《物業(yè)管理概論》項目7 物業(yè)租賃管理

項目7物業(yè)租賃管理知識目標通過對本項目的學習，了解物業(yè)租賃的形式；掌握談判與簽約的技巧；熟悉物業(yè)租賃合同的構(gòu)成。下一頁項目7物業(yè)租賃管理技能目標１.能夠?qū)⑽飿I(yè)租賃的談判技巧運用于實際工作中。２.能夠獨立地完成與客戶合同的簽訂，并能夠按相關程序處理終止的租賃合同。３.了解承租人應承擔的損失責任。下一頁上一頁項目7物業(yè)租賃管理任務７-１物業(yè)租賃基本知識任務７-２物業(yè)租賃的談判與簽約任務７-３物業(yè)租賃合同下一頁上一頁任務７-１物業(yè)租賃基本知識一、物業(yè)租賃的定義物業(yè)租賃是指物業(yè)所有權(quán)人或代理人（如物業(yè)服務企業(yè)）作為出租人，將物業(yè)使用權(quán)出讓給作為物業(yè)消費者的承租人，并向承租人定期收取一定金額的資金，從而使物業(yè)的價值得以實現(xiàn)的一種經(jīng)營行為。出租不僅包括將房屋讓與承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。返回下一頁任務７-１物業(yè)租賃基本知識二、物業(yè)租賃的形式（１）根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)不同，可分為公房租賃和私房租賃，也可分為保障性、福利性租賃和市場性租賃。公房租賃又可分為房管部門管的直管公房租賃和企事業(yè)單位自管的系統(tǒng)公房租賃。（２）根據(jù)租賃房屋的用途不同，可分為住宅用房、辦公用房、商業(yè)用房和生產(chǎn)用房等，其中租賃最常見的為住宅租賃，商業(yè)用房和辦公用房租賃也隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展日益增多。（３）按照房屋的租賃期限不同，可分為定期租賃、不定期租賃和階段式租賃。（４）按照租金的計算和支付方式不同，可以分為毛租、純租約以及百分比租約。返回下一頁上一頁任務７-１物業(yè)租賃基本知識三、物業(yè)租賃的原則（１）竭力為租賃雙方服務。（２）維護租賃房屋。（３）提高經(jīng)濟效益。（４）保證租賃關系正?；＃ǎ担┏浞职l(fā)揮房屋效用。返回上一頁任務７-２物業(yè)租賃的談判與簽約一、引導客戶經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理人員在向潛在的租戶展示、推銷物業(yè)時，這些潛在的租戶往往還有些猶豫，這時候若能及時加以引導，消除租客顧慮，并盡可能用大眾化語言回答租客的提問，往往能獲得成功。返回下一頁任務７-２物業(yè)租賃的談判與簽約二、選擇租戶（一）租戶資格的審查每個前來咨詢或參觀物業(yè)的潛在客戶都要填寫一份來客登記表，一張設計完善、針對性強的申請表能向物業(yè)管理者提供許多有用的信息。因此，任何有意向的客戶，不管是租用住宅、辦公樓、商場或工業(yè)物業(yè)都應該填寫租賃申請表。這種申請表的內(nèi)容隨著客戶的性質(zhì)及業(yè)主的要求不同而不同。但是，不管內(nèi)容如何不同，在一些主要方面，例如對客戶的身份、租賃歷史以及財務狀況的了解應該是一致的。返回下一頁上一頁任務７-２物業(yè)租賃的談判與簽約（二）資料評估身份認證租賃歷史財務狀況返回下一頁上一頁任務７-２物業(yè)租賃的談判與簽約三、談判與協(xié)商控制簽約進程利用經(jīng)紀人進行談判談判妥協(xié)租價與折扣的談判免租的談判擴租權(quán)的談判限制競爭租戶條款的談判返回下一頁上一頁任務７-２物業(yè)租賃的談判與簽約四、簽約與租賃登記１.簽約當達成出租／承租意向時，就可由出租人、承租人分別與物業(yè)服務企業(yè)簽訂確認書。隨后，租賃雙方簽訂房屋租賃合同。返回下一頁上一頁任務７-２物業(yè)租賃的談判與簽約２.租賃登記根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋租賃需登記備案。返回上一頁任務７-３物業(yè)租賃合同一、物業(yè)租賃合同的構(gòu)成簽約雙方的法定簽名租賃當事人的基本情況租賃標的物的基本情況租賃物業(yè)的用途租賃期限租金支付方式租賃物業(yè)的維修違約責任爭議的解決方式當事人約定的其他事項返回下一頁任務７-３物業(yè)租賃合同二、物業(yè)租賃合同示范文本合同示范文本是指由一定機關事先擬訂的對當事人訂立相關合同起示范作用的合同文本。此類合同文本中的有些內(nèi)容（通常指通用條款）是擬訂好的，有些內(nèi)容（通常指專用條款）是沒有擬定、需要當事人雙方協(xié)商一致填寫的。合同示范文本只供當事人訂立合同時參考使用，國家鼓勵參照相關合同示范文本簽訂合同。返回下一頁上一頁任務７-３物業(yè)租賃合同三、物業(yè)租賃合同的終止１.自然終止（１）租賃合同到期，租賃合同的期限屆滿。承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿日３個月前提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。（２）符合法律規(guī)定和合同約定可以解除合同條款的。（３）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。因上述原因終止租賃合同，使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的外，應當由責任方負責賠償。返回下一頁上一頁任務７-３物業(yè)租賃合同２.人為終止出現(xiàn)下列情形時，出租人有權(quán)終止合同，造成的損失由承租人承擔：（１）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的。（２）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的。（３）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的。（４）無正當理由，拖欠房租６個月以上的。返回下一頁上一頁任務７-３物業(yè)租賃合同（５）公有住宅用房無正當