房地產(chǎn)新知識精華

房產(chǎn)新知識精華（5）一、長沙浮出娛娛樂地產(chǎn)二、都都市住宅設(shè)計計流行趨勢三三、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)要“修身養(yǎng)性”

四、“全現(xiàn)房銷售”猜想五、天天津出現(xiàn)全國國首個雙語社社區(qū)六、談?wù)務(wù)勄盃I銷七、環(huán)環(huán)境神韻源于于生活體驗一一、長沙浮出出娛樂地產(chǎn)在娛樂業(yè)高度發(fā)發(fā)達的湖南長長沙，一批以以娛樂為主題題和靈魂，滲滲透酒吧、休休閑、觀光等等色彩的地產(chǎn)產(chǎn)項目正在城城市中心舊城城競相角逐。日日前，天辰·騰達商務(wù)大大廈在長沙蔡蔡鍔南路黃金金地段浮出水水面，其剛健健的造型、亮亮麗的立面令令人耳目一新新，引來各方方關(guān)注。１、娛娛樂地產(chǎn)實乃乃身不由己其其實，這只是是長沙娛樂地地產(chǎn)興起的一一個縮影。近近年來，由于于娛樂產(chǎn)業(yè)熱熱情高漲，長長沙解放西路路地段“酒吧一條街”的相對飽和和，各類娛樂樂機構(gòu)便已順順理成章，開開始向蔡鍔南南路兩廂蔓延延和拓展。據(jù)據(jù)了解，天辰辰·騰達商務(wù)大大廈剛一成型型，就被一些些成長型企業(yè)業(yè)看好，競相相要求進駐，同同時更有眾多多酒吧、休閑閑、美容、ＳＳＰＡ等機構(gòu)構(gòu)的經(jīng)營商蜂蜂擁而至。目目前，一共七七層的該大廈廈已被搶購六六層，最后一一層也被三家家企業(yè)一致相相中。天辰·騰達商務(wù)大大廈營銷總監(jiān)監(jiān)劉峰戲言：：“盡管我們這這個項目定位位于商務(wù)，但但現(xiàn)在似乎已已經(jīng)有些身不不由己，因為為娛樂的成分分已經(jīng)勝過了了商務(wù)。”

據(jù)記者觀察察，在長沙蔡蔡鍔南路兩廂廂，人氣之鼎鼎盛、娛樂氛氛圍之濃厚已已今非昔比，酒酒吧、休閑、餐餐飲、美容等等機構(gòu)更是舉舉目可見。即即便是在新近近亮相的天辰辰·騰達商務(wù)大大廈一層，一一家名為“交叉點”的大型酒吧吧也將擇日開開業(yè)。而與天天辰·騰達商務(wù)大大廈相鄰的明明景公寓、添添景閣等項目目，似乎也呈呈現(xiàn)出同樣的的娛樂地產(chǎn)傾傾向。２、人人文積淀成就就城市之心事事實上，解放放西路、蔡鍔鍔南路、坡子子街等傳統(tǒng)城城市核心區(qū)，既既有商業(yè)的繁繁華，又有人人文的積淀，夾夾雜著傳統(tǒng)和和時尚。只是是近年來，隨隨著坡子街民民俗風情小吃吃商業(yè)街拆遷遷的啟動，長長沙市以此為為中心，周邊邊的舊城改造造如火如荼起起來。人民西西路直接拉通通與湘江大道道相接，與之之平行的解放放西路和與之之交錯的蔡鍔鍔南路地產(chǎn)項項目也是紛紛紛進駐。平和和堂、沃爾瑪瑪?shù)却笮蜕虉鰣龀?，金色色年華等娛樂樂無極限，與與火宮殿、楊楊裕興等名食食老字號，共共同在這塊寶寶地上競得光光輝。專家指指出，一個成成長中的城市市必然有雙重重的生長點，即即財富生長點點和人氣生長長點。就后者者而言，其地地域上的根據(jù)據(jù)地就構(gòu)成了了城市之心。城城市之心也許許只是一座建建筑、一個街街區(qū)，甚至可可能只是破舊舊街區(qū)中的一一段。