上海某高端住宅產(chǎn)品市調(diào)研報告

寫在前面在樓市除了降價、救市沒有其他新鮮話題之際，龍湖地產(chǎn)攜滟瀾山別墅，以鋪天蓋地的宣傳攻勢捕捉著上海購房人的眼球，并且于11月15日開盤之后近期迅速去化80余套房源，在市場低迷的情況下取得了不錯的銷售業(yè)績。該項目在產(chǎn)品規(guī)劃和景觀設(shè)計上面花費較多心思，實際效果也比較和諧理想，在上海市場具有一定的稀缺性和借鑒性；客戶定位準(zhǔn)確，企劃宣傳也是思路清晰，以女性、童話、浪漫等元素為側(cè)重點，對女性購房者的心理拿捏把握到位，為后期銷售工作起到了很好的促進(jìn)作用。以下內(nèi)容為本人市調(diào)過程中拍攝的一些照片以及現(xiàn)場感覺，加之對后期搜集整理的一些資料進(jìn)行了簡要的羅列和分析，以期向大家進(jìn)行匯報分享、學(xué)習(xí)和討論。項目概要地理位置:青浦趙巷嘉松中路6788弄總建面:144500平方米容積率:1.0綠地率≧35%平面規(guī)劃：截取1.6公里自然黃金水岸，縱橫規(guī)劃出浪漫“五軸五鎮(zhèn)”園林風(fēng)格:地中海園林風(fēng)格建筑風(fēng)格：西班牙/意大利托斯卡納產(chǎn)品類型：雙拼:23棟;聯(lián)體:20棟;疊加:89棟（規(guī)劃730戶）投資商:上海龍湖置業(yè)有限公司物業(yè)管理：重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司建筑設(shè)計:美國百盛年/拉古尼建筑設(shè)計和土地規(guī)劃公司地理區(qū)位該項目地理位置相對來說不具有優(yōu)勢，周邊生活配套尚不完善。浪漫規(guī)劃龍湖滟瀾山截取1.6公里自然黃金水岸，縱橫規(guī)劃出浪漫的“五軸五鎮(zhèn)”；整體地塊南北向狹長、東西較窄，車行道路排布在整個地塊的最東面。因為東西向較窄，從而保證了消防車的可達(dá)范圍，從而節(jié)省了西側(cè)的車行道，最大化的利用了東西向的間距。波爾多往事托斯卡納時光克里特傳說萊蒙湖印象普羅旺斯之香薔薇谷朗月溪紫香堤紫香堤滟瀾渡龍湖滟瀾山的廣告已遍布上海，在晨報、晚報、租售、樓市等，還包括一些電視媒體，甚至是延伸到了機場；從平面及樓書等的整體效果以“女性”為主題，著重打造女性向往的童話、婚禮、晚宴等浪漫場景。企劃宣傳企劃宣傳會所實景項目售樓處設(shè)置在會所內(nèi)。會所的室外場所為歐式風(fēng)格的下沉式羅馬廣場，配之各色鮮艷奪目的植物，在入口處即營造出一份浪漫田園的感覺；會所內(nèi)采用標(biāo)準(zhǔn)的泳池比例，室內(nèi)設(shè)計手法也比較精致。龍湖滟瀾山項目會所，是上海目前為止唯一一個帶有婚禮草坪設(shè)計的會所。會所實景售樓處實景該項目售樓處空間較大、布局合理，裝修風(fēng)格與會所外立面和整個社區(qū)建筑風(fēng)格一致。園林景觀觀地中海園園林風(fēng)格格，浪漫漫的情懷懷無處不不在：小小天使花花環(huán)、童童話世界界般的入入戶門、、手推花花車、威威尼斯小小船……園林造景景細(xì)節(jié)方方面，體體現(xiàn)了開開發(fā)商的的功力和和用心，，也可以以使前來來參觀的的客戶在在看到房房子之前前，就開開始也變變得感性性起來。。坡地建筑筑采用挖土土、引溪溪、屯坡坡、堆山山等方式式，在社社區(qū)內(nèi)整整體塑造造7-8米高差，，使物業(yè)業(yè)景觀錯錯落有致致，充滿滿變化和和情趣。。步行其其中，感感覺很好好；輔之之以下沉沉式庭院院、層次次感較強強的植被被，弱化化了客戶戶對棟距距過密等等不利因因素的在在意程度度。立面風(fēng)格格該項目雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排、疊疊加產(chǎn)品品的立面面打造各各不相同同，外立立面采用用西班牙牙與托斯斯卡納風(fēng)風(fēng)格相結(jié)結(jié)合的設(shè)設(shè)計手法法，濃郁郁的地中中海風(fēng)情情比較具具有感召召力，可可以吸引引客戶比比較迫切切地希望望進(jìn)入室室內(nèi)一覽覽究竟。。樣板房實實景雙拼A1戶型：地地上面積積約290㎡㎡，地下面面積為112-121㎡，后期設(shè)設(shè)計可獲獲得一個個額外的的夾層和和露臺空空間。贈送三三重花園園與露臺臺，贈送送層高約約4米的陽光光地下層層，新穎穎八角亭亭形客廳廳設(shè)計，，客廳面面寬較大大，5.1米挑空。。