房地產(chǎn)項目投資法

房地產(chǎn)投資決策分析

馮長春北京大學不動產(chǎn)研究鑒定中心城市與環(huán)境學院城市與區(qū)域規(guī)劃系一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）（1）投資目標和約束條件（Investorgoals&constraints）●可使用的資金●投資類型●風險●預期回報（2）弄清所有權(quán)（Ascertainownershiprights）●法律關系●權(quán)利類型與性質(zhì)●債權(quán)關系-抵押權(quán)等●所有權(quán)和使用權(quán)的限制一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）

(3)買賣合同（Buy-sellcontract）●置業(yè)者-經(jīng)紀人-賣方關系●代理程序●合同書●權(quán)利與權(quán)益●契約●終止條款一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）(4)資金籌集（Financing）●房地產(chǎn)信貸體系●借貸與融資前景●籌資方式選擇●籌資預算與談判●自有資金一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1.開發(fā)與投資置業(yè)（AcquisitionorPurchase）（5）市場與投資環(huán)境（Market&investmentclimate）●長期社會、經(jīng)濟和政策趨向●空間經(jīng)濟結(jié)構(gòu)●地方房地產(chǎn)供給與需求分析●可行性分析一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）（6）投資項目分析（Analysisofpropertyasaninvestment）●投資生產(chǎn)率●稅費影響●投資估算與評價●開發(fā)分析一、房地產(chǎn)投資決策環(huán)（TheRealEstateDecision-MakingCycle）2．投資管理（Managetheinvestment）（1）管理（2）市場推廣（3）維護保養(yǎng)。3．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（Alienation）（1）底價（2）市場價值（3）所有權(quán)證明（4）讓契約（5）賣者與經(jīng)紀人關系（6）購買合同。二、消費者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）企業(yè)管理思想的變遷產(chǎn)值中心論→銷售額中心論→消費者中心論→CS→中心論利潤中心論消費者價值趨向變遷理性消費時代→感覺消費時代→感情消費時代二、消費者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）愿望感知績效期望愿望一致愿望一致屬性滿意信息滿意全面滿意圖2預期愿望理論顧客滿意關系模型二、消費者滿意度分析（CustomerSatisfactionIndex）

`

圖3CSI變量模型結(jié)構(gòu)示意圖感知質(zhì)量PerceivedQuality預期質(zhì)量CustomerExpectations感知價值PerceivedValue顧客滿意度CustomerSatisfaction顧客抱怨CustomerComplaints顧客忠誠CustomerLoyalty

二、消費者者滿意意度分分析（（CustomerSatisfactionIndex）房地產(chǎn)產(chǎn)品的CSI結(jié)構(gòu)主導功能輔助功能兼容功能功能質(zhì)量載體品牌形式服務心理文化外延價位價質(zhì)比價格彈性價格可靠性性價比適用性圖4產(chǎn)品的的CSI基本結(jié)結(jié)構(gòu)三、營營銷分分析人（People）產(chǎn)品（（Product）價格（（Pricing）促銷（（Promotion）地點（（Place）合作（（Parternership）項目包包裝（（Packaging）活動策策劃（（Programming）過程（（Processes）服務提提供（（ProvisionofCustomerService）從產(chǎn)品品營銷銷關系系營銷銷（服服務營營銷））型發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略（（ServcesMarkiting）產(chǎn)品定位訂價與投資可行性分析產(chǎn)品形態(tài)定位與訴求產(chǎn)品價格定位投資效益分析投資綜合評估生活環(huán)境與公共設施交通運輸情況向區(qū)域市場動態(tài)競爭個案調(diào)查消費者需求調(diào)查向土地標示及產(chǎn)權(quán)基地使用現(xiàn)狀基地法規(guī)管制情形基地周圍環(huán)境基地公共設施配置區(qū)域環(huán)與基地分析人口變動趨勢住宅市場動向都市發(fā)展政府住宅與金融措施大環(huán)境分析四、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目投資資市場場分析析一般般內(nèi)容容1．市場分分析的的程序序表1總體市市場研研究分分析的的資料料內(nèi)容容總體市場資料資料內(nèi)容（一）大環(huán)境分析1．人口組成1．

人口成長及變動情況、家庭戶數(shù)、戶量2．產(chǎn)業(yè)發(fā)展1．

就業(yè)人口2．

就業(yè)機會與失業(yè)率、

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與分析3．所得水準1．

平均每人國民生產(chǎn)毛額2．

家戶所得階層分布情況3．

家戶所得變動趨勢4．

市場景氣

1．

建筑執(zhí)照面積2．

使用執(zhí)照面積3．

房屋建筑類指數(shù)4．

房屋建筑人數(shù)5．

契稅件數(shù)6．

開工面積7.

