濟寧-城投·鹿港-競標報告

城投·鹿港項目競標報告謹呈：濟寧城投嘉華房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司2013年3月27日Part1：

營銷目標Part2：

營銷困局Part3：案例借鑒Part4：破局之道報告提綱Part5：營銷執(zhí)行Part6：營銷保障2PART1營銷目標3目標解讀壹：『賣出品牌』貳：『賣出銷量』叁：『賣出價值』三大目標4品牌目標實現(xiàn)城投“責任國企，品質(zhì)保障”開發(fā)企業(yè)品牌落地企業(yè)品牌區(qū)域品牌打造區(qū)域成為濟寧新豪宅片區(qū)項目品牌樹立項目低密度豪宅社區(qū)的形象5銷量目標兩年半實現(xiàn)項目清盤，總銷售額約14億元6價值目標7高層均價實現(xiàn)目標：5500元/㎡2013年，均價5000元/㎡；2014年，均價5500元/㎡；2015年，均價6000元/㎡。洋房均價實現(xiàn)目標：8000元/㎡

2013年，均價7500元/㎡；2014年，均價8500元/㎡；2015年，均價9500元/㎡。PART2營銷困局8困局1北湖新區(qū)處于開發(fā)初期，區(qū)域配套成熟度低，居住氛圍淡薄，區(qū)域價值尚未得到充分認可，客戶對區(qū)域價值的認知度有待進一步提升區(qū)域價值認知低區(qū)域價格平臺低區(qū)域在售競品均價在4000-4500元左右，如何突破價格平臺，實現(xiàn)高層1000-1500元的提升，洋房均價達到8000元以上，是項目面臨的困局陌生區(qū)域：北湖片區(qū)尚屬于陌生新區(qū)，區(qū)域價值未得到充分認可，區(qū)域價格平臺低4000元

北湖新區(qū)前景還可以，但現(xiàn)在客戶認可度比較低，主要原因還是客戶的心理原因：一是北湖原為泄洪區(qū)、沼澤，還有礦區(qū)；二是北湖前身為農(nóng)村，現(xiàn)在多集中為回遷房。------------藍天豪庭策劃經(jīng)理張勇北湖的位置有些偏，目前來看商業(yè)、生活配套幾乎沒有，公交體系也不健全，居住起來不方便。------------建筑設計師呂先生9所占比例：50%-60%置業(yè)特征：剛需客戶為主流客戶，關注性價比、配套；其次為看中區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)的首次改善客戶；多為自住；職業(yè)構(gòu)成：礦區(qū)普通職工、市區(qū)個體工商戶、泛公務員等所占比例：40%-50%置業(yè)特征：多為首置剛需，基本為自??；多為追求城市配套、方便工作，改善現(xiàn)有居住環(huán)境或子女教育條件進城置業(yè)；職業(yè)構(gòu)成：個體私營業(yè)主、公務員、在濟寧工作年輕人等所占比例：區(qū)域原住居民多被回遷安置，再進行置業(yè)的客戶較少，目前幾乎無地緣性客戶；置業(yè)特征：習慣在區(qū)域內(nèi)居住或工作，不想改變區(qū)域置業(yè)；職業(yè)構(gòu)成：原村民剛需客戶：區(qū)域客戶以中低端剛需客戶為主，改善型客戶對此區(qū)域存在一定抗性困局2市區(qū)客戶下縣進城客戶地緣性客戶樓盤名稱置業(yè)目的區(qū)域來源關注因素豪庭御都前期銷售以團購為主，對外銷售多為剛性需求以市區(qū)客戶與嘉祥、金鄉(xiāng)等下縣客戶為主，所占比例均為50%左右北湖新區(qū)一中、體育休閑配套鳳凰城以剛需客戶為主市區(qū)客戶與嘉祥、金鄉(xiāng)等下縣客戶所占比例相當，均為50%左右緊湊戶型10我司調(diào)研北湖在售和潛在項目約16個，潛在供應量約400萬㎡，且入市時間較為接近，項目將面臨的競爭十分激烈；本項目直接競品為即將入市的恒大名都項目，開發(fā)商實力強勁，具備區(qū)位及品牌優(yōu)勢；北湖新區(qū)潛在供應涵蓋別墅、洋房、高層物業(yè)，且所有項目均包含高層物業(yè)，區(qū)域高層產(chǎn)品的激烈競爭即將拉開帷幕!困局3競爭激烈：區(qū)域內(nèi)競品集中供應，競爭激烈，直接競品恒大名都實力強勁天地控股北湖灣

