天津順馳某項(xiàng)目營(yíng)銷策略方案

“順馳—*****”營(yíng)銷策略方案目錄：第一篇：分析篇篇一、市場(chǎng)背景景：二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析：三、已售產(chǎn)品品分析：四、已購(gòu)客戶戶分析：五、產(chǎn)品前期期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)簡(jiǎn)要分析：六、分析總結(jié)結(jié)：第二篇：策略篇篇一、項(xiàng)目營(yíng)銷目目標(biāo)：a)項(xiàng)目的總體體銷售目標(biāo)b)分分階段的銷售售目標(biāo)：二、項(xiàng)目總體營(yíng)營(yíng)銷策略1、項(xiàng)目整體營(yíng)營(yíng)銷思路2、銷售現(xiàn)場(chǎng)策策略3、價(jià)格策略4、渠道策略5、推廣策略第三篇：執(zhí)行篇篇月度營(yíng)銷推廣方方案1、財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)2、推廣目標(biāo)標(biāo)3、渠道4、銷售控制制5、現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭辭要求6、推廣主線線7、推廣步驟驟1）推廣主題題a)宣傳傳時(shí)間b)宣傳傳內(nèi)容c)宣傳傳意義d)宣傳傳媒介2）配合活動(dòng)動(dòng)主題a)活動(dòng)動(dòng)時(shí)間b)活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容c)活動(dòng)動(dòng)對(duì)象d)資源整整合第一篇：分析篇篇一、市場(chǎng)背景：：漢沽位于天津東東部濱海地區(qū)區(qū)，是天津?yàn)I濱海新區(qū)的重重要組成部分分，轄區(qū)面積積441.5平方公里區(qū)區(qū)政府坐落在在寨上街轄區(qū)區(qū)內(nèi)，全區(qū)共共有常駐人口口17萬(wàn)。漢沽是是我國(guó)重要的的化學(xué)工業(yè)基基地之一，已已形成以海洋洋化工為主，多多門類綜合發(fā)發(fā)展的工業(yè)體體系，全區(qū)共共有工業(yè)企業(yè)業(yè)300余家，主要要有制鹽、化化工、輕紡、服服裝、冶金、機(jī)機(jī)械加工等十十多個(gè)工業(yè)門門類。漢沽不不僅是一個(gè)工工業(yè)重地，而而且還是一個(gè)個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛盛產(chǎn)水稻、水水果及水產(chǎn)品品。其中的茶茶淀葡萄和水水產(chǎn)品久負(fù)盛盛名。順馳***所在在寨上街，其其南部為天津津老牌化工企企業(yè)—天津化工廠廠，她曾為漢漢沽區(qū)的發(fā)展展立下了汗馬馬功勞，但隨隨著改革開放放的進(jìn)行及國(guó)國(guó)有老企業(yè)的的通病，企業(yè)業(yè)的效益大不不如前，也在在某種程度上上影響了漢沽沽區(qū)的發(fā)展。隨隨著漢沽新一一屆領(lǐng)導(dǎo)班子子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整整，將第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為漢沽沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)補(bǔ)充體，使?jié)h漢沽成為一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多多角化的地區(qū)區(qū)，從而保證證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的健康、可可持續(xù)發(fā)展。漢沽當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展，應(yīng)該是從從今年正式開開始，正繼房房地產(chǎn)、井田田置業(yè)、開發(fā)發(fā)區(qū)晟達(dá)房地地產(chǎn)、綠地置置業(yè)及順馳地地產(chǎn)在寨上街街開發(fā)主流房房地產(chǎn)產(chǎn)品開開工面積達(dá)到到了20萬(wàn)平米以上上。在比較初初級(jí)的漢沽房房地產(chǎn)市場(chǎng)中中，不管是市市場(chǎng)先入者，還還是市場(chǎng)后來(lái)來(lái)者，基本都都得了較好的的市場(chǎng)回報(bào)。其其中綠地置業(yè)業(yè)的“綠地人家”及正繼房地地產(chǎn)的“濱河家園”以其低價(jià)位位得到了市場(chǎng)場(chǎng)中初級(jí)客戶戶的認(rèn)可，而而井田置業(yè)的的“藍(lán)水灣”和順馳“***”則得到市場(chǎng)場(chǎng)中高級(jí)客戶戶的認(rèn)可。漢沽順馳馳***，位于于漢沽文化街街（迎賓路）與與東風(fēng)路的交交接處，由于于東風(fēng)路連接接著漢沽未來(lái)來(lái)的旅游區(qū)，因因此其具有較較高的升值潛潛力。社區(qū)南南臨漢沽區(qū)重重點(diǎn)中學(xué)一中中、八中，文文化氛圍濃重重。社區(qū)規(guī)劃劃建筑面積約約12萬(wàn)平方米，景景觀設(shè)計(jì)公司司為香港景易易設(shè)計(jì)，物業(yè)業(yè)服務(wù)提供為為順馳物業(yè)公公司，從整體體上看為順馳馳強(qiáng)力軍團(tuán)的的又一次聯(lián)合合出擊。從產(chǎn)產(chǎn)品上看，順順馳***仍沿續(xù)續(xù)順馳地產(chǎn)開開發(fā)的傳統(tǒng)，保保證社區(qū)的均均好性及高價(jià)價(jià)值價(jià)格比的的特點(diǎn)。自產(chǎn)產(chǎn)品上市以來(lái)來(lái)，產(chǎn)品的品品牌認(rèn)知度得得到了市場(chǎng)的的高度認(rèn)知。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分分析：由于漢沽房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展展屬于初級(jí)階階段，市場(chǎng)對(duì)對(duì)價(jià)格的敏感感度較高，面面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)知及感知程程度相對(duì)較低低，故此我們們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要要針對(duì)地段、價(jià)價(jià)格、產(chǎn)品三三個(gè)層面進(jìn)行行歸納與比較較，我們將其其分為直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。在漢沽我們的直直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手是誰(shuí)呢？我們說(shuō)是井田．．藍(lán)月灣，因因?yàn)榫铮{(lán)藍(lán)水灣自入市市以來(lái)，始終終以跟隨性的的競(jìng)爭(zhēng)手法來(lái)來(lái)截取我們的的客戶資源，并并得到了相對(duì)對(duì)較好的市場(chǎng)場(chǎng)業(yè)績(jī)。我們們將井田．藍(lán)藍(lán)月灣作為直直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手理由還有：：1）同處東風(fēng)風(fēng)路延線，隔隔文化街相望望；2）銷售均價(jià)價(jià)與***只差100元左右，且且部分樓棟立立面價(jià)格要高高于***；3）產(chǎn)品類型型與***有相似似之處，且目目標(biāo)客戶相近近。但井田．．藍(lán)月灣也有有其不足之處處，其中有：：1）在戶型設(shè)設(shè)計(jì)上，其客客廳的面寬大大部分都不超超過(guò)4米，居住舒舒適度不夠；；2）由于其地地塊為L(zhǎng)型地，在景景觀設(shè)計(jì)的均均好性上不足足以與****相競(jìng)爭(zhēng)；3）產(chǎn)品的細(xì)細(xì)節(jié)部分不確確定性太多，且且現(xiàn)無(wú)銷售許許可證也引發(fā)發(fā)了一些客戶戶的游移。在漢沽我們的間間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手在漢沽市場(chǎng)中我我們將綠地人人家、濱河小小區(qū)及富達(dá)花花園定為間接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具具體原因我們們分列如下：：綠地人家處于天天化的附近，濱濱河小區(qū)處于于烈士陵園附附近，他們都都遠(yuǎn)離于城區(qū)區(qū)中心相對(duì)的的位置優(yōu)勢(shì)，不不足以與****形成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)達(dá)雖與****相鄰，但其其銷售已近尾尾聲，故并不不對(duì)***銷售造造成直接威脅脅；綠地人家的產(chǎn)品品規(guī)劃屬純南南方模式，不不能與本地居居住習(xí)慣相對(duì)對(duì)接；而濱河河小區(qū)的產(chǎn)品品規(guī)劃雖與本本地居住習(xí)慣慣相符，但其其產(chǎn)品的規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)水平平與***相比較較仍不在同一一層面，要落落后與****。