2022長沙江景大平層市場調(diào)查復盤報告

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Two市場背景與后市研判市場背景|宏觀環(huán)境今年中央各部門對房地產(chǎn)市場密集表態(tài)，堅持房住不炒為前提，為穩(wěn)三穩(wěn)預期，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管、降房貸利率、一攬子穩(wěn)經(jīng)濟等政策“應(yīng)出盡出”，直接或間接緩解當前房地產(chǎn)市場風險市場背景|宏觀環(huán)境今年累計超150城發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，寬松政策為主，力度不斷加大，城市覆蓋面持續(xù)擴大，二線城市逐步成為松綁主力城市，近期限購松動城市也在增加，切實刺激購房需求長沙市場背景|利好政策省政府放寬人才落戶限制意見4月20日，湖南省委省政府發(fā)布重磅文件《關(guān)于實施強省會戰(zhàn)略支持長沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，提出“放寬人才落戶限制，具有大專及以上學歷在長沙就業(yè)人員可即時申報落戶，享受在長沙購房資格。文件中提出“到2026年，長沙市常住人口突破1200萬人”的人口總目標。此前在2021年3月自貿(mào)區(qū)人才引進政策中也有提到，同等條件有45周歲以下的年齡限制，本次放寬落戶要求，將有利于各類人才在長株潭自由落戶，為2026年實現(xiàn)長沙常住人口突破1200萬人，提供有效助力。同時，4月20日上午，財聯(lián)社致電長沙市12345政務(wù)熱線獲悉，執(zhí)行層面上，長沙限購政策暫未調(diào)整，落戶后仍需滿12個月社?；騻€稅方可購房?！局性^點】省政府明確放寬長沙人才落戶，取消了對于年齡和區(qū)域的落戶限制，搶人力度更加明顯；對于擴大長沙常住人口規(guī)模、提升城市能級與核心競爭力均有明顯利好，限購雖未放開，但仍有利于優(yōu)化長沙樓市環(huán)境，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。4月28日，長沙發(fā)布《長沙市爭創(chuàng)國家吸引集聚人才平臺若干政策（試行）》，從全球招攬頂尖英才、創(chuàng)新樹培產(chǎn)業(yè)帥才、廣泛集聚青年俊才、培育壯大技能匠才、加強創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)支持、推進體制機制創(chuàng)新、優(yōu)化人才服務(wù)保障等7個方面，提出了45條具體措施（以下統(tǒng)稱為“升級版45條”）?！吧壈?5條”是在原有“長沙人才政策22條”基礎(chǔ)上的攀高、擴面、提標和突破，聚焦頂尖高端人才，擴大人才覆蓋面，加強人才支持力度，提高人才聚集能力。1、攀高：引進高端人才。明確大力實施科學家引航、高精尖人才領(lǐng)跑、緊缺急需人才集聚和民生事業(yè)人才支撐等四大工程，面向全球招攬頂尖英才。2、擴面：擴大高層次專業(yè)人才政策覆蓋面。將市屬高校、公立醫(yī)院等事業(yè)單位引進高層次專業(yè)人才納入政策支持范圍，并將租房和生活補貼、購房補貼的適用范圍擴展至市屬高校及市、區(qū)縣（市）屬公立醫(yī)院、中小學校編制內(nèi)新引進的博士。（高層次專業(yè)人才政策支持領(lǐng)域與生活/購房補貼適用范圍擴寬，有助于增強民生領(lǐng)域人才吸引力，提高長沙教育/醫(yī)療等民生領(lǐng)域服務(wù)質(zhì)量和水平，從城市基礎(chǔ)配套方面增強城市競爭力，為長沙房地產(chǎn)發(fā)展奠定配套基礎(chǔ)。）3、提標：提高對人才的獎補支持力度，鼓勵吸引各類人才來長創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。（博士購房補貼由6萬元提高至10萬元，強化高端人才長沙購房意愿。）4、突破：根據(jù)企業(yè)市值、實繳稅收、研發(fā)經(jīng)費投入、固定資產(chǎn)實際投資、實際融資、高層次人才引進數(shù)量對企業(yè)負責人直接認定為高層次人才。（放寬A、B、C類人才認定標準，且未明確企業(yè)在長性質(zhì)，后期高層次人才認定數(shù)量或?qū)⒊掷m(xù)擴增；同時高額的購房獎勵和全額購房補貼有助于激發(fā)高層次人才購房需求，持續(xù)補充高端改善購房需求，加速長沙房地產(chǎn)發(fā)展水平提質(zhì)升級，促進長沙房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。）【中原觀點】4月29日中央政治局會議提及“要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”，“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，長沙“升級版45條”以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導向，強化人才集聚，適度激發(fā)改善性購房需求，但限購政策仍維持嚴控以達到“房住不炒”目的。長沙市場背景|利好政策人才政策“升級版45條”長沙市場背景|利好政策【中原觀點】

有利于盤活市場存量房，實現(xiàn)“租購幵舉”；緩解政府完成租賃住房挃標壓力；土拍出讓條件中配建租賃住房比例可減少，提高房企拿地積極性；在此釋放一部分本地改善購房需求。關(guān)鍵核心問題梳理問題1：針對面積和套數(shù)有無限制嗎？回答：無面積和套數(shù)限制。也就是說不管你名下幾套房、多大面積，你想申請作為租賃用房都可以拿去申請，這樣你拿去申請的房子都可以不計算家庭住房套數(shù)，也就是說你一旦全部拿去申請后，只要你名下房產(chǎn)超過網(wǎng)簽超過4年的1套你都有購房資栺問題2：能無限循環(huán)操作買房，相當于完全不限購嗎？回答：不能?？缮暾堄米髯赓U住房的房源僅限政策發(fā)布以前的存量房源，已網(wǎng)簽交房或已有房產(chǎn)證的，新政發(fā)布后新購買的房源不能用作租賃住房。問題3：將名下多套存量房全部用作租賃住房后，本地戶籍家庭可新增購買兩套嗎？回答：不能。名下多套房源用作租賃住房，按“一戶核減一套”算。問題4：出租方式怎樣？租客有限定嗎？回答：推行自己出租。租客無限定，可更換租客，但須上傳租客信息至挃定網(wǎng)站，幵且須與實際居住人一致。問題5：租金有限定嗎？回答：有，不能低于長沙公租房最低租金要求。問題6：官方要收多少管理費？稅費如何計算？回答：管理費100元/月/套。稅費：房產(chǎn)稅4%，個人所得稅4%，印花稅萬分之五。盤活”存量房“新政長沙市場背景|利好政策5月24日，湖南省直公積金管理中心向各銀行印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整省直公積金組合貸款商業(yè)貸款利率標準的通知》(以下簡稱《通知》），具體標準如下：1.首套房：1-5年期以內(nèi)：LPR（3.7）+75BP=4.45；5年期以上：LPR（4.45）+75BP=5.22.事套房：1-5年期以內(nèi)：LPR（3.7）+95BP=4.65；5年期以上：LPR（4.45）+95BP=5.4同時，《通知》要求，各銀行在通知發(fā)布之日起，對未發(fā)放的組合貸款，按照新的利率標準執(zhí)行。在中心未發(fā)布新的利率標準前，各銀行不得對組合貸款中商業(yè)貸款利率自行調(diào)整。此外，湖南省直單位住房公積金中心在近日對貸款和提取政策也迚行了部分調(diào)整。提取政策方面，職工及配偶有省直中心住房公積金組合貸款，在“月對沖”之后仍有住房公積金剩余的，可以償還住房公積金組合貸的商貸月供本息為由提取剩余住房公積金。貸款政策方面，借款人正常償還住房公積金貸款12個月（含）以上的，在履行貸款合同期間，可以申請辦理變更還款方式業(yè)務(wù)一次。其中，需變更組合貸款中商業(yè)銀行貸款還款方式的，須向貸款所在的商業(yè)銀行申請。調(diào)整省直公積金組合貸款中商業(yè)銀行利率【中原觀點】

一方面切實降低了商業(yè)貸款部分的利息，并對公積金提取、轉(zhuǎn)換還款方式等也有明顯放寬，對全省剛需職工的合理置業(yè)需求形成有力保障；另一方面，也與近期的一系列寬松化調(diào)控的整體基調(diào)相契合，對市場釋放出積極信號。長沙市場背景|利好政策【中原觀點】

本次政策僅對購買事套房所需網(wǎng)簽時間進行了放松，由此前的首套房網(wǎng)簽滿6年可購買二套房改為首套房網(wǎng)簽滿4年即可獲得二套房購買資格，有利于滿足二套改善型客戶的合理置業(yè)需求，利好改善產(chǎn)品市場，對目前的樓市有一定的刺激作用，但在限售、限貸、契稅等方面未做放松，且釋放客量中兼具購買意向及購買實力的數(shù)量有限，預計對市場實質(zhì)性影響有限，利好信號更強。首套房網(wǎng)簽滿4年可購買第二套房近日，根據(jù)《長沙市人才購房及購房補貼實施辦法（試行）》，在長落戶幵在長工作的博士，購買家庭首套商品住房不受社會保險繳存時間的限制。符合“在長落戶并在長工作”的博士（社?；騻€稅正常繳納，沒有繳納時長的要求），即可購買家庭首套商品住房，沒有工作單位的限制。長沙市場背景|利好政策【中原觀點】