水運雅居順河佳園二期新世紀100

鹿港小鎮(zhèn)北湖新區(qū)項目分部圖北湖之星書香名邸金城·錦繡花園京杭花園明德花園

恒大名都尚德青城鴻順官邸鳳凰家園翰林學府豪庭御都東方御園11PART3案例借鑒12案例選取案例借鑒一：海爾綠城全運村借鑒意義：如何突破陌生新區(qū)，建立新的量價平臺？案例借鑒二：銀豐花園借鑒意義：豪宅是如何抓住中高端客戶的？案例借鑒三：萬象新天借鑒意義：如何同恒大進行近距離PK？13案例借鑒一：海爾綠城全運村項目背景：濟南東部新城核心奧體板塊，海爾地產(chǎn)和綠城集團攜手鉅獻的200萬㎡復合大盤；但項目板塊成熟度低，板塊居住價值認可度低銷售業(yè)績：成就了濟南新豪宅區(qū)城市第一盤，開創(chuàng)了濟南城市新區(qū)高端大盤的高價高速營銷之最，09年全年實現(xiàn)銷售25億，月均銷售超過150套，刷新市場紀錄，價格高出競爭樓盤20%以上物業(yè)類型：多層、小高層、高層14海爾綠城全運村成功核心要素一、體系化的媒體運作，區(qū)域價值提升：抓住全運會、政府東遷等大事件，通過體系化的媒體運作將全運會的影響放大，實現(xiàn)區(qū)域價值提升；二、豪宅價值傳播：綠城高品質(zhì)產(chǎn)品、完善配套、綠城園區(qū)服務體系等形成項目豪宅形象，實現(xiàn)強勢排他性的競爭壁壘；三、極致展示：精致園林、奢華售樓處、周到物管等全方位極致展示，眼見為實，刷新濟南所見。15區(qū)域價值營銷16聚焦全運村17……18聚焦全運村……體系化媒體運作19綠城一直以品質(zhì)著稱，全運村品質(zhì)也一直是濟南住宅項目之標桿；全運村當年也是在展示到位后，才開始熱銷。完美品質(zhì)+極致展示20案例借鑒二：銀豐花園項目背景：項目介于南二環(huán)、舜城、舜耕板塊之間，背靠龜山，項目具備成為豪宅的先天優(yōu)勢，但項目板塊歸屬不清晰，板塊豪宅價值不明顯；銷售業(yè)績：開盤當天實現(xiàn)3.5億的銷售額，銷售均價達到6500元/㎡，價格比僅一路之隔魯能領秀城高25%；物業(yè)類型：多層、小高層、高層魯能領秀城21一、構(gòu)建豪宅價值體系：舜耕路南延長線通車，標定城市中心板塊價值；開發(fā)商斥資300萬對項目北側(cè)山體進行改造，整修項目周邊道路，打造私家環(huán)山大道，完善項目城市山居豪宅生活的價值體系。二、給項目貼豪宅標簽：高舉高打，線上樹立豪宅形象；通過項目logo、戶型單張、客戶通訊、樓書、《豪宅100個細節(jié)》、禮品、平面廣告、現(xiàn)場包裝等8大視覺傳播體系的綜合運用，把項目豪宅的標簽有效傳達到目標客戶。三、針對豪宅客戶展開圈層營銷：項目始終堅持以圈層營銷為推廣基礎，并通過圈層活動營銷進行有效蓄客。銀豐花園成功核心要素22豪宅價值體系構(gòu)建來源：世聯(lián)研究模型城市豪宅價值體系城市地段指標優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品指標便利指標自然指標商務指標發(fā)展指標規(guī)劃指標風水指標生活指標外部條件定位的基礎產(chǎn)品素質(zhì)打造的方向稀缺資源指標舜耕路、舜德路的開通，標定城市中心板塊依山而建，濟南首席擁有私家山體社區(qū)銀豐物管，貼心服務容積率2.1，綠化率超40%，總建面30萬㎡，國際標準宜居社區(qū)體量完善商業(yè)配套、3000平米星級私家豪華會所背靠龜山城市豪宅進入指標城市豪宅競爭指標品牌物管特色物管人性化專屬服務產(chǎn)品指標頂級產(chǎn)品及園林打造舒適服務指標南部區(qū)域，絕版下的稀缺巨資改造龜山，打造私家環(huán)山大道23巨資打造私家山體、私家路24貼豪宅標簽25豪宅客戶圈層營銷26案例借鑒三：萬象新天恒大城項目背景：萬象新天位于劉智遠路與工業(yè)北路交叉口，與恒大城一路之隔，項目面臨恒大城的直接競爭；項目困境：1、同恒大城現(xiàn)場的極致化展示體系相比項目展示不足；2、項目現(xiàn)有房源與恒大城同質(zhì)化嚴重，并且無價格優(yōu)勢；3、項目前期以相對務虛的形象對外推廣，市場認知度較低。銷售業(yè)績：2011年下半年銷售額8億，2012年全年銷售額15億，實現(xiàn)對恒大的全面超越27萬象新天PK成功核心要素一、引入名校：簽約歷城二中、紅黃藍幼教，實現(xiàn)教育配套全面升級，圍繞名校構(gòu)建傳播體系，快速引起客戶關注，提升項目知名度和形象；二、貼身肉搏：競品客戶截殺：地盤全面封殺、推廣渠道緊跟恒大城，戶外全城鋪排，渠道立體拓展；近身肉搏殺客：梳理產(chǎn)品差異化的競爭體系，價值點正面比拼；三、知己知彼：靈活的推售政策，對競品推售信息完全掌握，結(jié)合競品推售計劃合理安排房源的推售；四、大兵團作戰(zhàn)：大兵團作戰(zhàn)，將常規(guī)手段用到極致，快速落定執(zhí)行。28萬象新天充分借勢歷城二中優(yōu)質(zhì)品牌效應，快速提升項目知名度和認知度，建立競爭優(yōu)勢；屢次開盤熱銷，周成交量達30-60套之多，將一向熱銷的恒大城項目打敗。引入名校29貼身肉搏工業(yè)北路公交車亭燈箱，坐公交車的會留意道旗，恒大城門口“看了再決定”和“萬象新天，在這”恒大城門口戶外，出門即見恒大城樣板間推窗即見海報—工業(yè)北路及恒大城門口每天1萬份針對恒大，沿工業(yè)北路和奧體中路全面鋪排道旗、燈箱、高炮、樓宇廣告，并持續(xù)派發(fā)單頁，強迫式宣傳的同時“圍點打援”截殺恒大客戶。30知己知彼動作一：每日跟蹤競爭對手，及時反饋，并作出應對策略5.26日得知恒大開盤29日釋放價格當天與開發(fā)商連夜開會后決定搶先釋放新品認籌，截殺恒大客戶，當天成交7套，賣卡102張5.29日（周天），成交12套，賣卡91張動作二：我們的置業(yè)顧問即為恒大城的置業(yè)顧問對恒大城的產(chǎn)品和優(yōu)劣勢了如指掌，做到能為客戶講解。將恒大城的戶型與萬象新天的競爭性戶型放置在置業(yè)顧問相鄰的談客夾里，做到置業(yè)顧問能為客戶講恒大的產(chǎn)品，園林、開發(fā)商品牌甚至是開發(fā)模式動作四：制定專門應對的量化說辭并制作成讓客戶可以帶走的物料，長期影響客戶，讓客戶自己做決定例如：萬象新天規(guī)模600萬平米，相當于3.5個恒大城；萬象新天目前已經(jīng)確定的有兩所幼兒園一所九年制中小學，恒大城有1個幼兒園；萬象新天有一個6萬平米的體育公園，公園里有1個3萬平米的湖，恒大城有一個1萬平米的湖，等等VS動作三：把恒大城的客戶當成是自己的客戶逢萬象新天關鍵節(jié)點必給恒大城客戶發(fā)送短信；逢節(jié)假日必給恒大城客戶發(fā)送短信；逢恒大城關鍵節(jié)點必給客戶發(fā)送短信。31大兵團作戰(zhàn)將常規(guī)手段用到極致，快速落定，快速執(zhí)行動作一：CALL客——每天600組CALL客（濟南剛性及剛改樓盤客源）動作二：短信——每天10萬短信（歷城二中、低起價）動作三：派單——自己組建派單團隊，每天1萬份單頁（根據(jù)客戶地圖到濟南各大教育缺乏的社區(qū)、幼兒園）動作四：老帶新——老帶新送1千元購物卡，深挖老客戶動作五：攬客——歷城二中招生當日登記送2B鉛筆，積累客源200批動作六：巡展——與運動寶貝活動報名捆綁進社區(qū)巡展動作七：論壇——網(wǎng)絡論壇每天20貼專題發(fā)帖；論壇秒殺禮品造人氣動作八：大客戶——主動拓展大客戶，維爾康、齊魯藥廠等動作九：戶外——根據(jù)客戶地圖，布局北園大街道旗、市內(nèi)九塊戶外客戶地圖32PART4破局之道33破局之道：客戶困局區(qū)域困局競爭困局二、競爭先導田忌賽馬、靈活推售三、精準渠道客戶渠道開發(fā)+精準營銷三大策略突破三大困局一、價值提升重新定義區(qū)域價值樹立項目豪宅形象34破局之道一：價值提升1、重新定義區(qū)域價值5、全程情景極致體驗3、與區(qū)域龍頭建立比價體系4、構(gòu)建全新價值傳播體系2、樹立項目豪宅形象3536重新定義區(qū)域價值——標定濟寧新城豪宅區(qū)高端板塊：北湖新區(qū)運河文化旅游區(qū)，獨占北湖景區(qū)和運河景觀文化區(qū)雙重資源，稀缺資源價值，成就高端板塊高端配套：緊鄰未來城市CBD，周邊商業(yè)配套完善；南側(cè)規(guī)劃九年一貫制學校，引入頂級名校，配套價值全面提升高端物業(yè)：城投·鹿港、天地控股北湖灣項目的開發(fā)，涵蓋花園洋房、別墅稀缺高端物業(yè)居住區(qū)行政、文化、產(chǎn)業(yè)中心區(qū)居住區(qū)教育區(qū)運河文化旅游區(qū)生態(tài)區(qū)旅游度假區(qū)京杭大運河洸府河日菏鐵路城市建設區(qū)度假生態(tài)景觀區(qū)北湖南大堤36三大核心要素，定義城市豪宅板塊！1、重新定義區(qū)域價值5、全程情景極致體驗3、與區(qū)域龍頭建立比價體系4、構(gòu)建系統(tǒng)價值傳播體系2、樹立項目豪宅形象37破局之道一：價值提升豪宅價值體系梳理品牌：實力國企，責任地產(chǎn)，品質(zhì)保障古運河綜合整治城市規(guī)劃展示館新世紀100圣都國際會議中心曲阜高鐵站濟寧機場太白路大橋38區(qū)位：北湖豪宅板塊，三重景觀，資源優(yōu)越居住區(qū)行政、文化、產(chǎn)業(yè)中心區(qū)居住區(qū)教育區(qū)運河文化旅游區(qū)生態(tài)區(qū)旅游度假區(qū)京杭大運河洸府河日菏鐵路城市建設區(qū)度假生態(tài)景觀區(qū)北湖南大堤豪宅價值體系梳理39產(chǎn)品：稀缺墅質(zhì)洋房，低密度景觀豪宅55000㎡中式風情園林景觀，實際超過55%超高綠化率規(guī)劃1.95容積率，成就稀缺低密度豪宅社區(qū)稀缺墅質(zhì)花園洋房，經(jīng)典立面，精裝大堂，層層贈送薄板高層，大開間，短進深，全明戶型，部分面積贈送豪宅價值體系梳理40配套：三區(qū)交匯，奢享城市頂級配套市政：省運會指揮中心、文體中心、濟寧市城市規(guī)劃展示館商業(yè)：北湖CBD中央商務區(qū)、中南國際廣場大型綜合體醫(yī)療：濟寧醫(yī)學院第二附屬醫(yī)院、六四醫(yī)院、魯寧醫(yī)院教育：規(guī)劃中九年一貫制名校、濟寧一中新校區(qū)、北湖小學、北湖中學、山東理工學院、濟寧醫(yī)學院；旅游景觀：古運河景觀帶、北湖風景區(qū)豪宅價值體系梳理41物業(yè)：知名物業(yè)管理、尊崇服務推薦聘用全球知名物業(yè)管理公司—戴德梁行豪宅價值體系梳理42F(features/fact)項目本身的性質(zhì)/屬性本項目

