《投資組合理論在房地產投資決策中的應用【案例分析（論文）】》

投資組合理論在房地產投資決策中的應用案例分析摘要本文以現代投資組合理論為基礎，基于風險分散原理和系統(tǒng)風險與非系統(tǒng)風險的概念，對房地產投資的屬性類型進行定性分析。了解房地產的類型及其風險和影響因素，便于房地產開發(fā)商或專業(yè)人士分析投資的回報和風險。實踐證明，收益率風險系數與模糊投資組合模型相結合是一種有效的定量方法。為房地產開發(fā)商在多項目投資中選擇最佳投資項目及各項目的投資比例提供依據。為早期項目決策提供可量化的工具。關鍵詞：投資組合理論；多項目財務評價；投資決策1引言房地產業(yè)是我國國民經濟的基礎產業(yè)之一，在國民經濟建設和發(fā)展過程中起著非常重要的作用。國外房地產業(yè)取得了巨大的成就，而我國房地產業(yè)起步較晚，發(fā)展?jié)摿^大。它是我國新興的基礎產業(yè)和先導產業(yè)。因此，如何把握房地產業(yè)的發(fā)展，對整個國家的經濟發(fā)展具有重要意義。2xx公司房地產項目投資組合的選擇2.1項目簡介公司擬在葫蘆島龍灣CBD投資項目，總占地面積約550畝，建設用地320畝，公共綠地230畝。政府擬通過濱海商業(yè)、酒店、住宅等區(qū)域的開發(fā)建設，提升龍灣CBD整體形象，并對商業(yè)用地給予地價優(yōu)惠。本案的盈利模式是市政府大力發(fā)展龍灣CBD的契機，依托集團的品牌號召力、綜合發(fā)展理念和國際資源。通過政府與其他參與者的聯合投資，占用城市沿海地區(qū)稀缺的土地資源，促進土地升值，從而在開發(fā)中獲利。2.2房地產投資組合分析2.2.1SWOT法分析計算首先，根據葫蘆島當地住宅、寫字樓、商業(yè)等類似項目的歷史回報率，選擇過去七個時期的歷史收益率，利用公式平滑過去七個時期的歷史收益率的移動，使其成為過去三個時期的歷史收益率，根據專家調查方法與SWOT分析矩陣相結合，請專家打分。用專家調查法與SWOT分析矩陣的結合方法得出出預期收益率的出現概率。這里將結果全部總結在表2.1，2.2，2.3中表2.1CBD商業(yè)項目SWOT預測矩陣外部因素戰(zhàn)略分類內部因素S(優(yōu)勢)1、商業(yè)地產發(fā)展良好，消費者投資熱情空前高漲。2、位于CBD商業(yè)中心3、旅游人口密集的區(qū)域之一W(劣勢)1、會對未來本項目商場部分的推廣造成一定得壓力。2、商業(yè)本身的建設成本較高。O(機會)1、區(qū)域目前缺乏“一站式”購物體閑中心2、年輕人消費市場已經趨于成熟。在S0戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率在WO戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率=0.1=0.6=0.8=0.25=0.50=0.25=0.1=0.5=0.7=0.3=0.4=0.3T(威脅)1、相關系列項目上市，將會分流項目的部分目標客戶。2、商業(yè)主題定位，將會給整個項目的運作提出更高的要求，對項目管理更加嚴格。在ST戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率在WT戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率=0.1=0.5=0.7=0.3=0.4=0.3=0.2=0.3=0.5=0.4=0.3=0.3表2.2CBD辦公樓項目SWOT預測矩陣外部因素戰(zhàn)略分類內部因素S(優(yōu)勢)1、離北站距離近；2、海邊氣候適宜。W(劣勢)1、投資期長，回收期慢。2、本身價格較高。O(機會)1.周圍無類似辦公樓。2.CBD商務區(qū)規(guī)劃契機。在S0戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率在WO戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率=0.2=0.6=0.8=0.25=0.50=0.25=0.2=0.3=0.6=0.3=0.45=0.25T(威脅)1、相關系列項目上市，將會分流項目的部分目標客戶。2、商業(yè)主題定位，將會給整個項目的運作提出更高的要求，對項目管理更加嚴格。