上海某大廈可行性研究報告

上海虹口嘉和大廈可行性研究報告項目背景項目名稱：嘉和大廈——上海市虹口足球場綜合交通樞紐配套工程開發(fā)商上海家合置業(yè)，注冊資金1500萬元人民幣，住所為西江灣路272號；該公司為“三九發(fā)展”（600614）集團公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。項目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號，花園路36-88號總體規(guī)劃虹口足球場交通樞紐配套項目總體規(guī)劃32萬平方米，花園路北側(cè)為上海長峰集團開發(fā)建設(shè)的14萬平方米的雙塔五星級酒店和12萬平方米的shoppingmall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)開發(fā)建設(shè)的嘉和大廈，計52126.8平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北路）。項目規(guī)劃嘉和大廈由2幢28層塔樓和2層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)管理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上1~2層為商業(yè)用房，3層為會所，4層~28層為大開間辦公用房；西樓：地下1層為機動車庫，地上1~2層為商業(yè)用房，3層為會所，4層~28層為小開間辦公用房；裙房：地上1~2層為商業(yè)用房，連接兩塔樓?？偟厣辖ㄖ娣e為52126.8平方米（初步設(shè)計批復(fù)為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會所1465平方米（實際設(shè)計均有所擴大）。項目目前進(jìn)展手續(xù)情況：上海家合置業(yè)已經(jīng)取得了嘉和大廈的初步設(shè)計批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（東樓部分）、《關(guān)于西江灣路272號地塊綜合開發(fā)項目的批復(fù)》、《建筑工程施工許可證》，土地證在動遷結(jié)束后以邀請招標(biāo)的形式獲得；動遷進(jìn)展：目前在基地里面有28戶居民，動遷工作仍在正常開展工程進(jìn)展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平整土地，西樓未開工（有動遷居民未搬）合作方式由于該項目目前缺土地證，開發(fā)商投入16000萬元后沒有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資繼續(xù)開發(fā)，以吸引新股東進(jìn)入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。

市場分析1、虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽路、四川北路、新港路、廣中路、提籃橋、曲陽路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2023年底，戶籍人口約79.1萬。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀(jì)。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長的朱镕基總理稱譽虹口區(qū)為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同發(fā)展的格局。四川北路商業(yè)街是是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。吳淞路－四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海城市景觀線。2、商貿(mào)業(yè)態(tài)虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠(yuǎn)播。市級商業(yè)街四川北路是上海市著名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費功能完善，是一條集購物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂為一體的綜合性消費商業(yè)街。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。3、虹口區(qū)主要規(guī)劃四川北路商業(yè)街開發(fā)規(guī)劃四川北路商業(yè)街簡介四川北路是上海著名的市級商業(yè)街之一，全長3.7公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達(dá)到60萬平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海這個國際化消費大都市的核心圈商業(yè)。2023年，四川北路新一輪改造全面啟動，區(qū)政府借鑒吸收麥肯錫、AC尼爾森等國際著名咨詢公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路——吳淞路、西至輕軌——河南北路，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅持形態(tài)建設(shè)和功能開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn)“南、中、北”三個功能組團開發(fā)：南段：北蘇州河路——海寧路；中段：海寧路——海倫西路；北段：海倫西路——虹口足球場。四川北路南段簡介——時尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時尚、休閑的國際名品走廊；以大型購物中心、旗艦店營造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣店，支撐南段消費；該地段腹地江建造部分高檔智能辦公樓和高級居住小區(qū)。四川北路中段——生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽路站的交通優(yōu)勢，以及俞涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。四川北路北段——歷史與文化相凝結(jié)的人性空間北段以多倫路二期項目、虹口足球場、交通樞紐綜合開發(fā)項目為支點，開發(fā)車站經(jīng)濟，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化雕塑廣場，延續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。此外，大柏樹工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運街以航運交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣、郵購、市場等業(yè)態(tài)日益成熟，填補上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。4、虹口區(qū)房地產(chǎn)市場概況虹口區(qū)房價在經(jīng)歷了2023年開始的急速上升，及2023年初大部分樓盤月平均價格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房價保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個別樓盤還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售165—228平方米的房源，價格維持在13200—21800元/平方米，去年開盤至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價在240—370萬元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計，6月份開始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對小一些。四川北路板塊內(nèi)凱潤金城、國際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房價繼續(xù)走高。虹口房價猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號線等建設(shè)而得到改變。“交通網(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了虹口高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房價走高已是不爭事實。不過，在良好預(yù)計的背后同樣存在較大市場風(fēng)險。“雖然有規(guī)劃支持，但10個月猛漲7成確有過速之嫌，透支未來購買力的可能性非常大。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。北外灘、四川北路板塊情況價格變動情況

