無錫順馳理想城市度營銷的報告

無錫順馳理想城市度營銷的報告前線偵察【市場/競爭/客源】戰(zhàn)略分析【問題/機遇/時機】戰(zhàn)役戰(zhàn)術【推廣目標/推廣計劃】【商業(yè)建議】行軍路線圖一線布署【銷售策略】攻城第一部：前線偵察【我們面臨怎樣的市場現狀？】【我們要重視的競爭動態(tài)！】【我們的客源從哪里來？】惠山新城主要項目分布示意圖名園錫澄公路惠山大道政和大道惠源路文惠路堰新路吳韻路欣惠路錫澄高速輕軌（規(guī)劃）加州洋房行政中心天力廣場塞維拉中央商務區(qū)金惠路復地公園城理想城市金都花園清水灣時代廣場錫宜高速百大一期百大二期南環(huán)路中建項目北06年預計推案10萬方上半年預計推案5萬方一期預計推案5萬方總建面積90萬方樓盤名體量（平米）產品地段資源分屬產品特點復地公園城53萬多層、小高層、高層、聯體別墅無顯著資源缺乏亮點加洲洋房22萬小高層、多層、情境洋房行政中心產品單一特色顯著金都花園42萬多層、小高層和高層行政中心產品無競爭力名園12萬多層、聯排、獨棟無顯著資源產品無競爭力華廈·清水灣10萬多層、小高層、疊加、獨立式別墅無顯著資源突出水景天力廣場15萬商業(yè)廣場、商務中心和酒店公寓無顯著資源商業(yè)、酒店百大項目44萬多層惠山大道普通產品綠地項目70萬未知惠山大道未知中建項目90萬未知惠山大道未知理想城市100萬小高層、多層、情境洋房惠山大道合計458萬主要樓盤體量分布示意圖供應——06年在建面積達150萬平米，待開工面積250-300萬平米，近500萬平米體量需要在3-5年內開發(fā)完畢，供需失衡嚴重；產品——產品線較為豐富，以小高層居多，產品的部分抗性進一步加劇市場競爭。區(qū)域前景——區(qū)域不斷調整、變化、成熟發(fā)展帶來的契機；交通道路——交通主干道開通，改善區(qū)域形象的利好影響；三大市場思考——區(qū)域三大市場思考——競爭無序競爭——06年后調控時期，區(qū)域市場無序競爭狀態(tài)加劇；競爭受壓——各競爭對手從不同側面瞄準本項目，形成夾擊攻勢；客源瓶頸——區(qū)域缺乏實質性的支柱產業(yè)，不利于快速導入成熟客源；客源缺失——供需嚴重失衡下有限客源爭奪與外部客源的積極開拓；三大市場思考——客源一、區(qū)域矛盾——惠山區(qū)域知名度不斷提升和認可度較差之間的矛盾二、競爭矛盾——40萬常住人口和3-5年近500萬平米開發(fā)體量之間的矛盾四大矛盾界定三、客源矛盾——“混水摸魚”的利好性和“無魚、少魚可摸”之間的矛盾四、發(fā)展主軸矛盾——行政中心和交通主干道區(qū)域主導地位之爭的矛盾四大矛盾界定一、區(qū)域矛盾——惠山新城地位區(qū)域概念認同，市場知名度較高空間距離感、生活方式不認同發(fā)展差距導致市區(qū)歸屬感不強房產三大板塊中先天優(yōu)勢最弱區(qū)域缺少美譽度，對外區(qū)客源吸引力較弱二、競爭矛盾——過量供應下的無序競爭06年區(qū)域在建面積150萬平米待開工面積250-300萬平米VS區(qū)域40萬常住人口供需狀態(tài)嚴重失衡亟待提高的區(qū)域認可度競爭對手分析本項目“惠山第一大盤”的品牌知名度已然確立作為其他項目“靶心”地位悄然樹立盡管各個項目都會以本項目作為進攻目標但近期對本項目近7萬方的余房真正形成一定威脅的是加州洋房和復地公園城競爭項目去化對比分析項目名稱05年推案量05年銷售量剩余量銷售時長月均去化理想城市10.1萬方3.2萬方6.9萬方4.5個月0.71萬方公園城5.8萬1.8萬方2萬方6個月0.33萬方加州洋房1.9萬方1.4萬方0.5萬方0.7個月2萬方加州洋房以其產品特殊性暫拔頭籌本項目整體競爭去化仍占據區(qū)域優(yōu)勢地位板塊主要競爭項目——加州洋房項目總建面積21.7萬方，容積率1.49，綠化率40.1%。規(guī)劃有35棟4-5層退臺式群院花園洋房，6棟11+1小高層和4棟18+1高層電梯群院洋房。一期建面6.4萬方。紅色為普通多層公寓，黃色為情景洋房一期二期三期以“無錫從來沒有過”等較為直白的廣告來吸引崇尚新鮮但不一定時尚的人群，通過外部景觀等諸方面的直接感觸來弱化其他方面的缺憾，整體突出“情景化”，以強化產品綜合競爭力。情景洋房產品房型144-150平米140-145平米高層電梯洋房產品房型92-99平米113-120平米加州洋房銷售分析12月24日正式推出項目1-22號樓中的120余套情景洋房，價格3700—4200元/平米，以及50余套普通公寓，價格2800元/平米起。目前可享受60元/平米的優(yōu)惠折扣，此外一次性付款9.7折，按揭9.8折。拉大一樓和其他樓層的價差，保證其他房源的平均合理去化。目前共已去化130余套，以退臺式情景洋房為主，市場反應接受度較好?？驮粗饕匝邩虍數丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居多，年齡多為30-40之間，在熱銷當中包括部分的投資客源。特色產品競爭力成為一期逆市行銷取勝法寶價差策略保證房源均衡去化但產品面的相對單一必將成為其后期軟肋板塊主要競爭項目——復地公園城項目總平圖一期總平圖第一波第二波第三波一期總建面積約12萬方，目前已推出5.8萬方，其中去化1.8萬方。第一批多層房源推出174套，目前還有少量余房可售；第二批房源11月5日推出三棟高層，兩梯三戶帶入戶花園，共151套，開盤售出十余套，價格較前期上漲150元/平米，產品價差約50元/平米，價格范圍在3300-3800元/平米之間，均價約3500元/平米12月推出三棟板式高層共142套，價格制定維持原有水平，僅售出一套。板塊主要競爭項目——復地公園城用途總套數已售套數可售套數多層住宅17412945小高層住宅40139高層住宅25316237合計467146321板塊主要競爭項目——復地公園城產品缺乏亮點，小高層產品去化較難缺少樣板展示區(qū)較好示范作用售樓處現場捕捉客戶能力較強06年產品線和策略線將做大修改力圖打造區(qū)域名盤概念加強三級市場聯動，以跑量為主板塊主要競爭項目——復地公園城06年二期一期剩余06年上半年主要以一期剩余的3萬方和05年已推未售的近4萬方為主；全年推案量大約10萬方左右；一期產品以小高層和多層為主，二期將作產品規(guī)劃調整；產品類型覆蓋聯排、疊加、多層、小高層、商業(yè)。復地公園城客源策略05年以惠山為主，周邊為輔06年鞏固惠山，聯動二手房中介積極向周邊及市區(qū)擴展項目客源對比分析理想城市：市區(qū)客源和長安客源分別接近四成，江陰、堰橋客源相對較少；年齡層中一半為30-40歲，25-30歲人群接近三成；私營業(yè)主占一半比例，購買力相對較強；消費者對小高層產品存在一定抗性；復地公園城：以江陰南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)、堰橋及惠山下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，市區(qū)客源較少；江陰客源以私營業(yè)主居多，堰橋客源則以區(qū)域公務員為主；年齡層以30-45歲居多。理想城市項目在上層客源的占有上已處于優(yōu)勢地位；市區(qū)消費者及年輕人群對項目認可度較高；交通改善利于加強對市區(qū)客源的引導；對惠山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)內部客源以及江陰客源的挖掘力度不夠，維護現有優(yōu)勢的情況下，應加大對這部分客源的獲取；客源差異三、客源矛盾——有限客源和外拓渠道06年區(qū)域市場競爭加劇群雄割據局面加大，對手群起夾擊項目市場局面更為渾然無序，形勢不容樂觀亂世出英雄，混水好摸魚關鍵問題混水之下有魚可摸嗎？