房地產(chǎn)開發(fā)貸款

《房地產(chǎn)金融》房地產(chǎn)開發(fā)貸款2

本章目錄

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的沖突問題

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第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。//2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主體

(1)貸款人——商業(yè)銀行

(2)借款人——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、高校或者承建學(xué)生公寓建設(shè)的企業(yè)。//4

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

相關(guān)概念——商業(yè)銀行商業(yè)銀行是以存貸款為主要業(yè)務(wù)，并以獲取利潤(rùn)為目的的貨幣經(jīng)營(yíng)企業(yè)。與專業(yè)銀行(比如投資銀行、政策性銀行、住房?jī)?chǔ)蓄銀行)相比，商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)更綜合，功能更全面，可以為客戶提供幾乎所有的金融服務(wù)。而專業(yè)銀行只集中經(jīng)營(yíng)指定范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和提供專門服務(wù)。//5

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

相關(guān)概念——土地儲(chǔ)備及其貸款土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備貸款是指為解決政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)因依法合規(guī)收購(gòu)、儲(chǔ)備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時(shí)產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。土地儲(chǔ)備貸款的借款人是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。//6

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述3.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)

(1)貸款數(shù)額大、貸款周期長(zhǎng)

(2)貸款主體及用途特定

(3)貸款風(fēng)險(xiǎn)比較大

(4)容易受國(guó)家政策的影響

(5)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)明顯//7

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

二、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)貸款的分類

1.按照貸款對(duì)象劃分房地產(chǎn)開發(fā)貸款分為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款兩種。前者以房地產(chǎn)項(xiàng)目為貸款對(duì)象，主要考察具體項(xiàng)目的盈利能力，以項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程等固定資產(chǎn)為抵押的封閉貸款。后者以房地產(chǎn)企業(yè)為對(duì)象，注重房地產(chǎn)企業(yè)整體還債能力，貸款方式以綜合授信和純信用貸款為主，主要發(fā)放流動(dòng)資金貸款。//8

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述

相關(guān)概念——綜合授信綜合授信業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行根據(jù)客戶(法人)的書面申請(qǐng)，綜合評(píng)價(jià)客戶的全面情況及提供的擔(dān)保狀況，確定該客戶在一定期限內(nèi)可使用的信用額度。授信范圍包括對(duì)客戶的貸款、貼現(xiàn)(未到期匯票)、承兌(到期匯票)、擔(dān)保及信用證等業(yè)務(wù)。//9

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述2.按照有無擔(dān)保劃分房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以分為信用貸款和擔(dān)保貸款兩類。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)性，商業(yè)銀行以擔(dān)保貸款(保證、抵押、質(zhì)押)為常態(tài)，以信用貸款為例外。

僅《中國(guó)建設(shè)銀行高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款暫行辦法》規(guī)定：學(xué)生公寓建設(shè)貸款方式分為擔(dān)保貸款和信用貸款，但信用貸款的對(duì)象僅限于符合條件的高校。

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第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述3.按照貸款用途劃分房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以分為住宅項(xiàng)目?jī)?chǔ)備貸款、住宅房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、高校學(xué)生公寓建設(shè)貸款以及流動(dòng)資金貸款等。