自2023年下半年起，虹口區(qū)的房價已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動造就了均價15000元/平方米的恒升半島國際中心大廈，以及最高價達(dá)21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺使得國際明佳城的大房型每平方米售價也突破萬元。板塊分析

：該板塊從地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房價卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房價上升的主要原因是四川北路新規(guī)劃的出臺和北外灘規(guī)劃的啟動。顯然，板塊價格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。涼城板塊價格變動情況：

一品新筑2023年8月均價僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2023年9月均價5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時均價升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：

在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價大幅上揚的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2023年年中起也頻頻上演“房價三級跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價，只能說是借了自己身處“虹口”的光。四平板塊價格變動情況：

位于四平路四達(dá)路口的世博花園2023年9月中旬近售罄時全裝修房均價在8500元/平方米左右，而同時位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價在7000元/平方米左右，虹口足球場附近的花園城二期9月底均價8000元/平方米左右，而花園城三期下月開案價格為9200—10000元/平方米。板塊分析：本板塊

2023年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價格整體上揚，同時房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個售價來看，相對本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競爭性樓盤研究我們對虹口足球場及四川北路周邊的項目進(jìn)行了市場調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下：高級住宅凱潤金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（1—5樓為商鋪），現(xiàn)出售2號樓住宅（共28層），建筑面積：75.61—178.4平方米，價格：12600—17200元/平方米；簡評：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價值應(yīng)高于嘉和大廈?；▓@城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價格：10000元/平方米（平均）；簡評：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價值應(yīng)低于嘉和大廈。酒店式公寓國際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價格：15000元/平方米，該項目已基本售磬；簡評：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價值應(yīng)高于嘉和大廈；民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價格：13000元/平方米；簡評：多倫路是上海保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價值比較接近。商鋪榮欣大廈，四川北路多倫路路口，2—4樓是商鋪，2樓租金：6.5—7元/m2天，售價：28000元/平方米位置目前優(yōu)于嘉和大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場報價，最高價是28000元/平方米，估計均價在26000元/平方米左右6、本項目業(yè)態(tài)定位嘉和大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場，定位是合理的。7、本項目價格定位通過對競爭項目目前市場價格的分析，我們認(rèn)為，嘉和大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價值應(yīng)略高于住宅的價值（住宅價格在10000—15000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價基本持平（13000—15000元/平方米），商鋪目前的售價略低于四川北路的價格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認(rèn)為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價保守估計在12023元/平方米，有達(dá)到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場趨勢而定）；商鋪價格目前保守估計在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價值會有大幅提升。

三、項目可行方案本合作項目可行的方案為：方案一：收購上海家合置業(yè)50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對控股對上海家合置業(yè)進(jìn)行審計、資產(chǎn)評估；原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司；我公司對家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；項目風(fēng)險和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案二：上海家合置業(yè)增資擴股（擴100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50%對上海家合置業(yè)前面投入的資金（16000萬元）進(jìn)行審計，同時獲取大量的公司資料；上海家合置業(yè)增資擴股，從1500萬元增到3000萬元，我公司注入注冊資金1500萬元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會；以審計結(jié)果為依據(jù)，我公司繼續(xù)對家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（16000萬元）后，各股東按比例出資，預(yù)計到時已經(jīng)拿到土地證，可以融資或預(yù)售，家合置業(yè)可以自身運轉(zhuǎn)。項目風(fēng)險和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案比較：相對于方案二，方案一有如下缺點：操作周期長，涉及到資產(chǎn)評估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；資產(chǎn)評估勢必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價，對方操作比較難（原價轉(zhuǎn)讓），對我公司增加投資成本；退出股東的投資退出，增加了我公司對項目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)現(xiàn)問題再行研究決策。項目的設(shè)計方案略。