為城市導入中堅發(fā)展力，小幅放開限購限制，對于樓市整體需求端影響薄弱。落戶并在長工作的博士，可購首套房7月22日，長沙住房公積金管理委員會發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金業(yè)務(wù)政策和流程的通知》（長金管委〔2022〕3號），7月25日，湖南省機關(guān)亊務(wù)管理局發(fā)布《湖南省機關(guān)亊務(wù)管理局關(guān)于調(diào)整省直單位住房公積金部分政策和流程的通知》（以下簡稱《通知》）核心內(nèi)容如下：一、提高住房公積金最高貸款額度，最高貸款額度從60萬元提高至70萬元，生育三孩的家庭住房公積金貸款最高貸款額度提高至80萬元。二、重點支持繳存人首套房購房需求，實施首套房階段性“可提可貸”政策，政策實施之日至2022年12月31日期間，購買首套房可申請公積金貸款，也可申請購房提取，同一套房屋提取總額不得超過購房首付款。貸款辦理成功后申請購房提取的，夫妻雙方住房公積金賬戶應(yīng)留足住房公積金貸款12個月的還貸金額。三、滿足合理的改善型住房需求，降低事套房首付比例，最低首付款比例由60%調(diào)整至40%，購買事套房時，取消首套房面積不得超過144平米的限制性要求，已結(jié)清貸款再次申請貸款的取消“需結(jié)清滿6個月”的規(guī)定。四、提高租房提取金額，職工提取住房公積金支付房租，每年提取一次，由“每次提取金額不得超過近1年實際匯繳額的50%”，調(diào)整為“每次提取金額不得超過近1年的實際匯繳額”。五、進一步提升業(yè)務(wù)便利度，職工家庭住房套數(shù)認定更加簡便，以長沙市行政區(qū)域范圍內(nèi)的自有產(chǎn)權(quán)住房為限，以長沙市住房登記信息查詢?yōu)闇剩瑐€人征信中顯示的貸款記錄不再需要借款人提供相關(guān)資料證明。長沙市場背景|利好政策【中原觀點】

政策導向從核心大力支持剛性和改善型住房需求出發(fā)，與其他城市公積金優(yōu)化政策大同小異，其他城市政策出臺后實際刺激樓市需求有限，預計長沙亦是如此，有利好但拉動整體需求作用有限。提公積金貸款額度，降二套房首付比例8月3日，為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，推進實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略，進一步適應(yīng)人口形勢新變化和推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展新要求，長沙市委、市政府印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的工作方案》?！豆ぷ鞣桨浮窂娬{(diào)筑牢婦兒健康安全屏障。建立健全托育服務(wù)支持政策，不斷完善托育服務(wù)標準觃范。根據(jù)不同培訓種類和等級，給予每人720元至2300元的職業(yè)培訓補貼。探索發(fā)展智慧托育等新業(yè)態(tài)。加強稅收、住房、財政等支持政策。按國家有關(guān)規(guī)定落實對托育等社區(qū)家庭服務(wù)業(yè)的稅費優(yōu)惠政策，提供社區(qū)托育、家政服務(wù)取得的收入，免征增值稅，在計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時，減按90%計入收入總額。對依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭，增加1套購房挃標。根據(jù)家庭未成年子女數(shù)量在戶型選擇等方面給予適當照顧。夫妻雙方共同依法生育三個及以上子女的本地戶籍家庭，三孩及以上每孩可享受一次性育兒補貼1萬元。推進教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給?！笆奈濉逼陂g，新建、改擴建幼兒園150所，更好滿足適齡兒童接受普惠性學前教育需求；推動各區(qū)縣（市）均建有1所符合標準的培智學校或普特融合學校。長沙市場背景|利好政策【中原觀點】

此前包括南京、無錫、武漢、杭州等城市都對多孩家庭的購房指標進行了放松，疊加前期存量房租賃政策，符合條件的本地戶籍二孩及以上家庭最多可購買四套房，但受制于目前長沙三套房限貸并未放松，仍需滿足一次性付款條件，對于此類購房者的資金實力要求更高，疊加生育意愿的下降，實際轉(zhuǎn)化需求量或有限。提公積金貸款額度，降二套房首付比例自2022年6月9日起，在長沙市范圍內(nèi)恢復執(zhí)行《財政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅（2016）23號）關(guān)于家庭二套房契稅優(yōu)惠稅率即：對個人購買家庭二套改善性住房，面積為90平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平米以上的，減按2%的稅率征收契稅長沙市場背景|利好政策【中原觀點】

政策導向支持二套改善型住房需求出發(fā)，有利于改善產(chǎn)品的去化二套房契稅優(yōu)惠宏觀市場發(fā)展結(jié)論前置房住不炒為前提政策不斷松綁長沙優(yōu)化力度增加市場背景|土地今年首批集中供地和去年同批次相比規(guī)?？s半，除集中供地僅少量商業(yè)用地供應(yīng)，進入供需雙降的局面，因首批集中地塊質(zhì)素較優(yōu)，流拍率為零，經(jīng)歷去年高供求后，土地市場進入短暫休整期市場背景|土地2022年內(nèi)六區(qū)經(jīng)營性用地由于優(yōu)質(zhì)地塊的占比提升，樓面價首次破5000元/㎡，刷新峰值，溢價率3%，延續(xù)低位運行，房企拿地依舊比較理性市場背景|土地今年首批集中供地新增根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進行價格監(jiān)制，彈性掌控企業(yè)的利潤空間，有效提升房企拿地積極性；超8成地塊有競自持租賃住房要求，但無地塊進入競自持階段，土地市場走勢平穩(wěn)市場背景|土地今年多宗優(yōu)質(zhì)地塊拉動限價均價達到歷史高峰，樓地價差突破8000元/㎡，擴充項目的利潤空間，提高房企拿地積極性土地市場發(fā)展結(jié)論前置土拍市場量跌價漲表現(xiàn)仍優(yōu)于全國多城市房地價差持續(xù)拉大，給改善更多空間預期供銷量價|量跌價漲，處歷史低位2022年截至7月成交受制于供應(yīng)短缺、市場信心不足而同步回落，供銷量同環(huán)比齊降，年度累計供銷量跌幅均超四成，且均不到400萬方，供銷關(guān)系相對平衡。成交均價13846元/㎡仍處高位水平，月度同比及年度均價同比均保持10%的漲幅，限購限價之下房價堅挺上移。庫存去化周期走勢|庫存高位波動，去化攀新高近四年商品住宅庫存量波動上漲，至2022年7月底庫存631萬方，因整體去化流速偏慢，去化周期仍有11個月左右。大戶型量價|供銷量價齊漲，需求旺盛大戶型住宅近兩年供銷量價均呈上漲趨勢，今年上半年大戶型住宅量價漲幅均在一成以上，累計來看，供銷量價齊漲，市場活躍度高漲，改善需求得到持續(xù)釋放。備注：大戶型住宅為2T2H/2T3H、160㎡以上的高層產(chǎn)品大戶型成交結(jié)構(gòu)|面積需求越大，同時單總價承受能力更強目前市場上客戶主力需求在160-200㎡、260-350萬區(qū)間，與之相匹配的主力單價在1.4-1.6萬元/㎡，面積段在300㎡以上、總價段在500萬以上的成交占比明顯增加，戶型越大，單總價越高，客戶承受力進一步增強備注：大戶型住宅為2T2H/2T3H、160㎡以上的高層產(chǎn)品大戶型庫存及去化周期|去化環(huán)境健康截至7月底，庫存量維持在88萬方左右，去化周期也基本穩(wěn)定在7個月，新出臺的多項政策均利好改善產(chǎn)品市場，后續(xù)去化環(huán)境預計持續(xù)良好。備注：大戶型住宅為2T2H/2T3H、160㎡以上的高層產(chǎn)品三大商辦物業(yè)供銷量價|處去庫存階段，供需均弱截至7月商辦物業(yè)均處于去庫存狀態(tài)，寫字樓今年持續(xù)無供應(yīng)，成交環(huán)比微跌，商務(wù)公寓供應(yīng)進一步放緩，市場雖有持續(xù)降價，但高價大平層項目銷量亦高，助推價格同比上漲。商業(yè)年度累計來看，供銷量均處于低位，成交量價同比齊漲，主要集中在雨花區(qū)，五江廣場、運達中央廣場等高價項目成交量大。截至7月底，寫字樓庫存量高位微跌，近六個月去化速度雖有加快，但仍然超過39年，長期的庫存積壓，去化高壓狀態(tài)預計難改，商務(wù)公寓截至7月底，庫存連降3個月，由于近六個月去化速度加快，去化周期微降至42個月，但整體仍有一定去化壓力。商業(yè)去化速度減緩，去化周期超過18年，短期困境將維持。三大商辦物業(yè)供銷量價|庫存高企，去化高壓公寓產(chǎn)品分化較明顯，主力面積段在30-50㎡之間，同時250㎡以上產(chǎn)品較去年大幅增加，多個高性價比盤降價幅度大，導致單總價段8000元/㎡以下、30萬以下占比增長，同時單總價在2.5萬以上，200萬以上的產(chǎn)品增加明顯商務(wù)公寓成交|小面積低價公寓為主力，大平層占比為新高商業(yè)大平層上半年較去年同期供銷量漲價跌，類住宅相對低價大平層項目增多，降低門檻，拉升需求翻倍增漲，去化周期29個月，仍有一定去化壓力商業(yè)大平層供銷量價走勢|量漲價跌，去化仍有壓從面積段分析來看，350-400㎡占據(jù)成交核心主力，總價跨度較大，主要在700-800萬及1000-1500萬；其次250-28-㎡，總價集中在500-600萬；從總價段分析來看，500-600萬為成交主力，其次400-500萬，1000-1500萬基本持平。商業(yè)大平層成交結(jié)極|兩級分化，門檻降低市場發(fā)展結(jié)論前置住宅供銷近腰斬，商辦困局難解板塊及產(chǎn)品分化深度擴大住宅促銷增多，仍難刺需求回升國家層面堅持房住不炒，大力支持剛需和改善性住房需求，肯定房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，省級層面積極響應(yīng)，有一定積極利好信號釋放，但目前長沙樓市表現(xiàn)在全國處中位水平，未來政策放松的空間和作用有限下半年市場預判|政策下半年市場預判|量跌價漲，市場容量大幅收縮下半年預計17大板塊將推出大戶型住宅產(chǎn)品，供應(yīng)總量約86萬方，市場競爭加大，其中開福中心、省府北兩大板塊預計推量超10萬方。從去化來看，開福中心雖供應(yīng)高量，但去化在12個月以下，隆平高科板塊去化壓力最大下半年市場預判|大戶型競爭加大，貨量集中開福中心和省府北板塊備注：大戶型住宅為2T2H/2T3H、160㎡以上的高層產(chǎn)品03Part

