澳洲房地產(chǎn)業(yè)“入冬”全球樓市或持續(xù)降溫

Word澳洲房地產(chǎn)業(yè)“入冬”全球樓市或持續(xù)降溫澳洲房地產(chǎn)市場在2021年創(chuàng)造了金融危機(jī)后的首個(gè)“拐點(diǎn)”。2021年全澳平均房價(jià)下跌近5%;截至2021年底，澳洲最大城市悉尼平均房價(jià)較2021年峰值跌超11%，超過30年前衰退期從峰值到谷底的跌幅。有分析稱，澳洲樓市已“入冬”，并預(yù)計(jì)其2021年將持續(xù)疲弱。

2021年年末，全球多個(gè)國家和地區(qū)樓市紛紛降溫。房地產(chǎn)市場“量價(jià)齊跌”最明顯的除了澳洲，還有香港、加拿大等地。另外，受制于經(jīng)濟(jì)放緩和其他干擾性因素，美國、英國樓市也料將經(jīng)歷一場明顯的降溫。

澳洲房價(jià)創(chuàng)十年最大降幅

2021年，全澳平均房價(jià)下跌近4.8%，創(chuàng)2021年金融危機(jī)以來的最大降幅，最大的兩大州府城市、占到全澳六成成交額和四成成交量的悉尼和墨爾本，2021年房價(jià)分別下跌8.9%和7%;而與2021年的峰值相比，二者房價(jià)分別下跌11.1%和7.2%，悉尼自峰值的跌幅已經(jīng)超過1989年-1991年衰退周期中房價(jià)從峰值到谷底的9.6%的跌幅。另外，12月，全澳房屋拍賣清盤率連續(xù)數(shù)周低于50%，這意味著成交量的低迷，也釋放出明顯的疲軟信號。

澳洲金融管理部門審慎監(jiān)管局(APRA)的收緊信貸的措施是此輪下跌的重要原因之一，而且在2021年，“融資難”可能仍會是澳洲房地產(chǎn)市場改善的最大障礙之一。還有分析稱，海外買家的減少、貸款利率的提高、房屋供應(yīng)量的增加，市場對房價(jià)繼續(xù)下跌的擔(dān)憂等因素，都對房價(jià)產(chǎn)生了下行壓力。

盡管澳洲監(jiān)管部門近日宣布了對限制政策進(jìn)行松綁，但澳洲2021年的房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)疲軟。從歷史數(shù)據(jù)看，澳洲房價(jià)在經(jīng)歷大幅下跌后往往需要數(shù)年才能恢復(fù)到周期峰值;澳洲房價(jià)在接下來一段時(shí)間大概率會繼續(xù)保持跌勢。

房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷會對經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響。此輪房地產(chǎn)市場下跌的負(fù)面影響可能比金融危機(jī)時(shí)候更嚴(yán)重，因?yàn)槁?lián)邦政府的刺激政策發(fā)揮作用的空間不大，“現(xiàn)在，澳洲央行已經(jīng)連續(xù)28個(gè)月將基準(zhǔn)利率維持在1.5%的低水平，通過降息刺激經(jīng)濟(jì)已經(jīng)沒有什么余地。”另外，聯(lián)邦政府將在5月進(jìn)行大選，預(yù)計(jì)一些稅收政策將會得到調(diào)整，屆時(shí)房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步承壓。

澳洲的房地產(chǎn)市場有可能走向“崩盤”軌道。日前列出2021年需要投資者注意的30項(xiàng)全球市場風(fēng)險(xiǎn)清單，其中就包括澳洲和加拿大房價(jià)的“崩盤”。

全球樓市普遍降溫

除澳洲外，香港樓市同樣“寒意”明顯。香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，香港住宅銷售額為260億港元，同比下降51.6%;銷售量為2635套，同比下降54%。12月，香港特區(qū)政府正式聲明不會出手救市，并且還計(jì)劃大幅增加土地供應(yīng)。這讓機(jī)構(gòu)普遍預(yù)計(jì)香港樓市還將繼續(xù)下行。

加拿大樓市也是房價(jià)和成交量雙雙回落較大的市場之一。最新數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，全國房屋成交量環(huán)比下跌2.3%，價(jià)格同比下跌2.9%;10月，多倫多新建住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.4%，為22年來最大降幅。樓市依然處于困境中，10月該指數(shù)涵蓋的11個(gè)城市中有8個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)下跌。CREA表示，升高的利率水平和嚴(yán)格的貸款審查規(guī)則將持續(xù)打壓潛在買房者的情緒，加拿大房屋銷量或?qū)⒃?021年降至十年低位。CREA預(yù)計(jì)2021年房屋銷量同比下降11.2%至45.8萬套，為五年來新低;2021年，房屋銷量和價(jià)格都將“受到約束”。

此外，美國樓市在經(jīng)歷了去年年初的火熱行情之后，也在下半年出現(xiàn)降溫跡象。12月28日發(fā)布的11月成屋銷售指數(shù)已降至2021年5月來最低，同比跌幅為7.7%，而此前10月數(shù)據(jù)也同比下跌約7%，是數(shù)年來首次出現(xiàn)同比下跌。美國房價(jià)增速正在延續(xù)減緩趨勢。對于2021年的展望，雖然機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了一些分歧，但大多預(yù)測降溫態(tài)勢將在2021年延續(xù)。2021年房價(jià)將繼續(xù)上升，但上漲速度將放緩。2021年美國房地產(chǎn)價(jià)格將溫和下降。2021年美國房價(jià)將下跌2%。在線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin預(yù)測，供應(yīng)量的增加將導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步回調(diào)，甚至有可能低于2021年的水平。

雖然此前機(jī)構(gòu)關(guān)于無協(xié)議脫歐將使英國房價(jià)暴跌30%的預(yù)測聽起來有些“聳人聽