項(xiàng)目?jī)?nèi)訓(xùn)文件商業(yè)街部分

（街區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)導(dǎo)則部分）商業(yè)研發(fā)框架A.mall商業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)要點(diǎn):動(dòng)線篇1.車(chē)行動(dòng)線基地出入口地庫(kù)出入口停車(chē)出租車(chē)下客點(diǎn)公交站點(diǎn)2.人行動(dòng)線A.形式分類：B.主次分類3.貨物流線業(yè)態(tài)篇1.業(yè)態(tài)分布原則2.主力店：3.主力店的類型及基本設(shè)計(jì)原則技術(shù)參數(shù)篇1.層高的設(shè)定：層高=梁高+梁底管線（風(fēng)管、噴淋等）+店鋪凈高要求2.店鋪的設(shè)計(jì)：進(jìn)深、面寬等3.機(jī)電設(shè)備用房的設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)原則篇1.商業(yè)入口的設(shè)計(jì)原則2.中庭的設(shè)置原則3.走道的設(shè)置原則4.自動(dòng)扶梯、垂直電梯及貨運(yùn)電梯等垂直交通設(shè)計(jì)原則消防專篇1.防火分區(qū)設(shè)置原則2.防火卷簾類型3.防火卷簾與中庭關(guān)系B、街區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：動(dòng)線篇1.人行動(dòng)線A.導(dǎo)入方式B.形式分類：沿街底商型，開(kāi)放內(nèi)街型，集中廣場(chǎng)型，中庭內(nèi)向型C.垂直動(dòng)線：2.車(chē)行動(dòng)線基地出入口地庫(kù)出入口停車(chē)出租車(chē)下客點(diǎn)公交站點(diǎn)3.貨物流線業(yè)態(tài)篇1.業(yè)態(tài)種類2.業(yè)態(tài)分布原則3.主力店布置技術(shù)參數(shù)篇1.層高的設(shè)定：層高=梁高+梁底管線（風(fēng)管、噴淋等）+店鋪凈高要求2.店鋪的設(shè)計(jì)：進(jìn)深、面寬等3.空調(diào)形式與店招、雨篷關(guān)系設(shè)計(jì)原則篇1.廣場(chǎng)、共享空間設(shè)計(jì)原則2.店招、廣告位設(shè)計(jì)原則3.主力店在街區(qū)商業(yè)中的布置原則動(dòng)線分類公交站點(diǎn)出租車(chē)下客點(diǎn)地鐵出入口住宅區(qū)出入口辦公樓出入口其他建筑出入口客流車(chē)流貨流1、客流引入原則2、車(chē)流疏導(dǎo)原則3、貨流避行原則基地交通輸入輸出輸入輸出◤動(dòng)線篇車(chē)行動(dòng)線人行動(dòng)線12貨物流線3動(dòng)線概念意指人、車(chē)、貨在商業(yè)中心內(nèi)外移動(dòng)所形成的水平和豎向的空間線性規(guī)律。動(dòng)線設(shè)計(jì)是街區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)的核心因素之一。合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)是保證街區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，提高租金價(jià)格的前提。動(dòng)線分類

按照內(nèi)部組織分為水平動(dòng)線、垂直動(dòng)線和后勤動(dòng)線。水平動(dòng)線的不同類型及其設(shè)計(jì)模式A.按人流組織方式分為：?jiǎn)蝿?dòng)線和多動(dòng)線。單動(dòng)線指使消費(fèi)者不走回頭路的動(dòng)線。B.按形態(tài)布局分為：線形、環(huán)形和枝形。垂直交通工具類型：自動(dòng)扶梯垂直電梯步行臺(tái)階、坡道后勤動(dòng)線分類：貨運(yùn)流線垃圾清運(yùn)員工動(dòng)線后勤動(dòng)線設(shè)置模式：封閉集中卸貨模式封閉分散卸貨模式混雜分散卸貨模式混雜集中卸貨模式人行動(dòng)線1.商業(yè)街臨一條城市干道2.商業(yè)街臨兩條城市道路總圖與城市道路的關(guān)系：人行出入口：宜在建筑中央設(shè)置商業(yè)出入口，或在較長(zhǎng)商業(yè)界面的兩端設(shè)置出入口。車(chē)行出入口：設(shè)置在商業(yè)的一側(cè)，不靠近商業(yè)出入口，并在商業(yè)后部設(shè)置車(chē)庫(kù)出入口或停車(chē)位，貨運(yùn)出入口：不靠近商業(yè)出入口，并在商業(yè)后部設(shè)置后場(chǎng)?？倛D與城市道路的關(guān)系：人行出入口：設(shè)置在較長(zhǎng)沿街界面上，或者設(shè)置在街角位置。車(chē)行出入口：車(chē)行口設(shè)置在城市次干道上。最好能繞建筑背后環(huán)通。貨運(yùn)出入口：設(shè)置在次干道上。注：《國(guó)標(biāo)》中型商業(yè)建筑應(yīng)有不少于兩個(gè)出入口與城市道路相鄰或基地有不小于?的周長(zhǎng)和建筑不少于兩個(gè)出入口與城市道路相鄰接。商業(yè)建筑運(yùn)貨通道城市干道城市干道城市次干道后場(chǎng)后場(chǎng)環(huán)通通道商業(yè)建筑◤商業(yè)出入口與城市道路關(guān)系人行動(dòng)線4/471.商業(yè)街臨一條城市干道2.商業(yè)街臨兩條城市道路總圖與城市道路的關(guān)系：人行出入口：在較長(zhǎng)商業(yè)界面的兩端設(shè)置出入口?？倛D與城市道路的關(guān)系：人行出入口：在兩條城市道路上都有設(shè)置人行出入口。設(shè)置在較長(zhǎng)沿街界面上，或者設(shè)置在街角位置。1.貝尚坊2.萬(wàn)科假日風(fēng)景◤商業(yè)出入口—案例分析人行動(dòng)線公共交通類型公共交通示意圖人行入口布置人流導(dǎo)入原則1.與公交站點(diǎn)關(guān)系主入口臨近主要交叉路口和公交車(chē)站點(diǎn)，在支路公交車(chē)站點(diǎn)一側(cè)開(kāi)設(shè)次入口。a.若公交站在基地同側(cè)：公交站結(jié)合商業(yè)廣場(chǎng)，保證無(wú)遮擋視距15-30米范圍內(nèi)。b.若公交站在基地對(duì)面：在下車(chē)人流可視范圍內(nèi)設(shè)置商業(yè)廣告墻，結(jié)合燈光設(shè)計(jì)24小時(shí)醒目標(biāo)識(shí)。2.與出租車(chē)、私家車(chē)下客點(diǎn)關(guān)系主入口臨近主要交叉路口，出租車(chē)?？课挥谥魅肟谝粋?cè)，步行距主入口30米—50米范圍內(nèi)。a.若下客點(diǎn)在主干道：可結(jié)合綠化和出店經(jīng)營(yíng)打造商業(yè)氛圍吸引客流。b.若下客點(diǎn)在次干道：設(shè)置次入口，直接引導(dǎo)人流進(jìn)入。3.與地鐵出入口關(guān)系主入口靠近主干道，臨近地鐵所在交叉口，就近地鐵出入口設(shè)置動(dòng)線或主力店。a.若地鐵口在退界外：在地鐵口的視線范圍內(nèi)設(shè)置明顯的商業(yè)出入口。保持之間的暢通，可達(dá)性強(qiáng)。商業(yè)人流導(dǎo)向與地鐵的一致。b.若地鐵口在退界內(nèi)：就近設(shè)置主入口、主力店、主廣場(chǎng)。人流直接導(dǎo)入主動(dòng)線。4/47商業(yè)入口地鐵口地鐵口城市干道商業(yè)入口出租出租商業(yè)建筑商業(yè)入口公交站公交站后勤場(chǎng)地公交站商業(yè)建筑后勤場(chǎng)地商業(yè)建筑后勤場(chǎng)地城市干道城市干道◤人流導(dǎo)入——公共交通人行動(dòng)線1.貝尚坊2.萬(wàn)科假日風(fēng)景4/47貝尚坊商業(yè)街入口設(shè)置在公交站牌的正對(duì)面。商業(yè)街入口設(shè)置在公交站牌30M可視范圍內(nèi)。◤人行動(dòng)線與商業(yè)關(guān)系—案例分析人行動(dòng)線4/47◤客流導(dǎo)入——小區(qū)或建筑出入口公共交通類型公共交通示意圖人行入口布置人流導(dǎo)入原則緊鄰1.商業(yè)街——小區(qū)或建筑出口人行出入口：靠近小區(qū)或建筑主入口，形成一定規(guī)模聚集人流。a.商業(yè)出入口與小區(qū)入口之間無(wú)車(chē)行通道打斷（臨時(shí)消防通道除外）。b.通過(guò)與小區(qū)相鄰店鋪的商業(yè)吸引小區(qū)人流。對(duì)位2.商業(yè)街——小區(qū)或建筑出口人行出入口：在小區(qū)或建筑出入口視線范圍之內(nèi)，靠近交叉路口。并在與小區(qū)相對(duì)位置設(shè)置醒目次入口。a.靠近街角高處設(shè)置各商家廣告標(biāo)牌。b.靠近街角主干道預(yù)留一定廣場(chǎng)空間，緩解人流聚集。小區(qū)或建筑出入口車(chē)行、貨運(yùn)出入口商業(yè)建筑后勤場(chǎng)地住宅或建筑其他商業(yè)出入口車(chē)行、貨運(yùn)出入口后勤場(chǎng)地商業(yè)出入口小區(qū)或建筑出入口商業(yè)建筑人行動(dòng)線1.貝尚坊2.萬(wàn)科假日風(fēng)景人行入口布置:貝尚坊，商業(yè)出入口，布置在小區(qū)貝尚灣的旁側(cè)。人行入口布置:萬(wàn)科假日風(fēng)景，商業(yè)出入口，布置在萬(wàn)科住宅小區(qū)的中央。4/47小區(qū)出入口小區(qū)出入口商業(yè)街出入口◤人行動(dòng)線與住宅小區(qū)出入口—案例分析人行動(dòng)線1.總圖與城市道路的關(guān)系：設(shè)計(jì)要點(diǎn)：車(chē)行：設(shè)置在非快速道路，貨運(yùn)：不靠近商業(yè)出入口

