月醞知風之地產行業(yè)：民企發(fā)債擴圍3月小陽春隱現

請務必閱讀正文后免責條款2022023年3月3日平安證券研究所地產研究團隊證券研究報告2核心摘要1本月觀點：春節(jié)后樓市成交明顯改善，核心城市土拍回暖，但樓市地市分化持續(xù)加劇。需求端政策方面，貸款利率政策動態(tài)調整機制下，多地首套房貸利率回調至4%以內；供給主體端方面，不動產私募投資基金試點工作啟動，民企發(fā)債擴圍，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場。當前市場關注點已由前期政策催化轉化為需要基本面說話階段，節(jié)后多城來訪上升反映購房預期已逐步扭轉、重點城市新房與二手房成交亦持續(xù)改善，二季度市場修復有望延續(xù)，建議關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優(yōu)的強信用房企越秀地產、保利發(fā)展、招商蛇口、中國海團、萬科A、金地集團等；同時建議關注物業(yè)管理企業(yè)及產業(yè)鏈機會。1政策：首套房貸款利率動態(tài)調整，優(yōu)化房企資產負債表。1月、2月涉房類政策分別為42、46項，出臺偏松類政策均為41項，政策延續(xù)偏松基調。央行及銀保監(jiān)開展“資產激活”、“負債接續(xù)”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，啟動不動產私募投資基金試點工作，改善優(yōu)質房企資產負債表；建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，符合“因城施策”導向。貸利率回調至4%以內，居民提前償還房貸意愿較強。房企融資環(huán)境回暖，中駿、雅居樂等民營房企相繼加入境內信用債發(fā)行行列，“內保外貸”海外融資渠道再度打通。7%。草根調研反饋，節(jié)后市場普遍回暖，南京、杭州等地單周認購到訪量較節(jié)前增長20%-50%，長沙、蘇州均已突破2022年全年高點(國慶節(jié))水平；但城市及區(qū)域間仍存分化，高庫存郊持續(xù)分化，房企關注焦點依舊是核心一二線城市的優(yōu)質板塊，2月北京、蘇州、杭州土拍核心地塊熱度居高不下。錯期影響，1-2月百強房企累計銷售額同比下降12.5%、銷售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個、15.9個百分點，后續(xù)隨著傳統(tǒng)供應旺季到來、二手房熱度向新房傳導，三月小陽春值得期待。北京、杭州、蘇州等城市土拍較熱，除華潤、越秀等財務穩(wěn)健、信用資質較好的央國企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場。1風險提示：1)若后續(xù)貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產生負面影響；2)若樓市去化壓力超出預期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3)政策呵護力度有限，行業(yè)調整幅度、時間超出預期，將對行業(yè)發(fā)展產生負面影響。3本月報告精選之一：深圳篇，乍暖還寒，回歸理性報告主要觀點：指導價出臺后樓市冰封，二手成交連續(xù)兩年腰斬。2021年2月8日深圳二手房指導價政策出臺，二手房首付比例變相提高，買賣雙方缺乏真實成交數據作為參考，加重買方觀望情緒，樓市進入調整期。根據中指院數據，2022年全年深圳二手住宅月均成交量僅為2021年的53.3%、2020年的22.8%，2022年12月二手住宅平均成交價較2021年2月高點回調約25.8%。2022年二手房冰點情緒傳導至新房市場，新盤再無“萬人搖號”現象，全年全市僅5個日光盤，且認籌比例均不及1比3。同時具備現房優(yōu)勢的二手住宅降價成交擠壓一手樓盤價格倒掛空間，新房庫存及去化周期累積上升，部分區(qū)域庫存達歷史高峰。新盤折扣普遍，節(jié)后來訪上升。走訪的3個開盤折扣幾個至十余個點不等，非核心區(qū)項目普遍轉介，市場傭金3個點左右，以價換量仍是市場主流。項目區(qū)位、品質、價格(是否與周邊二手倒掛)為當前購房者的重要考量因素，核心區(qū)樓盤低定價戶型相對容易去化。盡管節(jié)后樓盤到訪量有所改善，走訪樓盤較開盤收回1-2個點折扣不等，但深圳樓市成交底部徘徊已久，客戶信心恢復、到訪轉化成交仍需時間。此外目前二手房冰封、成交周期拉長亦制約置換等改善性需求釋放。投機需求淡出，回歸“房住不炒”。當前客戶買房主要以自住需求為主，且更加注重資金安全。非核心區(qū)剛需盤客戶多為首次置業(yè)，首付比例3成居多。僅核心區(qū)改善盤存在少數買入低定價戶型的資產配置需求，且客戶全款比例較高，首付比例多在6成以上，樓市逐漸回歸“房住不炒”。