而富達(dá)花花園的規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)，仍初級(jí)級(jí)產(chǎn)品形態(tài)；；綠地、濱河及富富達(dá)的銷售均均價(jià)與****相差500元左右，故故此在目標(biāo)人人群層面，不不與***形成直直接競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信信息：項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況富達(dá)花園6萬(wàn)平方米1620與***一路路之隔，均價(jià)價(jià)相對(duì)較低，社社區(qū)內(nèi)設(shè)網(wǎng)球球場(chǎng)及幼兒園園，綠化率39%，容積率1.39，購(gòu)房需另另交配套費(fèi)及及購(gòu)買地下室室。綠地人家27萬(wàn)平方米米1760社區(qū)規(guī)模較大大，銷售單價(jià)價(jià)較低，一期期開發(fā)面積7萬(wàn)平米，整整體社區(qū)規(guī)劃劃及戶型設(shè)計(jì)計(jì)較為南方化化，銷售樓層層以一、二、三三、六層為主主。濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米米1584社區(qū)規(guī)劃有中中心景觀帶，五五層建筑形態(tài)態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)會(huì)所，鄰近薊薊運(yùn)河及烈士士陵園，價(jià)格格優(yōu)勢(shì)明顯，戶戶型面積控制制較好，并帶帶簡(jiǎn)單裝修。井田．藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050L型地塊，與與***一路之之隔，戶型、價(jià)價(jià)格、配套與與***相近。三、已售產(chǎn)品分分析：1、樓層售出率率分布統(tǒng)計(jì)：：分析：通過(guò)對(duì)已已售產(chǎn)品樓層層的分析，我我們可以看出出***在現(xiàn)階階段的銷售過(guò)過(guò)程中，主要要銷售樓層集集中在二、三三、四，這樣樣一方面反映映出當(dāng)?shù)叵M(fèi)費(fèi)者的居住習(xí)習(xí)慣，一方面面反映出我們們?cè)趦r(jià)格體系系的制定上存存在相應(yīng)的問(wèn)問(wèn)題，如果我我們不能在后后期做相應(yīng)的的價(jià)格調(diào)整或或銷售控制勢(shì)勢(shì)必會(huì)為后期期的項(xiàng)目清盤盤制造難度。2、戶型售出率率分析：分析：從已銷售售的戶型比來(lái)來(lái)看，其中兩兩室占了絕對(duì)對(duì)的比例，即即便是頂層的的兩室也由于于價(jià)位較低得得到了市場(chǎng)的的認(rèn)可，所以以我們有理由由說(shuō)，漢沽市市場(chǎng)的主要需需求在兩室，對(duì)對(duì)于一室戶型型的銷售由于于存量較大，我我們?nèi)孕杞o予予足夠的重視視。在兩室的的銷售當(dāng)中主主要以A、B、E戶型為主導(dǎo)導(dǎo)，是典型的的經(jīng)典戶型，面面積在90—100㎡之間，這這樣也從另一一側(cè)面反映了了我們客戶的的主流消費(fèi)價(jià)價(jià)格在18萬(wàn)左右。3、樓棟售出率率分析：分析：在我們項(xiàng)項(xiàng)目樓棟售出出情況的分析析中我們可以以看出，大量量消費(fèi)出現(xiàn)于于臨街與臨學(xué)學(xué)校的一面，而而在景觀中心心區(qū)附近的樓樓棟銷售情況況一般。出現(xiàn)現(xiàn)這種情況的的原因，一方方面是現(xiàn)場(chǎng)銷銷售控制的原原因，一方面面也與居住觀觀念有關(guān)。但但這樣的銷售售情況也為項(xiàng)項(xiàng)目后期景觀觀節(jié)點(diǎn)釋放后后的銷售，提提供有力的產(chǎn)產(chǎn)品支持。4、已售出產(chǎn)品品面積區(qū)間與與總價(jià)格區(qū)間間分析：分析：我們從已已售出的產(chǎn)品品面積區(qū)間來(lái)來(lái)看，當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求在80—100㎡之間，而而總價(jià)區(qū)間大大量集中于15—20萬(wàn)，從一個(gè)個(gè)角度反映了了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者者的消費(fèi)水平平，為我們二二期產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計(jì)提供了相相應(yīng)的依據(jù)。四、已購(gòu)客戶分分析1、付款方式分分析：分析：我們從已已成交的客戶戶付款方式的的比例中可以以看出，一次次性付款與貸貸款的比例相相差較大，說(shuō)說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)費(fèi)能力上雖有有一定的問(wèn)題題，但他們具具有相當(dāng)穩(wěn)定定和充足的還還款能力，且且在消費(fèi)意識(shí)識(shí)上較為超前前，這當(dāng)然也也與客戶的職職業(yè)及受教育育的程度有關(guān)關(guān)。2、年齡結(jié)構(gòu)分分析：分析：我們從已已購(gòu)客戶的年年齡層面上去去分析，主要要可以得出的的判斷是我們們的客戶以中中年人為主，他他們對(duì)新事物物的接受能力力較強(qiáng)，具有有一定的購(gòu)買買力及資金支支配能力，相相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)質(zhì)量的要求也也較高。而且且我們從客戶戶的年齡層次次分析中還可可以得出另外外一個(gè)問(wèn)題，即即是他們的需需求不只存在在于房子一方方面，在生活活當(dāng)中還有更更多的需求，比比如：子女的的教育問(wèn)題、娛娛樂(lè)問(wèn)題、收收入及職業(yè)狀狀況問(wèn)題等。由由于漢沽當(dāng)?shù)氐厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)狀況的的擔(dān)憂，更多多反映出的是是對(duì)子女教育育的關(guān)注較多多。3、行業(yè)分析：：分析：從已購(gòu)客客戶的行業(yè)特特征來(lái)看，大大部分的已購(gòu)購(gòu)客戶集中在在企、事業(yè)單單位及個(gè)體行行業(yè)。由此所所反映出的是是我們業(yè)主大大部分為工薪薪階層，其收收入狀況較穩(wěn)穩(wěn)定，收入水水平相對(duì)較優(yōu)優(yōu)厚。而這樣樣的客戶在漢漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)數(shù)量較多，為為我們提供了了較好的市場(chǎng)場(chǎng)承接力，且且在一方面確確定了我們主主要的宣傳目目標(biāo)。4、居住區(qū)域分分析：分析：從項(xiàng)目已已購(gòu)客戶現(xiàn)居居住區(qū)域情況況的分析中，我我們可以看出出我們的主要要消費(fèi)對(duì)象仍仍是以漢沽城城區(qū)附近的居居民為主，且且以天化宿舍舍為主，這樣樣即為我們以以后的宣傳通通路指明的方方向。五、產(chǎn)品前期市市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要要分析：順馳***在前前期的媒介宣宣傳過(guò)程中，主主要是對(duì)漢沽沽區(qū)的發(fā)展、順順馳的品牌、工工程質(zhì)量、物物業(yè)及部分戶戶型進(jìn)行了市市場(chǎng)傳達(dá)。其其項(xiàng)目的促銷銷活動(dòng)，主要要是結(jié)合項(xiàng)目目的工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行了一些些老客戶的維維系活動(dòng)。在我們對(duì)宣傳及及活動(dòng)的分析析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)了其中存在在三個(gè)方面的的問(wèn)題。一是是宣傳主題與與客戶需求上上的錯(cuò)位，也也即宣傳內(nèi)容容的針對(duì)性不不強(qiáng)；二是在在各宣傳節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上的訴求不不能成為體系系，缺乏對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目主題的支支撐；三是宣宣傳中對(duì)產(chǎn)品品的價(jià)值宣泄泄不足。