銷售率8.

建筑物買賣移轉(zhuǎn)登記件數(shù)9．

物價指數(shù)5．住宅情況1．

住宅投資水準2．

平均房價變動率3．

自有住宅比例

4．

每戶住宅面積5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅變動6．金融措施1．貨幣供給額2．中長期放款利率3．貸款成數(shù)高低4．金融業(yè)融資狀況5．證券市場分析

7．都市發(fā)展1．

都市計劃（主要計劃、細部計劃）相關內(nèi)容2．

都市人口、產(chǎn)業(yè)3．

交通運輸及道路系統(tǒng)之配置4．

公共實施分布情形8．相關政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各項管理法規(guī)5．其它相關政策

2．市場場分析析之資資料內(nèi)內(nèi)容總體市市場分分析之之資料料分可可成大大環(huán)境境分析析與區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析兩兩部分分。表1總體市市場研研究分分析的的資料料內(nèi)容容表2．區(qū)域域環(huán)境境因素素條件件分析析內(nèi)容容（二）區(qū)域環(huán)境分析1．區(qū)域內(nèi)人口組成投資基地區(qū)域范圍概況1．

位置2．

當?shù)厝丝?．

家庭戶數(shù)4．

戶量5．

所得2．公共設施1．

各項公共設施2．

種類、規(guī)模及區(qū)位3．土地利用1．

都市計劃之使用分區(qū)2．

建物形態(tài)4．交通運輸1．

聯(lián)外交通情況2．

主要道路3．

重要交通設施4．

交通流量分析5．商業(yè)活動1．

商業(yè)設施分布情形2．

商業(yè)活動量3．

商業(yè)種類4．

商業(yè)吸引人潮量分析6．消費需求1．

消費者對住宅形態(tài)、坪數(shù)、價位等之偏好及需求傾向2．

消費者負擔能力分析7．區(qū)域市場發(fā)展1．

區(qū)域內(nèi)推出之住宅個案分析（形態(tài)、坪數(shù)、銷售狀況）2．

未來發(fā)展動向之預測8．區(qū)域市場胃納1．

個案推出情形2．

個案銷售情形9．競爭個案1．

個案名稱、位置、形態(tài)、樓層數(shù)2．

規(guī)劃坪數(shù)、戶數(shù)3．

推出總價、平均單價4．

銷售率5.客源2．市場場分析析之資資料內(nèi)內(nèi)容總體市市場分分析之之資料料分可可成大大環(huán)境境分析析與區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析兩兩部分分。表1總體市市場研研究分分析的的資料料內(nèi)容容表2個體市場分分析之資料料內(nèi)容資料個體市場資料內(nèi)容小環(huán)境分析1．基地現(xiàn)況面1．

