房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)八

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)提綱：一、什么是房地產(chǎn)？！二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語四、戶型賞析三、房地產(chǎn)特征及類型分析一、什么是房地產(chǎn)什么叫房地產(chǎn)？它有什么樣的特征和類型？以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？（一）、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產(chǎn)物權(quán)(注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。)（二）、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征A、生產(chǎn)周期長B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產(chǎn)的增值性（三）、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：A、居住房地產(chǎn)B、商業(yè)房地產(chǎn)C、旅游房地產(chǎn)D、工業(yè)房地產(chǎn)E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)F、特殊目的的房地產(chǎn)

（四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。（五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。（六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：A、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。（七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同D、二者價格構(gòu)成不同；二、房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)術(shù)語當(dāng)然是對對于專業(yè)業(yè)術(shù)語的的理解?。。。∧鞘紫日J(rèn)認(rèn)識一些些簡單必必要的術(shù)術(shù)語（一）城城市規(guī)劃劃常用術(shù)術(shù)語用地紅線線經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)設(shè)用地范范圍的界界線。。道路紅線線規(guī)劃的城城市道路路路幅的的邊界線線。建筑紅線線城市道路路兩側(cè)控控制沿街街建筑物物（如外外墻、臺臺階等））靠臨街街面的界界線。又又稱建筑筑控制線線。城市綠線線是指城市市各類綠綠地范圍圍的控制制線。紅線圖又叫“宗宗地圖””，是按按一定比比例尺制制作的用用以標(biāo)示示一宗地地的用地地位置、、界線和和面積的的地形平平面圖。。它由市市政府土土地管理理部門頒頒發(fā)給土土地使用用權(quán)受讓讓者，受受讓者只只能在紅紅線范圍圍內(nèi)施工工建房。。土地開發(fā)發(fā)指將“生生地”（（不具備備使用條條件的土土地）開開發(fā)成可可供使用用的土地地土地類型型：按其使用用性質(zhì)劃劃分為：：居住、、商業(yè)、、工業(yè)、、倉庫、、綜合用用地、公公共設(shè)施施及自由由集資、、微利房房用地。?；炷粒海河伤啵ǎㄆ鹉z凝凝作用））、石子子、砂和和水合成成的人造造石材，，混凝土土縮寫為為“砼””。