房地產(chǎn)現(xiàn)場管理

房地產(chǎn)公司的老總會戴上安全帽上工地，是特定時期的現(xiàn)象，盡管發(fā)展商的定位應(yīng)該是投資而非建筑。該講強調(diào)運用管理的職能（計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制）去促進技術(shù)管理工作的開展，為項目整體工程安排提供高效的操作指南。第1操作環(huán)節(jié)：：總說明為強化投資風(fēng)險險的約束機制制，規(guī)范科學(xué)學(xué)地管理好該該項目，使公公司取得應(yīng)有有的社會效益益、環(huán)境效益益、經(jīng)濟效益益，擬針對項項目及現(xiàn)場情情況，制定實實施本方案。為明確責(zé)任主體體，提出現(xiàn)場場指揮部任務(wù)務(wù)要求；防止戰(zhàn)線拖長、效效益低、浪費費大，提出監(jiān)監(jiān)控方案；針對實施項目現(xiàn)現(xiàn)場管理有關(guān)關(guān)的設(shè)計、方方案優(yōu)化、資資源利用，工工程承包、施施工管理、材材料供應(yīng)、設(shè)設(shè)備訂貨、資資金保障予以以一些規(guī)定。把把項目現(xiàn)場管管理全過程、全全部目標、全全部活動都納納入計劃軌道道，使項目各各項工作可預(yù)預(yù)見、可預(yù)控控。第2操作環(huán)節(jié)：：現(xiàn)場指揮任任務(wù)要求運用管理的職能能（計劃、組組織、指揮、協(xié)協(xié)調(diào)、控制）去去促進技術(shù)管管理工作的開開展。合格的的工作主體、精精干高效。（一）負責(zé)項目目實施過程中中有關(guān)方面的的綜合協(xié)調(diào)工工作，委命現(xiàn)現(xiàn)場主持事務(wù)務(wù)的責(zé)任者，有有關(guān)專業(yè)（結(jié)結(jié)構(gòu)、測量、材材料、給排水水、綠化、電電氣等）的監(jiān)監(jiān)理人員（有有專業(yè)技術(shù)、經(jīng)經(jīng)驗豐富、管管理能力強、誠誠信主動承擔擔責(zé)任；有成成熟而客觀的的判斷能力，隨隨時處理可能能發(fā)生的事情情）應(yīng)及時組組織到位。（二）據(jù)公司決決策的總進度度計劃，制定定所要達到的的現(xiàn)場管理的的總目標、階階段目標，分分解目標對事事務(wù)作安排。對對資源進行優(yōu)優(yōu)化配置，使使各項工作都都納入計劃軌軌道，可預(yù)見見、可預(yù)控。（三）規(guī)定職責(zé)責(zé)范圍和協(xié)作作關(guān)系。按工工程進度要求求和具體實際際情況，分專專業(yè)編制可具具體操作的業(yè)業(yè)務(wù)文件，制制定監(jiān)理工作作運行制度。（四）審核并簽簽署工程開工工、停工、復(fù)復(fù)工令，督促促計劃工作的的實施，依據(jù)據(jù)實際進度、對對工程款支付付申請進行簽簽證。（五）拿出處理理重大質(zhì)量事事故、責(zé)任事事故、安全事事故的意見。（六）處理合同同履行過程中中的重大爭議議與糾紛，組組織處理重大大索賠，協(xié)助助財務(wù)等部門門搞好工程預(yù)預(yù)算、結(jié)算。第3操作環(huán)節(jié)：：工程管理規(guī)規(guī)定貫徹建筑法及有有關(guān)的規(guī)定條條件，依章法法辦事。（一）有關(guān)承包包素質(zhì)的規(guī)定定工程由承包商完完成（按工程程條件、技術(shù)術(shù)規(guī)范、圖紙紙、工程量清清單和修改書書要求，承擔擔實施全部工工程的施工建建成和修復(fù)缺缺陷工作），承承包售貨員的的素質(zhì)是一切切控制的基礎(chǔ)礎(chǔ)。