有足夠的魚可摸嗎？區(qū)域有限客源不斷被搶占、瓜分和蠶食積極外拓客源成為制勝點市區(qū)成熟客源對大盤的支撐性尤為重要2006，決勝市區(qū)客源全市客源導向分析惠山新城則主要吸引惠山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源和少部分市區(qū)北部的中端消費人群，以及部分鄰近下屬城市客源?！?〉城市中心、副中心太湖新城惠山新城新區(qū)惠山新城目前在售項目客源構成80%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及園區(qū)客戶10-15%外地客戶（周邊城市如江陰居多）5－10％市區(qū)客戶區(qū)域現有客源分析市場需求以自住型、改善型需求為主，投資市場格局尚未完全形成，投資型客源有待進一步挖掘。市區(qū)客源不足，區(qū)域內初級有限客源難以持續(xù)支撐供應量不斷加大的市場；新城規(guī)劃發(fā)展對周邊鄰近城市形成吸引，客群范圍進一步擴展。區(qū)域現有客源特征分析客源層次初級化，70-80%為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源年齡層次年輕化，客源結構缺乏多樣性產業(yè)人群購買不強周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及園區(qū)有購買力的人群沒有得到更為有效挖掘市區(qū)客源明顯不足，小高層產品面臨抗性消費者購房裙帶效應和羊群心理明顯，體現傳統(tǒng)居住習慣市區(qū)客源缺乏的主要原因交通配套、生活商業(yè)設施不夠完善區(qū)域房地產市場正處于發(fā)展起步階段市區(qū)消費者對新城規(guī)劃發(fā)展概念認知不夠，缺乏一定的認同度超過無錫人二十分鐘的心理臨界距離無錫及惠山新城產業(yè)經濟的快速發(fā)展，加上市政規(guī)劃發(fā)展的實現，將會給區(qū)域導入大量的人口，客源缺乏的瓶頸將得以打破。區(qū)域供應量不斷加大，區(qū)域內有限客源難以支撐繼續(xù)深挖周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主這批有效客源，囊括鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力通過市政配套、交通的改觀加大對市區(qū)客源的吸引展示無錫和新城的發(fā)展規(guī)劃吸引鄰近城市客源，形成廣泛的輻射市場潛在客源的有效開發(fā)挖掘成為項目制勝的關鍵客群變化客群來源鄰近城市客源本地客源市區(qū)客源園區(qū)、新城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目潛在客源分析江陰客源周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源分析堰橋鎮(zhèn)產業(yè)：為紡織、制衣產業(yè)為主江陰市霞客鎮(zhèn)產業(yè)：小型工廠、私營企業(yè)玉祁鎮(zhèn)、前洲鎮(zhèn)產業(yè)：冶金、機械、軟紡，經濟實力為無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)前列周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路交通便捷、經濟實力雄厚、居民普遍富裕，購買力比較旺盛。久居鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對都市感的品位生活心存向往是這部分消費者的直接動因。市區(qū)客源市區(qū)購買力有限的普通職工家庭市區(qū)將要結婚的年輕家庭周邊區(qū)域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源江陰市霞客鎮(zhèn)的私營業(yè)主玉祁鎮(zhèn)、前洲鎮(zhèn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、政府公務員、私營業(yè)主新城、園區(qū)客源本區(qū)域內的原有居民、政府公務員、私營業(yè)主本區(qū)域內的本區(qū)域內的企業(yè)中高級管理者部分投資型客源市區(qū)部分投資商人江陰部分投資商人項目潛在客源定位惠山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)江陰(尤其是南部)市區(qū)(尤其是北部)久居鄉(xiāng)鎮(zhèn)，對都市感的品位生活心存向往創(chuàng)業(yè)、投資、生活，拉近與無錫城市的距離價格吸引、新城生活趨使、高性價比吸引項目潛在客源購買分析對這部分目標消費群來說，城市化的生活，近距離的感受，居住生活品質的大幅提高，是他們對新生活的追求，本項目正要提供給他們一種既不同于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、又不同于市中心的新都市生活。項目潛在目標消費群體對物業(yè)產品的偏好表現：具有生態(tài)概念的居住環(huán)境具有城市功能的生活模式產品具有較高的性價比對品牌度較為認可對惠山的看法和認可存在積極轉變的可能市區(qū)客源眼中的惠山：污染較重、偏遠的農村、交通不便、生活配套缺乏；新城規(guī)劃起點高，未來建設會很好，城市感逐步增強；大盤開發(fā)較多，產品選擇面廣，價格相對易于接受；一、市區(qū)客源對小高層產品接受度較高，有效導入這部分人群利于引導整個項目小高層產品去化；二、市區(qū)客源的持續(xù)、有效導入，才可以從根本上解決區(qū)域客源局限性的問題；三、開拓市區(qū)和江陰等外區(qū)客源的同時，堅守惠山區(qū)域客源也將是基礎之戰(zhàn)。客源之爭四、發(fā)展主軸矛盾——惠山大道帶來的利好一條交通干道改變、成就一個區(qū)域的發(fā)展太湖大道新區(qū)蠡湖大道濱湖惠山大道的開通能否繼續(xù)演繹帶動區(qū)域發(fā)展惠山大道惠山？VS惠山大道的交通動線功能新區(qū)政府行政中心核心功能誰更能成為未來惠山發(fā)展的切實主軸地位？在因交通受阻而緩慢發(fā)展的惠山，其明顯作用和地位不言而喻本項目作為惠山大道連接市區(qū)的第一站偏離政務中心的劣勢因交通得以反補對市區(qū)客源的吸引存在極大的區(qū)位和交通優(yōu)勢惠山大道帶來板塊發(fā)展新契機交通主導優(yōu)勢日益凸現借助政府大力打造板塊之勢，共同提升區(qū)域美譽度，迅速樹立“我即板塊，板塊即我”的概念；借助順馳已有的品牌知名優(yōu)勢，強化本項目在板塊的領袖地位；利用產品便于任意組合推出的優(yōu)勢攻擊競爭項目的相對單一局面；注重差異化競爭，搶占入市時機，攔截競爭客源；應對之策——板塊競爭強化產品品質展示，以品牌和品質打造全市性項目，有效外拓客源；充分利用惠山大道的開通利好，強化惠山大道第一站概念，加強和市區(qū)的互動，以大盤產品和價格雙重優(yōu)勢吸引市區(qū)客源；

