深圳龍華舊城改造地塊規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

珠光控股珠江地產(chǎn)

深圳龍華舊城改造地塊

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

2010.08ZhuguangGroup＆ZhujiangEstateShenzhenLonghuaDesignPlanforReconstruction

1項(xiàng)目背景項(xiàng)目定位規(guī)劃解讀總結(jié)目錄2項(xiàng)目背景ProjectUnderstanding3456ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–發(fā)展目標(biāo)總體定位構(gòu)想：國(guó)際都市超大型休閑綜合shoppingmall1.打造區(qū)域商業(yè)休閑購(gòu)物示范區(qū)，為龍華提供一流的綜合服務(wù)系統(tǒng)，為客戶創(chuàng)造多元化的舒適、浪漫、精致的購(gòu)物環(huán)境，提供休閑、養(yǎng)生的高品質(zhì)度假生活體驗(yàn)。2.配套高端酒店管理服務(wù)，大型都市shoppingmall，通過(guò)風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)、歐式景觀、以及空間開(kāi)敞、錯(cuò)落有致的建筑群落，充分提升社區(qū)休閑度假、養(yǎng)生居住的舒適度。3.通過(guò)歐洲特色文化街區(qū)打造大深圳新龍華的綜合高檔休閑購(gòu)物社區(qū)，提升龍華自身文化底蘊(yùn)。4.打造龍華特色社區(qū)，使龍華成為深圳改革30年來(lái)新的深圳名片。規(guī)劃要求：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地143079平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到561220.58平方米地塊性質(zhì)：服務(wù)業(yè)+商業(yè)用地+郵政設(shè)施用地+二類居住用地+旅館+行政辦公+停車(chē)場(chǎng)配套要求：門(mén)診部+居委會(huì)+警務(wù)室+街道辦事處+社區(qū)服務(wù)站+文體場(chǎng)所+公交場(chǎng)站7ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–發(fā)展目標(biāo)從規(guī)劃圖上可以看到，未來(lái)龍華大型商業(yè)主要分布在地鐵4號(hào)線延線和民治大道延線據(jù)調(diào)查，集中式商業(yè)多數(shù)已經(jīng)形成，未來(lái)新增的供應(yīng)主要集中在二線拓展區(qū)的地鐵4號(hào)線延線，其中已經(jīng)調(diào)查到的較大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目面積達(dá)到53萬(wàn)平方米之巨表示商業(yè)性用地地號(hào)發(fā)展商商業(yè)面積1國(guó)投、萊蒙102000㎡2港鐵290000㎡3中航72000㎡4綠景25000㎡5鵬寶東45300㎡合計(jì)53.43萬(wàn)㎡深圳市中部綜合組團(tuán)土地利用規(guī)劃（龍華）龍華潛在供應(yīng)大型商業(yè)（部分）8人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，引發(fā)商業(yè)檔次提升ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–發(fā)展目標(biāo)地鐵效應(yīng)，加速大商圈形成空間廣闊，業(yè)態(tài)存在空白點(diǎn)龍華商業(yè)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)引發(fā)了大規(guī)?！鞍最I(lǐng)新移民”現(xiàn)象，引發(fā)龍華商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和商業(yè)檔次的提升從樓盤(pán)的品質(zhì)上看，二線拓展區(qū)因?yàn)楸旧硪?guī)劃的高起點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)呈現(xiàn)出了高檔次的特性9規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線貫穿龍華中心，地鐵商圈將成為龍華商業(yè)的亮點(diǎn)之一，龍華中心街、美麗三A，就是如此。