品牌價值：實力國企，責任地產(chǎn)，品質(zhì)保障區(qū)位價值：北湖豪宅板塊，三重景觀，資源優(yōu)越產(chǎn)品價值：稀缺墅質(zhì)洋房，低密度景觀豪宅配套價值：CBD生活圈，奢享城市頂級配套物業(yè)價值：知名物業(yè)管理、尊崇服務A(advantage)相對于競爭對手的優(yōu)勢本項目北湖豪宅板塊、低密度社區(qū)、稀缺洋房產(chǎn)品、物業(yè)服務B(benefit/value)項目給用戶的利益（價值）本項目好區(qū)域、好資源、好產(chǎn)品FAB43豪宅形象樹立北湖區(qū)·運河灣·臻豪宅26萬㎡低密度墅質(zhì)洋房社區(qū)441、重新定義區(qū)域價值5、全程情景極致體驗3、與區(qū)域龍頭建立比價體系4、構(gòu)建系統(tǒng)價值傳播體系2、樹立項目豪宅形象45破局之道一：價值提升與區(qū)域龍頭建立比價體系指標本項目恒大名都企業(yè)品牌濟寧城投，實力國企，品質(zhì)保障，升級力作中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值TOP10

中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力TOP10地段資源北湖大道與車站南路交匯處

北湖風景區(qū)、運河景觀文化區(qū)、CBD三區(qū)資源北湖大道與荷花路交匯處

近鄰北湖景區(qū)、文體中心教育資源國際雙語幼兒園、城市頂級九年一貫制中小學、濟寧一中新校3000㎡國際雙語幼兒園、濟寧一中新校、北湖小學商業(yè)配套CBD中南國際廣場（規(guī)劃中）、運河休閑商業(yè)CBD中南國際廣場（規(guī)劃中）、自有商業(yè)規(guī)模26萬㎡75萬㎡社區(qū)園林55000㎡新中式園林70000㎡皇家園林物業(yè)形態(tài)墅質(zhì)洋房、薄板高層板塔高層外立面新中式風格、干掛石材、真石漆干掛石材、真石漆戶型墅質(zhì)洋房：100㎡兩居120-190㎡三居四居五居，層層贈送