設(shè)在城市支路上人行：街角引入。4/472.總圖與公共交通的下客點(diǎn)的關(guān)系：設(shè)計(jì)要點(diǎn)：與地鐵口的關(guān)系：a.若地鐵口在退界外：在地鐵口的視線范圍內(nèi)設(shè)置明顯的商業(yè)出入口。保持之間的暢通，可達(dá)性強(qiáng)。商業(yè)人流導(dǎo)向與地鐵的一致。b.若地鐵口在退界內(nèi)：就近設(shè)置主入口、主力店、主廣場(chǎng)。人流直接導(dǎo)入主動(dòng)線。與公交車(chē)和出租車(chē)泊位關(guān)系：a.泊位一側(cè)30-50米范圍內(nèi)設(shè)置主入口。b.結(jié)合主要交叉路口，街角引入人流。3.總圖與周邊建筑出入口的關(guān)系：設(shè)計(jì)要點(diǎn)：結(jié)合周邊建筑出入口人流主方向街角處，設(shè)置商業(yè)主入口。車(chē)型設(shè)置非快速路貨運(yùn)避讓綜合各個(gè)交通要素總結(jié)商業(yè)街獨(dú)有的交通規(guī)劃方案和人流導(dǎo)入途徑人行動(dòng)線用地尺度輸入輸出商鋪布局案例驗(yàn)證四種布局套餐++得出研究思路街區(qū)商業(yè)布局形態(tài)研究目的:形成一套行之有效的街區(qū)商業(yè)布局模式街區(qū)商業(yè)布局分類（四種套餐）:B套餐開(kāi)放內(nèi)街型布局D套餐集中廣場(chǎng)型布局C套餐中庭內(nèi)向型布局A套餐沿街底商型布局◤布局形態(tài)分類人行動(dòng)線沿街底商型布局，地塊較狹長(zhǎng)，不具備做內(nèi)街和集中式商業(yè)的可能性，一般都布置在住宅小區(qū)的沿街，或者小區(qū)的街角單獨(dú)一塊地，底商型布局的層數(shù)受限制比較大，一般都在2層，少有出現(xiàn)三四層的情況。用地尺度研究—沿街底商型布局（最小30M）案例分析—沿街底商型布局瑞虹坊二期——瑞虹新城銘庭配套商業(yè)6M4M2M3MA套餐.沿街底商型布局人行動(dòng)線開(kāi)放內(nèi)街型布局，一般地塊尺度較厚，單邊商鋪不能消化地塊的進(jìn)深，往往做成內(nèi)街形式，內(nèi)街布局較為自由，可以有上下多動(dòng)線，建筑層數(shù)也較為自由，多為三層或四層。用地尺度研究—開(kāi)放內(nèi)街型布局（最小65M）案例分析—開(kāi)放內(nèi)街型布局上海松江-貝尚坊商業(yè)街B套餐.開(kāi)放內(nèi)街型布局泰國(guó)-第九鄰里中心TheNineNeighborhoodCenter人行動(dòng)線中庭內(nèi)向型布局，為開(kāi)放內(nèi)街的姊妹版，商鋪不朝向沿街開(kāi)門(mén)，一般都朝向內(nèi)中庭或內(nèi)走道開(kāi)門(mén)，交通都組織在建筑內(nèi)部，外立面較整。用地尺度研究—中庭內(nèi)向型布局（最小50M）案例分析—中庭內(nèi)向型布局蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心-新城鄰里中心C套餐.中庭內(nèi)向型布局25.2M16.8M人行動(dòng)線集中廣場(chǎng)型，用地尺度較大。一般都是條狀商業(yè)結(jié)合點(diǎn)狀商業(yè)布局，形成內(nèi)廣場(chǎng)，此種商業(yè)布局一般結(jié)合景觀（如河道、綠地）做風(fēng)情商業(yè)街。用地尺度研究—集中廣場(chǎng)型布局（最小80M）案例分析—集中廣場(chǎng)型布局樂(lè)斯生活館D套餐.集中廣場(chǎng)型布局人行動(dòng)線4/47A.沿街底商型布局B.開(kāi)放內(nèi)街型布局C.中庭內(nèi)向型布局D.集中廣場(chǎng)型布局瑞虹坊二期貝尚坊商業(yè)街樂(lè)斯生活館蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心◤四種布局形態(tài)—案例分析人行動(dòng)線4/47套餐類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)A套餐沿街底商型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽(yáng)光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。B套餐開(kāi)放內(nèi)街型風(fēng)和日麗、萬(wàn)科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)。C套餐集中內(nèi)向型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)商業(yè)街。商業(yè)較集中，弱化了商業(yè)街的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)。D套餐集中廣場(chǎng)布型樂(lè)斯生活館商業(yè)較為，能形成圍合型的集中廣場(chǎng)，易于打造商業(yè)氛圍，增長(zhǎng)客戶停留時(shí)間。對(duì)用地尺度要求大。商業(yè)的布局形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問(wèn)題之一。整體的布局與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實(shí)案例中不同業(yè)態(tài)商家的布局則體現(xiàn)了商家對(duì)于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對(duì)深圳商業(yè)街的研究，發(fā)現(xiàn)各商業(yè)街的布局主要有四種類型：四種布局套餐優(yōu)缺點(diǎn)分析◤動(dòng)線篇-垂直動(dòng)線組織◣外廊式◣底部門(mén)廳式◣低層外廊+高層獨(dú)立門(mén)廳◤動(dòng)線篇-垂直動(dòng)線組織◣外廊式◤動(dòng)線篇-垂直動(dòng)線組織◣◣底部門(mén)廳式◤動(dòng)線篇-垂直動(dòng)線組織◣低層外廊+高層獨(dú)立門(mén)廳◤動(dòng)線篇-垂直動(dòng)線組織特殊功能及特色空間二層到達(dá)方式：利用在底層沿街直接設(shè)置扶梯及樓梯，形成交通節(jié)點(diǎn)，迅速有效地將沿街人流拉動(dòng)到二層主力店。主力店A主力店B過(guò)廳自動(dòng)扶梯樓梯導(dǎo)購(gòu)標(biāo)識(shí)底部門(mén)廳式的垂直動(dòng)線組織模式：6M4M3M底層設(shè)置小門(mén)廳，通過(guò)內(nèi)部垂直交通，迅速有效地將人流拉動(dòng)至二三層營(yíng)業(yè)樓層。◤動(dòng)線篇-垂直動(dòng)線組織◣全地面系統(tǒng)較多由饕界類商業(yè)街采用，商業(yè)規(guī)模均小于2萬(wàn)方◣僅餐飲、娛樂(lè)類目的性商業(yè)，可采用門(mén)廳拉動(dòng)模式◣非目的性須靠動(dòng)線引導(dǎo)三種垂直交通模式優(yōu)缺點(diǎn)分析◤動(dòng)線篇-后勤動(dòng)線4/47城市道路城市道路城市道路城市道路貨車(chē)位貨車(chē)位貨車(chē)位貨車(chē)位貨車(chē)位1.封閉集中卸貨模式2.封閉分散卸貨模式3.混雜集中卸貨模式4.混雜分散卸貨模式地下卸貨區(qū)地下卸貨區(qū)地下卸貨區(qū)地下卸貨區(qū)貨運(yùn)流線—集中卸貨，通過(guò)貨梯垂直運(yùn)輸至各樓層后，水平分送。員工流線—與貨運(yùn)口公用出入口，利用臨近豎向交通。垃圾流線—垃圾房根據(jù)場(chǎng)地需求設(shè)置地上或地下，放置地下時(shí)臨近貨梯。設(shè)置地上時(shí)，單獨(dú)建造或與卸貨區(qū)留足場(chǎng)地。貨運(yùn)流線—適合餐飲建筑沿建筑背側(cè)條形卸貨平臺(tái)，水平分送各店鋪。垂直運(yùn)輸通過(guò)貨梯送至各層背走道。員工流線—結(jié)合貨梯和疏散樓梯垂直到達(dá)各樓層。垃圾流線—垃圾房根據(jù)場(chǎng)地需求設(shè)置地上或地下，放置地下時(shí)臨近貨梯。設(shè)置地上時(shí)，單獨(dú)建造或與卸貨區(qū)留足場(chǎng)地。貨運(yùn)流線—適合商業(yè)規(guī)模較小的非餐飲建筑。間歇型貨運(yùn)與人流動(dòng)線有部分交叉。員工流線—設(shè)根據(jù)商鋪入口個(gè)數(shù)自主設(shè)置，避開(kāi)主要人流。垃圾流線—避開(kāi)主人流動(dòng)線，獨(dú)立設(shè)置于建筑背向。貨運(yùn)流線—次貨運(yùn)與人流動(dòng)線有部分交叉。主貨運(yùn)口設(shè)置于建筑背側(cè)，形成小型獨(dú)立貨運(yùn)口。員工流線—設(shè)根據(jù)商鋪入口個(gè)數(shù)和臨近疏散樓梯自主設(shè)置，避開(kāi)主要人流。垃圾流線—垃圾房根據(jù)場(chǎng)地需求設(shè)置地上或地下，放置地下時(shí)臨近貨梯。設(shè)置地上時(shí)，單獨(dú)建造或與卸貨區(qū)留足場(chǎng)地。后勤動(dòng)線模式：◤動(dòng)線篇-后勤動(dòng)線仁恒河濱城鄰里之家瑞虹坊二區(qū)——瑞虹新城銘庭配套商業(yè)貝尚坊-貝尚灣配套商業(yè)新都匯美食廣場(chǎng)貨梯：1部配合貨運(yùn)疏散樓梯：1部卸貨處面積：30㎡貨梯：1部客梯：1部配合貨運(yùn)疏散樓梯：2部卸貨處：①地下500㎡②地上兩個(gè)卸貨車(chē)位30㎡與兩個(gè)后勤背走道的出入口聯(lián)系。貨梯：0部配合貨運(yùn)樓梯：1部卸貨平臺(tái)面積：一個(gè)貨車(chē)停車(chē)位30㎡，從內(nèi)街端頭沿內(nèi)街配送各內(nèi)街店面。貨梯：＞3部配合貨運(yùn)疏散樓梯：＞1部卸貨平臺(tái)面積：①后勤通道朝滬亭北路有一處開(kāi)口，貨車(chē)在廣場(chǎng)卸貨，通過(guò)后勤通道的貨梯運(yùn)送貨物；②東側(cè)空地有一處超市專用的卸貨點(diǎn)。200-300平方米典型案例:1.封閉集中卸貨模式2.封閉分散卸貨模式3.混雜集中卸貨模式4.混雜分散卸貨模式◤動(dòng)線篇-總結(jié)消費(fèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)原理：1.街區(qū)商業(yè)要盡可能設(shè)計(jì)成單動(dòng)線，這樣可以讓購(gòu)物者有良好的消費(fèi)體驗(yàn)，利于店鋪?zhàn)饨鸬奶嵘?.單動(dòng)線的組織可以采用直線或弧線形人流組織方式在動(dòng)線設(shè)計(jì)中。曲線形動(dòng)線能擴(kuò)大商業(yè)展面長(zhǎng)度，豐富“視覺(jué)空間感”，