但正是是因為它的存存在，整個城城市像是裝上上了一臺蓬勃勃向上的發(fā)動動機，混雜在在繁華商業(yè)中中的精神生活活便有了迷人人的氣質(zhì)和新新生。于是，娛娛樂地產(chǎn)在這這種新與舊的的更迭中尋求求到自己的契契機和舞臺，娛娛樂產(chǎn)業(yè)也就就在某種程度度上充當了一一個“急先鋒”的角色。３、趨趨勢定位接近近旅游地產(chǎn)劉劉峰認為，城城市之心是一一個城市的象象征，是一個個城市最為活活躍的原點，酒酒吧、會所、喧喧嘩只是它的的表象，而繁繁榮、活力與與向上才是它它的內(nèi)在。因因此，娛樂地地產(chǎn)在成就自自己的同時，也也擴張了城市市之心。他分分析說，娛樂樂產(chǎn)業(yè)的勃興興，大力推進進了地產(chǎn)的進進程，也正因因如此，地產(chǎn)產(chǎn)項目也隨之之融進了某種種娛樂的因子子。他認為，娛娛樂地產(chǎn)并非非地產(chǎn)營銷的的“娛樂化”，而是地產(chǎn)產(chǎn)項目的“主題化”。地產(chǎn)項目目在某種意義義上契合了娛娛樂產(chǎn)業(yè)的需需求，清醒地地、自覺地尋尋求“娛樂化”的定位，這這一趨勢更接接近于旅游地地產(chǎn)。由于舊舊城改造的加加速、娛樂地地產(chǎn)的崛起，城城市核心區(qū)確確實逐步彰顯顯出了一種傳傳統(tǒng)與現(xiàn)代交交融的“混血”氣息。如果果說坡子街民民俗風情小吃吃商業(yè)街只是是以明清風格格的仿古建筑筑再現(xiàn)長沙傳傳統(tǒng)繁華的話話，那么天辰辰·騰達商務(wù)大大廈直面上萬萬平米的天心心閣綠化廣場場則是現(xiàn)代追追求與人文歷歷史的融合。毋毋庸置疑，在在歷史和文化化的傳統(tǒng)上不不斷塑造和美美化自己，才才會具有真正正的魅力。同同樣城市在發(fā)發(fā)展創(chuàng)新中，仍仍應(yīng)保持它所所固有的旅游游文化特色。這這種特色的形形成，很大程程度上依賴一一種歷史的積積淀和文化的的凝結(jié)。業(yè)界界認為，娛樂樂地產(chǎn)的初露露端倪，為城城市之心的強強勁發(fā)展將注注入新的活力力，同時也將將塑造一種張張揚而嫵媚的的現(xiàn)代旅游城城市氣質(zhì)。二二、都市住宅宅設(shè)計流行趨趨勢１、人性化設(shè)計計人們已不再再滿足于一般般意義上的居居住概念，而而更注重在設(shè)設(shè)計中注入人人性關(guān)懷的內(nèi)內(nèi)容。無論是是住宅樓的外外觀設(shè)計還是是內(nèi)部格局，都都呈現(xiàn)出新的的設(shè)計趨勢。外外立面日趨簡簡潔。外立面面上已少見曾曾流行一時的的繁瑣的歐式式符號，取而而代之的是簡簡潔明快的裝裝飾色塊及裝裝飾構(gòu)件。窗窗的開面愈見見增大，而大大又低的窗臺臺設(shè)計，則拉拉近了人與自自然的距離；；全玻璃陽臺臺代替了傳統(tǒng)統(tǒng)的水泥陽臺臺，充滿了時時代氣息。一一些新盤注重重想象空間的的再創(chuàng)造，圓圓虎鏤空、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角、嫁接等等手法的應(yīng)用用，使藝術(shù)與與生活緊密結(jié)結(jié)合。室內(nèi)布布局注重實用用。儲藏室、步步入式更衣室室被普遍引進進普通住宅；；有的住宅已已開始向立體體分割方向發(fā)發(fā)展，利用空空間設(shè)計的不不同高差隔出出不同的功能能區(qū)域，大大大提高空間的的利用率。