萬科創(chuàng)新的藝術標準化研發(fā)演示文稿

萬科創(chuàng)新的藝術標準化研發(fā)演示文稿當前1頁，總共128頁。優(yōu)選萬科創(chuàng)新的藝術標準化研發(fā)當前2頁，總共128頁。開篇牙刷的故事IDEO為Oral-B設計兒童牙刷

常規(guī)思維——成人牙刷的微縮版結果：兒童牙刷比成人的更肥大仔細觀察兒童如何使用牙刷——用整個拳頭握住普通成人牙刷設計后的兒童牙刷觀察與創(chuàng)新善于觀察一般人習以為常之事，從細微處入手，才會擁有打破常規(guī)的能力；創(chuàng)新的最大障礙在于固定的意識傾向，當你偶爾脫離你的日常軌道時，可能離創(chuàng)新之路不遠了；當前3頁，總共128頁。觀察與創(chuàng)新標準化產(chǎn)品研發(fā)核心競爭力不是做好客戶已擁有的，而是為客戶創(chuàng)造沒有體驗過的新的生活，并通過一系列體驗讓客戶欣喜地接受。Lv的麻將手動發(fā)電的LED燈衣領上的反光多用途旅行箱……當前4頁，總共128頁。思路理解當前的狀況理解市場技術條件趨勢局限我們可以經(jīng)常挑戰(zhàn)局限，但更重要的是理解當前狀況觀察客戶真實的需求客戶行為模式虛假的需求沉睡的需求保持人們并不總是做“正確”的事情舍棄發(fā)現(xiàn)并創(chuàng)新模擬并建立模型為銷售準備觀察與創(chuàng)新新市場破壞策略，市場領先的關鍵創(chuàng)新和改進的最佳途徑就是觀察人們?nèi)绾问褂媚愕漠a(chǎn)品。三個關鍵詞：觀察與創(chuàng)新模擬與模型專業(yè)融合不同專業(yè)背景：工業(yè)設計、空間設計、交互設計、結構制造、人因工程、材料工程、性能設計、環(huán)境設計當前5頁，總共128頁。重慶萬科標準化產(chǎn)品研發(fā)過程當前6頁，總共128頁。產(chǎn)品客戶重慶標準化產(chǎn)品研發(fā)過程選擇客戶…客戶行為研究…產(chǎn)品模塊研究…產(chǎn)品組合…1234當前7頁，總共128頁。選擇客戶標準化目標是基于主流客戶，也就是一個城市未來發(fā)展的主流市場。從公司戰(zhàn)略角度出發(fā)，標準化產(chǎn)品是解決一個公司快速規(guī)模擴張的重要技術手段。選擇客戶的依據(jù)1、城市發(fā)展的方式和階段2、城市人口的結構及趨勢3、公司土地儲備的方向標準化產(chǎn)品的意義就是在公司快速擴張中快速解決產(chǎn)品方案，復制。所選擇的目標客的原型是主流客戶中的典型客戶。初步判斷，重慶和武漢首置為主流客戶，與城市發(fā)展趨勢吻合。成都、西安、昆明、貴陽的主流客戶需要進一步研究和論證。當前8頁，總共128頁。目標客戶重慶標準化產(chǎn)品的目標客戶——首次置業(yè)客戶市場分析競爭分析績效分析趨勢預測市場細分客戶細分首次置業(yè)客戶的特征購買產(chǎn)品的初步特征競爭者是誰競品情況如何品牌定位公司發(fā)展戰(zhàn)略公司未來拿地狀況分析結論重慶標準化產(chǎn)品的購買者和使用者是誰？及目標客戶是誰？注：以上內(nèi)容與重慶公司營銷策劃部市場與信息組吳疑一起完成。當前9頁，總共128頁。

結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶趨勢預測市場細分客戶細分0.550.45重慶人口紅利期黃金發(fā)展期1000萬農(nóng)民進城全國平均線未來五年，重慶市場將保持高需求：重慶在2010-2015年間處于人口紅利黃金期根據(jù)目前重慶銷量，預估未來五年重慶商品房成交量保持在2000萬方以上。未來十年1000萬農(nóng)民進城，預計將增加6000萬平米住房需求，主要為首置需求。市場預測分析08年-14年重慶市場成交量走勢預測*****單位：萬平201320142015年前重慶人口撫養(yǎng)比將持續(xù)下降，是重慶發(fā)展的黃金期。2020年后重慶將出現(xiàn)人口撫養(yǎng)上升通道，2030年左右將上升到0.5，脫離人口紅利區(qū)。當前10頁，總共128頁。

結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶數(shù)據(jù)來源：……

重慶市場以自住剛性需求為支撐，主力產(chǎn)品為兩房，主力購房客戶年齡為23——30歲。未來五年重慶成交結構不會出現(xiàn)明顯變化，在政策調(diào)控形式下，首置首改成交占比會出現(xiàn)上升

未來市場首置產(chǎn)品依然為核心，首置首改年均市場容量不低于800萬平方米市場預測分析10年1-10月重慶市場成交面積及戶型分析（套內(nèi)面積套數(shù)比）140平以上110-140平4室*70-90平3室50-70平2室*重慶市場成交結構方量比（面積比）當前11頁，總共128頁。02目標客戶*4%*25%*31%*40%*(養(yǎng)老)****

首次置業(yè)客戶的換房周期（％）首置置業(yè)客戶對房型、套內(nèi)面積、總價的選擇（%）客戶細分

首次置業(yè)客戶購買力主要集中在兩房和小三房，面積在50-70平米之間，總價在80萬以內(nèi)。重慶目前首置客戶換房主力時間處于3-5年，隨著二套房貸政策、加息、消費指數(shù)上漲，客戶購買力變下降化趨明顯，換房年限延長趨勢明顯。區(qū)域性養(yǎng)老需求根據(jù)項目所在地不同比例不同，約在10-20％之間，需求以兩房為主，不作為主力客戶，可以兼顧?？蛻纛A測分析結論市場分析競爭分析績效分析**********************************當前12頁，總共128頁。結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶數(shù)據(jù)來源：……目前重慶市場首置產(chǎn)品成交量占主要市場份額的排名前5位開發(fā)商項目名稱容積率單價精裝樓層面積段、房型一梯幾戶客戶評價康德國會山

5.758200

否

33F33-88平，一、二、三房3T12/2T6、8

地段好華宇金沙時代

5.27

7800否33F

30-70平、一、二、三房2T8/2T10

高性價比大鼎·第一時間

6.157400否

33F23-75平，一、二、三房2T6、83T12地段好東原D7

4.3

8800否33F/43F

35-68平、一、二房3T8/4T14/3T6

品質(zhì)社區(qū)中交麗景

4.36900否

33F59-113平，二、三房

2T6/3T8低價、大社區(qū)金科西城大院4.16

7600

否

17/33F31-86，一房、二房、三房2T7\53T10高性價比企業(yè)名稱萬科融創(chuàng)華宇金科東原成交金額11.478.998.138.137.97（億元）市場份額3.84%3.01%2.72%2.72%2.67%成交套數(shù)24452419218619561815主力首置樓盤表競品：高容積率、高層為主、高梯戶比當前13頁，總共128頁。結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶2010年重慶公司成交結構