根據(jù)中國(guó)人民銀行2003年6月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(“121號(hào)文件”)，禁止商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款。//11第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款概概述三、房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)貸貸款的的合同同關(guān)系系1.貸(借)款合同同(1)貸款人人的義義務(wù)貸款人人應(yīng)按按合同同約定定的日日期、、數(shù)額額向借借款人人提供供借款款，造造成借借款人人損失失的應(yīng)應(yīng)當(dāng)賠賠償損損失。。借款的的利息息不得得預(yù)先先在本本金中中扣除除，利息息預(yù)先先在本本金中中扣除除的，，按照照實(shí)際際借款款數(shù)額額返還還借款款并計(jì)計(jì)算利利息。//12第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款概概述(2)貸款人人的權(quán)權(quán)利①可以以要求求借款款人提提供擔(dān)擔(dān)保；；②可檢檢查、、監(jiān)督督借款款使用用情況況；③借款款人未未按約約定用用途使使用借借款的的，可可停止止發(fā)放放、提提前收收回或或解除除合同同。//13第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款概概述(3)借款人人的義義務(wù)①按合合同約約定的的時(shí)間間和數(shù)數(shù)額收收取貸貸款；；②接受受貸款款人的的用款款檢查查監(jiān)督督；③按照照合同同約定定的用用途使使用借借款；；④按照照合同同約定定的還還款期期限和和方式式還本本付息息。//14第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款概概述(4)借款人人的權(quán)權(quán)利①請(qǐng)求求貸款款人按按合同同約定定的期期限、、數(shù)額額交付付貸款款；②依合合同約約定的的用途途使用用借款款；③可以以向貸貸款人人申請(qǐng)請(qǐng)貸款款延期期；④借款款人可可提前前還款款。//15第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款概概述2.擔(dān)保合合同(2)擔(dān)保合合同的的性質(zhì)質(zhì)擔(dān)保合合同具具有附附屬性性、選選擇性性、保保障性性。//我國(guó)《擔(dān)保法法》中的擔(dān)擔(dān)保是是指法法律為為確保保特定定的債債權(quán)人人實(shí)現(xiàn)現(xiàn)債權(quán)權(quán)，以以債務(wù)務(wù)人或或第三三人的的信用用或者者特定定財(cái)產(chǎn)產(chǎn)來督督促債債務(wù)人人履行行債務(wù)務(wù)的制制度。。(1)擔(dān)保的的概念念16第一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款概概述(3)擔(dān)保及及擔(dān)保保合同同的種種類法律規(guī)規(guī)定擔(dān)擔(dān)保有有保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金等五種種形式式。其其中保保證和和定金金產(chǎn)生生的權(quán)權(quán)利是是債權(quán)權(quán)，不不具有有優(yōu)先先受償償性，，而抵抵押、、留置置、質(zhì)質(zhì)押取取得的的是擔(dān)擔(dān)保物物權(quán)，，對(duì)擔(dān)擔(dān)保物物及其其變現(xiàn)現(xiàn)所得得的價(jià)價(jià)款具具有優(yōu)優(yōu)先受受償?shù)牡臋?quán)利利。擔(dān)保合合同包包括保證合合同、抵押合合同、質(zhì)押合同、定金合同，行使留置權(quán)權(quán)無須簽訂合合同。擔(dān)保合同可以以是單獨(dú)訂立立的書面合同同，也可以是是主合同的擔(dān)擔(dān)保條款(混合合同)。///17第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述相關(guān)概念——保證、抵押、、質(zhì)押、留置置、定金保證是債務(wù)人人以外的第三三人為債務(wù)人人履行債務(wù)而而向債權(quán)人所所提供的一種種擔(dān)保，當(dāng)債債務(wù)人不履行行債務(wù)時(shí)，保保證人按照約約定履行債務(wù)務(wù)或者承擔(dān)連連帶責(zé)任。抵押是指?jìng)鶆?wù)務(wù)人或第三人人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占占有，而將該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)(通常是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn))抵押作為債權(quán)權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)當(dāng)債務(wù)人不履履行債務(wù)時(shí)，，債權(quán)人有權(quán)權(quán)依法以抵押押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或或以拍賣、變變賣抵押財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先先受償。質(zhì)押是債務(wù)人人或第三人將將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移移交債權(quán)人占有，，將該動(dòng)產(chǎn)作作為債權(quán)的擔(dān)擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)務(wù)人不履行債債務(wù)時(shí)，債權(quán)權(quán)人有權(quán)依法法就該動(dòng)產(chǎn)賣賣得價(jià)金優(yōu)先先受償。