如如虹橋路上的的嘉利豪園的的復式房型，可可同時享有一一個２．４米米高的夾層，即即買二層得三三層，夾層可可用作工作室室、視聽室等等?？蛷d的挑挑高為４．８８米，有空中中別墅的感覺覺，既豪華又又實惠。橫廳廳設(shè)計開始替替代直廳。以以往一般的住住宅樓多為南南北直廳布置置?，F(xiàn)在開始始出現(xiàn)客廳和和餐廳或書房房均在南面的的橫廳設(shè)計，甚甚至出現(xiàn)了諸諸如春天花園園８．４米寬寬的大面積落落地玻璃窗，日日照、通風空空前良好、視視覺感受非比比尋常。準一一梯一戶。清清靜、私密的的一梯一戶是是居住者所向向往的。如今今設(shè)計已開始始盡量向此目目的靠攏。有有的開發(fā)商在在一梯二戶的的小高層中安安裝東、西兩兩邊都能開門門的電梯，造造成一梯一戶戶的感覺。電電梯大堂賓館館化。樓宇入入口的電梯廳廳設(shè)計開始向向酒店大堂靠靠攏，除了藝藝術(shù)掛畫、吊吊燈、壁燈，還還專設(shè)洽談、休休息區(qū)，讓住住戶擁有酒店店式的享受。２２、生態(tài)化設(shè)設(shè)計綠色生態(tài)態(tài)住宅的基點點是從住戶的的切身利益出出發(fā)，有效地地利用自然，回回歸于自然，重重復利用，減減少污染，保保護環(huán)境，具具體涉及以下下幾個方面：：把空氣、陽陽光、綠色引引進每套住宅宅。大窗口可可容納更多的的陽光、空氣氣和綠化景觀觀，可以通過過設(shè)計增加保保溫隔熱手段段或使用防熱熱隔膜玻璃等等措施，把不不必要的熱量量拒之室外；；采用會呼吸吸的綠色建材材，調(diào)節(jié)室內(nèi)內(nèi)溫度和濕度度；太陽能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為熱能已已在住宅中使使用，通過光光的充分利用用來減少電損損耗是一個全全新的課題。綠綠色生態(tài)住宅宅提倡最大化化利用資源和和最小化排廢廢，提倡重復復使用，回收收利用?？梢砸詫嵤┥罾诸?，對對有機、無機機，有害、無無害物質(zhì)分別別再利用以達達到最小排出出和最大化利利用。又如，在在小區(qū)中實施施中水系統(tǒng)，配備循環(huán)水凈化裝置，循環(huán)重復使用再生水資源，收集和利用污水、雨水、流動景觀水改善氣候環(huán)境。從綠化率走向大樹率。前幾年樓盤比拼的是綠化率，它是個數(shù)字概念，好像是越大越好，結(jié)果出現(xiàn)空洞無物的大草坪。實際上，這只能稱之為綠地率，沒有美化環(huán)境?，F(xiàn)在一些小區(qū)開始引進大樹、成樹，有的還特別引進一些百年名貴樹種，并結(jié)合整體園林景觀設(shè)計，使環(huán)境質(zhì)量明顯提升。從高密度到低密度?，F(xiàn)階段的住宅區(qū)在擁有集中綠化、園林、庭院、會所、架空層外，開始出現(xiàn)空中庭院，即每四層設(shè)置一個共享空間。在開敞的空間內(nèi)，植物、花卉相得益彰，園林燈、休閑椅點綴其間，使居住在高層里的住戶不出樓門即直接感受室外的自然景觀和鄰里相親的人情味。３、合理化設(shè)計住宅設(shè)計特別強調(diào)功能增量，面積增加，功能隨之升級。例如：一個簡單的廳可演變?yōu)榭蛷d和餐廳；衛(wèi)生間由老三件洗盆、便盆、浴盆增加為具有淋寓化妝功能，同時又能分區(qū)使用。面積增大，功能提高，舒適度也會相應(yīng)得到提高。