提高“單店能見(jiàn)率”，增加“游逛趣味性”。3.且在保證店鋪尺寸和形態(tài)布局實(shí)用的前提下可采用弧線形動(dòng)線增加空間豐富性及商鋪的可視性。4.當(dāng)條件所限必須采用多動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)，要注意通過(guò)設(shè)計(jì)手法避免死角店鋪、迷路等情況的出現(xiàn)。后勤動(dòng)線設(shè)計(jì)原理：1.高端、中端街區(qū)商業(yè)一般采用客貨分流的方式；中端、低端街區(qū)商業(yè)一般采用客貨混用模式。2.封閉式卸貨較適合高中端街區(qū)商業(yè)，客貨無(wú)交叉；混雜卸貨運(yùn)用于中低端街區(qū)商業(yè)采用，客貨交叉。3.高端餐飲業(yè)態(tài)必須客貨分流，其他業(yè)態(tài)對(duì)貨運(yùn)依賴較少，可設(shè)小型卸貨區(qū)，有交叉。4.垃圾房可設(shè)置與地上或地下結(jié)合貨梯，做到客貨分流。◤業(yè)態(tài)篇業(yè)態(tài)種類12業(yè)態(tài)分布原則3主力店布置◤業(yè)態(tài)篇-業(yè)態(tài)種類◣賣(mài)場(chǎng)：超市、家居賣(mài)場(chǎng)、家電賣(mài)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)賣(mài)場(chǎng)等◣零售購(gòu)物：服飾店、手機(jī)店、食品店等◤零售業(yè)態(tài)◤非零售業(yè)態(tài)◣餐飲：特色餐飲、茶坊、酒吧、咖啡等◣休閑娛樂(lè)：會(huì)所、健身中心、美容護(hù)膚、KTV、電影院等◣文體教育：兒童輔導(dǎo)培訓(xùn)、樂(lè)器行等◣服務(wù)配套：電信、商務(wù)中心、旅行社、照片沖印等◣金融投資：銀行、房產(chǎn)中介、證券、彩票◤業(yè)態(tài)篇-業(yè)態(tài)分布原則◣零售業(yè)態(tài)◣非零售業(yè)態(tài)（餐飲、教育、服務(wù))高①對(duì)人流密度、動(dòng)線依賴性較高②租金承受水平較高低①商鋪面積需求量較低②消費(fèi)目的性較低高①商鋪面積需求量較高②消費(fèi)目的性較高低①對(duì)人流密度、動(dòng)線依賴性較低②租金承受水平較低宜布置在中層高區(qū)或平面較深位置宜結(jié)合首層主動(dòng)線及街區(qū)商業(yè)出入口布置種類分析商業(yè)業(yè)態(tài)品名消費(fèi)人群設(shè)置樓層使用時(shí)間消費(fèi)頻次嬰幼孕中小學(xué)生中青年（19-50歲）老年人（0-6歲）（7-18歲）上班族家庭主婦（50歲以上）餐飲早餐新亞大包

