某地產(chǎn)集團公司設(shè)計管理辦法

XXXX集團公司設(shè)計管理辦法（修訂版）二○一一年四月月目錄TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK"第二章設(shè)計委委托2HYPERLINK"第四章報建圖圖設(shè)計管理66HYPERLINK"第六章材料定定板及設(shè)備選選型9HYPERLINK"第八章設(shè)計變變更管理111HYPERLINK"第十章標準圖圖設(shè)計管理114HYPERLINK"第十二章附則則15第一章總則為強化集團的的設(shè)計管理，促促進設(shè)計管理理標準化、規(guī)規(guī)范化，提高高性價比、提提高設(shè)計管理理水平，實現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)新商商業(yè)運作模式式，獲得最大大的投資效益益，特制定本本辦法。集團、片（地地）區(qū)、項目目公司及其合合作控股公司司必須遵守本本辦法。設(shè)計管理應本本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合合理布局、因因地制宜、綜綜合開發(fā)、配配套建設(shè)”的方針，做做到“定位準確、安安全美觀、環(huán)環(huán)境協(xié)調(diào)”，高性價比比，充分發(fā)揮揮項目的社會會效益、經(jīng)濟濟效益和環(huán)境境效益。第二章設(shè)計委委托設(shè)計任務由片片（地）區(qū)營營銷中心負責責委托，委托托設(shè)計任務時時應明確設(shè)計計范圍、標準準和設(shè)計階段段，并附有項項目定位書，片片（地）區(qū)設(shè)設(shè)計中心負責責承接設(shè)計任任務，并委派派項目建筑師師進行設(shè)計合合同的洽商與與起草。大區(qū)域規(guī)劃及及大型公建的的建筑單體方方案設(shè)計委托托宜采用方案案競賽或方案案征集的形式式，由片（地地）區(qū)設(shè)計中中心組織和選選擇信譽好、專專業(yè)水平高的的設(shè)計單位參參加。小區(qū)規(guī)劃、建筑筑主體、景觀觀、裝修設(shè)計計原則上委托托集團設(shè)計公公司進行，如如須外委應上上報集團總部部審批。設(shè)計合同原則則上必須采用用集團的合同同范本，且必必須附有設(shè)計計要求、設(shè)計計標準。如采采用非范本合合同，按照集集團相關(guān)管理理辦法及流程程執(zhí)行。所有有設(shè)計項目應應先簽訂合同同后再安排設(shè)設(shè)計。設(shè)計要求內(nèi)容容必須包括設(shè)設(shè)計性質(zhì)、設(shè)設(shè)計效果、技技術(shù)經(jīng)濟指標標、結(jié)構(gòu)方案案、建筑裝飾飾材料及重大大設(shè)備選型、設(shè)設(shè)計進度等方方面的要求，單單體設(shè)計應優(yōu)優(yōu)先采用集團團標準圖。各階段、各專專業(yè)設(shè)計委托托必須在設(shè)計計合同中明確確設(shè)計限額，設(shè)設(shè)計限額須符符合集團下發(fā)發(fā)的基準價。片片（地）區(qū)、項項目公司從總總體經(jīng)營目標標出發(fā)，如果果需要提高設(shè)設(shè)計標準并調(diào)調(diào)整設(shè)計限額額，必須在設(shè)設(shè)計工作開始始前報董事局局審批同意。批批復文件應作作為設(shè)計合同同會簽的附件件。項目確定前的的設(shè)計發(fā)包由由片（地）區(qū)區(qū)設(shè)計中心進進行組織，并并由片（地）區(qū)區(qū)財務部門負負責指定簽約約主體。項目確定后的的設(shè)計發(fā)包（包包括合同起草草和經(jīng)辦，高高端商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)除外）由片片（地）區(qū)及及集團相關(guān)管管線按權(quán)限審審批。