杭州房產(chǎn)課件

附件二：杭州春季房交會購房者需求分析2023/3/131杭州房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)購房者需求調(diào)研2023/3/132杭州七區(qū)市場供需結(jié)構(gòu)分析

杭州七區(qū)06-08年年均消化水平在480萬㎡左右，以此可以理解為杭州市場的正常容量；年均新增供應(yīng)在519萬㎡左右。08年七區(qū)消化量為311萬方，與杭州正常容量有170多萬方（480萬減311萬）的“缺口”，由于市場調(diào)整而被壓抑的真實需求，轉(zhuǎn)移到09年釋放。因此，09年的市場理論容量為650萬方（480萬方+170萬方）。09年1-4月去化量達(dá)到200萬方左右，已經(jīng)超過正常市場容量的40%。與09年理論容量相比，正好在1/3左右。存量房源剛開始有所消化（85萬㎡左右）

2023/3/13309年1-4月杭州七區(qū)一手房供需結(jié)構(gòu)分析06-07年，供需結(jié)構(gòu)遍地開花，但從08年開始90方以下供需占比優(yōu)勢不斷凸顯；至09年1-4月呈基本恒定態(tài)勢；從09年1-4月成交面積結(jié)構(gòu)看，90㎡以下是市場主力需求產(chǎn)品，同時125-140㎡（改善型需求）比例有所增加。2023/3/1359年1-4月杭州七區(qū)一手房成交總價段構(gòu)成分析1-3月：由于降價樓盤的成交，低總價產(chǎn)品成交比例逐漸增大；4月：由于降價樓盤房源逐步去化，低總價產(chǎn)品比例構(gòu)成明顯降低。2023/3/13609年4月杭州七區(qū)存銷結(jié)構(gòu)分析存量結(jié)構(gòu)顯示：90㎡以下占據(jù)主力，15846套；存銷比顯示：90㎡以下產(chǎn)品存銷比最低，比值為3.55。2023/3/137購房類型從調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，普通公寓樓占88%，單身/酒店式公寓和別墅/排屋類分別占6%。樓市回暖已經(jīng)是不爭的事實，除了剛性需求大量釋放，中低端房源放量成交外，包括排屋、別墅在內(nèi)的高端房源也日漸走勢平穩(wěn)，比去年下半年明顯要好很多。實際上這也說明樓市真正開始多點開花，各種類型房源全面回暖。2023/3/139購房目的從本次人居展調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，首次置業(yè)需求旺盛，占56%，去年同期占50%；而首次置業(yè)需求主要以剛性需求為主，如結(jié)婚用房，在本次調(diào)研中所占比例最大達(dá)35%。這表明08年下半年房地產(chǎn)持續(xù)較長時間低迷后，09年大部分開發(fā)商降低房源價格、低價入市或推出更多的優(yōu)惠活動，從而釋放更多的剛性需求以及首次置業(yè)者的購房熱情，也進(jìn)一步穩(wěn)定了市場信心，帶動部分改善型需求購房置業(yè)。2023/3/1310購房首選區(qū)域

從人居展中，購房者對對首選區(qū)域來看，選擇市中心的仍然占絕對主力，與以往相比較，此次像濱江、閑林、九堡/喬司、下沙等區(qū)域也受到購房者的關(guān)注。而濱江區(qū)本次調(diào)查中成為最受購房者青睞的區(qū)域之一。受08年金融危機(jī)影響等，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷后，08年末以來，像下沙、濱江、九堡/喬司、閑林郊區(qū)板塊房價一路低開，很多樓盤價格又回落到06年底、07年初水平。閑林、濱江、下沙等板塊很多地塊都是05、06年成交的土地，土地成交價格相對較低，新開盤多采取低價入市的策略。另外，隨著地鐵的建成以及交通設(shè)施逐漸完善，大大改善了余杭區(qū)與主城區(qū)連接的交通狀況，濱江區(qū)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，生活配套等設(shè)施已逐漸發(fā)展成熟，而這些正是更多購房者所選擇這些區(qū)域的原因。2023/3/1311細(xì)分市場表現(xiàn)

首次置業(yè)者：價格敏感型從調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，此類市場仍占絕對主力，他們主要選擇90方以下、總價80萬元以下產(chǎn)品，其中70方以下產(chǎn)品所占比例也較大，主要表現(xiàn)在遠(yuǎn)郊低價房源以及中心城區(qū)類似聯(lián)合麥田、現(xiàn)代印象廣場、視界之窗等小戶型精裝修公寓兩大類房源。首次改善型：高性價比產(chǎn)品、二手市場占主導(dǎo)從調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，此類人群主要選擇90-130方的房源，主要需求在地段較好的高性價比房源和二手房市場，總價在80-160萬元之間。再次改善型：注重生活品質(zhì)從調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，此類人群選擇的面積