六、分析總結(jié)：：1、對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)產(chǎn)品、消費(fèi)者者的總結(jié)：我們?cè)谇懊鎸?duì)市市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手、產(chǎn)品及及客戶進(jìn)行了了一個(gè)簡(jiǎn)要的的分析，通過(guò)過(guò)分析我們得得出我們對(duì)市市場(chǎng)、產(chǎn)品及及市場(chǎng)中的消消費(fèi)者的理解解，我們?cè)诿髅魇救缦拢菏袌?chǎng)：在漢沽的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中充斥著大大量的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，單從從供應(yīng)量上來(lái)來(lái)講已基本上上可以滿足市市場(chǎng)現(xiàn)有的消消費(fèi)需求，而而且在新的一一年里將有新新的地產(chǎn)公司司進(jìn)入市場(chǎng)，并并為市場(chǎng)帶來(lái)來(lái)新的產(chǎn)品，這這樣我們就可可以說(shuō)2004年的漢沽房房地產(chǎn)市場(chǎng)，將將快速成長(zhǎng)為為供大于求的的買方市場(chǎng)。對(duì)對(duì)于在市場(chǎng)中中的各個(gè)項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)，漢沽沽將是一個(gè)各各項(xiàng)目進(jìn)行快快速掠奪的市市場(chǎng)。我們從目前所了了解到的市場(chǎng)場(chǎng)中各項(xiàng)目的的銷售情況來(lái)來(lái)看，雖然漢漢沽已經(jīng)進(jìn)入入了買方市場(chǎng)場(chǎng)，雖然各項(xiàng)項(xiàng)目都已經(jīng)在在市場(chǎng)中得到到相應(yīng)的認(rèn)知知，雖然各競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間間的差異較大大（包括產(chǎn)品品及價(jià)格），但但是卻沒(méi)能有有一個(gè)項(xiàng)目成成為市場(chǎng)追逐逐的熱點(diǎn)，成成為市場(chǎng)銷售售的領(lǐng)跑者，成成為市場(chǎng)中最最具殺傷力的的項(xiàng)目。在這這樣的市場(chǎng)情情況下，一方方面給我們留留下了一個(gè)絕絕佳的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)，一方面面也讓我們反反思我們近一一年來(lái)所做工工作的欠缺及及未來(lái)工作中中的跟進(jìn)措施施。如果我們們能夠在未來(lái)來(lái)的工作中，及及時(shí)總結(jié)我們們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整整我們的營(yíng)銷銷戰(zhàn)略，及時(shí)時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)軍者的寶座座，我們的項(xiàng)項(xiàng)目明天將會(huì)會(huì)異常光明。

產(chǎn)品：在漢沽房房地產(chǎn)市場(chǎng)中中，我們不能能說(shuō)我們的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模是最最大的，不能能單就一個(gè)方方面說(shuō)我們的的產(chǎn)品是最好好的，但我們們可以說(shuō)我們們產(chǎn)品的從整整體上來(lái)說(shuō)是是最好的，雖雖然我們銷售售價(jià)格高于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但但這個(gè)價(jià)格是是與其價(jià)值相相符的，這從從我們產(chǎn)品的的前期銷售中中即可看出。雖雖然目前市場(chǎng)場(chǎng)上普遍認(rèn)為為我們的價(jià)格格高，但那只只是表面現(xiàn)象象，那只是因因?yàn)槲覀儧](méi)能能在項(xiàng)目的前前一階段銷售售過(guò)程中讓市市場(chǎng)認(rèn)清我們們產(chǎn)品的價(jià)值值而已，只要要我們能讓消消費(fèi)者實(shí)際感感受到我們的的產(chǎn)品，看到到我們的產(chǎn)品品價(jià)值，我們們的銷售必然然會(huì)放量，我我們的項(xiàng)目必必然會(huì)成為市市場(chǎng)關(guān)注的熱熱點(diǎn)，我們的的項(xiàng)目必然會(huì)會(huì)成為市場(chǎng)的的領(lǐng)跑者。消費(fèi)者：在漢沽沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)費(fèi)市場(chǎng)中，主主要以工薪收收入階層為主主，這是由當(dāng)當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)所造成的。雖雖然這些工薪薪階層的收入入水平不高，但但是卻相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，這為他他們購(gòu)買房地地產(chǎn)產(chǎn)品提供供了物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。同時(shí)由于于他們受教育育程度相對(duì)較較高，這樣對(duì)對(duì)新鮮事物的的接受能力也也相對(duì)于一般般消費(fèi)者要強(qiáng)強(qiáng)，因此也就就說(shuō)明他們是是我們的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群體，是是我們產(chǎn)品信信息釋放的主主渠道。2、我們現(xiàn)存的的問(wèn)題與機(jī)會(huì)會(huì)我們?cè)趯?duì)對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品品、消費(fèi)者進(jìn)進(jìn)行了總結(jié)之之后，我們也也要對(duì)我們的的項(xiàng)目的存在在的問(wèn)題與機(jī)機(jī)會(huì)進(jìn)行一個(gè)個(gè)總結(jié)，以便便為我們提出出我們的營(yíng)銷銷策略提供基基礎(chǔ)依據(jù)。我們現(xiàn)在存在的的問(wèn)題：2）市場(chǎng)對(duì)“順順馳——***”的品牌認(rèn)知知度較高，但但對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)知度較低，從從而市場(chǎng)中的的部分消費(fèi)者者認(rèn)為項(xiàng)目的的值價(jià)不符，并并形成了不利利于項(xiàng)目的負(fù)負(fù)面口碑宣傳傳；3）由于產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的均好性性、現(xiàn)場(chǎng)工程程節(jié)點(diǎn)部位的的支持不足及及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)宣宣講的不足，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目不能能于市場(chǎng)中其其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目形成差異化化，使消費(fèi)者者不能準(zhǔn)確地地感受到產(chǎn)品品的價(jià)值，而而只是讓其感感覺(jué)我們的價(jià)價(jià)格高；4）由于前期的的項(xiàng)目宣傳缺缺乏主題性，只只是單純對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品信息進(jìn)行行市場(chǎng)傳達(dá)，不不能引起市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注，因因此也就不能能為項(xiàng)目提供供充足的客源源支持；5）由于一期產(chǎn)產(chǎn)品的立面價(jià)價(jià)差較小致使使優(yōu)勢(shì)樓層的的快速市場(chǎng)釋釋放，為項(xiàng)目目后期的銷售售工作制造了了相應(yīng)的難度度。