房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識最新精選課件

目

錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

Contents二、規(guī)劃、建筑、測繪知識

三、集團(tuán)現(xiàn)行主要產(chǎn)品介紹

四、產(chǎn)品后評估及設(shè)計流程

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

什么是房地產(chǎn)？

房地產(chǎn)基本概念

?房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

?房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地

、建筑物、房地合一。

房地產(chǎn)市場的分類

?一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；

?二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）；

?三級市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；

市場稱謂

市場主體

市場客體

交易方式

一級市場

政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）

國有土地使用權(quán)

拍賣、招標(biāo)、協(xié)議

二級市場

開發(fā)企業(yè)、業(yè)主

增量商品房

出售、出租等

三級市場

業(yè)主

存量商品房、已售舊公房、私房

買賣、租賃、交換等

土地前期開發(fā)

?三通一平：指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。

?七通一平：指的是土地（生地）在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。

綠地率與綠化率

與綠化率的區(qū)別

各類綠地面積總和

用地面積

綠地率=

各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地）。

綠化率：即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。

二、規(guī)劃、建筑、測繪知識

?1、規(guī)劃信息部分

?2、建筑基礎(chǔ)知識

?3、戶型方案圖基本標(biāo)識

?4、測繪基礎(chǔ)知識

1、規(guī)劃信息部分

項目規(guī)劃圖：規(guī)劃圖指對一個社區(qū)或類似范圍內(nèi)日后的發(fā)展所做的規(guī)劃圖，其中標(biāo)明用于居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、公共活動區(qū)或其他用途的土地的大小和位置。

重要構(gòu)成元素：地塊紅線、建筑單體、道路規(guī)劃線、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，是查看規(guī)劃圖的重要數(shù)據(jù)。

紅線圖城市規(guī)范管理部門正式確定的項目

建筑的總用地面積的示意圖，其中概念規(guī)劃圖紅線是用來表示建筑物的邊界外沿對項目圈定大致功能

界限，即實際可使用土地的邊界圖。

布局的初步性規(guī)劃平面圖。

項目總平面圖

按一般規(guī)定比例繪制，表示建筑物，構(gòu)筑物的方位、間距以及道路網(wǎng)、綠化、豎向布置和基地臨界情況等。

項目鳥瞰圖

根據(jù)透視原理，用高視點(diǎn)透視法從高處某一點(diǎn)俯視地面起伏繪制成的立體圖。

從規(guī)劃圖中認(rèn)知重要指標(biāo)

?用地面積：規(guī)劃建設(shè)用地面積、紅線面積、

基底面積、占地面積、建筑占用土地的面積。包括所有占用的面積（包括綠化道路、代征道路面積等等）。

?建筑密度：為建筑物的基底面積總和除以規(guī)劃建設(shè)用地面積。其余用地中需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。

?容積率：是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。

某項目規(guī)劃圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

討論：容積率的高與低……

1、對開發(fā)商的影響在何處？

2、對住戶的影響在何處？

樓面價計算

樓面地價（樓面價）：單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。

土地總價

土地面積*單價

樓面地價=總建筑面積

單價

容積率

=土地面積*容積率

=實操：某地塊占地200畝，地價為120萬/畝，容積率為1.5，求：樓面地價？

答案：樓

面地價=200（占地）X1,200,000（土地單價）

200（占地）X1.5（容積率）

=1200（元/㎡）

或

樓面地價=1,200,000/666.67（土地單價）1.5（容積率）

1200

=（元/㎡）

容積率的概念

容積率越低，居民的舒適度越高

不同建筑形態(tài)

容積率多少合理？

住宅小區(qū)容積率<1.0的，為非普通住宅。

多層住宅的容積率不應(yīng)超過1.5高層住宅的容積率不應(yīng)超過4

容積率過高對居住的影響

1、內(nèi)部規(guī)劃差，路窄綠地少

2、人口密度大

3、安防難度大

容積率存在區(qū)域差異

不同地理區(qū)域，日照等規(guī)范不同，戶型的容積率會有所不同。一般情況下，南方會比北方要高。

2、建筑基礎(chǔ)知識

建筑物的分類

⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：

居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑

⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：

住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）、建筑高度超過100m的為超高層建筑。一般地，12層以下又稱小高層住宅。

⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類

?磚木結(jié)構(gòu)建筑

?磚混結(jié)構(gòu)建筑

?鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。

建筑單體分類

板樓：一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

塔樓：塔樓一般是指高層建筑。一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形

成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。

123456783、戶型方案圖基本標(biāo)識

開間、進(jìn)深的定義：

房間的主采光面成為開間（面寬），與其垂直的稱為進(jìn)深。也可根據(jù)房間門的朝向來確定開間和進(jìn)深，房門進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開間。

具體意義：

1、戶型方正就是指戶型的進(jìn)深與開間之比合理。進(jìn)深與開間之比一般介于1:1.5之間較好。

2、進(jìn)深過大，開間過小，會影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會顯得比較暗；而進(jìn)深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡。

