房企暴雷,施工單位如何應(yīng)對

房企暴雷，施工單位如何應(yīng)對？i=lFi近年來，受房地產(chǎn)調(diào)控政策及房地產(chǎn)金融政策等影響，部分長期高負(fù)債運營、資產(chǎn)去化能力不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金融通與周轉(zhuǎn)不暢，資金鏈產(chǎn)生重大問題，爆發(fā)了嚴(yán)重的債務(wù)危機乃至破產(chǎn)危機。房企債務(wù)危機，導(dǎo)致工程建設(shè)停滯、工程款項拖延，將給施工單位帶來巨大的風(fēng)險。可以預(yù)見的是，在“房住不炒”的原則不變的情況下，房企債務(wù)危機的現(xiàn)象今后仍會發(fā)生。以下，本文將從風(fēng)險的識別與預(yù)警、風(fēng)險的管理與控制兩大方面予以探討，以資施工單位參考。一、房企債務(wù)危機的風(fēng)險識別與預(yù)警所謂房企債務(wù)危機，實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信狀況急劇惡化，部分乃至全部喪失償債能力，危及大批合同的正常履行，甚至導(dǎo)致房企破產(chǎn)的情況。為防范房企債務(wù)危機影響工程項目推進，危害施工單位權(quán)益，施工單位有必要多方面、多維度、多渠道、動態(tài)化地了解和掌握房企的資信及其變化，以及時識別和預(yù)警相關(guān)風(fēng)險。（一）施工單位應(yīng)多方面地核查房企資信狀況對于準(zhǔn)備承接或已經(jīng)承接的工程項目，施工單位應(yīng)對房企資信相關(guān)的多方面要素進行核查，包括成立時間、經(jīng)營范圍、高管人員、注冊資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、股權(quán)出質(zhì)、實際控制人、信用評級、主要資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流、利潤、對外擔(dān)保、對外投資、項目經(jīng)驗、以往合作、訴訟案件、仲裁案件、執(zhí)行案件、失信信息、限制消費、行政處罰、債務(wù)違約、債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算、風(fēng)險信息披露等信息。在完成前述核查工作的基礎(chǔ)上，可對房企資信狀況作出一定的分析判斷。在此基礎(chǔ)上，對房企實力顯著不足的“小業(yè)主大項目”，以及房企資信明顯較差的項目，施工單位可綜合考慮作出取舍，或制訂、強化風(fēng)險應(yīng)對方案，以規(guī)避、降低項目風(fēng)險。（二）施工單位應(yīng)多維度地核查房企資信狀況房企集團法律風(fēng)險的爆發(fā)，往往是系統(tǒng)性的。集團公司風(fēng)險爆發(fā)時，其負(fù)面影響會迅速波及到項目公司及具體項目。對于絕大多數(shù)項目而言，風(fēng)險爆發(fā)點并不在本項目，但房企集團的系統(tǒng)性風(fēng)險，卻往往能夠決定本項目的前途命運。因而，施工單位在核查房企資信狀況時，不應(yīng)局限于具體項目的建設(shè)單位，建設(shè)單位的股東、實際控制人、所屬的集團公司、重要的內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)，均應(yīng)納入資信核查的范圍。（三）施工單位應(yīng)多渠道地核查房企資信狀況首先，可使用官方建設(shè)的各類信息系統(tǒng)［1］、網(wǎng)站，核查房企資信狀況。官方信息系統(tǒng)所披露信息的可靠性較高，但信息滯后、信息不全面的現(xiàn)象較為常見。其次，可參考權(quán)威信用評級機構(gòu)［2］、人民銀行、其他金融機構(gòu)對房企及其證券的評級結(jié)論、評級報告。其中部分評級結(jié)論、評級報告可通過信用評級機構(gòu)網(wǎng)站或證監(jiān)會網(wǎng)站查閱，未公開披露的信用評級結(jié)論、評級報告，則需向房企索取查閱。第三，可參考其他企業(yè)信息查詢平臺［3］提供的信息，可以比較便捷地獲取房企及其關(guān)聯(lián)企業(yè)、實際控制人等相關(guān)信息，為房企資信核查提供重要線索。第四，可通過新聞媒體、與房企相關(guān)人員溝通交流等渠道，獲取房企資信情況的線索，但需注意具體信息來源，以甄別信息可靠性的大小，并通過可靠信息源進一步求證、核實。（四）施工單位應(yīng)動態(tài)化地核查房企資信狀況在項目履約過程中，房企可能發(fā)生實際控制人變化、股權(quán)結(jié)構(gòu)變動，以及重大的債務(wù)違約、法律糾紛、行政處罰、債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算等情況，導(dǎo)致資信狀況急劇惡化，喪失履約、償債能力。