Three競爭環(huán)境及客戶分析競爭板塊劃分|競爭分布競品項目體量(萬㎡)容積率規(guī)劃套數(shù)樓面地價(元/㎡)面積段均價入市時間推售套數(shù)去化套數(shù)月均去化剩余套數(shù)去化周期銷售情況小結(jié)綠城鳳起麓鳴273.0963614157210、245、300320002022.6營銷中心開放，8月下旬開盤9439/597/1、價格過高，客戶覺得價值和價格不對等，2、自身產(chǎn)品的配套比較一般，和綠城其他高端項目存在差距，3、精裝客戶反饋一般中海南湖地塊262.75預計60012299預計200以上預計30000按照中海開發(fā)節(jié)奏推算，預計與項目同期入市///預計600/建發(fā)養(yǎng)云22.74.004807790220、260、300250002022、7、307870/8/1、周邊環(huán)境展示面不佳，景觀面較差，2、整體硬件打造一般，除了園林之外公區(qū)和會所配套客戶滿意度較差，3、精裝標準較差旭輝鉑悅湘江544.59549200220、270、370245002021.12.136024966841171、會所和實景園林展示品質(zhì)較高，2、精裝配置比較高，3、濱江區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大萬科瑧灣匯334.43687650225、306253702022.2.20268268580/1、項目位于開福區(qū)中心板塊，交通方面緊鄰地鐵1號線與6號線換乘站文昌閣站，教育方面有明德華興中學、周南實驗中學等優(yōu)質(zhì)資源，緊鄰國金中心、王府井百貨、平和堂等長沙主要商業(yè)體且項目自持約3.6萬方商業(yè)，整體配套醇熟；3、項目引進“瑧”字系，整盤主打純改善豪宅在品質(zhì)，園林會所展示符合定位長沙悅府555.89566800186、218、256、306210002021.12.56406401250/1、萬象城商業(yè)配套，自建中小學名校配套非常優(yōu)質(zhì)，2、價格相對同類成項目偏低，3、項目公區(qū)打造、園林展示品質(zhì)較高江山印183.6494198、228、34219000,疊墅250002021、123282643864/1、地段和景觀資源優(yōu)勢，2、區(qū)域的成熟配套，3、自身硬件設(shè)施一般匯總//3994/200-37021000-30000/14441297852266/競爭板塊劃分|競爭小結(jié)旭輝鉑悅湘江|產(chǎn)品信息旭輝鉑悅湘江坐落濱江新城板塊，緊臨湘江，為一線江景絕版地塊，左臨財富金融中心，右擁湘江，地理位置優(yōu)勢凸顯。項目為旭輝鉑悅系T系列高端產(chǎn)品，占地面積約9.44萬方，地上建筑面積約44.98萬方，由1幢幼兒園、1幢高層辦公樓、4幢公寓式酒店、11幢高層住宅及1幢高級會所組成，住宅層高3.3米。項目位置岳麓區(qū)濱江景觀道與支路九交匯處（地鐵4號線茶子山站8號口）計容總建面42.48萬方容積率4.5開發(fā)商長沙卓輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)永升物業(yè)項目規(guī)劃11棟住宅，4棟沿江公寓式酒店，1棟酒店式辦公，1所幼兒園在售產(chǎn)品面積220-370㎡（2T2H）住宅總戶數(shù)954戶整體定位湘江岸·金融芯·天賦大平層核心價值和賣點濱江地段、地鐵口、湘江景觀、純大平層產(chǎn)品成交價格精裝均價23600-25788元/㎡旭輝鉑悅湘江|綜合配套綜合配套（直線3KM范圍內(nèi)）交通配套【地鐵】4號線茶子山站（8號出口正地鐵口）【城軌】觀沙嶺城軌站（1.8KM）【公交】131路、288路、306路等（濱江景觀道茶子山路口，0.3KM）、70路、217路、291路等（茶子山地鐵站，0.4KM）教育配套【中學】長郡濱江中學（0.2KM）、金融中心中學（規(guī)劃，1.7KM）、長郡雙語實驗中學（2.4KM）【小學】郝家坪小學（1.2KM）、白馬實驗小學（1.6KM）、楓林綠洲小學（1.8KM）【幼兒園】項目自建1所四班幼兒園商業(yè)配套項目規(guī)劃約0.7萬方沿街商業(yè)凱德壹中心（0.2KM）、湘江玖號（0.6KM，目前爛尾中，預計2022年12月完成改造）、漁人碼頭（1.6KM）、方圓薈（1.8KM）、大悅城（1.9KM）景觀休閑瀟湘風光帶（0.1KM）、湘江（0.2KM）、湖南金融廣場（0.3KM）、施家港水上樂園（1.1KM）、三館一廳（1.6KM）項目位于濱江板塊，湖南金融中心內(nèi)，辦公及居住氛圍濃厚，商業(yè)配套成熟。東臨瀟湘風光帶，一線瞰湘江，南近湖南金融廣場，景觀面佳。項目地處4號線正地鐵口，臨近瀟湘中路和福元路大橋，交通通達性好。優(yōu)質(zhì)地段+成熟配套適宜高端產(chǎn)品打造。旭輝鉑悅湘江|戶型配比項目住宅戶型總配表物業(yè)類型梯戶比面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)總供應(yīng)戶數(shù)占比超高層住宅2T2H220四室兩廳三衛(wèi)33435%270四室兩廳四衛(wèi)47950%370五室三廳六衛(wèi)14115%合計220-370四-五室954100%項目住宅規(guī)劃220-370㎡超高層大平層，西側(cè)4棟沿江公寓規(guī)劃打造370-470㎡商業(yè)大平層。全盤大平層產(chǎn)品，保證居住客戶的圈層屬性。住宅受公寓阻擋，僅部分可瞰江。首開：2021年12月推出424套，成交320套（開盤當天），去化率75%7月開盤：推出78套，成交70套（開盤當天），去化率90%加推：2022年3月推出112套，成交18套（開盤當天），去化率16%旭輝鉑悅湘江|開盤情況8月開盤：推出66套，成交45套（開盤當天），去化率68%截止7月份，旭輝鉑悅湘江累計供應(yīng)617套住宅，共成交545套，去化率88%，月均去化68套。累計成交均價24712元/㎡。（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）旭輝鉑悅湘江|月度去化日期供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）2021-12424332247352022-0122247252022-0212247562022-0311241244242022-0423247092022-0530247402022-0621245952022-07816424685鉑悅系”已成為旭輝品牌價值持續(xù)提升和業(yè)內(nèi)影響力樓盤的主要助推器之一。

