項目全面預(yù)算管理體系和實(shí)施培訓(xùn)

王景江

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系和實(shí)施中國注冊會計師北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理北京同道興會計師事務(wù)所合伙人中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授中國房地產(chǎn)協(xié)會客座教授國家會計學(xué)院客座教授中國地產(chǎn)商學(xué)院客座教授世界稅收聯(lián)合會財稅研究員新加坡華新世紀(jì)管理研究院客座教授首都經(jīng)濟(jì)研究會理事1

總經(jīng)理首席財務(wù)咨詢顧問中國注冊會計師

王景江教授

EMIL：WJJCPA@163.COM手機(jī)/p>

著名財稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊會計師.北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席財務(wù)咨詢顧問，北京同道興會計師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會計師事務(wù)所高級顧問.現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員、首都經(jīng)濟(jì)研究會理事，中國企業(yè)聯(lián)合會、國家會計學(xué)院、清華大學(xué)對外交流中心、新加坡華新世紀(jì)管理研究院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)、中國地產(chǎn)商學(xué)院客座教授，時代光華、和君創(chuàng)業(yè)、視野咨詢、新加坡華點(diǎn)通、溫州亞美信、北京迅通誠信、上海益德等數(shù)十家管理咨詢機(jī)構(gòu)高級培訓(xùn)師和高級顧問，十幾家企事業(yè)單位常年高級財稅顧問.曾任國際永道會計公司高級咨詢顧問，普華永道、安達(dá)信、德勤國際會計公司客座教授，北京注冊會計師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計師事務(wù)所高級管理咨詢經(jīng)理.為中國幾十家大中型企事業(yè)單位提供財稅和管理咨詢,為上百家企事業(yè)單位提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù),在全國數(shù)百場高級財稅研討會上演講,全國大型企業(yè)總會計師培訓(xùn)班主講嘉賓,全國CPA考試輔導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。2

目錄企業(yè)預(yù)算管理體系構(gòu)建預(yù)算目標(biāo)與財務(wù)預(yù)測項目預(yù)算編制程序和方法項目預(yù)算控制和考核3中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題房地產(chǎn)行業(yè)政策波動的影響房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)濟(jì)”風(fēng)險的存在房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式面臨挑戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道拓寬房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；康禺a(chǎn)企業(yè)規(guī)范化和精細(xì)化41.正確理解全面預(yù)算管理企業(yè)方針外部環(huán)境分析內(nèi)部條件分析公司戰(zhàn)略中長期計劃短期計劃預(yù)算管理日常經(jīng)營反饋控制資本預(yù)算企業(yè)規(guī)劃5“預(yù)算是企業(yè)未來一定時期內(nèi)經(jīng)營計劃的數(shù)量表現(xiàn)形式，是一種系統(tǒng)的管理方法。它是用來分配企業(yè)的財務(wù)、實(shí)物及人力等資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)可以通過預(yù)算來監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，有助于控制開支，并預(yù)測企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤。預(yù)算含義資源活動預(yù)算管理外部環(huán)境風(fēng)險目標(biāo)6

全面預(yù)算管理是全過程、全方位和全員參與的系統(tǒng)管理：

全過程預(yù)算管理是指公司在組織各項經(jīng)營活動的事前、事中和事后都必須納入到預(yù)算管理。

全方位預(yù)算管理是指公司一切生產(chǎn)經(jīng)營活動必須全部納入到預(yù)算管理。

全員預(yù)算管理是指公司領(lǐng)導(dǎo)、子公司負(fù)責(zé)人、車間及部門負(fù)責(zé)人、各崗位員工必須全員參與預(yù)算管理。預(yù)算范圍7規(guī)劃未來