三通一平平：指水通、、電通、、路通及及場地平平整七通一平平：指水通、、電通、、路通、、排水通通、排污污通、通通訊通、、煤氣通通及場地地平整。。（二）城城市規(guī)劃劃常用術(shù)術(shù)語房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對對房屋的的所有權(quán)權(quán)和對該該房屋所所占用土土地的使使用權(quán)。。具體內(nèi)內(nèi)容是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人對對房地產(chǎn)產(chǎn)的占有有、使用用、收益益和依法法處分的的權(quán)利。。土地使用用權(quán)：指土地使使用權(quán)擁擁有者對對土地使使用的權(quán)權(quán)限，包包括開發(fā)發(fā)權(quán)、收收益權(quán)、、處置權(quán)權(quán)。政府府以拍賣賣、招標(biāo)標(biāo)、協(xié)議議的方式式，將國國有土地地使用權(quán)權(quán)在一定定年限內(nèi)內(nèi)出讓給給土地使使用者。。土地使使用權(quán)期期滿后，，如該土土地用途途符合當(dāng)當(dāng)時城市市規(guī)劃要要求的，，土地使使用者可可申請續(xù)續(xù)用，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)并并補清地地價后可可以繼續(xù)續(xù)使用。。預(yù)售樓花花：即預(yù)售樓樓宇。房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營者獲獲得了建建設(shè)土地地，按政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)建筑施施工圖施施工，且且投入開開發(fā)資金金已達到到投資總總額的25%（用地價價款除外外），便便可向市市房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記處申申請和辦辦理樓宇宇預(yù)售登登記，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)后后方可預(yù)預(yù)售。預(yù)售許可可證：按規(guī)定房房屋未建建好之前前出售均均要辦理理此證，，發(fā)展商商將有關(guān)關(guān)資料送送到國土土局申請請，批準(zhǔn)準(zhǔn)后可預(yù)預(yù)售樓花花。房地產(chǎn)證證：是房屋土土地所有有權(quán)屬二二合為一一的憑證證，是房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的法法律憑證證。房屋銷售售面積：：房屋按套套（單元元）出售售時，房房屋銷售售面積為為該套（（單元））的建筑筑面積，，即為該該套（單單元）的的使用面面積與該該套（單單元）應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積之和。。房地產(chǎn)評評估：即房地產(chǎn)產(chǎn)估價師師根據(jù)房房地產(chǎn)的的有關(guān)信信息、數(shù)數(shù)據(jù)選擇擇合適的的評估辦辦法，按按照一定定的評估估程序，，最后確確定物業(yè)業(yè)的價格格和價值值的過程程。（三）城城市規(guī)劃劃常用術(shù)術(shù)語商品房：：指發(fā)展商商以市場場地價取取得土地地使用權(quán)權(quán)進行開開發(fā)建設(shè)設(shè)并經(jīng)國國土局批批準(zhǔn)在市市場流通通的房地地產(chǎn)，它它是可領(lǐng)領(lǐng)獨立房房產(chǎn)證并并可轉(zhuǎn)讓讓、出租租、繼承承、抵押押贈與及及交換的的房地產(chǎn)產(chǎn)。別墅：一般分為為獨立別別墅、疊疊加（別別墅共四四層、一一梯一戶戶、共兩兩套）、、雙拼（（別墅共共兩層、、一梯兩兩戶、共共兩套））、聯(lián)體體別墅（（建筑共共兩層、、由三套套以上的的別墅相相連）四四種。