在ST戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率在WT戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率=0.1=0.5=0.7=0.3=0.4=0.3=0.2=0.3=0.5=0.4=0.3=0.3表2.3CBD住宅項目SWOT預測矩陣外部因素戰(zhàn)略分類內部因素S(優(yōu)勢)1、市場需求旺盛；2、面向大海，景觀優(yōu)越；3、開發(fā)商品牌優(yōu)勢。W(劣勢)1、距離城市中心較遠。2、本身價格較高。O(機會)1、政府大力開發(fā)，政策優(yōu)惠。2、旅游資源豐富。在S0戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率在WO戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率=0.9=0.7=0.8=0.3=0.4=0.3=0.8=0.7=0.8=0.3=0.4=0.3T(威脅)1、建設成本增長速度迅速，如何在保證利潤的前提下合理降低成本，使房價最低。在ST戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率在WT戰(zhàn)略條件下的預測相似度及預期收益率出現概率=0.8=0.8=0.8=0.3=0.4=0.3=0.8=0.7=0.8=0.4=0.3=0.32.2.2收益率、標準差計算(l)歷史收益率表2.4歷史收益率r時期商業(yè)項目A辦公樓項目B住宅項目C1-0.40-0.150.122-0.10-0.060.1030.140.06-0.0440.500.24-0.045-0.30-0.100.0960.120.160.0370.160.100.12注:時期值越大距離現在的時間越近歷史收益的率平滑移動根據表2.4中的數據進行歷史收益率的平滑移動。(3)模糊加權收益率、標準差我們使用專家調查法與SWOT分析矩陣結合的方法，在不同戰(zhàn)略情況下，得到不同的概率。和可能度，因為便于計算這里我們只選擇商業(yè)項目的WO戰(zhàn)略，辦公樓項目的S0戰(zhàn)略和住宅項目的ST戰(zhàn)略進行組合計算。表2.5歷史收益率平滑移動時期(公式3.14)商業(yè)項目A辦公樓項目B住宅項目C1=(5+4+3+2+l)/5-0.032-0.0020.0462=(6+5+4+3+2)/50.0720.0600.0283=(7+6+5+4+3)/50.1240.0920.032根據表2.1我們知道商業(yè)項目在WO戰(zhàn)略下，預測值分別是=0.1，=0.5和=0.7;和它相對應的，根據表2.5我們知道商業(yè)項目的歷史收益率平滑移動分別=-0.032，=0.072和=0.124，根據公式(4.13)我們可以求出:==0.092根據公式我們可以求出:表2.6中余下各項均可依此求出。表2.6模糊加權收益率和標準差公式(4.13，4.14)商業(yè)項目A辦公樓項目B住宅項目C0.0920.0680.0350.0430.0300.0132.2.3相關系數和協(xié)方差的計算應用公式=計算求得協(xié)方差，具體過程見表2.7。表2.7表示各項目的相關系數和標準差，沿表的相關系數對角線的數值為1。并且左下角的三角形中的每一項等于右上角的三角形中的每一項。表2.7相關系數與標準差表0.0430.0300.0130.04310.7-0.20.0300.710.50.013-0.20.51表2.8表示協(xié)方差。表中的每一項是:l)上一個表相應位置的相關系數；2)行以外的標準差；3)在列以上的標準差的乘積。應用公式。2.2.4期望收益的確定我們與模糊加權收益率和標準差的計算做出同樣的選擇:A項目的WO戰(zhàn)略，B項目的SO戰(zhàn)略和C項目的ST戰(zhàn)略進行組合計算。表5.11為A，B，C各項目的預測收益率。表2.8協(xié)方差表表2.9預測收益率預期收益率商業(yè)項目A辦公樓項目B住宅項目C10.0720.0550.04020.0900.0650.04430.1040.0750.0480.0900.0650.0440.072.2.5房地產投資組合的確定將表2.7，2.8，2.9中數值代入公式(4.11)，經過計算得出三個項目分別占到總投資的比例。