細(xì)化和量化戰(zhàn)略目標(biāo)內(nèi)部溝通縱向和橫向溝通強(qiáng)化控制作為控制經(jīng)濟(jì)活動的手段考評業(yè)績考核責(zé)任中心業(yè)績整合資源優(yōu)化財務(wù)與非財務(wù)資源配置預(yù)算作用82.企業(yè)預(yù)算管理組織9集團(tuán)公司預(yù)算管理工作組預(yù)算管理委員會F預(yù)算決策層F集團(tuán)公司總經(jīng)理任主任，成員由集團(tuán)公司副總經(jīng)理、部門經(jīng)理、各子公司總經(jīng)理組成F主要負(fù)責(zé)審批、簽發(fā)預(yù)算管理制度，審批年度預(yù)算；實(shí)施年度預(yù)算考評；重大例外事項進(jìn)行調(diào)整和審批；預(yù)算仲裁等工作F由集團(tuán)公司財務(wù)部牽頭，集團(tuán)公司各職能部門組成F主要負(fù)責(zé)組織預(yù)算的編制工作，并組織各子公司和各部門執(zhí)行預(yù)算及相應(yīng)的預(yù)算跟蹤、調(diào)整與考核等工作10財務(wù)總監(jiān)ＣＦＯＯ的主主要職職責(zé)1．參與與公司司經(jīng)營營戰(zhàn)略略的制制定，，并通通過財財務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略的的制定定和實(shí)實(shí)施，，支持持經(jīng)營營戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)；；2．通過過建立立全面面預(yù)算算管理理體系系，進(jìn)進(jìn)行盈盈利規(guī)規(guī)劃，，實(shí)施施預(yù)算算管理理；3．組織織資本本運(yùn)營營工作作（投投資和和融資資的決決策及及方案案實(shí)施施）；；4．通過過建立立內(nèi)部部控制制制度度，監(jiān)監(jiān)督公公司遵遵守國國家財財經(jīng)法法令、、紀(jì)律律，以以及董董事會會決議議，通通過經(jīng)經(jīng)營效效率；；5．審批公司中重重大財務(wù)收支；；6．通過建立會計計制度，組織會會計核算，審核核財務(wù)報告；7．稅收籌劃；8．組織財務(wù)分析析和績效管理工工作。113.企業(yè)預(yù)算管管理體系12戰(zhàn)略規(guī)劃流程（（滾動）年度預(yù)算流程業(yè)績管理流程戰(zhàn)略計劃業(yè)務(wù)系統(tǒng)經(jīng)營資本計劃資本預(yù)算制定KPI制定資本預(yù)算制定經(jīng)營預(yù)算簽訂業(yè)績合同，并評估業(yè)績，實(shí)施薪酬計劃13總則預(yù)算管理組織全面預(yù)算編制預(yù)算執(zhí)行控制全面預(yù)算考評預(yù)算管理信息化全面預(yù)算管理表表單（載體）綱領(lǐng)性文件附則全面預(yù)算管理制制度實(shí)施細(xì)則全面預(yù)算管理制制度1415164.如何實(shí)施全全面預(yù)算管理領(lǐng)導(dǎo)重視高層領(lǐng)導(dǎo)介入直接領(lǐng)導(dǎo)具體參與預(yù)算制度明確職職責(zé)議事日程表預(yù)算管理部專業(yè)業(yè)支持17財務(wù)轉(zhuǎn)型一個中心：企業(yè)價值最大化化兩個基本點(diǎn)：法人治理、財務(wù)務(wù)管理三個到位：經(jīng)營、投資、融融資活動管理到到位四方平衡：股東、客戶、員員工、社會利益益平衡五項改革：業(yè)績評估、財務(wù)務(wù)導(dǎo)向、財務(wù)報報表、風(fēng)險管理理、母子公司六項循環(huán)：預(yù)算、報告、收收入、支出、資資金、評估18交流溝通部門間的矛盾，，有些是在對什什么是企業(yè)最大大利益的問題上上持不同意見而而引起的，有的的是對部門利益益與公司利益間間權(quán)衡抉擇所引引起的，還有一一些矛盾，卻不不幸地是由于部部門間的老框框框和偏見所造成成的。－菲利普．科特特勒（美）19方式內(nèi)容全員培訓(xùn)組織領(lǐng)導(dǎo)、子公司經(jīng)理和各部門負(fù)責(zé)人預(yù)算培訓(xùn)制定預(yù)算制度規(guī)范預(yù)算管理職責(zé)、程序和方法議事日程編制議事日程表操作指南表格化和預(yù)算操作說明溝通協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)參與的圓桌會議20配套制度資金管理資金支出審批流流程、審批權(quán)限限（與預(yù)算內(nèi)、、預(yù)算外審批規(guī)規(guī)定的銜接）等等規(guī)定。核心流程項目前期、工程程管理、采購管管理、合同管理理、銷售業(yè)務(wù)流流程等控制制度度績效考核績效考核組織、、KPI指標(biāo)體系、績效效考核流程和方方法等。21可能出現(xiàn)問題對全面預(yù)算管理理認(rèn)識的偏差你要想做一件事事只要有一個理理由你要不想做這件件事，你可以找找到一百個理由由有無必要實(shí)施全全面預(yù)算管理無法實(shí)施全面預(yù)預(yù)算管理（計劃劃趕不上變化））全面預(yù)算屬于財財務(wù)部門的事情情全面預(yù)算對原有有的責(zé)權(quán)利產(chǎn)生生沖擊預(yù)算不準(zhǔn)確等于于沒有預(yù)算全面預(yù)算管理可可以解決企業(yè)所所有問題22其他影響預(yù)算管管理的因素某些職能管理薄薄弱（如戰(zhàn)略和和人力資源〕人員知識和能力力的欠缺內(nèi)部基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和和流程管理問題題外部因素的影響響（如工程設(shè)計計、監(jiān)理、環(huán)境境變化等帶來的的不確定性〕純粹的方法問題題一年體系，二年年磨和，三年完完善23目錄錄企業(yè)預(yù)算管理體體系構(gòu)建預(yù)算目標(biāo)與財務(wù)務(wù)預(yù)測項目預(yù)算編制程程序和方法項目預(yù)算控制和和考核241.建立預(yù)算目目標(biāo)體系目標(biāo)管理公司目標(biāo)中長期計劃年度預(yù)算季度／月度預(yù)算算項目預(yù)算長期3-5年每年季月周期目標(biāo)的分解：階段性、、項目細(xì)分執(zhí)行細(xì)分目標(biāo)匯總達(dá)到公司長期目標(biāo)25預(yù)算目標(biāo)體系26指標(biāo)類別關(guān)鍵指標(biāo)財務(wù)權(quán)益利潤率、銷售利潤率、資金周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)負(fù)債率、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量、銷售收入完成率、工程成本完成率、可控費(fèi)用完成率等。關(guān)鍵非財務(wù)指標(biāo)證照辦理及時率、項目進(jìn)度完成率、項目質(zhì)量達(dá)標(biāo)率、建設(shè)單位滿意率、員工滿意率、部門協(xié)調(diào)滿意率等。預(yù)算準(zhǔn)確指標(biāo)預(yù)算準(zhǔn)確率否決指標(biāo)質(zhì)量、安全和其他責(zé)任事故。272.