薄板高層：88、97㎡兩居，部分面積贈送

109-135㎡三居，部分面積贈送106-137㎡兩居三居；兩梯三戶、兩梯四戶，無贈送建立與恒大名都（預計均價6000-6500元/㎡）的全面比價體系，通過比價，提升項目價值的感知度，抬升客戶心理價位，突破區(qū)域現(xiàn)有價格水平461、重新定義區(qū)域價值5、全程情景極致體驗3、與區(qū)域龍頭建立比價體系4、構(gòu)建系統(tǒng)價值傳播體系2、樹立項目豪宅形象47破局之道一：價值提升系統(tǒng)價值傳播體系以價值提升為主線，通過品牌、區(qū)域、產(chǎn)品價值、開盤熱銷和圈層價值的推廣和傳播，2013年實現(xiàn)區(qū)域高層價格平臺從4500元到5500元的躍升，洋房達到8000元的平臺。品牌價值推廣區(qū)域價值推廣產(chǎn)品價值推廣產(chǎn)品價值體驗價值錨定圈層價值推廣價值線高層均價4500元高層均價5500元價格線繼續(xù)拔升洋房均價8000元481、重新定義區(qū)域價值5、全情景極致體驗3、與區(qū)域龍頭建立比價體系4、構(gòu)建系統(tǒng)價值傳播體系2、樹立項目豪宅形象49破局之道一：價值提升極致情景體驗接待中心外部導視系統(tǒng)看房通道車站南路火炬路導視系統(tǒng)工地包裝運河文化景觀體驗區(qū)園林示范區(qū)洋房實景樣板間售樓處和樣板房：最大化展示項目價值，采用封閉式的接待流線，實現(xiàn)賣壓式的價值洗腦園林景觀示范區(qū)：打造高品質(zhì)的園林景觀示范區(qū)，以細節(jié)打動客戶人流動線營銷包裝50街角包裝展示精神堡壘標志標準泊車服務外部景觀園林展示營銷中心展示一期東北角示意外場動線設計51門童導引前臺接待品牌墻展示3D宣傳片沙盤模型樣板間工法展示洽談區(qū)內(nèi)場動線設計528驗體大通過8大情景體驗，使客戶心動—感動—行動53街角包裝，特色展示吸引客戶情景體驗之項目近接車站南路、北湖大道、火炬南路，做特色包裝展示可最大化截留過路客群，引起看房興趣火炬南路、車站南路與北湖大道交界處，進行街角包裝展示或?qū)б曄到y(tǒng)設置北湖大道北側(cè)為公共綠地，在此處做展示可吸引競品項目客戶本案54實景景觀園林展示，打動客戶之情景體驗55城投品牌展示墻，品牌價值洗腦之借鑒萬科品牌展示墻、品牌手冊、陽光宣言的展示，制作濟寧城投品牌展示墻，讓客戶進一步細致全面的認識、傳播城投品牌。情景體驗563D影音室，強化項目價值洗腦之通過空間布局與室內(nèi)感官效果營造科技感，配合3D動畫演示，充分打動客戶，引起興趣，獲取對項目的全方位認同，激發(fā)購買欲望功能說明：由多通道投影、屏幕、環(huán)繞立體音響共同組成情景體驗57區(qū)域沙盤和項目沙盤展示之區(qū)域沙盤劃定項目區(qū)域?qū)傩?，為客戶講解區(qū)域交通、配套等價值，引導客戶認同區(qū)域項目沙盤詳細講解，為客戶描繪未來生活規(guī)劃，突出項目優(yōu)勢，打造美好藍圖，提升客戶心理預期，積聚價格勢能情景體驗58樣板間，產(chǎn)品實景體驗之滿足目標客戶生活需求的奢裝樣板間極致展現(xiàn)贈送面積、合理空間設計，展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品功能設計全景展現(xiàn)，引起客戶興趣情景體驗59工法展示，直觀體驗產(chǎn)品品質(zhì)之情景體驗60服務體驗，從服務品質(zhì)感受尊貴之情景體驗61物業(yè)類型戶型面積區(qū)間戶型套數(shù)比高層兩室兩廳一衛(wèi)88、97㎡40%三室兩廳一衛(wèi)109、112㎡28%三房兩廳兩衛(wèi)122㎡11%高層合計79%洋房兩室兩廳一衛(wèi)100㎡3.5%三室兩廳兩衛(wèi)120㎡3.5%三房兩廳兩衛(wèi)130㎡7%四房兩廳兩衛(wèi)160㎡7%洋房合計21%本項目一期貨源盤點競爭分析：1、恒大名都為全高層產(chǎn)品，本項目是洋房與高層產(chǎn)品混合社區(qū)，洋房產(chǎn)品屬于市場稀缺產(chǎn)品；2、本項目高層產(chǎn)品面積區(qū)間相比恒大名都小，考慮到恒大是精裝房，所以本項目高層產(chǎn)品總價會相對較低，本項目具有一定的總價優(yōu)勢；本項目88、97㎡兩室是恒大的空白產(chǎn)品，也是市場比較暢銷的戶型競爭策略：利用洋房產(chǎn)品稀缺性，塑造項目高端形象，建立項目的競爭優(yōu)勢；利用高層產(chǎn)品的總價優(yōu)勢，搶占剛改、剛需客群，實現(xiàn)項目快速去化推售策略：田忌賽馬—針對競爭對手推售計劃，靈活安排房源推售恒大名都一期戶型物業(yè)類型戶型面積區(qū)間高層三室兩廳兩衛(wèi)106、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)137-140㎡合計恒大名都推售計劃未定（暫無兩房）62破局之道二：競爭先導為保證產(chǎn)品線完整，進行“洋房+高層”組合推售，通過市場稀缺的洋房產(chǎn)品建立高端形象，建立競爭優(yōu)勢，利用價格杠桿實現(xiàn)高層快速出貨推售計劃：一期一批次：2013年10月，3.34萬㎡一期二批次：2013年11月，3.05萬㎡推售原則：1、一期主打市場稀缺的洋房產(chǎn)品，通過差異化稀缺洋房產(chǎn)品吸引改善型客戶；2、通過洋房產(chǎn)品實現(xiàn)項目的高端形象，建立與競品恒大名都的競爭優(yōu)勢；3、同步推出高層產(chǎn)品，利用價格杠桿，快速出貨。2013.11加推2013.10一期一批63破局之道二：競爭先導2013年全年房源推售總控圖644月5月6月7月8月9月10月11月12月4月19日房展會展點亮相7月6日售樓處開放10月5日首次開盤11月23日加推銷售套數(shù)銷售金額工程配合3月全年推售582套，銷售470套房源，總銷售額約3億9月28日示范區(qū)開放暨認籌啟動260套房源210套房源開盤銷售1.6億加推及強銷1.4億4月18日臨時售樓處到位4月18日房展會布展到位工地道旗、圍擋到位6月30日前售樓處到位9月28日前取得一批次樓棟預售證11月1日前取得二批次樓棟預售證破局之道二：競爭先導65破局之道三：精準渠道圍追堵截巡展+派單Call客大客戶拓展截殺競品針對目標客戶聚集區(qū)域和競品項目，做精準拓客動作[圍]——撒網(wǎng)圍客66圍全城布局，撒網(wǎng)圍客結(jié)合目標客戶分布戰(zhàn)略地圖在客戶集中范圍內(nèi)選取10處商超、廣場等客戶集中區(qū)域，設立巡展點，組織巡展隊伍開展巡展工作布局巡展覆蓋全城，拉網(wǎng)式開展派單工作，由核心客戶區(qū)域逐漸外溢，實現(xiàn)全城覆蓋。施行五掃政策“掃街、掃鋪、掃樓、掃商場、掃企業(yè)”，網(wǎng)盡目標客戶。全城派單活動及禮品配合配合巡展及派單，發(fā)放禮品，多種形式引爆客戶眼球6768汶上魚臺金鄉(xiāng)嘉祥市區(qū)運河城火車站大潤發(fā)健身中心華潤蘇果銀座商城2km10個巡展點，布局濟寧圍巡展布局圖—緊密布局，圍殺客戶巡展派單，花車美女市區(qū)高檔布展，下縣花車美女，賺足眼球，網(wǎng)盡客戶圍69巡展組設置置業(yè)顧問派單人員看房車人員配置每巡展點設置1名每巡展點設置5名6月份啟用崗位設置定點不流動巡展點周邊1公里內(nèi)流動派單以太白路、古槐路、荷花路為主要動線工作安排負責巡展工作協(xié)調(diào)，為客戶講解答疑及看房客戶的裝車工作負責單頁的派發(fā)（500份）和意向客戶的登記工作（10組）看房客戶的承運工作考核方式考勤（巡展簽到表）+儲客績效考勤+日業(yè)績考核（客戶登記表）——激勵政策獎：本巡展點完成當天的看房客戶拓客任務，獎勵50元/天獎：每拓展一名看房客戶獎勵5元/人，周拓客冠軍獎勵100元——罰：本巡展點未完成當天的看房客戶拓客任務勵罰20元/天，連續(xù)三次未完成者淘汰。罰：20組客戶登記每少一組扣發(fā)派單工資2元/人，連續(xù)三天未完成淘汰?！毞止?，標準管理設置多個巡展小組，每組配置如下：置業(yè)顧問嚴格考核，標準話術(shù)及說辭，保證信息統(tǒng)一，提高項目價值點傳遞的完整性；嚴格早晚會制度，及時總結(jié)分享；明確目標及有效的激勵制度，提高置業(yè)顧問積極性。圍7071汶上魚臺金鄉(xiāng)嘉祥市區(qū)運河城火車站大潤發(fā)健身中心億豐廣場華潤蘇果銀座商城2km賽馬特拉網(wǎng)式派單，無縫覆蓋結(jié)合巡展點，拉網(wǎng)式排布派單圍設置派單組，每組配置如下：五掃政策，注重激勵派單組設置派單人員（小紅帽）組長人員配置每組設置6名每組設置1名工作安排負責單頁的派發(fā)（500份）意向客戶的登記工作（10人）負責該派單組工作部署，監(jiān)督派單員派單工作派單范疇掃街、掃鋪、掃樓、掃商場、掃企業(yè)——考核方式考勤+日業(yè)績考核考勤+小組績效激勵政策獎：每拓展一名看房客戶獎勵5元/人，周拓客前三甲獎勵100元獎：本小組組員均完成當天的客戶登記任務，獎勵20元/天罰：20組客戶登記每少一組扣發(fā)派單工資2元/人，連續(xù)三天未完成者淘汰。罰：本小組未完成當天的客戶登記任務，罰款10元/天，連續(xù)超過三次未完成者淘汰。圍72巡展派單拓客流程項目價值點介紹五掃派單選擇性登記電話選擇性引導至就近巡展點選擇性登記電話定點派單引導至巡展點裝車、運抵售樓處交接售樓處內(nèi)場人員派單員置業(yè)顧問監(jiān)督派單巡展圍7374[追]——廣泛CALL客74海量CALL客，主動追擊粗Call團隊：5名call客人員組成，CALL客100組/人/天精Call團隊：3名置業(yè)顧問組成（開盤前增至6人），CALL客50組/人/天CALL客團隊以周為單位進行任務及目標確立，簽訂責任狀，完成邀約任務給予現(xiàn)金獎勵，邀約第一名給予額外獎勵；實行末位淘汰制，連續(xù)兩周倒數(shù)第一的人員淘汰CALL激勵政策追75CALL客渠道流程追外圍客戶資源粗CALL精CALL，邀約到訪自然來電來訪內(nèi)場人員接待巡展登記客戶10%40%15%短信公司資源其他客戶資源項目客戶資源競品登記客戶7677[堵]——大客戶精準營銷77大客戶團隊，上門營銷堵78陌拜或關系拜訪→內(nèi)部推廣→企業(yè)巡展→專場看房接待日梳理開發(fā)商關系資源外拓經(jīng)理進行商會、機關、企業(yè)拜訪根據(jù)客戶來源鎖定拜訪單位企業(yè)內(nèi)網(wǎng)推廣+巡展派單+看房團召集目標：初期大客戶拓展目標就是組織企業(yè)意向客戶進行集中看房，銷售現(xiàn)場進行價值植入標準流程，資源豐富內(nèi)網(wǎng)推廣：企業(yè)內(nèi)網(wǎng)信息發(fā)布；企業(yè)短信：適用出租車公司；巡展派單：封鎖企業(yè)食堂；看房團召集：通過工會組織進行召集；（需要給到企業(yè)一定費用）堵79項目經(jīng)理（拓客經(jīng)理）策劃大客戶組兩名置業(yè)顧問大客戶組兩名置業(yè)顧問大客戶組兩名置業(yè)顧問外拓經(jīng)理由項目經(jīng)理擔任，由項目總監(jiān)組織專家團隊指導；配備執(zhí)行策劃，負責具體推廣方案等事項；項目經(jīng)理下轄若干大客戶團隊，每名團隊由兩名置業(yè)顧問組成，進行初步拜訪工作。業(yè)績激勵：1、每月統(tǒng)計業(yè)績，企業(yè)客戶開盤認購的，給予對應大客戶經(jīng)理70%傭金提成；2、每月成功進行企業(yè)單位推介的（按有效客戶上訪量及登記電話量），給予現(xiàn)金獎勵。三級管理，注重激勵堵80[截]——競品截殺81競品客戶攔截，以競養(yǎng)己截主要競品恒大名都

