合肥某住宅項目團(tuán)隊營銷戰(zhàn)略經(jīng)典案例

脫穎而出領(lǐng)跑經(jīng)開區(qū)

合肥長安****2008年營銷總綱報告思維導(dǎo)圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費用計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略項目目標(biāo)：現(xiàn)金流〉利潤=基本保障2007.4.5中國人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。2007.6.5中國人民銀行發(fā)布公告，決定從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點從2007年5月19日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。2007.5.192007.8月8月1日，新版《二手房買賣合同》正式實施，以往二手房買賣中的陰陽合同現(xiàn)象將得到很大程度的抑制。央行于7-9月3次上調(diào)節(jié)存款利率，2007年，先后上調(diào)存款利率5次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率8次2007.9月2007.9.27第二套住房首付不得低于4成，貸款利率不得低于同期貸款利率的1.1倍1二手房、一手房成交量相繼下降；2項目開盤銷售率下降，有價無市；3開發(fā)商資金鏈面臨嚴(yán)峻考驗2007.12.12第二套房以借款人家庭為認(rèn)定單位政策解讀及預(yù)判央行第九次提高存款準(zhǔn)備金率，至此國家在2007年依靠金融手段凍結(jié)資本達(dá)2萬億2007.12月底金融調(diào)控致使銀根縮緊影響如何理解企業(yè)08年的開發(fā)目標(biāo)？本項目08年營銷目標(biāo)目標(biāo)解析2008年的營銷目標(biāo)：2008年完成大一期開發(fā)和銷售，為企業(yè)后續(xù)拿地儲備資金（約2.5——3億）；建立項目品牌區(qū)域影響力，以項目品牌帶動企業(yè)品牌獲取較高收益，保證銷售速度下的價格提升世聯(lián)對目標(biāo)的理解：速度〉價格〉品牌銷售目標(biāo)分解圖示高層小高層多層131416191715202423222145768樓號物業(yè)類型主力面積區(qū)間套數(shù)總量4-8多層103-108㎡132約1.5萬㎡13-15多層110-140㎡108約1.5萬㎡16-19小高層103-108㎡約220約2.4萬㎡合計————約460套約5.4萬樓號物業(yè)類型主力面積區(qū)間套數(shù)總量23-24多層90-110㎡60約0.6萬㎡20-22高層90-140㎡200約2萬㎡合計約260套約2.6萬完成2.5——3億的目標(biāo)，需要達(dá)到銷售速度>50套/月（從3月計），該速度意味著經(jīng)開區(qū)旺季水平報告思維導(dǎo)圖

目標(biāo)解析

項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費用計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略嚴(yán)格執(zhí)行了既定的營銷方案，在缺乏展示的情況下，通過多頻次線下活動，保證了一期開盤熱銷