經(jīng)營財務(wù)預(yù)預(yù)測項目預(yù)測項目進(jìn)度項目形象進(jìn)度預(yù)預(yù)測工程量項目各階段工程程量預(yù)測項目成本預(yù)算年度項目成成本和累計成本本預(yù)測28銷售預(yù)測根據(jù)市場占有率率預(yù)測銷售額根據(jù)銷售增長率率預(yù)測銷售額根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利利潤的要求預(yù)測測銷售額例：某公司上年年實(shí)際銷售額為為５０００萬元元，本年預(yù)計增增長１５％的可可能性為４０％％，增長５％的的可能性為３００％，不增長的的可能性為２００％，下降１００％的可能性為為１０％。加權(quán)平均增長率率＝1５%×40%+5%×30%+20％×0％－10%×10%＝+6.5%本年預(yù)測銷售額額＝5000×（（1＋6.5％）＝5325萬元29利潤＝銷售收入入＊（１－變動動成本率）－固固定成本或＝銷售量＊（（單價－單位變變動成本）－固固定成本令利潤等于零或或目標(biāo)利潤：保本點(diǎn)＝固定成本／（１１－變動成本率率）或＝固定成本／（單單價－單位變動動成本）保利點(diǎn)＝（固定成本＋目目標(biāo)利潤）／（（１－變動成本本率）或＝（固定成本＋目目標(biāo)利潤）／（（單價－單位變變動成本）邊際利潤＝銷售售收入－變動成成本邊際利潤率＝１１－變動成本率率30方案銷售量單價變動成本／平米固定成本目標(biāo)利潤Ａ10200013005000？2000Ｂ1020001150？65002000Ｃ13.3？1800120060002000Ｄ92089？120060002000預(yù)計銷售量為10萬平米，單價2000元，單位變動動成本1200元，固定成本本總額6000萬元，目標(biāo)利利潤2000萬萬元。3132目標(biāo)利潤＝本期期預(yù)測銷售額×（1－變動成本率））－固定成本例：某公司上年年實(shí)際變動成本本率為６０％，，本年預(yù)計降低低到５８％；上上年實(shí)際固定成成本為１５０００萬元，本年預(yù)預(yù)計增加到１６６００萬元。最理想狀態(tài)的利利潤＝5750×(1－58％）－1600＝815萬元平均狀態(tài)下的利利潤＝5325×(1－58％）－1600＝636萬元最差狀態(tài)下的利利潤＝4500×(1－58％）－1600＝290萬元利潤預(yù)測3334資金預(yù)測確定預(yù)測期資產(chǎn)產(chǎn)增加額假定該企業(yè)上年年末變動性資產(chǎn)產(chǎn)為3000萬萬元，占銷售的的60％。本年資產(chǎn)增加額額＝（5325－5000））×60％＝195萬元確定預(yù)測期負(fù)債債增加額假定該企業(yè)上年年末變動性負(fù)債債為1000萬萬元，占銷售的的20％。本年負(fù)債增加額額＝（5325－5000））×20％＝65萬元確定預(yù)測期留存存收益增加額假定該企業(yè)預(yù)測測期銷售凈利潤潤率為5％，股股利支付率為60％。本年留存收益增增加額＝5325×5％××（1－60％）＝106萬元確定融資需求195－65－－106＝24萬元變動資金預(yù)測法法：上年銷售收入為為5000萬元元，本年預(yù)計為為5325萬元元。353.預(yù)算目標(biāo)確確定和測算確定目標(biāo)原則①市場原則：：預(yù)算目標(biāo)的確定定必須符合市場場客觀需求，以以市場預(yù)測為基基礎(chǔ)。這里所強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的市場包括括產(chǎn)品市場、勞勞務(wù)市場和資本本市場。②股東期期望原則：公司生存存和發(fā)展的的最終目標(biāo)標(biāo)是實(shí)現(xiàn)股股東價值最最大化，股股東價值增增長目標(biāo)在在近期體現(xiàn)現(xiàn)為權(quán)益利利潤率或每每股凈利，，一般要求求股東回報報不得低于于行業(yè)平均均水平。因因此，預(yù)算算目標(biāo)的確確定必須考考慮行業(yè)權(quán)權(quán)益利潤率率平均水平平。③充分挖挖潛原則：：以市場為基基礎(chǔ)，考慮慮行業(yè)權(quán)益益利潤率平平均水平，，在充分挖挖潛的前提提下確定預(yù)預(yù)算目標(biāo)。。36權(quán)益利潤率率利潤/股股東權(quán)益益×１００％％銷售利潤率率權(quán)益乘數(shù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次次數(shù)××利潤/銷銷售收入入銷售收入/總資資產(chǎn)總資產(chǎn)/股東權(quán)權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率率=1-1/權(quán)益乘乘數(shù)37權(quán)益利潤率資產(chǎn)凈利潤率權(quán)益乘數(shù)乘銷售凈利率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘凈利潤銷售收入銷售收入資產(chǎn)總額銷售收入成本費(fèi)用除除其他利潤所得稅流動資產(chǎn)長期資產(chǎn)-+-開發(fā)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用現(xiàn)金及有價價證券應(yīng)收款項存貨待攤費(fèi)用等等3839程序測算權(quán)益利潤率銷售利潤率10%×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)0.8×權(quán)益乘數(shù)2.5=20%資產(chǎn)負(fù)債率=1-1/2.5=40%目標(biāo)利潤4000×20%=800萬元銷售收入（3000+800）/（1-60%）=9500萬元成本費(fèi)用變動成本=9500×60%=5700萬元固定成本=3000萬元目標(biāo)分解分解到各責(zé)任單位某公司股東東權(quán)益為４４０００萬萬元，權(quán)益益利潤率定定為２０％％，固定成成本為３００００萬元元，變動成成本率６００％。測算實(shí)例40“預(yù)算松弛””：預(yù)算執(zhí)行者者的低估收收入、高估估成本、低低估利潤、、夸大完成成預(yù)算的困困難等，或或者為了爭爭取新投資資項目，在在項目申報報時壓低支支出預(yù)算，，當(dāng)項目被被批準(zhǔn)后，，又不斷擴(kuò)擴(kuò)大投資規(guī)規(guī)模或稍帶帶其他項目目的“釣釣魚”行為為。“預(yù)算松松弛”產(chǎn)生生的原因：：1.目標(biāo)不不一致和利利益沖突2.信息不對稱稱3.規(guī)避不不確定性帶帶來的風(fēng)險險4.防備上級鞭鞭打快牛5.緩解業(yè)業(yè)績評價的的壓力4.如何防防止預(yù)算松松弛41預(yù)算松弛問問題的解決決1.慎重確確定下級參參與預(yù)算編編制的程度度和方式預(yù)算參與與與預(yù)算松弛弛是正相關(guān)關(guān)的。2.上級參參與、預(yù)算算指標(biāo)細(xì)化化和明確算算法信息不對稱稱為預(yù)算松松弛提供了了基礎(chǔ)環(huán)境境。3.完善業(yè)業(yè)績評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，緩解解執(zhí)行者壓壓力4.真實(shí)誘誘導(dǎo)預(yù)算法法的運(yùn)用其基本做法法是：各報報基數(shù)，加加權(quán)平均，，少報罰Y（懲罰系數(shù)）），多報不不獎，超額額獎X（獎勵系數(shù)）），不足補(bǔ)補(bǔ)X。超基數(shù)獎勵勵系數(shù)＞＞少報懲懲罰系數(shù)＞＞0.5×超基數(shù)數(shù)獎勵系數(shù)數(shù)上下級基數(shù)數(shù)的權(quán)數(shù)各各是50%42下級自報數(shù)的五種情況一