堅持以市場主流為主，逐步向高端發(fā)展；首置首改產(chǎn)品作為持續(xù)基礎主力產(chǎn)品，預計在近3年占重慶公司產(chǎn)品結構50％以上；重慶公司發(fā)展戰(zhàn)略重慶公司戰(zhàn)略結構以主流市場為主，首置產(chǎn)品在近3年占公司產(chǎn)品結構50%。當前14頁，總共128頁。0目標客戶首次置業(yè)（主流客戶中的典型客戶）結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶根據(jù)對重慶住宅市場預測和分析，以及重慶公司未來產(chǎn)品需求分析，我們將重慶標準化產(chǎn)品目標客戶鎖定為首次置業(yè)客戶，特征描述如下：*************2008年重慶市民結婚年齡統(tǒng)計數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：重慶商報-2009年06月26日，重慶民政局統(tǒng)計數(shù)據(jù)1、2012年左右首次置業(yè)2、屆時年齡22-29歲3、剛畢業(yè)的大學生、年輕白領4、用作婚房，未來考慮要小孩5、購買力不高，考慮首套房居住年限延長因素2008年重慶市民平均結婚年齡為28.99周歲，平均初婚年齡26.75歲，20—29歲結婚比例達65%。當前15頁，總共128頁。結論市場分析競爭分析績效分析目標客戶根據(jù)對于重慶住宅產(chǎn)品市場的分析，重慶標準化目標產(chǎn)品的初步配置：1，單體：18-33層。2，標準層：一核多戶。3，戶型面積/居衛(wèi)數(shù)：

延長生命周期:不建議做一房，建議做兩房和小三房總價：兩房，建議面積55－65平米小三房，建議面積70-75平米當前16頁，總共128頁。客戶研究當前17頁，總共128頁?？蛻粞芯繕藴驶a(chǎn)品的核心競爭力是什么？創(chuàng)新點是什么？創(chuàng)新始于觀察善于觀察一般習以為常之事，從細微處入手，才會擁有打破常規(guī)的能力；貼近實際行動無論是藝術、科學、技術還是商業(yè)，靈感經(jīng)常來源于實際行動。這就是為什么即使在網(wǎng)絡時代，地理學仍然起作用的原因之一。許多高科技公司誕生于硅谷，而不是在康涅狄格州甚至紐約，原因也在于此，創(chuàng)意來源于看、聞、聽和親身實踐。

——摘自《創(chuàng)新的藝術》【美】湯姆?凱利喬納森?利曼特著當前18頁，總共128頁?？蛻?4小時行為研究空間需求分析家庭生命周期分析首置產(chǎn)品生命周期延長生命周期運動方式休閑活動周末活動人群特性方法資源重慶公司營銷中心市場研究吳疑上海建筑科學研究院EMSI集成建筑聯(lián)合技術研究中心客戶研究通過對客戶生命周期、客戶行為、當?shù)貧夂?、習慣喜好幾方面的深入研究，綜合分析，找出矛盾點，挖掘客戶的潛在需求，也就是標準化產(chǎn)品創(chuàng)新的發(fā)力點。家庭生命周期研究客戶行為研究習慣喜好研究重慶氣候條件研究溫度、濕度特征風環(huán)境日照時間當前19頁，總共128頁。

氣候條件生命周期行為生活喜好習慣客戶研究家庭形成期（筑巢期）家庭成長期（滿巢期）家庭成熟區(qū)（離巢期）家庭生命周期4個階段結婚子女出生22－29歲增幅不大與父母同住或自住子女出生子女獨立30－55歲逐年增長與父母同住或自住子女獨立夫妻退休55－65歲最大值供養(yǎng)雙親或夫妻自住或與子女同住夫妻退休一方身故65－85歲逐年降低夫妻二人居住、一人獨居或與子女同住起點終點夫妻年齡凈資產(chǎn)居住家庭衰老期（空巢期）首次置業(yè)首次改善換房購房家庭生命周期支付能力購房、換房因素延長首套房居住年限，主要是實現(xiàn)從家庭生命周期第一階段跨越過渡到第二階段。當前20頁，總共128頁。

氣候條件生命周期行為生活喜好習慣客戶研究2年老人來家里照顧，早晚都在家吃飯，注重營養(yǎng)補充。2年老人幫忙在家常住帶小孩，家中以小孩和老人為主。3年小孩上幼兒園，老人不常住，可能會在寒暑假來照看小孩。小孩上學，可以獨立居住。老人離開，不會常住。1-3年不在家吃早飯，很少使用廚房。二人世界懷孕期和嬰兒期子女1-3歲子女3-6歲子女6歲以后青年之家小太陽后小太陽S1S2S3S4S5家庭形成期（筑巢期）家庭成長期（滿巢期）延長家庭生命周期的意義也就是首套房從青年之家（新婚家庭）延長到小太陽家庭階段?！璖6當前21頁，總共128頁。

氣候條件生命周期行為生活喜好習慣客戶研究2年老人來家里照顧，早晚都在家吃飯，注重營養(yǎng)補充。2年老人幫忙在家常住帶小孩，家中以小孩和老人為主。3年小孩上幼兒園，老人不常住，可能會在寒暑假來照看小孩。小孩上學，可以獨立居住。老人離開，不會常住。1-3年不在家吃早飯，很少使用廚房。二人世界懷孕期和嬰兒期子女1-3歲子女3-6歲子女6歲以后3年3年青年之家小太陽后小太陽S1S2S3S4S52年2年單身公寓\一房1間臥室夫婦3年小兩房主臥室+小書房夫婦5年大兩房主臥室+次臥室夫婦+老人7年小三房主臥室+次臥室+小三房夫婦+老人+小孩10年以上…S6大兩房、小三房比小兩房、一房適應家庭生命周期變化空間彈性大、延長換房年限可能性也大。重慶市場目前首置客戶首套房居住年限主力時間處于3-5年。重慶標準化產(chǎn)品的家庭生命周期至少要做到7-10年，建議選擇大二房和小三房。當前22頁，總共128頁。

氣候條件行為生活生命周期習慣喜好客戶研究*:00*:00*:00*:00*:00*:006:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00……小區(qū)內(nèi)跳舞散步早鍛煉買早點帶小孩外出散步、買菜帶小孩、準備午飯看電視讀報、或外出打牌，準備晚飯洗澡、睡覺看電視帶小孩吃晚飯老人午睡回家玩玩具、午飯洗澡、睡覺外出曬太陽、玩耍起床、吃早飯游戲活動吃晚飯玩耍小孩起床洗漱化妝更衣工作下班回家看電視、上網(wǎng)洗澡、睡覺出門上班路上早飯加班、聚會在外吃飯飯后散步、健身夫婦起床洗漱化妝更衣工作下班回家吃晚飯看電視、看書洗澡、睡覺在家早飯出門上班飯后帶小孩在小區(qū)內(nèi)散步、玩耍哄小孩睡覺夫婦*:00*:006:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00……小太陽家庭階段，家庭行為生活最豐富，主要為老人和小孩，夫婦的行為活動變化不大。當前23頁，總共128頁。