更多報告內容參見：《城市草根調研系列報告之十三：深圳篇，乍暖還寒，回歸理性》4本月報告精選之二：東莞篇，來訪上升，尚未走出觀望報告主要觀點：1成交延續(xù)低迷，出清周期拉長：2022年東莞樓市延續(xù)21年以來下行壓力，盡管限購、限售、限貸等多層面政策逐步放松，但受宏觀環(huán)境、疫情反復等因素影響，觀望情緒仍舊濃厚，全年開盤當天去化率33%，較2021年回落32個百分點。2022年全市商品住宅成交2.7萬套、成交面積314萬平米，同比分別下降35.4%、34.3%；全年因高價項目帶動，成交價格29075元/平米，同比上漲5.5%，但漲幅較2021年收窄8.4個百分點。2023年1月東莞成交維持低位，全市成交1771套、成交面積19.4萬平米，同比分別下降5.7%、8.9%。2022年以來東莞商品住宅可售規(guī)模、出清周期延續(xù)上行，至2023年1月出清周期達16.9個月。項目亦普遍打折，基本為大個位數折扣，部分折扣較開盤略有回收，整體看以價換量仍舊存在，開發(fā)商市場預期仍相對謹慎。2022年12月東莞全面取消限購后未見大規(guī)模外地購房客戶涌入，與市場整體疲軟、周邊高能級城市房價同樣承壓、外地購房性價比降低等因素相關。購房需求以本地自住為主，購房客群多為小企業(yè)主、上班族等，首付比例大多2、3成，自住需求下項目品質、性價比等要求更高。1到訪改善但轉化有限，周邊高能級城市修復或為關鍵催化：調研項目反饋節(jié)后案場日到訪量升至10余組，但轉化率有限，成交轉化仍需時間。當前交付問題并非東莞市場擔憂重點，更多仍在收入及房價預期。展望2023年，除政策支持、經濟修復等因素外，東莞城區(qū)及松山湖等核心區(qū)域供應量相對增多，優(yōu)質地段項目入市亦有望對市場情緒形成支撐，關注3-4月小陽春及二季度樓市修復情況，其中東莞周邊高能級城市修復或為信心重塑重要催化。5本月報告精選之三：節(jié)后市場回溫，房企積極換倉聚焦報告主要觀點：近期我們走訪了長三角主要城市(南京、合肥、無錫、蘇州、杭州)房地產市場，從一線了解節(jié)后樓市溫度，主要觀點如下：1節(jié)后市場普遍回暖，城市及區(qū)域分化：2022年長三角五城樓市成交普遍下滑，無錫幅度最大，成交金額下滑約45%，春節(jié)后各地城市來訪及認購均有回溫，如蘇州節(jié)后來訪環(huán)比升約20%，南京日均認購環(huán)比升超50%，蘇州、南京等地項目亦存在不同程度折扣回收。城市及區(qū)域間市場分化，如杭州、合肥市場明顯好于無錫，但杭州及合肥外圍區(qū)域亦存在高折扣、去化難；即使樓市相對較差的無錫，仍有去化及走量較好的高品質改善項目。個別城市交付時間會影響購房者意愿，但更多關注區(qū)域及品質。展望后市，隨著經濟環(huán)境逐步恢復，預計優(yōu)質城市及區(qū)域熱度有望延續(xù)，但部分高庫存的郊縣及三四線壓力仍存。1房企積極換倉收縮聚焦，流速與盈利中尋找平衡：樓市分化決定土拍市場分化，合肥、杭州2022年土拍平均溢價率為7.1%和5.8%，明顯好于其它城市，無錫城投托底比例超過60%。房企積極換倉，在項目流速及盈利中尋找平衡，普遍收縮城市布局，個別全國性房企率先打折退出高庫存城市及區(qū)域，同時房企布局聚焦及重疊亦加劇核心城市土拍熱度(如杭州、合肥中心區(qū))。隨著部分全國性民企拿地收縮，央國企成為土拍市場主角，但部分地級市民企亦積極向優(yōu)質城市區(qū)域進軍(如蕪湖偉星2022年合肥權益拿地第一)。預計核心城市土拍市場有望率先回溫，但部分高庫存城市及區(qū)域土拍仍難言樂觀。1預售金監(jiān)管及去化制約開工，關注供給端收縮：走訪城市政策均有不同程度寬松，均執(zhí)行認房不認貸，限購政策除杭州外均相對寬松(大多6個月社保)，首套房貸利率基本為4.1%，無錫更是低至3.8%；但預售金監(jiān)管金相對嚴格，如南京預售金按5000-6000元/平米監(jiān)管，相對較高的預售監(jiān)管也制約房企的開工及推盤熱情。部分城市個別房企出險項目盡管通過合作方品牌、準現房等方式持銷，但仍會對購房者預期產生影響，加上2022年開工及拿地收縮、部分城市城投拿地較多但開發(fā)速度較慢，供給端收縮或成為2023年樓市的重要擾動，建議關注在供給端收縮較大的城市布局較多房企。6報告主要觀點：1為對此前證監(jiān)會開展不動產私募投資基金試點要求的落實。2022年11月28日，證監(jiān)會明確開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業(yè)地產、在建未完成項目、基礎設施，促進房地產企業(yè)盤活經營性不動產并探索新的發(fā)展模式，本次為對證監(jiān)會開展不動產私募投資基金試點要求的落實。1利于盤活存量資產，為行業(yè)提供新的增量資金。此次按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等，其中存量商品住宅指已取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等，為部分資金緊張的存量優(yōu)質項目盤活提供新的資金來源。