充分發(fā)揮順馳獨有的中介門店優(yōu)勢，擴大銷售渠道，更大范圍捕捉客群。應對之策——外拓客源攻城第二部：戰(zhàn)略分析【項目的問題點在哪里？】【針對競爭對手有的機遇有哪些？】【銷售與推廣的時機如何安排？】問題機遇時機四大分析【版塊】【產品】【推廣】【銷售】四大提升【品牌－領袖化】【社區(qū)－差異化】【配套－示范化】【產品－創(chuàng)新化】一個原則【天時地利人和】二個階段【上半年與下半年】【項目的問題點在哪里？】四大分析【版塊】【產品】【推廣】【銷售】版塊惠山新城濱湖新城新區(qū)知名度高，認可度低；起點高，成熟度低1、市區(qū)人群對版塊的居住屬性認可度較低，認為污染較重，環(huán)境較差。2、市區(qū)人群對版塊的抗性集中在對交通、配套等生活必備條件的不信任。3、版塊規(guī)劃雖然起點較高，但目前無強有力的引擎支撐，成熟度嚴重不足。定位資源城市次副中心北部居住中心城市副中心行政中心/高尚居住區(qū)高新產業(yè)園區(qū)產業(yè)人群居住區(qū)【版塊問題】階段成長培育期認可度由培育期轉向成熟期成熟期山水資源差，產業(yè)資源一般，教育資源一般，交通資源一般，規(guī)劃完善山水資源優(yōu)，教育資源優(yōu)，行政中心資源強大，交通資源較優(yōu)，產業(yè)資源差山水資源差，產業(yè)資源強大，交通資源較好較差較高一般項目理想城市加州洋房公園城創(chuàng)新不足，體驗較弱1、多層中規(guī)中矩，但部分戶型存在硬傷，如頂層總價過高，E、F、G戶型設計不合理。2、情景洋房有創(chuàng)新，但對創(chuàng)新點宣傳不夠，樣板體驗上未將產品亮點放大。3、小高層作為市場抗性產品，蓄水不足，體驗不夠，產品也無亮點。產品產品特征多層、情景洋房、小高層群院花園洋房、加州花園洋房多層、小高層產品線全面，多層、小高層中規(guī)中矩，情景洋房有創(chuàng)新，但樣板體驗不足，且對創(chuàng)新點宣傳不夠。產品一般，但現場樣板體驗極強，產品宣傳上贏得先機。大眾化產品，宣傳上并不討巧，現場包裝上過于超前，無樣板體驗。【產品問題】后勁不足，針對性不夠1、初期品牌登陸十分成功，但后期對品牌與項目的挖掘后勁不足，宣傳點較為單一，尤其在情景洋房與小高層蓄水階段配合不夠。2、對情景洋房產品創(chuàng)新點的市場教育不夠深入全面，使加州洋房搶占了洋房的先機。3、小高層推廣嚴重不足，即未消除產品抗性，也未為產品推出造勢?！就茝V問題】時間5月6月7月8月9月10月11月12月推廣內容階段房展會亮相品牌登陸與亮相D1－D9多層蓄水與銷售開盤時臨時加推3棟情景洋房四大創(chuàng)意街區(qū)，六大生活理想12棟洋房銷售產品線－生活線X11－X14小高層銷售春季房展會大盤形象惠山巡演/置業(yè)聯動/大客戶挖掘示范區(qū)開放產品說明會/開盤多元社區(qū)/老客戶回饋/鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演業(yè)主回饋/秋季房展會/10%首付情景洋房樣板區(qū)開放/小高層開盤四面圍攻，客源不足1、由于項目入市較早，在知名度領先的情況下，成為后起項目的眾矢之的，無論從產品還是價格上都受到后起項目的打壓；2、經過一段熱銷期后，現場客源嚴重不足，現場人氣不夠?！句N售問題】時間5月6月7月8月9月10月11月12月去化產品房展會亮相品牌登陸與亮相D1－D9多層，Q1－Q3情景洋房（9月17日開盤）Q4－Q12情景洋房（10月黃金周開盤）X11－X14小高層多層推出322套，去化183套洋房推出176套，去化80套推出218套，剩余211套【針對競爭對手的機遇有哪些？】四大提升【品牌－領袖化】【產品－創(chuàng)新化】【社區(qū)－生活化】【配套－示范化】提升一：【品牌－領袖化】理想城市加州洋房行政中心城中央清水灣公園城百大春城惠山大道通往市區(qū)（路況較好）通往市區(qū)（路況較差）提升品牌，做惠山新城的領袖者利用惠山大道開通，而我們又是惠山大道上距市區(qū)最近的樓盤的契機，將品牌知名度上升為品牌認可度，搶占區(qū)域高地，建立非我莫屬的品牌高度。關鍵詞：惠山大道第一城既然這是一場你死我活的爭奪，做領袖者才是跳出競爭、贏得勝利的唯一出路?；萆酱蟮赖谝怀侨绾谓庾x？地理位置上的第一城