○●●○應(yīng)1層7點(diǎn)-9點(diǎn)7次/周正餐

○○○○宜1層11點(diǎn)-14點(diǎn)1次/周快餐KFC、必勝客

○●●○宜1層11點(diǎn)-21點(diǎn)7次/周甜點(diǎn)飲品克里斯汀○●○●○宜1層7點(diǎn)-22點(diǎn)2次/周西餐peter's西餐○○●●○可≥2層24小時(shí)1次/周零售便利店快客○●○●●應(yīng)1層24小時(shí)7次/周小型超市華聯(lián)、家得利

●○●●宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)7次/周文具店

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宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周玩具店

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宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周藥店華氏大藥房

○○●應(yīng)1層8點(diǎn)-21點(diǎn)——服裝店ZARAONLY

●●○宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周文體教育早教天才寶貝●

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可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)2次/周補(bǔ)習(xí)

●○●○可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)2次/周晚托

●○

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可≥2層17點(diǎn)-22點(diǎn)5次/周興趣班華爾街英語(yǔ)●●○○○可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)2次/周健身房一兆韋德健身

○●○

可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)2次/周書(shū)店新華書(shū)店○●●●○可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周金融投資房產(chǎn)中介21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)

○○

宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)——證券銀河證券

○●宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)——銀行招商銀行

○●●●應(yīng)1層8點(diǎn)-17點(diǎn)1次/周彩票福彩、體彩

○○●宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)2次/周業(yè)態(tài)分析

/4.2人群需求分析表<一>總結(jié)：限于篇幅，本表只列出業(yè)態(tài)的設(shè)置樓層、使用時(shí)間、消費(fèi)頻次。后續(xù)研究將加上面積要求、等位空間、等候時(shí)間、可達(dá)性等問(wèn)題。業(yè)態(tài)分析

/4.2人群需求分析表二<>商業(yè)業(yè)態(tài)品名消費(fèi)人群設(shè)置樓層使用時(shí)間消費(fèi)頻次嬰幼孕中小學(xué)生中青年（19-50歲）老年人（0-6歲）（7-18歲）上班族家庭主婦（50歲以上）娛樂(lè)休閑網(wǎng)吧

●○○

可≥2層24小時(shí)1次/周洗浴中心地中海桑拿

●●○可≥2層24小時(shí)1次/周美容美發(fā)

●●●○可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周KTV錢(qián)柜

●●●

可≥2層24小時(shí)——棋牌室

○○●可≥2層24小時(shí)2次/周酒吧

●○

可≥2層17點(diǎn)-5點(diǎn)1次/周小型影院左岸電影○●●●○可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周足療大桶大

○○●●可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周美體按摩克麗緹娜

○●●

可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周游藝廳

○●

≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周配套服務(wù)綜合維修

○●●宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)——五金建材

○●○應(yīng)1層8點(diǎn)-21點(diǎn)——家居生活多樣屋

○●○宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周汽車(chē)美容優(yōu)度汽車(chē)美容

●○

應(yīng)1層8點(diǎn)-21點(diǎn)——家政服務(wù)

○●●可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)——通信營(yíng)業(yè)廳中國(guó)移動(dòng)

●●●○宜1層8點(diǎn)-17點(diǎn)1次/周寵物店派多格寵物店

○○●○可≥2層8點(diǎn)-21點(diǎn)——花店天使花屋

○●●

宜1層8點(diǎn)-21點(diǎn)1次/周生鮮水果

○●●●●應(yīng)1層8點(diǎn)-21點(diǎn)7次/周中醫(yī)保健

○○○●

——圖表說(shuō)明：1.餐飲、文化娛樂(lè)、文體教育為長(zhǎng)期租售關(guān)系，租金水平處于中低檔。其中，餐飲業(yè)態(tài)較文化娛樂(lè)和文體教育租金高。2.街區(qū)商業(yè)中，文化娛樂(lè)面積需求較大，租金處于中低檔。文化教育需求面積區(qū)段較集中。◤租金水平-面積需求(文化娛樂(lè)、餐飲、文體教育各業(yè)態(tài)租戶的面積需求及租金水平分布圖)300-5001000-2500500-1000低中中低中高中式快餐慢搖酒吧西式快餐咖啡、茶坊主題酒吧主題餐廳中式餐廳商務(wù)餐廳美食廣場(chǎng)兒童娛樂(lè)兒童早教興趣班西式餐廳課外教育美容美發(fā)SPA足療\美體按摩KTV小型影院健身瑜伽面積需求租金水平50-150棋牌室、洗浴中心網(wǎng)吧文化娛樂(lè)餐飲文化教育業(yè)態(tài)分析

/4.3業(yè)態(tài)分布原則表50-150300-500150-300500-1000面積需求租金水平高低中中低中高第一片區(qū)第二片區(qū)第三片區(qū)品牌多品類組合店服飾配件化妝品3T數(shù)碼體育用品兒童服裝便利店\彩票生鮮水果\花店玩具食品專賣(mài)店藥店書(shū)店辦公用品連鎖超市汽車(chē)美容證券家居生活館數(shù)碼用品小型超市寵物店\中醫(yī)保健通信營(yíng)業(yè)廳綜合維修家政服務(wù)房產(chǎn)中介銀行◤租金水平-面積需求(零售、配套服務(wù)、金融投資行業(yè)各業(yè)態(tài)租戶的面積需求及租金水平分布圖)業(yè)態(tài)分析

/4.3業(yè)態(tài)分布原則表零售配套服務(wù)金融投資圖表說(shuō)明：零售購(gòu)物行業(yè)，第一片區(qū)業(yè)態(tài)樓層以低層區(qū)為主，第二片區(qū)以中層區(qū)為主，第三片區(qū)業(yè)態(tài)以主力店為主、樓層可覆蓋B1-4F頻率低中中低中高高目的性隨機(jī)性美食廣場(chǎng)中式快餐西式快餐咖啡、茶坊主題餐廳商務(wù)餐廳中式餐廳西式餐廳健身瑜伽課外教育KTV酒吧小型影院SPA足療美體按摩兒童娛樂(lè)興趣班美容美發(fā)兒童早教書(shū)店◤消費(fèi)頻率-消費(fèi)類型(消費(fèi)頻次和目的性示意圖)業(yè)態(tài)分析