翰林學府次要競品82市區(qū)以巡展點為基準點，啟動主要競品區(qū)域排查，向四周延伸2公里執(zhí)行派單行動，地毯式包抄競品區(qū)域，登記意向客戶信息，為CALL客及認籌積累客源；在同區(qū)域主要競品的周邊道路設置戶外廣告，采用“貼身肉搏”的戰(zhàn)術(shù)，全面截殺競品客戶針對該類競品啟動全套組合戰(zhàn)術(shù)，線下大規(guī)模布點排查+CALL客+戶外截殺及開盤前媒體集中轟炸，盡可能截殺主要競品目標客戶主要競品—全面截殺、滴水不漏

線下渠道拓客開盤前1個月，線上媒體集中轟炸，盡可能收服主要競品目標客戶。

線上媒體截殺截83該類競品不針對性設置線下渠道的拓客計劃，主要通過CALL客渠道，積累客源；對古槐路、建設路、琵琶山路、火炬路、太白路、洸河路以及市區(qū)至北湖新區(qū)等干道設置戶外媒體，截殺該類競品客戶其他競品屬于次要競爭項目，通過海量粗/精CALL、重點區(qū)域戶外媒體截殺、開盤前線上媒體集中式轟炸，征服次要競品目標客戶其他競品—選擇出擊，媒體轟炸

線下渠道拓客

線上媒體截殺開盤前1個月，線上媒體集中轟炸。截84PART5營銷執(zhí)行85營銷目標：通過房展會活動釋放企業(yè)品牌和項目信息，實現(xiàn)濟寧城投地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的落地；通過大型活動炒作企業(yè)品牌，實現(xiàn)濟寧城投品牌知名度和美譽度的提升，奠定項目價值基礎推廣主題：國企城投·重塑濟寧的力量關鍵舉措：春季房展會：通過參展，實現(xiàn)城投地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的落地運河形象大使選拔賽：通過活動，進行開發(fā)企業(yè)品牌持續(xù)推廣品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期1、品牌價值釋放86活動時間：預計4月19-21日活動地點：濟寧市體育館活動形式：借助濟寧春季房展會，選擇房展會最佳展示位置，城投·鹿港盛裝亮相，形成市場轟動效應，提升品牌及項目知名度；同步啟動“城投·領秀會”免費入會活動，正式開展意向客戶積累媒體配合：媒體現(xiàn)場跟蹤報道；活動前后網(wǎng)絡、微博、短信等集中宣傳、炒作國企城投·重塑濟寧的力量——城投·鹿港春季房展會暨“領秀會”入會啟動品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期87“誰來代言城市未來”

——“城投·鹿港杯”運河形象大使選拔賽品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期活動時間：5月1日—12月25日活動目的：通過此次形象大使大賽，以達到轟動全城，眾人皆知，提高本項目知名度，提升項目口碑及城投的企業(yè)知名度及品牌活動形式：售樓處開放前進行活動預熱，通過媒體組合將本次活動信息釋放，售樓處開放后，采用月賽、總決賽的比賽形式現(xiàn)場比賽，比賽現(xiàn)場由專業(yè)評委進行點評，以保證活動的公開透明活動亮點：活動時間跨度大，形成持續(xù)影響力媒體配合：報紙，網(wǎng)絡宣傳，全程節(jié)點報導88營銷目標：借勢省運會，大事件運作提升北湖片區(qū)關注度；重新定義區(qū)域價值，聯(lián)手競品炒作提升區(qū)域價值，提升區(qū)域認可度推廣主題：北湖運河灣·重新定義豪宅區(qū)關鍵舉措：半程馬拉松：借勢省運會，提升北湖片區(qū)認可區(qū)域論壇：聯(lián)合競品，共同炒作區(qū)域價值北湖豪宅住區(qū)生活手冊發(fā)布：《北湖豪宅住區(qū)生活手冊》與論壇同期發(fā)布品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期2、區(qū)域價值提升89“北湖豪宅住區(qū)高峰論壇”暨城投·鹿港《北湖豪宅住區(qū)生活手冊》發(fā)布儀式活動時間：5月22日活動地點：京杭假日酒店活動目的：重新定義區(qū)域，炒作和拔升區(qū)域價值，制造廣泛的區(qū)域關注度活動形式：將本區(qū)域定位為“北湖豪宅住區(qū)”，聘請專家講解北湖豪宅區(qū)未來規(guī)劃，炒作北湖豪宅區(qū)，全城發(fā)放生活手冊媒體配合：活動前、后進行報紙、網(wǎng)絡、廣播宣傳，各大媒體、電視臺進行報導