行為生活生命周期客戶研究新婚、小太陽家庭1天室內(nèi)外行為活動平均時間（工作日）不同人在室內(nèi)平均時間單位：小時新婚小太陽女主人1313男主人1313老人——

19老人——

19小孩——

20加權值2684人均值1317

新婚小太陽男主人女主人男主人女主人老人1老人2小孩室內(nèi)主臥室9999000次臥室00008811衛(wèi)生間1111111客廳3222686餐廳0011222廚房0100200小區(qū)內(nèi)公共活動場地2222554小區(qū)外（工作地）9999——————總計24242424242424在家時間：新婚家庭人均13小時，小太陽家庭約17小時，差值為4個小時。室內(nèi)行為空間需求，新婚主要為主臥室、客廳。小太陽家庭主要為次臥室、客廳、主臥。習慣喜好氣候條件當前24頁，總共128頁。

氣候條件行為生活生命周期習慣喜好客戶研究新婚階段1房即可滿足需求，當有小孩后對次臥室、客廳、小區(qū)的要求比較高。小太陽家庭階段，客廳使用最多的是老人和小孩。延長家庭生命周期需求：家庭從二人世界到有小孩時，主要是解決老人和小孩對次臥室、客廳、小區(qū)公共空間的居住、行為需求。當前25頁，總共128頁。

生命周期習慣喜好行為生活氣候條件客戶研究數(shù)據(jù)來源：重慶晨報2010年3月24日

運動項目以散步、登山、羽毛球以及跑步為主。傳統(tǒng)休息方式占主導：看電視、讀報和打麻將。喜歡上網(wǎng)的人越來越多。

周末愛外出自助游?！俺鋈コ浴币呀?jīng)成為重慶居民的生活方式之一。每天在外就餐電影院是?？椭苣┝晳T出游愛花錢買健康,最喜歡體育運動大多數(shù)重慶人的飲食習慣：早上，街邊吃碗麻辣小面；中午，勉強應付；晚上，火鍋、麻辣魚等；深夜，常常吃串串香喝夜啤酒。重慶人為什么喜歡吃辣？地處盆地，氣候潮濕，吃辣燙的東西逼走體內(nèi)寒氣、濕氣。當前26頁，總共128頁。1，中檔價格的家具2，宜家熱銷的家具3，尺寸為中等偏小的家具臥室客廳餐廳書房廚房衛(wèi)生間已做項目分析及結論家具選型█調(diào)研方法1，成都宜家家居實地調(diào)研2，家具生產(chǎn)廠家信息（百度搜索）█調(diào)研原則當前27頁，總共128頁。宜家常用家具尺寸

（參考宜家最新報價)功能空間家具長（cm）寬（cm）高（cm）價格（元/個）主臥室雙人床207（床架）190（床架）121（床頭）2899床頭柜404855299床頭桌463570399梳妝臺12041781000單門衣柜49.859.8236.41050雙門衣柜99.859.8236.41650四斗柜1204855999次臥室雙人床200（床架）160（床架）146（床頭）999雙門衣柜99.859.8236.41650兒童桌59505099兒童椅39396799小臥室（小三房）單人床206（床架）96（床架）120（床頭）499書桌1055075699書桌組合1157876400書架單元4439185499書架單元7939149599轉椅575742/54549客廳三人沙發(fā)（美人靠）25288/16388（坐高45）2999單人沙發(fā)1058888（坐高45）1099茶幾1205840799視聽組合柜24040

2290兒童玩具收納柜1204064460邊桌50506899餐廳4人餐桌1207573399椅子4455100328已做項目分析及結論家具選型█調(diào)研成果1，宜家化妝臺尺寸比其他廠商的化妝臺尺寸大200左右。2，考慮延長生命周期，兒童用書桌尺寸應適當增加。當前28頁，總共128頁。朗潤園家具尺寸功能空間家具重慶朗潤園長（cm）寬（cm）主臥室雙人床200150床頭柜400490雙門衣柜20060次臥室雙人床200120兒童桌12060兒童椅4545小臥室

（小三房/書房）單人床120200書桌15060轉椅4545客廳三人沙發(fā)

（美人靠）24080單人沙發(fā)15080茶幾11060視聽組合柜16030邊桌4040餐廳4人餐桌12080椅子4551分析及結論家具選型█已做項目家具選型特點1，主臥室配置了2米長的衣柜，但未配化妝臺。2，兩間次臥室均為1.2米寬的雙人床，均配置了書桌。當前29頁，總共128頁。家具尺寸對比功能空間家具宜家重慶朗潤園確定家具長（cm）寬（cm）長（cm）寬（cm）長（cm）寬（cm）主臥室雙人床207（床架）190（床架）200150210190床頭柜404840494050梳妝臺12041

10040次臥室雙人床200（床架）160（床架）200120200160書桌105601506012060兒童椅393945455040小臥室

（小三房/書房）單人床206（床架）96（床架）120200200100書桌57501206010050轉椅575745455040客廳三人沙發(fā)

（美人靠）25288/1632408025090單人沙發(fā)105881508010590茶幾120581106012060視聽組合柜240401603024040邊桌505040405050餐廳4人餐桌120751208012080椅子445545514555家具選型█強調(diào)客戶關注點█選擇市場主流█延長生命周期當前30頁，總共128頁。人體尺度決定的空間最小值次要通道的最小尺寸：兩側都為家具時為550一側為墻一側為家具時為600主要通道的最小尺寸：房間內(nèi)的主要通道不小于1200桌子與阻礙物最小距離為800廚房通道的最小尺寸：通道一側為墻時，最小尺寸為1100兩側均為臺面時，最小尺寸為1000滿足兩人給小孩洗澡，衛(wèi)生間進深不小于1500馬桶間進深不小于1300淋浴間和馬桶間從側面進入時，凈寬最小為800█資料來源《建筑設計資料集》、《廚衛(wèi)空間人性化設計完全手冊》、《住宅及住區(qū)設計手冊》當前31頁，總共128頁?？蛻?4小時行為研究空間需求分析家庭生命周期分析首置產(chǎn)品生命周期延長生命周期運動方式休閑活動周末活動人群特性家庭生命周期研究客戶行為研究習慣喜好研究重慶氣候條件研究溫度、濕度特征風環(huán)境日照時間客戶需求客戶需求產(chǎn)品需求需求分析用戶需求：用戶自以為的需求，并且經(jīng)常表達為用戶的解決方案。產(chǎn)品需求：經(jīng)過我們的分析，找到的真實需求，并且表達為產(chǎn)品的解決方案。需求分析：從用戶提出的需求出發(fā)，找到用戶內(nèi)心真正的渴望，再轉化為產(chǎn)品需求的過程。通過以下方面分析，發(fā)現(xiàn)、分解客戶需求。聽用戶的但不要照著做用戶跟福特要一匹更快的馬，福特卻給了用戶一輛車。這就是我們的價值存在當前32頁，總共128頁。需求分析需求分類層次：把需求分成“基礎、擴展（期望需求）、增值（興奮需求）”三層，理論依據(jù)參見KANO模型。KANO模型是一個典型的定性分析模型，一般不直接用來測量顧客的滿意度，它常用于對績效指標進行分類，幫助企業(yè)了解不同層次的顧客需求，找出顧客和企業(yè)的接觸點，識別使顧客滿意的至關重要的因素。

