房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃

《房地產(chǎn)策劃》

第八章

房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃3/14/20231第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三節(jié)制定物業(yè)管理方案第四節(jié)制定相關(guān)管理制度本章目錄3/14/20232

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收關(guān)，確保設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。3/14/20233二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項(xiàng)目交付使用后的問題2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對(duì)象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展4.有利于樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)6.有利于提高工程建造質(zhì)量3/14/20234三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)工作需要重點(diǎn)審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車庫、內(nèi)外裝飾等方面的合理性?？梢詮囊韵聨讉€(gè)角度進(jìn)行考慮：3/14/20235(1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)及節(jié)能等問題(3)為今后的發(fā)展留有余地(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否以人為本，能否方便住戶使用(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細(xì)節(jié)3/14/202362.建造施工階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點(diǎn)部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設(shè)備安裝等。3/14/202373.施工驗(yàn)收階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場上參與工程驗(yàn)收，對(duì)房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、消防系統(tǒng)及器材等進(jìn)行重點(diǎn)檢查驗(yàn)收。3/14/20238

第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念

1.物業(yè)管理招標(biāo)的含義物業(yè)管理的招標(biāo)是指開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。前期物業(yè)管理的招標(biāo)由開發(fā)商來完成。

3/14/202392.物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)(1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作。(2)物業(yè)管理招標(biāo)的長期性和階段性由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，對(duì)不同階段和服務(wù)內(nèi)容，招標(biāo)內(nèi)容和方式也有所不同。3/14/2023103.物業(yè)管理理招標(biāo)的的原則根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，，物業(yè)管管理招標(biāo)標(biāo)活動(dòng)中中必須遵遵循公開、公公平、公公正及合合理的原原則。4.物業(yè)管理理招標(biāo)的的方式常用的物物業(yè)管理理招標(biāo)方方式大致致可分為為公開招標(biāo)標(biāo)、邀請招標(biāo)標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)標(biāo)等。3/6/202311二、物業(yè)管理理招標(biāo)的程序序1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段段(1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)構(gòu)(2)編制招標(biāo)文件件(3)制定標(biāo)底2.招標(biāo)實(shí)施階段段(1)發(fā)布招標(biāo)公告告或投標(biāo)邀請請書(2)組織資格預(yù)審審(3)召開標(biāo)前會(huì)議議(4)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)與與定標(biāo)3/6/2023123.招標(biāo)結(jié)束階段段(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸歸檔3/6/202313三、物業(yè)管理理招標(biāo)文件1.招標(biāo)文件的組組成(1)投標(biāo)人為投標(biāo)標(biāo)所需了解并并遵循的規(guī)定定：包括投標(biāo)標(biāo)邀請書、投投標(biāo)人須知、、技術(shù)規(guī)范及及要求。(2)投標(biāo)人必須按按規(guī)定填報(bào)的的投標(biāo)書格式式(3)中標(biāo)的物業(yè)管管理企業(yè)應(yīng)簽簽訂的合同的的條件具體組成要素素包括：投標(biāo)邀請書、、技術(shù)規(guī)范及及要求、投標(biāo)標(biāo)人須知、合合同一般條件件及特殊條件件、附件。