2020年12月7日拿地，2021年7月開始推廣，2021年12月首開。拿地到開盤歷時12個月。時間規(guī)劃緊密，在長沙掀起一場關(guān)于高端、人文、歷史文化底蘊的熱潮。開盤刷新長沙住宅最高售價。旭輝鉑悅湘江|整體營銷鋪排2020年12月-2022年7月2020年12月7月-9月10月11月12月2022年3月7月重大營銷節(jié)點推廣主題節(jié)點活動及線上推廣湘江奔涌同頻世界潮向媒體通路項目公眾號、地產(chǎn)大V、及房產(chǎn)網(wǎng)宣傳推廣居多10月24日營銷中心開放時間軸致敬偉大的湘江之子12月10日取證12月13日7#-10#棟首開世界江岸峯面住區(qū)2021.7.16品牌發(fā)布會2021.7.16雙展廳開放2021.9.28VIP鑒賞會暨鉑悅會2021.10.12亮相2021第十二屆湖南產(chǎn)城發(fā)展峰會”2021.10.24營銷中心開放2021.11.6實景園林、樣板間開放2021.11.24#讓世界看見湘江為主題的抖音挑戰(zhàn)賽、2021.12.13首開7#、8#、9#、10#棟共424套去化320套，去化率75%。湖南裕邦產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓旭輝，旭輝獲得該地塊該階段項目入市，以“萬元底薪”招聘和汪涵站臺品牌發(fā)布會等事件喚起市場關(guān)注度人生功成

當鉑悅11月6日樣板間開放2022.3.2111#高層共112套去化18套，去化率16%。2022.7.1215#高層共78套去化70套，去化率90%。3月18日取證3月21日11#棟開盤7月7日取證7月12日15#棟開盤旭輝鉑悅湘江|整體線上推廣鋪排項目線上發(fā)聲主要以大V公眾號為主力媒介，開盤期間投放1-2家，主流房產(chǎn)網(wǎng)站階段性投放，主要在首開期間投放。2021.12.232022.3.262022.3.302022.6.212022.7.8克而瑞樓市小青蛙瀟湘星城克而瑞產(chǎn)品測評克而瑞產(chǎn)品測評產(chǎn)品測評▏旭輝鉑悅湘江：戶均300㎡純大平層社區(qū)，匹配圈層高階生活品質(zhì)顛覆既往！旭輝厚積薄發(fā)，造就長沙豪宅神盤！旭輝·鉑悅湘江：鼎級豪宅，空降長沙濱江，不可復制，千金難買的藏品！2022上半年度高端入圍｜長沙旭輝·鉑悅湘江！2022上半年度高端入圍｜長沙旭輝·鉑悅湘江！熱銷期營銷中心選址包裝：一樓為室內(nèi)停車場和客戶接待臺；二樓現(xiàn)作營銷中心使用，后期作為居住區(qū)入戶大堂，二樓中心有個8米寬海洋生物展示臺，其余整體為談客區(qū)+水吧+沙盤；三樓為業(yè)主中心，目前展示私人影院、私人會客室、私宴廳、雪茄紅酒吧、KTV等。服務(wù)：“鉑悅管家”體系，高端定制物業(yè)服務(wù)，“滿意+驚喜”的服務(wù)標準就已踐行。在鉑悅湘江售樓處，從外場禮賓尊貴式迎接到內(nèi)場專業(yè)顧問的一對一定制服務(wù)、米其林般的茶歇禮遇，是日常服務(wù)的執(zhí)行標準?；顒优e辦：結(jié)合高奢資源開展文化談話會、高端圈層私宴活動。提升客戶價值認同及歸屬感。全套展示體系（園林、實體樣板間、公共空間等）和會所服務(wù)均和項目入市同步開放旭輝鉑悅湘江|線下營銷展示營銷中心虹光走廊公館門頭營銷中心+會所構(gòu)造停車場營銷中心落客區(qū)營銷中心：談客區(qū)+沙盤+水吧+海洋館業(yè)主中心：影院、會客室、私宴廳、酒吧、KTV商業(yè)商業(yè)2樓-海洋生物展示臺3樓-私人影院3樓-雪茄紅酒吧旭輝鉑悅湘江|精裝標準精裝標準：項目住宅精裝標準約3500元/㎡，帶博世地暖、博世電子指紋密碼鎖、霍尼韋爾新風系統(tǒng)、杜拉維特衛(wèi)浴、大金中央空調(diào)等，品質(zhì)感強。旭輝鉑悅湘江|首開前造勢活動重要節(jié)點活動首開前活動以兩大類為主：重要節(jié)點活動和圈層活動。造勢活動1：7/16品牌發(fā)布會（邀請了汪涵、劉小豹、魏春雨等各界名人參與），迅速在市場上獲得知名度，也通過這些名人效應(yīng)為項目提供了高端群體資源。造勢活動2：9/28產(chǎn)品發(fā)布會，主打旭輝最高產(chǎn)品系列鉑悅系，進一步拔高項目價值調(diào)性旭輝鉑悅湘江|首開前高端圈層活動多頻次高端圈層活動：游艇夜游湘江、私宴、論壇沙龍等進一步挖掘市場高端客戶群體每周持續(xù)依托會所服務(wù)嫁接暖場活動，主要提升案場接待氛圍高端定向圈層+案場氛圍活動旭輝鉑悅湘江|營銷活動2022年1-3月份主打會所配套，以寒假游泳計劃開始，陸續(xù)公告項目會所配套的升級情況、開放時間，如泳池、健身房、游泳館、私宴廳、私人電影院、雪茄紅酒吧等，借勢會所舉行業(yè)主專屬活動，同時利用商會舉行高端圈層活動，嫁接項目介紹，吸引高端客戶。1月份為鉑悅會小會員開啟寒假游泳集訓課程，為期10天，同時圍繞會所開展湘江下午茶、放映廳、晚宴、FITNESSCLUB等系列生活方式3月份在瑞吉酒店舉行華商領(lǐng)軍2022開學季暨湘商大講堂邀請逾1000位湖湘企業(yè)家、行業(yè)高管及湘商精英人物，聆聽商學之道旭輝鉑悅湘江|營銷活動4月份請了三位嘉賓導演寧浩、演員韓庚、畫家呂順領(lǐng)銜，詮釋芭莎藝術(shù)×GEEKSART全感官沉浸式藝術(shù)展覽《未知的邊界》；同時融入項目設(shè)計理念，邀請一線明星現(xiàn)場打卡參觀，現(xiàn)場舉辦芭莎藝術(shù)論壇等，吸引了主流媒體的主動宣傳；項目每個月都會有一場集中的大型高端活動。旭輝鉑悅湘江|營銷活動4.30外教英語角小課堂5.1-5.8蘭博基尼靜態(tài)車展5.1小朋友馬術(shù)樂趣體驗5.2星空帳篷燒烤節(jié)5.3西餐禮儀培訓暨業(yè)主晚宴旭輝鉑悅湘江|營銷活動7月8-10日，依托項目的江畔人文會客廳4樓露臺，舉辦了一周年特別企劃活動“RIVERPARTY”邀請不同職業(yè)的業(yè)主參與，針對項目社群需求進行提案等。旭輝鉑悅湘江|營銷活動8月10-20日，舉行業(yè)主專享的湘江小浪花”第二季重磅回歸，私享環(huán)境、金牌教練、小班授課，針對7-14歲鉑悅湘江小業(yè)主旭輝鉑悅湘江|戶型設(shè)計優(yōu)勢：（角廳）1、角廳戶型設(shè)計轉(zhuǎn)交陽臺19.5米長，改造空間大；2、轉(zhuǎn)角大尺度衣帽間；3、餐課一體，方正好用，尺度闊綽；劣勢：1、8.7米長的過道浪費；2、套衛(wèi)：兩間次臥室沒有套衛(wèi)，不夠便捷；3、陽臺：景觀陽臺寬1.8米，生活陽臺1.3米，尺度都偏窄；旭輝鉑悅湘江|戶型設(shè)計優(yōu)勢：（220㎡）1、橫廳設(shè)計，客廳空間顯闊綽；劣勢：1、餐廳設(shè)計正對公衛(wèi)，無法容納西廚；2、套衛(wèi)：兩間次臥室沒有套衛(wèi)，不夠便捷；旭輝鉑悅湘江|小結(jié)小結(jié)：1、線上線下聯(lián)合，多渠道發(fā)聲，名人代言，迅速占領(lǐng)高端市場，2、線下營銷實景展示契合項目定位，高頻次的圈層資源活動吸引高端客戶。借鑒點：1、主打極致唯一價值，制造市場甄稀，稀缺，2、業(yè)主資源的運營。以限量預約制，限定條件參觀等方式篩選尖端客群。同時為高端客群制造隱秘、獨有的尊貴感。綠城鳳起麓鳴|產(chǎn)品信息綠城鳳起麓鳴坐落天心區(qū)中心板塊，緊臨湘江，為一線江景地塊，北靠湖南革命陵園，南近南郊公園，西面直面湘江，景觀資源豐富，地理位置優(yōu)勢凸顯。項目為綠城TOP級鳳起系高端產(chǎn)品，也是全國第十座鳳起系項目，規(guī)劃9棟住宅和2棟公寓。生活美學館已于6.25開放。項目位置湘江中路與殷家沖路交匯處計容總建面6.6萬方容積率20.5開發(fā)商長沙江瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)綠城物業(yè)項目規(guī)劃9棟住宅2棟公寓，住宅戶數(shù)636戶，公寓戶數(shù)163戶在售產(chǎn)品面積210-315㎡住宅總戶數(shù)799戶整體定位湘江岸·市中心·天賦大平層核心價值和賣點一線江景、地王、綠城頂級top系產(chǎn)品、純大平層產(chǎn)品成交價格地價14157元/㎡，預計精裝均價3萬+元/㎡綠城鳳起麓鳴|綜合配套綜合配套（直線3KM范圍內(nèi)）交通配套湘江中路、南二環(huán)教育配套【中學】雅禮外國語學校（2.2KM）【小學】仰天湖金峰小學（0.4KM）、南大橋小學（0.7KM）、新開鋪小學（1.3KM）商業(yè)配套南郊生活廣場（1KM）、河馬公園（1.2KM）、洋湖關(guān)亭MALL（1.9KM）、天虹商場（2.7KM）景觀休閑湖南革命陵園（0.1KM）、湘江（0.1KM）、南郊公園（0.8KM）項目位于天心區(qū)中心板塊，周邊居住氛圍濃厚，商業(yè)配套成熟，沿江一帶商業(yè)配套較缺失，但景觀資源豐富。革命陵園南郊公園湘江金峰小學南大橋小學新開鋪小學雅禮外國語學校南郊生活廣場河馬公園洋湖關(guān)亭MALL天虹商場綠城鳳起麓鳴|項目規(guī)劃項目涵蓋高層住宅、商業(yè)、辦公等業(yè)態(tài)，共有9棟住宅，層數(shù)為19-44層之間，面積210-315㎡超高層大平層。全盤大平層產(chǎn)品，保證居住客戶的圈層屬性。商業(yè)及辦公分布靠北面，隔開革命陵園。樓棟面積(㎡)套數(shù)5#220366#24543255437#24541255418#、9#2852931529匯總220-315320面積(㎡)套數(shù)占比2203611%2458426%2558426%2855818%3155818%220-315320100%說明：1-4棟住宅的產(chǎn)品規(guī)劃暫未知綠城鳳起麓鳴|整體營銷鋪排2021年6月8日，綠城中國搖號摘得[2021]長沙市048號南湖地塊，成交總價28.96億；2022年6月25日晚，生活美學館開放；2022年8月2日，315㎡無界樣板房盛啟拿地面世曝光2022年8月22日，推出94套，開盤當天去化約39套（去化率41%）首開綠城鳳起麓鳴|整體線上推廣鋪排開年以樓面價首次發(fā)聲，后期在營銷中心開放及戶型圖曝光為節(jié)點投放大V公眾號及視頻號進行對外發(fā)聲，同時拉高項目預期價格。2022.1.182022.6.262022.7.24-7.262022.8.3李白樓語堂公眾號、長沙樓市觀視頻號

