考察新商業(yè)綜合體注意事項(xiàng)

考察新商業(yè)綜合體注意事項(xiàng)做好商業(yè)地產(chǎn)考察的重要性重要性一：了解商業(yè)體發(fā)展與城市演變和需求的邏輯關(guān)系，提煉其項(xiàng)目策劃定位成功的內(nèi)在規(guī)律，培養(yǎng)商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略把握與理解能力。重要性二：調(diào)查典型案例，探索其商業(yè)定位由來和運(yùn)營成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)可供自身借鑒的案例，培養(yǎng)商業(yè)體運(yùn)營管理思維與操作能力。重要性三：與商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行交流，學(xué)習(xí)其管理運(yùn)作模式，為公司商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)提供參考。重要性四：通過考察和學(xué)習(xí)各城市的主要商業(yè)體，對各項(xiàng)目內(nèi)功能分區(qū)及內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)有進(jìn)一步認(rèn)識，了解商業(yè)綜合體項(xiàng)目的特點(diǎn)和現(xiàn)階段的商業(yè)模式以及對商品展示的要求,認(rèn)識商業(yè)綜合體在現(xiàn)階段如何滿足客戶的需求。了解和借鑒各大商場的優(yōu)點(diǎn)，在實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)問題，積累知識，開闊眼界，為以后的工作積累經(jīng)驗(yàn)和提供素材。重要性五：通過對多地項(xiàng)目的考察，能夠開闊視野和更加深入地了解相關(guān)知名品牌，同時(shí)通過前期溝通能深入和一些品牌商家進(jìn)行商務(wù)對接和洽談，促使盡快達(dá)成合作意向?？疾熨徫镏行牡年P(guān)注要點(diǎn)1、看外部交通動線聯(lián)系如項(xiàng)目與周邊交通是如何順暢連接的，與交通道路的關(guān)系，人流、車流、貨流的外部交通動線如何規(guī)劃，卸貨平臺規(guī)劃、室內(nèi)外停車場出入口規(guī)劃。項(xiàng)目與主要交通工具如公交車、軌道交通如何連接，交通指示牌做得是否到位。2、看商業(yè)體的外觀如外立面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及用材、廣告位規(guī)劃、夜景工程、進(jìn)入商業(yè)體主出入口的大小設(shè)計(jì)是否足夠顯眼。3、看商業(yè)體的內(nèi)部動線在商業(yè)體經(jīng)營中動線規(guī)劃是一大重點(diǎn)，平面主動線、次動線是否簡單明了，目力所及的商家數(shù)量，垂直動線是否可以快捷順利的到達(dá)想要去的樓層。交通動線（水平和垂直人流及貨流組織）、中庭形式及面積（可用于促銷等聚焦人氣）。4、維系各樓層通暢的電梯規(guī)劃垂直梯、步梯、坡梯的數(shù)量分布是否均勻，能夠輻射到商場的每個(gè)角落。5、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)如柱距、層高、通道寬度、室內(nèi)挑空空間、商店的開間、凈深。6、內(nèi)部裝修地板用材、吊頂用材、燈光亮度、店招是否統(tǒng)一風(fēng)格、消防是否隱藏美化、樓層商戶指示牌足夠清楚、廣告位設(shè)計(jì)、衛(wèi)生間母嬰?yún)^(qū)、活動演藝區(qū)、休憩區(qū)休憩設(shè)施、問訊處的設(shè)計(jì)、小品綠化等等。7、主力店主力店與次主力店業(yè)態(tài)屬性、商戶品牌、面積大小、分布樓層與位置，新興業(yè)態(tài)與品牌的入駐量。