房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理

Word版本，下載可自由編輯房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工預(yù)備到竣工驗(yàn)收的全過程所舉行的管理。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造施工與安裝任務(wù)通常是托付承包給建造施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用方案、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等辦法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，舉行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的終于實(shí)現(xiàn)。

工程施工管理

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建造施工和建造工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅打算開發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于預(yù)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)省開支、提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結(jié)歸納為一個(gè)系統(tǒng)模型，這一工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)包括人、財(cái)、物控制系統(tǒng)，工程進(jìn)度方案控制系統(tǒng)，質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟(jì)效益保證系統(tǒng)等五個(gè)子系統(tǒng)。所以，惟獨(dú)五個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，才干使一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工順當(dāng)舉行。

房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下：

1.項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，挑選施工、供給等參建單位，明確各拘束業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)預(yù)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工計(jì)劃、審定材料與設(shè)備供給品種及供給方式。

2.費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用方案，審核費(fèi)用支出，討論節(jié)支途徑。

3.進(jìn)度控制。主要舉行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)節(jié)方案，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。

4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，舉行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。

5.合同管理。對(duì)施工前簽訂的施工合同舉行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制

無論是開發(fā)住所小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是囫圇開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必需加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按方案有序地實(shí)施。

1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度利用工程方案來詳細(xì)實(shí)現(xiàn)。

進(jìn)度方案的形式。根據(jù)工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度方案普通分成三類：

第一類，客觀進(jìn)度方案。從工程項(xiàng)目開頭預(yù)備到竣工各階段的進(jìn)度方案，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表不。

①橫道圖法。在時(shí)光坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的辦法，空白橫道表示某項(xiàng)工作實(shí)際花費(fèi)的時(shí)光。

②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示方案中各項(xiàng)工作的先后挨次和互相關(guān)系；第二利用計(jì)算找出方案中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在方案執(zhí)行過程中舉行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財(cái)力，完成目標(biāo)任務(wù)。

其次類，總進(jìn)度方案。由承包單位的技術(shù)部門、方案部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。按照工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備狀況，求出施工工期，進(jìn)而編制囫圇工程的施工進(jìn)度方案。總進(jìn)度方案也可利用橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。

第三類，單位工程進(jìn)度方案。以單位工程為對(duì)象舉行編制。

進(jìn)度方案的監(jiān)測(cè);防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，與原進(jìn)度方案對(duì)照、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)緣由，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)當(dāng)引起工程管理人員的高度警惕。

進(jìn)度方案的衡量、分析和修訂。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量或者工時(shí)數(shù)。衡量、分析與修訂工作普通每月一次。

2.質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)

所舉行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備舉行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)囫圇工程中的工作質(zhì)量水平舉行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定舉行比較，并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：

對(duì)原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)該在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有的重要材料應(yīng)該在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)比檢查。未經(jīng)檢驗(yàn)或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。

對(duì)工程中的配套設(shè)備舉行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和實(shí)驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的實(shí)驗(yàn)和檢查，可考慮到創(chuàng)造廠監(jiān)督和檢查。

確立施工中控制質(zhì)量的詳細(xì)措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不浮現(xiàn)嚴(yán)峻誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、沙、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段，專人負(fù)責(zé)檢驗(yàn)混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法，以便保證砌筑工程、裝點(diǎn)工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。

建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。

3.成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作平安施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷舉行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。

直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算舉行比較，并且按照實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，討論