龍華目前僅有百貨、家具、建材、低檔服裝商業(yè)市場(chǎng)和傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，縱觀整個(gè)深圳市商業(yè)服裝市場(chǎng)，近幾年商業(yè)大力發(fā)展，各種業(yè)態(tài)推陳出新。龍華和市區(qū)的互動(dòng)效應(yīng)將產(chǎn)生巨大商機(jī)。龍華商業(yè)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力9ProjectUnderstanding項(xiàng)目背景–區(qū)域位置區(qū)域位置1、從被輻射到向外輻射地處“三軸兩帶多中心”布局中的中部發(fā)展軸，并逐步形成具輻射力的副中心。2、角色定位，重要的交通樞紐輕軌鐵路、地鐵線路交匯于新客站，匯集成為未來(lái)深圳中長(zhǎng)途客運(yùn)樞紐。3、功能定位，中心區(qū)配套區(qū)域按照福田區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的，醫(yī)療、教育、商業(yè)、娛樂(lè)、交通等配套設(shè)施規(guī)格高，為特區(qū)內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供主體供應(yīng)。4、發(fā)展前景，唯一都市中央生活區(qū)，被規(guī)劃為21世紀(jì)深圳幾大住宅建設(shè)的典范之一，是體現(xiàn)深圳21世紀(jì)居住文明和水平現(xiàn)代化、生態(tài)化綜合住宅區(qū)域。10ProjectUnderstanding項(xiàng)目背背景–基地范范圍項(xiàng)目位位置1、項(xiàng)目目范圍圍：西西臨工工業(yè)西西路，，北靠靠公園園路與與人民民路，，南接接和平平東路路，地地塊中中間為為中環(huán)環(huán)路將將地塊塊氛圍圍東西西地塊塊。項(xiàng)項(xiàng)目整整體為為東東南朝朝向，，呈斜斜“H”型分布布西高高東低低。2、項(xiàng)目目地塊塊現(xiàn)狀狀：項(xiàng)項(xiàng)目為為原來(lái)來(lái)龍華華老工工業(yè)區(qū)區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)在主主要為為出租租廠房房，倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)為為主；；其中中圖示示藍(lán)線線區(qū)域域?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目地地塊區(qū)區(qū)域，，紅色色線圈圈部分分為不不可拆拆遷部部分。。3、項(xiàng)目目周邊邊情況況：西西面為為龍勝勝工業(yè)業(yè)區(qū)，，北靠靠龍華華人民民公園園，西西北面面緊靠靠龍華華街道道辦事事處，，東臨臨華潤(rùn)潤(rùn)萬(wàn)家家超市市，東東南面面向深深圳地地鐵4號(hào)線龍龍華站站（白白色部部分））11ProjectUnderstanding項(xiàng)目背背景–基地范范圍總體規(guī)規(guī)劃示示意以休閑閑文化化為主主題，，海納納精品品星級(jí)級(jí)酒店店、大大型都都市shoppingmall，歐洲洲風(fēng)情情建筑筑、婚婚紗專專業(yè)特特色街街區(qū)、、高級(jí)級(jí)住宅宅社區(qū)區(qū)、市市民活活動(dòng)中中心于于一身身的城城市綜綜合體體。婚紗特特色步步行街街歐洲小小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)情步步行街街Pullman星級(jí)酒酒店Grant文化廣廣場(chǎng)都市shoppingmallTap食街Discover生態(tài)社社區(qū)Lecuckoo步行街街Soho藝術(shù)家家工作作室12歐洲風(fēng)風(fēng)情商業(yè)小小鎮(zhèn)高端精品商務(wù)酒店Discover高級(jí)社社區(qū)SOHO藝術(shù)家家工作作室LOHAS閑居生生活配配套LOFT藝術(shù)家家村落落國(guó)際化化酒店店管理理服務(wù)務(wù)文化時(shí)時(shí)尚購(gòu)購(gòu)物餐餐飲娛娛樂(lè)ProjectUnderstanding項(xiàng)目背背景–市場(chǎng)定位主題文化廣場(chǎng)精品專區(qū)體育休閑健身休閑SPA社區(qū)養(yǎng)生公園13項(xiàng)目定位