【惠山大道的第一個樓盤】項目規(guī)模上的第一城

【超百萬方項目絕對大盤】規(guī)劃定位上的第一城

【開放街區(qū)式規(guī)劃，以造城為起點】生活配套上的第一城

【配套突破社區(qū)功能需要面向城市開放】提升二：【產品－創(chuàng)新化】創(chuàng)新之上，創(chuàng)造價值對已推出的小高層以個性簡裝增加產品附加值，未推出的小高層在面積適度的前提下，以偷面積、創(chuàng)造空中庭院的方式創(chuàng)造亮點。關鍵詞：產品增值，產品創(chuàng)新創(chuàng)新與附加值永遠是增加產品價值的不二出路，但產品的創(chuàng)新與附加值最終是為生活方式服務的，這一點很重要?！緞?chuàng)新之上，創(chuàng)造生活】X11－X14X1－X5X6－X10宜家小高層活力城居小高層空中庭院小高層個性簡裝性價比取勝可變空間增值取勝空中庭院情境取勝X11－X14宜家小高層個性簡裝風格：宜家的簡約舒適風格，裝修成本低廉但個性時尚，以設計和風格的突出彌補裝修的簡單和低廉；方式：選取X11、X14整棟或整單元進行簡裝試驗，如效果明顯則推廣至其他樓棟；人群：購房資金有限，追求性價比同時講求生活質量的客群裝修成本的分配：重點裝修部分：廚房、衛(wèi)生間次要裝修部分：小面積地板、小型家具補充裝修部分：裝飾品使小成本的裝修價值放大的途徑1、通過設計實現空間的最大化利用，如墻面、角落等的運用2、通過小的情趣空間的設計增加裝修品質3、小成本裝飾品的利用4、色彩的豐富感廚房與衛(wèi)生間－是裝修的重點色彩的豐富－彌補低成本帶來的單調個性設計－使小空間變大，大空間變情趣；對墻角、墻面的最大化利用是小戶型設計的重點。小裝飾品－增加情趣感X1－X5活力城居小高層可變空間增值取勝控制面積：沿街不宜面積過大，建議控制在120平米以內。增值空間：100平米2房1廳變110平米3房2廳改造前房型：2房1廳1衛(wèi)1花園銷售面積：約100平米改造后房型：3房2廳1衛(wèi)實際使用面積：約110平米可隔斷為近10平米的臥房或小書房改造前房型：南北廳優(yōu)點：南北通風好改造后房型：全南向橫廳優(yōu)點：空間更氣派大方X6－X10空中庭院小高層空中庭院情境取勝舒適面積：3房為主的戶型設計，可出現部分3＋1房空中庭院：以空中庭院改變小高層無天無地的狀況，在獲贈一定空間之外，又營造了無比優(yōu)雅的情趣生活。湖濱一號＋金地格林小城空間利益最大化：實際面積＞銷售面積景觀資源最大化：八角窗、空中花園、大面積落地窗，納景入室外立面線條豐富：錯層陽臺、八角窗、轉角窗錯落變化特色空中庭院270度觀景窗建議改為大面積落地窗（可參考金地格林小城）建議改為大面積落地飄窗轉角采取樓層錯落式排布（可參考金地格林小城）大面積落地窗單雙層錯落式陽臺大面積落地觀景窗轉角錯落式觀景陽臺【樣板房建議】由于小高層產品區(qū)域接受度較低，建議在X11－X14組團、X6－X10組團各選取兩套房型進行樣板房包裝。樣板房及景觀樣板段看房通路建議在簡裝修推廣的X11、X14內選擇兩套戶型進行樣板房包裝，將簡裝修方案的個性風格直觀展示。X11－X14宜家小高層個性簡裝風格取勝X14樣板房建議－－點滴空間，皆有情趣X11樣板房建議－－麻雀雖小，五臟俱全樣板房及景觀樣板段看房通路建議選擇較高樓層的一整層兩套進行樣板房包裝。包裝的重點在空中庭院的情趣性上。X6－X10空中庭院小高層空中庭院情境取勝X10樣板房風格建議一－－以現代的名義享受X10樣板房風格建議二－－空中庭院的極致風景X10樣板房風格建議－－收藏地中海的風情與陽光提升二：【社區(qū)－差異化】為社區(qū)造魂，以街區(qū)生活形成項目差異化利用05年成功建立的大盤形象，進一步挖掘和展示惠山大道第一城的街區(qū)生活內涵，營造豐富的街區(qū)生活感受，形成區(qū)別于其他項目的個性所在。關鍵詞：從街區(qū)到街區(qū)生活惠山新城的大盤很多，但敢于做城的大盤不多，我們之所以有勇氣造城，在于我們的社區(qū)有魂，這是我們最重要的資源街區(qū)大盤街區(qū)生活創(chuàng)新街區(qū)產品全面街區(qū)配套2005年2006年重點落在我們是大盤，我們有什么？重點落在街區(qū)有什么？為什么要住到街區(qū)去？街區(qū)生活究竟怎樣？街區(qū)產品有何不同？提升三：【配套－示范化】強化配套引擎，以示范消除抗性利用交通、教育、商業(yè)、生態(tài)的強化與逐步落實，從實處消除客戶尤其是市區(qū)客戶的疑慮和抗性，真正實現生活城的理想。關鍵詞：領先一步，示范生活配套不貴于多而貴于精，不在于規(guī)模而在于領先，要建立市場信心，成就惠山大道第一城，就必須在配套上領先一步交通引擎【惠山大道/城市公交線/社區(qū)巴士】商業(yè)引擎【商業(yè)街招商/商業(yè)街包裝】教育引擎【學校啟動/特色幼兒園落實/獎學金計劃】理想生活全面示范交通引擎【惠山大道/城市公交線/社區(qū)巴士】惠山大道開通（圍繞惠山大道第一城組織強勢宣傳）3月理想大道開街社區(qū)巴士落實（落實社區(qū)巴士車次、時間、地點等）8月城市公交線落實（除601外，盡可能再落實2條公交線路）10月交通引擎強化消除交通抗性以惠山大道、社區(qū)巴士、城市公交線的落實與宣傳，形成市區(qū)到理想城市的完善交通網絡，并盡可能穿越理想大道，在理想城市內部形成城市公交樞紐，形成本案強有力的交通優(yōu)勢，消除市區(qū)客源的交通抗性。售樓處公交站點社區(qū)巴士休息站重點集中在一個區(qū)域社區(qū)巴士的作用如何強化？1、線路：兩條線路－環(huán)線巴士＋惠山市區(qū)點對點巴士環(huán)線巴士主要負責將周邊各區(qū)客戶送至市區(qū)外展處，點對點巴士主要將客戶從市區(qū)送往現場，增開一條環(huán)線巴士是為了最大程度挖掘全市性客源。2、運行時間：未來的社區(qū)巴士建議為24小時運行，晚間運行間隔時間可加長，但保證無論何時小區(qū)居民都可以由市區(qū)回到家中。3、站點包裝：

在點對點的巴士依靠站建議設置社區(qū)巴士休息站，休息站除等待巴士的功能外，還可增加休閑功能，等車的同時可購買飲料、閱讀雜志，甚至聽聽音樂，讓等車也變成一種享受。外觀獨立小巧內部可設休息椅、書報架8月商業(yè)街開賣前，落實理想大道開街、商業(yè)街包裝，同時開始進行商業(yè)招商。1、功能：必須將社區(qū)基本生活必須具備的配套功能先落實，如菜場、超市、小型餐飲等，至少完成部分品牌店的招商及簽約。在此基礎之上再盡可能落實其他具城市功能的配套，如中型超市、大型餐飲、電影院等；2、包裝：商業(yè)街開賣時盡可能將理想大道開出一部分，商業(yè)街立面應有一定的特色與品質感，如招商無法完成，則建議用假店招進行包裝，并將某一個廣場作為重點包裝對象?？蓞⒖嘉磥碛蜃龇?。商業(yè)引擎【商業(yè)街招商/商業(yè)街包裝】教育引擎【學校啟動/特色幼兒園落實/獎學金計劃】【學校簽約】年底之前，敦促區(qū)政府落實學校啟動事宜，盡可能使該學校有一定特色，只要確定學校啟動的時間表，就可以展開宣傳。【幼兒園簽約】年底之前，落實幼兒園的品牌和特色，只需與品牌幼兒園簽約，即可配合學校啟動展開宣傳，強化教育啟動的效果?！惊剬W金計劃】制取銷售額的一定比例成立“順馳理想城市獎學金”，對于社區(qū)學?；蛴變簣@的優(yōu)秀學生給予獎勵，每年在社區(qū)住戶子女中評選出若干名優(yōu)秀學生，給予獎勵。獎學金計劃的發(fā)布可結合學校的開工奠基同時成立。配套學校啟動獎學金計劃發(fā)布特色幼兒園落實教育引擎強化消除生活抗性2006年，理想生活全面示范3月惠山大道開通8月理想大道開街社區(qū)巴士落實10月12月示范學校奠基幼兒園品牌落實獎學金啟動示范交通引擎強化交通引擎強化交通引擎示范教育引擎商業(yè)街包裝商業(yè)街招商商業(yè)街開賣示范商業(yè)引擎城市公交車落實【銷售與推廣的時機如何安排？】一個原則【天時地利人和】二個階段【上半年與下半年】一個原則【天時地利人和】天時地利人和利用事件借勢推廣產品錯位現場感染充足蓄水口碑延續(xù)二個階段【上半年與下半年】項目理想城市加州洋房公園城產品洋房成交價可能繼續(xù)上漲到達4500價格產品特色上半年加推洋房，下半年有可能推出小高層和高層上半年多層小高層洋房均有，下半年為小高層上半年推剩余小高層，下半年推出約10萬平米多層、聯排及少量小高層多層3650，洋房4300，小高層36003500左右，略低于理想城市，06年不排除有打價格戰(zhàn)的可能洋房較有特色，06年新推產品將有創(chuàng)新延續(xù)加州風情，現場體驗感強06年新推的產品將會有一定殺傷力結論產品：上半年整合，下半年創(chuàng)新上半年整合三種產品同時銷售，以多層帶動小高層，洋房自然去化；下半年主力推出小高層，洋房依靠價差去化；推廣：上半年抓大，下半年捉小上半年重點解決區(qū)域抗性，下半年重點解決產品抗性；品牌：上半年積累，下半年發(fā)力上半年建立品牌領袖力，下半年依托領袖地位發(fā)力銷售：上半年防御，下半年攻擊上半年以多層形成防御，下半年以小高層集中攻擊攻城第三部：一線布署【銷售策略如何制定？】【周邊主要競爭對手動態(tài)分析】【問題點及解決辦法】【推案策略】【銷售策略】【周邊主要競爭對手動態(tài)分析－－復地公園城】現狀：05年在市場上推出了多層及小高層其中多層基本售完，小高層銷售情況不佳多層小高層小高層動態(tài)：1、產品上半年主力推廣剩余產品，并且做二期的修改方案下半年主力推廣二期產品，以多層及聯排為主2、上半年銷售策略以降價銷售小高層為主在價格基本不動的情況下，贈送實物：裝修、家電、汽車等重點爭取市區(qū)客戶，并且可能與市區(qū)的中介店聯合銷售