住宅設(shè)備配置周全，管道走向合理，住戶獲得較高的舒適和方便程度是居住質(zhì)量提高的重要方面。今后的住宅要全面考慮光、聲和空氣質(zhì)量的綜合條件及相應(yīng)的設(shè)備配置。今后住宅設(shè)計將會充分利用日影分析原理和計算機輔助設(shè)備來改善日照和用地之間的矛盾，有效發(fā)揮土地的綜合利用率。住宅中人可容忍的噪聲為４０～４５ｄＢ，為達到這一目標，加強樓板隔聲疊屋構(gòu)造和面層處理在住宅設(shè)計中將受到更多注意。住宅室內(nèi)污氣和有害氣體排除是住戶關(guān)心的問題，有效排除廚房、衛(wèi)生間污氣，要求住宅風道質(zhì)量過硬。新型、專用的風道系統(tǒng)和接口正逐步研制使用，住宅內(nèi)管道布置不合理影響了住宅品質(zhì)的提高。集中管井是現(xiàn)代住宅的一種成熟作法，屬公共使用的設(shè)備管道設(shè)置在住戶套型之外；解決水平管鋪設(shè)的辦法是設(shè)置管道墻，所有設(shè)備沿管道墻布局，各種水平管在管道墻內(nèi)布置。三、房地產(chǎn)業(yè)要“修身養(yǎng)性”

“修身身養(yǎng)性”從詞面的意意思來解釋，就就是人們加強強自身修養(yǎng)的的一個過程?！靶蕖笔侵附∪晖晟?，而“養(yǎng)”則是補充加加強，二者合合為一體，就就是要在原有有的基礎(chǔ)之上上不斷充實、完完善自己，從從而達到一個個更高的思想想境界。要“修身養(yǎng)性”，就要求開開發(fā)商必須關(guān)關(guān)注那些在過過去一直被視視為細節(jié)的、不不為開發(fā)商和和消費者重視視的、所謂的的不重要環(huán)節(jié)節(jié)。如住宅中中的住宅電氣氣配置水平。我我國房地產(chǎn)市市場開發(fā)幾十十年來，居民民住宅出現(xiàn)的的由于電氣配配置不合格危危及人身安全全的事故甚于于火災(zāi)。統(tǒng)計計數(shù)字表明，因因住宅電氣配配置低下或者者是不合理引引發(fā)的安全事事故達到六成成之多。據(jù)了了解，法國和和中國浴室觸觸電人數(shù)比例例是1?400。為什么家家庭住宅電氣氣配置較低的的問題一直?有引起足夠夠的重視呢？？究其主要原原因還是在于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商缺乏為客客戶著想的長長遠眼光，只只看重眼前利利益，再加上上人們的電氣氣安全意識和和自我保護意意識不強，造造成潛在的安安全隱患；其其次由于長期期以來住房市市場供不應(yīng)求求。在這種情情況下，電氣氣低配置的狀狀況也就無暇暇引起人們的的高度重視。市市場競爭是殘殘酷的，隨著著消費者整體體素質(zhì)的提高高、對商品辨辨別力的增?和消費意識識的成熟，注注重細節(jié)的高高品質(zhì)住宅逐逐漸成為市嘲嘲寵兒”。開發(fā)商在在住宅電氣配配置方面的投投入和整個住住宅建筑投入入相比是很小小的一部分，但但是卻間接反反映出開發(fā)商商的長遠眼光光和品牌意識識。細微之處處見真情。在在保護消費者者安全的同時時，開發(fā)商也也提高了樓盤盤的知名度和和公司品牌的的信譽度，從從而達到雙贏贏的局面。因因此，戒驕戒戒躁，從細微微之處做起——在市場競爭爭環(huán)境下，開開發(fā)商尤其需需要修身養(yǎng)性性。