4、測繪基礎(chǔ)知識

房屋面積的種類有多少？

什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？

什么是公攤，公攤是如何計算的

什么是得房率，得房率越高越好嗎？

套內(nèi)墻體面積：外墻、共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均入套內(nèi)墻體面積。

陽臺建筑面積：原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積，未封閉的陽臺、挑廓，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e計算方法

其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

第1步：計算分?jǐn)傁禂?shù)

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。

得房率的含義：

地域決定外墻厚度：南方高于北方

建筑類型：多層高于高層

單體結(jié)構(gòu)：板樓高于塔樓

北方得房率為：0.6—0.7（電梯房）0.65—0.78（多層）；

南方得房率為：0.75—0.83（電梯房）0.8—0.9（多層）。

北方得房率普遍比南方低0.15—0.2影響得房率的因素：

得房率

=套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

1、若戶型套內(nèi)建筑面積相同的情況下，公攤面積越“小”

得房率高低的

2、若戶型公攤面積相同的情況下，套內(nèi)建筑面積越“大”

制約因素：

3.若戶型套內(nèi)建筑面積段相同的情況下，層數(shù)（30,18,11）越“小”

注：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積

得房率越高

反之則低

得房率越高

反之則低

得房率越高

反之則低

部分地區(qū)因測算規(guī)范及保溫要求不同，層數(shù)、窗戶做法、核心筒版本不同，結(jié)構(gòu)存在差異，會導(dǎo)致產(chǎn)品得房率與方案對比有所不同。

以YJ140(11層）為例

一般產(chǎn)品研發(fā)部對方案核算套內(nèi)面積以墻體外輪廓計算，多數(shù)區(qū)域按此方式計算，得房率約為86%。

項目核算套內(nèi)面積以案例

VS墻體中心線以內(nèi)計算，墻體中心線以外將算入公攤，得房率僅約82%思考題二

A套內(nèi)建筑面積90平

B套內(nèi)建筑面積110平

公攤面積40平

求

A、B兩套單位

公攤面積？

A套公攤面積：18B套公攤面積：22建筑面積？

得房率？

建筑面積：108得房率：83.3%建筑面積：132得房率：83.3%居住建筑分類

住宅

宿舍

酒店

住宅產(chǎn)品延伸

雙拼別墅

聯(lián)排別墅

疊拼別墅

獨(dú)立別墅

坡地別墅

公寓

宿舍

洋房

居住建筑分類

按層數(shù)分類

低

層1—3層

多

層4—6層

中高層7—9層

高

層10—30層

我們內(nèi)部習(xí)慣

7—11小高層

12—18中高層

19—30高

層

常見樓層數(shù)

6層（1-6層不需要電梯）

一部步行樓梯

一部電梯

一部疏散樓梯

11層（7-11層，一部電梯，一部疏散樓梯）

兩部電梯

一部疏散樓梯

（封閉樓梯間）

18層

（12-18層，兩部電梯一部疏散樓梯+封閉樓梯間）

兩部疏散樓梯

防煙前室

兩部電梯

30層（19-30層，兩部電梯、

兩部疏散樓梯+帶防煙前室的樓梯間）

“送”面積的概念及手法

?“送面積”的方法，就是“

深入”研究《建筑面積計算方法》的論述，將可以不計入建筑面積的套內(nèi)平面面積，“送”給住宅買家。

七大手法

?1地下空間

?2中空客廳

?3.百變凸窗

?4.內(nèi)天井

?5錯層陽臺

?6.設(shè)備平臺

?7.超大陽臺

手法一

地下空間

?可以采光的半地下空間

,住宅建筑正負(fù)零之下不

計入面積。

?將室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件。

手法一

地下空間

半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光.?依此類推，凡是別墅，都可以抬高其正負(fù)零標(biāo)高，為業(yè)主大送其半地下室，使別墅增加賣點(diǎn)，使消費(fèi)者嘗到實惠。

?正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計入容積率面積（比如地下停車場的

不計入建筑面積）手法二

中空客廳

?客廳中空部分是不計入建筑面積的。這些不計入建筑面積的地方，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用面積。

手法三

內(nèi)天井

?圖中顯示于陽臺一側(cè)的天井并不計入建筑面積，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用面積。

手法四

錯層陽臺

有些地方規(guī)定超過6米層高的陽臺可以不算建筑面積。

于是就出現(xiàn)了錯層陽臺的設(shè)計

錯層部分面積就變成贈送部分。

手法三

內(nèi)花園

?圖中顯示于走廊一側(cè)的內(nèi)花園。

這些地方是作為陽臺（計算一半建筑面積）/花池（不計算建筑面積）。經(jīng)過簡單的改造，就能成為一個舒適的房間。

手法五

超大陽臺

?超大的陽臺改為封閉陽臺后，就像一個小房間，可以作為使用面積，起碼“送”了一

半面積（陽臺只計一半建筑面積）。

手法六

陽臺連花池

?由于花池不計入建筑面積，陽臺只計一半建筑面積，