二

三

四

五①下級自報數(shù)（S）60708090100②上級要求數(shù)（D）6060606060③合同基數(shù)C=(S+D)/26065707580④期末實(shí)際完成數(shù)A8080808080⑤超基數(shù)獎勵(A-C)80%1612840⑥少報罰款(S-A)60%－12

－6000⑦下級凈獎勵⑤+⑥4684043目錄錄企業(yè)預(yù)算管管理體系構(gòu)構(gòu)建預(yù)算目標(biāo)與與財務(wù)預(yù)測測項目預(yù)算編編制程序和和方法項目預(yù)算控控制和考核核441.項目預(yù)預(yù)算編制程程序452.項目預(yù)預(yù)算編制方方法以基期為基基礎(chǔ)，考慮慮變化確確定預(yù)算指標(biāo)根據(jù)業(yè)務(wù)量量大小確定定預(yù)算指標(biāo)標(biāo)連續(xù)編制預(yù)預(yù)算，使預(yù)預(yù)算期保持持一個固定定的期間以零為基礎(chǔ)礎(chǔ)編制預(yù)算算通過概率計計算期望值值，確定預(yù)預(yù)算指標(biāo)簡單、數(shù)額額小、基本本合理的預(yù)預(yù)算指標(biāo)變動成本費(fèi)費(fèi)用為保持預(yù)算算期間的連連續(xù)性數(shù)額大、有有問題或新新預(yù)算指標(biāo)標(biāo)不確定程度度高的預(yù)算算指標(biāo)特點(diǎn)適用范圍預(yù)算編制方法增量預(yù)算法彈性預(yù)算法滾動預(yù)算法概率預(yù)算法零基預(yù)算法基本方法46具體方法⑴基數(shù)法基數(shù)法是在近近幾年實(shí)際數(shù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上上，考慮預(yù)算算期各因素變變動的影響計計算預(yù)算指標(biāo)標(biāo)。其基本計算公公式如下：本期預(yù)算指標(biāo)標(biāo)＝基期該指指標(biāo)實(shí)際數(shù)××（１＋或－－Ｘ％）⑵比率法比率法是按預(yù)預(yù)算期某項指指標(biāo)（如銷售售收入）的一一定比率計算算預(yù)算指標(biāo)。。其基本計算公公式如下：本期預(yù)算指標(biāo)標(biāo)＝預(yù)算期某某項指標(biāo)×Ｘ％⑶比重法比重法是按預(yù)預(yù)算期某個項項目指標(biāo)占該該項指標(biāo)總額額的比重計算算預(yù)算指標(biāo)。。其基本計算公公式如下：本期某項目預(yù)預(yù)算指標(biāo)＝預(yù)預(yù)算期該項指指標(biāo)總額×某個項目指指標(biāo)占該項指指標(biāo)總額的比比重47⑷定額法定額法是按預(yù)預(yù)算期某項業(yè)業(yè)務(wù)量和核定定的單位業(yè)務(wù)務(wù)量消耗定額額計算預(yù)算指指標(biāo)。其基本計算公公式如下：本期預(yù)算指標(biāo)標(biāo)＝預(yù)算期某某項業(yè)務(wù)量×單位業(yè)務(wù)量量消耗定額⑸標(biāo)準(zhǔn)法標(biāo)準(zhǔn)法是按預(yù)預(yù)算期國家或或企業(yè)有關(guān)規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計計算預(yù)算指標(biāo)標(biāo)。⑹作業(yè)法作業(yè)法是按預(yù)預(yù)算期某項業(yè)業(yè)務(wù)活動的關(guān)關(guān)鍵驅(qū)動因素素計算預(yù)算指指標(biāo)，如差旅旅費(fèi)可以按預(yù)預(yù)算期出差人人次和人均差差旅費(fèi)支出計計算。⑺項目法項目法是按預(yù)預(yù)算期特定項項目（如工程程、策劃、咨咨詢等項目））計劃和費(fèi)用用明細(xì)確定預(yù)預(yù)算指標(biāo)。48在自上而下、、自下而上的的預(yù)算編制過過程中，對于于預(yù)算編制基基本方法的運(yùn)運(yùn)用，通常體體現(xiàn)為以下的的邏輯計算過過程：①財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：預(yù)算管理部通通常會根據(jù)各各責(zé)任中心近近幾年預(yù)算實(shí)實(shí)際執(zhí)行情況況，考慮預(yù)算算期主客觀因因素變化，提提出財務(wù)審核核的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，與各責(zé)任任中心進(jìn)行協(xié)協(xié)商確定預(yù)算算指標(biāo)。