/4.3業(yè)態(tài)分布原則表圖表說(shuō)明：文化娛樂(lè)、餐飲、文體教育,消費(fèi)頻率較高、隨機(jī)性大的中西式快餐設(shè)置在低層區(qū)，而目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)設(shè)置在高層區(qū)，也可考慮設(shè)置中層區(qū)。低中中低中高高便利店食品專賣(mài)店服飾配件化妝品服裝店玩具體育用品數(shù)碼產(chǎn)品家具生活館書(shū)店寵物店\中醫(yī)保健辦公用品藥店連鎖超市家政服務(wù)小型超市房產(chǎn)中介\證券銀行綜合維修寵物店\中醫(yī)保健汽車(chē)美容通信營(yíng)業(yè)廳生鮮水果店\花店◤消費(fèi)頻率-消費(fèi)類型(消費(fèi)頻次和目的性示意圖)業(yè)態(tài)分析

/4.3業(yè)態(tài)分布原則表頻率目的性隨機(jī)性圖表說(shuō)明：零售、配套服務(wù)、金融投資，隨機(jī)性高、頻率高的業(yè)態(tài)設(shè)置在低層區(qū)，而購(gòu)物目的性高、消費(fèi)頻率低的業(yè)態(tài)設(shè)置在中層區(qū)或高層區(qū)。50-150300-500500-1000150-300B13F1F2F4F及以上百貨主力店KTV小型影院KTV家居生活館美食廣場(chǎng)主題餐廳主題餐廳家電健身瑜伽SPA足療咖啡、茶坊西式快餐咖啡、茶坊數(shù)碼用品酒吧數(shù)碼用品兒童玩具兒童服裝化妝品西式快餐便利店兒童玩具兒童服裝藥店文具店\玩具店網(wǎng)吧書(shū)店寵物店\中醫(yī)保健棋牌室小型超市中式快餐美容美發(fā)食品專賣(mài)面積需求層數(shù)1000-2500維修店\花店服裝店銀行\(zhòng)房屋中介美體按摩兒童娛樂(lè)兒童教育興趣班服裝店小型超市中式餐廳西式餐廳◤分布關(guān)系(面積和樓層示意圖)業(yè)態(tài)分析

/4.3業(yè)態(tài)分布原則表圖表說(shuō)明：休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)需要大空間，可以放在高層區(qū)，而一些主題性消費(fèi)諸如兒童服裝兒童玩具兒童教育等小面積業(yè)態(tài)也可以放在在低層區(qū)，而一些小型休閑業(yè)態(tài)，如酒吧、快餐等應(yīng)該放在低層區(qū)。商業(yè)盈利模式優(yōu)劣勢(shì)分析表

純銷售模式純租賃模式售租結(jié)合模式帶租約銷售模式短期返租（1-3年）長(zhǎng)期返租（8-10年）優(yōu)勢(shì)發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。產(chǎn)權(quán)較為集中，有利于吸引品牌主力店進(jìn)駐?？梢越y(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，規(guī)范整體商業(yè)形象通過(guò)招商保證商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi);

短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門(mén)檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；

對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；

若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解。資金回籠較慢，需要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)資金壓力。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。適用適合純街鋪銷售,商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。

大體量街區(qū)商業(yè)。適合大品牌有實(shí)力開(kāi)發(fā)商企業(yè)?？射N售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。

案例

備注:目前商業(yè)市場(chǎng)有各種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。開(kāi)發(fā)流程

/1.4盈利模式優(yōu)劣勢(shì)分析◤業(yè)態(tài)篇-業(yè)態(tài)布置原則行為模式輸入輸出業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)特點(diǎn)動(dòng)線特點(diǎn)分析總結(jié)得出研究思路客流動(dòng)線的研究：業(yè)態(tài)分類：根據(jù)我們隊(duì)客戶群的行為模式調(diào)查和分析。對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行了不同分類按照使用頻次分類：使用頻次高的業(yè)態(tài)和使用頻次低的業(yè)態(tài)按照昭示度分類：昭示度強(qiáng)的業(yè)態(tài)和昭示度弱的業(yè)態(tài)按照停留時(shí)間分類：停留時(shí)間長(zhǎng)的業(yè)態(tài)和停留時(shí)間短的業(yè)態(tài)動(dòng)線特點(diǎn)業(yè)態(tài)特點(diǎn)使用頻次昭示度停留時(shí)間可視性可達(dá)性使用時(shí)間◤業(yè)態(tài)篇-業(yè)態(tài)布置原則（餐飲、購(gòu)物、便利店、超市、銀行等）業(yè)態(tài)按頻次分類使用頻次高的業(yè)態(tài)（寵物店、藥店、花店、維修、理發(fā)等）使用頻次低的業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)無(wú)干擾多為目的性消費(fèi)服務(wù)對(duì)象較廣沿主線開(kāi)門(mén)或者沿街布置獨(dú)立出入口，各店鋪無(wú)干擾樓層店鋪設(shè)置垂直交通直達(dá)店鋪集中，并靠近小區(qū)出入口營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)動(dòng)線屬性業(yè)態(tài)屬性營(yíng)業(yè)時(shí)間不固定各業(yè)態(tài)聯(lián)系性弱有固定的消費(fèi)群服務(wù)對(duì)象較具體沿次要流線開(kāi)門(mén)和布置出入口設(shè)置沒(méi)有嚴(yán)格要求店鋪樓層設(shè)置避開(kāi)主流線店鋪離小區(qū)出入口較遠(yuǎn)◤業(yè)態(tài)篇-業(yè)態(tài)布置原則（餐飲、KTV、花店、美容美發(fā)、影院等）業(yè)態(tài)按昭示度分類昭示度強(qiáng)的業(yè)態(tài)（銀行、藥店、彩票、維修、生鮮水果等）昭示度弱的業(yè)態(tài)動(dòng)線屬性業(yè)態(tài)屬性各業(yè)態(tài)之間有帶動(dòng)對(duì)室外公共空間有依賴性營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)主動(dòng)線串聯(lián)各個(gè)業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)之間相互聯(lián)系店鋪沿休閑廣場(chǎng)排布設(shè)扶梯，達(dá)到各業(yè)態(tài)間的交互服務(wù)對(duì)象較廣目的性消費(fèi)和隨意性消費(fèi)兼有多為非娛樂(lè)型消費(fèi)對(duì)生活輔助性強(qiáng)消費(fèi)群體不固定營(yíng)業(yè)時(shí)間固定消費(fèi)流線分散且時(shí)間不固定主流線無(wú)串聯(lián)關(guān)系不強(qiáng)可分散布置，經(jīng)次流線到達(dá)獨(dú)立流線，交互行弱◤業(yè)態(tài)篇-業(yè)態(tài)布置原則（餐飲、KTV、超市、健身房、影院等）業(yè)態(tài)按停留時(shí)間分類停留時(shí)間長(zhǎng)的業(yè)態(tài)（銀行、藥店、彩票、ATM自助、花店等）停留時(shí)間短的業(yè)態(tài)動(dòng)線屬性業(yè)態(tài)屬性業(yè)態(tài)的獨(dú)立性強(qiáng)目的性消費(fèi)服務(wù)對(duì)象較具體設(shè)扶梯達(dá)到各業(yè)態(tài)間的交互獨(dú)立出入口，各店鋪無(wú)干擾店鋪沿樓層2層以上設(shè)置，有垂直交通聯(lián)系避開(kāi)主流線開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)時(shí)間較為固定快捷式消費(fèi)或自助服務(wù)營(yíng)業(yè)規(guī)模小服務(wù)性強(qiáng)流線目的性強(qiáng)人流分散沿街布置在低樓層，◤業(yè)態(tài)篇-業(yè)態(tài)布置原則主動(dòng)線串聯(lián)各個(gè)業(yè)態(tài)店鋪沿休閑廣場(chǎng)排布設(shè)扶梯，達(dá)到各業(yè)態(tài)間的交互使用頻次高的業(yè)態(tài)應(yīng)布置在沿街或者小區(qū)出入口，由主流線串聯(lián)各分流線，可達(dá)性強(qiáng)的位置，使用頻次較低的業(yè)態(tài)位于次要朝向和位置經(jīng)過(guò)對(duì)不同業(yè)態(tài)的流線分析得出結(jié)論:昭示強(qiáng)的業(yè)態(tài)應(yīng)布置在沿廣場(chǎng)布置或者容易發(fā)現(xiàn)的位置，昭示度弱的業(yè)態(tài)布置在次要位置。停留時(shí)間長(zhǎng)的業(yè)態(tài)宜布置在建筑的2層以上，通過(guò)豎向流線連接，停留時(shí)間短的業(yè)態(tài)應(yīng)布置在低層，避免流線交叉層高的設(shè)定店鋪尺寸設(shè)計(jì)12店鋪入口設(shè)計(jì)3◤技術(shù)參數(shù)篇◤技術(shù)參數(shù)篇-層高的設(shè)定商鋪層高的影響因素1）建筑結(jié)構(gòu)體系（剪力墻，框剪，框剪等結(jié)構(gòu)體系）2）內(nèi)部設(shè)備體系（水，暖，電等各個(gè)設(shè)備專業(yè)）3）店鋪業(yè)態(tài)（餐飲，服裝，日用品店等）4）商鋪人流量（人流量越大相對(duì)凈高更大）5）空間照度要求（自然采光下進(jìn)深越大高度也需相應(yīng)增加）6）規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（不同地區(qū)對(duì)建筑層高有不同的限制要求）層高=梁高+梁底管線（風(fēng)管、噴淋等）+店鋪凈高要求+（局部覆土）影響因素梁高結(jié)構(gòu)體系，建筑材料，建筑荷載，柱間距（框架結(jié)構(gòu)梁底管線暖通系統(tǒng)，水電煤供需量店鋪凈高店鋪業(yè)態(tài)屬性（餐飲，服裝等），地方標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范要求，采光通風(fēng)要求由此設(shè)計(jì)師可以大體推算出一般商業(yè)所需層高約為：凈高（3.0-3.2）+梁高（0.7-0.8）+風(fēng)管高（0.12-0.5）+噴淋或電纜橋架（0.2-0.25左右）=4.0-4.8m（做VRV加新風(fēng)系統(tǒng)時(shí)，風(fēng)管可以高度小一點(diǎn)，約120-150A;在自然通風(fēng)情況下凈高3.2米