品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期稀缺產(chǎn)品價值體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期90“迎省運·尚北湖”——“城投·鹿港杯”半程馬拉松比賽活動時間：6月22日活動地點：北湖新區(qū)活動目的：借勢省運引爆全民關注，展示區(qū)域發(fā)展成果，提升區(qū)域價值認可活動內(nèi)容：邀請山東籍/濟寧籍奧運冠軍或者體育明星擔任半程馬拉松比賽形象大使（潘曉婷、黃金男籃）；全民參與，邀請政府官員參與啟動發(fā)布會，全民喜迎省運會媒體配合：活動前、后進行多渠道宣傳，各大媒體、電視臺活動現(xiàn)場進行現(xiàn)場直播報導品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期稀缺產(chǎn)品價值體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期91營銷目標：通過墅質(zhì)洋房產(chǎn)品價值傳播，使城投·鹿港建立起區(qū)隔于競爭對手的鮮明的產(chǎn)品形象和價值關鍵舉措：墅質(zhì)洋房首發(fā)儀式：墅質(zhì)洋房亮相市場，利用對產(chǎn)品亮點的解讀，通過各大媒體聯(lián)合炒作，建立城投·鹿港產(chǎn)品的知名度和影響力推廣主題：北湖運河灣里的墅質(zhì)洋房品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期3、項目價值標定92墅質(zhì)洋房·豪宅典范——城投·鹿港·豪宅社區(qū)·墅質(zhì)洋房首發(fā)儀式品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期活動時間：6月29日活動地點：京杭假日酒店活動目的：邀請項目新老客戶，利用對產(chǎn)品亮點的解讀，增加項目對目標客戶的吸引力，墅質(zhì)洋房隆重推向市場，提升產(chǎn)品影響力；參與單位：意向客戶代表、濟寧城投、建筑設計公司、園林設計公司、物業(yè)管理公司等媒體配合：報紙網(wǎng)絡新聞通稿、電視新聞播報、網(wǎng)絡軟文跟進93營銷目標：借助售樓處開放、頂級教育資源嫁接、實景示范區(qū)樣板間開放，邀約客戶體驗墅質(zhì)洋房生活，進一步拔升客戶心理價格。推廣主題：城投力作·超越期待城投·鹿港，驚艷濟寧關鍵舉措：售樓處開放：引爆市場輿論焦點，體驗式營銷正式啟動。名校簽約：通過引進知名幼兒園和九年一貫制學校，進一步提升項目價值實景示范區(qū)樣板間開放：全情景體驗營銷盛大開啟，客戶心理價值再提升產(chǎn)品說明會暨認籌活動：通過產(chǎn)品發(fā)布會，再次全面闡釋城投·鹿港產(chǎn)品設計理念、設計標準、產(chǎn)品價值，并以此為契機進行認籌活動。品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期4、產(chǎn)品價值展示94“一座城市的期待”——城投·鹿港售樓處開放體驗活動活動時間：7月6日活動地點：項目現(xiàn)場售樓處活動形式：邀請中國好聲音人氣學員現(xiàn)場助陣，城投·鹿港售樓處開放，集中邀約新老客戶到訪，直升機啟幕盛大開放活動活動亮點：（1）現(xiàn)場直升機啟幕，并進行巡游、展示，引爆客戶議論焦點（2）好聲音學員助陣媒體配合：線上線下集中釋放，各大媒體、電視臺全程報道直升機啟幕城投·鹿港開放活動品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期95“一個區(qū)域的再升級”——城投·鹿港幼兒園、學校引進簽約儀式活動時間：8月9日活動地點：京杭假日酒店活動形式：通過引入知名九年一貫制的配套學校，構(gòu)建項目教育資源的優(yōu)勢，展現(xiàn)責任國企形象，強化項目豪宅住區(qū)的高端居住價值建議學校：幼兒園：伊頓國際雙語幼兒園九年一貫制學校：北大附中/高新區(qū)國際學校（城市最頂級教育配套）媒體配合：線上線下集中釋放，各大媒體、電視臺全程報道品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期96“城投力作·超越期待”——城投·鹿港實景示范區(qū)開放體驗暨認籌啟動活動時間：9月28日活動地點：售樓處、景觀示范區(qū)、樣板間活動形式：城投·鹿港景觀示范區(qū)、樣板間同時開放，集中邀約新老客戶到訪，制定合理的看房通道路線，實景呈現(xiàn)給客戶極大視覺沖擊；客戶入場時每組客戶發(fā)放認籌資料袋，引導客戶填寫認籌資料，按照編號依次收取認籌金，發(fā)放認籌卡。媒體配合：線上線下集中釋放，各大媒體、電視臺全程報道活動支持：9月28日前取得一期預售證品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期97營銷目標：通過開盤熱銷，錨定項目價值，樹立城投·鹿港區(qū)域價值標桿關鍵舉措：開盤活動：一期房源盛大開盤，快速去化，塑造項目旺銷形象加推活動：一期加推房源開盤，進一步強化旺銷形象客戶簽約：迅速組織客戶簽約推廣主題：ＸＸ天，Ｘ億，城投·鹿港華麗綻放品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期5、項目價值兌現(xiàn)98活動時間：10月5日活動地點：售樓處活動形式：通過前期蓄客，一期集中開盤，形成千人等候選房的壯觀場面，通過事先口徑和流程的安排，設置緊張的選房氣氛，促進客戶快速決策；首次推售出動優(yōu)秀經(jīng)理團隊，為客戶進行一對一選房，打造高品質(zhì)選房體驗媒體配合：活動前、后進行報紙、網(wǎng)絡、廣播、軟文宣傳“豪宅典范，華麗綻放”——城投·鹿港一期盛大開盤99品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期“眾望所歸，濃情加推”——城投·鹿港一期加推房源開盤活動時間：11月23日活動地點：售樓處活動形式：通過項目熱銷信息的持續(xù)釋放，成功塑造項目的旺銷形象，進一步強化市場認知，同步啟動加推房源的蓄客，加推房源開盤以實現(xiàn)更高突破。媒體配合：活動前、后進行報紙、網(wǎng)絡、廣播、軟文宣傳100品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期“傳奇·匯聚”——城投·鹿港業(yè)主私家宴暨運河形象大使總決賽活動時間：12月25日活動地點：京杭假日酒店參與人群：成交客戶活動形式：邀約前期所有成交客戶，參加城投·鹿港答謝晚宴，入場簽到客戶領取抽獎券，現(xiàn)場進行形象大使總決賽，結(jié)合抽獎活動，增加現(xiàn)場活動氛圍101品牌價值推廣期區(qū)域價值推廣期產(chǎn)品價值推廣及體驗期項目價值錨定期圈層價值推廣期102城投·鹿港項目營銷執(zhí)行總控圖銷售房源目標線上推廣線下渠道工程配合全年實現(xiàn)認購3億開盤銷售1.6億加推強銷1.4億銷售目標目標分解炒作品牌、區(qū)域、產(chǎn)品價值各大媒體全面推廣，炒作產(chǎn)品價值體驗派單、短信、call客、巡展大兵團作戰(zhàn)（巡展、派單、陌拜、看房團、大巴車、call客、活動）4月15日前工地道旗、圍擋到位6月30日前售樓處到位9月28日前取得一批次樓棟預售證活動配合形象大使選拔售樓處開放活動開盤活動周末暖場活動260套房源210套房源全年銷售470套房源11月1日前取得二批次樓棟預售證各大媒體全面推廣，炒作熱銷、加推信息短信、派單、call客、活動樣板區(qū)開放暨認籌活動9月28日前實景園林樣板區(qū)到位城投·鹿港私家宴4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月7月6日售樓處開放10月5日首開11月23日加推4月16日臨時售樓處開放9月28日樣板區(qū)開放暨認籌營銷階段品牌期區(qū)域期籌備期產(chǎn)品價值推廣期及體驗期價值錨定期圈層價值推廣期3月營銷推廣費用以實際發(fā)生為準，整盤費用控制在銷售額的1.5%以內(nèi)半程馬拉松PART6營銷保障103快準穩(wěn)狠快速+高效完善+標準可靠后方重獎重罰營銷保障104快速組隊，高速培養(yǎng)依托事業(yè)部充足的人力平臺，快速組建置業(yè)顧問團隊、巡展派單團隊及沖盤飛虎隊，確定完成日期，各環(huán)節(jié)責任到人，溝通迅速通暢。團隊組建快快速制定培訓計劃，組建培訓團隊，短期內(nèi)形成戰(zhàn)斗力，實踐與理論相結(jié)合，以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)。培訓考核快快105制度完善，執(zhí)行標準完善的考勤制度、早晚會制度、例會制度、辦公衛(wèi)生管理制度、輪序制度、分單制度等一系列制度。以五星級案場標準約束團隊成員行為、達成團隊共識，指導團隊前進。制度完善事無巨細流程化，接聽電話流程、接待客戶流程、帶看現(xiàn)場流程、認籌認購簽約流程、網(wǎng)簽流程、退訂流程等。規(guī)范各環(huán)節(jié)動作標準，形成高統(tǒng)一、高效率的工作模式。流程清晰準106堅固后臺，前線無憂穩(wěn)健的后臺為前線成員掃去瑣事羈絆，更專心關注業(yè)績后臺支持系統(tǒng)人力行政業(yè)務管理財務滿足人力需求協(xié)調(diào)生活起居人力調(diào)配技術(shù)指導及時財力支出人員配置新人招聘宿舍安排車輛協(xié)調(diào)加班餐飲工裝維護人力支持培訓講師案例資料技術(shù)沉淀獎勵預支及時報銷費用預支支持平臺+精神平臺（開盤前一個月）穩(wěn)107……重獎重罰，激勵前行現(xiàn)金獎勵刺激銷售，精神獎勵鼓舞士氣；犯錯苛罰鞭策團隊，一切只為使命必達！協(xié)調(diào)甲方實行銷售獎勵制度開盤成交激勵，刺激團隊沖刺，完成目標重獎設誤餐補助，不因基本生活問題影響團隊穩(wěn)定性小組PK互相獎罰、集團領導頒獎、專業(yè)技術(shù)獎勵將蓄客和成交目標分解到日，不能完成受罰獎獎獎罰獎罰罰末尾淘汰，每月銷售額最后一名，調(diào)離個人5000元，團隊10000萬元獎勵任何責任成員階段目標不能完成超過2次，調(diào)離精神激勵，鼓勵前行金錢懲罰當場兌現(xiàn)罰考核不合格，嚴禁上崗；多次不合格，調(diào)離狠108讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務世聯(lián)地產(chǎn)Youenjoy.Weserve.注：后附商務標部分持續(xù)推動中國城市