需求轉化確定需求基本屬性分析商業(yè)價值初評實現(xiàn)難度計算性價比需求分析需求屬性屬性說明分類新增、改進、體驗提升等層次基礎、擴展、增值產(chǎn)品設計的最高境界――創(chuàng)造需求！客戶需求產(chǎn)品需求當前33頁，總共128頁。

第一象限絕對首要因素對客戶滿意度的潛在影響與消費者意識層面的認識是一致的，是需要投入資源以改善或保持的價值定位。第二象限潛在杠桿因素對客戶滿意度的潛在影響不被客戶所意識，因而往往被忽視。在這方面的投入會帶來意想不到的效益和價值。第四象限縮減因素對客戶滿意度無甚影響，且不被客戶所重視。第三象限得不償失因素其重要性被客戶夸大，實際上對客戶滿意度影響相對甚小。潛在杠桿因素矩陣重慶首置客戶最核心最基本的需求：1）基本功能滿足、2）采光通風好；3）低總價我們的價值在于發(fā)現(xiàn)客戶潛在需求，或為客戶創(chuàng)造需求?？蛻魸M意度CSR，也叫客戶滿意指數(shù)。是對顧客滿意度調(diào)查系統(tǒng)的簡稱，是一個相對的概念，是客戶期望值與客戶體驗的匹配程度?？蛻糇允鲋匾蛩貪M意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素得不償失因素縮減因素產(chǎn)品需求基礎（首要需求）增值（潛在、超出預期、興奮需求）擴展（期望需求）當前34頁，總共128頁?；丶页鲩T玄關訪客老人和小孩集團已有的成熟玄關研究成果解決收納問題男女主人我們的關注點——老人和小孩回家玄關要關注老人和小孩回家的場景上班下班08:00出門18:00回家上午遛彎09:30出門11:00回家下午活動16:00出門17:00回家飯后散步19:30出門20:30回家小孩成長需要每天曬太陽老人每天要去買菜、活動、鍛煉1.功能空間3.行為活動2.人群細分4.時間頻率5.行為拆分玄關場景當前35頁，總共128頁。發(fā)現(xiàn)問題：1、老人推著嬰兒車進門，手里提著蔬菜、水果、魚肉等，沒時間換鞋，需要先放菜再換鞋。2、嬰兒車沒有地方存放位置。開門推車放菜換鞋抱小孩5.行為拆分玄關——老人推童車回家當前36頁，總共128頁。凈區(qū)廚房生活陽臺兩個老人推童車回家1、拎著菜進門2、把菜放進廚房3、推車進門4、換鞋5、抱小孩6、存放嬰兒車玄關臟區(qū)入戶各功能空間組織示意圖存放嬰兒車入戶玄關——雙流線當前37頁，總共128頁。3客廳并不是傳統(tǒng)觀念里通常意義上的“晚上坐在沙發(fā)上看電視”，而是更多的白天老人和小孩的活動空間。小區(qū)內(nèi)跳舞散步早鍛煉買早點帶小孩外出散步、買菜帶小孩、準備午飯看電視讀報、或外出打牌，準備晚飯洗澡、睡覺看電視帶小孩吃晚飯老人午睡回家玩玩具、午飯洗澡、睡覺外出曬太陽、玩耍起床、吃早飯游戲活動吃晚飯玩耍小孩起床洗漱化妝更衣工作下班回家吃晚飯看電視、看書洗澡、睡覺在家早飯出門上班飯后帶小孩在小區(qū)內(nèi)散步、玩耍哄小孩睡覺夫婦6:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00

主臥室次臥室起居室餐廳廚房衛(wèi)生間小區(qū)公共空間6:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00*:00當前38頁，總共128頁?？蛷d里活動最多是老人和小孩的活動，我們要重點關注老人和小孩的需求。行為活動人群細分時間頻率平均6小時/天2-3小時/偶爾1-2小時/工作日6小時/周末客廳訪客夫婦老人和小孩客廳場景分解家庭生命周期人物使用時間行為、活動新婚期夫婦18:00-23:00吃飯、看電視、上網(wǎng)小小太陽（小孩0-3歲）老人、小孩08:00-09:00老人看報、小孩玩耍老人、小孩11:00-14:00小孩玩耍，老人做家務、讀書老人14:00-16:00看電視、讀書夫婦、老人、小孩18:00-19:00吃飯、聊天、看小孩夫婦、老人、小孩20:00-21:00小孩玩耍、聊天、休息當前39頁，總共128頁。當前40頁，總共128頁?？蛷d要解決小孩的安全性和老人使用便利性問題。發(fā)現(xiàn)問題：1、給小孩喝奶的奶瓶、消毒設備放在廚房，存在油煙污染問題。2、老人進出廚房拿取食物不方便，而且不能兼顧照看小孩。0-1歲——每2個小時喝1次，白天平均喝5次2-3歲——白天喝3次奶每次喝完必須消毒，奶瓶有5個當前41頁，總共128頁。解決方案：客廳設置一個副臺面/茶水間衛(wèi)生安全——防污染小孩安全——老人備奶時視線可監(jiān)控到小孩?？s短老人活動操作流線?？蛷d兒童活動區(qū)視線茶水間/副臺面1、收納兒童奶瓶、消毒器2、收納茶杯3、兼?zhèn)洳瓦吂窆δ墚斍?2頁，總共128頁。發(fā)現(xiàn)問題：1、客廳里沒有供小孩活動的區(qū)域，玩具亂放。2、小孩玩耍時安全性存在問題。客廳要有小孩的活動區(qū)，并考慮安全性問題。當前43頁，總共128頁?？蛷d兒童活動區(qū)大人視線可達的兒童活動區(qū)當前44頁，總共128頁。

******************1、客廳家庭生命周期使用時間人物行為、活動新婚期18:00-23:00夫婦吃飯、看電視、上網(wǎng)小小太陽（小孩0-3歲）08:00-09:00老人、小孩看報、小孩玩耍11:00-14:00老人、小孩小孩玩耍，老人做家務、讀書14:00-16:00老人看電視、讀書18:00-19:00夫婦、老人、小孩吃飯、聊天、看小孩20:00-21:00夫婦、小孩小孩玩耍、聊天、休息看電視、休息、聊天