公寓：除日照要要求均滿滿足《住宅建筑筑設(shè)計規(guī)規(guī)范》其他強制制性內(nèi)容容的一類類特殊的的生活單單元綜合樓：：由兩種及及兩種以以上用途途的樓層層組成的的公共建建筑裙房：與高層建建筑相連連的建筑筑高度不不超過24米的附屬屬建筑地下室：：房間地平平面低于于室外平平面的高高度超過過該房間間凈高的的1/2者為地下下室半地下室室：房間地平平面低于于室外地地平面的的高度超超過該房房間凈高高的1/3，且不超超過1/2者為半地地下室設(shè)備層：：建筑物中中專為設(shè)設(shè)置暖通通、空調(diào)調(diào)、給水水排水和和配變電電等的設(shè)設(shè)備和管管道且供供人員進進入操作作的空間間層避難層：建筑高度度超過100米的高層層建筑，，為消防防安全專專門設(shè)置置的供人人們疏散散避難的的樓層架空層：：僅有結(jié)構(gòu)構(gòu)支撐而而無外圍圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)的開敞敞空間層層（四）城城市規(guī)劃劃常用術(shù)術(shù)語容積率：：一定地塊塊內(nèi)，總總建筑面面積與建建筑用地地面積的的比值。?？傉嫉孛婷娣e經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門劃定定的用地地范圍內(nèi)內(nèi)的土地地面積。。建設(shè)用地地面積（（凈用地地面積））經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門劃定定的建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)的的土地面面積?？偨ㄖ婷娣e指在建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)住住宅、公公共建筑筑、人防防地下室室面積的的總和，，它包括括計入容容積率面面積和不不計入容容積率面面積。建筑覆蓋蓋率（建建筑密度度）建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)所有建建筑物基基底面積積之和與與建設(shè)用用地面積積的比率率綠化率：：建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)所有綠綠地面積積之和與與建設(shè)用用地面積積之比率率。綠地地面積的的計算不不包括屋屋頂、天天臺和垂垂直綠化化。層高層高是指指住宅高高度以“層”為單位計計量，每每一層的的高度國國家在設(shè)設(shè)計上有有要求，，這個高高度就叫叫層高。。它通常常包括下下層地板板面或樓樓板面到到上層樓樓板面之之間的距距離。凈高凈高是指指層高減減去樓板板厚度的的凈剩值值。住宅間距距二棟住宅宅間距（（外墻皮皮與外墻墻皮）與與前面（（一般指指南面））住宅高高度的比比值。（五）城城市規(guī)劃劃常用術(shù)術(shù)語層高層高是指指住宅高高度以“層”為單位計計量，每每一層的的高度國國家在設(shè)設(shè)計上有有要求，，這個高高度就叫叫層高。。它通常常包括下下層地板板面或樓樓板面到到上層樓樓板面之之間的距距離。凈高凈高是指指層高減減去樓板板厚度的的凈剩值值。住宅間距距二棟住宅宅間距（（外墻皮皮與外墻墻皮）與與前面（（一般指指南面））住宅高高度的比比值。戶型：住宅中按按臥室、、廳、衛(wèi)衛(wèi)生間的的數(shù)量多多少進行行劃分的的簡化名名稱。朝向：房屋整體體所朝的的方向，，多指客客廳所朝朝的方向向。根據(jù)據(jù)成都常常年的日日照及風(fēng)風(fēng)向，成成都房屋屋最佳朝朝向應(yīng)該該是南偏偏東45度－南偏偏西15度。開間：是指房間間的面寬寬尺寸。。一般般客廳開開間4.5m時才是沙沙發(fā)和電電視機之之間擺放放的合理理距離。。進深:是指房間間的長度度尺寸，，進深一一般比開開間大。。