室內(nèi)作為為整個項項目演繹繹浪漫的的終端和和重心，，裝修風(fēng)風(fēng)格也延延續(xù)著浪浪漫和溫溫馨，規(guī)規(guī)劃布局局緊湊使使用、討討巧且精精致，尤尤其可以以引起女女性客戶戶的購買買沖動。。樣板房實實景雙拼A2戶型：地地上面積積約262㎡㎡，地下面面積為120-145㎡，后期設(shè)設(shè)計可獲獲得一個個額外的的夾層和和露臺空空間。贈送三三重花園園與露臺臺，贈送送層高約約4米的陽光光地下層層，5.1米挑空大大面寬客客廳，5.5米挑空家家庭廳，，層層套套房270度近全景景。雙拼別墅墅262㎡㎡在客廳采采用挑空空的設(shè)計計，縱向向拉伸了了整個空空間在挑空部部分搭出出的空間間層高過過低樣板房分分析樣板房實實景聯(lián)排B1戶型：地地上面積積約246㎡㎡，地下面面積為100-140㎡。贈送三三重花園園與露臺臺，贈送送層高約約4米的陽光光地下層層，5.1米挑空大大面寬客客廳，5.5米挑空家家庭廳，，層層套套房270度近全景景。聯(lián)排B2戶型：地地上面積積約254㎡㎡，地下面面積為100-160㎡。贈送三三重花園園與露臺臺，新穎八角角亭形客客廳設(shè)計計，贈送層高高約4米的陽光光地下層層，5.5米挑空家家庭廳。。聯(lián)排C戶型：地地上面積積約219㎡㎡，地下面面積為84-95㎡。贈送三三重花園園與露臺臺，贈送送層高約約4米的陽光光地下層層，超大大面寬客客廳，4.2米挑空，，精神設(shè)設(shè)計層層層套房，，贈送獨獨立車位位。聯(lián)排C戶戶型樣板板房實景景聯(lián)排別墅墅219㎡㎡地下室附附送面積積達(dá)84-95平米聯(lián)排未采采用傳統(tǒng)統(tǒng)的中庭庭設(shè)計樣板房分分析樣板房分分析聯(lián)排別墅墅246㎡㎡客廳及二二層北向向家庭廳廳均采用用雙層挑挑空設(shè)計計樣板房實實景疊加D1戶型：地地上面積積約175㎡㎡，地下面面積為78㎡。贈送三三重花園園與露臺臺，贈送送層高約約3.6米的陽光光地下層層，并設(shè)設(shè)有獨立立衛(wèi)生間間、配置置全面，，超大面面寬客廳廳，南北北觀景空空間。樣板房分分析疊加別墅墅下下疊175㎡下疊整體體采光不不足，北北入戶效效果較差差，猶如如進(jìn)入地地下室通過二層層走廊，，進(jìn)入下下疊的二二層北向向次臥，，入戶感感覺較差差樣板房分分析在樣板段段中，下下疊引導(dǎo)導(dǎo)客戶采采用南向向入戶的的方式，，規(guī)避了了北向采采光不足足的劣勢勢地下室附附送面積積達(dá)78平方米南北都擁擁有功能能間設(shè)置置，同時時衛(wèi)生間間還設(shè)有有采光通通風(fēng)窗地下一層層擁有下下沉式花花園，加加之室內(nèi)內(nèi)的裝修修效果，，使整體體感覺較較佳，所所以現(xiàn)場場銷講基基本都在在地下一一層進(jìn)行行。樣板房分析90平米空間，龍龍湖的疊加一一層設(shè)計了客客廳及餐廳，，整體空間擁擁有較高舒適適性由于下疊北向向植物的種植植，以及為了了達(dá)到立面的的效果采用的的小窗設(shè)計，，從而造成室室內(nèi)采光不足足樣板房實景疊加D2戶型：地上面面積約175㎡，地下附送儲儲藏空間，可可通過精裝設(shè)設(shè)計制造一層層額外空間。。專屬電梯/景觀樓梯，多多種入戶方式式，獨立私家家花園，贈送送五層頂層，，雙露臺情景景套房，贈送送獨立車位。。樣板房分析疊加別墅上上疊175㎡二層大露臺的的設(shè)計，使到到上疊（三層層）的入戶感感覺，猶如在在地面一層層進(jìn)入樹木的種植高高度達(dá)到了二二層，加之采采用堆坡技術(shù)術(shù)，弱化了上上疊過長的入入戶動線樣板房分析五層主臥套附附送面積達(dá)40平米南北露臺附送送面積達(dá)40平米建筑細(xì)節(jié)建筑細(xì)節(jié)建筑細(xì)節(jié)建筑細(xì)節(jié)銷售價格龍湖滟瀾山山凱迪澳讕灣中海翡翠湖岸岸恒聯(lián)名人世家家佘山三號合生朗廷區(qū)域版塊樓盤容積率物業(yè)地上主力面積（㎡）主力總價（萬元）趙巷龍湖滟瀾山1.0疊加175310-380聯(lián)排220-255500-800雙拼250-290800-1000中海翡翠湖岸0.4獨立220-280480-850凱迪澳讕灣0.47雙拼230-280350-600恒聯(lián)名人世家0.25獨立360-4501500-2000佘山佘山三號0.4獨立230-260630-1000區(qū)域價格分析析