B、在全空調(diào)情況下凈高3.0米）3.0-3.2m4.0-4.8m0.3-0.8m0.7-0.8m◤技術(shù)參數(shù)篇-層高的設(shè)定各地區(qū)商業(yè)層高限定要求城市層高限定要求備注沈陽(yáng)標(biāo)準(zhǔn)層層高小于等于4.8米《遼寧省住宅與公建用地容積率計(jì)算管理規(guī)定》商業(yè)建筑：標(biāo)準(zhǔn)層層高4.8＜h≤6.0米時(shí)，不論層內(nèi)有沒(méi)隔層，均按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)入容積率；層高6.0＜h≤7.8米時(shí)，不論層內(nèi)有沒(méi)隔層，均按該層水平投影面積2倍計(jì)算容積率；單一空間達(dá)到2000平方米以上的大型商業(yè)建筑，建筑高度可根據(jù)功能適當(dāng)提高，該類建筑的大堂、中廳、采光井按一層計(jì)算建筑面積。長(zhǎng)春標(biāo)準(zhǔn)層層高小于5.4米商業(yè)建筑:標(biāo)準(zhǔn)層層高5.4≤h＜6.3米時(shí)，不論層內(nèi)有無(wú)隔層，建筑面積計(jì)算值按該層水平投影面積的1.5倍計(jì)算;當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層層高6.3≤h≤7.8米時(shí)不論層內(nèi)有無(wú)隔層，建筑面積計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì);單一空間達(dá)到2000平方米以上的大型商業(yè)用房，建筑高度可根據(jù)功能適當(dāng)提高，門(mén)廳、大堂、采光廳等不計(jì)入超高范圍。哈爾濱層高小于等于6.1米哈爾濱規(guī)劃局《特殊層高建筑面積計(jì)算規(guī)則》普通商業(yè)建筑：標(biāo)準(zhǔn)層層高（h）>6.1米（3.9米+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高（h）>10米（3.9米X2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的按3倍計(jì)算。成都層高不宜大于6.1米成都市規(guī)劃管理局關(guān)于對(duì)《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補(bǔ)充說(shuō)明。商業(yè)用房層高：不宜大于6.1米，建筑公共部分門(mén)廳、大堂、中庭等除外。集中布置得商業(yè)建筑單一空間達(dá)到2000平方米以上的商業(yè)用房，以及電影院、體育場(chǎng)館、展示廳、報(bào)告會(huì)議廳等有特殊功能需要的建筑層高可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高。武漢首層<5.1米,二層及二層以上<4.8米武漢地區(qū)規(guī)定：根據(jù)《武漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（二稿）》其相關(guān)內(nèi)容如下：居住區(qū)內(nèi)的配套及小型商業(yè)建筑首層層高不得超過(guò)5.1米，二層及以上層高不得超過(guò)4.8米；商業(yè)建筑單一空間達(dá)到2000平方米時(shí)（如超市、大型商場(chǎng)、專賣(mài)店、餐飲酒店、娛樂(lè)等功能集中布置的商業(yè)用房),建筑高度不得超過(guò)9米,超高部分按比例算建筑面積。上海不得超過(guò)5.6米根據(jù)滬法規(guī)（2004）1262號(hào)文，關(guān)于嚴(yán)格依法審批，進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃管理的若干規(guī)定。商業(yè)：層高不得超過(guò)5.6米。南昌(h)≤4.5米商業(yè)建筑：層高隔成小間的商鋪建筑層高不大于4.5米；大型商業(yè)用房（如超市、大型商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)等功能集中布置的商業(yè)用房）層高可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高建筑層高，不列入超層高范圍。◤技術(shù)參數(shù)篇-店鋪尺寸的設(shè)計(jì)1）根據(jù)項(xiàng)目定位及銷售的需要合理劃分鋪位的面積；2）進(jìn)深比例——結(jié)合定位的業(yè)態(tài)來(lái)確定適當(dāng)?shù)谋壤?服裝類需要較小的進(jìn)深，餐飲類可規(guī)劃進(jìn)深較深的鋪位等等）3）合理利用區(qū)域內(nèi)的面積，最大化得到使用；4）避免出現(xiàn)鋪位死角；5）避免通道中出現(xiàn)柱子；6）避免出現(xiàn)不規(guī)則的鋪位（如三角鋪）；7）通過(guò)公共部分與通道系統(tǒng)的劃分來(lái)提高各個(gè)區(qū)域的均好性；8）一般先完成鋪位的銷售分割，再考慮鋪位的招商分割。鋪位劃分原則不同商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)商鋪開(kāi)間進(jìn)深的要求餐飲業(yè)服飾業(yè)美容美發(fā)業(yè)開(kāi)間≥4米多為8－12米≥3米多為4.2－6米≥5米多為6－10米進(jìn)深≥10米多為12－15米，一般≤25米≥6米多為10－12米，一般≤15米≥12米多為15－20米開(kāi)間進(jìn)深比多為1：2.5一般≤1：5多為1：3一般≤1：4多為1：2一般≤1：4◤技術(shù)參數(shù)篇-店鋪尺寸的設(shè)計(jì)137207207165121194198194184根據(jù)目前商業(yè)策劃的要求，分出商業(yè)單元，豎向劃分，單元銷售，單戶面積平均值為180㎡。開(kāi)間進(jìn)深比為1:1—1:2.一層平面二層平面61.8103.72103.3375.6155.8997.5492.2297.5484.84進(jìn)深12~15m75.84103.72103.3390.0166.3497.54106.2797.5499.06某住宅底商劃分◤技術(shù)參數(shù)篇-店鋪入口設(shè)計(jì)店鋪入口一般包含有門(mén)窗，廣告位（店招），雨篷，空調(diào)位，燈飾及其他裝飾物入口元素設(shè)計(jì)要點(diǎn)門(mén)窗商鋪雙開(kāi)門(mén)宜大于1800mm,窗盡量做大門(mén)高2400-3300mm廣告位（店招）位于店鋪入口醒目處，一般位于入口門(mén)上部或側(cè)面高度宜大于750mm，寬度宜大于1500mm雨篷一般出挑墻面大于1500mm,寬度大于門(mén)寬空調(diào)位1P空調(diào)位最小凈尺寸長(zhǎng)×寬×高：1050×500×700mm2P空調(diào)位最小凈尺寸長(zhǎng)×寬×高：1100×500×700mm3P空調(diào)位最小凈尺寸長(zhǎng)×寬×高：1100×550×800mm（實(shí)際還應(yīng)根據(jù)不同產(chǎn)家空調(diào)確定）2.4-3.3m>950mm1.8-2.4m>1500mm>1100mm>1.8mm>1.5m>950mm>600mm2.4-3.3m◤技術(shù)參數(shù)篇-店鋪入口設(shè)計(jì)2.4-3.3m>750mm1.8-2.4m>1500mm>1.8mm>1100mm>1.5m>950mm>600mm2.4-3.3m>750mm2.4-3.3m>750mm1.8-2.4m>1500mm>1.8mm>950mm>1.5m>600mm>2100mm>1.5m2.4-3.3m>750mm共享空間設(shè)計(jì)原則廣告標(biāo)注設(shè)計(jì)原則12◤設(shè)計(jì)原則篇主力店設(shè)計(jì)原則3◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則廣場(chǎng)走廊景觀商業(yè)步行街的長(zhǎng)度往往較長(zhǎng)，在入口及中間部分，必須通過(guò)商業(yè)廣場(chǎng)的設(shè)置，緩解人群的疲憊感。