試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，并在被投企業(yè)提供借款或者擔保做出了明確的限制和要求，利于更好保護投資者權益。隨著本次不動產私募投資基金試點的落地實施，有望為行業(yè)提供新的增量資金來源，亦利于優(yōu)質存量資產的盤活。7本月報告精選之五：住房租賃迎金融支持，投融資渠道再拓寬報告主要觀點：1完善租購并舉住房制度，利好專業(yè)化規(guī)?；\營商：《意見》包含基本原則和要求、加強住房租賃信貸產品和服務模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理四部分十七條內容；圍繞住房租賃供給側結構性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產品和金融服務體系?！兑庖姟烦雠_是為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，利于支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。金融支持涉及各個方面，拓寬多元化投融資渠道：投資建設環(huán)節(jié)，支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設貸款，要求項目資本金比例不低于開發(fā)項目總投資20%，貸款期限3-5年；鼓勵商業(yè)銀行向符合條件主體發(fā)放租賃住房團體購房貸款，貸款額度不超過物業(yè)評估值80%、期限不超過30年，為相關企業(yè)批量購買租賃住房提供資金同時，亦有助于消化房企存量房源。運營環(huán)節(jié)，支持向自有產權的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經營性貸款，允許置換開發(fā)貸，貸款期限最長不超過20年、額度不超過物業(yè)評估值80%；同時支持向非自有產權的住房租賃企業(yè)發(fā)放經營性貸款，貸款期限最長不超過5年、額度不超過期限內應收租金總額70%，利于減輕輕資產模式住房租賃企業(yè)資金負擔。此外，《意見》還支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券、支持住房租賃企業(yè)發(fā)行住房租賃擔保債券(CoveredBond)、支持房地產投資信托基金(REITs)試點等，未來相關金融產品業(yè)務有望陸續(xù)開展。8本月報告精選之六：百強單月銷售額增速轉正，三月小陽春可期報告主要觀點：1單月銷售額同比轉正，關注三月小陽春：隨著疫情管控逐步放開、經濟及收入預期逐步修復，節(jié)后各地來訪明顯上升，帶動百強銷售逐步改善。2月單月百強房企銷售額5184億元，環(huán)比增長29.8%，同比增長11.8%，同環(huán)比已實現轉正；銷售面積3180萬平米，環(huán)比增長32.4%，同比下降1.9%，降幅較1月收窄34.4個百分點。剔除春節(jié)錯期影響，1-2月百強房企累計銷售額同比下降12.5%、銷售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個、15.9個百分點。往后看，我們認為政策呵護、經濟回溫均將對購房信心形成支撐，疊加二手房熱度向新房傳導，以及房企傳統(tǒng)供應旺季到來，三月小陽春值得期待。1百強房企格局分化，強信用企業(yè)優(yōu)勢延續(xù)：分梯隊來看，百強房企中TOP1-10、TOP11-202月單月銷售額同比增長27.4%、43.3%，明顯優(yōu)于TOP21-30(+1.1%)、TOP31-50(-10.8%)、TOP51-100(-18.8%)。從具體房企來看，保利發(fā)展1-2月全口徑銷售額635億元，領跑房企。重點監(jiān)測的28家房企中，2月單月銷售額增速靠前為越秀地產、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、中國金茂，同比分別增長378.6%、293.5%、152.0%、146.7%、123.7%、101.9%；1-2月銷售額增速靠前為越秀地產、華發(fā)股份、華潤置地、中國海外發(fā)展、招商蛇口，同比分別增長184.8%、85.4%、60.4%、58.1%、51.8%；整體看央國企及強信用房企優(yōu)勢仍舊延續(xù)。資料來源：各政府網站，平安證券研究所9 484186 00100419533 1 484186 00100419533 1 1010據不完全統(tǒng)計，1月、2月涉房類政策(含中央及地方)分別為42、46項，出臺偏松類政策均為41項，政策延續(xù)偏松基建立首套房貸款利率動態(tài)調整機制，改善房企資產負債表。