1、預(yù)審所提供供的資料材料料（企業(yè)營業(yè)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)質(zhì)證書；企業(yè)業(yè)簡歷；自有有資金情況；；全員職工數(shù)數(shù)；包括技術(shù)術(shù)人員、技術(shù)術(shù)工人數(shù)量及及平均技術(shù)等等級等；企業(yè)業(yè)自有主要施施工機械設(shè)備備一覽表；近近三年承建的的主要工程及及質(zhì)量情況；；現(xiàn)有主要施施工任務(wù)、包包括在建和尚尚未開工工程程一覽表）。2、承包商通過過評標、決標標選定。據(jù)本本項目特點制制定評標、決決標規(guī)定。本本著保護競爭爭，維護招標標工作的公正正、公平、嚴嚴肅性公開進進行，以利提提高企管水平平，走捷徑拓拓展工作領(lǐng)域域。（1）技術(shù)標書書部分，主要要對施工組織織設(shè)計（含施施工方案）進進行綜合評定定，整個方案案有一定的深深度，對施工工有指導(dǎo)性。a、有滿足本工工程技術(shù)文件件要求的施工工工藝符合技技術(shù)標準，能能抓住本工程程的特點、難難點、重點。b、合理的施工工程序，平面面布置合理、勞勞動力、機具具、材料組織織合理，“三新”采用能結(jié)合合實際、管理理措施得力，確確保工期、安安全、質(zhì)量。c、配備強有力力的領(lǐng)導(dǎo)班子子，工程管理理體系、質(zhì)安安體系完整。(2)商務(wù)標書書部分。主要要對標書所附附合同內(nèi)容進進行評議和報報價書進行分分析比較。a、所附合同草草案內(nèi)容，滿滿足招標文件件的各項要求求。b、報價書不得得有漏項。3、承包商義務(wù)務(wù)(1)按合同規(guī)規(guī)定的完工期期限、質(zhì)量要要求完成合同同范圍內(nèi)的各各項工程。(2)對現(xiàn)場的的安全和照管管負責(zé)。(3)執(zhí)行監(jiān)理理工程師發(fā)布布的指令。(4)對現(xiàn)場負負責(zé)清理，文文明施工。(5)提供履約約擔保。(6)提交進度度計劃和現(xiàn)金金流通量的估估標。(7)保護提供供的座標點和和水準點等。(8)承包商人人員、設(shè)備等等保險。(9)保障與工工程有關(guān)的人人免受人身或或財產(chǎn)損害。(10)遵守工工程所在地的的一切法律法法規(guī)。（二）合同轉(zhuǎn)包包與分包規(guī)定定1、合同不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。禁防工工程被肢解、賤賤價承接、掛掛靠，合同簽簽約實施有序序、廉潔、高高效。2、工程專業(yè)性性技術(shù)強的可可分包，但須須監(jiān)理工程師師提供意見經(jīng)經(jīng)決策組織同同意。（三）有關(guān)施工工現(xiàn)場的材料料、工程設(shè)備備和工藝的規(guī)規(guī)定1、監(jiān)理工程師師可隨時進入入施工現(xiàn)場。2、一切材料供供應(yīng)，工程設(shè)設(shè)備訂貨和工工藝均應(yīng)達到到合同中規(guī)定定的相應(yīng)口級級、并符合專專業(yè)監(jiān)理師批批示的規(guī)范標標準要求。3、承包商應(yīng)隨隨時接受檢驗驗。如果商定定的時間和地地點供檢驗的的材料七設(shè)備備本準備好，或或者確定不合合規(guī)定的，監(jiān)監(jiān)理師可以拒拒用這些材料料和設(shè)備。（四）有關(guān)施工工過程中質(zhì)量量規(guī)定1、承包商嚴格格按合同進行行施工、竣工工，并修補缺缺陷，在涉及及該項工程的的任何事項上上無論這些在在全同中是否否寫明都要遵遵守監(jiān)理師的的指示。