異形柱：：是指柱的的截面高高度與寬寬度的比比值在2-4,相對于正正方形與與矩形柱柱而言是是異形的的柱子，，其柱間間填充墻墻與柱體體同厚，，室內(nèi)不不出現(xiàn)柱柱楞便于于使用。。凸窗（飄飄窗）：：離地約40———50公分，凸凸出墻面面約40——60公分的窗戶戶，有利于于增加室內(nèi)內(nèi)使用空間間，有較好好的裝飾效效果和使用用功能。（六）城市市規(guī)劃常用用術(shù)語⑴按建筑物物使用性質(zhì)質(zhì)分類：居住建筑、、公共建筑筑、工業(yè)建建筑、農(nóng)業(yè)業(yè)建筑⑵按建筑物物層數(shù)或總總高度分類類：住宅按層數(shù)數(shù)分：低層住宅（（1—3層）、多層層住宅（4—6層）、中高高層住宅（（7—9層）和高層層住宅（10層以上）公共建筑及及綜合建筑筑，總高度度超過24M的為高層，，但不包括括總高度超超過24M的單層建筑筑

建筑總總高度超過過100MR，不論是住住宅還是公公共建筑、、綜合性建建筑，均稱稱為超高層建筑筑。⑶按建筑結(jié)結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建建筑磚混結(jié)構(gòu)建建筑鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)建筑筑：框架結(jié)結(jié)構(gòu)、框架架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，剪力力墻結(jié)構(gòu)、、簡體結(jié)構(gòu)構(gòu)、框架簡簡體結(jié)構(gòu)和和筒中筒等等。三、房地產(chǎn)產(chǎn)特征及類類型分析它有什么樣樣的特征和和類型？板式、塔式式、蝶式、、退臺式、、（一）知道道建筑形態(tài)態(tài)有幾種？？板式建筑：指建筑平面面外廓基本本成矩形，，其長邊與與短邊之比比大于或等等于2的建筑，并并且短邊長長度小于或或等于16米。板樓四大優(yōu)優(yōu)點：①南北通通透，便于于采光通風(fēng)風(fēng)②板樓均均好性強③管理成成本不高④面積使使用率很高高板樓的兩項項缺點：①建筑密密度低，房房價高②戶型格格局不宜改改造塔式高層：：住宅是指以以共用樓梯梯、電梯為為核心，布布置多套住住房的高層層住宅。塔樓的三大大優(yōu)勢：①節(jié)約土土地資源，，房價較低低②空間結(jié)結(jié)構(gòu)靈活，，宜于改造造③結(jié)構(gòu)強強度高，抗抗震性好塔樓的兩項項缺點：①均好性差差，居住密密度高②面積使用用率不高，，存在灰色色空間蝶式高層：：準(zhǔn)確地講蝶蝶式住宅應(yīng)應(yīng)被稱為改改良型的塔塔樓，因其其橫斷面形形狀像蝴蝶蝶而得名。。新派蝶式住住宅的三大大優(yōu)點：①很好地地解決了通通風(fēng)和采光光的問題。。②減小公公共面積。。③戶型方方正。蝶式建筑也也有自身的的不足：①抗震性性差；②建筑成成本較高；；③位于蝶蝶頭位置的的房間無法法做到南北北通風(fēng)，而而位于蝶翅翅位置的南南向房間受受蝶頭位置置的影響，，采光和私私密性會受受到一定的的影響。退臺式花園園洋房：是家家戶戶戶都有大型型的空中花花園的露臺臺的.層層退臺,露臺頂上是是沒有遮掩掩,上可看天,下可看地,是針對特定定少數(shù)階層層,采用西方的的建筑形式式和新的工工程技術(shù),新型建筑材材料開發(fā)出出來的具有有稀缺性的的高利潤產(chǎn)產(chǎn)品,相當(dāng)于目前前地產(chǎn)市場場中的獨棟棟別墅.行列式、圍圍合式、點點陣式、混混合式（二）、知知道建筑布布局有幾種種？1、行列式布局局：住宅樓之之間呈平行行排列，多多為南北向向重復(fù)排列列，使每戶戶都有最佳佳的朝向。。南方住宅宅多為此布布局，以避避免西曬。。2、圍合式布局局：就是將多多棟住宅樓樓布置形成成一個圍合合的空間，，造就一個個盡可能大大的中庭廣廣場，類似似于北京傳傳統(tǒng)的四合合院布局。。圍合式布布局又分為為全圍合（（四面圍合合）和半圍圍合（三面面圍合）兩兩種形式。。