3/6/2023142.編制招標(biāo)文文件的時(shí)間間大多數(shù)物業(yè)業(yè)管理招標(biāo)標(biāo)均在物業(yè)業(yè)開發(fā)建設(shè)設(shè)的后期。。然而，隨隨著開發(fā)商商對(duì)物業(yè)管管理的要求求不斷提高高，物業(yè)管管理“超前前招標(biāo)”已已屢見不鮮鮮。“超前招標(biāo)標(biāo)”確實(shí)有有其優(yōu)點(diǎn)，，然而過早早地制定招招標(biāo)文件，，加之此時(shí)時(shí)存在大量量的不確定定因素會(huì)使使得招標(biāo)文文件編制難難度加大，，可靠性降降低。因此，應(yīng)注注意把握招招標(biāo)文件制制定的時(shí)間間，使編制制出的招標(biāo)標(biāo)文件內(nèi)容容既嚴(yán)密明明確，又不不失前瞻性性。3/6/202315四、物業(yè)服服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合合同的概念念物業(yè)服務(wù)合合同是用以以標(biāo)明或界界定某物業(yè)業(yè)的管理業(yè)業(yè)務(wù)和責(zé)任任權(quán)利的法法律文書，，是開發(fā)商商或業(yè)主委委員會(huì)與負(fù)負(fù)責(zé)物業(yè)服服務(wù)業(yè)務(wù)的的物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽定定的，旨在在明確雙方方的權(quán)利與與責(zé)任的協(xié)協(xié)議文件。。3/6/2023162.物業(yè)服務(wù)合同的的作用(1)明確委托方和受受托方的權(quán)利、、責(zé)任和義務(wù)；；(2)為物業(yè)管理過程程中雙方出現(xiàn)的的爭議和糾紛提提供調(diào)解、仲裁裁直至訴訟的基基本依據(jù)；(3)在約束物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)經(jīng)營與管管理行為的同時(shí)時(shí)，對(duì)業(yè)主委員員會(huì)也提出要求求，實(shí)現(xiàn)雙方的的權(quán)責(zé)利對(duì)等。。3/6/2023173.物業(yè)服務(wù)合同的的內(nèi)容(1)合同序文：說明物業(yè)的名稱稱、規(guī)模、坐落落；定義和解釋釋；訂立合同的的日期、地點(diǎn)；；合同雙方的名名稱、法人代表表及地址等。(2)合同正文：委托標(biāo)的的范圍圍與內(nèi)容；管理理形式與期限；；雙方的責(zé)任、、權(quán)利與義務(wù)；；管理費(fèi)用及其其支付方式；違違約責(zé)任與索賠賠；不可抗力的的界定及由此帶帶來的損失與責(zé)責(zé)任的分?jǐn)偅浑p雙方互相協(xié)作事事項(xiàng)；合同的期期限與合同的終終止；合同的糾糾紛與仲裁等等等。3/6/202318(3)合同結(jié)尾：合同使用的文字字、生效日期；；合同的正副本本份數(shù)；合同適適用的法律；雙雙方的法人代表表(開發(fā)商或業(yè)主委委員會(huì))簽字；公證機(jī)關(guān)關(guān)公證等。(4)附件：說明本項(xiàng)目的特特殊條件、特殊殊要求及在通用用合同格式中未未能詳細(xì)說明的的內(nèi)容以及物業(yè)業(yè)的平面圖、設(shè)設(shè)施、設(shè)備清單單、有關(guān)情況和和指標(biāo)的說明等等。3/6/2023194.物業(yè)服務(wù)合同的的簽署物業(yè)服務(wù)合同由由物業(yè)的開發(fā)商商或業(yè)主委員會(huì)會(huì)在招標(biāo)決標(biāo)或或選定(選聘)物業(yè)管理公司之之后，在雙方談?wù)勁写枭?、達(dá)到到基本一致的基基礎(chǔ)上簽署。5.物業(yè)管理合同的的執(zhí)行物業(yè)管理合同一一經(jīng)雙方簽署即即具有法律效力力，當(dāng)事人要恪恪守和履行合同同中規(guī)定的相關(guān)關(guān)的權(quán)利和義務(wù)務(wù)。3/6/202320第三節(jié)制定物業(yè)管理方方案一、確定物業(yè)管管理的檔次首先根據(jù)物業(yè)類類型、功能等客客觀條件以及住住用人的群體特特征和需求等主主觀條件，規(guī)劃劃物業(yè)管理消費(fèi)費(fèi)水平，確定物物業(yè)管理的等級(jí)級(jí)和檔次。如果開發(fā)的物業(yè)業(yè)是寫字樓，那那么相應(yīng)的管理理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身身的檔次，如果果開發(fā)的物業(yè)是是住宅小區(qū)，用用戶普遍為中低低收入者，則應(yīng)應(yīng)考慮物業(yè)管理理的服務(wù)費(fèi)應(yīng)適適合居民的實(shí)際際情況。3/6/202321二、確定物業(yè)管理理的服務(wù)項(xiàng)目目和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)住用用人的需要和和物業(yè)管理的的檔次確定物物業(yè)管理的服服務(wù)項(xiàng)目和服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅項(xiàng)目目物業(yè)服務(wù)的的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)可參照中國國物業(yè)管理協(xié)協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)區(qū)物業(yè)管理服服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》(試行)(中物協(xié)[2004]1號(hào))的規(guī)定來制定定。3/6/202322三、確定物業(yè)管理理的收入預(yù)算算1.