四、“全現(xiàn)房銷銷售”猜想在房地產(chǎn)市場紅紅火的今天，全全現(xiàn)房銷售的的實施，既不不是超前得讓讓市場難以接接受的“半夜雞叫”，也不是滯滯后得“日上高墻”，而是踩準準了樓市發(fā)展展的節(jié)拍，是是一項有利于于樓市發(fā)展的的極好舉措。作作為商品交換換的一種常態(tài)態(tài)，“一手交錢，一一手交貨”本是再尋常常不過的事，但但不知從什么么時候起，我我們的購房者者手中的現(xiàn)款款卻難以當即即“換”來現(xiàn)實的房房子，特別是是在一些樓市市火爆地區(qū)，即即使是期房有有時也得通宵宵達旦地排隊隊才可能買到到。現(xiàn)房難求求固然有市場場供求關(guān)系不不平衡的因素素，也與消費費者購房心切切，怕錯過選選擇“機會”有關(guān)，但由由于需求旺盛盛是開發(fā)商所所樂意看到的的景象，所以以很大程度上上也是一些短短視的開發(fā)商商設(shè)“計”引誘或虛假假造勢所造成成的。眾所周周知，房地產(chǎn)產(chǎn)投訴中，在在相當一部分分是由預(yù)售時時所承諾、約約定的產(chǎn)品，與與最終交付的的實物產(chǎn)品不不相一致所引引發(fā)的；或由由于虛假承諾諾，或由于規(guī)規(guī)劃變更，或或由于廣告、模模型、樓書誤誤導等，以致致使消費者的的心理預(yù)期與與交房的實物物大相徑庭。而而這一切，都都是由于期房房預(yù)售的不確確定性、未知知性所導致的的。而期房預(yù)預(yù)售機制的諸諸多不可預(yù)見見性和未知性性，往往成了了日后矛盾與與糾紛的根源源。國外有實實力的開發(fā)商商均將房子及及環(huán)境造好后后再全現(xiàn)房發(fā)發(fā)售，發(fā)展商商沒有相當?shù)牡馁Y質(zhì)、實力力、融資和資資本運作能力力是難以勝任任的。賣期房房與賣現(xiàn)房相相比，賣現(xiàn)房房對開發(fā)商的的壓力更大，一一是資金壓力力大，賣期房房是用購房者者的錢造房，賣賣現(xiàn)房是開發(fā)發(fā)商掏錢造房房，若資金實實力差，一旦旦資金鏈斷掉掉，那是苦不不堪言；二是是銷售成本高高。因為銷售售周期拉長，資資金成本增高高；三是購房房者選擇性增增加，若是成成品房不讓消消費者看中，就就無法用好辦辦法來吸引買買房人買房。盡盡管如此，現(xiàn)現(xiàn)房銷售畢竟竟是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的方向向和趨勢，對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)而言，全現(xiàn)現(xiàn)房銷售是挑挑戰(zhàn)亦是機遇遇。由于賣期期房矛盾實在在太多，因此此，國內(nèi)一些些有實力、有有遠見的開發(fā)發(fā)企業(yè)出于發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略、贏贏得消費者信信任和樹立品品牌的需要，不不追求短期的的利益，而謀謀長久發(fā)展空空間，開始將將眼光投放到到消費者廣泛泛認同的“全現(xiàn)房銷售”方式上。有有專家把全現(xiàn)現(xiàn)房銷售比做做踩準了“拂曉點”。其意是，在在房地產(chǎn)市場場紅火的今天天，這一舉措措的實施，既既不是超前得得讓市場難以以接受的“半夜雞叫”，也不是滯滯后得“日上高墻”，而是踩準準了樓市發(fā)展展的節(jié)拍，是是一項有利于于樓市發(fā)展的的極好舉措。