2、未經(jīng)監(jiān)理師師批準、工程程任何部分均均不得覆蓋或或使其無法查查看，已作好好檢查準備，監(jiān)監(jiān)理師得到通通知應(yīng)參加檢檢查，且不得得拖延。對覆覆蓋后才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，監(jiān)理理師可隨時發(fā)發(fā)出指示移去去工程的任何何覆蓋物或在在其內(nèi)穿孔，并并在檢查后恢恢復(fù)原狀，使使之完好。3、由于承包商商違約引起的的原因，或者者不合理施工工或工程不安安全，監(jiān)理師師有權(quán)反指令令暫停工或返返工，并在停停工返工期間間要對工程進進行必要的保保護和安全保保障。4、別墅工程不不得在主體完完成之前插入入裝修。（五）有關(guān)工程程進度管理的的規(guī)定1、承包商應(yīng)提提交工程進度度計劃（1）一旦合同同簽訂，承包包商應(yīng)再提交交一個相對準準確，最新修修訂過的進度度計劃（并附附兩份清單，一一份承包人設(shè)設(shè)備的主要項項目清單；一一份勞務(wù)組織織職員以及合合同期內(nèi)各種種開支預(yù)測清清單）。（2）在工程計計劃的實施中中承包商應(yīng)在在不斷進行實實際進度值與與計劃值比較較，按期對工工程進度計劃劃進行修訂，并并弟交定期報報告。2、進度計劃管管理規(guī)定（1）監(jiān)理師據(jù)據(jù)現(xiàn)場具體情情況與承包商商所做的開工工準備工作選選擇合適的時時機發(fā)出開工工通知，竣工工時間從開工工日期（應(yīng)有有承包商簽收收的回執(zhí)備案案）算起。（2）監(jiān)理工程程師根據(jù)全同同規(guī)定，工程程實際情況審審查承包商提提交的工程進進度計劃的以以下幾方面內(nèi)內(nèi)容，以便提提供建設(shè)性意意見。a、按合同工期期完成工程的的實施程序、施施工部署、任任務(wù)劃分。b、網(wǎng)絡(luò)計計劃周密程度度，確保主導(dǎo)導(dǎo)工序按時完完成的施工方方法、技術(shù)手手段、組織手手段。c、施工各階段段的材料、機機械及人工投投人情況、平平面布置。d、工程費用流流動計劃3、有關(guān)延期等等工期核算規(guī)規(guī)定由于承包商以外外的原因造成成施工期延長長，監(jiān)理師可可據(jù)實批準延延期，依據(jù)開開工令、合同同工期、延期期等核算竣工工日期，并作作為兌現(xiàn)合同同、結(jié)算工程程款的依據(jù)。（六）施工安安全與防火1、貫徹執(zhí)行國國務(wù)院及各部部門頒發(fā)的安安全規(guī)程、生生產(chǎn)條例和規(guī)規(guī)定。2、必須有十分分明確的各級級領(lǐng)導(dǎo)和各職職能部門安全全生產(chǎn)的責(zé)枉枉，遵守本地地區(qū)、本單位位的安全生產(chǎn)產(chǎn)責(zé)任制。3、無條件做好好“計劃、布置置、檢查、總總結(jié)、評比”安全工作，各各種長鳴。第4操作環(huán)節(jié)：：形成監(jiān)控方方案（－）質(zhì)量控制制落實保證質(zhì)量的的各種措施，預(yù)預(yù)測避免可能能發(fā)生的質(zhì)量量事故。1、所在單位工工程的分部、分分項均按優(yōu)質(zhì)質(zhì)工程進行驗驗收、鑒定（評評定），必須須全部達到合合格標準（消消除不合格工工程及無法修修復(fù)的返工工工程），多創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)良工程。