我們的機(jī)會(huì)：1）通過(guò)前期的的宣傳工作，市市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目品品牌的認(rèn)知度度較高，并有有相當(dāng)一部分分消費(fèi)者認(rèn)可可了我們的產(chǎn)產(chǎn)品，為我們們后期工作的的開展奠定了了一個(gè)良好的的基礎(chǔ)；2）隨著時(shí)間的的推移，我們們的工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)也即將呈現(xiàn)現(xiàn)，為消費(fèi)者者的實(shí)際感受受提供了物質(zhì)質(zhì)保障，我們們只要抓住在在節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)前前的這段時(shí)間間，通過(guò)有效效手段再次將將消費(fèi)者的關(guān)關(guān)注焦點(diǎn)集中中于我們的項(xiàng)項(xiàng)目，我們就就有機(jī)會(huì)扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)我們們項(xiàng)目的不良良印象，使項(xiàng)項(xiàng)目成為市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)跑者；；3）二期項(xiàng)目的的開盤不但會(huì)會(huì)增強(qiáng)項(xiàng)目的的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而而且在產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)上也將將會(huì)更加貼近近市場(chǎng)需求，更更加制造出不不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)隔，形形成更加明顯顯的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)；4）雖然市場(chǎng)中中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較較多，但卻沒(méi)沒(méi)有一家成為為市場(chǎng)的主導(dǎo)導(dǎo)者，這也為為我們的項(xiàng)目目成為市場(chǎng)的的領(lǐng)跑者提供供了機(jī)會(huì)。3、我們的工作作目標(biāo)：在分析了市場(chǎng)，總總結(jié)了問(wèn)題后后，我們也就就得出了我們們所要做的工工作是什么了了，我們將其其總結(jié)為：制造項(xiàng)目關(guān)注，重重塑市場(chǎng)形象象，提升產(chǎn)品品價(jià)值，增強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)品感受，成成為市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)第二篇：策略篇篇一、項(xiàng)目營(yíng)銷目目標(biāo)：a)項(xiàng)項(xiàng)目的總體銷銷售目標(biāo)b)分階階段的銷售目目標(biāo)：二、項(xiàng)目總體營(yíng)營(yíng)銷策略1、項(xiàng)目主題的的重新定位2、項(xiàng)目整體營(yíng)營(yíng)銷思路3、銷售現(xiàn)場(chǎng)策策略4、價(jià)格策略5、渠道策略6、推廣策略7、產(chǎn)品建議策略篇一、項(xiàng)目營(yíng)銷目目標(biāo)：為了配合合集團(tuán)公司04年的總體發(fā)發(fā)展規(guī)劃，要要求我們項(xiàng)目目要在未來(lái)九九個(gè)月的時(shí)間間內(nèi)將項(xiàng)目的的一、二期全全部銷售完成成，這樣就給給我們?cè)斐闪肆讼鄬?duì)較大的的壓力，當(dāng)然然在壓力面前前我們要把壓壓力變?yōu)閯?dòng)力力，以積極的的心態(tài)完成我我們的高目標(biāo)標(biāo)，為集團(tuán)總總的財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)的完成貢獻(xiàn)獻(xiàn)一份力量。1、項(xiàng)目的總體體銷售目標(biāo)：：順馳***在004年的總體回回款指標(biāo)為：：21032萬(wàn)。2、分階段的銷銷售目標(biāo)：月份月度指標(biāo)分解解（萬(wàn)元）一月1700二月1600三月2200四月2400五月2300六月2500七月2500八月2500九月1700十月1632二、項(xiàng)目整體營(yíng)營(yíng)銷銷策略：1、項(xiàng)目主題的的重新新定位：順馳***在項(xiàng)項(xiàng)目目前期的營(yíng)營(yíng)銷銷推廣過(guò)程程中中，由于推推廣廣及銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的的高高價(jià)值、價(jià)價(jià)格格比的宣泄泄不不足，致使使項(xiàng)項(xiàng)目未能在在短短時(shí)期內(nèi)形形成成符合其產(chǎn)產(chǎn)品品特征的相相應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)形象象，故故此流失大大量量的客戶資資源源，也由此此形形成了順馳馳產(chǎn)產(chǎn)品只是價(jià)價(jià)格格高的市場(chǎng)場(chǎng)印印象，這是是與與產(chǎn)品的實(shí)實(shí)際際特征相背背離離的。因此此，我我們現(xiàn)下最最緊緊要的工作作即即是重新塑塑造造我們產(chǎn)品品的的市場(chǎng)形象象，通通過(guò)有效的的手手段重新使使市市場(chǎng)關(guān)注我我們們的產(chǎn)品，使使使我們的產(chǎn)產(chǎn)品品重新成為為市市場(chǎng)的熱點(diǎn)點(diǎn)。在***前期的的營(yíng)銷銷推廣過(guò)程程當(dāng)當(dāng)中，我們們的的產(chǎn)品在漢漢沽沽區(qū)當(dāng)?shù)厝∪〉玫昧溯^高的的品品牌知名度度，而而由于對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品的價(jià)值宣宣泄泄不足使其其產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)注注度度有所下降降，從從而導(dǎo)致了了現(xiàn)現(xiàn)下銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)客源不足足的的問(wèn)題。那那我我們通過(guò)怎怎樣樣的手段，使使使項(xiàng)目重新新獲獲得市場(chǎng)的的高高度關(guān)注，并并并為我們將將產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際價(jià)價(jià)值值的宣泄找找到到通路，成成為為了我們首首要要的工作目目標(biāo)標(biāo)。在我們對(duì)項(xiàng)目已已購(gòu)購(gòu)客戶及漢漢沽沽市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者者的需求狀狀況況進(jìn)行了梳梳理理以后，并并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目所所獨(dú)獨(dú)具的區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，我們們將將項(xiàng)目的主主題題進(jìn)行了重重新新的定位：：順馳***———漢漢沽區(qū)首座座主主題教育社社區(qū)區(qū)其理由有以下幾幾點(diǎn)點(diǎn)：l漢漢沽區(qū)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用衩駥?duì)對(duì)子女教育育問(wèn)問(wèn)題的普遍遍關(guān)關(guān)注性，通通過(guò)過(guò)主題教育育社社區(qū)的宣傳傳再再次引起市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注；l項(xiàng)項(xiàng)目緊緊鄰漢沽區(qū)區(qū)重重點(diǎn)初中、高高高中校，與與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形形成成的區(qū)位差差異異；l項(xiàng)項(xiàng)目主主力購(gòu)買對(duì)對(duì)象象的年齡層層次次及家庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)情況，決決定定了其對(duì)教教育育的附加需需求求；l順順馳地地產(chǎn)支教、重重重教的企業(yè)業(yè)文文化。2、項(xiàng)目整體營(yíng)營(yíng)銷思思路：我們?cè)谇懊娴姆址治鑫銎刑岢龀鑫椅覀冺?xiàng)目在在新新的年度中中的的工作目標(biāo)標(biāo)即即：制造項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)注，重重塑塑市場(chǎng)形象象，提提升產(chǎn)品價(jià)價(jià)值值，增強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)品品感受，成成為為市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)。