全全現(xiàn)房銷售所所以踩準了“拂曉點”，因為長期期以來，開發(fā)發(fā)商一直是賣賣期房，購房房者一直是買買“夢想”。其間引發(fā)發(fā)了很多矛盾盾和糾紛，掣掣肘了方方面面面的精力，帶帶來了極大的的麻煩。全現(xiàn)現(xiàn)房銷售所以以踩準了“拂曉點”，還因為在在全國大力提提倡建立誠信信體系的時候候，全現(xiàn)房銷銷售對建立房房地產(chǎn)業(yè)誠信信體系起了至至關(guān)重要的作作用。全現(xiàn)房房銷售，買房房者看到的是是實實在在的的成品，好與與差一目了然然。這樣，開開發(fā)商所制作作的樓書、廣廣告內(nèi)容就來來不得半點虛虛假，營銷人人員的推銷用用詞就得要恰恰如其分，否否則必然是自自搬磚頭自砸砸腳，市場誠誠信度必然會會隨之增強。全全現(xiàn)房銷售是是好事，也是是許多開發(fā)商商有實力和能能力做到的。開開元房產(chǎn)自我我加壓，引領(lǐng)領(lǐng)臺州“全現(xiàn)房銷售”潮流，反映映出一個成熟熟的房地產(chǎn)企企業(yè)對消費者者的負責和對對品牌的維護護。開元集團團總裁陳妙林林表示，“全現(xiàn)房銷售”是開元所要要實現(xiàn)的“誠信地產(chǎn)”品牌戰(zhàn)略的的重要一環(huán)，集集團將在誠信信為本思想的的基調(diào)上，對對企業(yè)現(xiàn)有的的經(jīng)營理念和和運作機制進進行調(diào)整，建建立一整套涵涵蓋項目開發(fā)發(fā)和經(jīng)營全過過程的質(zhì)量保保障體系。這這一體系既包包括建筑產(chǎn)品品質(zhì)量，也包包括客戶服務(wù)務(wù)質(zhì)量，將處處處體現(xiàn)出企企業(yè)誠信的本本色。五、天天津出現(xiàn)全國國首個雙語社社區(qū)全國第一家“泛泛教育”社區(qū)的建設(shè)設(shè)者天津房地地產(chǎn)開發(fā)的龍龍頭企業(yè)泰達達建設(shè)集團日日前與全國著著名的外語類類教育培訓機機構(gòu)北方新東東方教育科技技集團簽約，將將在“泛教育”社區(qū)“天江·格調(diào)空間”沿街位置投投資近5000萬元，興建建一所總面積積超過6000平方米的天天津新東方學學校辦公教學學中心，并將將“天江·格調(diào)空間”定位于全國國首個雙語社社區(qū)。天津泰泰達建設(shè)集團團在多年的開開發(fā)建設(shè)中，一一向體現(xiàn)“人本”關(guān)懷，所開開發(fā)項目均受受到市場熱烈烈追捧，是天天津市家喻戶戶曉的知名企企業(yè)。特別是是于2003年在市中心心區(qū)開發(fā)50萬平方米的“天江·格調(diào)空間”，以“泛教育”社區(qū)理念，不不僅贏得了全全市購房者的的青睞，也深深深吸引了新新東方教育科科技集團。新新東方創(chuàng)始人人、全國青聯(lián)聯(lián)委員、中國國青年企業(yè)家家協(xié)會副會長長俞敏洪告訴訴記者，新東東方是一個短短期培訓機構(gòu)構(gòu)，將資源放放在天津，是是由于看好了了天津的教育育文化氛圍和和天津的發(fā)展展?jié)摿?，選擇擇與泰達建設(shè)設(shè)集團合作，是是由于相同的的理念、相同同的追求和相相同的精神。他他們對在這里里的發(fā)展充滿滿信心。泰達達建設(shè)集團建建設(shè)分公司華華志忠表示：：天津新東方方學校入駐“天江·格調(diào)空間”，對整個社社區(qū)的發(fā)展無無疑是一大利利好。