2、推行樣板制制、先按標準準、規(guī)范、規(guī)規(guī)程施工達化化做出結(jié)構(gòu)裝裝飾工程樣板板（如樣板墻墻、樣板問、樣樣板結(jié)構(gòu)），經(jīng)經(jīng)認定后作為為操作和質(zhì)量量驗收的標準準，達不到樣樣板標準的不不予驗收。3、保證操作質(zhì)質(zhì)量，貫徹“三檢”制、推行定定崗操作。主主體結(jié)構(gòu)、高高級裝飾設(shè)備備安裝等關(guān)鍵工種種的操作人員員持證上崗。4、跟蹤隱檢（施施工中）、預(yù)預(yù)檢（施工前前）、結(jié)構(gòu)（交交工、竣工）驗驗收。（1）隱檢。要要對部分分項項工程的各道道工序進行檢檢查，堅持“三不放過”，做好隱蔽蔽記錄并歸檔檔保存。a、地基與基礎(chǔ)礎(chǔ)工程：對于于一般基礎(chǔ)，檢檢查槽底地質(zhì)質(zhì)、標高、尺尺寸、基礎(chǔ)斷斷面尺寸；樁樁基礎(chǔ)檢查試試樁、打樁記記錄。b、鋼筋工程：：檢查鋼筋品品種、位置、形形狀、現(xiàn)格、數(shù)數(shù)量、接頭位位置、搭接長長度預(yù)埋件以以及除銹、代代用變更情況況等。C、焊接：檢查查焊條品種、焊焊口規(guī)格、焊焊焰長度，焊焊焰外觀和焊焊接質(zhì)量等。d、防水工程：：檢查屋面、地地下室和水中中結(jié)構(gòu)的防水水材料層數(shù)，做做法和質(zhì)量情情況、防水的的質(zhì)量情況。e、給排水管道道檢查位置、標標高、坡度、試試壓、閉水試試驗防銹、防防聞及預(yù)埋件件情況。ff、暗配電氣氣線路：檢查查位置、現(xiàn)格格、標高、奇奇度、防腐接接頭等，對于于電纜還要進進行耐壓絕緣緣試驗、對于于地線、避雷雷針等，還要要進行電阻試試驗等。g、施工隊現(xiàn)場場所用的砂漿漿和混凝土都都必須按規(guī)定定取樣（或試試配），進行行強度試驗。（2）預(yù)檢，確確定下道工序序的質(zhì)量而預(yù)預(yù)先對本項目目作檢查。a、對原材料、半半成品、成品品、構(gòu)件等進進場前進行試試檢驗。b、建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的定位位線及引進標標高。c、建筑物基礎(chǔ)礎(chǔ)放線及標高高。d、建筑物軸線線及灰線。e、各樓層放線線及皮數(shù)桿。f、模板的尺寸寸、標高、支支撐及預(yù)埋件件等。g、預(yù)制構(gòu)件及及其安裝情況況。h、主要外管線線溝道的走向向，化糞池、檢檢查井的位置置以及標高、坡坡度等。i、電氣工程的的變電、配電電位置、高低低壓進出品方方向，電纜溝溝位置、標高高、尺寸、送送電方向等。j、設(shè)備基礎(chǔ)的的位置、標高高、尺寸、預(yù)預(yù)留孔洞、預(yù)預(yù)埋件等。（3）結(jié)構(gòu)驗收收，裝修前過過行一次全面面檢查和評定定，免留結(jié)構(gòu)構(gòu)質(zhì)量隱患、排排除裝修障礙礙，主要包括括外觀檢查和和內(nèi)業(yè)資料檢檢查。a、外觀檢檢查主要檢查查結(jié)構(gòu)施工質(zhì)質(zhì)量是否符合合質(zhì)量標準和和設(shè)計要求。磚磚混結(jié)構(gòu)的組組砌方法、圈圈梁構(gòu)造柱斷斷面尺寸，樓樓梯及構(gòu)件的的焊接質(zhì)量、混混凝土質(zhì)量；；框架結(jié)構(gòu)要要重點檢查節(jié)節(jié)點做法和質(zhì)質(zhì)量。b、資料檢查主主要包括：各各種原材料試試驗記錄、土土建施工試驗驗記錄、構(gòu)配配件出廠證明明、隱檢、預(yù)預(yù)檢記錄等四四大項直接影影響結(jié)構(gòu)工程程的項目；同同時對施工過過程的有關(guān)記記錄和如分部部分項工程質(zhì)質(zhì)量評定記錄錄、土建施工工記錄雙及設(shè)設(shè)計變更招待待情況等。（4）質(zhì)檢方法法、手段、技技術(shù)資料、成成品保護要求求。