湘江好房匯、華聲在線公眾號、長沙樂居視頻號

小紅書、長沙頂級豪宅、長沙房地產(chǎn)網(wǎng)、長沙選房通、長沙房子公眾號，0731樓市通視頻號

地產(chǎn)中文系項目首次發(fā)聲2022開局15天，天花板樓盤綠城鳳起麓鳴曝光！湘江邊/樓面價14157，賣3萬？營銷中心開放全城關(guān)注！綠城鳳起麓鳴昨晚面世！你也被驚艷了嗎？戶型圖曝光綠城·鳳起麓鳴戶型曝光！放風價格3萬+，200多㎡起產(chǎn)品設(shè)計理念被綠城定義的大宅，和被長沙厚愛的鳳起熱銷期綠城鳳起麓鳴|公眾號運營所有對外發(fā)聲均以品牌推廣為主，圍繞綠城的品牌文化、綠城與長沙19年的關(guān)聯(lián)、長沙的歷史文化底蘊、麓鳴有閱等進行發(fā)聲進行品牌推廣，營銷中心開放也是邀請歷史學家展開“鹿鳴書院”分享，深化項目文化底蘊。綠城鳳起麓鳴|營銷展示|園林設(shè)計以“無界即未來”為設(shè)計構(gòu)想，外部以大面積落地玻璃引江入園，園林內(nèi)部以洄游漫步道串聯(lián)各園林分區(qū)，讓建筑與園林無界交互；同時打造數(shù)智社區(qū)，加強業(yè)主與業(yè)主、物業(yè)之間的溝通；戶型內(nèi)部通過各類空間精研，實現(xiàn)社交共鳴化。山水無界：全玻璃幕墻設(shè)計，引江入園造型無界：以全面屏設(shè)計手法，借由完整、無柱的270°超寬視野，大面積落地玻璃，實現(xiàn)全景視野社區(qū)無界：圍合布局，洄游漫步道串連山頂觀景瞭望臺、健身花園、春知學堂，讓建筑與園林無界交互科技無界：由智慧運營中心IOC、超級生活APP、AI管家打通線上與線下，構(gòu)建可成長、可進化的數(shù)智社區(qū)。空間無界：通過高效動線、平權(quán)設(shè)計、智慧生活等空間精研，實現(xiàn)家庭“平權(quán)化”、客廳“內(nèi)容化”、社交“共鳴化”綠城鳳起麓鳴|營銷展示|園林景觀以“花開湘江”為設(shè)計理念，將湘江的各類形態(tài)融入到園林當中，如：主入口景觀步道仿生江流形態(tài)的曲線；庭院中頁巖圍合成靈動的水流之型；石材紋理化處理，極簡線條比擬“湘江”形態(tài)；水中以黑金砂為底，夜間配合燈光，波光粼粼，形式江面。緩歸