央行及銀保監(jiān)開展“資產激活”、“負債接續(xù)”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，啟動不動產私募投資基金試點工作，改善優(yōu)質房企資產負債表；央行、銀保監(jiān)決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，符合“因城施策”導向，利于壓力較大城市樓市穩(wěn)定。04000中性偏松偏緊項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月主要政策、會議時間時間1月5日1月5日文件/會議名稱證監(jiān)會住建部央行、銀保監(jiān)會《當前經濟工作的幾個重大問題》《不動產私募投資基金試點備案指引(試行)》主要內容建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制:新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限對于購買第一套住房的要大力支持，對于購買第二套住房的，要合理支持，對于購買三套以上住房的，原則上不支持實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，開展“資產激活”、“負債接續(xù)”、“權益補充”、“預期提升”四項行動防范房地產業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風險；肯定房地產對經濟增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響啟動不動產私募投資基金試點工作所政策：核心城市需求端發(fā)力，政策風向加速轉變1月以來，長沙、濟南、沈陽進一步放寬限購限制，湖南全省下調首付比例，哈爾濱、貴陽、沈陽優(yōu)化貸款政策，揚州、惠州松綁限售。需求端政策已開啟漸進式調整模式，未來同級別城市有望跟進，政策風向加速轉變?？偼茝V二手房“帶押過戶”模式明確45周歲(含)以下，具有大專及以上學歷或中級及以上專業(yè)技術資格的人才，落戶長沙并繳納社?；騻€稅后，可在限購區(qū)域內購買首士學歷及高級專業(yè)技術資格不限年齡有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年內在限購區(qū)域再購買1套住房。繼續(xù)優(yōu)化非本市戶籍居民購房政策，非本市戶，不用再提供個人所得稅或社會保險證明非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市(長沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%房齡年限由20年提高到30年。單職工貸款最高額度由50萬元提高至60萬元，雙職工貸款最高額度由70萬元提高至80萬元管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售首付20%政策。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通住導金融機構執(zhí)行首套房貸款政策政策，首套房貸利率由4.1%降至3.8%18周歲的居民家庭在沈陽行政區(qū)域內已擁有2套住房的，可在我市限購區(qū)域內再購買1套新建商品住房。對生育二孩金貸款購買自住房的，貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的1.3倍。資料來源：Wind，平安證券研究所1月M2同比增長12.6%，增速環(huán)比升0.8個百分點；社融存量同比增長9.4%，增速環(huán)比降0.2個百分點。2月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新報價3.65%、4.3%，較上月持平。根據平安宏觀組觀點，1月居民中長期貸款新增2231億元，同比少增5193億元，相比18年-22年同期少增5217億元。居民貸款需求不足，房貸償還意愿較強，三年疫情使居民資產負債表受損，信心恢復仍需時日。98762020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01存量同比增速下行802604020200社會融資規(guī)模存量同比元%8%2021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-04.0LPR%貸款市場報價利率(LPR):1年%貸款市場報價利率(LPR):5年4.453.704.304.304.303.653.654.303.3.654.304.304.303.652022-092022-112023-01資金：境內債發(fā)行利率延續(xù)低位，多地首套房貸利率破“4”2月單月境內債、境外債平均發(fā)行利率分別為3.61%、5.47%，環(huán)比降0.15pct、升1.37pct。2月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.04%，環(huán)比下行6bp，二套房房貸利率4.91%，環(huán)比持平。