四、財務(wù)分析本項目為收購之在建項目，所以很多的成本預(yù)測基于項目的現(xiàn)狀，而且由于項目土地非招標(biāo)出讓地塊，涉及到居民和單位動遷，成本預(yù)測的準(zhǔn)確性較差。故而成本預(yù)測基本上根據(jù)上海市目前一般行情，但加大不可預(yù)見費比例。成本預(yù)測土地成本（含動遷費用和土地出讓金）合同動遷費用按照上海家合置業(yè)與上海市軌道交通虹口區(qū)指揮部簽訂的《房屋拆遷合同書》及補充協(xié)議，本項目的全部動遷費用為8850萬元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）；實際動遷情況按照三九科技的于董介紹，預(yù)計本項目的動遷費用達(dá)到11000萬元左右；按照市場行情估計的動遷費用從市場行情結(jié)合現(xiàn)場留下的居民住宅情況估計：新工房114戶×40萬元/戶=4560萬元，新里171戶×33萬元/戶=5643萬元，個體工商戶營業(yè)補償4戶×50萬元/戶=200萬元，其他非居住房屋補償費444萬元（合同數(shù)），代理經(jīng)租113萬元（合同數(shù)），拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費5萬元（合同數(shù)），膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費用：2023萬元（合同數(shù)）總計動遷費用為：12521萬元考慮市政動遷的成本控制力度，該項目的動遷費用估計在11000萬元左右可以完成。開發(fā)商介紹的土地出讓金按照三九科技的于董介紹，預(yù)計本項目的土地出讓金在3000萬元以內(nèi)；按照市場評估價計算虹口區(qū)目前的土地價值評估約為20230元/平方米，扣除動遷費用外的價值約8000—10000元/平方米（即600萬元/畝左右），按照30%計算土地出讓金：10000元/平方米×30%×9555平方米=2866.5萬元土地出讓金應(yīng)該在3000萬元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在2023萬元以內(nèi)）配套費用本項目為辦公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)配套；小配套標(biāo)準(zhǔn)可以參照住宅項目，但不包干，根據(jù)項目的容量收取，估計比住宅項目高20%左右：220元/平方米×120%=264元/平方米配套費用總計為764元/平方米，764元/平方米×52126.8平方米=3982.5萬元前期費用按照150元/平方米估算，為782萬元。建安費用從上海家合置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬）簽訂的《建設(shè)工程施工合同》可以看出為最終審計結(jié)算合同，對造價無參照意義；土建工程：2300元/平方米外墻：600元/平方米一般水電安裝：75元/平方米設(shè)備（電梯、水泵等）：200元/平方米消防設(shè)施：125元/平方米精裝修：1500元/平方米（商場部位除外）建安費用總計為4800元/平方米（商場部位為3300元/平方米），4800元/平方米×44665.3平方米=21439.3萬元3300元/平方米×7461.5平方米=2462.3萬元共：23901.6萬元管理費用：1500萬元財務(wù)費用：700萬元（目前沒有產(chǎn)生財務(wù)費用，預(yù)計貸款10000萬元，使用1年）銷售稅費（6%計，因家合置業(yè)公司可以返還營業(yè)稅50%）：酒店式公寓（44000平方米）按照12023元/平方米計算，銷售收入52800萬元，銷售稅費3168萬元；商場（8000平方米）按照25000元/平方米計算，銷售收入20230萬元，銷售稅費1200萬元；地下部分（略）總計4368萬元不可預(yù)見費按照土地費用、建安費用、配套費用之和的10%計算，為：4188.4萬元成本預(yù)測總計為：53812萬元，單位地上建筑面積成本：10323元/平方米利潤分析銷售收入酒店式公寓：52800萬元（12023元/平方米）商場：20230萬元（25000元/平方米）銷售總收入：72800萬元（未計入地下商場部分、車庫部分的收入）項目開發(fā)成本：53812萬元稅前利潤：18988萬元稅后利潤為：12722萬元（雖然該公司有地稅返還50%的優(yōu)惠，但估計比例較小）項目進(jìn)度安排本項目的東樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動遷尚余28戶；在資金到位的前提下，預(yù)計動遷于1個月到2個月內(nèi)結(jié)束；預(yù)計9月底可以辦理土地證；東樓繼續(xù)進(jìn)入安裝工程，預(yù)計年底基本竣工，2023年5月交付；西樓在動遷結(jié)束后，預(yù)計于10月份開工，2023年年底結(jié)構(gòu)封頂，2023年年底竣工交付?，F(xiàn)金流量分析目前沒有獲得對方項目的詳細(xì)資料，無法排出詳細(xì)的現(xiàn)金流量表，但是根據(jù)介紹、資料和現(xiàn)場情況，可以得出大致的現(xiàn)金流量計劃為：2023年9月：動遷款支付5000萬元土地出讓金支付3000萬元設(shè)備采購支付2023萬元（目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購，工程進(jìn)展緩慢）其他1000萬元2023年4季度：項目融資流入12023萬元工程款支付2023萬元設(shè)備款支付1000萬元歸還原股東投入資金5000萬元（假設(shè)我公司投入11000萬元后獲得貸款，原股東對等應(yīng)在項目中投入11000萬元，收回投資款5000萬元）配套等1000萬元2023年1季度：工程款等支付2023萬元2023年2季度：開始預(yù)售預(yù)售回籠款用于工程建設(shè)投資收益據(jù)介紹，家合公司已經(jīng)投入16000萬元（最終需審計），其中動遷支付5700萬元；新加入資金以50%的股權(quán)對等投資，也即16000萬元，其中在投資滿11000萬元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬元的動遷資金、3000萬元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。從目前信息來看，短期內(nèi)需支付16000萬元，實際占用資金約11000萬元。以16000萬元的投資額計算，占用2年半時間，其稅后收益為12722萬元×50%=6361萬元，年投資收益率15.9%。風(fēng)險因素項目目前的風(fēng)險因素主要有：土地證的風(fēng)險。但該項目為“虹口足球場綜合交通樞紐配套項目”，并且家合公司已經(jīng)取得了虹口區(qū)發(fā)展計劃委員會的立項批復(fù)、取得上海市城市規(guī)劃管理局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、虹口區(qū)建設(shè)和管理委員會與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)管理辦公室簽發(fā)的《建筑工程施工許可證》等，對方介紹的政府允諾進(jìn)行土地邀請招標(biāo)的事項基本可以從上述這些資料中得到證實，預(yù)計在動遷結(jié)束后即可通過邀請招標(biāo)的方式獲得本項目的土地使用權(quán)；開發(fā)成本的風(fēng)險。我們實地查看了動遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項目動遷共有12個強遷指標(biāo)，8個還沒有使用，從市政動遷的力度等方面考慮，動遷成本和動遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；但是對項目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒有得到資料，需進(jìn)一步核實；市場風(fēng)險。該項目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計客流量50000人次/天）概念、對面五星級酒店、大型立體停車庫等的項目組合，市場推廣的風(fēng)險很小，而且本報告提出的市場銷售價僅立足于目前虹口足球場商圈的現(xiàn)狀，沒有考慮將來幾年的快速增長，所以項目的市場前景比較樂觀。收購公司風(fēng)險。收購公司的主要有兩項—或有負(fù)債風(fēng)險和人員安置風(fēng)險，或有負(fù)債我們可以在收購過程中讓對方的集團公司予以擔(dān)保，家合公司目前人員據(jù)介紹有8—9個，除個別是集團委派的外，其他均為社會招聘的工作人員、合同一年一簽，而集團委派的管理人員不會要求投資方安置。