計算方法可以應用Matlab計算編程軟件計算或選用單純形法等。由此我們還可以得出A和B，A和C，B和C項目組合分別各占的百分比例。表2.10A，B，C項目的投資比例組合類型A+B+CA+BA+CB+C項目A0.610.10.61由于B，C的收益率均小于期望收益率所以兩項組合無法滿足期望收益率項目B0.010.9項目C0.380.390.0260.0300.0260.0700.0700.0702.3數值的檢驗通過以上計算我們可以應用公式求得收益率風險系數，選取最大的作為最合適投資的方案。表2.11收益率風險系數對照表收益率風險系數AA+BA+CA+B+C2.142.332.692.69從上面的表格可以看出，A+C和A+B+C的組合收益率風險系數是相同的，但是由于項目A+B+C組和中B的分配比例太低，在實際應用中不易實現，所以A+C是最佳的投資組合方式;最佳投資組合分配比例是A:C=0.61:0.39。3結論與展望3.1結論隨著我國房地產業(yè)的發(fā)展，投資者越來越意識到房地產投資的高風險，同時也逐步意識到了前期階段投資決策的重要性，在我國，對房地產行業(yè)投資組合決策理論的思想和方法研究并不深入?；诖朔N情況，本本文選定房地產投資組合這一論題進行深入分析，豐富了房地產前期開發(fā)階段的決策模型，具有重要的現實意義。本本文的結論如下:(l)通過對房地產開發(fā)項目系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險的分析，指出房地產投資風險可以通過房地產組合投資有效分散，并引入房地產投資組合理論。(2)本文深入研究了投資組合理論，特別是馬科維茨的投資組合模型組合方法。通過收益率的平滑化和收益率與標準差的模糊化，建立了房地產投資組合風險最小化的模糊概率模型。(3)提出了將專家意見法與SWOT法結合的新的調查方法，通過SWOT分析，全面的、直觀地了解影響項目發(fā)展的因素，根據SWOT分析矩陣，按照影響程度對各因素進行排序，并給予專家足夠的信息進行評分，讓專家在SWOT分析矩陣中根據不同的對策做出判斷和預測，從而得到更準確的預測值。3.2展望房地產投資組合來源是金融業(yè)的現代投資組合理論，因為它計算復雜、假設多，因此，我們只能分散非系統(tǒng)風險，而不能避免系統(tǒng)風險。因為房地產有自己的特點，我國房地產行業(yè)發(fā)展還不完善，所以該方法的應用還要受到一定局限，尚有許多問題需要深入研究。房地產投資組合模型應用時，需要歷史數據來進行期望收益分析，我國的房地產行業(yè)起步較晚，企業(yè)對關鍵數據沒有進行收集分析的意識，即便是有企業(yè)也將其作為機密數據。因此，需要加強組合模型在實際應用中的有效性。在房地產開發(fā)過程中，要注意房地產投資和開發(fā)數據的收集。形成投資組合所需要參數的數據資料。這樣，可以使房地產投資組合方法在實踐中才能真正有效可行。在實際中資金的使用也不是無限制的，需要進行資金限制的情況下模型使用問題還沒有深入研究，所以說房地產投資組合模型有待進一步發(fā)展。在模型的求解上，有望找到一種既有效又簡單的方法，代替現在通常使用的繁瑣解決方法。對房地產物業(yè)類型進行更多的定量研究，本文對房地產物業(yè)類型進行了較詳細的定性分析，實際上這種分析對于確定投資項目來說是較粗糙的。如果能夠收集足夠多的數據資料，分析出不同房地產類型的相關系數，那么基于房地產類型的投資組合分析就變得定量化，它將成為一種更先進、更科學的投資方法。綜上所述，本文在房地產物業(yè)類型分析基礎上進行了投資組合理論的分析和模型應用，主要為分散風險收獲期望利潤做研究，為企業(yè)投資決策提供一個科學可行的定量方法，業(yè)為我國房地產行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展貢獻自己的微薄力量。參考文獻[1]肖春榮.試論企業(yè)投資項目的財務分析及其應用[J].財會學習,2016(15).[2]孫雪蓮.資本市場相關性分析及多目標投資組合優(yōu)化方法研究[D].2015.[3]陳雪鳳.新疆休閑度假旅游項目策劃中的投資決策綜合風險分析[D].2015.[4]袁建群.基于影響因素分析的動態(tài)證券投資組合模型[D].2015.[5]趙慶,王志強,ZHAOQing,etal.現代投資組合理論應用及發(fā)展綜述[J].浙江工商大學學報,2015(