市政管線類（含含水、電、煤煤氣、供暖）、基基坑支護設(shè)計計由片（地）區(qū)區(qū)公司工程中中心負責進行行委托及合同同簽訂、履行行跟蹤，設(shè)計計管線審查方方案合理性。委托設(shè)計的取取費標準必須須符合集團下下發(fā)的設(shè)計費費基準價的要要求，如超基基準價，報集集團設(shè)計管理理中心審批以以及總裁終審審同意后方可可委托，同時時報董事局備備案。集團設(shè)計管理理中心按照權(quán)權(quán)限分工負責責設(shè)計費用（不不含市政管線線、基坑支護護）的審核以以及審批，由由風控小組進進行最重確認認。片（地）區(qū)//項目公司接接到審批完后后的設(shè)計合同同會簽表必須須及時辦理合合同簽訂（蓋蓋章）。設(shè)計合同中須須明確設(shè)計要要點、二次設(shè)設(shè)計費用付款款方式等條款款，由片/地區(qū)設(shè)計中中心負責履行行、跟蹤。設(shè)計費采取驗驗收支付，各各階段設(shè)計文文件經(jīng)驗收確確認后，由項項目建筑師按按相關(guān)流程負負責辦理設(shè)計計費支付。第三章方案與與初步設(shè)計管管理各項目的前期期設(shè)計包括總總體規(guī)劃、建建筑單體、“兩點一線”等方案，必必須以經(jīng)董事事局審批確定定的項目（初初步）經(jīng)營方方案作為依據(jù)據(jù)。為滿足集團新新的商業(yè)模式式需要，總體體規(guī)劃設(shè)計應應在交地前開開始，相關(guān)部部門應及時提提供設(shè)計依據(jù)據(jù)，滿足商業(yè)業(yè)模式總的節(jié)節(jié)點時間安排排。各專業(yè)（含基基坑支護）設(shè)設(shè)計方案報片片（地）區(qū)設(shè)設(shè)計中心、集集團設(shè)計管理理中心進行審審批，市政管管線設(shè)計方案案報片區(qū)工程程中心審核后后報集團設(shè)計計管理中心進進行審查備案案。方案設(shè)計階段段，集團設(shè)計計管理中心通通過與基準價價的對比，從從功能、效果果、成本等方方面對設(shè)計文文件進行綜合合評審。單體方案設(shè)計計的評審側(cè)重重從建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、裝飾材材料及設(shè)備的的選用等方面面對各造價構(gòu)構(gòu)成指標進行行分析。交樓標準、外立立面、景觀、銷銷售中心裝修修方案設(shè)計由由片（地）區(qū)區(qū)設(shè)計總監(jiān)組組織集團設(shè)計計管理中心、營營銷部門、設(shè)設(shè)計單位等有有關(guān)單位進行行評審確定?？偪傮w規(guī)劃、主主要的單體建建筑戶型平面面立面、重要要的裝修及景景觀方案須上上報集團經(jīng)營營班子參加會會審。商業(yè)地地產(chǎn)項目、地地塊面積大于于100畝項目的總總規(guī)、單體方方案需報集團團董事局審定定。復雜地基和特特殊建筑的基基礎(chǔ)及上部結(jié)結(jié)構(gòu)方案、大大型設(shè)備選型型方案在必要要時集團設(shè)計計管理中心可可組織專家進進行評審確定定。一般的設(shè)計方方案由集團副副總裁/集團設(shè)計管管理中心審核核確定。方案案確定后若要要調(diào)整，需集集團副總裁/設(shè)計管理中中心總監(jiān)批準準后方可調(diào)整整，其他情況況下不可隨意意調(diào)整已定方方案。復雜的建筑設(shè)設(shè)計（如大型型公建）在方方案設(shè)計后應應進行初步設(shè)設(shè)計，初步設(shè)設(shè)計的審核（評評審）按照方方案設(shè)計的流流程進行。方案評審過程程中如發(fā)現(xiàn)設(shè)設(shè)計方案的主主要造價指標標無法滿足基基準價的需要要，必須及時時優(yōu)化設(shè)計。