五、結(jié)論和建議由上海家合置業(yè)投資開發(fā)的、位于上海市虹口足球場軌道交通樞紐的“嘉和大廈”由于投資商資金緊張而尋找新的投資商，我們經(jīng)過認(rèn)真的市場調(diào)研、對其提供的資料認(rèn)真的分析，認(rèn)為項目可行、符合公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略。具體原因為：1、該項目位于上海市虹口軌道交通樞紐，目前有軌道3號線（明珠線）通過，在建的M8地鐵線從本大廈樓下穿過，M8的出口廣場就在本大廈前，規(guī)劃還有一條L2線軌道交通，該處為三條軌道交通的交匯處，具備很高的升值潛力；根據(jù)市場調(diào)研，雖然虹口區(qū)的整體樓價已經(jīng)嚴(yán)重透支“北外灘”概念，但虹口足球場附近的樓價還是比較正常。我們認(rèn)為目前的本大廈酒店式公寓的銷售價保守估計為12023元/平方米、商場銷售價的保守估計為25000元/平方米（基本與目前在售的樓盤價格相等、甚至略低）；而項目的完全成本在10323元/平方米，具有一定的利潤空間，按照投資計算，投資利潤率為15.9%/年；項目預(yù)計2023年東樓（建筑面積26749.5平方米）可以交付使用，銷售價值約32023萬元，按照80%計算其銷售收入為25600萬元（合并數(shù)），對公司2023年的銷售收入目標(biāo)貢獻(xiàn)率為25.6%；預(yù)計利潤為2724萬元（合并數(shù)），對公司2023年的利潤目標(biāo)貢獻(xiàn)率為27.2%；項目預(yù)計在2023年可以全部竣工，年度銷售價值為47200萬元，按照80%計算銷售收入為37760萬元（合并數(shù)），對公司2023年的銷售收入目標(biāo)的貢獻(xiàn)率為25%；預(yù)計利潤為8000萬元（合并數(shù)），對公司2023年的利潤目標(biāo)貢獻(xiàn)率為53.3%。項目風(fēng)險的控制從以上分析看，本項目的風(fēng)險是可控的，其中開發(fā)成本需要在項目合作談判中逐步明確，把風(fēng)險控制在可控范圍中。建議：從目前的分析看，項目較好地符合市場和公司的發(fā)展戰(zhàn)略，建議進(jìn)一步接洽談判，以增資擴股的形式入主上海家合置業(yè)，控股50%，在談判的過程中逐步明確未明要素，若發(fā)現(xiàn)有重大潛在風(fēng)險，即行終止。從項目本身看，本項目在虹口足球場交通建成后，應(yīng)有大幅價值提升，適宜于持有部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如商場）。市場拓展部2023年7月28日