電視、沙發(fā)、茶幾，茶杯、水壺等收納小孩玩耍可活動的空間老人讀書、看報

需要客廳自然采光好做家務

熨衣服、整理小孩的玩具客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在需求：1、多功能復合型空間客廳與餐廳連通、餐廳空間可以變小

有可供小孩（1-3歲）玩耍的空間有位置收納兒童玩具2、注重小孩安全性。潛在杠桿因素絕對首要因素起居室行為活動、需求描述當前45頁，總共128頁。柜******************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素客廳基本尺度基本配置需求：3+1沙發(fā)+茶幾+電視柜解決方案左圖紙是只解決了起居室的基本需求的最經(jīng)濟方案，12,73平米，不符合要求。當前46頁，總共128頁。

******************客廳基本尺度在基本配置的基礎上增加：四人餐桌解決方案左圖為增加餐桌狀態(tài)時最經(jīng)濟的方案，21.36平米?？筛鶕?jù)需要選作?？蛻糇允鲋匾蛩貪M意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素當前47頁，總共128頁。

客廳基本尺度******************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素在基本配置的基礎上增加：兒童活動區(qū)解決方案左圖為增加兒童活動區(qū)時最經(jīng)濟的方案，14.51平米?？筛鶕?jù)需要選作。當前48頁，總共128頁。

客廳基本尺度******************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素在基本配置的基礎上增加：兒童活動區(qū)+四人餐桌解決方案左圖為餐桌和兒童活動區(qū)時最經(jīng)濟的方案。23.15平米此為起居室配置的最佳狀態(tài)，爭取做到。當前49頁，總共128頁。主臥室問題：主臥室沒有女主人的化妝空間，化妝品存放在衛(wèi)生間。當前50頁，總共128頁。

**************2、主臥室主臥室行為活動、需求描述家庭生命周期主要使用人使用時間人物主要行為、活動全周期（在嬰兒期時，小孩從出生到1歲左右的時間，與媽媽一起住。）夫婦07:00-08:00夫婦化妝、換衣服21:00-23:00看書、看電視、上網(wǎng)23:00-07:00睡覺睡覺需要雙人床，春秋季喜歡開窗睡覺，夏季夜間需要開空調(diào)。換衣服需要衣柜，容納兩個人當季、過季衣物、棉被看書、看電視、上網(wǎng)晚上睡前看書，需要讀書燈，或有獨立的讀書空間。化妝女主人化妝需要梳妝臺，光線好，收納化妝品和首飾品的。照顧嬰兒嬰兒期6-8個月左右，需要在主臥室放置嬰兒床、嬰兒用品客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在需求：女主人的需求，主臥室強調(diào)更衣和化妝需求。潛在杠桿因素絕對首要因素當前51頁，總共128頁。柜**************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低基本配置需求：雙人床+雙床頭柜+衣柜+電視（壁掛）解決方案此為只解決了基本需求的最經(jīng)濟方案，9.75平米，不符合要求主臥室基本尺度潛在杠桿因素絕對首要因素當前52頁，總共128頁。柜主臥室基本尺度在基本配置基礎上增加配置：化妝臺/嬰兒床解決方案左圖為增加化妝臺時最經(jīng)濟的方案，11.13平米?？筛鶕?jù)需要選作。**************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素當前53頁，總共128頁。

**************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素主臥室基本尺度在基本配置基礎上增加配置：化妝臺/嬰兒床+U型獨立衣帽間解決方案左圖為增加化妝臺和獨立衣帽間時最經(jīng)濟的方案。13.03平米此為主臥配置的最佳狀態(tài)，爭取做到。當前54頁，總共128頁。

**************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素在基本配置基礎上增加配置：化妝臺/嬰兒床+U型獨立衣帽間解決方案左圖為增加化妝臺和獨立衣帽間時最經(jīng)濟的方案。13.03平米此為主臥配置的最佳狀態(tài)，爭取做到。主臥室基本尺度當前55頁，總共128頁。主臥室創(chuàng)新點分析家庭生命周期主要使用人使用時間人物主要行為、活動全周期（在嬰兒期時，小孩從出生到1歲左右的時間，與媽媽一起住。）夫婦07:00-08:00夫婦化妝、換衣服21:00-23:00看書、看電視、上網(wǎng)23:00-07:00睡覺潛在需求：女主人的需求，主臥室強調(diào)更衣和化妝需求。█獨立的衣帽間與分置衣柜比較

傳統(tǒng)分置衣柜獨立衣帽間儲藏延展長度（mm）27003600收納容積（L)35.647.5占地面積(平米）1.622.8裝修成本90005000房價成本1296022400總成本2196027400成本差5440█客戶花5440元可在主臥擁有獨立衣帽間當前56頁，總共128頁。

****************3、次臥室家庭生命周期主要使用人使用時間人物主要行為、活動新婚期，1-2年書房兼客臥（周末）夫婦看書、上網(wǎng)孕期和嬰兒期，2年小孩1-3歲，2年老人07:00-08:00老人、小孩換衣服老人與小孩14:00-16:00小孩小孩午睡21:00-07:00老人、小孩睡覺小孩3-6歲，3年小孩21:00-07:00小孩學習、睡覺客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低二房的次臥室，需要容納書房和次臥的功能，同時考慮當孩子1-3歲時老人與小孩同住，所以需要能放置雙人床。三房的第二間房作為次臥室，需要放置雙人床；潛在杠桿因素絕對首要因素主臥室行為活動、需求描述潛在需求：延長產(chǎn)品家庭生命周期需求，從二人世界的書房兼客臥到有小孩后的老人居室，再到將來的兒童房。所以，次臥要放置雙人床。當前57頁，總共128頁。

次臥室基本尺度****************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素在基礎配置上增加：五斗櫥當次臥室不布置衣柜但增加五斗櫥，左圖為滿足增加五斗櫥的最經(jīng)濟方案，9.72平米，達到此圖標準即可。解決方案當前58頁，總共128頁。

*************4、第三間房客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低三房的第三間房主要作為書房，或娛樂空間，放置書桌、書柜、小型沙發(fā)椅。未來可能將作為兒童房使用。潛在需求：1、采光好，空間明亮。潛在杠桿因素絕對首要因素第三間房行為活動、需求描述家庭生命周期主要使用人使用時間人物主要行為、活動新婚期，1-2年書房（周末）夫婦看書、上網(wǎng)、娛樂小孩3-6歲，3年小孩6歲小孩07：00-08：0021:00-07:00小孩學習、睡覺當前59頁，總共128頁。

*************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素第三間房基本尺度基本配置需求：單人床+兒童書桌書柜+五斗柜（玩具收納柜）解決方案兒童房功能單一，因此客戶只有基本需求，左圖為滿足基本需求的最經(jīng)濟方案，6平米，達到此圖標準即可。當前60頁，總共128頁。