//18第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款概述相關(guān)概念——保證、抵押、、質(zhì)押、留置置、定金留置是指?jìng)鶛?quán)權(quán)人按照合同同約定占有債債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，債務(wù)人不不按照合同約約定的期限履履行債務(wù)的，，債權(quán)人有權(quán)權(quán)依照法律（（擔(dān)保法）規(guī)規(guī)定留置該財(cái)財(cái)產(chǎn)，以留置置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或或者以拍賣、、變賣該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先先受償?shù)臋?quán)利利。定金是在合同同訂立或在履履行之前支付付的一定數(shù)額額的金錢作為為擔(dān)保的擔(dān)保保方式。給付定金的一一方不履行約約定的債務(wù)的的,無權(quán)要求返還還定金；收受受定金的一方方不履行約定定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還還定金。//19第一節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的操作流流程相關(guān)知識(shí)——定金與預(yù)(收)付款區(qū)別定金是在合同同訂立或履行行前支付的一一定數(shù)額的金金錢作為擔(dān)保保的擔(dān)保方式式，是一種押押金。預(yù)付款款是雙方當(dāng)事事人商定的在在合同履行前前所支付的一一部分價(jià)款。。定金和預(yù)付款款在性質(zhì)上是是完全不同的的：(1)定金具有擔(dān)保保作用，而預(yù)預(yù)收款則沒有有；(2)交付定金的協(xié)協(xié)議是從合同同，而收取預(yù)預(yù)收款的協(xié)議議一般是主合合同的一部分分；(3)定金具有懲罰罰性，而預(yù)收收款則沒有。。///20第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的操作流流程一、貸款申請(qǐng)二、貸款調(diào)查、評(píng)評(píng)估與審批三、合同簽訂與貸貸款發(fā)放四、貸后管理與貸貸款回收//21第二節(jié)房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款的操作流流程一、貸款申申請(qǐng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)申請(qǐng)房地地產(chǎn)開發(fā)貸貸款需要提提交的資料料有：《貸款申請(qǐng)表表》、貸款企業(yè)資資料、貸款項(xiàng)目資資料以及抵(質(zhì))押物或貸款擔(dān)保人人資料等。貸款項(xiàng)目資資料有：項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)批批文、土地地使用權(quán)證證、建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證、建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證、建筑工工程施工許許可證及預(yù)預(yù)售許可證證(“五證”齊全)等。//22第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程二、貸款調(diào)調(diào)查、評(píng)估估與審批1.貸款調(diào)查(1)借款人(企業(yè))是否符合要要求①貸款人基本本情況：營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及及資質(zhì)證書書，企業(yè)性性質(zhì)、管理理機(jī)構(gòu)、管管理制度、、開戶銀行行、開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)等；②借款人資資信情況：：信用狀況況(還款情況、、有無拖欠欠工程款等等)、經(jīng)審核的的財(cái)務(wù)報(bào)表表。//23第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程(2)貸款項(xiàng)目是是否符合貸貸款條件①立項(xiàng)及審批批文件是否否齊全；②②項(xiàng)目是否否可行：審審查項(xiàng)目投投資分析報(bào)報(bào)告或可行行性研究報(bào)報(bào)告以及項(xiàng)項(xiàng)目概預(yù)算算、施工計(jì)計(jì)劃、銷售售方案；③③項(xiàng)目資本金金是否到位。。(3)抵(質(zhì))押物或保證證人的情況況①抵(質(zhì))押物的清單單、權(quán)屬證證書、價(jià)值值評(píng)估報(bào)告告、鑒定書書，抵(質(zhì))押人同意(質(zhì))押的承諾書書；②擔(dān)保保人的資信信情況以及及貸款擔(dān)保保承諾書的的真實(shí)性和和有效性。。//24第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程相關(guān)知識(shí)——房地產(chǎn)項(xiàng)目目資本金調(diào)調(diào)整情況1998年，《城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理?xiàng)l例例》規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目資本金占占項(xiàng)目總投投資的比例例不得低于于20％。2003年，中國(guó)人民銀銀行《關(guān)于進(jìn)一步步加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理的的通知》(“121號(hào)文件”)規(guī)定房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目申請(qǐng)銀行行貸款的條條件之一是是資本金比比例不低于于30％。2004年9月，銀監(jiān)會(huì)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸款款風(fēng)險(xiǎn)管理理指引》規(guī)定，房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的資本本金比例不不低于35%。2009年5月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于于調(diào)整固定定資產(chǎn)投資資項(xiàng)目資本本金比例的的通知》：保障性住住房和普通通商品房項(xiàng)項(xiàng)目的最低低資本金比比例為20%，其他項(xiàng)目目的最低資資本金比例例為30%。