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計單位：重慶布澤水利電力勘測設(shè)計有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實到位，以各行政村為單元，切實做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會設(shè)計意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點。（2）在各項預(yù)制加工項目開始前，根據(jù)設(shè)計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號準(zhǔn)備好，運至現(xiàn)場。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗明材質(zhì)，核對質(zhì)保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標(biāo)識。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運管材和管件時，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較?。―e20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗。冷水管試驗壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗的準(zhǔn)備水壓試驗時間應(yīng)在熱熔管道連接24小時后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點。（2）試驗增大壓力到規(guī)定的試驗壓力值。一小時之后開始試驗。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項試驗在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗。其目的在于檢驗供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應(yīng)不流死角,每個配水點龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點、設(shè)計要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強施工人員的質(zhì)量意識,調(diào)集責(zé)任心強、經(jīng)驗豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機具,特別是要保證熱熔焊接機處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,實行分級控制,每道工序都要進(jìn)行檢查,合格后方可進(jìn)入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認(rèn)真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護(hù)措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場調(diào)查，統(tǒng)計出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護(hù)。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計圖中設(shè)計管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過程中嚴(yán)禁超挖，以防擾動地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴(yán)禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進(jìn)行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場暫存、場外暫存、外棄相結(jié)合的原則進(jìn)行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進(jìn)行堆放，但不得覆蓋測量等標(biāo)注，均暫存于現(xiàn)場用于溝槽回填?；靥钔潦┕で爸贫ê侠硗练秸{(diào)配計劃，作好土方平衡少土方外運及現(xiàn)場土方調(diào)運。d.開槽后及時約請各有關(guān)人員驗槽，槽底合格后方可進(jìn)行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計要求，及時與設(shè)計、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進(jìn)行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準(zhǔn)確，管子承口朝來水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項（1）管子需要截短時，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機，嚴(yán)禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤滑劑刷在承口內(nèi)表面，不然會導(dǎo)致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側(cè)回填高差不超過20cm。（3）回填分層進(jìn)行。管道兩側(cè)和管頂以上50cm用木夯夯實，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機夯實，每層虛鋪厚度20-25cm；應(yīng)做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實的土質(zhì)。十一、水壓試驗（1）進(jìn)行水壓實驗應(yīng)統(tǒng)一指揮，明確分工，對后背、支墩、接口、排氣閥等都應(yīng)規(guī)定專人負(fù)責(zé)檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問題時的聯(lián)絡(luò)信號。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點進(jìn)水，高點排氣，注滿水后浸泡24小時后，在試驗壓力下10min降壓不大于0.05Mpa時，為合格。（3）水壓實驗應(yīng)逐步升壓，.每次升壓以0.2Mpa為宜，每次升壓以后，穩(wěn)壓檢查沒有問題時再繼續(xù)升壓。（4）水壓實驗時，后背、支撐、管端等附近不得站人，檢查應(yīng)在停止升壓時進(jìn)行。五、工程質(zhì)量（一）質(zhì)量目標(biāo)及保證體系本標(biāo)工程施工質(zhì)量目標(biāo)是“合格”等級，在監(jiān)理工程師和本公司的監(jiān)督下開展工作。項目經(jīng)理為質(zhì)量總負(fù)責(zé)，全面