商業(yè)走廊是連接商鋪與商鋪、商鋪與共享空間的重要部分，具有組織交通、展示及組織消費(fèi)的功能廣告是租戶宣傳品牌、吸引客流、購(gòu)物中心營(yíng)造商業(yè)氣氛的重要手段，同時(shí)能為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)一定收益確定商業(yè)街主次入口的位置和數(shù)量，并在入口處設(shè)置次廣場(chǎng)或邊廣場(chǎng)主入口應(yīng)設(shè)置在商業(yè)街端部，連接城市主干道迎向主要人流方向。次入口應(yīng)設(shè)置在商業(yè)街中部，或連接城市次干道迎向非主要人流方向街區(qū)式購(gòu)物中心需要吸引辦公人員和游客等潛在的顧客到商業(yè)街中，因此，商業(yè)街入口廣場(chǎng)要更注重將其設(shè)計(jì)成令人興奮的形式，從尺度及界面上使購(gòu)物者能夠意識(shí)到他們正在離開(kāi)辦公環(huán)境和旅館大廳，正進(jìn)入一個(gè)令人興奮的零售區(qū)增加商業(yè)在廣場(chǎng)空間里的展示面，從而對(duì)客流形成一定的指引作用。◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則◤廣場(chǎng)廣場(chǎng)能夠?yàn)橘?gòu)物者提供極大的愉悅，通過(guò)各種形式的景觀形式處理，購(gòu)物者可以在廣場(chǎng)休息放松、欣賞周邊的環(huán)境以及觀賞現(xiàn)場(chǎng)節(jié)目，商家可以進(jìn)行促銷活動(dòng)，起到聚客作用廣場(chǎng)設(shè)計(jì)原則廣場(chǎng)具有匯集人流、組織交通、展示等多種功能廣場(chǎng)周?chē)牡赇伒娜苛⒚嫘纬少?gòu)物中心的開(kāi)放的“窗口“，創(chuàng)造強(qiáng)的視覺(jué)沖擊、刺激沖動(dòng)性購(gòu)物，通過(guò)精心安排廣場(chǎng)租戶來(lái)維持購(gòu)物者的興趣，吸引廣場(chǎng)的人流廣場(chǎng)須設(shè)置在流線轉(zhuǎn)折處，若有兩個(gè)以上中庭時(shí)要區(qū)分主次，中庭形狀應(yīng)有所不同。兩個(gè)中庭之間流線長(zhǎng)度不宜大于100米廣場(chǎng)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)要靈活運(yùn)用高寬比，注意面積控制。封閉式廣場(chǎng)的寬度一般為9-12米，通過(guò)庭院劃分或其他特殊區(qū)域處理，可以增加到18米或更寬在中庭空間內(nèi)應(yīng)適當(dāng)設(shè)置休息空間入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)原則廣場(chǎng)空間上下貫通沒(méi)有變化，是運(yùn)用得較為普遍而常見(jiàn)的空間形態(tài)廣場(chǎng)空間的底層面積縮小，剖面形式恰與商業(yè)建筑的特性相吻合下層的樓層進(jìn)深過(guò)大，在照明設(shè)計(jì)上要補(bǔ)足室內(nèi)使用空間的采光適合需要隔避陽(yáng)光直射的氣候地區(qū)可以較好地發(fā)揮作用傾斜上升的斜面引起視覺(jué)導(dǎo)向，形成良好的內(nèi)向型空間意象在面臨街道的單面開(kāi)敞的廣場(chǎng)中，玻璃面形成從街道到商業(yè)街的漸變過(guò)渡充分利用地下空間使地下空間也能得到陽(yáng)光的照射樓層自上而下沒(méi)有變化樓層自上而下逐漸外伸樓層自上而下逐漸后退廣場(chǎng)向上向下同時(shí)發(fā)展◤廣場(chǎng)面積控制廣場(chǎng)空間應(yīng)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況、所處的環(huán)境、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、營(yíng)業(yè)特點(diǎn)、規(guī)模檔次、顧客層次等在其中占合適的比例高寬比用廣場(chǎng)空間側(cè)界面的高度(H)和相對(duì)距離(W)的關(guān)系來(lái)衡量:W/H增大，空間就會(huì)產(chǎn)生遠(yuǎn)離感，超過(guò)2時(shí)則顯寬闊；W/H<1就會(huì)產(chǎn)生接近感，逐漸變得狹窄W/H=0.5：廣場(chǎng)空間顯壓抑;W/H=1:均勻可見(jiàn),但不清晰；W/H=2：立面形象和局部清晰可見(jiàn)W/H=3：使人感到空間寬敞，封閉感降低W/H=4：空間的容積性消失廣場(chǎng)垂直空間設(shè)計(jì)原則◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則廣場(chǎng)設(shè)計(jì)參數(shù)原則◤設(shè)計(jì)原則篇-廣場(chǎng)、共享空間設(shè)計(jì)原則◤廣場(chǎng)主入口：位于商業(yè)流線端部入口廣場(chǎng)30Mx20M特性-下沉廣場(chǎng)次入口：位于商業(yè)流線中段入口廣場(chǎng)20Mx10M特性-商業(yè)中段大中庭主入口：連接城市主路入口廣場(chǎng)35Mx25M特性-街口展示下沉廣場(chǎng)通道：位于商業(yè)流線中段無(wú)廣場(chǎng)設(shè)置特性-方便游客出入案例一：上海灣170M75M40M60M線型街區(qū)商業(yè)UA-商業(yè)研發(fā)Commercialresearch75M35M65M30M主入口：連接城市主路入口廣場(chǎng)15Mx10M次入口：連接城市支路入口廣場(chǎng)20Mx10M主入口：連接城市主路入口廣場(chǎng)15Mx12M中心廣場(chǎng)35Mx35M◤廣場(chǎng)◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則案例二：上海長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)剖面示意1FB1B22F3F4F5F6M6M4.5M4.5M4.5M4.5M6M3.5M35M27MT型街區(qū)商業(yè)◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則◤走廊走廊設(shè)計(jì)原則走廊具有組織流線、展示及促進(jìn)購(gòu)物等多種功能走廊應(yīng)根據(jù)商業(yè)流線設(shè)置，區(qū)分主次流線設(shè)置走廊寬度應(yīng)有所區(qū)別走廊長(zhǎng)度不宜大于100米，否則應(yīng)設(shè)置中庭以打斷。