我我們將就這這一一個(gè)工作目目標(biāo)標(biāo)，提出我我們們項(xiàng)目的整整體體營(yíng)銷思路路：：我們項(xiàng)目的價(jià)格格在在漢沽市場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)當(dāng)中略為偏偏高高，但也只只是是對(duì)邊緣項(xiàng)項(xiàng)目目而言，我我們們區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)、品品牌優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)足足以以抵消價(jià)格格的的差距，但但是是由于我們們前前期宣傳、銷銷銷售工作均均有有一定的欠欠缺缺，故此給給市市場(chǎng)造成了了價(jià)價(jià)格高的印印象象，而隨之之市市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目目的的關(guān)注度也也有有所下降，造造造成了項(xiàng)目目自自然到訪量量的的下降，為為我我們的客戶戶資資源組及現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售加大大了了工作難度度。所所以我們?cè)谠诮窠衲甑捻?xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷推廣過(guò)過(guò)程程中，將要要首首先解決的的問(wèn)問(wèn)題即是項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)注度的的問(wèn)問(wèn)題，在提提升升了項(xiàng)目關(guān)關(guān)注注度后，我我們們相應(yīng)要解解決決的就是產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)格宣灌灌的的問(wèn)題。因因此此我們今年年的的營(yíng)銷推廣廣工工作將由提提升升項(xiàng)目的市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度展展開開。我們所采取的措措施施即是通過(guò)過(guò)教教育這一虛虛線線主題來(lái)引引起起市場(chǎng)關(guān)注注，并并重新整合合項(xiàng)項(xiàng)目資源以以樹樹立項(xiàng)目主主題題教育社區(qū)區(qū)的的市場(chǎng)形象象，以以提升產(chǎn)品品的的顧客讓渡渡價(jià)價(jià)值。在前前期期的營(yíng)銷推推廣廣中，我們們將將結(jié)合項(xiàng)目目的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，并并借助鄰近近的的教育資源源及及項(xiàng)目自身身添添加的教育育資資源，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品形象進(jìn)行行新新的主題樹樹立立。而后跟跟進(jìn)進(jìn)相應(yīng)的教教育育措施，以以填填充并豐滿滿產(chǎn)產(chǎn)品的新形形象象，并使消消費(fèi)費(fèi)者能更加加深深入的了解解產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值。當(dāng)當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目主題題教教育社區(qū)的的形形象確立之之后后，伴隨項(xiàng)項(xiàng)目目工程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的的呈現(xiàn)、新新產(chǎn)產(chǎn)品的上市市及及產(chǎn)品價(jià)格格體體系的調(diào)整整，我我們的客戶戶將將會(huì)更加認(rèn)認(rèn)清清項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值值，實(shí)現(xiàn)購(gòu)購(gòu)買買行為。在在二二期產(chǎn)品上上市市后，新的的一一輪的教育育主主題的宣傳傳釋釋放也會(huì)相相應(yīng)應(yīng)跟進(jìn)，但但是是由于二期期產(chǎn)產(chǎn)品與一期期產(chǎn)產(chǎn)品的差異異化化較大，故故此此此時(shí)期的的教教育線將成成為為輔助線，我我我們更多的的宣宣傳力量將將投投放在二期期產(chǎn)產(chǎn)品上，從從而而也就形成成由由虛轉(zhuǎn)實(shí)的的營(yíng)營(yíng)銷推廣策策略略。營(yíng)銷節(jié)奏列表：：月份財(cái)務(wù)指標(biāo)（萬(wàn)萬(wàn)元）營(yíng)銷推廣節(jié)奏奏一月份1700主題教育社區(qū)區(qū)信息息釋放（制制造造項(xiàng)目關(guān)注注，重重塑市場(chǎng)形形象象）二月份1600相關(guān)教育舉措措支持持（制造關(guān)關(guān)注注，重塑形形象象，提升價(jià)價(jià)值值）三月份2200相關(guān)教育舉措措支持持（制造關(guān)關(guān)注注，重塑形形象象，提升價(jià)價(jià)值值）四月份2400工程節(jié)點(diǎn)呈現(xiàn)現(xiàn)，新新產(chǎn)品上市市（增增強(qiáng)產(chǎn)品感感受受，成為市市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)）五月份2300新產(chǎn)品開盤（制制造造關(guān)注，提提升升價(jià)值）六月份2500老產(chǎn)品價(jià)格上上調(diào)，新新產(chǎn)品上市市（制制造節(jié)點(diǎn)，引引引起關(guān)注）七月份2500新產(chǎn)品開盤（制制造造關(guān)注，提提升升價(jià)值）八月份2500項(xiàng)目總體產(chǎn)品品價(jià)格格上調(diào)（制制造造關(guān)注，提提升升價(jià)值，成成為為市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)）九月份1700項(xiàng)目清盤銷售售（市市場(chǎng)地位確確立立）十月份1632實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款款3、銷售現(xiàn)場(chǎng)策策略：：在前期教教育主題釋釋放期，要要求求銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)根根據(jù)實(shí)際情情況況適當(dāng)放開開一一期產(chǎn)品的的銷銷售控制，待待待市場(chǎng)熱度度升升高時(shí)再作作調(diào)調(diào)整，以實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)擠壓客戶戶的的目的。且且在在本時(shí)間的的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)詞上上一一定要配合合同同期的宣傳傳主主題統(tǒng)一口口徑徑，并向市市場(chǎng)場(chǎng)釋放項(xiàng)目目即即將調(diào)整價(jià)價(jià)格格的信息。尤尤尤其是在春春節(jié)節(jié)連市期間間，一一定要配合合相相應(yīng)的促銷銷政政策，在市市場(chǎng)場(chǎng)熱度尚未未升升高之時(shí)，以以以保證項(xiàng)目目銷銷售任務(wù)的的完完成。而在在教教育主題得得到到市場(chǎng)認(rèn)知知且且形成市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注之時(shí)，則則則要求銷售售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)客客戶加以控控制制，將其向向滯滯銷樓層與與樓樓座進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化，以保證證項(xiàng)項(xiàng)目后期銷銷售售的順利進(jìn)進(jìn)行行。當(dāng)二期期第第一批新產(chǎn)產(chǎn)品品上市時(shí)，要要要求銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)做好新產(chǎn)產(chǎn)品品的銷售控控制制工作，以以避避免一期產(chǎn)產(chǎn)品品銷售過(guò)程程中中出現(xiàn)的樓樓層層消費(fèi)過(guò)于于集集中的現(xiàn)象象發(fā)發(fā)生。