8、獨(dú)立店商戶品牌、業(yè)態(tài)屬性、面積大小、分布樓層與位置，是否新興業(yè)態(tài)與品牌。9、面積比和業(yè)態(tài)比看主力店獨(dú)立店的面積比，購物休閑娛樂餐飲的業(yè)態(tài)比。10、運(yùn)營管理水平外包商業(yè)運(yùn)營公司或自建，運(yùn)營公司成功案例，是否做到統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一收銀等；商業(yè)體公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔程度等。11、經(jīng)營狀況如人流量、提袋率、客單價(jià)、滯留時(shí)間等。12、商業(yè)體的租金分樓層、分位置、分業(yè)態(tài)，購物中心的年?duì)I業(yè)額等。上述內(nèi)容是針對單個(gè)的商業(yè)體從整體到細(xì)節(jié)的考察要點(diǎn)匯總。此外，從宏觀角度來看，還有幾點(diǎn)需要留意：1.項(xiàng)目所在商圈的過去，現(xiàn)在和未來，結(jié)合商圈整體發(fā)展和經(jīng)營情況綜合考量；2.不同業(yè)態(tài)形態(tài)的配比。它的比例是否合理，對項(xiàng)目后期的成熟操作是有緊密關(guān)系的；3.建筑規(guī)劃：沿街商業(yè)的開間，進(jìn)深、廣告位、層高等；停車位、建筑立面、衛(wèi)生間配置等；4.商業(yè)招商：品牌的規(guī)格與數(shù)量，商家的資質(zhì)及運(yùn)營能力（國際、國內(nèi)、省內(nèi)、地方品牌等）。購物中心考察的4大角度考察角度1：商圈+典型項(xiàng)目從宏觀上分析，要從商圈的角度去考察典型項(xiàng)目，那么首先必須對項(xiàng)目所在城市概況、商圈分布與特征進(jìn)行深入的挖掘與分析。然后，再去考察典型項(xiàng)目本身，所得到的考察結(jié)果不僅有利于對城市商圈的客觀深入了解，更有助于對典型項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)、運(yùn)營等有更深刻的判斷和經(jīng)驗(yàn)獲取。那么，考察商圈+典型項(xiàng)目，要點(diǎn)有哪些呢？1）城市整體情況分析：城市概況、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、對外交通情況、市內(nèi)交通、城市戰(zhàn)略定位、城市綜合競爭力（其中，對于三四線不太知名的城市來說，需要考察的內(nèi)容更多，包括人口構(gòu)成與分布、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、城市區(qū)域圖、商業(yè)現(xiàn)狀、城市未來規(guī)劃等）2）城市商圈整體考察：商圈分布、商圈發(fā)展特征、形成原因、商業(yè)區(qū)域、重點(diǎn)商圈區(qū)位鳥瞰圖指示各商圈位置，商圈等級、主要功能定位、商圈輻射的人群（數(shù)量、消費(fèi)力和消費(fèi)習(xí)慣）、代表商業(yè)和在建商業(yè)（位置、鳥瞰圖和項(xiàng)目基本檔案）。3）單個(gè)商圈重點(diǎn)考察：商圈名稱、位置、性質(zhì)（即商圈定位和檔次）、代表商業(yè)項(xiàng)目、業(yè)態(tài)、消費(fèi)人群及年齡結(jié)構(gòu)。4）典型項(xiàng)目考察：項(xiàng)目交通與區(qū)位、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合、面積、層高、每層商鋪數(shù)量、裝飾風(fēng)格、商業(yè)氛圍、品牌特色、業(yè)態(tài)與商鋪布置、主力店介紹、商品陳列、主題特色、運(yùn)營管理、項(xiàng)目總結(jié)。