每隔20-25米應(yīng)考慮設(shè)置興趣點(diǎn)或休息處，寬度根據(jù)商鋪的設(shè)置情況采用不同的設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)單側(cè)店鋪?zhàn)呃鹊膶挾纫话銥槊?，雙側(cè)店鋪?zhàn)呃鹊膶挾纫话銥椋ㄟ^(guò)景觀及鋪地劃分或其他特殊區(qū)域處理，可以增加到米或更寬應(yīng)根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況、所處的環(huán)境、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、營(yíng)業(yè)特點(diǎn)、規(guī)模檔次、顧客層次等在其中占合適的比例控制走廊寬度分別設(shè)置商業(yè)走廊和后勤通道可區(qū)分商業(yè)流線和后勤流線，提高街區(qū)商業(yè)檔次，同時(shí)有利于化解商鋪進(jìn)深過(guò)大問(wèn)題。后勤通道應(yīng)連接后勤貨運(yùn)入口、貨運(yùn)電梯或后勤倉(cāng)庫(kù)，貨運(yùn)服務(wù)設(shè)施需要屏蔽或設(shè)置在顧客的視線之外，不打擾購(gòu)物者走廊的設(shè)計(jì)參數(shù)動(dòng)線兩側(cè)的走道動(dòng)線盡端的走道商鋪010203商鋪040506商鋪010203商鋪040506≥16m≥4+8+4m首層走道二層以上走道010203商鋪040506≥16m首層走道010203040506≥4+8+4m二層以上走道≥6m商鋪◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則◤走廊UA-商業(yè)研發(fā)Commercialresearch高：4.8m最窄：3m最寬：16m與店鋪關(guān)系：首層、雙邊一層平面圖高：3.4m最窄：2.5m最寬：8m與店鋪關(guān)系：?jiǎn)芜叾悠矫鎴D案例一：上海灣◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則◤走廊UA-商業(yè)研發(fā)Commercialresearch三層平面后勤通道商業(yè)走廊◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則◤走廊案例二：上海長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)分別設(shè)置商業(yè)走廊和后勤通道可區(qū)分商業(yè)流線和后勤流線，提高街區(qū)商業(yè)檔次，同時(shí)有利于化解商鋪進(jìn)深過(guò)大問(wèn)題。后勤通道應(yīng)連接后勤貨運(yùn)入口、貨運(yùn)電梯或后勤倉(cāng)庫(kù)，貨運(yùn)服務(wù)設(shè)施需要屏蔽或設(shè)置在顧客的視線之外，不打擾購(gòu)物者創(chuàng)造性的景觀設(shè)計(jì)能夠產(chǎn)生讓人難忘的環(huán)境，從而吸引顧客一再光顧，而不恰當(dāng)?shù)木坝^設(shè)計(jì)將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)物中心的形象總的景觀項(xiàng)目開(kāi)支控制在總建筑費(fèi)用的3-5%以內(nèi)是合理的恰當(dāng)?shù)卦谫?gòu)物中心內(nèi)布置植物和季節(jié)性的花卉可以增強(qiáng)對(duì)顧客的吸引力，植物、水景以及雕塑能夠?qū)⑹覂?nèi)的步行空間轉(zhuǎn)化為合適的社區(qū)活動(dòng)的聚集場(chǎng)所停車(chē)場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)一般是種植樹(shù)木，景觀元素應(yīng)該不要干擾停車(chē)、影響停車(chē)區(qū)的維護(hù)和積雪的清除；植物應(yīng)該耐寒和易于維護(hù)、適于當(dāng)?shù)氐臍夂驗(yàn)榱烁纳埔曈X(jué)效果和視覺(jué)距離，可以通過(guò)戰(zhàn)略性的布置座椅區(qū)、植物、小亭和其他空間障礙，以及地面鋪裝、顏色和模式的變化照明在室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)中扮演著重要角色資料來(lái)源：ULI，九洲遠(yuǎn)景分析◤景觀◤設(shè)計(jì)原則篇-共享空間設(shè)計(jì)原則景觀設(shè)計(jì)原則◤設(shè)計(jì)原則篇-廣告位設(shè)計(jì)原則I級(jí)標(biāo)識(shí)：為表現(xiàn)、展示項(xiàng)目整體形象，宣傳嘉里城的重要標(biāo)識(shí)。設(shè)置在建筑的主立面的高層女兒墻上和建筑商業(yè)入口的中心位置。它是建筑外立面的重要構(gòu)成因素。II級(jí)標(biāo)識(shí)：為商業(yè)中心的主力店鋪和主題體驗(yàn)店的店招，設(shè)置的城市的交通主干道一側(cè)以橫向方向構(gòu)成整個(gè)商業(yè)中心外墻立面。包括：主力店等。III級(jí)標(biāo)識(shí)：為沿街店鋪和各精品零售店在建筑外墻面所設(shè)置的店招廣告位。內(nèi)街非主力店店招在入口處可細(xì)部處理，加強(qiáng)單體商業(yè)的識(shí)別性IV級(jí)標(biāo)識(shí)：商業(yè)中心主入口處的大屏幕LED，作為廣告播放、時(shí)尚展示和活動(dòng)宣傳的展示商業(yè)活力的補(bǔ)充。廣告是租戶宣傳品牌、吸引客流、購(gòu)物中心營(yíng)造商業(yè)氣氛的重要手段，同時(shí)能為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)一定收益

◤廣告廣告位設(shè)計(jì)原則I級(jí)標(biāo)識(shí)III級(jí)標(biāo)識(shí)IV級(jí)標(biāo)識(shí)II級(jí)標(biāo)識(shí)◤設(shè)計(jì)原則篇-廣告位設(shè)計(jì)原則◤廣告案例一：上海灣UA-商業(yè)研發(fā)Commercialresearch◤設(shè)計(jì)原則篇-廣告位設(shè)計(jì)原則◤廣告I級(jí)標(biāo)識(shí)III級(jí)標(biāo)識(shí)IV級(jí)標(biāo)識(shí)II級(jí)標(biāo)識(shí)案例二：上海長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)◤業(yè)態(tài)篇-主力店布置◣主力店類