某房地產項目營銷策劃報告

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一、區(qū)域市場分析2

（一）供應分析2（二）需求分析7（三）價格分析8（四）結論9二、項目分析10

（一）項目優(yōu)勢分析10（二）項目劣勢分析11（三）存在的機遇12(四)面臨的威脅12三、銷售方案13

（一）目前存在的咨詢題13（二）項目定位14（三）客戶定位14（四）價格方案14（五）項目建議15（六）銷售策略15（七）現場包裝19四、宣傳推廣方案24

（一）媒體挑選24（二）活動行銷27五、公司優(yōu)勢29

摘要

我們對雙花園項目周邊的市場舉行了調查與分析。經過我們的分析，我們以為目前市場建造技術含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。并且購買房產的客戶對戶型的挑選更加合理有用，客戶對價格方面的敏感程度落低，取而代之的是對項目綜合方面的思考。

并且，我們也對本項目舉行了仔細的研究與分析。經過我們的分析，我們以為本項目在地理位置、現房發(fā)售等方面有一定的優(yōu)勢。并且，在戶型設計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系等方面存在一定的咨詢題。

為了更好的完成項目的銷售任務，最大化保證進展商的利益，我們對項目的營銷方案舉行了分析和調整，提供了初步的銷售方案、現場包裝方案和宣傳推廣方案。

我公司具有多年的銷售經驗和科學的治理體系。我們在客戶資源、網絡資源等方面均有非常好的優(yōu)勢。我們本著為進展商負責、對項目負責的態(tài)度開展我們的工作。

真誠希翼能攜手合作。

一、區(qū)域市場分析

雙花園小區(qū)位于東二環(huán)廣渠門東北角，依照我們對市場的了解本次市場調查所設定的調查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達勁松路，北抵鐵路，共對此區(qū)域的11個住所項目舉行了調查。本項目地處東二環(huán)和東三環(huán)之間，緊臨繁華的國貿商圈，周邊物業(yè)銷售業(yè)績良好。隨著CBD商圈的進展，泛CBD地區(qū)的住所市場的供應速度在2002年急劇增加。

（一）供應分析

1、總供應量分析

該地區(qū)近十年來向來是中低檔的居住類項目為主導，高檔項目的市場供應非常少，但近期隨著四環(huán)路的開通，CBD商圈及其輻射區(qū)域的范圍別斷向外擴展，區(qū)域商品房的供應量迅速增大。

自1998年來該區(qū)域內的商品房總供應量達到194.8萬平方米左右,已售項目有廣馨居,怡馨園,九龍花園,東環(huán)18，勁松嘉園。2001年往常每年的市場供應量別超過10萬平米，2002年的市場供應量約為50萬平米，其中規(guī)模較大的樓盤華騰園一期推出18萬平米左右?？v觀1998年以來該區(qū)域的供應狀況，今年本區(qū)域的商品房進入供應高峰期，短時刻內將打破供求穩(wěn)定的狀態(tài)。

市場已銷項目表

市場在銷項目表

2、物業(yè)類型分析

目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為一般住所。整體來看是以5000--6000元/平米的中檔住所居多，超過7000元/平米的高檔項目并別是非常多，所以區(qū)域的物業(yè)以居住為主。

物業(yè)類型表

3、物業(yè)品質分析

客戶的理性挑選妨礙著住所產品的品質，開辟商關于物業(yè)的定位越來越細分和明確。開辟商不管在項目的運作依然在產品的設計上都比以往有所提高，具體體如今以下幾個方面。

?目標客戶的細分

?開辟商品牌意識加強

?注重環(huán)境規(guī)劃設計

?注重細節(jié)設計

?從各個方面體現“以人為本”

隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質和價位全面抬升。由于同類地區(qū)樓盤價位、檔次相差懸殊，所以，同樣是商品房，但別同樓盤將來社區(qū)業(yè)主的層次，以及治理卻也許相差非常大。本區(qū)域內近幾年來物業(yè)的品質正在逐步提升，正在運作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿公寓、世紀陽光公寓的品質都較早期推出的項目有非常大的提升。