********************5、衛(wèi)生間家庭生命周期使用時間頻率人物行為、活動新婚家庭小太陽家庭06:00-08:00集中使用度高夫婦老人小孩洗漱、洗澡、如廁白天-如廁、洗手、做衛(wèi)生21:00-23:00集中使用度高洗澡、給小孩洗澡、洗衣服、做衛(wèi)生夜間-如廁、洗手客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：1、2-3人同時使用。2、淋浴間可以兩人給小孩洗澡3、衛(wèi)生間足夠的收納空間有鏡柜、臺盆底柜衛(wèi)生間行為活動、需求描述有小孩后，衛(wèi)生間洗漱、洗澡、上次所的功能疊加，淋浴間需要能放得下兒童澡盆并可以容納兩個人同時給小孩洗澡。衛(wèi)生間會有洗小件衣物的需求。需要足夠的收納空間、洗漱用品、護膚品、毛巾、洗滌備用品、臉盆、兒童澡盆等。當前61頁，總共128頁。好********************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素衛(wèi)生間基本尺度基本配置需求雙通風+兩個大人可以同時給兒童洗澡解決方案平行布置L型布置一字布置當前62頁，總共128頁。衛(wèi)生間基本尺度平行布置丁字布置左圖為滿足客戶需求的最經(jīng)濟方案，4.35平米，達到此圖標準即可?；九渲眯枨螅弘p通風+兩個大人可以同時給兒童洗澡解決方案當前63頁，總共128頁。衛(wèi)生間創(chuàng)新點分析家庭生命周期使用時間頻率人物行為、活動新婚家庭小太陽家庭06:00-08:00集中使用度高夫婦老人小孩洗漱、洗澡、如廁白天-如廁、洗手、做衛(wèi)生21:00-23:00集中使用度高洗澡、給小孩洗澡、洗衣服、做衛(wèi)生夜間-如廁、洗手潛在需求：1、2-3人同時使用。2、淋浴間可以兩人給小孩洗澡3、衛(wèi)生間足夠的收納空間有鏡柜、臺盆底柜█三分離衛(wèi)生間與已做項目衛(wèi)生間比較

三分離衛(wèi)生間河運校衛(wèi)生間朗潤園衛(wèi)生間凈面積4.353.874.5房價成本348003096036000房價差

3840-1200█客戶在河運?？們r基礎上多花3840元可增加三分離衛(wèi)生間當前64頁，總共128頁。6、廚房廚房的門要做成玻璃門，方便老人做飯時視線能照看到小孩。發(fā)現(xiàn)問題：當家里只有一個老人帶小孩時，老人在廚房做飯，為了小孩安全會讓小孩坐在嬰兒車內(nèi)，放在廚房門口。當前65頁，總共128頁。

******************6、廚房客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低飲食特點：麻辣、味重、油多，炒菜時火大、油煙大、味道濃。所以廚房不適合做開敞式或餐廚合一空間，建議做封閉式廚房。潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：1、廚房收納系統(tǒng)2、安全性措施，如櫥柜隱形拉手2、廚房油煙污染少家庭生命周期使用時間頻率人物行為、活動新婚小太陽家庭06:00-08:00新婚期少夫婦老人準備早餐12：00-13：00小太陽家庭高洗切炒、做飯、洗碗17:00-19:00小太陽家庭高洗切炒、做飯、洗碗主廚房行為活動、需求描述當前66頁，總共128頁。位廚房基本尺度******************客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素基本配置需求：冰箱位+灶具+臺盆+臺面+生活陽臺解決方案平行布置L型布置一字布置當前67頁，總共128頁。

廚房基本尺度L型布置U型布置下圖為滿足客戶需求的最經(jīng)濟方案，5.5平米，達到此圖標準即可?；九渲眯枨螅罕湮?灶具+臺盆+臺面+生活陽臺解決方案當前68頁，總共128頁。廚房基本尺度增加潛在需求配置：分離式廚房冰箱位+灶具+臺盆+臺面+生活陽臺解決方案上圖為滿足客戶潛在需求的最經(jīng)濟方案，5.95平米，爭取達到此標準。當前69頁，總共128頁。

***************7、餐廳客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：1、收納——餐邊柜2、有采光年輕白領夫婦，很少在家吃飯，在家吃飯時在客廳吃飯的比例則大于在餐廳吃飯的比例。從懷孕期開始和有小孩后，老人來住每天幫忙照顧，在餐廳吃飯的頻率才會增加。所以我們認為餐廳不需要作為一個正式的獨立的吃飯空間，餐廳可以與客廳一起作為一個多功能復合型公共空間。二人世界時，可以考慮未來有小孩后老人在家吃飯，以及臨時來客變化，以4－6人餐桌為宜。餐廳行為活動、需求描述當前70頁，總共128頁。

**************8、景觀陽臺景觀陽臺行為活動、需求描述客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低晾曬在陽臺晾曬洗后的衣服，晾曬被褥升降曬衣架、折疊曬衣架、衣服掛鉤健身、鍛煉老人早起會在陽臺做一些如伸展、扭腰、拍腿等簡單的運動放置老年健身用品，如跳舞用的扇子、劍、鍛煉用的啞鈴等健身器。閱讀休閑坐在陽臺的搖椅上讀書、看報，喝茶需要放置可以搬動的小桌子種植在陽臺上養(yǎng)花養(yǎng)花用的工具、小鏟子、水壺、花盆等放在陽臺上收納把、衣架、舊報紙、兒童玩具、兒童車等放在陽臺的雜物收納區(qū)潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：有衣架、兒童玩具的收納柜當前71頁，總共128頁。

**************9、生活陽臺生活陽臺行為活動、需求描述客戶自述重要因素滿意度驅動因素低高高低洗衣服預留洗衣機位、出水龍頭放置拖把桶有收納空間抹布、洗滌用品、清潔工具的雜物收納區(qū)潛在杠桿因素絕對首要因素潛在需求：有洗滌用品、工具的收納柜、單獨出水龍頭。當前72頁，總共128頁。滿足潛在需求面積占比主臥：14.85平米次臥：11.02平米客餐廳：25.22平米衛(wèi)生間：5.27平米廚房：7.03平米玄關：2.16平米陽臺：4.1平米交通及內(nèi)墻面積：3.5平米合計：73.15平米主臥：20.3%次臥:15.1%客餐廳：34.5%衛(wèi)生間：7.2%廚房：9.6%玄關：3%陽臺：5.6%交通及內(nèi)墻面積：4.8%滿足基本配置面積占比主臥：11.1平米次臥：10.39平米客餐廳：23.36平米衛(wèi)生間：5.28平米廚房：6.48平米玄關：2.16平米陽臺：4.1平米交通及內(nèi)墻面積：3.5平米合計：66.37平米主臥：16.7%次臥：15.7%客餐廳：35.2%衛(wèi)生間：8%廚房：9.8%玄關：3.3%陽臺：6.2%交通及內(nèi)墻面積：5.3%河運校各功能占比計算主臥：10.85平米次臥：8.96平米客餐廳：17.56平米衛(wèi)生間：3.78平米廚房：7.92平米玄關：2.24平米陽臺：2.69平米交通及內(nèi)墻面積：3.46平米合計：57.46平米主臥：18.9%次臥：15.6%客餐廳：30.6%衛(wèi)生間：6.6%廚房：13.8%玄關：3.9%陽臺：4.7%交通及內(nèi)墻面積：6%各功能空間面積配比分析當前73頁，總共128頁。結論：與河運校兩房產(chǎn)品相比