如如果片（地）區(qū)/項目公司要求維持方案設(shè)計標準，必須報董事局審批同意，批復文件應作為下階段設(shè)計工作的依據(jù)。方案（初步）設(shè)設(shè)計經(jīng)審核（評評審）后，設(shè)設(shè)計單位必須須按評審意見見進行修改，修修改后重新送送片（地）區(qū)區(qū)設(shè)計中心及及集團設(shè)計管管理中心進行行復核。復核核無誤后項目目建筑師應按按合同約定對對設(shè)計文件進進行驗收確認認，作為下階階段設(shè)計以及及設(shè)計費支付付、結(jié)算的依依據(jù)。第四章報建圖圖設(shè)計管理設(shè)計單位提供供的各階段各各專業(yè)報建圖圖必須符合國國家、地區(qū)的的相關(guān)法規(guī)、標標準及集團相相關(guān)標準。報建圖（包包括“五圖一書”、單體方案案、初步設(shè)計計、施工圖）設(shè)設(shè)計由項目建建筑師負責跟跟蹤，由設(shè)計計公司總工室室審核確認后后報片（地）區(qū)區(qū)設(shè)計中心、集集團設(shè)計管理理中心確認，項項目建筑師負負責向片（地地）區(qū)開發(fā)部部門提供符合合報建技術(shù)要要求的報建圖圖紙。報建圖批復后后，如果政府府部門提出修修改的，按如如下程序管理理：所作修改與原方方案相比增加加投資不大的的（五十萬元元以內(nèi)），由由開發(fā)部門報報送管線領(lǐng)導導及片區(qū)公司司第一責任人人批準后，項項目建筑師方方可委托設(shè)計計單位進行修修改。所作修改與原方方案相比增加加投資較大的的（如容積率率、層數(shù)戶數(shù)數(shù)變化或估算算減少五十萬萬元以上收入入的），由片片區(qū)公司第一一負責人批準準，開發(fā)部門門報董事局批批準后，項目目建筑師方可可委托設(shè)計單單位進行修改改?？傄?guī)報建批復復文件作為項項目經(jīng)營方案案編制的依據(jù)據(jù)之一。經(jīng)政府部門批批復的報建圖圖及文件，由由片區(qū)開發(fā)部部門送檔案室室歸檔，批文文抄送集團設(shè)設(shè)計管理中心心、片（地）區(qū)區(qū)設(shè)計中心、設(shè)設(shè)計單位和項項目公司。第五章施工圖圖設(shè)計管理集團設(shè)計管理理中心應參與與各項目在年年初（新開項項目在經(jīng)營方方案審批通過過后）應根據(jù)據(jù)項目開發(fā)計計劃制定各階階段（方案、擴擴初、施工圖圖）各專業(yè)設(shè)設(shè)計文件的出出圖計劃的制制定，出圖計計劃應確保滿滿足工程施工工進度節(jié)點的的要求。設(shè)計單位完成成的施工圖，須須符合合同規(guī)規(guī)定的施工圖圖深度要求、設(shè)設(shè)計要求以及及限額設(shè)計指指標。各專業(yè)的施工工圖按權(quán)責劃劃分必須經(jīng)片片（地）區(qū)設(shè)設(shè)計中心與集集團設(shè)計管理理中心進行審審核。單體設(shè)設(shè)計施工圖由由項目建筑師師組織各專業(yè)業(yè)進行綜合會會審，根據(jù)會會審意見調(diào)整整完的施工圖圖必須經(jīng)片（地地）區(qū)設(shè)計中中心和集團設(shè)設(shè)計管理中心心確認后方可可出圖。施工工圖會審采用用視頻/集團專業(yè)設(shè)設(shè)計師親臨現(xiàn)現(xiàn)場的方式。集集團設(shè)計管理理中心定期組組織各專業(yè)設(shè)設(shè)計師進行工工作討論會，主主要針對設(shè)計計工作中出現(xiàn)現(xiàn)的專業(yè)間銜銜接問題與矛矛盾進行協(xié)調(diào)調(diào)與解決。施工圖（含二二次深化設(shè)計計）正式出圖圖前必須編制制施工圖預算算，施工圖的的預算編制由由招標審核中中心負責，預預算指標符合合基準價的要要求才能正式式發(fā)圖，報招招標審核管理理中心備案。