據貝殼研究院統(tǒng)計，2月符合首套利率動態(tài)調整的城市中，已有石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回調至4%以內。房企境內債、境外債與信托發(fā)行成本9753境外債平均發(fā)行利率 集合信托平均年收益率(右軸)%%%2021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-016重點城市首套房貸利率、二套房貸利率(貝殼研究院)首套房房貸利率二套房房貸利率.0%.0%4.91%2022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-014000004000002月房企境內債、境外債、集合信托融資規(guī)模分別為321億元、8.2億美元、87億元，環(huán)比增加4.5%、(剔除1月華夏幸福債務重組基數影響)下滑38.6%、增加127.6%。房企融資環(huán)境回暖，中駿、雅居樂等民營房企相繼加入境內信用債發(fā)行行列，“內保外貸”下海外融資渠道再度打通。房地產債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢(月)境內債發(fā)行金額(億元)集合信托發(fā)行金額(億元)0400000 海外債發(fā)行金額(億美元，右軸) 000-502020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12023Q1房企信用債迎來到期高峰期規(guī)模5875435144544222652204352792452976975825522月重點50城新房月日均成交4465套，環(huán)比升52.5%；重點20城二手房月日均成交2735套，環(huán)比升21.7%。2月草根調研反饋，節(jié)后市場普遍回暖，南京、杭州等地單周認購到訪量較節(jié)前增長20%-50%，長沙、蘇州均已突破2022年全年高點(國慶節(jié))水平；但城市及區(qū)域間仍存分化，高庫存郊縣及三四線壓力猶在。50城商品房月日均成交套數同比20城二手房月日均成交套數同比30%20%10% 新房月日均成交同比一線同比二線三線022.42022.62022.82022.102022.122023.20二手房月日均成交(套數) 均成交套數同比2022/012022/032022/052022/072022/092022/112023/01%40%0%%20%40%60%35城平均35城平均二線平均500002021-012021-062021-112022-042022-09春節(jié)假期疊加上年假期錯峰影響，1月35城商品房平均批準上市面積26.2萬平米，環(huán)比降57.5%，同比降40.6%。供給收縮下，房企以去化存貨為主，銷供比142.7%，環(huán)比升57.5個百分點。1月35城商品房平均出清周期37個月，環(huán)比升2.5個月，其中一線城市僅為24.3個月，遠低于二線城市(36.6個月)、三線城市(39.4個月)，預計3月房企將加快取證節(jié)奏，把握傳統(tǒng)旺季“小陽春”行情。二線平均250三四線平均35城平均25020002021-012021-062021-112022-042022-0935城商品房平均出清周期二線平均三四線平均整體平均4040525205城商品房平均銷供比80%%40% 35城平均 均2022-032022-052022-072022-092022-112023-01所注：35城中一線城市4個、二線10個、三四線21個；商品房銷供比=當月商品房備案面積/當月批準預售面積15Wind161月百城住宅平均價格16174元/平米，環(huán)比降0.02%，連續(xù)7個月下跌；環(huán)比下跌城市數量共62個，處近一年高位。分城市能級看，1月一、二、三線城市住宅平均價格，環(huán)比分別降0.05%、0.04%、0.08%，房價下行從三四線城市蔓延至一二線，2022年9月以來一線城市住宅價格環(huán)比持續(xù)為負。百城住宅平均價格走勢百城中一二三線城市住宅價格環(huán)比變化持平與下跌城市數量百城住宅平均價格(元/平方米)2022/012022/042022/072022/102023/01.15%.10%.05%.00%格環(huán)比比格環(huán)比比2022/062022/082022/102022/12 個環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲個0400022/02222/02Wind17由于春節(jié)假期、重點城市集中土拍處于間歇期，供地節(jié)奏明顯變緩，1月百城土地供應建面0.98億平米，環(huán)比降42.2%；成交建面0.9億平米，環(huán)比降74.6%。