3、點陣式：自由布局局，房屋采采光、景觀觀、通風(fēng)好好，多用于于別墅。4、混合式：由兩種或或者以上的的不同布置置方式。平層、錯層層、復(fù)式、、躍層式、、LOFT、（三）知道道建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)有幾種？？1、平層：一個單位內(nèi)內(nèi)僅有一個個平層，所所有標(biāo)高均均相同（廚廚房、衛(wèi)生生間、陽臺臺除外）2、錯層：一個單位內(nèi)內(nèi)有2個或多個不不同標(biāo)高的的地面，高高差約為300MM——600MM。3、復(fù)式：一個單位有有上下兩層層，各種功功能用層分分層布置，，通過室內(nèi)內(nèi)獨立樓梯梯相連。優(yōu)優(yōu)點：功能能布局明確確，各功能能干擾少。。缺點：樓樓梯浪費一一定面積。。4、躍層式：：與復(fù)式基本本相同，一一般上層層層高要低于于下層，多多位于頂層層，帶露臺臺。5、LOFT：LOFT，字面意義義是倉庫、、閣樓的意意思，但這這個詞在二二十世紀(jì)后后期逐漸時時髦而且演演化成為一一種時尚的的居住與生生活方式時時，其內(nèi)涵涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這這個詞匯的的最初涵義義。LOFT的定義要素素主要包括括：高大而而開敞的空空間，上下下雙層的復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)，，類似戲劇劇舞臺效果果的樓梯和和橫梁；流流動性，戶戶型內(nèi)無障障礙；透明明性，減少少私密程度度；開放性性，戶型間間全方位組組合；藝術(shù)術(shù)性，通常常是業(yè)主自自行決定所所有風(fēng)格和和格局。有有一種“我我的空間，，我做主””的感覺。。復(fù)式錯層躍式躍復(fù)式ＬＯＦＴ歐陸風(fēng)格、、歐美風(fēng)格格、地中海海式風(fēng)格、、澳洲風(fēng)格格、非洲風(fēng)風(fēng)格、拉丁丁美洲風(fēng)格格等（四）知道道建筑風(fēng)格格有幾種？？1、法國風(fēng)格：：典雅、貴貴族特征：?布局上突出出軸線的對對稱，恢宏的氣勢，豪豪華舒適的的居住空間間。?外觀裝飾得得豪華、繁繁雜，畫龍點睛立面（（一層或多多層）通常常為一排有氣氣度的柱廊廊搭配寶瓶瓶欄桿設(shè)計。。?細(xì)節(jié)處理上上運用了法式廊柱、、雕花、線條條，制作工工藝精細(xì)考考究。墻面、、窗戶、窗窗頂和屋檐檐等處有精細(xì)細(xì)的雕花裝裝飾，盡顯顯豪華氣勢。。?常用八角窗窗設(shè)計等裝裝飾品使建筑外觀更為為生動。2、英國風(fēng)格：：比例和諧諧、典雅特征：?英國位于歐歐洲北部，，由于地理理氣候的影影響，住宅宅的坡屋頂坡度度較陡。?主要建筑結(jié)結(jié)構(gòu)墻體為為混凝土砌砌塊，屋頂頂為木構(gòu)架架，外墻材材料多為紅磚磚石材及涂涂料等，屋屋頂以石板板瓦為主。。?由于英國土土地資源的的限制，它它的住宅之之間的密度度也很高，，閣樓的空間間大多被利利用，一般般別墅為2.5層。?正立面常有古典典門廊；廊檐下有長方形形團排列，屋檐檐上有齒飾；?窗戶上下成對，，分割成許多小小網(wǎng)格（9到12個），通常窗戶戶也是5列，為中央對稱稱，窗戶的尺寸寸一般都比較小小，以節(jié)省能源。；?大門常有長方形形雕花組成排列列圖案，門梁上上有豎向排列的的長方形花紋。3、意大利風(fēng)格：貴貴氣、奢華特征：?四方形塔樓，低低坡度四坡屋頂，多半是是兩到三層；?細(xì)長的窗戶配以以拱形裝飾上楣（倒U字型）；?寬長的屋檐下均均等排列裝飾托座；?大門上有許多雕雕花，門框的雕刻也盡顯顯繁雜。4、德國風(fēng)格：簡潔潔、大氣特征：?一、是外形簡練、現(xiàn)現(xiàn)代，充滿活力力，色彩大膽而而時尚，屬于現(xiàn)代簡約約派。如柏林愛愛樂整體灰色金金屬質(zhì)感的立面面上，點綴有橘橘紅與黑色組成成的窗戶，萬科科青青的外立面面五彩斑斕；?