面積㎡供應(yīng)量供應(yīng)面積㎡面積配比成交量價格去化率雙拼29020552515.9%22807020.0%262225000聯(lián)排25440943227.2%52269832.5%246322100219522057疊加上疊1751161972056.9%341665356.0%下疊1753114612總計

17634677

82

11月8日開開盤至今，總總銷金額約2.6億，共共成交82套套；主力成交疊加加產(chǎn)品，去化化率也較高。。營銷成績市調(diào)小結(jié)作為高端別墅墅社區(qū)，滟瀾瀾山的棟距偏小，而且其疊加加別墅均為2套80多平米的戶型型合并而成，，疊加別墅的業(yè)主將手持持2張房產(chǎn)證。上海龍湖滟瀾瀾山的價格與與區(qū)域周邊其其他別墅相比比相對偏高，，即有點“疊疊加賣聯(lián)排價價聯(lián)排賣獨獨棟價”的味味道。究其原原因，一方面面，因為龍湖湖別墅品牌效效應(yīng)突出、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)好；；另一方面，，這與龍湖該該塊地的樓面面價高達(dá)10672元/平方米關(guān)系很很大。另外，沿河安安全性和私密密性、夏季滋滋生蚊蟲等，，也是業(yè)主購購買時比較關(guān)關(guān)心的問題。。思路清晰揚長避短產(chǎn)品制勝主題鮮明龍湖認(rèn)清自身身產(chǎn)品，發(fā)揮揮出了產(chǎn)品的的最高價值點點；整體建造成本本約15000元/㎡，，即疊加產(chǎn)品品基本沒有利利潤，主要盈盈利的是聯(lián)排排和雙拼產(chǎn)品品；充分發(fā)揮龍湖湖在造景上