施工圖審核時時側(cè)重于結(jié)構(gòu)構(gòu)、水電、裝裝修各專業(yè)指指標與基準價價的對比分析析。需要通過招標標確定施工單單位或施工單單位暫時無法法確定的，出出圖前也應編編制施工圖預預算并分解主主要經(jīng)濟指標標，并與基準準價進行對比比。施工圖預算超超出基準價或或無基準價確確實無法優(yōu)化化的，經(jīng)集團團設(shè)計管理中中心各專業(yè)總總工程（設(shè)計計）師確認后后，報集團設(shè)設(shè)計總監(jiān)審批批同意后方可可正式發(fā)圖。施工圖正式出出圖必須加蓋蓋設(shè)計單位施施工圖專業(yè)章章、建設(shè)單位位用章，并由由項目工程部部負責施工圖圖的發(fā)放。施工圖電子文文件由項目建建筑師負責按按照規(guī)定的范范圍發(fā)放，電電子文件必須須只能查看，不不能修改與下下載。施工圖必須再再次進行施工工圖交底會審審才能用于施施工，以減少少各專業(yè)矛盾盾及設(shè)計變更更，圖紙會審審由片（地）區(qū)區(qū)設(shè)計中心組組織進行，圖圖紙會審記錄錄經(jīng)片（地）區(qū)區(qū)設(shè)計總監(jiān)負負責審批后報報集團設(shè)計管管理中心備案案。根據(jù)會審審意見由設(shè)計計單位補充設(shè)設(shè)計，并經(jīng)片片（地）區(qū)設(shè)設(shè)計中心審核核確認后下發(fā)發(fā)，作為施工工圖的補充，但但此部分內(nèi)容容不作為簽證證依據(jù)。工程造價應在在項目開工前前根據(jù)施工圖圖預算包干價價鎖定，施工工過程中除造造成損失的設(shè)設(shè)計變更、簽簽證、部分材材料調(diào)差外，結(jié)結(jié)算時不再調(diào)調(diào)整總造價。施工圖出圖審審批須定期報報董事局及集集團營銷備案案。集團市場場經(jīng)營管理中中心應參與商商業(yè)地產(chǎn)項目目中涉及到銷銷售部分施工工圖的把控。第六章材料定定板及設(shè)備選選型施工圖設(shè)計過過程中同時進進行材料定板板及設(shè)備選型型工作，并確確定二次深化化設(shè)計范圍與與事項。施工圖出圖時時，主要裝飾飾材料必須限限定品牌范圍圍或提供材料料樣板、技術(shù)術(shù)標準（以下下不含甲方獨獨立發(fā)包、供供貨部分）：：限定品牌范圍（3－5個）類材料料：衛(wèi)生潔具具、龍頭、開開關(guān)面板等；；材料定板類材料料：燒結(jié)類飾飾面材料、石石材、木地板板、木門、門門鎖五金、鋁鋁合金、淋浴浴門、燈具、涂涂料、鋁扣板板、鏡框、石石膏線等；提供技術(shù)標準類類材料：玻璃璃、鏡子等。材料、設(shè)備選選用必須以“安全、合理理、經(jīng)濟”為原則，以“價廉物美”為標準進行行選用，避免免材料、設(shè)備備選用不合理理造成浪費損損失。材料定板和設(shè)設(shè)備選型由項項目建筑師組組織評審（會會簽）后報集集團設(shè)計管理理中心最終確確定，原則上上主要的材料料、設(shè)備應在在集團、地區(qū)區(qū)年度中標產(chǎn)產(chǎn)品中選用。住住宅地產(chǎn)材料料、設(shè)備需在在A類材料范圍圍內(nèi)。零星材料的定板板由項目建筑筑師負責組織織項目公司負負責人、地區(qū)區(qū)設(shè)計中心確確定。材料、設(shè)設(shè)備選用時，影影響裝飾效果果的，必須由由地區(qū)公司領(lǐng)領(lǐng)導、營銷部部門參與審核核。設(shè)計選板應在在滿足使用要要求和裝飾效效果的同時，考考慮建筑成本本方面的承受受能力，不能能超出設(shè)計限限額。項目建筑師必須須在選定的材材料樣板背面面簽名確認（含含日期）一式式三份，施工工單位、招標標中心及項目目公司各一份份。第七章“兩點點一線”的設(shè)計管理理原則上樣板房房按交樓標準準進行建設(shè)，如如項目公司要要求在交樓標標準以外增加加裝飾工程的的（含毛坯交交樓）必須報報集團審批同同意?！