1，提升了主臥、客餐廳的面積配比2，提升了陽臺的面積配比3，降低了廚房的面積配比各功能空間面積配比分析當前74頁，總共128頁。老年人的行為拆分老年人家庭生活包括三類：1，家政勞動2，個人生活3，照顧子女時間：時間：時間：當前75頁，總共128頁。個人生活滿足老年人豐富個人生活，有助于老年人身心健康受房間限制，個人生活邊緣化，問題：1，物品隨意放置2，無相關場所解決辦法：1，相關物品有專門的收納空間2，有專門場所當前76頁，總共128頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活鍛煉時間：AM7:00-8:00鍛煉器械：扇子、劍、太極球、健身球、棋類一般存放在次臥室、陽臺問題：1，物品存放分散2，老年人拿取不便解決方案：專門的老年人運動器械收納位置當前77頁，總共128頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活讀書寫字時間：一個老人：兒童午睡期間14:00-16:00兩個老人：白天時間問題：1，不能兼顧看護兒童2，光線差3，藏書空間不足解決辦法：1，客廳里

的讀書空間2，靠窗3，書架當前78頁，總共128頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活上網(wǎng)的時間：一個老人：兒童午睡期間14:00-16:00兩個老人：白天時間老年人的網(wǎng)絡需求：1，代替書報2，智力娛樂問題：1，不能兼顧看護兒童解決方案：1，在客廳上網(wǎng)一般家庭中電腦的放置位置當前79頁，總共128頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活看電視時間：兒童午睡期間14:00-16:00問題1，電源過低，不安全解決辦法：電源高度>900mm目前普通家庭中老年人看電視的場景當前80頁，總共128頁。體育鍛煉讀書看報上網(wǎng)看電視手工個人生活手工時間：兒童午睡期間14:00-16:00問題：1，工具危險2，光線差解決方案：1，專門的收納位2，靠窗目前一般家庭中老年人的手工活動主要有：折紙、十字繡、工藝編織等當前81頁，總共128頁。家政勞動所有家政用品均應考慮方便老人使用問題：1，用品隨意放置2，操作面狹窄3，流線交叉解決辦法：1，相關物品有專門的收納空間2，方便老人使用的尺度3，簡化流線當前82頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動重慶家庭目前各類人的待洗衣物衣物存放情況：1，兒童：直接洗滌2，夫妻：有專用臟衣籃，有時會分開3，老年人：有專用臟衣籃分類洗滌晾曬熨燙解決方案1，專門空間放置待洗衣物2，放置隱蔽當前83頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動衣物分類待洗衣物放置位置的方案分類洗滌晾曬熨燙將老人用臟衣籃設置在臺面底部夫婦用臟衣籃設置在更衣間底部當前84頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類洗滌晾曬熨燙重慶家庭目前洗滌區(qū)設置情況常用洗滌用品：肥皂（1+2），洗衣粉（1+1），洗衣液（1+1），柔順劑（1），絲毛洗滌劑（1），衣領凈（1+1），消毒液（1）當前85頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動衣物洗滌解決方案：1，適合老人活動的尺度2，專用收納3，收納柜不易積灰4，手洗臺面收納方案洗衣區(qū)方案分類洗滌晾曬熨燙當前86頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類晾曬熨燙洗滌重慶家庭目前晾曬區(qū)設置情況當前87頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類晾曬熨燙洗滌衣物晾曬解決方案：1，爭取有南向資源的戶型有一個東南或西南的陽臺2，生活陽臺與景觀陽臺聯(lián)通3，衣架的收納柜當前88頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類熨燙洗滌晾曬重慶家庭目前熨燙現(xiàn)狀熨燙工具的數(shù)量：電熨斗（1），熨衣架（1）當前89頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動分類熨燙洗滌晾曬衣物熨燙解決方案：1，客廳旁的熨燙區(qū)2，臨時掛衣架熨燙區(qū)方案用副臺面兼做熨衣區(qū)熨衣時，將物品暫時收起當前90頁，總共128頁。洗衣服清潔做飯家政勞動清潔用具包括：重慶家庭清潔工具使用及收納情況當前91頁，總共128頁。1、經(jīng)濟性重慶公司應用訴求當前92頁，總共128頁。公司成本投入低——成本八大項客戶少花錢經(jīng)濟性1、土地價款2、開發(fā)前期準備費3、主體建筑工程費4、主體安裝工程費5、社區(qū)管網(wǎng)工程費6、園林環(huán)境費7、配套設施費8、開發(fā)間接費當前93頁，總共128頁。前期分析階段和規(guī)劃分析階段前期分析階段和規(guī)劃分析階段單體方案—標準平面單體方案—立面設計（未開始）裝修及精裝修設計規(guī)劃分析階段（未開始）規(guī)劃分析階段（未開始）當前94頁，總共128頁。經(jīng)濟性控制1、單體方案階段—標準平面2、單體方案階段—立面設計4、精裝修階段1、規(guī)劃分析階段得房率窗地比裝修成本分配容積率活動場地配置總圖管網(wǎng)結構選型、結構體系地下室產(chǎn)品研發(fā)階段控制要點當前95頁，總共128頁。結論：因為一個項目的土地單方地價為定值，所以土地價款由單一產(chǎn)品容積率和可售比決定，且成反比產(chǎn)品總占地項目總占地產(chǎn)品分攤系數(shù)=產(chǎn)品總建面=單一產(chǎn)品容積率X產(chǎn)品總占地分攤總地價產(chǎn)品可售面積土地價款==土地總價款X產(chǎn)品分攤系數(shù)產(chǎn)品總建面

X可售比=土地總價款X產(chǎn)品總占地項目總占地X單一產(chǎn)品容積率X產(chǎn)品總占地X可售比=土地單方地價單一產(chǎn)品容積率X可售比成本八大項之——土地價款當前96頁，總共128頁。單一產(chǎn)品容積率（理論值）方法：用具有代表性的實際用地進行強排，求容積率1T121T101T8結論：1、1T10在各種用地上的單一容積率表現(xiàn)均衡且處于上游2、1T12不適合狹長的條形用地3、1T8適用于單一產(chǎn)品容積率4.5-5左右4、1T10適用于單一產(chǎn)品容積率于5-6.0左右5、1T12適用于單一產(chǎn)品容積率6.0以上單一容積率方形用地條形用地異形用地1T126.734.655.541T106.456.105.961T84.585.144.92當前97頁，總共128頁。結論：提高可售比的主要在于：1、外墻周長最短2、樓電梯組合面積最小3、公共走道最短得房率外墻核心筒樓電梯組合公共走道產(chǎn)品可售面積產(chǎn)品可售面積+公共部位面積+產(chǎn)品分攤的配套產(chǎn)品可售比=可售比公共部位面積當前98頁，總共128頁。1T12戶電梯交通流量計算