基地位置、面積、權(quán)屬、土地使用分區(qū)、使用現(xiàn)狀2．

基地出入動線、附近土地使用形態(tài)、建物形態(tài)2．鄰里環(huán)境面1．

鄰里范圍之界定2．

居民生活形態(tài)3．

實質(zhì)環(huán)境4．

產(chǎn)業(yè)活動形態(tài)5．

公共設施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地開發(fā)形態(tài)8．

法規(guī)管制情形3．競爭能力方面1．

競爭個案之位置2．

競爭個案之形態(tài)、格局、銷售戶數(shù)、面積、價格、銷售情況3．

競爭個案之經(jīng)營計劃與行銷策略4．供需面1．

胃納率之推估2．

占有率之推估5．財務面

1．

成本之估算2．

投資報酬率之估算2．市場分析析之資料內(nèi)內(nèi)容總體市場分分析之資料料分可成大大環(huán)境分析析與區(qū)域環(huán)環(huán)境分析兩兩部分表2個體市場分分析之資料料內(nèi)容五、商品住住宅項目投投資分析研研究1．住宅項目投投資分析的的依據(jù)和內(nèi)內(nèi)容影響住宅項項目投資的的因素有多多方面，住住宅項目投投資分析不不可能面面面俱到，應應抓住重點點，進行分分析。一般般而言，投投資分析的的基本內(nèi)容容如下：（1）項目投資資目標的確確定。主要要從投資者者角度，研研究項目投投資必要性性以及投資資者的基本本投資目標標；（2）項目市場場研究。在在必要性研研究基礎上上，對住宅宅項目市場場情況進行行分析，預預測項目的的未來發(fā)展展前景；（3）項目區(qū)位位選擇。根根據(jù)投資者者的預期，，對各種可可能的項目目投資區(qū)位位進行分析析和評價，，選出較為為合理的項項目投資區(qū)區(qū)位；（4）項目投資資規(guī)模分析析。根據(jù)項項目外部環(huán)環(huán)境和自身身條件，確確定項目合合理的投資資規(guī)模；（5）項目市場場定位。這這里主要分分析住宅投投資檔次，，吸引范圍圍，價格定定位，銷售售方式以及及建設進度度計劃等；；五、商品住住宅項目投投資分析研研究（6）項目資金金籌措。在在投資過程程中，投資資者除了利利用自有資資金外，還還可以通過過其他渠道道進行項目目的融資，，保證項目目順利實施施和獲得較較高財務效效率，因此此需要對此此進行研究究；（7）項目投資資和成本估估算。主要要是指利用用各種估算算技術及實實際經(jīng)驗，，全面科學學估算項目目的投資和和成本費用用；（8）項目的經(jīng)經(jīng)濟財務評評價。根據(jù)據(jù)上面的分分析，測算算出項目投投資的各項項指標，進進行指標分分析和評價價；（9）項目投資資風險分析析。在投資資分析過程程中，需要要分析各種種不確定性性因素，研研究這些因因素對項目目投資的影影響，為項項目決策提提供建議。。五、商品住住宅項目投投資分析研研究項目投資立項市場研究市場預測市場定位經(jīng)濟評價方案比選及決策外在環(huán)境研究市場競爭研究投資者競爭力研究需求水平預測項目風險預測開發(fā)類型目標市場和客戶范圍開發(fā)時機營銷方式（價格定位）開發(fā)規(guī)模融資方式開發(fā)進度靜態(tài)指標評價動態(tài)指標評價表層分析（定位子）過渡層分析（定調(diào)子）里層分析（定盤子）結(jié)論（定性分析）2住宅項目投投資分析的的基本思路路圖1：住宅項目目投資分析析思路五、商品住住宅項目投投資分析研研究5．2．1表層分析(1)投資的表層層分析，主主要是基于于項目基本本特征的描描述和分析析，選擇項項目的投資資區(qū)位，即即“定位子子”。在這這一層次分分析過程中中，主要是是進行項目目市場研究究，包括項項目外在投投資環(huán)境分分析，市場場競爭分析析和項目自自身條件的的評價。這這一層次研研究方法是是通過項目目數(shù)據(jù)收集集和市場調(diào)調(diào)查，建立立項目基本本的材料庫庫，然后對對這些數(shù)據(jù)據(jù)資料進行行分析綜合合，明確項項目投資概概況，最終終完成住宅宅投資區(qū)位位選擇。項目外部環(huán)境經(jīng)濟因素社會因素政治法律因素國家經(jīng)濟發(fā)展政策和重大事件金融市場成熟度及信貸政策國家經(jīng)濟發(fā)展水平居民收入水平人口結(jié)構(gòu)、規(guī)模和變動趨勢地區(qū)住房政策及有關規(guī)定居住習慣和鄰里關系職業(yè)分布和文化特征國家和地方土地政策國家和地方住房政策房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和和管理法規(guī)圖2：住宅投資資外部環(huán)境境影響因素素五、商品住住宅項目投投資分析研研究5．2．1表層分析（2）項目市場特特征分析。。項目市場場特征分析析主要是在在前面外部部環(huán)境分析析的基礎上上，通過市市場調(diào)查和和數(shù)據(jù)分析析，綜合評評價項目的的市場特征征，進行市市場細分。。主要分析析的內(nèi)容包包括地區(qū)住住宅市場的的目前發(fā)展展趨勢、地地域分布和和價格特征征，住宅消消費者的偏偏好、收入入水平、動動機及分布布，項目競競爭者的背背景、實力力和行為特特征等。五、商品住住宅項目投投資分析研研究（3）投資者競爭爭力分析。。投資者競競爭力分析析主要是通通過與其他他競爭者的的比較，分分析投資者者在市場競競爭中的優(yōu)優(yōu)勢、劣勢勢、機會和和威脅，即即進行投資資者的SWOT分析。該分分析的目的的的讓投資資者能夠在在激烈的市市場競爭中中找到自己己的定位，，能夠揚長長避短，確確立競爭優(yōu)優(yōu)勢，選擇擇有利于項項目發(fā)展的的空間。對對于住宅項項目而言，，投資者競競爭力分析析主要包括括：投資者者的產(chǎn)品設設計能力，，市場運作作能力，資資金實力，，政府資源源，土地成成本控制能能力，質(zhì)量量控制水平平，品牌形形象，人力力資源，營營銷水平以以及物業(yè)管管理能力等等。（4）