因而，施工單位在核查房企資信狀況時，應(yīng)周期性跟蹤調(diào)查可能影響房企經(jīng)營、履約、償債能力的重要信息。對于資信狀況已經(jīng)出現(xiàn)惡化跡象或正在急劇惡化的，需要給予重點關(guān)注并相應(yīng)提高核查的頻次。圖片二、房企債務(wù)危機爆發(fā)后，施工單位的風(fēng)險管理與控制房企債務(wù)危機爆發(fā)后，施工單位需要快速評估風(fēng)險、作出應(yīng)對，并在房企資產(chǎn)、結(jié)算、收款、優(yōu)先權(quán)、停工損失、質(zhì)保金、工期、質(zhì)量、違約、工程資料等方面給予重點關(guān)注并采取相應(yīng)措施，積極關(guān)注或參與房企債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算。（一）系統(tǒng)評估內(nèi)外部風(fēng)險，快速決策應(yīng)對面對房企債務(wù)危機帶來的風(fēng)險壓力，施工單位應(yīng)在第一時間全面核查內(nèi)外部風(fēng)險情況，及時制訂應(yīng)對策略、采取應(yīng)對措施。關(guān)于內(nèi)部風(fēng)險評估，應(yīng)重點關(guān)注項目施工進度、產(chǎn)值審核確認(rèn)情況、施工圖預(yù)算核對與確認(rèn)情況（如有）、合同外費用確認(rèn)情況、項目成本、項目收支情況、工期及質(zhì)量履約情況等。在項目收款中，應(yīng)特別關(guān)注保理、商票、抵房等非現(xiàn)金收款，并充分評估其中是否存在無法兌現(xiàn)、被追索、無法按預(yù)期實現(xiàn)等風(fēng)險。關(guān)于外部風(fēng)險評估，應(yīng)重點關(guān)注房企是否存在導(dǎo)致其資信狀況急劇惡化，喪失履約、償債能力的情況。對于房企集團公司發(fā)生債務(wù)危機等情況，導(dǎo)致項目公司嚴(yán)重拖欠工程款、項目履約停滯的，施工單位應(yīng)結(jié)合具體情況考慮采取停工、解約、起訴等方式避免損失擴大、維護自身權(quán)益。但對于房企集團公司遭遇危機，但尚未導(dǎo)致項目公司嚴(yán)重違約或項目停滯的，施工單位應(yīng)當(dāng)慎用停工、解約、起訴等方式，以免自身違約。二）適時停工，避免損失擴大對于正在施工的項目，房企嚴(yán)重拖欠工程款，項目履約預(yù)期難以為繼，根據(jù)合同約定或法律規(guī)定施工單位有權(quán)停工的，則可考慮適時停工，避免在收款無望的情況下持續(xù)投入，導(dǎo)致己方風(fēng)險進一步擴大。項目停工時，施工單位應(yīng)與建設(shè)、監(jiān)理、分包單位溝通、核實、確認(rèn)現(xiàn)場工程進度、停工期間現(xiàn)場人員、材料、機械設(shè)備情況等重要信息，以便后續(xù)索賠。對于短期內(nèi)復(fù)工無望的項目，應(yīng)考慮將可撤出現(xiàn)場人員、材料、機械設(shè)備撤出現(xiàn)場，并固定相關(guān)證據(jù)，以避免停工損失擴大，控制供應(yīng)商對總包索賠的風(fēng)險。（三）適時提起訴訟或仲裁，以財產(chǎn)保全爭取主動權(quán)在房企集團公司遭遇危機，對項目公司運營產(chǎn)生重大影響的情況下，其項目公司將面臨融資通道受阻、債權(quán)人催討債務(wù)、被各合作方起訴等情況，導(dǎo)致項目公司現(xiàn)金流枯竭、資產(chǎn)被變賣或折價抵債、被法院采取保全措施等，資產(chǎn)狀況急劇惡化，嚴(yán)重威脅施工單位工程款權(quán)益。在此情況下，施工單位可考慮適時提起訴訟或仲裁，提出工程款、結(jié)算、優(yōu)先權(quán)、違約金等主張，并采取財產(chǎn)保全措施，以保障自身權(quán)益。在核查房企資產(chǎn)情況時，施工單位應(yīng)特別注意，本項目是否存在房企以工程款名義通過施工單位過賬、套取開發(fā)貸及預(yù)/銷售資金等情況，該情況是房企轉(zhuǎn)移資金、導(dǎo)致房企償債能力降低的顯著標(biāo)志。及時而有力的財產(chǎn)保全措施，是施工企業(yè)在訴訟、談判中掌握主動權(quán)的重要保障，也是最終實現(xiàn)工程款債權(quán)有力保障。如起訴及財產(chǎn)保全時間遲延，則可能發(fā)生房企優(yōu)先向其他債權(quán)人清償、將房屋出售或抵出等資產(chǎn)流失的情況，或發(fā)生優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被其他債權(quán)人起訴并保全、施工單位只能輪候查封等情況，將導(dǎo)致施工單位喪失有利的談判條件、工程款債權(quán)失去保障。