同樣樣在在二期產(chǎn)品品的的銷售過(guò)程程，應(yīng)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期期的的銷售節(jié)奏奏做做出相應(yīng)的的價(jià)價(jià)格上漲節(jié)節(jié)奏奏，一方面面擠擠壓現(xiàn)有客客戶戶，一方面面為為后期的產(chǎn)產(chǎn)品品上市及項(xiàng)項(xiàng)目目清盤做出出政政策空間。4、價(jià)格策略：：由于項(xiàng)目一期產(chǎn)產(chǎn)品品在前期的的價(jià)價(jià)格體系制制定定中存在一一定定的問(wèn)題，致致致使項(xiàng)目銷銷售售至今的價(jià)價(jià)格格漲幅不高高，且且優(yōu)勢(shì)樓層層銷銷售較快，為為為今后的銷銷售售工作制造造了了一定的難難度度，因此我我們們?cè)谛碌臓I(yíng)營(yíng)銷銷年度中，一一一定要結(jié)合合相相應(yīng)的時(shí)間間節(jié)節(jié)點(diǎn)及時(shí)調(diào)調(diào)整整一期產(chǎn)品品的的銷售價(jià)格格，做做出價(jià)格的的上上漲節(jié)奏，為為為二期產(chǎn)品品的的上市站好好崗崗。而二期期產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格格制制定，一定定要要吸取一期期產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格格體體系制定過(guò)過(guò)程程中的教訓(xùn)訓(xùn)，將將產(chǎn)品的立立面面價(jià)差進(jìn)行行相相應(yīng)的調(diào)整整，以以調(diào)整出符符合合市場(chǎng)需要要的的產(chǎn)品價(jià)格格區(qū)區(qū)間。5、渠道策略：：在渠道上，由于于我我們前期未未能能將口碑渠渠道道打開，因因此此也就未能能使使其成為營(yíng)營(yíng)銷銷渠道上的的主主渠道，而我我們的渠道道工工作沉溺于于大大客戶上，浪浪浪費(fèi)了相當(dāng)當(dāng)?shù)牡木?。由由于于我們?cè)诮窠衲昴昵捌诳诒赖拇蜷_開工工作仍需一一個(gè)個(gè)時(shí)間過(guò)程程，因因此在本營(yíng)營(yíng)銷銷年度初仍仍將將以大客戶戶渠渠道作為主主體體渠道，待待口口碑渠道逐逐漸漸打開之時(shí)時(shí)，再再對(duì)大客戶戶渠渠道進(jìn)行收收擾擾，以做到到更更為準(zhǔn)確、有有有效地為銷銷售售現(xiàn)場(chǎng)輸送送優(yōu)優(yōu)質(zhì)客戶源源。而而作為行業(yè)業(yè)渠渠道的天化化，則則將成為我我們們發(fā)布信息息的的主要通道道，其其行業(yè)渠道道的的功能將有有所所轉(zhuǎn)弱。在在項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的的中中后期，我我們們的主要營(yíng)營(yíng)銷銷及宣傳渠渠道道將集中于于口口碑渠道，而而而大客戶及及行行業(yè)渠道，則則則應(yīng)根據(jù)從從銷銷售現(xiàn)場(chǎng)分分析析、反饋上上的的信息中，對(duì)對(duì)對(duì)各輔助渠渠道道客戶進(jìn)行行分分級(jí)處理，以以以保證能為為銷銷售現(xiàn)場(chǎng)提提供供充足的客客戶戶源。6、推廣策略由于我們目前首首要要的問(wèn)題是是打打開口碑這這一一主力渠道道，因因此我們?cè)谠谇扒捌趯⒅饕ㄍㄟ^(guò)對(duì)老業(yè)業(yè)主主的維系活活動(dòng)動(dòng)來(lái)形成老老業(yè)業(yè)主的口碑碑宣宣傳，同時(shí)時(shí)輔輔之以媒介介宣宣傳對(duì)外圍圍客客戶進(jìn)行信信息息打擊，以以彌彌補(bǔ)同期新新增增客戶量的的不不足。在中中期期，當(dāng)老業(yè)業(yè)主主口碑宣傳傳這這一主渠道道形形成之時(shí)，我我我們將現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)及媒介介宣宣傳作對(duì)等等實(shí)實(shí)施（且現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)也將將適適當(dāng)引入新新客客戶的參與與），通通過(guò)口碑與與媒媒體宣傳雙雙線線發(fā)力，以以保保證市場(chǎng)能能夠夠給項(xiàng)目提提供供充足的客客戶戶源。在后后期期，由于口口碑碑宣傳已能能基基本保證新新客客戶源的增增長(zhǎng)長(zhǎng)，因此現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)將會(huì)會(huì)適適當(dāng)減少，而而而更多的是是采采用媒體向向市市場(chǎng)投放信信息息，來(lái)爭(zhēng)取取更更多的新增增客客戶源。在宣傳內(nèi)容這一一條條線上，我我們們將始終以以教教育為主題題，形形成線形宣宣傳傳體系，環(huán)環(huán)環(huán)環(huán)相扣，依依次次展開。在在一一期產(chǎn)品銷銷售售階段，我我們們的宣傳重重點(diǎn)點(diǎn)是在主題題教教育社區(qū)形形象象的建立上上，而而在二期產(chǎn)產(chǎn)品品的銷售階階段段，我們?nèi)匀詫⒀永m(xù)教育育這這一主題，不不不過(guò)當(dāng)期的的宣宣傳點(diǎn)將更更多多結(jié)合產(chǎn)品品的的新特色與與教教育主題相相鏈鏈接，形成成新新的主題教教育育社區(qū)的支支撐撐點(diǎn)。另：如果項(xiàng)目二二期期產(chǎn)品采用用成成品房上市市銷銷售，我們們則則應(yīng)根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的新情況況進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品核核心心價(jià)值的重重新新提煉，并并與與教育形成成一一條主線進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)目的宣宣傳傳推廣工作作。7、產(chǎn)品建議：：在二期產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上，我們們建建議與項(xiàng)目目新新的定位相相結(jié)結(jié)合，設(shè)定定相相應(yīng)的主題題環(huán)環(huán)境景觀，突突突現(xiàn)社區(qū)的的教教育，使之之與與市場(chǎng)中的的其其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目形成更大大的的區(qū)隔。并并且且在二期產(chǎn)產(chǎn)品品的包裝上上，我我們建議將將二二期產(chǎn)品以以成成品房的形形式式推向市場(chǎng)場(chǎng)，通通過(guò)成品房房這這一市場(chǎng)的的亮亮點(diǎn)，再次次引引起市場(chǎng)的的強(qiáng)強(qiáng)烈關(guān)注，增增增強(qiáng)項(xiàng)目的的整整體競(jìng)爭(zhēng)力力。而而且由于項(xiàng)項(xiàng)目目一期產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格體系中中的的立面價(jià)差差較較小，如二二期期不能以成成品品房推向市市場(chǎng)場(chǎng)，則二期期產(chǎn)產(chǎn)品的立面面價(jià)價(jià)差必然很很難難調(diào)整到最最佳佳狀態(tài)。第三篇：執(zhí)行篇篇一、月度營(yíng)銷推推廣廣方案1、財(cái)務(wù)指標(biāo)2、推廣目標(biāo)3、渠道4、銷售控制5、現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭要要求6、銷售道具7、推廣主線8、推廣步驟1）推廣主題a)宣傳傳時(shí)間b)宣傳傳內(nèi)容c)宣傳傳意義d)宣傳傳媒介2)配合活動(dòng)主主題a)活動(dòng)動(dòng)時(shí)間b)活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容c)活動(dòng)動(dòng)對(duì)象d)資源源整合第三篇：執(zhí)行篇篇一月份營(yíng)銷推廣廣方方案：1、財(cái)務(wù)指標(biāo)：：17700萬(wàn)2、推廣目標(biāo)：：整合現(xiàn)有資源尋尋找找“購(gòu)買群體（負(fù)負(fù)負(fù)面群體和和正正面群體）的的的需求焦點(diǎn)”制造事件形形成短期內(nèi)的市場(chǎng)關(guān)關(guān)注注熱度，為為項(xiàng)項(xiàng)目增加附附加加價(jià)值，解解決決現(xiàn)實(shí)銷售售中中到訪有效效客客戶基數(shù)不不足足的主要問(wèn)問(wèn)題題，使之形形成成快速銷售售放放量3、渠道：我們將通過(guò)教育育主主題社區(qū)的的釋釋放迅速打打開開市場(chǎng)關(guān)注注度度，聚集大大量量的人群到到訪訪量以現(xiàn)場(chǎng)渠道消化自然然人人流并通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)到訪客戶戶的的梳理，明明確確下一階段段宣宣傳開展的的客客戶通路的的方方向。