a、質(zhì)檢方方法：全數(shù)與與抽數(shù)相結(jié)合合。b、質(zhì)檢手手段：目測（看看、摸、敲、照照）和實測（靠靠、吊、量、套套）并用。c、技術(shù)資資料整理歸檔檔，保證準確確、真實、齊齊全。d、成品保保護要提請重重視實施“護”（提前保護護）、“包”（包裹防污污染）、“蓋”（表面覆蓋蓋）、“封”（局部封閉閉、防損和污污染）。5、制度控制a、圖紙的熟悉悉、審查和管管理制度。b、技術(shù)交底制制度。c、施工組織設(shè)設(shè)計制度。d、材料檢查和和驗收制度。e、工程質(zhì)量檢檢查和試驗制制度。f、工程技術(shù)檔檔案制度。g、技術(shù)責(zé)任制制度。h、技術(shù)復(fù)核與與審批制度。（2）建立實施施質(zhì)量日記、現(xiàn)現(xiàn)場質(zhì)量協(xié)調(diào)調(diào)會、質(zhì)量匯匯報會等制度度。（二）工期控制制目標明確，現(xiàn)狀狀清楚，對策策具體，措施施落實，及時時檢查總結(jié)。1、完善以事先先為主的工作作體系，階段段性地檢查實實際進度與計計劃的判別并并分析找出原原因，糾正偏偏差。2、尋找各階段段計劃進度控控制點，看網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)計劃中主主導(dǎo)工序完成成情況，對有有關(guān)進度及計計量，召開進進度協(xié)調(diào)會。3、有確保主導(dǎo)導(dǎo)工序不突破破工期的對策策措施（包括括組織、經(jīng)濟濟、技術(shù)、合合同等），階階段性工期被被突破后督促促承包商建立立新的平衡（有有補救措施，調(diào)調(diào)整其他計劃劃的可能）。（三）投資控制制1、在施工過程程中及時答復(fù)復(fù)施工單位提提出的問題及及配合要求，主主動協(xié)調(diào)好各各方面關(guān)系，預(yù)預(yù)測工程風(fēng)險險及可能發(fā)生生索賠的誘因因，制定防范范性對策，避避免和養(yǎng)活索索賠事件發(fā)生生。2、按合同規(guī)定定條件和要求求，監(jiān)督實施施事前的各項項準備工作，以以免索賠，及及時對已完成成工程進行計計量驗收，及及時向?qū)Ψ街еЦ哆M度款，避避免違約。3、分析設(shè)計圖圖紙、施工方方案，標底價價，合同（工工程量核算、定定額取費、材材差價格構(gòu)成成因素）等，明明確工程費用用最容易突破破的部分或環(huán)環(huán)節(jié)即投資控控制重點。4、對工程設(shè)計計變更，現(xiàn)場場稚、技術(shù)措措施、材料涉涉及到經(jīng)費的的稚要嚴格把把關(guān)。5、根據(jù)功能、檔檔次、貨源等等合理準確地地反映主材、設(shè)設(shè)備費用，避避免以劣充優(yōu)優(yōu)和結(jié)算價格格難以取定而而扯皮等問題題。第5操作環(huán)節(jié)：：安全與質(zhì)量量管理一、安全生產(chǎn)管管理制度（一）項目經(jīng)理理部建立貧富富保證體系，落落實安全生產(chǎn)產(chǎn)崗位素質(zhì)制制。（二）安全員對對工人進行現(xiàn)現(xiàn)場安全教育育，分項工程程施工前由技技術(shù)員對施工工員進行安全全技術(shù)交底。（三）進入施工工現(xiàn)場必須戴戴安全帽，不不準穿拖鞋上上班，高空作作業(yè)必須系安安全帶。（四）遵守安全全操作規(guī)程，嚴嚴禁聲音指揮揮，違章作業(yè)業(yè)，違反勞動動紀律。（五）所有人員員嚴禁乘坐貨貨用電梯，嚴嚴禁在危險地地點站立、坐坐臥、休息。（六）施工現(xiàn)場場的安全防護護設(shè)施、警示示、批示樗牌牌未經(jīng)批準不不得搬動、拆拆