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輕舟泊岸蜿蜒

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水拂灘石靈動/山水沙洲沉靜/晨霧氤氳綠城鳳起麓鳴|營銷展示|營銷中心綠城鳳起麓鳴|營銷展示|樣板房8月2日，315㎡無界樣板房盛啟綠城鳳起麓鳴|首開前造勢活動項目6月25日，綠城·鳳起麓鳴生活美學館開放，邀請嘉賓歷史學家陳宇翔和楊紹斌以及電臺主持人國生，以“花開湘江，書寫時代”為主題，展開“鹿鳴書院”首講，圍繞《四庫全書》、岳麓書院、湖湘文化等進行分享。綠城鳳起麓鳴|首開前造勢活動7月12日，“泳抱湛藍”——綠城華中2022第四屆長江少年暨海豚計劃長沙站在長沙海底世界美好啟幕，邀請奧運冠軍羅雪娟作為“海豚大使”親臨現(xiàn)場。8月2日，海豚計劃圓滿結(jié)業(yè)。綠城鳳起麓鳴|產(chǎn)品規(guī)劃5#19層靠近殷家沖路，全部規(guī)劃為220㎡。綠城鳳起麓鳴|產(chǎn)品規(guī)劃6、7#規(guī)劃42-44層，屬于二線江景地段，規(guī)劃產(chǎn)品為245和255㎡。綠城鳳起麓鳴|產(chǎn)品規(guī)劃8、9#規(guī)劃30層，占據(jù)絕佳的一線江景資源，規(guī)劃產(chǎn)品為285和315㎡。綠城鳳起麓鳴|小結(jié)小結(jié)：1、制造節(jié)點，密集投放，以線上軟文、大V、視頻號為主；2、活動邀請名人站臺，深化項目文化底蘊，契合項目定位；3、公眾號推廣主要圍繞項目價值點進行輸出，強化項目自身價值及綠城品牌，區(qū)隔競品。借鑒點：1、主打歷史人文、綠城品牌及口碑，打造項目獨立標簽；2、吸引老業(yè)主復購及老帶新，注重業(yè)主資源的再利用；江山印|產(chǎn)品信息江山印緊臨濱江新城板塊，擁有一線江景絕版地塊，左臨財富金融中心，右擁湘江，地理位置優(yōu)勢凸顯。項目共規(guī)劃10棟建筑，住宅由3棟洋房、3棟超高層組成。項目位置瀟湘大道與咸嘉湖路交叉口計容總建面18萬方容積率3.6開發(fā)商湖南星都房地產(chǎn)有限公司物業(yè)世貿(mào)物業(yè)項目規(guī)劃11棟住宅，4棟沿江公寓式酒店，1棟酒店式辦公，1所幼兒園在售產(chǎn)品面積228-340㎡（3T2H，2T2H）住宅總戶數(shù)494戶整體定位橘子洲畔·望月湖旁·領(lǐng)袖終極邸標核心價值和賣點地段、配套、江景成交價格精裝均價20000元/㎡江山印|綜合配套綜合配套（直線3KM范圍內(nèi)）交通配套雙地鐵4號、6號線（六溝垅）營盤路隧道、湘雅路過江隧道（在建）、公交四水廠站，長株潭城軌觀沙嶺站、銀盆嶺大橋等教育配套項目自帶幼兒園高新博才小學本部、岳麓區(qū)濱江小學、望月湖第一小學、長郡中學、麓山國際實驗學校、麓山外國語實驗中學等商業(yè)配套漁人碼頭、王府井、步步高、凱德壹中心景觀休閑一線江景，西湖公園、王陵公園一環(huán)內(nèi)，市府圈，湘江畔、望月湖旁，對望橘子洲，長沙中心城區(qū)核心位置，直徑3公里內(nèi)，政務(wù)、教育、醫(yī)療、娛樂、休閑等與生活息息相關(guān)的配套集聚。江山印|戶型配比項目住宅戶型總配表物業(yè)類型面積（㎡）戶型結(jié)構(gòu)總供應(yīng)戶數(shù)占比住宅228四室兩廳三衛(wèi)21243%260四室兩廳四衛(wèi)12425%340五室三廳六衛(wèi)15832%合計228-340四-五室494100%項目住宅規(guī)劃228-340㎡大平層，住宅產(chǎn)品一線臨江江山印|開盤情況樓棟梯戶比面積（㎡）戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率（%）成交均價占比（元/㎡）7#3梯2戶260四室兩廳四衛(wèi)4225%3685%全裝修19500228四室兩廳三衛(wèi)8250%3038%340五室兩廳四衛(wèi)4225%3890%8#3梯2戶260四室兩廳四衛(wèi)4125%3585%228四室兩廳三衛(wèi)8050%4250%340五室兩廳四衛(wèi)4125%3892%合計228-340四-五房332100%21966%全裝修195002021年12月項目首開，推出328套，成交219套，去化率66%，后期無加推。江山印|月度去化2021年12月項目首開，推出328套，累計成交264套，去化率80%日期供應(yīng)套數(shù)（套）網(wǎng)簽套數(shù)（套）網(wǎng)簽均價（元/㎡）2021-12328177195932022-0111196182022-023196892022-0311197032022-0412195612022-0518195862022-0618196582022-071419740江山印|精裝標準新銀州精裝修交付品牌1分布區(qū)域部位材質(zhì)新銀州品牌備注一、客餐廳客廳頂棚局部石膏板吊頂，乳膠漆立邦地面品牌瓷磚帶波打線馬可波羅地面石材門檻石施工單位提供墻面乳膠漆立邦墻面沙發(fā)背景墻藝術(shù)硬包新銀州做的陶板采用的蒙娜麗莎柜體玄關(guān)收納柜柯拉尼餐廳頂棚局部石膏板吊頂，乳膠漆立邦地面品牌瓷磚馬可波羅地面石材門檻石施工單位提供墻面乳膠漆立邦二、臥室主臥頂棚局部石膏板吊頂，乳膠漆立邦地面石材門檻石施工單位提供墻面乳膠漆立邦柜體定制衣柜柯拉尼窗臺人造窗臺石新銀州采用的陶板：品牌蒙娜麗莎次臥（含書房）頂棚局部石膏板吊頂，乳膠漆立邦地面木地板圣象地面石材門檻石施工單位提供墻面乳膠漆立邦窗臺人造窗臺石新銀州采用的陶板：品牌蒙娜麗莎三、陽臺頂棚防水乳膠漆立邦地面品牌瓷磚蒙娜麗莎墻面品牌瓷磚蒙娜麗莎柜體洗衣柜新銀州取消了陽臺柜地面瓷磚踢腳線蒙娜麗莎新銀州精裝修交付品牌1分布區(qū)域部位材質(zhì)新銀州品牌備注四、廚房頂棚鋁扣板吊頂名族地面品牌瓷磚蒙娜麗莎地面石材門檻石施工單位提供墻面品牌瓷磚蒙娜麗莎櫥柜地柜、吊柜科勒廚電抽煙機、燃氣灶方太新銀州還有：消毒柜、凈水器、洗碗機（方太）設(shè)備涼霸歐普潔具龍頭科勒櫥柜臺面人造石/新銀州采用的不銹鋼板五、衛(wèi)生間頂棚鋁扣板吊頂名族地面品牌瓷磚蒙娜麗莎地面石材門檻石，石材擋水條施工單位提供墻面品牌瓷磚蒙娜麗莎浴霸風暖型浴霸龍勝柜體鏡柜+臺盆柜+臺面柯拉尼潔具臺盆龍頭科勒潔具坐便器科勒潔具淋浴花灑科勒潔具五金紙巾架、毛巾架九牧六、戶內(nèi)門戶內(nèi)門戶內(nèi)門及門樘、廚房移門TATA七、開關(guān)插座、燈具開關(guān)插座面板羅格朗-逸景燈具歐普八、家電中央空調(diào)日立九、開關(guān)插座、燈具開關(guān)插座面板羅格朗-逸景燈具歐普裝標3000元/㎡，配備日立中央空調(diào)，科勒及柯拉尼廚衛(wèi)，方太廚電，均屬國內(nèi)一線品牌，品質(zhì)及檔次相較同檔次競品檔次較低。江山印|首開前營銷鋪排3月-12月2021年3月-4月5月-6月7月-8月9月-10月11-12月營銷節(jié)點推廣主題節(jié)點活動一環(huán)湘江頭排精奢環(huán)幕大宅凌駕江洲兩岸

約190-950㎡寬境臻裝大平層媒體通路4月-5月集中投放：頭條炫屏、自媒體大v、戶外LED大屏、公交站牌、安居客、房天下、關(guān)鍵詞等項目展示性輸出：精神堡壘、項目圍擋、墻面立體字等4月17日“湘江之心”城市會客廳全球啟幕時間軸與偉大并肩一環(huán)長沙一線湘江望橘子洲全球江岸塔尖范本橘子洲頭三千年至此封江對望橘子洲一席定湘江4.17營銷中心首開7月16日“湘江之心”城市會客廳樣板間品鑒12月7日，9-13日傳世至傳奇一席定瀟湘7#、8#棟首開傳世致傳奇一席定江山橘子洲湘江頭排約228-995㎡江天平墅眾望首開3月30日案名投票甄選炒作閱讀破1萬4月16日大V豪宅軟文炒作閱讀破2萬4月17日“湘江之心”城市會客廳全球啟幕到訪213批，447人5月超奢異業(yè)聯(lián)盟關(guān)博基尼URUS車展試駕邁凱倫GT尊崇試駕到訪450批，780人6月江山花吟，藝享仲夏

主題+暖場活動到訪客戶231批，498人7月16日“湘江之心”城市會客廳樣板間品鑒樣板間開放806人參觀7月江山私享

分子藝術(shù)美食主題+暖場活動到訪客戶233批，501人8月七夕主題+暖場活動到訪客戶301批，675人9月26日福啟新程“世如破竹”長沙片區(qū)誓師大會9月中秋主題+暖場活動到訪262批，634人12月7日，9-13日傳世至傳奇一席定瀟湘7#、8#棟首開12月圣誕節(jié)主題活動到訪78批，125人江山印|新媒體矩陣聯(lián)合炒作推廣2021年1、布說天下大V：3月30日-4月8日10天共計閱讀量1.5萬；4月16日-4月25日，10天共計閱讀量1.9萬；2、悅長沙大V：5月1日-5月25日，閱讀量6512次；3、頭條炫屏（開屏+信息流+落地頁）：4月16日-4月20日，5月1日-5月5日，10天共計曝光227.4628萬次，總點擊量為19.4439萬次，平均點擊率8.55%。4、安居客：4月28日-5月12日，總客戶線索量2368批（線索來源：訂閱報名+來電+微聊）；5、關(guān)鍵詞（橘客）：5月15日-6月14日，總曝光259149次；6、戶外LED：4月28日-5月5日/5月27日，覆蓋長沙內(nèi)五區(qū)，廣電區(qū)域，高鐵、機場等人流匯集區(qū)；7、公交站牌：4月29日-10月29日，長期投放，陣地包裝；2021年4月17日售樓部營銷中心開放，舉辦大型的青花瓷展覽、邀請青花瓷復刻大師王婷老師現(xiàn)場講座，設(shè)置文物簽約儀式以及精美的cova美食（LV旗下）。現(xiàn)場火熱陶瓷文化大使-王婷青花瓷展茶藝表演邀約客戶服務(wù)客戶簽到客戶簽到現(xiàn)場火熱江山印|營銷中心開放活動江山印|樣板間開放活動2021年7月16日18:00，印樣板間正式開放，受邀的入會客戶驗資后，進行樣板間品鑒。江山印|新線下圈層活動客戶層面，持續(xù)開展高端業(yè)主、客戶私宴活動，充分攪動圈層資源，助力銷售邁凱倫試駕蘭博基尼試駕蘭博基尼試駕邁凱倫試駕2021年共計執(zhí)行26場私宴，入會157批客戶，成交8套房源江山印|戶型設(shè)計房型銷售面積套型面積公攤面積得房率凸窗贈送陽臺贈送設(shè)備平臺贈送總贈送面積贈送率四房兩廳三衛(wèi)198.47140.2148.9675.33%09.33.859.049.19%面積：198.47㎡戶型：四室\二廳\一廚\三衛(wèi)色塊示意客餐廳走道區(qū)域衛(wèi)生間區(qū)域陽臺區(qū)域廚房區(qū)域臥室區(qū)域優(yōu)勢：1、次臥聯(lián)通陽臺可擴大房間面積；2、大尺度衣帽間；3、餐客一體，方正好用，尺度闊綽；劣勢：1、8.6米長的過道浪費；2、套衛(wèi)：側(cè)臥套間為暗衛(wèi)，通風差3、陽臺：生活陽臺連接次臥使用不方便4、得房率僅75.33%5、南北不通透江山印|戶型設(shè)計房型銷售面積套型面積公攤面積得房率凸窗贈送陽臺贈送設(shè)備平臺贈送總贈送面積贈送率三房兩廳兩衛(wèi)228.56187.8740.6982.20%011.244.0011.249.84%優(yōu)勢：（角廳）1、雙主臥設(shè)計；2、獨立衣帽間尺度更大；3、餐課一體，方正好用，尺度闊綽；劣勢：1、設(shè)計：大平層設(shè)計與普通住宅類似，不能體現(xiàn)大平層產(chǎn)品的尊貴感。2、套衛(wèi)：側(cè)臥套間為暗衛(wèi)，通風差3、陽臺：生活陽臺連接次臥使用不方便；4、北向窗口連接廚房以及設(shè)備平臺通透性不強面積：228.56㎡戶型：四室\二廳\一廚\三衛(wèi)色塊示意客餐廳走道區(qū)域衛(wèi)生間區(qū)域陽臺區(qū)域廚房區(qū)域臥室區(qū)域江山印|戶型設(shè)計房型銷售面積套型面積公攤面積得房率凸窗贈送陽臺贈送設(shè)備平臺贈送總贈送面積贈送率三房兩廳兩衛(wèi)342.62266.260.9982.20%015.434.0019.439.01%優(yōu)勢：1、角廳戶型設(shè)計轉(zhuǎn)交陽臺10.3米長，改造空間大；2、主臥配套大尺度衣帽間；兩個次臥配備獨立衣帽間3、餐課一體，方正好用，尺度闊綽；4、