二、是功能講求實用用，任何認(rèn)為是多多余的裝飾都幾幾乎被摒棄，如如北京印象的起起居室采用德國國最具代表性的的開窗設(shè)計——“方窗＋豎條窗””，加大了墻面面，便于家具的的擺放，還十分分保溫，豎條窗窗是為了增加采采光，可以像門門似的開啟，室室內(nèi)外自然融合合，半人高的護護欄提高了安全全性，從外立面面看又顯得新穎穎而別致。這與與我們現(xiàn)在流行行的大面積落地地玻璃窗的設(shè)計計理念完全不同同；?三、是材料品質(zhì)精良良，注重新材料和和新技術(shù)的運用用，關(guān)注環(huán)保與與可持續(xù)性發(fā)展展；?四、是注重細(xì)節(jié)設(shè)計，如北京印象的的窗臺下沿采用用特別配置的““披水板”，也也是德國住宅所所特有的，在混混凝土上加了一一層不生銹的鋁鋁制金屬板，能能擋住雨水污染染墻面；5、西班牙（地中海海）風(fēng)格：浪漫漫、高貴特征：?西班牙風(fēng)格別墅墅是一種融阿拉拉伯風(fēng)格與歐洲洲古典主義風(fēng)格格于一體的建筑筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗，，線條簡潔、利利落，以完美而而協(xié)調(diào)的手法呈呈現(xiàn)浪漫和高貴貴的氣質(zhì)。與傳統(tǒng)的歐式式、美式風(fēng)格的的寬敞、大氣不不同，西班牙建建筑，更注重細(xì)細(xì)節(jié)的雕琢，更更有“情調(diào)”。。?低坡屋頂，多為為紅色瓷瓦鋪設(shè)設(shè)，并以亮淺色色拉毛處理涂料為為主，典型為““紅瓦白墻”；?門廊和窗則運用用拱形進行修飾飾。屋沿朝兩側(cè)側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭庭院。?拱開廊柱是西班牙風(fēng)格建建筑造型的主要要特征，給建筑物外部部增添了立體感感和個性感。6、北美風(fēng)格：簡約約、融合特征：?歐式建筑風(fēng)格的的融合，在其中中我們能發(fā)現(xiàn)歐歐洲文藝復(fù)興建建筑的影子。?到了近代，北美美別墅發(fā)展成為為既簡約又大氣，又集各種建筑筑精華與一身的的獨特風(fēng)格。?與英式別墅相比比，美式別墅的的建筑體量普遍比英式別墅墅大；美式別墅多木結(jié)結(jié)構(gòu)，而英式別墅主主要建筑結(jié)構(gòu)墻墻體為混凝土砌塊；7、中式風(fēng)格：人性性、私密流派：北方四合合院、南方園林林特征：?明確表達著鄰里、街坊的半私密空間。?主街寬，胡同窄窄，內(nèi)庭院又豁豁然開敞，空間序列處處在連續(xù)的變化化之中，一層層地變得得更私密。?頗高的圍墻完全全將私家院落領(lǐng)領(lǐng)地與半私密空間、公公共空間剝離，，使得私家院落真正成成為戶外起居空空間。?制式門樓、帶有有傳統(tǒng)花窗的圍圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、、略帶弧度的屋屋脊、灰色為主的墻面面等傳統(tǒng)住宅的的經(jīng)典符號，明確體現(xiàn)現(xiàn)著中式宅院的的風(fēng)格8、日式風(fēng)格：含蓄蓄優(yōu)雅磚木結(jié)構(gòu)為主,建筑的線條結(jié)構(gòu)構(gòu)細(xì)膩,細(xì)部精美，色調(diào)調(diào)柔和，注重細(xì)細(xì)節(jié)設(shè)計。9、東南亞風(fēng)格：異異域風(fēng)情?在建筑設(shè)計上采采用白色外墻立立面，褐色坡屋屋尖頂，色調(diào)明快鮮亮，，褐色屋頂既凸凸顯了東南亞建建筑風(fēng)格10、澳洲風(fēng)格：清新新，飄逸特征：采用明朗的顏色色搭配（啡紅色色與白色、暖灰灰色）、輕巧飄飄逸的形體符號號（如大面積陽陽臺、飄板、遮遮陽百葉），通通過凸凹有致的的體塊交接、構(gòu)構(gòu)造精致的建筑筑節(jié)點、充滿韻韻律感的錯層陽陽臺立體構(gòu)圖來來捕捉陽光與陰陰影，表達一種種清新明快的熱熱帶濱海建筑風(fēng)風(fēng)情客戶認(rèn)可的戶型型,應(yīng)是什么樣子？？