//25第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程2.信用(資信)評(píng)估信用評(píng)估是是防范信用用風(fēng)險(xiǎn)的有有效措施。。對(duì)于房地地產(chǎn)企業(yè)，，以企業(yè)未未來盈利能能力和現(xiàn)金金流分析為為核心；對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目，，主要評(píng)價(jià)價(jià)其財(cái)務(wù)效效益。國(guó)際通用的的資信評(píng)估估等級(jí)分為為4等10級(jí)制：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。//26第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程3.貸款審批銀行根據(jù)貸貸款審批權(quán)權(quán)限，提出出貸與不貸貸、貸款額額度、貸款期限限、貸款利率率、擔(dān)保方方式等意見見。//27第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程三、合同簽簽訂與貸款款發(fā)放1.合同簽訂按照《貸款通則》、《合同法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定簽訂訂貸款合同同、保證合合同或抵押押或質(zhì)押合合同，并辦辦理抵押登登記及保險(xiǎn)險(xiǎn)手續(xù)等。。2.貸款發(fā)放銀行按照借借款合同約約定發(fā)放貸貸款(通常是分期期發(fā)放)，并將貸款款資金劃入入借款人賬賬戶。//28第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程四、貸后管管理與貸款款回收1.貸后管理(1)檢查貸款是是否按照合合同規(guī)定的的用途使用用(2)檢查貸款項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況況(3)檢查貸款抵抵(質(zhì))押物有無變變化(4)檢查借款企企業(yè)的財(cái)務(wù)務(wù)狀況和第第三方保證證人(企業(yè))的償債能力力變化情況況總之，要對(duì)對(duì)貸款的質(zhì)質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度進(jìn)行行定期檢查查。//29第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程相關(guān)知識(shí)——貸款風(fēng)險(xiǎn)分分類管理2002年起，我國(guó)國(guó)銀行業(yè)全全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分分類管理制度。貸款款風(fēng)險(xiǎn)分類類管理又稱稱為貸款五五級(jí)分類，，是指銀行行依據(jù)借款款人的還本本付息的能能力，確定定貸款遭受受損失的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度，，將貸款質(zhì)質(zhì)量劃分為為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類(后三類被稱稱為不良貸貸款)。//30第二節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的操作流程程2.貸款回收借款人按照照合同規(guī)定定的期限和和數(shù)額還清清貸款后，，解除擔(dān)保保合同，收收回相關(guān)擔(dān)擔(dān)保證明材材料。///31第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險(xiǎn)及防防范一、宏觀風(fēng)險(xiǎn)二、微觀風(fēng)險(xiǎn)三、不同類型房房地產(chǎn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)比較//32第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險(xiǎn)及防防范一、宏觀風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)1.相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，，2004年房地產(chǎn)業(yè)業(yè)共籌集開開發(fā)資金17169億元，其中中定金及預(yù)預(yù)收款占43.1%，企業(yè)自籌籌資金占30.3%，銀行貸款款占18.4%，其他資金金來源占8.2%。中國(guó)人民銀銀行發(fā)布的的《2004年中國(guó)房地地產(chǎn)金融報(bào)報(bào)告》指出：“企業(yè)自籌資資金中有大大約70%來自于銀行行貸款；定定金和預(yù)收收款也有30%的左右的資資金來自銀銀行貸款，，因此房地地產(chǎn)開發(fā)資資金中銀行行貸款的比比重占55%以上?！?007年全國(guó)銀行行信貸總量量為3.63萬億，房地地產(chǎn)開發(fā)投投資2.53萬億，按房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的55%來源于銀行行信貸計(jì)，，房地產(chǎn)貸貸款占銀行行信貸總量量的38.33%。//332.房地產(chǎn)信貸貸資金比例例過大的后后果(1)過度依賴銀銀行信貸會(huì)造成房地地產(chǎn)業(yè)高負(fù)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，，不利于房房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步健康發(fā)發(fā)展(案例)。(2)過度依賴銀銀行信貸會(huì)使房地產(chǎn)產(chǎn)投資的市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和和融資信用用風(fēng)險(xiǎn)集中中于商業(yè)銀銀行。(3)房地產(chǎn)業(yè)占占用大量的的銀行信貸貸資金，擠擠壓了其他他實(shí)體產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展空空間。