廚房中西廚設(shè)計5、

每個房間均配備獨立衛(wèi)生間劣勢：1、南北不通透2、生活陽臺靠近廚房

使用不方便3、玄關(guān)狹窄小氣，4、分區(qū)雜亂，生活便捷度低面積：342.62㎡戶型：五室\二廳\二廚\五衛(wèi)色塊示意客餐廳走道區(qū)域衛(wèi)生間區(qū)域陽臺區(qū)域廚房區(qū)域臥室區(qū)域江山印|小結(jié)小結(jié)：1、線上進行了集中的新媒體資源的線上炒作，目前市場流量較高的新媒體均有涉及，獲得了較大的曝光。2、線下通過多場高端活動，異業(yè)資源等，充分攪動圈層資源，助力銷售。華潤長沙悅府|產(chǎn)品信息華潤長沙悅府位于河西桐梓坡路，緊鄰濱江新城，項目共規(guī)劃9棟超高層，1棟商務(wù)公寓，18萬方萬象城商業(yè)體，自建中小學（師大附中萬象城中學，博才小學）。其中一期住宅42-43F。項目位置桐梓坡路以南大河西中央商務(wù)區(qū)計容總建面54.73萬方容積率5.8開發(fā)商長沙潤城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)華潤物業(yè)項目規(guī)劃項目共規(guī)劃9棟超高層，1棟商務(wù)公寓，18萬方萬象城商業(yè)體，自建中小學在售產(chǎn)品面積186-298㎡（2T2H）整體定位城市精華·層峯藏品·獨攬萬象核心價值和賣點萬象城商業(yè)、雙地鐵口、雙名校、純大平層產(chǎn)品成交價格精裝均價18000-22000元/㎡華潤長沙悅府|綜合配套綜合配套：項目距離地鐵4/6號線六溝垅站約0.4KM，地鐵通道連通商業(yè)及地下停車場，自建18萬方萬象城商業(yè)及中小學，學校與住宅之間建設(shè)人行地下通道，距離優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源湘雅三醫(yī)院僅700米，占據(jù)地段優(yōu)勢基礎(chǔ)上，集優(yōu)質(zhì)商業(yè)、交通、醫(yī)療、教育于一體。綜合配套（直線3KM范圍內(nèi)）交通配套地鐵：4/6號線六溝垅站（0.4KM）公交：102路、117路、149路、318路、348路、387路等多路公交經(jīng)過項目附近教育配套【小學】博才小學東校區(qū)（校名暫定，緊鄰）【中學】師大附中萬象城實驗中學（校名暫定，緊鄰）商業(yè)配套自帶18萬方萬象城商業(yè)奧克斯廣場（0.8KM）王府井FAMILYPARK（1.6KM）醫(yī)療資源中南大學湘雅三醫(yī)院（0.7KM）、湖南省腫瘤醫(yī)院（1.1KM）景觀休閑望月公園（0.8KM）、西湖公園（1KM）華潤長沙悅府|戶型配比項目共規(guī)劃9棟超高層，1棟商務(wù)公寓，18萬方商業(yè)體，自建中小學。其中一期住宅42-43F，1F為架空層，全為186-298㎡大平層，以256㎡四房為主，2T2設(shè)計，其中住宅36F以上的部分房源能看到江景。首開：2021年12月推出318套，成交318套（開盤當天），去化率100%4月開盤：推出78套，成交73套（開盤當天），去化率93%加推：2022年12月推出244套，成交201套（開盤當天），去化率82%華潤長沙悅府|開盤情況6月開盤：推出320套，成交311套（開盤當天），去化率97%截止7月份，華潤長沙悅府累計供應(yīng)722套住宅，共成交708套，去化率98%，月均去化101套。累計成交均價21092元/㎡。華潤長沙悅府|月度去化日期供應(yīng)套數(shù)（套）成交套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）2021-12404372205942022-01017211402022-0204215412022-047873217442022-0502224552022-06240232215892022-070821372項目為定向摘地，市場關(guān)注度高，自8月29日開放城市展廳后，項目對外發(fā)聲相對更加頻繁，抖音房產(chǎn)網(wǎng)紅探房、微信各大V營銷號發(fā)文等線上多渠道轟炸，線下自渠拓客、同行轉(zhuǎn)介，再配合少量營銷活動宣傳，整體營銷力度一般。華潤長沙悅府|整體營銷鋪排2020年12月-2022年6月2021年2月8月10月12月2022年4月6月重大營銷節(jié)點推廣主題節(jié)點活動及線上推廣悅見自己、悅見世界媒體通路公眾號（房長沙、樓市小青蛙、向上天際線）官V(三湘都市報、紅網(wǎng)）門戶網(wǎng)站（搜狐焦點、和訊資訊、騰訊、房天下、安居客10月19日營銷中心開放時間軸為長沙立序都會新生11月30日取證12月5日首開12月15日加推悅不凡、鑒未來2021.3.1萬象城開工奠基儀式推廣途徑公眾號（房長沙、樓市小青蛙、向上天際線）官V(三湘都市報、紅網(wǎng)）門戶網(wǎng)站（搜狐焦點、和訊資訊、騰訊、房天下、安居客）10月6日營銷中心開放展覽線上預約通道開放。10月9日華潤長沙悅府營銷中心正式開放10月10日生活密語鑒賞精粹；香水、甜品品鑒10月16日賞潮酷機車、馭鑒非凡10月21日啟動樣板間參觀預約。10月23日樣板間正式開放，驗資參觀。同步開啟高端珠寶品鑒會2021.12.13首開：2a#2b#3a#3b#共318套，主力戶型面積為186-256平去化318套，去化率100%。加推：5#1a#1b#共244套，去化率去化率82%。[2021]長沙市004號被長沙潤城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購得，折合樓面價6800元/㎡華潤長沙悅府城市展廳開放10月21日樣板間開放2022.4.15共推售78套去化73套，去化率93%。2022.6.136a#,6b#,7a#,7b#高層共320套去化311套，去化率97%。4月2日取證4月15日11#棟開盤6月7日取證6月13日6a#,6b#,7a#,7b#開盤20218.29華潤長沙悅府城市展廳開放8月29日城市展廳開放邀約岳麓區(qū)區(qū)委書記周凡考察華潤置地上海萬象城項目，并對長沙項目做出指示。華潤長沙悅府|整體線上推廣鋪排項目線上發(fā)聲主要以大V公眾號為主力媒介，推廣方向主要以項目利好、產(chǎn)品以及開盤信息為主2021.9.122021.10..22021.12..32022.3。242022.7.15長沙向上長沙e房通長沙e房通