通常常財務(wù)標(biāo)準(zhǔn)主主要有趨勢比比率、相關(guān)比比率、構(gòu)成比比率、定額指指標(biāo)和制度規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)等。。②作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：所謂作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是指影響預(yù)預(yù)算指標(biāo)的關(guān)關(guān)鍵驅(qū)動因素素，如人工成成本的關(guān)鍵驅(qū)驅(qū)動因素是工工時定額、產(chǎn)產(chǎn)量、人員定定編、人均工工資水平等。。各責(zé)任中心心根據(jù)歷史情情況和預(yù)算期期發(fā)展趨勢，，依據(jù)預(yù)算指指標(biāo)的關(guān)鍵驅(qū)驅(qū)動因素編制制預(yù)算。③上下協(xié)商商：預(yù)算管理部與與各責(zé)任中心心就各自測算算的依據(jù)交換換意見，上下下協(xié)商，達(dá)成成共識。為了了提高預(yù)算編編制工作效率率，各責(zé)任中中心對于變動動較大的預(yù)算算指標(biāo)事先作作出詳細(xì)說明明，以便預(yù)算算管理部審核核。邏輯算法49預(yù)算編制準(zhǔn)備編制大綱預(yù)算編制大綱綱是指導(dǎo)各部部門預(yù)算編制制工作的書面面文件。部門準(zhǔn)備情況分析、基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、趨趨勢預(yù)測、經(jīng)經(jīng)營計劃和工工作計劃、3.預(yù)算編制制前的有關(guān)問問題50部門編制前準(zhǔn)備財務(wù)部門財務(wù)報表及分析報告；預(yù)算目標(biāo)測算方案；融投資預(yù)算草案；各項財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、預(yù)算編制大綱等。銷售部門銷售情況分析及市場反饋；銷售預(yù)測；已簽訂的預(yù)算年度合同；銷售行動方案；銷售費(fèi)用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。工程部門項目開發(fā)實(shí)際分析、項目開發(fā)計劃、技術(shù)論證、項目開發(fā)成本估算、工程進(jìn)度和風(fēng)險估計等。采購部物品消耗情況；市場供應(yīng)分析和預(yù)測；供應(yīng)商變動等。人力資源部人員需求和素質(zhì)要求；培訓(xùn)情況和計劃；職工構(gòu)成及有關(guān)情況；業(yè)績評價和薪酬制度調(diào)整；勞動力成本和勞動效率51交流溝通布置工作召開會議講解解預(yù)算編制大大綱，指導(dǎo)各各責(zé)任中心理理解大綱要求求，初步掌握握預(yù)算編制方方法。編制草案預(yù)算管理組輔輔導(dǎo)各責(zé)任中中心編制預(yù)算算，協(xié)調(diào)預(yù)算算編制工作，，并聽取意見見和建議；各各責(zé)任中心應(yīng)應(yīng)主動溝通、、相互配合，，共同完成預(yù)預(yù)算草案編制制工作。匯總平衡預(yù)算管理組與與各責(zé)任中心心就預(yù)算編制制草案編制前前提、依據(jù)、、影響因素和和計算方法等等方面進(jìn)行溝溝通，在達(dá)成成共識的基礎(chǔ)礎(chǔ)上形成公司司預(yù)算草案。。52編制表格編制全面預(yù)預(yù)算（表格格式及說明明）匯總表預(yù)算匯總表表是反映某某一類預(yù)算算項目匯總總情況的表表格（如開開發(fā)成本預(yù)預(yù)算匯總表表等）。明細(xì)表預(yù)算明細(xì)表表是反映某某一類預(yù)算算具體構(gòu)成成情況的表表格（建筑筑安裝成本本預(yù)算明細(xì)細(xì)表等）。。編制指南預(yù)算編制指指南是預(yù)算算編制的說說明和指導(dǎo)導(dǎo)性表格。。編制底表預(yù)算編制底底標(biāo)是反映映預(yù)算指標(biāo)標(biāo)具體計算算依據(jù)和方方法等情況況的表格格。53預(yù)算申報有限制申報有限制申報報方式是根根據(jù)一定的的原則確定定給各責(zé)任任中心一個個或幾個預(yù)預(yù)算指標(biāo)限限額，規(guī)定定每個責(zé)任任中心只能能在規(guī)定限限額以內(nèi)申申報具體預(yù)預(yù)算項目金金額。。。無限制申報無限制申報報方式是對對各責(zé)任中中心預(yù)算指指標(biāo)申報事事先不規(guī)定定限額，由由各責(zé)任中中心根據(jù)本本單位或部部門實(shí)際情情況考慮預(yù)預(yù)算指標(biāo)申申報金額。。預(yù)算項目金額完全排序優(yōu)先類別是否遞延ＸＸＸＸＸＸ１１