二期【周邊主要競爭對手動態(tài)分析－－加州洋房】現狀：推出171套花園洋房，到上周止已售出138套動態(tài)：1、產品上半年推花園洋房下半年主力推廣小高層和高層2、上半年銷售策略洋房價格上揚，爭取利潤最大化小高層和高層將采用低價策略，比我們低大約200元春節(jié)后到年末將計劃15個左右的SP活動，基本目的是最大化爭取市區(qū)客戶【周邊主要競爭對手動態(tài)分析－－周邊其他競爭對手】動態(tài)：周邊其他競爭對手的策略幾乎一致，在產品相似但品牌、規(guī)模不如我們的情況下，采用價格策略，均價最起碼比我們要低200元，個別產品更是低過500元?！締栴}點及解決辦法－－問題點】問題點：從理想城市現場到周邊的各個競爭樓盤，站在銷售的角度上，本產品面臨著三個問題：1、產品問題從全年看，周邊各類產品都有，我們如何與他們形成錯位競爭同類型產品，我們如何提高競爭力，爭取產品差異化

2、價格競爭

周邊產品，除了加洲?洋房的洋房外，幾乎無一例外都比我們價格低

3、客源爭奪

惠山項目客源主要來自本區(qū)域、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、無錫市區(qū)。隨著惠山大道的開通，以及地緣性客戶的減少，爭奪無錫市區(qū)的客戶成為所有項目新一輪客戶爭奪的核心。解決辦法：1、推案順序通過不同時期的推案主題，形成相同時間段內，我們的產品類別不同，以區(qū)隔市場形成競爭。2、產品創(chuàng)新通過提高產品附加值，以及增加緊湊型產品的方式，形成產品競爭力。3、價格策略在單價基本不變的情況下，通過價格杠桿及總價策略，形成競爭4、客源開拓針對市區(qū)客戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、江陰客戶做開拓，以促進產品的銷售

【問題點及解決辦法－－解決辦法】【推案策略－－推案順序】上半年下半年復地公園城高層＋少量多層多層＋聯排＋部分小高層加州洋房洋房小高層＋高層其他個案小高層＋少量多層＋別墅多層＋小高層理想城市主推多層輔推小高層自然去化洋房主推小高層輔推洋房自然去化多層一、剩余產品分析：1、洋房剩余96套，體量不大，做為全年的銷售指標來說，消化掉這部分產品應該說問題不大；從價格、樣板段、樣板房和業(yè)務執(zhí)行來說，我們和加洲洋房比較并不占優(yōu)勢，此時短兵相接容易兩敗俱傷；隨著加洲洋房的銷售進度及價格的上揚，年中到下半年我們的產品優(yōu)勢就體現出來了，此時再加力推廣也不遲?！就瓢覆呗裕瓢皋k法】2、小高層剩余211套，體量很大;由于對產品的固有抗性及缺少蓄水時間，導致產品積壓；同期推出將面臨公園城的優(yōu)惠競爭，前景并不看好；公園城小高層產品面積過大，基本在130-150平方米之間，而理想城市的面積控制不錯，大小面積均有；可采用在年中集中推廣的方式，一方面由公園城先進行市場教育，我們可以坐享其成；一方面有一段時間對小高層進行蓄水，利于接下來的推廣。3、多層

同期市場上多層很少，該產品又是大眾接受度最高的產品；多層剩余體量也不小，共計271套，應在周邊競爭市場出現產品真空時迅速去化，不僅能解決資金問題，還能在市場上形成快速銷售的良好形象。二、上半年推案辦法：1、主推多層余房139套，同時推出；D10—D14共計132套，屬于未入市產品，建議3-4月各推二個單元，5月再推一個單元，至于先后順序均可；139套的余房中，主力推三房產品，小面積及二房產品或者不推或者加價推。2、次推小高層主要以推小高層的二房及小面積的為主，可推XG11和XG13；由于公園城小高層主推的是大面積，這樣我們在相近的范圍內用多層去吸引客戶；用小高層二房在客層上及總價上吸引客戶；多層的小面積不推，可由現場業(yè)務將客戶引導到小高層上去。

3、自然去化洋房留到下半年，在周邊市場上無競爭產品時，再推出以取得利潤最大化。三、下半年推案辦法：以小高層為主由于關于產品部分的建議前面已經提報過了，并且產品也還未定，這里就不多敘述了；主導思想就是大面積產品以產品創(chuàng)新取勝；小面積產品以緊湊型、低總價來與周邊低價抗衡?！句N售策略－－價格及付款】價格：就現行的價格來，問題不大，可稍稍提高多層三、四樓的價格，由原來價差200-250元上調到250-300元；另外多層的六樓如在四月份前的銷售還是不理想，建議做樣板與后期的小高層共同推廣。付款方式：針對小高層產品：首付3萬元簽約，余款發(fā)展商提供2年免息分期貸款；3萬元更具像化，比10%首付更易讓消費者感覺到實惠。

【銷售策略－－增加客源的三個方向】市區(qū)客源：1、形象上：確立惠山第一盤2、核心競爭力：解決市區(qū)客源的后顧之憂包裝街區(qū)概念包裝商業(yè)配套在無錫市內安排往返社區(qū)巴士3、現場包裝在惠山大道至胡長路增設引導旗在路口應設置醒目標志4、降低門檻

簡單個性裝修；低總價+3萬元簽約和免息分期貸款；可以考慮贈送部分電器及四萬元以內汽車一輛，如QQ、吉利、路寶、福萊爾等，不過這僅僅限于促銷活動期間使用，用于抽獎。5、現場業(yè)務