//第三節(jié)房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款的的風(fēng)險(xiǎn)及防防范34案例分析——順馳地產(chǎn)神神話的終結(jié)結(jié)1998年，天津順順馳投資公公司成立；；2003年，順馳開開始全國(guó)擴(kuò)擴(kuò)張；2004年，在全國(guó)國(guó)16個(gè)一線城市市擁有42個(gè)項(xiàng)目，銷銷售收入超超100億元，為當(dāng)當(dāng)年的銷售售冠軍,成為了一家家全國(guó)性的的大型房地地產(chǎn)公司；；2005年，順馳榮榮膺2005中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)公司品牌牌價(jià)值TOP10。順馳快速擴(kuò)擴(kuò)張的模式式：“現(xiàn)金—土地—現(xiàn)金”，其真正的的竅門就是是盡一切可可能縮短項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)時(shí)間，加速速資金的流流轉(zhuǎn)。該模模式帶來了了三“高”：土地成本本高、財(cái)務(wù)務(wù)成本高、、人力成本本高。由于于上市計(jì)劃劃擱淺，到到2005年底，，順馳馳已險(xiǎn)險(xiǎn)象環(huán)環(huán)生。。最終終順馳馳的控控股權(quán)權(quán)拱手手讓人人，其其所創(chuàng)創(chuàng)造的的中國(guó)國(guó)地產(chǎn)產(chǎn)界迄迄今最最絢爛爛的神神話也也告終終結(jié)。//第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范353.防范房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸資金金比例例過大大的措措施要降低低房地地產(chǎn)信信貸資資金的的比例例，金金融創(chuàng)創(chuàng)新是是必由由之路路，融融資多多元化化勢(shì)在在必行行！中國(guó)人人民銀銀行在在其研研究報(bào)報(bào)告中中所建建議：：“大力發(fā)發(fā)展多多元化化的房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融市場(chǎng)場(chǎng)，形形成具具有多多種金金融資資產(chǎn)和和金融融工具具的房房地產(chǎn)產(chǎn)二級(jí)級(jí)金融融市場(chǎng)場(chǎng)，以以分散散銀行行信貸貸的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。?！?/第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范36第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范二、微微觀風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)1.貸款項(xiàng)項(xiàng)目不不能完完工的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)(1)主要原原因①銷售售不暢暢影響響資金金來源源②選擇擇承包包商不不當(dāng)③項(xiàng)目目合規(guī)規(guī)性問問題//37第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范(2)防范措措施①嚴(yán)格格審查查銷售售方案案的可可行性性②考察察承包包商的的資質(zhì)質(zhì)、實(shí)實(shí)力及及信譽(yù)譽(yù)③要求求“四證”或“五證”齊全④要求求開發(fā)發(fā)商投投保項(xiàng)項(xiàng)目完完工保保險(xiǎn)//38第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范2.貸款資資金被被挪用用的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)(1)挪用資資金的的類型型①將流流動(dòng)資資金用用于購(gòu)購(gòu)買土土地②將開開發(fā)貸貸款用用于購(gòu)購(gòu)買土土地③將某某個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的貸款款資金金用于于其他他項(xiàng)目目④中途途改變變項(xiàng)目目性質(zhì)質(zhì)//39第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范(2)防范信信貸資資金挪挪用的的措施施①嚴(yán)格格貸款款審查查(自有資資金、、貸款款期限限等)②通過過貸款款合同同進(jìn)行行控制制(規(guī)定貸貸款用用途；；設(shè)立立貸款款和還還款專專門賬賬戶以以便監(jiān)監(jiān)控等等)③加強(qiáng)強(qiáng)貸后后管理理(每筆用用款需需要證證據(jù)；；根據(jù)據(jù)進(jìn)度度分批批投入入貸款款；付付款不不經(jīng)過過開發(fā)發(fā)商賬賬戶；；發(fā)現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商違違規(guī)可可停止止放貸貸或提提前收收回等等)//40第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范3.假按揭揭騙貸貸的風(fēng)險(xiǎn)(1)主要表表現(xiàn)①利用用假價(jià)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行騙騙貸開發(fā)商商在購(gòu)購(gòu)房合合同上上為購(gòu)購(gòu)房者者提高高成交交金額額(假價(jià)格格)，購(gòu)房房者實(shí)實(shí)際無無需支支付首首付款款(開發(fā)商商開給給購(gòu)房房者一一份虛虛假的的首付付款發(fā)發(fā)票)，從而而使開開發(fā)商商等獲獲得相相當(dāng)于于房產(chǎn)產(chǎn)全款款的貸貸款。。//41第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范②利用假假身份份進(jìn)行行騙貸貸開發(fā)商商為盡盡快回回籠資資金，，利用用假身身份證證(或利用用甚至至盜取取別人人真實(shí)實(shí)的身身份證證)與開發(fā)發(fā)商簽簽訂購(gòu)購(gòu)房合合同，，開發(fā)發(fā)商墊墊資首首付款款并還還本付付息，，然后后向銀銀行套套取房房貸(實(shí)質(zhì)是是開發(fā)發(fā)貸款款)。