岸c一線”的的設(shè)計含家電電、家具配飾飾、銷售包裝裝等，必須嚴嚴格按照集團團下發(fā)的“兩點一線”基準價標準準進行，如超超出基準價范范圍須上報集集團經(jīng)營班子子審批?！皟牲c一線”各各階段設(shè)計由由片（地）區(qū)區(qū)、集團設(shè)計計、營銷管線線共同審批。為確保集團團新的商業(yè)模模式順利實施施，在符合“兩點一線”基準價及標標準結(jié)算方式式的前提下，“兩點一線”工程經(jīng)片（地地）區(qū)公司總總經(jīng)理審批后后可自行組織織實施，片（地地）區(qū)營銷總總監(jiān)、設(shè)計總總監(jiān)作為第一一責任人負責責落地實施，并并把控實施效效果?！皟牲c一線”完完工后由片（地地）區(qū)組織董董事局、集團團經(jīng)營班子、設(shè)設(shè)計總、片（地地）區(qū)總對“兩點一線”進行綜合評評估驗收。第八章設(shè)計變變更管理設(shè)計管線對設(shè)設(shè)計變更要嚴嚴格控制，原原則為爭取不不變更，盡量量少變更，嚴嚴控大變更。集團對設(shè)計變變更實行授權(quán)權(quán)額度管理：：項目營銷授授權(quán)額度為5元/m2；地區(qū)營銷銷、工程授權(quán)權(quán)額度各為5元/m2；集團營銷銷、工程授權(quán)權(quán)額度各為10元/m2。集團、地區(qū)、項項目應根據(jù)分分期/區(qū)開發(fā)計劃劃，合理安排排年度變更授授權(quán)額度，并并在年度生產(chǎn)產(chǎn)責任書中明明確。無論哪個部門門在進行設(shè)計計變更時該部部門都應了解解現(xiàn)場的材料料進場及施工工情況，并在在《設(shè)計變更更申請》中列列明現(xiàn)場施工工狀況、變更更原因、損失失情況及已購購材料如何處處理等內(nèi)容：：由于圖紙自身原原因引起的設(shè)設(shè)計變更，增增加工程成本本在五萬元以以下的由項目目建筑師負責責審批，五萬萬元到二十萬萬元的由片（地地）區(qū)設(shè)計中中心設(shè)計總監(jiān)監(jiān)負責審批，二二十萬元到五五百萬元的由由集團總裁負負責審批，五五百萬元以上上由董事局風風控小組進行行審批。由于銷售原因而而引起的設(shè)計計變更，增加加工程成本在在五萬元以下下的由項目建建筑師以及項項目總經(jīng)理負負責審批，五五萬元到二十十萬元的由片片（地）區(qū)營營銷中心總監(jiān)監(jiān)及設(shè)計中心心總監(jiān)負責審審批，二十萬萬元到五百萬萬元的由集團團總裁負責審審批，五百萬萬元以上由董董事局風控小小組進行審批批。由于施工單位原原因引起的設(shè)設(shè)計變更，增增加工程成本本在二十萬元元以下的由片片（地）區(qū)工工程總監(jiān)以及及設(shè)計總監(jiān)負負責審批，二二十萬元到五五百萬元的由由集團總裁負負責審批，五五百萬元以上上由董事局風風控小組進行行審批。經(jīng)審批后的設(shè)計計變更由項目目建筑師通知知設(shè)計單位出出圖。由于設(shè)計變更更導致銷售面面積發(fā)生改變變而影響到銷銷售合同的，以以及影響開發(fā)發(fā)驗收的必須須經(jīng)營銷、開開發(fā)部門同意意后片（地）區(qū)區(qū)設(shè)計中心并并把變更設(shè)計計文件書面通通知地區(qū)面積積測繪小組。對于圖紙自身身原因引起的的設(shè)計變更造造成工程成本本增加的，必必須按照合同同約定對設(shè)計計單位進行相相應的處罰。各項目工程部部必須建立設(shè)設(shè)計變更臺帳帳，并根據(jù)授授權(quán)分類進行行統(tǒng)計。第九章項目設(shè)設(shè)計管理“項目建筑師”指由地區(qū)任任命并負責項項目設(shè)計管理理工作的人員員，凡涉及項項目裝飾、景景觀設(shè)計管理理工作的，分分管該項目的的裝修、景觀觀設(shè)計師應組組織或參加。項目必須對項項目建筑師的的工作給予配配合與支持，項項目建筑師作作為項目主要要管理人員之之一，項目工工程部土建、水水電工程師各各一名及行政政后勤人員應應由項目建筑筑師全權(quán)考核核。