今年周邊所有項目對客戶爭奪的重點就是市區(qū)客源，來惠山地區(qū)的客戶不可能只看一個樓盤。而本案又是惠山大道第一盤，這些被其他項目吸引而來的客戶到本案來參觀和比較是必然的，這對現場業(yè)務力來說是一個挑戰(zhàn)。

針對現場業(yè)務，提出以下三個方面的建議：(1)重點講解街區(qū)和配套。這是本案的亮點也是周邊競爭項目很難比擬的優(yōu)勢；(2)認真分析產品，做針對性的說辭；(3)多談總價及首付概念，從而淡化單價高的抗性。6、客源競爭

加強市區(qū)置業(yè)店的力量及范圍在公園城及加洲洋房促銷時，在附近停放看房車，拉客戶到本案來。7、SP活動時間節(jié)點：5月房展會,個性裝修方案評比6月街區(qū)文化月9月商業(yè)的推廣10月房展會12月年末促銷，學校的推廣周邊地區(qū)客源：以SP活動為主，建議通過行業(yè)協(xié)會對周邊地區(qū)的私營業(yè)主進行團購1、時間節(jié)點

3月----針對多層10月---針對小高層及情景洋房2、形式

產品推介會+現場看房海報派發(fā)+地區(qū)活動展示+現場看房江陰地區(qū)客源：同樣以SP活動為主；建議可每月均在江陰的步行街廣場上做展示，配合當地媒體宣傳或是海報派發(fā)，加以適當禮品促銷。攻城第四部：戰(zhàn)役戰(zhàn)術【推廣目標如何制定？】【步步為營的推廣計劃如何安排？】年度推廣目標品牌穩(wěn)固并提升品牌領袖地位推廣

消除地域屬性與產品抗性，建立項目差異性銷售

實現一期產品（多層、小高層、洋房）年內基本去化階段推廣目標上半年穩(wěn)固并提升品牌形象，消除地域抗性，預熱小高層，實現05年存貨的基本去化；下半年

重點推廣小高層，消除小高層產品抗性，展示街區(qū)文化，實現一期小高層的基本去化。針對年度目標與階段目標確定本案的年度定位惠山大道第一城地理位置的第一城項目規(guī)模的第一城規(guī)劃定位的第一城生活配套的第一城惠山大道第一城“第一城”意味著什么？“第一城”意味著一個共同的城市理想“第一城”意味著繽紛多彩的城市生活由此確定我們的年度推廣口號萬千種生活，同一個理想因為有同一個理想，所以選擇了同一個社區(qū)因為有萬千種生活，所以凝聚到同一個街區(qū)以產品筑就生活以創(chuàng)新成就產品X11－X14空中庭院可變空間個性簡裝X6－X10X1－X5城市庭院生活活力城居生活宜家尚品生活惠山大道第一城萬千種生活，同一個理想城市庭院小高層活力城居小高層宜家尚品小高層惠山大道第一城萬千種生活，同一個理想第一城的理想生活

【惠山大道第一城】第一城的宜家尚品生活

【x11-x14組團：宜家小高層】第一城的活力城居生活

【x1-x5組團：活力小高層】第一城的城市庭院生活

【x6-x10組團：庭院小高層】營銷推廣整合3月1月2月4月5月6月7月8月9月10月11月12月多層多層銷售期商業(yè)X1、X2、X6－X10惠山大道開通理想大道開街商業(yè)示范區(qū)開放城市公交落實示范學校落實幼兒園落實社區(qū)獎學金啟動第一城的宜家尚品生活全年街區(qū)文化活動，街區(qū)生活全面體驗第一城的空中庭院生活第一城的理想生活產品事件銷售節(jié)奏推廣及主通路報紙、戶外、活動、派報、置業(yè)店報紙、戶外、直郵、派報、活動、特殊物料、置業(yè)店、短信報紙、戶外、活動、置業(yè)店、短信報紙、戶外、活動、派報、短信、置業(yè)店、團購X11－X14小高層X3－X5小高層小高層第一城的活力城居生活[第一階段]：第一城的理想生活[主力產品]：多層[推廣時間]：2006年2月中－3月底[推廣目標]：穩(wěn)固并提升品牌形象，消除地域抗性，實現剩余多層銷售。[推廣手段]：借惠山大道劃分勢力范圍[推廣主題]：惠山大道第一城第一波形象建立－惠山大道第一城第二波價值深挖－第一城的理想生活第一波形象建立惠山大道第一城戶外惠山大道第一城（全面更換，全面封鎖）軟文惠山大道開通炒作

住在惠山（聯合區(qū)政府、各媒體資源）封鎖布點理想城市加州洋房行政中心城中央清水灣公園城百大春城通往市區(qū)、錫山通往市區(qū)道大山惠錫澄大道通往錫山攔截區(qū)域指示區(qū)域戶外高炮概念稿軟文惠山大道開通對城市的意義一條大道改變一座城市惠山大道開通對理想城市的意義下一站，惠山大道第一城惠山大道開通對惠山新城的意義惠山新城駛入城市25分鐘生活圈惠山大道開通惠山大道開通對人群的意義惠山大道開啟北無錫宜居時代惠山大道開通對生活的意義城市向北，理想向北，生活向北軟文示意稿媒體炒作《無錫日報》/《江南晚報》＋專業(yè)媒體“住在惠山”專欄電視媒體“住在惠山”專題住在惠山《無錫日報》/《江南晚報》＋專業(yè)媒體“住在惠山”專欄由惠山區(qū)政府出面，整合大眾媒體與專業(yè)媒體，聯合惠山新城各項目集體進行惠山新城的媒體炒作，炒作方向重點落在展現生活前景，建立市場信心上。專欄內容：每周介紹惠山新城的一個項目；每周介紹惠山新城配套落實的進度；每周公布惠山新城項目的銷售動態(tài)（各項目活動、在售產品、價格等）。理想城市作為最初的發(fā)起人可享受到更多的利益。專欄示意稿電視媒體“住在惠山”專題與媒體專欄內容相仿，但播放周期可相對加長。第二波價值深挖第一城的理想生活NP稿第一城的理想生活活動理想城市杯“惠山大道萬人自行車拉力賽”

江陰SP活動（延續(xù)全年）交通－回家的幾種方式一條大道通理想！配套－生活的幾種可能大城，無小事！街區(qū)－街區(qū)形態(tài)的幾種表現一城一世界，一街一理想道路－回家的幾重風景城在此，景在此！產品－街區(qū)建筑的幾種形式萬千種生活，同一個理想。NP稿第一城的理想生活活動理想城市杯“惠山大道萬人自行車拉力賽”活動目的：利用惠山大道開通的契機，舉行惠山大道自行車拉力賽，建議此活動可與政府合辦或鼓勵高校參與，亦可聯合惠山新城其他各案舉行，擴大規(guī)模與影響力，以強化對本案來說最重要的交通引擎。備選活動：惠山大道萬人長跑賽建議聯合單位：無錫市體育總局、無錫市各高校、惠山區(qū)政府、惠山新城其他各案。[第二階段]：第一城的宜家尚品生活[主力產品]：X11－X14組團，個性簡裝小高層[推廣時間]：2006年3月底－5月底[推廣目標]：吸引市區(qū)客源，消除產品抗性，實現該組團小高層去化。[推廣手段]：輕松置業(yè)引爆小高[推廣主題]：點亮生活理想！第一波話題造勢－全民宜家運動第二波價值深挖－宜家生活，輕松入住第一波話題造勢全民宜家運動產品個性簡裝修活動全民宜家運動－－個性宜家方案全城征集NP稿