4、樓體分析

（1）建造形式

居住類物業(yè)項目為市場主流，產品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目惟獨東環(huán)十八古柏家居。

（2）環(huán)境規(guī)劃

小區(qū)內部環(huán)境規(guī)劃水平普遍別高，綠化率低。

（3）小區(qū)規(guī)模

除九龍花園外大多數項目規(guī)模小，建造單體數量少。

（4）市場表現

項目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現突出。

物業(yè)樓型統(tǒng)計表

5、裝修事情分析

物業(yè)品質的最直截了當的表現就在于裝修事情，物業(yè)的內外裝修事情是評價項目品質的一項很重要的指標。

（1）本區(qū)域內商品房的外部裝修在逐年提高

如今除了2個事情未定項目外，惟獨最近兩年推出的3個項目外部裝修采納面磚，其他項目均采納外墻涂料作為外部裝修材料，具體裝修事情如下表。

物業(yè)外部裝修事情表

（2）本區(qū)域內舉行內部裝修的項目僅有3個項目

多數項目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項目為近兩年推出項目，從裝修的角度也能夠看出本區(qū)域內物業(yè)品質在逐步提高。

毛坯及粗裝修項目表

精裝修項目表

6、推出時刻分析

由下表可見，1998-2000每年入住項目都為一具，2001年為兩個，2002年猛增為四個項目，所以2002年該地區(qū)住所市場竟爭激烈。

項目運作時刻表

（二）需求分析

1、近兩年來隨著CBD區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項目在市場上的表現向來別錯

特殊是兩廣闊街舉行改造后，尤為突出，去年非常多項目都有非常好的市場表現，多數項目都差不多售完，我們依照差不多掌握的信息粗略計罷了一下，市場的吸納率為36萬平方米/年。

2、本區(qū)域內多數項目是以居住為主，部分項目差不多逐步形成商住氛圍。

其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新少年公寓項目如今重新包裝運做，非常多因素還未確定。由于近兩年兩廣闊街的改造的加快，此地區(qū)客戶要緊是以地緣性為主，現有客戶要緊為附近居民。

3、需求要緊特點：

（1）客戶的構成比較復雜，白領、附近居民和拆遷戶均存在；

（2）地緣性較強，大多數是在附近居住和工作的人群；

（3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的要緊因素；

（4）近年來隨著CBD的進展，吸納量逐年增加；

（5）要緊以居住為主，存在投資客戶，然而占的比例比較??；

（6）小戶型更容易被市場所同意；

（三）價格分析

1、本區(qū)域內在售項目別是非常多，然而供應量卻較往年大，價格在7000元左右

然而這些項目的品質較高，而且設計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數項目位置比較好，具體指標如下圖。

在售項目價格表

2、本區(qū)域內已售完項目怡馨園、廣馨居、東環(huán)18、勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修

本區(qū)域內項目在別斷的漲價，而且一些價格盡管比較高然而卻有著非常好的市場表現，新推出的項目尤為突出，東環(huán)18在2001年3月開盤，在運作短短的1年內差不多全部售完，如此的項目盡管價格比較高，然而良好的性價比得到市場的徹底吸納。

已售完項目價格表

（四）結論

1、現時期在售項目產品品質普遍較好。

2、現時期區(qū)域市場中現房供應量別大。

3、買方市場日漸成熟并趨于理性。

4、性能價格比是中檔住所市場客群思考的首要因素。

5、關于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。

二、項目分析

我們對本項目舉行了調查、研究和分析。經過我們的分析，我們以為本項目具有一定的優(yōu)勢，并且存在一些別腳。本項目如今推出能夠借助一些優(yōu)勢，并且存在一定的威脅。以下我們對此加以分析。

（一）項目優(yōu)勢分析

本項目存在以下的優(yōu)勢。

1、地理位置優(yōu)勢

本項目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國階段召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風都的地位。本地域歷史悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。

現在北京商務中心區(qū)（CBD）的規(guī)劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約4平方公里。

北京商務中心區(qū)效果圖

這一地區(qū)的國貿、京廣、嘉里、漢威、航華科貿等眾多寫字樓內匯合了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數百家聞名跨國公司和金融機構。目前世界500強企業(yè)進駐北京的有160余