與房地產(chǎn)市場發(fā)展的服務力量山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司SHANDONGWORLDUNIONSENOXPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD世聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)愿景1993世聯(lián)地產(chǎn)成立，正式進入國內(nèi)房地產(chǎn)服務領域，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務機構(gòu)1997世聯(lián)地產(chǎn)開始對各種物業(yè)類型的代理銷售進行全面探索1999世聯(lián)地產(chǎn)顧問業(yè)務高端起步2001在北京設立第一家分支機構(gòu)，開始走向全國。2007世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司成立，簡稱“世聯(lián)地產(chǎn)”2009在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務提供商2010開創(chuàng)了中國地產(chǎn)服務業(yè)外延式發(fā)展的嶄新模式2011聚焦機構(gòu)客戶，構(gòu)建房地產(chǎn)金融、評估、招商、資產(chǎn)管理等于一體的集成服務平臺2012成功收購世聯(lián)信貸、盛澤擔保、世聯(lián)投資三家金融企業(yè)，進一步將業(yè)務擴展到了金融服務領域經(jīng)過20年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)服務提供商，擁有48家分支機構(gòu)、超過12517名員工。2012年購買世聯(lián)服務的客戶達到1118個。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)展歷程華北區(qū)域山東區(qū)域華東區(qū)域華南區(qū)域世聯(lián)地產(chǎn)服務中國

世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務中心，面向全國提供房地產(chǎn)綜合服務，滿足客戶在不同地區(qū)、各類項目上的多種需求。世聯(lián)地產(chǎn)已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產(chǎn)項目提供了高質(zhì)量的綜合服務。世聯(lián)地產(chǎn)榮譽2012中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)綜合實力TOP10(自2005年起連續(xù)8年)2011中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價值TOP10(自2005年起連續(xù)7年)2010中國最佳人力資源典范企業(yè)2008中國房地產(chǎn)誠信企業(yè)(自2007年起連續(xù)2年)2008中國大學生十大行業(yè)最佳雇主(房地產(chǎn)行業(yè))2007中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)最佳綜合服務機構(gòu)(自2006年起連續(xù)2年)2006全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)2005中國品牌年度大獎……咨詢(顧問策劃服務)＋實施(代理運營服務)獨特服務模式，為客戶提供最佳的決策支持與市場成果世聯(lián)服務

Services顧問策劃服務

中國房地產(chǎn)咨詢第一品牌

通過對行業(yè)和城市發(fā)展的前瞻性研究以及對消費者需求的敏銳把握，協(xié)助客戶共同應對挑戰(zhàn)，達致成功。顧問策劃服務體系

世聯(lián)顧問策劃服務于1999年高端起步，以深圳、北京、上海和濟南為中心，面向政府、開發(fā)商、專業(yè)機構(gòu)、投資機構(gòu)提供穩(wěn)定一致的專業(yè)服務，是客戶最值得信賴的合作伙伴與智力腦庫。土地一級開發(fā)土地二級開發(fā)土地三級開發(fā)

戰(zhàn)略顧問住宅全程顧問工商全程顧問戰(zhàn)略顧問

工商全程顧問顧問策劃服務領域

戰(zhàn)略顧問

世聯(lián)地產(chǎn)的戰(zhàn)略顧問服務已涉及全中國的30個省份和60個城市，成功服務項目已逾450例。房地產(chǎn)開發(fā)咨詢

世聯(lián)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)咨詢服務已涉及全中國的30個省份和80個城市，成功項目已逾500例。房地產(chǎn)營銷顧問

世聯(lián)地產(chǎn)的房地產(chǎn)營銷顧問服務已涉及全中國的20多個省份和40多個城市，成功項目已逾300例。

核心競爭力全國視野+本地化經(jīng)驗+方法論

核心能力專業(yè)資源平臺+團隊

核心質(zhì)量保障內(nèi)部評審管理+外部充分溝通

核心人才1000多名專業(yè)顧問咨詢師，均擁有碩士及以上學歷，平均從業(yè)經(jīng)驗為5年以上，多數(shù)具有建筑、城市規(guī)劃、工程管理、房地產(chǎn)開發(fā)等相關專業(yè)背景。顧問策劃專業(yè)價值顧問策劃部分服務項目

戰(zhàn)略顧問

首鋼8.56平方公里產(chǎn)業(yè)區(qū)改造項目

北京周口店鎮(zhèn)中心區(qū)域發(fā)展理念與推廣策略項目

中信中小城鎮(zhèn)進入性研究項目

華夏幸?；鶚I(yè)承德金山嶺項目

重慶九龍坡區(qū)西部新城項目

鄭州金水區(qū)濱水帶項目

武漢長江-城及航運中心大廈

青島海爾地產(chǎn)集團有限公司青島河南莊項目

濰坊城投坊茨小鎮(zhèn)項目

武廣新城神農(nóng)食品藥品物流園項目

即發(fā)集團青島即墨東城山9000畝項目……房地產(chǎn)開發(fā)咨詢

哈爾濱哈電置業(yè)團結(jié)鎮(zhèn)項目

海口院士村項目

太原和泰龍城大街項目

香河鴻威大規(guī)模開發(fā)項目

蘇州金雞湖項目

無錫金科羅氏中亞項目

金地大規(guī)模項目業(yè)務戰(zhàn)略研究

南寧嘉和置業(yè)集團嘉和城項目

昆明軌道交通首期工程沿線上蓋物業(yè)項目

福建安溪連捷溫泉項目6500畝項目

武漢康樂苑文化路老年公寓項目

麗江-西鐵拉市海8400畝項目……房地產(chǎn)營銷顧問

哈爾濱濱才項目

哈爾濱歐

美亞世界陽光項目

包頭凱旋中央公園

嘉興平湖龍湫灣項目

江陰雙威臨港新城項目

新余帝海觀瀾項目

淮安運河城項目

淡水別墅項目

湛江雍景城項目……代理運營服務核心競爭力

全國化運營世聯(lián)地產(chǎn)既保證了資源和人才在全國范圍的統(tǒng)一共享和調(diào)度，又通過四大業(yè)務中心來滿足客戶的區(qū)域化需求。

全國共享知識管理平臺世聯(lián)代理已建成龐大的知識管理系統(tǒng)，現(xiàn)已收錄各類技術(shù)沉淀、案例總結(jié)、項目報告等資料累計約10萬宗，并實現(xiàn)全國實時共享，確保世聯(lián)地產(chǎn)任何地區(qū)的專業(yè)人員均在同一平臺上為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務。

專業(yè)化運作鍛造專業(yè)團隊世聯(lián)代理通過多年的專業(yè)化運作，形成了目標協(xié)同的高效組織管理體系，以及完善的專業(yè)營銷體系，同時培養(yǎng)了一大批穩(wěn)定、成熟的中堅力量，成為向客戶提供專業(yè)服務的組織保障。

價值終端客戶渠道19年來，世聯(lián)精心培育的客戶資源持續(xù)以每年超過100％的速度遞增。目前世聯(lián)代理銷售管理系統(tǒng)已積累超過500萬條客戶資源。代理運營服務服務領域