全民宜家運動全民宜家運動活動目的：將個性簡裝小高層最大范圍地傳達給市場，營造現代簡潔的生活方式，引起市場關注；同時配合X11小戶型，吸引購房資金有限但對生活品質有所要求的客群；活動步驟：1、活動告知：公布兩個典型戶型，向市場廣泛征集個性簡裝方案，重點可針對無錫輕工學院等較專業(yè)的群體；2、方案評選：在來稿中選取部分優(yōu)秀方案進行公布，由大眾進行方案評選；為防止方案質量過低，可聘請專業(yè)設計師設計方案進行補充；3、方案公布：最終選取六個獲獎方案：一個一等獎、二個二等獎、三個三等獎，頒發(fā)獎金或獎品。可聯合單位：無錫輕工學院、無錫著名家裝公司備案：也可邀請著名室內設計師進行方案設計?；顒覰P稿活動告知小創(chuàng)意，大生活尋找全民創(chuàng)意獲獎方案公布小高層，大理想宜家小高，全民公布方案評選小空間，大想法點亮全民理想全民宜家運動活動告知小創(chuàng)意，大生活尋找全民創(chuàng)意方案評選小空間，大想法點亮全民理想獲獎方案公布小高層，大理想宜家小高，全民公布價值深挖宜家生活，輕松入住第二波產品個性簡裝修NP稿宜家生活，輕松入住軟文宜家小高，輕松入住事件春季房展會活動展會前后SP活動物料宜家手冊NP稿全裝篇去理想城市安家，你需要帶的，只是衣服。置業(yè)篇你可能永遠不想搬家情趣篇去理想城市安家，你需要帶的，只是很多很多植物！宜家生活，輕松入住價格篇現在擁有這一切，只需首付3萬軟文小高層創(chuàng)意生活篇宜家小高層，生活大創(chuàng)意低總價品質生活篇首付3萬，輕松擁有獨立生活！宜家小高，輕松入住事件/活動房展會＋SP活動房展會：房展會將是06年上半年的宣傳頂點，房展會以“惠山大道第一城”高調宣傳，重點對宜家小高層進行推廣，但同時開始對后期房源進行宣傳準備。SP活動：為了加強房展會的效果，房展會前（可選在五一期間人群購物集中的地點）進行一次SP活動，促使人群關注；房展會后補充一次SP活動，強化房展會效果。[第三階段]：第一城的活力城居生活[主力產品]：X1－X5組團，活力城居小高層[推廣時間]：2006年5月底－8月底[推廣目標]：將前階段簡裝修的方式延續(xù)至該階段，以活力城居包裝該組團小高層，整合組團資源與產品創(chuàng)新，配合商業(yè)街的開售，實現銷售，并為后期銷售蓄水。[推廣手段]：創(chuàng)新取勝，營造活力[推廣主題]：激發(fā)城市活力！第一波價值傳達－活力產品，活力街區(qū)第二波價值提升－活力商業(yè)，活力街區(qū)第一波價值傳達活力產品，活力街區(qū)NP稿活力城居生活活動街區(qū)文化節(jié)事件世界杯NP稿統(tǒng)稿好房子，激發(fā)城市活力簡裝修篇能為你減輕工作的房子。有活力。戶型特色－小變大篇能和你一起長大的房子。有活力?；盍Τ蔷由顟粜吞厣Q變橫篇能幫你考慮心情的房子。有活力?；顒咏謪^(qū)文化節(jié)“理想城市邀您街區(qū)活力樂不停”街區(qū)文化節(jié)第1季：小小世界杯配合兒童節(jié)以及世界杯的開幕，舉辦兒童迷你足球賽。地點：市民廣場。街區(qū)文化節(jié)第2季：街區(qū)滑板秀地點：利用市中心人流集中的商業(yè)廣場等地點街區(qū)文化節(jié)第3季：家庭籃球對抗賽配合父親節(jié)，舉行街區(qū)籃球對抗賽，以家庭為單位進行對抗。地點：市民廣場或市區(qū)其他地點街區(qū)文化節(jié)第4季：世界杯之夜在世界杯決賽時舉行觀球比賽，選擇市中心某酒吧或茶室包場，限制進場人數，啤酒無限量暢飲。地點：市區(qū)酒吧或茶室海報活動背景板事件形式一世界杯賽事安排時間表形式二世界杯專題欄目題花或廣告06年世界杯媒體投放策略增加體育類媒體或大眾媒體體育版廣告第二波價值提升活力商業(yè)，活力街區(qū)NP稿理想的城，生活的街活動商業(yè)街開街活動NP稿第一步讓我們做得更好－－理想城市商業(yè)業(yè)態(tài)需求問卷調查第二步理想的城，生活的街－－商業(yè)街招商廣告＋商鋪出售信息理想的城，生活的街活動商業(yè)街開街活動活動要點：1、對大道及商業(yè)示范街鋪面進行包裝，現場須有時尚動感的城市氛圍；2、請知名人士或政府官員主持開街儀式，擴大影響；3、現場舉行具街區(qū)特色的表演與游戲，如街舞表演、街頭藝術表演、街頭互動游戲等；4、整個活動現場體現歡樂、動感、互動的氣氛。[第四階段]：第一城的城市庭院生活[主力產品]：X6－X11組團，城市庭院小高層[推廣時間]：2006年8月底－12月底[推廣目標]：整合組團資源與產品創(chuàng)新，配合配套的推進營造成熟社區(qū)形象，實現銷售，并為07年蓄勢。[推廣手段]：舒適贏得最后市場[推廣主題]：友庭友院，打造城市新關系！第一波價值傳達－庭院生活示范第二波價值提升－細節(jié)品質示范第一波價值傳達生態(tài)居，友鄰生活示范產品城市庭院小高層NP稿

生態(tài)居，友鄰生活示范活動房展會NP稿大陽臺露臺的進退之間，風景收放自如心情與綠色的光合作用樓中樓多一層空間，多一層溫情樓梯與花園露臺的對話生態(tài)居，友鄰生活示范落地窗不同，從全落地飄窗開始鮮花與陽光的對話空中庭院有天，有地，有庭院躺椅與風景的對話概念總稿友庭，友院，友生活第二波NP價值提升品質源于細節(jié)材料細節(jié)看得見的品質，看不見的細節(jié)綠化植栽細節(jié)看得見的綠色，看不見的細節(jié)配套細節(jié)看得見的便捷，看不見的細節(jié)功能細節(jié)看得見的實用，看不見的細節(jié)2007年度推廣延續(xù)：年終品牌加固[主力產品]：年度剩余產品促銷[推廣時間]：2006年12月底－2007年1月底[推廣目標]：對一年的社區(qū)工程、銷售、配套進度進行總結，以誠信穩(wěn)重的形象加固項目品牌，幫助實現年終剩余產品的去化。[推廣手段]：誠信穩(wěn)重夯實信心[推廣主題]：生活升華－用心營造生活NP稿生活升華用心營造生活學校配套今年，我們做到！商業(yè)配套今年，我們做到！銷售業(yè)績今年，我們做到！交通配套今年，我們做到！居住品質今年，大家看到！攻城第五部：后方補充【商業(yè)建議】《史記》：“古未有市，若朝聚井汲”，即，將貨物于井邊交易，曰“市井”。集市的出現和交易的經?；谝欢ǖ牡攸c便形成了以交換為主的城鎮(zhèn)?！扔屑?，后有城郭商業(yè)使人口聚集，是城市發(fā)展的源動力城市溯源