“天江·格調(diào)空間”將成為全國國首個雙語社社區(qū)。所謂雙雙語社區(qū)，即即通過專業(yè)語語言教育機構(gòu)構(gòu)培養(yǎng)整個社社區(qū)的語言環(huán)環(huán)境，提高業(yè)業(yè)主會話能力力。雙語社區(qū)區(qū)將以培養(yǎng)業(yè)業(yè)主與學校之之間的聯(lián)系為為核心，淡化化物業(yè)公司和和開發(fā)公司的的作用，使其其成為獨立運運營的健康循循環(huán)體系。新新東方大廈建建成之后，不不僅會極大方方便社區(qū)業(yè)主主的學習和交交流，而且凡凡是天江·格調(diào)空間的的業(yè)主還可以以全面享受八八折的優(yōu)惠，同同時社區(qū)還將將與天津新東東方學校建立立長期的合作作關(guān)系，免費費享用新東方方的網(wǎng)絡(luò)教育育資源。六、談?wù)務(wù)勄盃I銷筆者在總結(jié)我國國北京、上海海、深圳、廣廣州等地成功功營銷經(jīng)驗之之時，發(fā)現(xiàn)業(yè)業(yè)界有人提出出了一個新的的房地產(chǎn)營銷銷概念即“前營銷”引起了筆者者的共鳴。

根據(jù)市場營營銷學對營銷銷階段的劃分分，整個營銷銷過程大體上上包括四個階階段，即：醞醞釀期、強銷銷期、持續(xù)期期和收尾期。醞醞釀期是指產(chǎn)產(chǎn)品銷售前的的市場定位、形形象包裝、理理念推廣時期期，也是為產(chǎn)產(chǎn)品今后營銷銷打基礎(chǔ)的一一個重要時期期。強銷期，是是產(chǎn)品取得市市場認可后產(chǎn)產(chǎn)品正式銷售售過程中銷售售速度最快的的一個時期，在在這個時期要要完成大部分分的產(chǎn)品銷售售。持續(xù)期是是在產(chǎn)品強銷銷之后帶來的的銷售高潮繼繼續(xù)延續(xù)和緩緩慢下降的時時期。收尾期期是對剩余產(chǎn)產(chǎn)品進行最后后推廣，完全全全部銷售任任務(wù)的時期，也也是產(chǎn)品升級級換代、推陳陳出新的時期期。

以上談的是是營銷過程分分期的問題，“前營銷”應(yīng)該劃在營營銷過程中的的醞釀期。要要想得出“前營銷”的定義不外外乎從兩個方方面入手，第第一，前營銷銷是一個時間間概念，它處處于營銷當中中的醞釀期；；第二，前營營銷是一個行行為概念，它它是產(chǎn)品市場場調(diào)查、產(chǎn)品品定位、設(shè)計計制作及改進進、理念確定定及推廣、形形象包裝、產(chǎn)產(chǎn)品信息向公公眾傳播、獲獲得反饋信息息改進產(chǎn)品自自身和營銷措措施等的一系系列行為活動動的總和。

不難看出，前前營銷是營銷銷活動的重要要時期及有機機組成部分。營營銷的根本任任務(wù)有兩點，一一是要縮短營營銷周期；二二是要獲取利利益最大化。產(chǎn)產(chǎn)品營銷是一一項系統(tǒng)工程程，前營銷工工作的好與壞壞直接關(guān)系到到營銷周期的的時間長短及及預(yù)期利益（經(jīng)經(jīng)濟、社會效效益、無形資資產(chǎn)的積累）是是否能夠現(xiàn)實實地轉(zhuǎn)化為既既得利益。