確定項項目的區(qū)位位選擇。根根據(jù)上面的的分析，明確項目的的基本概況況，確定項項目投資區(qū)區(qū)位。五、商品住住宅項目投投資分析研研究外部環(huán)境區(qū)位選擇（定位子））圖3：區(qū)位選擇擇示意圖市場特征投資者競爭力五、商品住住宅項目投投資分析研研究5．2．2過渡層分析析在表層分析析基礎上，，接著進行行項目投資資的過渡層層分析。過過渡層分析析主要是指指根據(jù)投資資項目的概概況和市場場細分，最最終選定項項目規(guī)模、、成長率、、目標市場場和融資方方式等，即即“定調(diào)子子”。在這這一層次分分析中，根根據(jù)市場研研究的分析析結(jié)果，首首先進行項項目市場預預測，主要要是市場需需求水平預預測和項目目投資風險險預測，然然后給予項項目準確的的市場定位位，為后面面的里層分分析奠定基基礎。五、商品住住宅項目投投資分析研研究（1）市場預測測。市場預測主主要包括兩兩方面的內(nèi)內(nèi)容，即市市場的需求求預測和風風險預測。。就住宅項項目而言，，需求預測測的目的主主要是了解解投資項目目在將來一一段時期內(nèi)內(nèi)可能銷售售水平及增增長率。需需求預測的的基本思路路是：首先先預測未來來項目所在在地區(qū)的住住宅總需求求量，估計計測算市場場供給量的的變化趨勢勢，然后由由兩者之差差得出項目目的銷售前前景。市場場預測過程程中，既可可以運用定定性方法，，也可以運運用定量的的方法。一一般而言，，可采用定定量分析為為主，輔之之以定性分分析。住宅項目由由于投資大大，建設周周期長，投投資過程中中不確定因因素較多，，項目市場場風險較大大。因此在在投資分析析過程中，，還需要進進行項目的的風險預測測。在分析析過程中，，要著重分分析政策、、市場、金金融和經(jīng)營營風險對住住宅投資的的影響，在在此基礎上上提出合理理的投資建建議，盡可可能將風險險降低到最最低點。五、商品住住宅項目投投資分析研研究5．2．2過渡層分析析（1）市場定位。。市場定位位的主要任任務是確定定項目開發(fā)發(fā)類型，目目標客戶和和范圍，開開發(fā)時機和和營銷策略略（主要是是價格定位位）。市場場定位分析析的基本思思路是首先先分析投資資者、客戶戶和市場三三者關系，，然后確定定項目開發(fā)發(fā)理念，最最后尋求項項目的最佳佳定位（見見圖4）。投資者客戶市場圖4：市場定位位示意圖投資理念及及市場定位位五、商品住住宅項目投投資分析研研究5．2．3里層分析進行完項目目的前面兩兩個層次分分析后，應應該進行項項目里層分分析。里層層分析主要要是在上面面分析的基基礎上，確確定項目開開發(fā)規(guī)模，，投資計劃劃和融資方方式，進行行項目財務務上的評價價，判斷項項目投資可可行性，即即“定盤子子”。這一一層次的分分析相對較較為深入，，是整個投投資分析的的“重頭戲戲”，分析析的結(jié)果將將直接決定定項目的投投資決策可可行與否。。（1）項目開發(fā)規(guī)規(guī)模的確定定。就住宅宅項目而言言，住宅的的投資開發(fā)發(fā)規(guī)模的決決定主要決決定于以下下因素：住住宅未來銷銷售水平，，投資者資資金實力和和融資能力力，住宅建建設質(zhì)量，，項目經(jīng)濟濟規(guī)模和項項目的風險險及風險承承受能力等等。五、商品品住宅項項目投資資分析研研究（2）項目投資資計劃。。對于住住宅項目目尤其是是規(guī)模較較大的住住宅項目目而言，，決策者者和研究究人員一一定要慎慎重選擇擇項目投投資計劃劃。項目目的投資資計劃主主要包括括項目投投資方式式，投資資進度以以及資金金投放時時機選擇擇等。（3）融資方式式。在項項目投資資過程中中，不同同融資方方式會產(chǎn)產(chǎn)生不同同經(jīng)濟效效益。項項目融資資方式的的選擇主主要取決決以下因因素：項項目規(guī)模模，投資資者的預預期盈利利水平，，投資者者資金實實力和融融資能力力，項目目的風