充分理解和重視客戶需求，及時把握物業(yè)消費發(fā)展趨勢，為客戶提供關于委托項目的定位、產(chǎn)品、消費者、價格、銷售推廣、品牌等方面的策略和執(zhí)行方案，力圖實現(xiàn)項目價值最大化，并將項目風險降至最低。

以客戶目標為導向，提供有效的銷售服務。經(jīng)驗豐富的專業(yè)團隊，通過銷售管控和案場管理，確?？蛻敉瓿射N售目標，按計劃安全回籠資金，實現(xiàn)項目價值最大化。營銷策劃代理運營代理運營服務品質(zhì)保證世聯(lián)代理特色三級四點評審三級：事業(yè)部級、分公司級、區(qū)域級。四點：前期定位及物業(yè)發(fā)展建議、營銷策略總綱及銷售執(zhí)行報告、開盤策略及價格評審、開盤現(xiàn)場評審、結(jié)案報告評審。以管理保障服務品質(zhì)目標管理+案場考核+客戶服務質(zhì)量管控以資源保障服務品質(zhì)專家系統(tǒng)+全國經(jīng)驗共享以文化保障服務品質(zhì)以客戶目標為導向的績效文化

高端住宅

深圳·幸福里

深圳·香蜜湖1號

深圳·萬科17英里

深圳·星河丹堤

深圳·中信高爾夫別墅區(qū)

深圳·中信紅樹灣

深圳·波托菲諾

深圳·觀瀾高爾夫

北京·萬科公園5號

北京·紅璽臺

北京·鋒尚國際公寓

北京·西山美廬

北京·萬科東第

北京·紅璽臺

天津·犀地

天津·天鵝湖

上?！べ苌姐y湖別墅

蘇州·天地源橄欖灣

杭州·香溢白金海岸

杭州·香溢大學苑

杭州·臨安匯錦華庭

常州·星河國際

東莞·世紀城國際公館

東莞·東方華府

廣州·保利西海岸

佛山·三水麗日天鵝湖

惠州·河源大世紀威尼斯

珠?！P凰山一號

武漢·華潤中央公園

武漢·萬科高爾夫

長沙·閬峰云樹

長沙·萬科城

中山·遠洋城

廈門·半山墅

廈門·皇庭美域

合肥·金地滟瀾山

西安·湖城大境

西安·芙蓉世家

大連·北京公園

大連·億達杰特……大規(guī)模社區(qū)

深圳·金地梅隴鎮(zhèn)

深圳·春華四季園

深圳·君逸世家

天津·萬科假日風景

天津·萊茵小鎮(zhèn)

上?！に端{橋

上?！ぞG庭尚城

杭州·和家園

杭州·湖光山社

廣州·光大花園

東莞·中央公館

東莞·萬科運河東1號

東莞·中信陽光澳園

惠州·TCL康城四季

武漢·航天雙城

武漢·保利心語

長沙·麓谷林語

長沙·中信新城

長沙·保利花園

廈門·上河城

廈門·圣地亞哥

佛山·保利花園

佛山·金地九瓏璧

合肥·江南新里程

合肥·融科九重錦

無錫·愛家金河灣

無錫·萬科金域緹香

南京·天華硅谷莊園

南京·山水田園

北京·大運河孔雀城

西安·世融嘉城

沈陽·萬科新榆公館

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惠州·金海灣

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大連·億達藍灣

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西安·普華淺水灣

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佛山·金茂華美達廣場

河源·龍源溫泉度假城

梅州·客天下……代理運營服務部分服務項目《地產(chǎn)評論》——房地產(chǎn)行業(yè)研究核心期刊灰度市場、12個數(shù)字化的地產(chǎn)觀察、四線城市、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場梯次轉(zhuǎn)移、低碳地產(chǎn)、80后置業(yè)、測壓城市化世聯(lián)地產(chǎn)研究課題及成果《樓宇經(jīng)濟：都市商務的造場運動》《都市休閑：離塵不離城的大時代》《只有一個金海灣：中國式旅游地產(chǎn)首席實踐》《工業(yè)園晉級城市戰(zhàn)略》《世聯(lián)觀察：景氣循環(huán)中的市場2007～2009》《軌道黃金鏈：軌道交通與沿線土地開發(fā)》《策劃·世聯(lián)報告》《新城模式：國際大都市發(fā)展實證案例》《城界消失·旅游地產(chǎn)》《城市更新之市場模式》世聯(lián)研究成果截至2012年：世聯(lián)怡高的房地產(chǎn)綜合服務已遍及全省17個地市。世聯(lián)怡高累計承接項目近600項，建筑總體量近6000萬平米。

山東世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司，即世聯(lián)地產(chǎn)山東區(qū)域，成立于2002年8月。經(jīng)過10年的發(fā)展，世聯(lián)怡高現(xiàn)已成為山東省內(nèi)最大的房地產(chǎn)營銷策劃及銷售代理綜合服務商。擁有魯南事業(yè)部、魯西南事業(yè)部及濟南、青島、煙臺、泰安、臨沂、濰坊等6家分支機構(gòu)，超過1500名員工。2012年世聯(lián)怡高全省銷售代理金額超過130億元，穩(wěn)居省內(nèi)同行業(yè)首位。山東區(qū)域發(fā)展歷程2012年，山東區(qū)域執(zhí)行各類顧問項目超過50項，業(yè)務范圍遍及山東省內(nèi)全部17個地市。2012年顧問總營業(yè)收入超過3700萬元。2012年，山東區(qū)域代理銷售項目近90項，實現(xiàn)代理銷售金額130億元，穩(wěn)居同行業(yè)之首。50130山東區(qū)域2012年服務項目2012董事長樂智強先生榮膺影響濟南年度創(chuàng)新人物2011濟南樓市最具影響力顧問機構(gòu)2011董事長樂智強先生榮膺投資山東杰出貢獻人物、中國房地產(chǎn)華策獎2009中國華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌價值TOP102009房地產(chǎn)策劃區(qū)域領先品牌（連續(xù)三年，山東省唯一）2008山東省房地產(chǎn)協(xié)會理事單位2007中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)（連續(xù)五年）……山東區(qū)域榮譽共同成長的客戶（排名不分先后）山東部分開發(fā)企業(yè)（排名不分先后）山東億嘉園置業(yè)投資有限公司山東泰安中僑迪爾置業(yè)有限公司山東欣升集團濟南天建地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟南合稼置業(yè)有限公司濟南魯邦地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟南四建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟南市西區(qū)建設投資有限公司濟南舜興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟南東拓置業(yè)有限公司濟南高新控股有限公司濟南三鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濟南五峰山旅游開發(fā)有限公司濟南空軍司令部直屬工作處濟南藍石田源置業(yè)有限公司北大資源集團濟南利源房地產(chǎn)有限公司青州中晨地產(chǎn)開發(fā)有限公司煙臺邦捷企業(yè)集團淄川金城集團聊城中通汽車工業(yè)集團山東國科房地產(chǎn)有限公司山東藍海置業(yè)有限公司山東港基置業(yè)有限公司山東丁豪地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東中晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東正盛地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東眾成地產(chǎn)有限公司山東瑞馳置業(yè)有限公司山東濟清建設開發(fā)有限公司山東大墉置業(yè)有限公司山東中鼎置業(yè)有限公司山東勝利股份有限公司山東齊明實業(yè)有限公司山東省商業(yè)集團山東建設建工房地產(chǎn)有限公司山東道通置業(yè)有限公司山東銀豐投資有限公司山東海那產(chǎn)業(yè)有限公山東山工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支持客戶和合作伙伴（排名不分先后）世聯(lián)怡高策劃工作模式項目策劃工作基本流程前期溝通前期策劃營銷籌備開盤項目跟進100%銷售項目定位物業(yè)發(fā)展營銷策略執(zhí)行方