(僅針對平層普通通住宅)1、合理的布局和和功能2、具有創(chuàng)新性（（高贈送面積等等）;3、沒有風(fēng)水問題題;四、戶型鑒賞（一）合理的布布局和完備的功功能布局合理、結(jié)構(gòu)構(gòu)合理1、各功能空間合合理尺度、合理理位置布局；““四明”設(shè)計（（廳房廚衛(wèi)）2、動靜分區(qū)、干干濕分區(qū)：動區(qū)區(qū)應(yīng)靠近入戶門門設(shè)置；靜區(qū)位位置應(yīng)比較深入入；室內(nèi)交通應(yīng)應(yīng)盡可能便捷/短案例：佳園、中中信紅樹灣濕區(qū)動區(qū)43空間尺度(面積）、結(jié)構(gòu)合合理總則：客廳：最小面寬寬3.6米，寬深比應(yīng)為為1：1-1：1.5；并且應(yīng)有兩面面完整的墻。主臥：開間應(yīng)不不小于3米；餐廳：與客廳既既相對獨立，又又有聯(lián)系；并且且至少要有兩面面墻夾一個角衛(wèi)生間：面寬不不小于1.8米，凈寬應(yīng)不小小于1.6米陽臺：一定要保保證廳出陽臺（（不管戶型的大大小）客廳/餐廳反面案例:客廳進深太長“通道型”餐廳空間尺尺度(面積））、結(jié)結(jié)構(gòu)合合理案例：：餐廳廳至少有有2個面墻墻夾一一個角角；如如果實實在做做不到到，則則應(yīng)設(shè)設(shè)置玄玄關(guān)位位以彌彌補設(shè)置了了玄關(guān)關(guān)的位位置空間尺尺度(面積））、結(jié)結(jié)構(gòu)合合理案例：：餐廳廳：（（一正正一反反）餐廳雖雖然與與客廳廳形成成了明明顯的的分區(qū)區(qū)，但但是餐餐廳不不占一一角，，周邊邊開口口過多多，使使得餐餐廳幾幾乎成成為過過道，，不方方便使使用。。餐廳獨獨立，，又能能通風(fēng)風(fēng)采光光；其其優(yōu)點點不言言而喻喻?？臻g尺尺度(面積））、結(jié)結(jié)構(gòu)合合理廚房應(yīng)靠近近餐廳廳，離離大門門不要要太遠(yuǎn)遠(yuǎn)直接對對外通通風(fēng)采采光；；盡量量應(yīng)做做到有有一個個生活活陽臺臺水火不不同線線、水水火不不相鄰鄰（洗洗、切切、燒燒的順順序或或者L型）廚廁不不相鄰鄰廚房生活陽陽臺入戶門門餐廳空間尺尺度(面積））、結(jié)結(jié)構(gòu)合合理衛(wèi)生間間面寬不不小于于1.8米，凈凈寬應(yīng)應(yīng)不小小于1.6米公共衛(wèi)衛(wèi)生間間應(yīng)廁廁浴分分離，，干濕濕分離離如果僅僅有一一個衛(wèi)衛(wèi)生間間，則則應(yīng)靠靠近主主臥室室，避避免實實用時時的穿穿堂越越室如果有有兩個個衛(wèi)生生間，，則公公共衛(wèi)衛(wèi)生間間應(yīng)靠靠近客客廳案例：：龍城城國際際2期公共衛(wèi)衛(wèi)生間間臨客客廳廁浴分分離靠近主主臥室室客廳中小戶戶型功功能完完備，，無面面積浪浪費1、通用用原則則：各各戶型型的房房室應(yīng)應(yīng)有與與其戶戶型面面積相相匹配配的比比例2、中小小戶型型受制制于面面積的的限制制，可可以將將部分分非必必要功功能空空間縮縮?。ū热缛鐗嚎s縮兒童童房、、衛(wèi)生生間等等）案例1：中海?？党浅菄H際面積：：66平方米米（戶戶型方方正，，功能能齊全全）小戶型型需保保證廳廳出陽陽臺多個陽陽臺，，廚房房也做做到了了陽臺臺小戶型型無交交通動動線設(shè)設(shè)計，，無面面積浪浪費49中小戶戶型功功能完完備，，無面面積浪浪費案例2：中城城天邑邑面積：：69平方米米小戶型型無交交通動動線設(shè)設(shè)計，，無面面積浪浪費3.7米陽臺空調(diào)位位50可改動動1、室內(nèi)內(nèi)沒有有或者者盡可可能少少有承承重墻墻；方方便改改動案例圖圖：戶戶型方方正、、室內(nèi)內(nèi)沒有有/少量的的承重重墻51可改動動2、入戶戶花園園與廳廳之間間的墻墻可以以完全全的打打通，，方便便廳的的擴展展案例：：萬科科東方方尊裕裕不可擴擴展可擴展展52朝向/采光可可接受受1、戶型型設(shè)計計應(yīng)與與整體體規(guī)劃劃相匹匹配；；爭取取做到到良好好的戶戶均性性；使使得每每一戶戶都有有良好好的通通風(fēng)、、采光光和景景觀面面。