ProjectUnderstanding14ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位Grant文化廣場(chǎng)風(fēng)情酒吧商業(yè)街入口大臺(tái)階廣場(chǎng)（露天天電影）15ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位大型都市shoppingmall意向16ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位大型都市shoppingmall意向引入品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)主力商家7層娛樂(lè)、休閑國(guó)際電影院、電動(dòng)游戲世界、多功能展示廳等國(guó)際四維式主題影院、迪士尼式主題樂(lè)園6層餐飲包括法、英、西班牙等各國(guó)菜系，更能品嘗到粵、川、魯?shù)戎袊?guó)八大菜系。日韓料理、泰國(guó)菜、海南城、蒙自源、三十三間堂、西餐廳等5層娛樂(lè)、餐飲真冰溜冰場(chǎng)、玩具城、中華美食街柏斯琴行、書(shū)店、樂(lè)高玩具、南方歡樂(lè)兒童城、自然美等4層休閑匯集各種特色歐陸風(fēng)情街蘋(píng)果、諾基亞、三星、OSIM、奢侈品特色商鋪等3層購(gòu)物、餐飲中西特色餐廳、市場(chǎng)產(chǎn)品展示、尊貴產(chǎn)品展示友誼商店、拉丁餐廳、富安娜、仙蹤林、元祿壽司等2層購(gòu)物各種主題商店、西餐廳百草堂、皮爾卡丹、必勝客、觀奇洋服、各類皮具、高檔衣服等1層/M層購(gòu)物時(shí)尚潮炫展示，品牌專門(mén)店周大福、哈根達(dá)斯、英皇珠寶、星巴克、OK便利店等17ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位Tap食街意向經(jīng)營(yíng)模式：自助式餐飲，西式式快餐，下午茶餐餐點(diǎn)，中華美食；；1、社區(qū)提供優(yōu)越的的飲食環(huán)境，增極極強(qiáng)周邊商業(yè)人氣氣聚集；2、提升整個(gè)Discover生態(tài)社區(qū)的居住檔檔次；3、與現(xiàn)有周邊的餐餐飲相結(jié)合，獲得得更好的經(jīng)營(yíng)空間間。18ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位soho藝術(shù)家工作室意向向19ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位Pullman精品度假酒店意向20ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位Pullman精品度假酒店300間豪華套房湖湖景無(wú)邊際泳池21ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位Pullman精品度假酒店中西餐廳時(shí)尚尚康體SPA22ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位Discover生態(tài)社區(qū)意向23ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位Discover生態(tài)社區(qū)意向24ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)建筑筑意向25ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)意向風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)采用用國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)業(yè)模式，打造中國(guó)國(guó)首家“購(gòu)物公園園”商業(yè)模式。其其核心理念是利用用建筑、空間、園園林、文學(xué)等藝術(shù)術(shù)手段，打造出極極具旅游風(fēng)情的高高品質(zhì)物業(yè)，并為為每一種業(yè)態(tài)注入入豐富的人文內(nèi)涵涵，不僅能讓顧客客享受到充滿游憩憩樂(lè)趣的消費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)，更為品牌及商商品賦予極高的文文化附加值。1、歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)讓讓您腳下有利瑪竇竇、曼哈頓、維多多利亞