圖片（四）充分運用建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，保護自身權(quán)益施工單位可以通過訴訟、仲裁方式主張優(yōu)先權(quán)，亦可采取通知、協(xié)商、協(xié)議的方式主張優(yōu)先受償權(quán)［4］。在房企遭遇危機時，施工單位可以在綜合考慮項目風(fēng)險狀況、工程建設(shè)進度、取得房屋產(chǎn)權(quán)的可能性與時間周期等因素的基礎(chǔ)上，與房企達成抵房協(xié)議，以書面協(xié)議的方式實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于優(yōu)先權(quán)的運用，另需注意兩方面事宜：一是通過訴訟、仲裁方式主張優(yōu)先權(quán)的，應(yīng)請求法院對所涉工程、房屋及時予以查封，并通過法院影像記錄或公證等方式，固定查封時工程、房屋的狀況，避免在訴訟、仲裁過程中，新增工程、房屋被占用、出租、交付給第三方等可能干擾優(yōu)先權(quán)實現(xiàn)的不利情況。二是施工單位應(yīng)核查自身是否曾通過合同條款、承諾函等方式，作出過放棄或限制優(yōu)先受償權(quán)的承諾。如施工單位已經(jīng)作出了相關(guān)承諾，則其優(yōu)先權(quán)將可能喪失或受到相應(yīng)的限制（除非放棄或限制優(yōu)先權(quán)的承諾，損害了建筑工人的利益［5］）。五）全面識別已收款相關(guān)風(fēng)險，及時作出應(yīng)對施工單位在已收款方面的風(fēng)險主要存在于非現(xiàn)金支付部分，包括保理付款、商業(yè)承兌匯票、工抵房等。關(guān)于保理付款，施工單位應(yīng)重點關(guān)注保理合同及相關(guān)協(xié)議中的追索權(quán)條款，如保理商保留對施工單位的追索權(quán)，在房企無力支付的情況下，施工單位將可能面臨保理商的追索。關(guān)于商業(yè)承兌匯票，施工單位應(yīng)重點關(guān)注尚未兌付的商票，及時提示承兌、要求兌付。對于已經(jīng)貼現(xiàn)或背書轉(zhuǎn)讓的商票，亦應(yīng)關(guān)注其承兌、兌付、追索情況。對于被拒絕承兌、拒絕兌付的商票，應(yīng)向承兌人、付款人索取拒絕證書，及時行使追索權(quán)。對于被追索的商票，亦應(yīng)及時行使追索權(quán)。關(guān)于工抵房，施工單位應(yīng)重點關(guān)注抵款房屋轉(zhuǎn)抵、轉(zhuǎn)售及最終受讓人相關(guān)的簽約、備案、產(chǎn)權(quán)登記情況。為避免房企因訴訟、破產(chǎn)、被收購等因素影響工抵房權(quán)利的實現(xiàn)，施工單位應(yīng)考慮將尚未轉(zhuǎn)抵、轉(zhuǎn)售的房屋備案、登記至自己名下；對于已轉(zhuǎn)抵、轉(zhuǎn)售的房屋，應(yīng)敦促最終受讓人及時辦理簽約、備案、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（六）核查項目商務(wù)風(fēng)險，推動已完工程量價款的確認(rèn)施工單位應(yīng)全面核查項目商務(wù)風(fēng)險，尤其是簽證、變更、索賠等合同外費用的申報、審核、確認(rèn)，應(yīng)加大力度予以推進，爭取盡快以書面形式確認(rèn)。在施工合同能否繼續(xù)履行存在較大不確定性的情況下，應(yīng)與房企溝通核算已完工程量價款，爭取以書面形式確認(rèn)已完工程量價款，以縮短可能發(fā)生的訴訟中工程造價鑒定的時間消耗，規(guī)避房企項目公司破產(chǎn)、被收購等情況下的已完工程量價款爭議。在合同外費用、已完工程量價款確認(rèn)工作無法正常推進的情況下，施工單位應(yīng)全面搜集、妥善保管辦理工程結(jié)算所需的資料；對于尚未確認(rèn)的合同外費用，應(yīng)妥善保管工程指令單、變更單、事實確認(rèn)單等基礎(chǔ)資料，及時申報并留存相關(guān)的報送、簽收憑證。（七）全面搜集并妥善保管竣工驗收及備案相關(guān)資料房企遭遇危機后，無論通過債務(wù)重組、破產(chǎn)重整恢復(fù)項目運營，還是項目公司被轉(zhuǎn)讓或破產(chǎn)清算，其項目均仍有可能恢復(fù)運營。在項目恢復(fù)運營時，施工單位所掌握的竣工驗收及備案所需的工程資料，將成為施工單位與房企談判、維護自身權(quán)益的重要籌碼。在項目恢復(fù)運營并施工完畢，辦理竣工驗收及備案時，施工單位亦有義務(wù)提供完整的相應(yīng)資料。