悅長沙

金牌投資長沙“華潤·悅府”萬象共融，立序封面！雙地鐵TOD+中小學名校+首座萬象城，華潤長沙悅府即將開放售樓部??！重磅！華潤長沙悅府兩所學校簽約品牌公布！長沙悅府，二期新品即將震撼入市！300㎡大平層，一眼淪陷！紅盤探秘||華潤長沙悅府熱銷期華潤長沙悅府|線下營銷展示項目住宅區(qū)整體抬高6米，1樓均做了架空層設(shè)計，且配置了不同主題的活動區(qū)域，從外立面、園林、入戶大堂、地庫等效果圖來看，配置較高。外立面：灰白色石材搭配深灰色鋁板搭配金屬嵌條與格柵人車分流設(shè)計，小區(qū)主入口通道閘、單元地下大堂及首層入口，通過智能識別，打造“0接觸”通行方式園林：歸宇、禮途、如舍、聚享、樂玩、康氧6大主題地下車庫：配排風裝置、一氧化碳濃度監(jiān)測、除濕機架空層：配置兒童活動區(qū)、瑜伽健身區(qū)、老年人活動區(qū)、會客廳等設(shè)施出入口設(shè)五星酒店式環(huán)島+雙層入園大堂入園大堂和電梯轎箱增設(shè)空調(diào)，配備電梯消殺裝置項目營銷展示面與市場上同等品質(zhì)項目對比無明顯優(yōu)勢，其中工法展示及視頻介紹區(qū)，可帶給客戶更加直觀的體驗感，后期營銷中心會作為學校的行政樓使用。營銷中心入口營銷中心入門前通道營銷中心入口會客區(qū)樣板間前通道項目視頻介紹區(qū)工法展示區(qū)項目規(guī)劃配套區(qū)及展示架華潤長沙悅府|精裝標準風格簡約中顯現(xiàn)出一定品質(zhì)感，精裝標準3500元/㎡，中央空調(diào)、地暖（搭配壁掛爐）及新風三大件均配有，高儀潔具、漢斯格雅五金、西門子面板、廚房涼霸、淋浴間暖風機、客廳及主臥背景墻等。長沙悅府湘江精裝修交樓標準項目名稱配置標準品牌設(shè)備配套插座、開關(guān)開關(guān)、插座西門子燈具燈具安裝恩都廚房櫥柜索菲亞或博洛尼或同檔次品牌水龍頭摩恩煙機、灶具、洗碗機德格或博世同檔次品牌衛(wèi)生間主衛(wèi)潔具高儀公衛(wèi)潔具高儀浴室柜索菲亞或同檔次面盆、龍頭、花灑漢斯格雅玄關(guān)玄關(guān)柜索菲亞或博洛尼同檔次品牌中央空調(diào)客餐廳、臥室東芝地暖客餐廳、臥室博世或同檔次品牌新風客餐廳、臥室環(huán)都拓普或同檔次品牌凈水系統(tǒng)直飲水濱特爾門鎖智能鎖三星智能設(shè)備可視對講太川長沙悅府精裝修交樓標準項目名稱配置標準品牌室內(nèi)廚房天花防水石膏板吊頂、紫荊花乳膠漆墻身定制仿石瓷磚廚房門不銹鋼玻璃推拉門地面歐神諾或蒙娜麗莎或東鵬或同檔次品牌仿石瓷磚玄關(guān)、客廳、餐廳、過道天花石膏板吊頂、紫荊花乳膠漆墻身定制墻布入戶門定制裝甲門地面歐神諾或蒙娜麗莎或東鵬或同檔次品牌仿石瓷磚門檻/臥室天花石膏板吊頂、紫荊花乳膠漆墻身紫荊花乳膠漆房門江山歐派或同檔次實木貼皮門門檻國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)不銹鋼地面兔寶寶實木復合木板背景墻主臥墻布（硬包）床頭背景墻衛(wèi)生間天花防水石膏板吊頂、紫荊花乳膠漆墻身歐神諾或蒙娜麗莎或東鵬或同檔次品牌仿石瓷磚房門江山歐派或同檔次實木貼皮門地面歐神諾或蒙娜麗莎或東鵬或同檔次品牌仿石瓷磚門檻/陽臺天花防水石膏板吊頂、防水紫荊花乳膠漆墻身外墻涂料地面簡一瓷磚門檻/華潤長沙悅府|首開前造勢活動營銷節(jié)點：3月1日，萬象城開工奠基儀式節(jié)點活動及推廣：2021年3月24日華潤長沙悅府項目開工奠基儀式。市政府領(lǐng)導及華潤置地集團領(lǐng)導出席推廣途徑公眾號

（房長沙、樓市小青蛙、向上天際線）官V(三湘都市報、紅網(wǎng)）門戶網(wǎng)站（搜狐焦點、和訊資訊、騰訊、房天下、安居客）華潤長沙悅府|城市展廳開放活動營銷節(jié)點：8月29日，華潤長沙悅府城市展廳開放推廣主題：為長沙立序都會新生節(jié)點活動及推廣：8月29日城市展廳開放邀約岳麓區(qū)區(qū)委書記周凡考察華潤萬象城項目，并對長沙項目做出指示。華潤長沙悅府|營銷活動營銷節(jié)點：10月9日，營銷中心開放推廣主題：悅見自己、悅見世界節(jié)點活動及推廣：10月6日營銷中心開放展覽線上預約通道開放。10月9日華潤長沙悅府營銷中心正式開放10月10日生活密語鑒賞精粹；香水、甜品品鑒10月16日賞潮酷機車、馭鑒非凡華潤長沙悅府|營銷活動營銷節(jié)點：10月23日，華潤長沙悅府樣板間開放推廣主題：悅不凡、鑒未來節(jié)點活動及推廣：10月21日啟動樣板間參觀預約。10月23日樣板間正式開放，驗資參觀。同步開啟高端珠寶品鑒會華潤長沙悅府|營銷活動營銷節(jié)點：12月17日，“華潤置地長沙悅府杯”市直機關(guān)冬季長跑暨2021長沙馬拉松線推廣主題：2021長沙馬拉松線上賽12月17日下午，長沙市第十屆運動會“華潤置地長沙悅府杯”冬季長跑（市直機關(guān)組）比賽暨2021長沙馬拉松線上賽推廣活動在月亮島景區(qū)舉行。此次活動由長沙市人民政府主辦；長沙市體育局、中共長沙市直屬機關(guān)工作委員會承辦；長沙市全民健身管理指導中心、長沙市總工會直屬機關(guān)工作委員會協(xié)辦；長沙產(chǎn)投集團長沙體育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營有限公司運營。長沙悅府贊助。華潤長沙悅府|營銷活動營銷節(jié)點：2022年5月15日，首沖咖啡分享會推廣主題：長沙悅府&清風山河

——會員專屬活動?咖啡品鑒會5月15日下午，長沙悅府聯(lián)合清風山河聯(lián)合舉辦會員專屬活動，咖啡品鑒會。華潤長沙悅府|營銷活動營銷節(jié)點：2022年6月11日，舉辦長沙市住建領(lǐng)域“安全生產(chǎn)和質(zhì)量管理標準化觀摩工地”活動推廣主題：安全生產(chǎn)和質(zhì)量管理標準化觀摩會在長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局總體部署下，6月11日長沙悅府項目成功承辦以“遵守安全生產(chǎn)法、當好第一責任人”為主題的長沙市建筑施工安全生產(chǎn)和質(zhì)量管理標準化示范工地觀摩會。華潤長沙悅府|暖場活動營銷節(jié)點：2022年3月18日，魚子醬品鑒會推廣主題：尋味珍饈

悅饌臻味

3月18營銷中心舉辦魚子醬品鑒活動，主力邀約項目新老業(yè)主以及意向客戶。華潤長沙悅府|暖場活動營銷節(jié)點：2022年3月26日，春宴品鑒會推廣主題：悅桃春膳

食味新奢

3月26營銷中心舉辦春宴品鑒會活動，當月以珍饈美食為主題，繼續(xù)延續(xù)美食品鑒會的內(nèi)容。華潤長沙悅府|暖場活動營銷節(jié)點：2022年6月3日-5日，端午業(yè)主抽獎會推廣主題：萬象禮遇

共悅臻心端午期間以抽獎為噱頭邀約業(yè)主及意向客戶到訪，抽獎形式為簽到抽獎，獎大獎為

掃地機器人，冰箱

電視，常規(guī)獎品為永生花、玩具熊、以及毛球裝飾物。華潤長沙悅府|戶型設(shè)計（186）優(yōu)勢：獨立電梯入戶；主臥大套房設(shè)計客餐廳一體化，增大活動空間南北雙陽臺，通風采光較好劣勢：動靜未分區(qū)，隱私性差公攤較大，達到25%左右戶型進深長，影響采光采用LDK設(shè)計，視覺空間開闊；均為雙套間設(shè)計，南北雙陽臺，四開間朝南；獨梯入戶，增強私密性和空間感。各產(chǎn)品都動靜未分區(qū)，臥室門正對客餐廳，隱私性差，主臥采用隱藏門設(shè)計仍不可彌補，公攤25%左右。華潤長沙悅府|戶型設(shè)計（218）采用LDK設(shè)計，視覺空間開闊；均為雙套間設(shè)計，南北雙陽臺，四開間朝南；獨梯入戶，增強私密性和空間感。各產(chǎn)品都動靜未分區(qū)，