(在深圳圳的一一般原原則是是：自自然景景觀>朝向>小區(qū)景景觀)2、戶型型朝向向均以以南、、東南南朝向向為主主；（（龍崗崗的客客戶對對朝向向的要要求很很高，，應(yīng)做做到基基本為為正南南正北北的朝朝向。。）3、（板板式））樓與與樓之之間平平行布布局，，不宜宜對角角/對視。。53符合戶戶型面面積對對應(yīng)客客戶的的置業(yè)業(yè)需求求（戶戶型與與定位位相一一致的的原則則）共通的的原則則：方方正、、適用用、例如：：A：小戶戶型：：一個衛(wèi)衛(wèi)生間間、小小陽臺臺（但但必須須保證證有））54符合戶戶型面面積對對應(yīng)客客戶的的置業(yè)業(yè)需求求（戶戶型與與定位位相一一致的的原則則）例如：：B：大戶戶型：：雙套房房（3衛(wèi)生間間）、、廳、、陽臺臺足夠夠氣派派案例：：浪琴琴半島島面積：：175-179平方米米足夠氣氣派的的陽臺臺（類類香域域中央央的寬寬陽臺臺）（但廳廳面寬寬不夠夠，應(yīng)應(yīng)為5.5米以上上）強調(diào)主主人房房的獨獨立空空間；；主人人房連連書房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間、陽陽臺；；彰顯顯大家家風(fēng)范范；如如果面面積足足夠大大，還還可以以設(shè)計計成小小躍式式以增增加層層次感感。3衛(wèi)生間間，也也可以以通過過雙套套房來來實現(xiàn)現(xiàn)55符合戶戶型面面積對對應(yīng)客客戶的的置業(yè)業(yè)需求求（戶戶型與與定位位相一一致的的原則則）例如：：C：平面面布局局：同樣是是一梯梯四戶戶的蝶蝶式平平面，，小戶戶與大大戶的的市場場定位位不同同，客客戶定定位不不同，，客戶戶的需需求也也就不不同，，其平平面的的布局局、功功能設(shè)設(shè)置也也就不不同。。56（二））、具具有創(chuàng)創(chuàng)新性性（本報報告只只研究究贈送送面積積部分分）57戶型創(chuàng)創(chuàng)新－－高贈贈送面面積1、巧妙妙設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層結(jié)結(jié)構(gòu)；；增加加贈送送面積積和采采光面面（2-3戶公用用一個個大型型的天天井或或者空空中花花園，，在入入伙后后2戶人平平分贈贈送部部分））案例:城中央央、卓卓越維維港（（非常常明顯顯）贈送面面積，，2戶共有有；可可分別別隔開開豪宅中的的超大的的陽臺和和露臺58戶型創(chuàng)新新－高贈贈送面積積2、利用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層的的結(jié)構(gòu)增增加具備備實用性性的贈送送面積。。案例：中中海康城城國際面積：85平方米；；2房報建時為空，交樓后可以贈送一間房的面積。59戶型創(chuàng)新新－高贈贈送面積積3、合理利利用錯層層陽臺，，增加贈贈送面積積案例：城城中央錯層陽臺臺的一半半為鏤空空，業(yè)主主可以自自行完善善；而不不是純粹粹的錯層層陽臺（（私密性性差）60戶型創(chuàng)新新－高贈贈送面積積4、低臺凸凸窗和落落地凸窗窗（2.2米的技術(shù)術(shù)規(guī)范））61戶型創(chuàng)新新－高贈贈送面積積5、改變結(jié)結(jié)構(gòu)（同同樣基于于2.2的建筑技技術(shù)規(guī)范范）“假梁”儲藏室62戶型創(chuàng)新新－高贈贈送面積積6、提高入入戶花園園和陽臺臺的面積積（在大大戶型單單位且景景觀比較較好的單單位中使使用）入戶花園園和陽臺臺均只算算一半面面積；所所以超大大（大到到足夠做做一間房房）也算算送。入戶花園園可以隔隔成一個個小書房房，非常常的實用用63戶型創(chuàng)新