米蘭大大道等充滿了異域域情調(diào)名勝?gòu)V場(chǎng)；；以及雍容華貴的的香榭麗舍大街和和如詩(shī)如畫(huà)的米蘭蘭大道——翻開(kāi)龍華風(fēng)情商業(yè)業(yè)小鎮(zhèn)，就等于翻翻開(kāi)了一部歐洲風(fēng)風(fēng)情的浩瀚長(zhǎng)卷。。2、這里濃縮了數(shù)十十個(gè)著名的旅游景景點(diǎn)，這里有形影影不離的利瑪竇和和鋼琴、荒誕故事事里的荷蘭風(fēng)車(chē)和和堂吉訶德，經(jīng)典典影片中的許愿噴噴泉和真理之口，，比鄰而居的撒尿尿小童和美人魚(yú)……

3、小鎮(zhèn)集購(gòu)物、旅旅游、娛樂(lè)、休閑閑、餐飲、酒店、、商務(wù)多種功能于于一體，在滿足顧顧客一站式消費(fèi)需需求的同時(shí)，通過(guò)過(guò)精準(zhǔn)的主題劃分分及業(yè)態(tài)定位，實(shí)實(shí)現(xiàn)了品牌個(gè)性與與項(xiàng)目文化的相互互疊加與幾何放大大。4、同時(shí)為顧客提供供適時(shí)、適量、超超值的商品和服務(wù)務(wù)。雍容華貴的香香榭麗舍大街，云云集LV、PORTS等國(guó)際知名品牌；；上百個(gè)精品店中中店組成了潮流人人士的終級(jí)秀場(chǎng)。。5、在這里，你可以以欣賞中國(guó)八大菜菜系，以及數(shù)千款款異域美食對(duì)味蕾蕾的極致誘惑；夜夜幕降臨，8900㎡的“嘉禾影院”、、6200㎡“鉑金五星夜總會(huì)””閃亮登場(chǎng)，是““月光經(jīng)濟(jì)”的潮潮流圣地。26ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)建筑形態(tài)意向27ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)建筑形態(tài)意向28ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)建筑形態(tài)意向29ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)建筑形態(tài)意向30ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)建筑形態(tài)意向31ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)建筑形態(tài)意向32ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)建筑形態(tài)意向33ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)精致飲食休閑娛娛樂(lè)34ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位主題文化廣場(chǎng)婚慶廣場(chǎng)婚紗紗時(shí)尚專區(qū)主要功能為依托歐歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)，提提供休閑場(chǎng)地，利利用其廣場(chǎng)特點(diǎn)，，可以舉辦一些大大型舞會(huì)，可以舉舉行特色西式婚禮禮，提供大型演出出需要場(chǎng)地，是都都市shoppingmall主要的對(duì)外宣傳場(chǎng)場(chǎng)地，也可以為深深圳以及龍華提供供戶外廣告資源35ProjectUnderstanding市場(chǎng)定位—總體定位文化配套藝術(shù)展覽、迷你電電影院、SOHO藝術(shù)村、主題婚紗紗攝店36規(guī)劃解讀ProjectMainIdeas37總平面規(guī)劃及效果果意向38ProjectUnderstanding規(guī)劃解讀–總評(píng)面規(guī)劃及效果果意向總平面規(guī)劃示意Discover生態(tài)社區(qū)都市shoppingmall歐洲建筑商業(yè)區(qū)39ProjectUnderstanding規(guī)劃解讀–總評(píng)面規(guī)劃及效果果意向總平面規(guī)劃細(xì)分示示意占地容積率格局分布Discover生態(tài)社區(qū)605662.86棟15個(gè)單元30層住宅1棟3個(gè)單元17層住宅2層商業(yè)裙樓商業(yè)街都市shoppingmall638754.87層大型購(gòu)物廣場(chǎng)5層主題文化廣場(chǎng)25層寫(xiě)字樓+18層副樓2棟25層酒店式公寓+1棟18層酒店式公寓25層精品星級(jí)酒店2層商業(yè)步行街歐洲建筑商業(yè)區(qū)186384.552層歐洲特色步行街區(qū)、婚紗休閑專區(qū)2棟25層臨街寫(xiě)字樓40ProjectUnderstanding規(guī)劃解讀–總評(píng)面規(guī)劃及效果果意向41ProjectUnderstanding規(guī)劃解讀讀–總評(píng)面規(guī)規(guī)劃及效效果意向向42ProjectUnderstanding規(guī)劃解讀讀–總評(píng)面規(guī)規(guī)劃及效效果意向向街心水道道騎樓示示意43街區(qū)道路路公共綠綠化景觀觀圖片ProjectUnderstanding規(guī)劃解讀讀–總評(píng)面規(guī)規(guī)劃及效效果意向向44街區(qū)道路路公共綠綠化景觀觀圖片ProjectUnderstanding規(guī)劃解讀讀–總評(píng)面規(guī)規(guī)劃及效效果意向向45立體