（八）風(fēng)險事項的最終解決首先，在房企項目公司債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算的情況下，施工單位應(yīng)積極申報債權(quán)、參與債權(quán)人會議，關(guān)注相關(guān)案件、決議的進展與執(zhí)行情況，推動自身工程款債權(quán)的實現(xiàn)。其次，在房企項目公司被第三方收購或?qū)嶋H控制人改變，或房企集團債務(wù)重組、破產(chǎn)重整成功，或受其他因素推動，項目運營有望恢復(fù)的情況下，施工單位應(yīng)積極與相關(guān)方協(xié)商談判，在對合同解除或繼續(xù)履行、已完工程量價款結(jié)算、合同外費用確認(rèn)、工程款支付、支付擔(dān)保、剩余工程量計價方式及價款、已完工程質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)、前期工期延誤、違約責(zé)任的承擔(dān)、工程保修、保修金支付等關(guān)鍵問題達成協(xié)議的情況下，解除合同并退場或恢復(fù)施工合同的履行。第三，在房企既無前述情況，又無望協(xié)商解決的情況下，施工單位則需通過訴訟、仲裁方式，謀求合同解除、結(jié)算確認(rèn)、債權(quán)實現(xiàn)等風(fēng)險事項的最終解決。（九）其他1.在停工、解除合同的情況下，施工單位亦應(yīng)及時與分供方就停工、支付、結(jié)算、解約等關(guān)鍵事項展開磋商，以充分掌握分供方相關(guān)的風(fēng)險；視與房企之間的風(fēng)險化解情況，與分供方達成相關(guān)協(xié)議，以促進分供方法律風(fēng)險的閉合。2.施工單位一般僅與房企的項目公司之間存在合同關(guān)系，在房企集團爆發(fā)債務(wù)危機，啟動債務(wù)重組、破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算程序時，往往無法直接以債權(quán)人身份參與相關(guān)程序。就具體項目而言，房企在自救或破產(chǎn)重整中，可能對具體項目公司采取迥異的處置方式：轉(zhuǎn)讓部分項目公司，以降低集團債務(wù)規(guī)模、緩解債務(wù)壓力；保留部分項目，并投入資源維持其運營；引入第三方資本，重新盤活項目；放任項目公司破產(chǎn)。因而，施工單位即使無法直接參與房企集團的重組、重整、清算，也應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)工作的進展，并關(guān)注其項目公司未來的走向（維持運營、轉(zhuǎn)讓、引入資本、破產(chǎn)等），并根據(jù)項目公司的走向，及時調(diào)整自身的風(fēng)險應(yīng)對策略。注釋】參考（包括但不限于）：信用中國、企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、證監(jiān)會官方網(wǎng)站、裁判文書網(wǎng)、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)、全國企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)、人民法院公告網(wǎng)、公共資源交易平臺、地方政府部門用于房產(chǎn)交易和項目及銷售情況公示的網(wǎng)站、國稅總局納稅信用A級納稅人名單、國稅總局重大稅收違法失信案件信息查詢，以及中央及地方國土、住建、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門網(wǎng)站。參考（包括但不限于）：中國人民銀行“評級結(jié)果可以在銀行間債券市場使用的評級機構(gòu)名單”（2014年6月6日發(fā)布）：大公國際資信評估有限公司、上海新世紀(jì)資信評估投資服務(wù)有限公司、聯(lián)合資信評估有限公司、中誠信國際信用評級有限責(zé)任公司、東方金誠國際信用評估有限公司、中債資信評估有限責(zé)任公司。參考：天眼查、企查查等。參考案例：I最高人民法院（2020）最高法民再352號民事裁定書：“本院認(rèn)為，承包人享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)系法定權(quán)利，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的形式包括且不限于通知、協(xié)商、訴訟、仲裁等方式……”II參考：《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十二條：“發(fā)包人