ＸＸＸＸＸＸ２１

ＸＸＸＸＸＸ３２是ＸＸＸＸＸＸ４３

ＸＸＸＸＸＸ５３是544.項目預(yù)預(yù)算具體編編制方法收入預(yù)算編制項目預(yù)算編制依據(jù)和方法銷售量預(yù)算依據(jù)：開發(fā)土地數(shù)量、地段和環(huán)境、開發(fā)能力、有效需求和供應(yīng)量、歷史銷售數(shù)據(jù)等銷售單價成本法：每平方米售價＝每平方米成本×（１＋成本利潤率）成本包括：土地征用及拆遷費(fèi)或批租地價、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、其他開發(fā)費(fèi)、經(jīng)營稅費(fèi)等。市場比較法：比較房屋品質(zhì)、公共設(shè)施、交通情況、市容環(huán)境、社區(qū)服務(wù)等方面情況定價銷售預(yù)算銷售預(yù)算＝房屋銷售面積×每平方米售價（分項目計算）555657銷售收入預(yù)預(yù)算平衡修修正市場預(yù)測量本利分析析因素分析銷售預(yù)算58目標(biāo)成本目標(biāo)成本水水平測算例：某住宅宅每平米均均價為４００００元，，每平米目目標(biāo)利潤為為６００元元，上年實(shí)實(shí)際每平米米銷售成本本３５０００元。１.目標(biāo)成成本費(fèi)用＝＝4000－600＝3400元2.成本本費(fèi)用降低低率＝100/3500×１１００％＝＝2.85％3.分解解成本費(fèi)用用明細(xì)，并并按重要性性排序４.確定各各成本費(fèi)用用項目降低低率59在價值工程程中，價值的定義義為式中V——價值（ValueIdex）；F——功能評價值值（FunctionWorthy）；；C———總成本（TotalCost）。V=F/C功能：功能可解釋釋為功用、、作用、效效能、用途途、目的等等等。對于于一件產(chǎn)品品來說，功功能就是產(chǎn)產(chǎn)品的用途途、產(chǎn)品所所擔(dān)負(fù)的職職能或所起起的作用。。功能所回回答的是““它的作用用或用途是是什么”。。成本：是指實(shí)現(xiàn)功功能所支付付的全部費(fèi)費(fèi)用。價值：反映了功能能和成本的的關(guān)系。價值工程：：以最低的全全生命周期期成本，為為確實(shí)達(dá)成成必需的功功能，對產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)務(wù)所傾注的的組織的努努力。60價值＝功能能／成本降低成本型型功能提高型型混合型相對型功能不變，，成本降低低功能提高，，成本不變變功能提高，，成本降低低功能提高，，成本上升升61

成本構(gòu)成功能系數(shù)目標(biāo)成本實(shí)際成本價值系數(shù)成本降低Ａ0.367

1247.810001.28

-247.8Ｂ0.264

897.6800

1.16

-97.6Ｃ0.200680

900

0.78

220Ｄ0.140

476600

0.82

124Ｅ0.029

98.6200

0.48

101.4合計134003500100價值=功能/成本價值系數(shù)=功能系數(shù)/成本系數(shù)成本系數(shù)為為實(shí)際成本本構(gòu)成比重重62開發(fā)成本6364656667銷售費(fèi)用6869現(xiàn)金預(yù)算70現(xiàn)金流量是是否正常項目ABCD經(jīng)營活動現(xiàn)金正正負(fù)負(fù)投資活動現(xiàn)金負(fù)正負(fù)負(fù)籌資活動現(xiàn)金正負(fù)正負(fù)現(xiàn)金凈增加正負(fù)正負(fù)71預(yù)算準(zhǔn)備5.項目預(yù)預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)提留為了合理反反映預(yù)算準(zhǔn)準(zhǔn)備費(fèi)的提提留，可以以按工程成成本和日常常經(jīng)營費(fèi)用用（主要指指銷售費(fèi)用用和管理費(fèi)費(fèi)用）總額額分別計算算提留比例例。但預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)提留總比比列一般控控制在預(yù)算算成本費(fèi)用用總額的5－10%以內(nèi)。預(yù)算管理組組在上報預(yù)預(yù)算管理委委員會的預(yù)預(yù)算草案中中，提出預(yù)預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)的具體提提留比例，，并加以說說明。預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)使用審批批預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)使用屬于于預(yù)算外支支出性質(zhì)，，具體要求求參見預(yù)算算外支出審審批的有關(guān)關(guān)規(guī)定。屬屬于在預(yù)算算準(zhǔn)備費(fèi)范范圍內(nèi)的預(yù)預(yù)算外支出出，由預(yù)算算管理委員員會授權(quán)總總經(jīng)理和財財務(wù)總監(jiān)行行使審批權(quán)權(quán)。屬于各各責(zé)任中心心在預(yù)算編編制中考慮慮不周的在在預(yù)算準(zhǔn)備備費(fèi)范圍內(nèi)內(nèi)的預(yù)算外外支出，必必須經(jīng)預(yù)算算管理委員員會審批。。72初審預(yù)算管理組組初步審查查預(yù)算草案案的完整性性、正確性性和合理性性。修正對各責(zé)任中中心提交的的預(yù)算草案案提出修正正意見，與與各責(zé)任中中心進(jìn)行交交流溝通，，在達(dá)成共共識的基礎(chǔ)礎(chǔ)上修正預(yù)預(yù)算草案。。匯總預(yù)算管理組組在對各責(zé)責(zé)任中心提提交的預(yù)算算草案初步步審查和修修正的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，編制制各類預(yù)算算匯總表。。平衡預(yù)算管理組組在編制各各類預(yù)算匯匯總表的基基礎(chǔ)上，對對各類預(yù)算算草案進(jìn)行行綜合平衡衡分析。評審預(yù)算管理組組在根據(jù)匯匯總平衡的的預(yù)算草案案編寫年度度預(yù)算編制制報告，提提交預(yù)算管管理委員會會審議和董董事會審批批。6.項目預(yù)預(yù)算匯總和和報批73目錄錄企業(yè)預(yù)算管管理體系構(gòu)構(gòu)建預(yù)算目標(biāo)與與財務(wù)預(yù)測測項目預(yù)算編編制程序和和方法項目預(yù)算控控制和考核核741.項目預(yù)預(yù)算審批機(jī)機(jī)制授權(quán)審批原則授權(quán)審批制制度應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)不相容職職務(wù)相分離離的原則。。類型固定逐級授授權(quán)、臨時時授權(quán)。順序先下后上；；部門、預(yù)預(yù)算管理組組審核、授授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)審審批；審核核、審批和和核準(zhǔn)。權(quán)限審核權(quán)、審審批權(quán)和核核準(zhǔn)權(quán)。程序預(yù)算內(nèi)和預(yù)預(yù)算外審批批權(quán)程序。。7576財務(wù)事項有關(guān)部門財務(wù)部主管副總財務(wù)總監(jiān)總經(jīng)理合同評審小組預(yù)算委員會董事長董事會預(yù)算年度全面預(yù)算方案審核審核審核核準(zhǔn)審核