溢價率、流拍率雙雙回升：1月百城土地溢價率僅為2.96%，環(huán)比回升0.8pct；流拍率23%，環(huán)比回升7pct，創(chuàng)近一年新高。受一二線城市優(yōu)質地塊成交占比下降影響，1月百城地價699元/平米，創(chuàng)近年新低。市場熱度持續(xù)分化，房企關注焦點依舊是核心一二線城市的優(yōu)質板塊，2月北京、蘇州、杭州土拍核心地塊熱度居高不下。0000成交情況百城供應土地建面(萬平米)百城成交土地建面(萬平米)供銷比(右軸)2022-072022-102023-010004,000,0000百城土地成交均價走勢百城成交均價(元/平米) 一線成交均價(元/二線成交均價(元/平米)三線成交均價(元/平米)864202022-012022-042022-072022-102023-01溢價率百城土地成交溢價率(%)一線成交溢價率(%) 二線成交溢價率(%)三線成交溢價率(%)2022-012022-042022-072022-102023-01資料來源：克而瑞，平安證券研究所182022年2月2022年4月2022年6月20222022年2月2022年4月2022年6月2022年8月2022年10月2022年12月2023年2月2月單月百強房企銷售額環(huán)比增長29.8%，同比增長11.8%，同環(huán)比已實現轉正；銷售面積環(huán)比增長32.4%，同比下降1.9%，降幅較1月收窄34.4個百分點。剔除春節(jié)錯期影響，1-2月百強房企累計銷售額同比下降12.5%、銷售面積同比下降20.5%，較1月收窄19.3個、15.9個百分點。受疫情管控全面松綁、購房預期扭轉等因素影響，百強房企前2月銷售明顯改善，后續(xù)隨著傳統(tǒng)供應旺季到來、二手房熱度向新房傳導，三月小陽春值得期待。房企單月銷售增速強銷售額單月同比0%0%10%20%30%40%50%60%70%克而瑞百強房企累計銷售增速克而瑞百強銷售額累計增速克而瑞百強銷售面積累計增速2022年1-2月2022年1-5月2022年1-8月2022年1-11月2023年1-2月10%20%30%40%50%60%資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地數據來自中指院，銷售數據來自克而瑞19華潤置地越秀地產新城控股濱江集團建發(fā)房產中國金茂保利發(fā)展華潤置地越秀地產新城控股濱江集團建發(fā)房產中國金茂保利發(fā)展1月為土拍空窗期，僅有寧波等少數城市出讓土地；2月北京、杭州、蘇州等熱點城市相繼完成土拍，50強房企整體拿地銷售金額比21%、拿地銷售面積比23%，環(huán)比增長19.7pct、20.4pct；除華潤、越秀等財務穩(wěn)健、信用資質較好的央國企外，受益于“三支箭”的民企新城控股重回土拍市場。盡管行業(yè)融資收緊周期已過，但房企銷售回款壓力仍大，預計短期拿地房企仍將主要以穩(wěn)健型央國企、優(yōu)質民企以及城投平臺公司為主，企業(yè)間投資態(tài)度明顯分化。拿地銷售金額比拿地銷售面積比40%0%80%70%60%50%40%30%20%10%2月50強房企拿地銷售金額比、面積比拿地銷售金額比拿地銷售面積比Wind20電氣設備銀行 有色金屬 非銀金融 00%%10%20%電氣設備銀行 有色金屬 非銀金融 00%%10%20%30%信工算織鐵媒械閑工筑防用品林用藥筑合掘子通車地深制機服設服裝軍事飲牧電生材運產2月申萬地產板塊下跌2.02%，跑贏滬深300(-2.1%)；截至2023年3月2日，當前地產板塊PE(TTM)13.4倍，高于滬深300的12.1倍，估值處于近五年94.5%分位。2月上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為華發(fā)股份、建發(fā)國際集團、越秀地產，排名后三房企為弘陽地產、時代中國控股、旭輝控股集團。86420-2-4-6-8月漲跌幅(%)汽房滬造裝備務飾工業(yè)料漁器物料輸-2.02-2.10975房地產PE(TTM)處于近五年94.5%分位00:PE(TTM)2018/2/232020/2/232022/2/23市50強漲跌幅排名前三及后三房企華發(fā)股份華發(fā)股份建發(fā)國際集越秀地產弘陽地產時代中國控旭輝控股集 團股團資料來源：Wind，平安證券研究所21股票名稱股票代碼重點覆蓋標的及估值股票名稱股票代碼(元)2023-3-22023-3-22021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E萬科A000002.SZ16.731.942.032.152.338.68.27.87.2推薦金地集團600383.SH9.552.082.212.322.404.64.34.14.0推薦Z新城控股601155.SH19.175.573.914.224.493.44.94.54.3推薦Z天健集團000090.SZ5.881.031.261.451.635.74.74.13.6推薦0688.HK8657越秀地產0123.HK10.71