基于前營銷銷的重要作用用，可以得出出前營銷階段段的主要工作作任務(wù)：第一一，準確的市市場調(diào)查，對對產(chǎn)品現(xiàn)有市市場做一個全全面詳實的了了解；第二，產(chǎn)產(chǎn)品的市場定定位；根據(jù)市市場調(diào)查的結(jié)結(jié)果及企業(yè)的的自身狀況確確定產(chǎn)品的目目標市場，也也就是確定我我的產(chǎn)品市場場是該類產(chǎn)品品市場細分當當中的哪一部部分；第三，根根據(jù)自身對產(chǎn)產(chǎn)品的認識及及市場信息的的變化完成產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計制制作及改進；；第四，產(chǎn)品品的形象設(shè)計計，導入CIS系統(tǒng)對產(chǎn)品品的VI、MI、BI進行設(shè)計；；第五，利用用宣傳道具、整整合各種媒體體、媒介資源源對產(chǎn)品理念念、信息進行行宣傳推廣，搞搞好公共關(guān)系系；第六，留留住潛在客戶戶并對潛在客客戶提供完善善的前期服務(wù)務(wù)（產(chǎn)品介紹紹、購買建議議等），即“不簽合同也也為您提供服服務(wù)”，保持好同同潛在客戶的的溝通，了解解客戶對產(chǎn)品品的需求，對對客戶群進行行分析；第七七，根據(jù)第六六項任務(wù)得到到的反饋信息息進一步改進進前面任務(wù)的的相關(guān)內(nèi)容，這這是一項需要要持續(xù)反復做做的重要工作作。

另外，做好好前營銷工作作還需要注意意以下幾個問問題：第一，前前營銷過程中中總要給消費費者許多“第一印象”，不同的第第一印象會使使人對事物產(chǎn)產(chǎn)生不同甚至至截然相反的的認識，故此此必須要留一一個好的第一一印象；第二二，在此期間間要根據(jù)市場場信息搞好理理念與形象的的矯正、創(chuàng)新新與發(fā)展，同同時也應(yīng)注意意到形象風格格的統(tǒng)一，也也就是“穩(wěn)中求變”；第三，注注意到政府政政策、法規(guī)對對前營銷行為為的影響，如如政府的行政政許可行為的的條件是否滿滿足、是否會會對消費者造造成宣傳誤導導等第四，要要考慮一些不不可預(yù)見因素素（含不可抗抗力）對營銷銷行為的影響響。七、環(huán)境境神韻源于生生活體驗如今，住宅環(huán)境境越來越被人人們所關(guān)注，整整個社會經(jīng)濟濟文化的快速速發(fā)展為人們們追尋人與環(huán)環(huán)境和諧共存存的美好境界界奠定了物質(zhì)質(zhì)基矗住宅環(huán)環(huán)境是人們居居住生活的空空間形態(tài)，人人們既要維護護它，同時它它又為人們所所享用。環(huán)境境不雕飾不可可能，但若過過分刻意，就就可能背離追追求好環(huán)境的的初衷。自然然和真實才是是環(huán)境的靈魂魂。早幾年在在住宅環(huán)境方方面，概念性性講得很多，生生態(tài)、水景等等等。一度人人工水景等成成為熱門話題題，本意是好好的，是人們們在居住環(huán)境境方面對自然然形態(tài)的追求求。但有的也也帶來了問題題，營運成本本高，難以維維系，水質(zhì)變變臟變臭，反反而對環(huán)境造造成了損害。我我們在設(shè)計上上海年華·瑞生花園別別墅的環(huán)境時時，追求的是是自然境界。樓樓盤所在的地地塊上有兩條條天然河道通通過。我們沒沒有刻意地在在挖渠修湖上上下功夫，而而是在保持和和體現(xiàn)天然河河道的原生態(tài)態(tài)上做文章。在在水務(wù)局的支支持下，我們們在清理河道道淤泥后，沿沿岸打入兩至至三排杉木樁