片（地）區(qū)設(shè)設(shè)計中心負責責項目建筑師師的儲備與調(diào)調(diào)配，項目建建筑師作為貫貫穿項目設(shè)計計管理全過程程的主線，前前期代表項目目在片（地）區(qū)區(qū)負責項目設(shè)設(shè)計等管理工工作，項目開開工實施后每每周不少于三三次到項目現(xiàn)現(xiàn)場巡視，并并把項目巡視視情況上報設(shè)設(shè)計中心。項目建筑師負負責將項目設(shè)設(shè)計管理的問問題進行總結(jié)結(jié)并上報片（地地）區(qū)設(shè)計中中心后統(tǒng)一上上報至集團設(shè)設(shè)計管理中心心，由其組織織進行培訓和和交流。裝修園林設(shè)計計師負責配合合項目建筑師師進行項目裝裝飾園林工程程的設(shè)計、材材料定板以及及施工過程中中的設(shè)計跟蹤蹤。高端商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)由于其特殊殊性，由項目目建筑師發(fā)起起后報集團市市場經(jīng)營管理理中心、集團團招標審核管管理中心、集集團設(shè)計管理理中心、集團團大生產(chǎn)部門門以及集團副副總裁進行審審批。第十章標準圖圖設(shè)計管理集團設(shè)計管理中中心結(jié)合市場場需求，創(chuàng)新新并引導生活活模式，負責責對標準圖的的研發(fā)整理以以及設(shè)計標準準的制定。集團設(shè)計管理理中心制定標標準圖編制體體系并委托設(shè)設(shè)計公司進行行標準圖的匯匯總整理，設(shè)設(shè)計公司結(jié)合合項目實施過過程中的設(shè)計計簽證負責對對整理的標準準圖進行修改改、校審。集團設(shè)計管理理中心匯同集集團營銷部門門對設(shè)計公司司整理的標準準圖進行生活活模式上的把把控。集團設(shè)計管理理中心負責對對整理完成的的標準圖進行行綜合審核確確認并匯同信信息化系統(tǒng)管管理員錄入標標準圖庫。第十一章標準準圖庫及設(shè)計計資料檔案管管理信息化系統(tǒng)標準準圖庫的內(nèi)容容必須通過授授權(quán)才能在開開放的終端瀏瀏覽查看，必必須通過審批批才可以在開開放的終端下下載，以確保保設(shè)計資料的的保密與數(shù)據(jù)據(jù)安全。負責標準圖錄入入的相關(guān)人員員未經(jīng)集團允允許，不得將將設(shè)計資料泄泄漏給第三方方。集團設(shè)計管理中中心及片（地地）區(qū)設(shè)計中中心的資料管管理員負責相相關(guān)設(shè)計圖紙紙、文件、會會議記要、流流程會審表等等資料進行歸歸類分檔管理理，并將管理理情況與相關(guān)關(guān)資料交與集集團人力資源源與行政管理理中心進行備備案。第十二章附則則本辦法由集團團設(shè)計專家委委員會負責解解釋、修訂。本辦法自下發(fā)發(fā)之日起執(zhí)行行。附則：設(shè)計管理理中心梯隊管管理20111年董事局年年會上提出“集團未來的的發(fā)展戰(zhàn)略方方針主要有四四點：一、調(diào)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅項目目要相結(jié)合推推動；二、提提升產(chǎn)品品位位與檔次，對對施工隊伍提提高要求，完完善管理體系系與運營監(jiān)控控體系，由大大眾化項目向向高端項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；三、管管理體系、管管理制度以及及信息化建設(shè)設(shè)目前已初見見成效，關(guān)鍵鍵在于執(zhí)行與與運用；四、加加強團隊建設(shè)設(shè)與培訓，滿滿足集團未來來快速發(fā)展的的需要。”因此集團設(shè)設(shè)計管理中心心為加強儲備備人才梯隊的的建設(shè)，保證證工作延續(xù)性