評價標準計算結果5min輸送能力(%)3.5-7%6.16%平均運行間隔(秒)單臺90，雙臺以上6060.27平均乘梯時間(秒)≤9066.81結論：1T12采用三部電梯，每部電梯載重1050公斤（14人），可以滿足使用要求大樓參數(shù)使用性質(zhì)住宅總層站數(shù)33服務層數(shù)33總提升高(m)100連續(xù)服務層距離(m)100急行區(qū)間距離(m)0使用人數(shù)(人)990出勤率80%

電梯參數(shù)電梯速度(m/min)150電梯速度(m/s)2.5電梯載重(kg)1050轎廂定員(人)14開門寬度(mm)900開門方式中分雙扇是否提前開門是組內(nèi)臺數(shù)(臺)3樓電梯組合——電梯數(shù)量計算1T12戶4個電梯的經(jīng)驗是經(jīng)濟的嗎？當前99頁，總共128頁。樓電梯組合——電梯的布置方式朗潤園河運校以上2種電梯均為對稱型，如果直接改為3個電梯后，在原有的組合形態(tài)下減電梯數(shù)，會造成不均衡——所以需要調(diào)整樓電梯的組合方式目前的電梯組合形式反饋的客戶抗性：1、實際只有2梯服務于4戶或者6戶，4部電梯的共用性無法作用2、電梯均為載重11人，轎廂太小，客戶搬家出現(xiàn)困難常見的4個電梯經(jīng)濟的布置方式：當前100頁，總共128頁。樓電梯的組合方式——調(diào)整考慮3個電梯使用的均衡性、共用性，最大程度的提高電梯效率走道面積：13.9平米走道面積：35.6平米方案一方案二當前101頁，總共128頁。公共走道——與中間戶面寬公共走道的長度取決于B點的位置中間戶面寬越大戶型采光面越大邊戶入戶位置越靠近核心筒，走道長度越短ABBA中間戶面寬取決于A點的位置ABABA’B’ABAB戶1戶2戶1和戶2只有通過咬合的方式才能實現(xiàn)戶2面寬最大化，同時走道最短化當前102頁，總共128頁。1T10方案的結構體系從外形輪廓上，考慮形體的規(guī)整性從結構體系上，考慮縱橫墻體拉齊1T12方案的結構體系結構經(jīng)濟性當前103頁，總共128頁。樓型平面的經(jīng)濟性評價體系——六維度馬氏雷達指標對比分項指標名稱公式意義描述成本投入交通核效率1-(公共交通/標準層套內(nèi))

反應核心筒的經(jīng)濟性得房率得房率反應可售比外墻效率1-外墻總長度/標準層總套內(nèi)

反應體型系數(shù)、保溫節(jié)能成本等樓型效率標準層總套內(nèi)/建筑外形占地面積

反應樓型的節(jié)地性客戶感知采光性能可采光外墻總長度/標準層總套內(nèi)反應戶型采光的舒適度通風性能可通風外墻總長度/標準層總套內(nèi)反應戶型通風的舒適度六維度：交通核效率、得房率、外墻效率、樓型效率、采光性能、通風性能當前104頁，總共128頁。外墻總長度可采光外墻總長度建筑外墻占地面積可通風外墻總長度考慮凹進關系，按一半長度計名詞解釋：當前105頁，總共128頁。各方案6維度雷達圖對比方案雷達圖1T101T121T12’得房率外墻效率樓型效率采光性能通風性能交通核效率得房率外墻效率樓型效率采光性能通風性能交通核效率得房率外墻效率樓型效率采光性能通風性能交通核效率以河運校項目的各維度指標作為對比參照結論：方案保證了經(jīng)濟性，同時提高了通風及采光性能當前106頁，總共128頁。2、順利報建

1）重慶規(guī)范梳理

跟報建相關以及影響產(chǎn)品研發(fā)平面階段的主要部分：

面積計算

消防規(guī)范

目前問題

當前107頁，總共128頁。面積計算規(guī)范飄窗飄窗需在結構體系之外，才不計面積飄窗不計算面積只控制窗戶進深和窗臺高度，對窗戶高度本身沒有限制窗戶高度沒有要求飄窗底板外邊計建筑間距計算間距位置飄窗當前108頁，總共128頁。面積計算規(guī)范

陽臺、抗震板生活陽臺利用抗震板位置設置，計一半面積，計入套內(nèi)套內(nèi)面積小于60平米，陽臺進深小于2.4米時，陽臺可計算半面積，且投影面積不超過10平米套內(nèi)面積大于60平米，陽臺進深小于2.7米時，陽臺可計算半面積,且投影面積不超過套內(nèi)面積的17%超過進深尺寸要求的部分計算全面積當前109頁，總共128頁。核心筒規(guī)范重慶：允許三合一前室，該前室內(nèi)每部電梯均為消防電梯當前110頁，總共128頁。2、垂直通風井的消防風險加防火卷簾垂直通風井封閉生活陽臺墻體經(jīng)過重慶公司的咨詢：1、垂直通風井可以設置2、生活陽臺與井道相鄰的墻體需要封閉，定義為封閉豎井3、公共區(qū)域與井道相鄰的洞口需要增加防火卷簾后續(xù)還需要重慶公司持續(xù)跟進該消防問題，對該風險提前準備當前111頁，總共128頁。3、重慶競品重慶高密多戶產(chǎn)品現(xiàn)狀重慶主力2房戶型面寬分配當前112頁，總共128頁。CCC北城國際中心三梯十戶東原D7四梯十四戶財信9號樓三梯十戶AAABCCDDDDAAABCCDDDD重慶競品----高密多戶產(chǎn)品現(xiàn)狀光華觀府國際金科十年城結論：重慶市場一梯十戶以上的項目均為40-60平米的1房和1房半為主當前113頁，總共128頁。重慶競品狀況——面寬分配2.5面寬客廳、主臥占完整面寬,次臥半個面寬單方向采光面康德國會山珠江太陽城80公館轉角融僑彩虹道元和優(yōu)哉游哉大鼎第一時間3面寬客廳、主臥、次臥占完整面寬當前114頁，總共128頁。1T10方案的面寬分配數(shù)1234321321BACA戶型為轉角小三房，享有4個完整面寬B戶型為中間戶兩房，享有3個完整面寬C戶型為中間戶兩房，享有3個完整面寬結論：面寬分配均高于重慶市場競品水平1T12方案的面寬分配數(shù)ABC1233213214研發(fā)產(chǎn)品面寬分配當前115頁，總共128頁。重慶氣候條件溫度、濕度風環(huán)境日照太陽輻射當前116頁，總共1