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)費(fèi)的來源(1)定期收取物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)(2)物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備維修基基金(3)物業(yè)管理企業(yè)業(yè)開展多種經(jīng)經(jīng)營的收入和和利潤(4)政府多方面的的扶持(5)開發(fā)商給予的的支持3/6/2023232.確定物業(yè)管理收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要遵從以下下原則：(1)不違反國家和地方方政府的有關(guān)收費(fèi)費(fèi)規(guī)定(2)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與住用用人的收入水平相相適應(yīng)(3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各各方利益(4)微利原則，收入扣扣除支出后略有剩剩余(5)公平原則3/6/2023243.物業(yè)管理的支出項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)管理的支出項(xiàng)項(xiàng)目主要包括：(1)公共物業(yè)及配套設(shè)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)用(2)聘用及管理人員的的薪金(3)公用水電費(fèi)的支出出(4)購買或租賃必需的的機(jī)械及器材的支支出(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及各各種責(zé)任保險(xiǎn)的支支出(6)垃圾清理、水池清清洗及消毒滅蟲的的費(fèi)用(7)清潔公共地方及幕幕墻、墻面的費(fèi)用用3/6/202325(8)公共區(qū)域植花、種種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用(9)更新儲(chǔ)備金，即物物業(yè)配套設(shè)施的更更新費(fèi)用(10)聘請律師、會(huì)計(jì)師師等專業(yè)人士的費(fèi)費(fèi)用(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用(12)行政辦公支出(13)公共電視接收系統(tǒng)統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用(14)其他為管理而發(fā)生生的合理支出(15)稅金3/6/202326第四節(jié)制定相關(guān)管理制度度一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)內(nèi)部管理制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位位職責(zé)包括總經(jīng)理、副總總經(jīng)理、職能部門門經(jīng)理、管理處主主任、管理員、內(nèi)內(nèi)勤員、文員、出出納、保安人員、、清潔人員、綠化化人員、維修人員員等崗位職責(zé)制度度。3/6/2023272.物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門門職責(zé)包括經(jīng)理室、辦公公室、財(cái)務(wù)部門、、各個(gè)管理處以及及各職能部門的職職責(zé)制度。3.其他內(nèi)部管理制度度比如企業(yè)勞動(dòng)用工工制度、工資制度度、福利制度、考考勤制度、考核制制度、獎(jiǎng)懲制度、、員工行為規(guī)范、、接待制度、來信信來訪來電制度、、投訴反饋制度、、文書管理制度、、辦公設(shè)備使用管管理制度等。3/6/202328二、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)外部部管理制制度1.物業(yè)驗(yàn)收收與接管管制度制定驗(yàn)收收與接管管制度需需要注意意以下幾幾點(diǎn)：(1)選派業(yè)務(wù)務(wù)素質(zhì)好好、工作作負(fù)責(zé)的的人員參參加驗(yàn)收收(2)從業(yè)主及及物業(yè)維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)角度嚴(yán)嚴(yán)格驗(yàn)收收(3)對(duì)驗(yàn)收中中的問題題記錄在在案并及及時(shí)督促促修整(4)與建設(shè)單單位簽訂訂保修合合同(5)物業(yè)接管管應(yīng)辦理理書面移移交手續(xù)續(xù)(7)應(yīng)向建設(shè)設(shè)單位索索要全套套圖紙技技術(shù)資料料3/6/2023292.樓宇入伙伙制度(1)入伙通知知書(2)入伙手續(xù)續(xù)書(3)收樓須知知(4)住合約等等3/6/2023303.物業(yè)管理理公約物業(yè)管理理公約應(yīng)應(yīng)該包括括：(1)業(yè)主的權(quán)權(quán)益、義義務(wù)和責(zé)責(zé)任(2)物業(yè)開發(fā)發(fā)商應(yīng)享享有的權(quán)權(quán)利、義義務(wù)和責(zé)責(zé)任(3)物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)的的權(quán)利、、義務(wù)和和責(zé)任(4)對(duì)物業(yè)公公共部位位及公用用設(shè)施的的管理制制度(5)對(duì)物業(yè)全全部或部部分損壞壞無法正正常使用用的規(guī)定定(6)管理費(fèi)用用的規(guī)定定(7)法律責(zé)任任(8)其它事項(xiàng)項(xiàng)3/6/2023314.住戶手冊冊(1)居住區(qū)概概況(2)居住區(qū)的的管理(3)業(yè)主或住住戶須知知(4)日常管理理與維修修(5)物業(yè)管理理?xiàng)l例(6)綜合服務(wù)務(wù)及其它它應(yīng)該注注意的事事項(xiàng)3/6/2023325.日常管理理服務(wù)制制度物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的日常常管理服服務(wù)制度