4、銷售控制：：由于本月的特殊殊時(shí)時(shí)節(jié)，銷售售周周期較短，銷銷銷售任務(wù)艱艱巨巨，因此在在本本階段的銷銷售售控制方面應(yīng)采取開放式式銷銷售，針對(duì)對(duì)春春節(jié)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品推推出出促銷政策策和和抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)，對(duì)對(duì)在春節(jié)本本活活動(dòng)其間成成交交的業(yè)主均均有有機(jī)會(huì)參與與幸幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)（獎(jiǎng)獎(jiǎng)品可設(shè)為為一一等獎(jiǎng)1名：電腦一一臺(tái)，二等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)兩名：電電視視機(jī)一臺(tái)，三三三等獎(jiǎng)三名名：：手機(jī)一部部）。同同時(shí)，依然然可可以延續(xù)前前期期推出的老老業(yè)業(yè)主推薦活活動(dòng)動(dòng)，為業(yè)主主推推薦提供相相關(guān)關(guān)的優(yōu)惠政政策策。5、現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭要要求：：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目教育育主主題的理解解，針針購(gòu)買群體體講講述，高層層次次的教育，能能能給受教育育者者帶來(lái)各種經(jīng)濟(jì)效益和和非非經(jīng)濟(jì)效益益，這這種效益不不僅僅惠及受教教育育者本身，而而而且惠及家家人人和后代。所所所以，對(duì)于于家家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，教教教育投資是是最最高回報(bào)的的投投資。6、銷售道具：：制作以教育為主主題題與產(chǎn)品相相聯(lián)聯(lián)系的宣傳傳夾夾報(bào)7、推廣主線：：教育主題釋放8、推廣步驟：：1）主題一：順順馳****-——漢沽首座主主題教育社社區(qū)區(qū)a)宣傳傳時(shí)間：：1月8日——11月9日b)宣傳內(nèi)容：：通過(guò)宣傳推廣教教育育主題社區(qū)區(qū)，增增加產(chǎn)品的的顧顧客讓渡價(jià)價(jià)值值，增強(qiáng)市市關(guān)關(guān)注，形成成產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)區(qū)隔。透射射出出項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)賣點(diǎn)（即即將將與漢沽八八中中形成聯(lián)誼誼學(xué)學(xué)校；設(shè)立立社社區(qū)助學(xué)基基金金；社區(qū)教教輔輔圖書館即即將將開放；及及教教育即時(shí)教教育育計(jì)劃等優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的社區(qū)服服務(wù)務(wù)，為孩子子成成長(zhǎng)提供了了良良好教育文文化化的氛圍）c)宣傳意義：：對(duì)于項(xiàng)目的推廣廣，是是否能在短短時(shí)時(shí)間內(nèi)營(yíng)造造出出較高的關(guān)關(guān)注注度，重新新聚聚焦購(gòu)買人人群群的視線是事關(guān)項(xiàng)目再再次次掀起銷售售高高潮，完成成財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的的關(guān)關(guān)鍵。通過(guò)過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目資源源的的整合發(fā)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目緊鄰漢漢沽沽一中和漢漢沽沽八中具有有豐豐富的教育育資資源，并具具有有深層次挖挖掘掘的潛力。而而而且教育主主題題具備很強(qiáng)強(qiáng)的的延展性和和產(chǎn)產(chǎn)品聯(lián)系性性（例例如：與產(chǎn)產(chǎn)品品的位置，規(guī)規(guī)規(guī)劃，環(huán)境境，境境觀，戶型型，服服務(wù)，社區(qū)區(qū)文文化進(jìn)行聯(lián)聯(lián)系系）是最有有可可能在短期期內(nèi)內(nèi)引起關(guān)注注的的賣點(diǎn)，所所以以我們展開開教教育主題社社區(qū)區(qū)的宣傳，聚聚聚焦市場(chǎng)的的關(guān)關(guān)注，并為為項(xiàng)項(xiàng)目增添附附加加價(jià)值。d)宣傳媒介：：夾報(bào)及DM直投投2）主題二：順順馳****助學(xué)計(jì)計(jì)劃a)宣傳時(shí)時(shí)間：1月17日至119日b)宣傳內(nèi)容：：通過(guò)宣傳與漢沽沽八八中成為聯(lián)聯(lián)誼誼學(xué)校，啟啟動(dòng)動(dòng)助學(xué)基金金計(jì)計(jì)劃來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特的的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)（環(huán)抱于名名校校之中，擁?yè)碛杏凶詈玫木途蛯W(xué)學(xué)條件和教教育育條件，社社區(qū)區(qū)外學(xué)習(xí)氛氛圍圍濃郁，社社區(qū)區(qū)內(nèi)生活條條件件優(yōu)越）c)宣傳意義：：在漢沽兒兒女入學(xué)是是當(dāng)?shù)丶议L(zhǎng)長(zhǎng)最最關(guān)心的話話題題，是最能能體體現(xiàn)一般家家庭庭需求的焦焦點(diǎn)點(diǎn)，順馳***與漢沽最最優(yōu)優(yōu)秀的中學(xué)學(xué)進(jìn)進(jìn)行聯(lián)合，為為為社區(qū)內(nèi)的的業(yè)業(yè)主子女提提供供良好的就就學(xué)學(xué)條件，將將直直觸消費(fèi)者的內(nèi)心心引引起共鳴，形形形成消費(fèi)者者在在短期內(nèi)的的高高度關(guān)注以以此此來(lái)解決項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)注度不不足足的問(wèn)題。d)宣傳媒介：：夾報(bào)及DMM直直投配合活動(dòng)主題：：順順馳***攜手八八中共建漢漢沽沽首座主題題教教育社區(qū)聯(lián)聯(lián)誼誼會(huì)——順馳****助學(xué)計(jì)計(jì)劃正式啟啟動(dòng)動(dòng)a)活動(dòng)時(shí)間：：1月17日星期六b)活動(dòng)地點(diǎn)：：銷售現(xiàn)場(chǎng)（多功功能能大廳）c)活動(dòng)資源整整合：與八中建立聯(lián)誼誼關(guān)關(guān)系，每年年順順馳***為其社社區(qū)內(nèi)參加加八八中入學(xué)連連考考并取得社社區(qū)區(qū)前三名的學(xué)生免除除三三年學(xué)費(fèi)，以以以作獎(jiǎng)勵(lì)。適適適當(dāng)?shù)囊笄蟀税酥袨轫橊Y馳****的子女女入學(xué)降低低條條件（對(duì)于于河河西的業(yè)主主子子女入學(xué)提提供供一定的名名額額）d)活動(dòng)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備：l制作作宣傳傳夾報(bào)，配配合合項(xiàng)目產(chǎn)品品的的優(yōu)勢(shì)，以以教教育為主題題，對(duì)對(duì)本信息作作大大范圍的集集中中投遞（夾夾報(bào)報(bào)上可附帶帶調(diào)調(diào)研表對(duì)市市場(chǎng)場(chǎng)的反映進(jìn)進(jìn)行行調(diào)研，對(duì)對(duì)填填寫調(diào)查表表并并送會(huì)售樓樓處處的贈(zèng)送小小紀(jì)紀(jì)念品）；；l通過(guò)過(guò)戶外外媒體對(duì)該該信信息進(jìn)行傳傳達(dá)達(dá)，擴(kuò)大傳傳達(dá)達(dá)的覆蓋層層面面；l對(duì)老老業(yè)主主和意向客客戶戶進(jìn)行電話話回回訪，對(duì)該該子子女的就學(xué)學(xué)情情況進(jìn)行了了解解，提出邀邀請(qǐng)請(qǐng)。