審議審批討論通過預(yù)算外支出（準(zhǔn)備費(fèi)內(nèi)）審核審核審核核準(zhǔn)審批

審批

預(yù)算調(diào)整（月份或明細(xì)項目內(nèi)）審核審核審核核準(zhǔn)審核

審批

調(diào)整調(diào)整（大類項目或總額）審核審核審核核準(zhǔn)審核

審議審批討論通過立項屬于立項范圍支出審核審核授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)審批（參見按各類資金支出審批權(quán)限）－財務(wù)總監(jiān)核準(zhǔn)－財務(wù)部付款審核合同

單項金額在

萬元以上審核審核

會審

單項金額在

萬元以下參見按各類資金支出審批權(quán)限融資股權(quán)和債務(wù)融資

審核

核準(zhǔn)審核

審批討論通過固定資產(chǎn)購置單項金額在

萬元以上審核審核審核核準(zhǔn)審核

審批

單項金額在

萬元以下審核審核審核核準(zhǔn)審批

采購支出單項金額在

萬元以上審核審核審核核準(zhǔn)審核

審批

單項金額在

萬元審核審核審核核準(zhǔn)審批

單項金額在

萬元以下審核審核審批核準(zhǔn)

77預(yù)算審批⑴本著““先算后花花，先算后后干”的原原則，一般般情況下不不得突破預(yù)預(yù)算指標(biāo)（（包括預(yù)算算項目、金金額和數(shù)量量）。⑵如果客客觀環(huán)境、、內(nèi)部條件件以及公司司經(jīng)營計劃劃發(fā)生重點(diǎn)變化需要突突破預(yù)算的的執(zhí)行預(yù)算算外審批程程序。⑶預(yù)算結(jié)結(jié)余可以跨跨月份使用用，但不能能跨年度使使用。78798081立項審批原則先立項審批批，再安排排支出。類型融資、固定定資產(chǎn)購置置、大額采采購和大額額費(fèi)用支出出。責(zé)任人立項部門、、牽頭部門門負(fù)責(zé)或協(xié)協(xié)調(diào)人。程序立項申請、、審核、審審批和執(zhí)行行8283一、以合合同管理為為基礎(chǔ)，加加強(qiáng)成本控控制房地產(chǎn)公司司的費(fèi)用支支出存在于于開發(fā)過程程中的各個個環(huán)節(jié)，大大部分是通通過各種各各樣的合同同、協(xié)議為為依據(jù)支付付的。如何何讓這些費(fèi)費(fèi)用支出得得到有效控控制，一個個重要的途途徑就是合合同管理。。房地產(chǎn)公公司不但要要建立合同同審查、會會簽批準(zhǔn)制制度，更要要把所有經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動納納入合同管管理，切實(shí)實(shí)保證合同同或協(xié)議簽簽定的質(zhì)量量，維護(hù)企企業(yè)和股東東的利益，，在撥款時時完全按照照合同內(nèi)容容進(jìn)行支付付。二、做好好規(guī)劃設(shè)計計階段的成成本控制控制建設(shè)工工程成本，，首先應(yīng)從從設(shè)計開始始，因?yàn)樵O(shè)設(shè)計是工程程項目付諸諸實(shí)施的龍龍頭，是控控制建設(shè)投投資規(guī)模，，提高經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的關(guān)關(guān)鍵。規(guī)劃劃設(shè)計階段段工作水平平的高低，，設(shè)計質(zhì)量量的高低，，不僅影響響到施工階階段投資的的多少，而而且也決定定了項目建建成后經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的好好壞。要保保證設(shè)計的的質(zhì)量，盡盡量減少施施工期間的的洽商變更更，就必須須采取有力力措施，切切實(shí)加強(qiáng)設(shè)設(shè)計階段成成本控制。。1.重重視方案的的優(yōu)化，積積極從設(shè)計計做起，控控制工程建建設(shè)總造價價，努力取取得良好的的建設(shè)項目目綜合效益益。2.按按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計任任務(wù)書和投投資估算，，在保證功功能要求的的前提2.項目全過程程控制84下，控制初步設(shè)設(shè)計及按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的初步設(shè)計總總概算，控制施施工圖設(shè)計。3.推推行工程造價價和設(shè)計方案相相結(jié)合的設(shè)計招招標(biāo)，促使設(shè)計計單位在建筑造造型、使用功能能上動腦筋的同同時，也必須在在降低工程造價價上下功夫。4.加加強(qiáng)設(shè)計出圖圖前的審核工作作，將工程變更更的發(fā)生盡量控控制在施工之前前，避免將設(shè)計計的不足帶到施施工階段，減少少不必要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失。三、建立工程程洽商制度，降降低工程成本1.施工前應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格審圖，盡盡量減少變更，，少辦洽商，努努力減少造價增增加的幅度。2.結(jié)結(jié)算時要特別別注意減帳洽商商，嚴(yán)防施工企企業(yè)漏報。3.在在條件許可的情情況下，洽商應(yīng)應(yīng)先辦，有了手手續(xù)再施工。如如果工程進(jìn)度緊緊，洽商也要和和施工同步進(jìn)行行，增、減帳及及時審，避免無無法核實(shí)的情況況發(fā)生。4.洽商商內(nèi)容既要滿足足工程施工及使使用功能的需要要，又要考慮經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理和節(jié)約約投資。凡是施施工企業(yè)為了施施工方便簽辦的的洽商增帳，原原則上不予補(bǔ)償償，并在洽商中中予以注明。8586總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)工程總監(jiān)工程部造價部材料設(shè)備部財務(wù)部供應(yīng)商乙方ABCDEFGHI1234567審批審批審核開始提出采購需求編制計劃預(yù)算詢價預(yù)算核對確認(rèn)產(chǎn)品質(zhì)量審批審批編制詢價報告列入采購計劃預(yù)算備案市場調(diào)查詢價采購業(yè)務(wù)流程控控制87總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)工程總監(jiān)工程部造價部材料設(shè)備部財務(wù)部供應(yīng)商乙方ABCDEFGHI