//42第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范(2)防范措措施①加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)貸貸款申申請(qǐng)人人資格格審查查②要求求提供供安全全的擔(dān)擔(dān)保措措施③加強(qiáng)強(qiáng)信用用檔案案體系系的建建設(shè)④加強(qiáng)強(qiáng)銀行行內(nèi)部部管理理//43第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范三、不不同類類型房房地產(chǎn)產(chǎn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)比比較1.商品房房項(xiàng)目目貸款款由于商商品房房項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)的政政策性性強(qiáng)、、市場(chǎng)場(chǎng)不確確定性性大，，因此此其貸貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也也較大大。實(shí)踐中中應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意意集團(tuán)團(tuán)客戶戶內(nèi)部部關(guān)聯(lián)聯(lián)方之之間相相互擔(dān)擔(dān)保的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，嚴(yán)嚴(yán)格審審核其其資信信情況況。//44第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范2.經(jīng)濟(jì)適適用房房項(xiàng)目目貸款款由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房基本本沒有有銷售售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，其其開發(fā)發(fā)貸款款屬于于房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款中中的優(yōu)優(yōu)良貸貸款。。什么是是經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房？//45相關(guān)知知識(shí)——經(jīng)濟(jì)適適用房房經(jīng)濟(jì)適適用住住房是是指政政府提提供政政策優(yōu)優(yōu)惠，，限定定面積積和價(jià)價(jià)格，，按照照合理理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建設(shè)設(shè)，面面向城城市中中低收收入家家庭的的保障障性、、政策策性住住房。。經(jīng)濟(jì)適適用房房在土土地供供應(yīng)方方式、、稅費(fèi)費(fèi)優(yōu)惠惠、開開發(fā)利利潤(rùn)、、建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、銷銷售對(duì)對(duì)象、、上市市交易易等方方面與與商品品房具具有很很大的的不同同。//第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范46第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范3.高校學(xué)學(xué)生公公寓項(xiàng)項(xiàng)目貸貸款高校學(xué)學(xué)生公公寓雖雖具有有穩(wěn)定定的租租金收收入，，但因因由其其是公公益性性財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，若若到期期不能能還貸貸，銀銀行不不能請(qǐng)請(qǐng)求法法院強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)執(zhí)行，，因此此存在在一定定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。銀行可可以要要求政政府部部門提提供書書面承承諾，，這類類承諾諾雖然然只能能提供供道義義上的的支持持，但但政府府的承承諾函函一定定程度度上能能增加加還款款的確確定性性。//47第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防防范4.土地儲(chǔ)儲(chǔ)備項(xiàng)項(xiàng)目貸貸款由于土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中中心負(fù)負(fù)債率率較高高、銀銀行監(jiān)監(jiān)管難難度大大、土土地出出讓市市場(chǎng)存存在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以以及存存在擔(dān)擔(dān)保無無效等等原因因，造造成土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備貸貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較較大。。///48第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款中中的沖沖突問問題一、在在建工工程抵抵押權(quán)權(quán)和建建設(shè)工工程價(jià)價(jià)款優(yōu)優(yōu)先權(quán)權(quán)的沖沖突1.相關(guān)規(guī)規(guī)定建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)抵押管管理辦法》(1997年)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)在建工工程抵押是指抵押押人為取得在建工工程繼續(xù)建造資金金的貸款，以其合合法方式取得的土土地使用權(quán)連同在在建工程的投入資資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占占有的方式抵押給給銀行作為償還貸貸款履行擔(dān)保的行行為”。//49第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款中的沖沖突問題《物權(quán)法》(2007年)第179條規(guī)定：抵押權(quán)是指為擔(dān)保保債務(wù)的履行，債債務(wù)人或者第三人人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占占有，將該財(cái)產(chǎn)抵抵押給債權(quán)人的，，債務(wù)人不履行到到期債務(wù)或者發(fā)生生當(dāng)事人約定的實(shí)實(shí)現(xiàn)抵