南拓北展，兩向發(fā)展，造城尚需時日——惠山新城的發(fā)展主要靠外力1、謀求江陰與新城的鏈接2、加強園區(qū)建設，形成產業(yè)導入3、城市規(guī)劃導引，市政交通設施逐步完善4、引進品牌開發(fā)商，大盤主唱無錫地產惠山新城：先造城，再造商業(yè)惠山新城之于商業(yè)

先有雞，還是先有蛋？商業(yè)與城市的關系，關鍵在于人氣！大盤也需要區(qū)位認同

湖濱新城、惠山新城——同為大盤舞臺，和者眾寡不一濱湖新城：萬科?魅力之城——7月第三批房源開盤當天銷售105套順馳?天鵝湖——7月第三期400多套房源第一天選房預定80套惠山新城：復地?公園城——6月開盤推出一百多套，至今去化不到20套惠山新城已建立知名度，但為市場接受尚需時日！理想城市，絕對大盤

1700畝土地，攜綠地集團共執(zhí)無錫大盤開發(fā)之牛耳柔性空間，規(guī)劃開放式創(chuàng)意生活生態(tài)走廊，世界公園，謀定健康20000平米時尚街區(qū)，構筑理想消費領地商業(yè)僅是配套？商業(yè)如何定位？商業(yè)如何發(fā)展？新城大盤的商業(yè)命題

惠山新城僅幾個大盤的開發(fā)面積已逾300萬平米惠山新城成為人口疏導的重要方向未來5年的規(guī)劃人口達36萬人——未來，足以成就一個市級商業(yè)中心惠山新城商業(yè)項目眾多：天力商業(yè)廣場、新世紀時代商業(yè)廣場、賽維拉金融廣場、明發(fā)商業(yè)廣場等項目，集商業(yè)、餐飲、影城、娛樂、酒店公寓多種功能，業(yè)態(tài)涵蓋大型超市、家居廣場、購物中心、商業(yè)街、美食廣場等。新城大盤的商業(yè)命題

06年1月11日，無錫明發(fā)商業(yè)廣場舉行奠基儀式。項目位于惠山新城的北環(huán)路和惠山大道交匯處，總投資１８億元、占地３２５畝，總建筑面積５０萬平方米，專力打造商業(yè)與旅游復合型地產?；萆叫鲁巧虡I(yè)布局初見雛形，我們如何抉擇？據報道：05年1月13日，新世紀時代廣場舉行奠基儀式。項目位于惠山新城中心地帶，占地10萬平方米，規(guī)劃建筑面積13萬余平方米。項目建成后，將大大提升惠山新城的城市品位和居民的生活質量。

到2004年底，惠山新城（原堰橋、長安、西漳三鎮(zhèn)合并后的范圍）現有人口13萬，加上8萬外來人口，總共為21萬。未來新增的城區(qū)居民主要來自前洲、玉祈、霞客、青陽、東北塘、無錫市區(qū)等地區(qū)，以及落戶惠山經濟開發(fā)區(qū)產業(yè)園區(qū)的企業(yè)員工和管理人員。隨著新城環(huán)境的不斷改善，入住人口層次將先低后高，以中低為主。新城大盤的商業(yè)命題

商業(yè)地產的基本命題是尋找消費者，聚集經營者，在新城不確定人群和未形成商圈的前提下，尤需謹慎操作！小結：第一，惠山新城雖頗具發(fā)展?jié)摿?，但產業(yè)導入實施乏力，人氣難以聚集；第二，惠山新城積極開發(fā)商業(yè)項目，漸成規(guī)模，利好住宅項目，但人居分布尚未形成定局；第三，理想城市位居大盤之首，開放式獨立社區(qū)，商業(yè)須在服務于自身的基礎上，對外形成引力；第四，商業(yè)部分的規(guī)劃應為整個項目貢獻價值。理想城市，商業(yè)的定位

項目一期開發(fā)面積15萬平米，05年開工，07年入住。那么商業(yè)的定位取決于以下幾方面：位置：理想城市的幾何中心交通：小區(qū)級道路交匯口，開放的交通，開放的社區(qū)人口：社區(qū)約5萬人的大規(guī)模居住人群，劃定一級服務商圈品質：超前的社區(qū)規(guī)劃引領現代生活方式價值：有效的商業(yè)運作將促進住宅的銷售抗性：新區(qū)商業(yè)的成熟至少三年，需要適宜的規(guī)模，并伴隨業(yè)態(tài)的自發(fā)調整定位：聚集效應——區(qū)域級集中式商業(yè)中心商業(yè)規(guī)劃理論認為：郊區(qū)新城商業(yè)，一般與新城建設的人口導入相配套，與城市規(guī)劃相銜接，并堅持高起點、高標準，突出功能開發(fā)，形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)空間。理想城市的規(guī)劃人口逾4萬人，集中于不足1公里半徑區(qū)域內，業(yè)主對高品質的生活有著豐富的需求，只有聚集起品牌商家，以適當的規(guī)模求得商業(yè)經營的良性循環(huán)，以區(qū)域級商業(yè)中心的大手筆形成對社區(qū)外的吸引，最終返哺理想城市社區(qū)的商業(yè)價值。商業(yè)價值的核心——居留的理由本項目的商業(yè)定位為區(qū)域級集中式商業(yè)中心，在此前提下，商業(yè)規(guī)劃的重點就在于如何在有限的商業(yè)規(guī)模中（約2萬平方米），塑造豐富的商業(yè)內涵。本項目將通過三個板塊的差異化設計，共同創(chuàng)造一個商業(yè)價值屬性：長時間的逗留理由。從主力超市到餐飲、娛樂，其帶給消費者的感受是不同的，因此我們打造商業(yè)中心三大板塊就是要為人們提供一種徜徉此間的理由，從而塑造商業(yè)價值。各類消費的享受程度與消費時長的關系業(yè)態(tài)超市餐飲娛樂影視購物逗留時間0.5~1小時0.5~2小時1~4小時1.5~3小時0.5~1小時享受程度中低享受中等享受中高享受中高享受中等享受理想城市，商業(yè)的規(guī)劃

三大板塊，構建購物、休閑、娛樂街區(qū)第一板塊：主力超市、品牌餐飲——聚集人氣第二板塊：休閑娛樂中心——第三空間第三板塊：遞進式商業(yè)內街——購物體驗第一板塊第二板塊第三板塊商業(yè)規(guī)劃解構

第一板塊：人氣論商業(yè)的成熟在于人氣超市是最好的聚集手段餐飲是夜生活的起動機解構：超市位于板塊東北角，兩面臨街，中型規(guī)模GMS餐飲位于板塊內部，形成圍合式餐飲廣場可設計二、三層不等，戶型分割自由，地勢錯落自由廣場設停車場、滾梯、緩坡等，構建合理的動線關系主力超市作為整個商業(yè)的磁力核心，應形成現代、開敞、便捷的氛圍，形象醒目，入口處理近人親切，車流、人流互不影響，門前空間交通動線合理安排，形成區(qū)域內的凝聚力。

室內無分割，空間完整，開間和進深比例適當