考察角度2：對項(xiàng)目的全面考察考察要點(diǎn)：①基本檔案、規(guī)劃設(shè)計(jì)概念、項(xiàng)目定位；②區(qū)位分析（包括人車分流、出租車等候點(diǎn)、通暢回路、道路設(shè)置）；③外部動線，內(nèi)部動線；④項(xiàng)目外觀，室內(nèi)空間、中庭、天頂設(shè)計(jì)風(fēng)格、店鋪設(shè)計(jì)；⑤業(yè)態(tài)分析（業(yè)態(tài)分布、現(xiàn)場照片）、各樓層業(yè)態(tài)組合與品牌、樓層業(yè)態(tài)布局、特色業(yè)態(tài)展示、主力店展示與品牌分析。在此基礎(chǔ)上，如果可獲取到更詳細(xì)的信息，可進(jìn)一步考察招商情況，包括引進(jìn)的首店、商家數(shù)量、各業(yè)態(tài)商家數(shù)量占比、品牌組合分析、合作經(jīng)營模式，以及SWOT戰(zhàn)略分析；⑥節(jié)點(diǎn)分析，即考察項(xiàng)目的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)與創(chuàng)意，包括建筑外立面、入口門廳、中庭、自動扶梯、電梯間、公共走道、公共衛(wèi)生間、公共休息區(qū)、配套設(shè)施，需要通過大量實(shí)景照片展示，并配以文字解說與點(diǎn)評，方能勾勒細(xì)節(jié)優(yōu)缺點(diǎn)。考察角度3：同類項(xiàng)目對比考察案例1：北京西單大悅城等6大項(xiàng)目對比考察考察對象：西單大悅城、老佛爺購物中心、北京樂天銀泰百貨、新光天地、芳草地、朝陽大悅城可取之處：1）人員管理：樓層人員管理、樓層管理大包干、總服務(wù)臺管理、樓層督導(dǎo)臺改服務(wù)島、保潔人員管理2）環(huán)境管理：休息椅變形計(jì)、燈光/投影/LED包柱、環(huán)保設(shè)計(jì)及形態(tài)各異的垃圾桶、衛(wèi)生間、綠植、藝術(shù)墻體、裝修管理、藝術(shù)與商品的完美結(jié)合3）導(dǎo)視管理：導(dǎo)視系統(tǒng)——商場內(nèi)的導(dǎo)航，導(dǎo)視系統(tǒng)——樓層及品牌簡介，指示牌，宣傳單廣告取閱欄、安全警示貼、消防警示貼、安全出口指示地貼4）營銷管理：體驗(yàn)式營銷、節(jié)日營銷、名人營銷。案例2：來福士（北京上海廣州）對比考察分析來福士是凱德中國旗下最具特色的世界知名綜合商用項(xiàng)目品牌，凱德中國既是開發(fā)者，也是擁有者和管理者。來福士品牌于1986年發(fā)源于新加坡，至今在全球已擁有9座項(xiàng)目，其中7座位于中國，分別在上海、北京、成都、杭州、寧波和深圳。來福士是"城中之城"，融合住宅、商場、辦公樓、服務(wù)式公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)，在中心城市的交通樞紐位置打造經(jīng)濟(jì)綜合體和城市地標(biāo)?？疾旖嵌龋赫w感觀世界。考察要點(diǎn)：①建筑設(shè)計(jì)；②空間氛圍營造；③營運(yùn)細(xì)節(jié)；④交往與空間；⑤第三生活空間。考察角度4：局部與細(xì)節(jié)考察方法1、景觀考察景觀分析包括：周邊關(guān)系處理、主入口廣場（特色燈柱、車道分隔）、特色水景、地面鋪裝、地面停車、綠籬墻、圓形下沉廣場、廣場綠地、主次入口之廣場車庫出入口、廣場綠地。最后對整體的景觀亮點(diǎn)與不足做總結(jié)分析。2、裝飾考察裝飾考察要點(diǎn)：地面、天棚材料，墻面材料，燈光及導(dǎo)示，設(shè)備安裝，欄桿及扶梯，衛(wèi)生間，軟裝小品，車庫裝飾。3、物業(yè)管理考察包括街區(qū)主題、導(dǎo)視（吊旗導(dǎo)視、墻貼（地貼）導(dǎo)視、立式導(dǎo)視）、裝修管理、財(cái)務(wù)管理、現(xiàn)場管理、客服管理、安全管理、保潔管理。4、業(yè)態(tài)與特色商家考察考察事項(xiàng)：業(yè)