e)活動(dòng)內(nèi)容：：l雙雙方領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)致辭l互換換聯(lián)誼誼紀(jì)念品l八中中校領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)表表對(duì)對(duì)社區(qū)建設(shè)設(shè)支支持的講話話，宣宣布對(duì)社區(qū)區(qū)子子女提供的的校校方支持政政策策l順馳馳領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)表示對(duì)校校方方的感謝，宣宣宣布對(duì)校方方的的支持舉措措l到訪訪家長(zhǎng)長(zhǎng)自由提問(wèn)問(wèn)l結(jié)結(jié)束f)活動(dòng)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備：與校方洽談爭(zhēng)取取為為社區(qū)提供供河河西再讀學(xué)學(xué)生生的入學(xué)名名額額，確定聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)方式。g)參與活動(dòng)的的人員：：業(yè)主，意向客戶戶，自自由到訪者者，順順馳領(lǐng)導(dǎo)，校校校方領(lǐng)導(dǎo)，媒媒媒體記者3)主題三：春春節(jié)連市市精彩生生活活a)宣傳內(nèi)容：：l上次次活動(dòng)動(dòng)情況介紹紹；；l春節(jié)節(jié)連市市信息的傳傳達(dá)達(dá)；l春節(jié)節(jié)連市市活動(dòng)的內(nèi)內(nèi)容容；l春節(jié)節(jié)期間間購(gòu)房的優(yōu)優(yōu)惠惠政策介紹紹。b)宣傳意義：：由于春節(jié)的關(guān)系系，我我們要抓住住節(jié)節(jié)前的這一一時(shí)時(shí)間向市場(chǎng)場(chǎng)傳傳達(dá)春節(jié)連連市市的產(chǎn)品信信息息，并輔之之以以春節(jié)期間間的的活動(dòng)宣傳傳，來(lái)來(lái)吸引潛在在消消費(fèi)者在節(jié)節(jié)假假期間關(guān)注注產(chǎn)產(chǎn)品。c)活動(dòng)主題：：“順馳***”————春節(jié)聯(lián)市精精彩回饋活活動(dòng)動(dòng)d)活動(dòng)時(shí)間：：1月21日———1月27日e)活動(dòng)地點(diǎn)：：順馳***銷售售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)。f)活動(dòng)目的：：l聚攏攏和拉拉升項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人氣；l配合合相關(guān)關(guān)的價(jià)格策策略略促成此階階段段時(shí)間內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)品品的銷售l提升升項(xiàng)目目的關(guān)注度度及及美譽(yù)度；；l通過(guò)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)高品質(zhì)生生活活的體現(xiàn)，讓讓讓到訪人群群對(duì)對(duì)項(xiàng)目形成成認(rèn)認(rèn)知度g)活動(dòng)內(nèi)容：：1)異國(guó)美食廊廊形式：在活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，由西餐餐廚廚師將傳統(tǒng)統(tǒng)西西餐飲食進(jìn)進(jìn)行行制作現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示，（例例如如：面包的的制制作；蛋糕糕；；冰點(diǎn)等）。并并添加由現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人員參與的的環(huán)節(jié)，評(píng)選選出優(yōu)勝者給給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。2)異國(guó)家居文文化聯(lián)想想形式：在活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，通過(guò)大大幅幅圖片將外外國(guó)國(guó)外家居進(jìn)進(jìn)行行展示。并并請(qǐng)請(qǐng)相關(guān)人員員做做廚房或臥臥室室的布藝展展示示，介紹外外國(guó)國(guó)人的家居居裝裝飾風(fēng)格，與與與項(xiàng)目將來(lái)來(lái)的的成品房產(chǎn)產(chǎn)品品予以聯(lián)系系。3)現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活活動(dòng)形式式：：對(duì)與在本本活活動(dòng)其間成成交交的業(yè)主均均有有機(jī)會(huì)參與與幸幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)（獎(jiǎng)獎(jiǎng)品可設(shè)為為一一等獎(jiǎng)1名：電腦一一臺(tái)，二等等獎(jiǎng)獎(jiǎng)兩名：電電視視機(jī)一臺(tái)，三三三等獎(jiǎng)三名名：：手機(jī)一部部）說(shuō)明：此階段為為期期7天，主要是是以圖片與與現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人員的的講講解相結(jié)合合，將將活動(dòng)的內(nèi)內(nèi)容容引入現(xiàn)實(shí)實(shí)的的生活情景景形形成無(wú)距離離的的溝通形態(tài)態(tài)。二月份營(yíng)銷推廣廣方方案：1、財(cái)務(wù)指標(biāo)：：16600萬(wàn)2、推廣目標(biāo)：：承接教育的延續(xù)續(xù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換宣傳推推廣廣的角度對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行針對(duì)性性宣宣傳“重塑產(chǎn)品的的形象和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)勢(shì)”形成產(chǎn)品自自身對(duì)項(xiàng)目目的的支持，并并以以此轉(zhuǎn)化前前一一階段的積積累累，集中消消化化現(xiàn)存的難難點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品3、渠道：在本月我們將以以教教育主題的的圖圖書館開放放，漢漢沽一中聯(lián)聯(lián)誼誼活動(dòng)為營(yíng)營(yíng)造造關(guān)注度的的主主力突破，媒介宣傳進(jìn)進(jìn)行行輔助配合合，以以客戶口碑碑宣宣傳為主力力突突破，以宣宣傳傳通路對(duì)潛潛在在客戶的影影響響為輔助發(fā)發(fā)力力的宣傳方方案案，以保證證老老業(yè)主足夠夠的的客戶推薦薦量量及現(xiàn)場(chǎng)新新增增客戶量。并并并針對(duì)1月到訪客戶戶進(jìn)行梳理理分分析，確定定客客戶渠道的的來(lái)來(lái)源，進(jìn)行行針針對(duì)性跟進(jìn)進(jìn)。4、銷售控制：：由于宣傳關(guān)注度度形形成的銷售售放放量，需要要一一定時(shí)間的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，因此此在在本月的銷銷售售控制方面應(yīng)采取開放式式銷銷售與暗銷銷控控處理相結(jié)結(jié)合合的方法，利利利用優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)品品完成任務(wù)務(wù)指指標(biāo)的主體體，利利用必要的的暗暗銷控處理理，對(duì)對(duì)滯銷產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)行消化，適適適當(dāng)?shù)耐瞥龀鲆灰粚雍晚攲訉拥牡漠a(chǎn)品優(yōu)惠惠政政策，通過(guò)過(guò)庭庭院，露臺(tái)臺(tái)精精裝修的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)來(lái)力爭(zhēng)提提高高頂層和一一層層產(chǎn)品的銷銷售售量。5、現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭要要求：：針對(duì)前期開展的的教教育主題活活動(dòng)動(dòng)和本期即即將將開展的主主題題活動(dòng)，對(duì)對(duì)客客戶傳達(dá)購(gòu)購(gòu)買買順馳第一城的房子不止止買買到的是舒舒適適的居住環(huán)環(huán)境境，還有最最好好的教育條條件件，最好學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)氛圍，以以及及孩子未來(lái)來(lái)的的希望。6、推廣主線：：主題教育社區(qū)，教教育生活正式式開啟7、推廣步驟驟：1）主題一：：社區(qū)教輔