891011121314審批簽訂供應(yīng)合同審核簽認(rèn)簽認(rèn)驗(yàn)收簽訂供應(yīng)合同驗(yàn)收預(yù)算核對供貨提交乙方組織驗(yàn)收辦理結(jié)算單入賬收款付款開具發(fā)票結(jié)束88項目管理流程控控制建委總經(jīng)理工程總監(jiān)工程部造價部財務(wù)部監(jiān)理單位乙方ABCDEFGH12

3

4

5

67批準(zhǔn)開始提議項目經(jīng)理技術(shù)交底接收圖紙月統(tǒng)計報表編制計劃開工技術(shù)交底編制年度，季度，月度計劃簽認(rèn)審核編制進(jìn)度報表審核審閱89建委總經(jīng)理工程總監(jiān)工程部造價部財務(wù)部監(jiān)理單位乙方ABCDEFGH

8

91011121314資金準(zhǔn)備編制資金計劃編制監(jiān)理月報工程款結(jié)算審核審閱提出驗(yàn)收報告驗(yàn)收審核驗(yàn)收驗(yàn)收驗(yàn)收審核審核接收提交竣工資料結(jié)束接收接收發(fā)放合格證書90報告制度基本要要求：(1)內(nèi)容系系統(tǒng)；(2)資料相相關(guān)；(3)報告及及時；(4)形式靈靈活。預(yù)算執(zhí)行報告：：(1)成本中中心預(yù)算執(zhí)行報報告(2)利潤中中心預(yù)算執(zhí)行報報告(3)投資中中心預(yù)算執(zhí)行報報告報告方式(1)定期書書面報告制度(2)例會制制度預(yù)算反饋采用預(yù)預(yù)算執(zhí)行報告的的形式進(jìn)行。3.預(yù)算執(zhí)行反反饋和差異分析析91確定分析對象及分解標(biāo)準(zhǔn)收集信息判斷差異重要程度差異計算與分解解對重要差異進(jìn)行解釋差異原因的報告與確認(rèn)采取相應(yīng)的控制手段調(diào)整項目計劃考核經(jīng)營業(yè)績差異分析程序92分析報告月末各責(zé)任中心心應(yīng)編制月度報報表，列明預(yù)算算執(zhí)行情況。財財務(wù)部門進(jìn)行匯匯總分析，為各各級領(lǐng)導(dǎo)提供決決策信息。預(yù)算分析報告主主要包括：進(jìn)度分析：累計計算并匯總總各月完成預(yù)算算情況，以收入入預(yù)算完成進(jìn)度度為起點(diǎn)分析成成本和費(fèi)用進(jìn)度度，為調(diào)整計劃劃和控制提供指指導(dǎo)。業(yè)績分析：根據(jù)各部門預(yù)算算完成情況，通通過差異分析的的方法，評價部部門業(yè)績，為考考核提供依據(jù)。。分析建議：為各級領(lǐng)導(dǎo)決策策提供支持和建建議。934.項目預(yù)算調(diào)調(diào)整機(jī)制F預(yù)算調(diào)整--預(yù)算前提發(fā)生重重大變化，使得得某些預(yù)算指標(biāo)標(biāo)需要重新分配、歸并或修修正，從而對預(yù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)調(diào)整的過程--預(yù)算調(diào)整是在已已有預(yù)算項目之之間的調(diào)整F預(yù)算追加--公司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大導(dǎo)致業(yè)務(wù)量量增加或出現(xiàn)新新的業(yè)務(wù)，從而對已有預(yù)算算項目的預(yù)算指指標(biāo)進(jìn)行追加或或新增預(yù)算項目和預(yù)算指指標(biāo)的過程--預(yù)算調(diào)整、追加加實(shí)行逐項、逐逐級審批制度，，統(tǒng)一由預(yù)算管理工作組組（小組）負(fù)責(zé)責(zé)調(diào)整F預(yù)算追加及重大大預(yù)算調(diào)整經(jīng)預(yù)預(yù)算管理委員會會批準(zhǔn)94F調(diào)整次數(shù)的固化化為強(qiáng)調(diào)預(yù)算調(diào)整整的嚴(yán)肅性，每每年只能進(jìn)行一一到兩次預(yù)算調(diào)調(diào)整F調(diào)整程序與安排排--預(yù)算調(diào)整的提出--預(yù)算調(diào)整的審議議--預(yù)算批準(zhǔn)F調(diào)整后的預(yù)算目目標(biāo)公司預(yù)算按調(diào)整整后的預(yù)算目標(biāo)標(biāo)執(zhí)行95965.項目預(yù)算考考核與業(yè)績管理理預(yù)算考核實(shí)際結(jié)果預(yù)算目標(biāo)最優(yōu)水平傳統(tǒng)的預(yù)算考核核偏重于財務(wù)指指標(biāo)97類別責(zé)任中心預(yù)算指標(biāo)財務(wù)目標(biāo)投資中心權(quán)益利潤率：銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)、權(quán)益乘數(shù)EVA=息稅前利潤－資金成本利潤中心可控利潤=邊際利潤－可控固定成本成本中心可控成本費(fèi)用完成率非財務(wù)目標(biāo)市場占有率、顧客滿意度、大客戶管理、質(zhì)量、進(jìn)度、效率、管理改進(jìn)等。98業(yè)績管理戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)、CSF和KPI（針對組織）過程中的CSF和KPI（關(guān)鍵業(yè)務(wù)活動）環(huán)境從上而下愿景部門目標(biāo)、CSF和KPI（針對部門）關(guān)鍵的例行工作從下而上注：成功關(guān)鍵因素（（C