2007年營銷回顧11.18日盛大火暴開盤1月2月12月11月10月9月8月7月200８年2007年11.8認(rèn)籌升級9.8開始發(fā)行VIP卡，明珠廣場路演活動隆重舉行10.20開展“認(rèn)籌”活動，會所全面開放8.23銷售代表進(jìn)場，臨時售樓處正式開放。11.４新聞發(fā)布會盛大舉行2007年三大營銷成果:1、建立區(qū)域級市場影響力，樹立了高品質(zhì)形象；2、在短期內(nèi)迅速積累大批誠意客戶，保證開盤熱銷；3、完成價格提升，拉高片區(qū)價格平臺。12.20日業(yè)主答謝會圖示高層小高層多層13141619171545768臨湖單位：4、6、8、13、14號樓主景觀軸單位：5、15、16、17號樓普通單位：7、19號樓明星產(chǎn)品：多層現(xiàn)金牛：小高層二期產(chǎn)品占據(jù)小區(qū)絕佳中心位置，是整個項目景觀位置最好的產(chǎn)品二期產(chǎn)品盤點兩房三房復(fù)式總計多層98套（79平米）50套（92平米）24套（124－164）148套小高層66套（104平米）66套（124平米）16套（124－164）132套總計164套116套40320套兩房三房復(fù)式總計多層170套（104－141平米）34套（145－204）204套小高層233套（76-102平米）20套（116－170）253套總計233套170套54套457套兩房僅在小高層出現(xiàn)面積無明顯變化多層均為三房設(shè)計，并且基本為舒適型12％套數(shù)為大面積復(fù)式產(chǎn)品一期二期二期產(chǎn)品組合：多層與小高層各半，戶型區(qū)間有所擴大，但戶型分布過于集中4-8號樓均為小三房，13-15號樓均為大三房，同一批次產(chǎn)品中面積單一；大量頂層復(fù)式產(chǎn)品仍然是銷售難點。戶型亮點:1、雙陽臺設(shè)計2、大尺度客廳3、方正舒適戶型4.2米面寬近20平米客廳雙陽臺設(shè)計相對一期，二期戶型依然延續(xù)實用型風(fēng)格，舒適度有所增加，相對競爭對手創(chuàng)新不足產(chǎn)品面積多樣樣化、大批量量密集推售給給08年帶來來多重營銷挑挑戰(zhàn)項目本體總結(jié)結(jié)2008年的的營銷挑戰(zhàn)如何在產(chǎn)品發(fā)發(fā)生變化的情情況下，繼續(xù)續(xù)保持高的價價格和銷售速速度？如何在大批量量快速密集推推售的要求下下，把控推售售節(jié)奏？如何在同期供供應(yīng)面積單一一的情況下實實現(xiàn)多層產(chǎn)品品的最大價值值？如何在無明顯顯產(chǎn)品優(yōu)勢的的情況下，持持續(xù)推升價格格平臺走高？？如何處理頂層層復(fù)式等難點點戶型？報告思維導(dǎo)圖圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費費用計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略中國經(jīng)濟的高高速發(fā)展是房房地產(chǎn)行業(yè)堅堅實的后盾，，2008年年，全國房地地產(chǎn)市場出現(xiàn)現(xiàn)拐點的可能能性不大宏觀市場戰(zhàn)略性城市如如北京、上海海仍將上漲。。

二、三線線城市潛伏著著巨大上漲壓壓力，但近期期不確定性上上升。

從對對貨幣政策的的期待和對樓樓市的觀望轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入到重新進(jìn)進(jìn)入可能只有有短暫時期。。

當(dāng)前，房房地產(chǎn)滯后于于中國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展，供不應(yīng)應(yīng)求的格局不不會根本改變變，中國房地地產(chǎn)大好發(fā)展展前景大約還還有10-15年發(fā)展良良機。預(yù)預(yù)計08年中中國經(jīng)濟仍將將快速增長10.5-11％，房地地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)堅實。流流動性過剩導(dǎo)導(dǎo)致的投資與與投機需求難難以改變；政政府完全有能能力將房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)控到到位，但決心心和方法是問問題。

當(dāng)前前的趨勢，政政府逐漸加大大調(diào)控的決心心，逐漸進(jìn)入入到“有效調(diào)調(diào)控時期”。。

從市場主主導(dǎo)轉(zhuǎn)向民生生保障為重，，是十多年來來房地產(chǎn)主導(dǎo)導(dǎo)政策的大拐拐彎。

從08年開始，，保障性住房房大量出籠，，廉租房與限限價房占比約約70%，對對房市會有明明顯影響，不不可能再出現(xiàn)現(xiàn)一兩個月核核心城區(qū)房價價漲50%的的局面。市市場最大的不不確定性來自自于貨幣管制制對物價上升升的抑制、政政策對預(yù)期的的改變。大的的政策如物業(yè)業(yè)稅，土地制制度創(chuàng)新的推推出非常艱難難。

不要依依賴土地囤積積模式，通過過加速資金周周轉(zhuǎn)來提高ROE才是長長期競爭力所所在。個別漲漲得太急，漲漲得太高，漲漲得太亂的城城市會調(diào)整，，但未必進(jìn)入入拐點。主流經(jīng)濟學(xué)家家關(guān)于國家宏宏觀政策下房房地產(chǎn)走勢的的判斷：受大勢的影響響，08年合合肥房地產(chǎn)市市場會有所調(diào)調(diào)整，整體而而言合肥市房房價將會穩(wěn)中中有升，但房房價大幅上漲漲不現(xiàn)實土地價格、城城市化進(jìn)程、、人口紅利等等促使合肥房房地產(chǎn)市場的的穩(wěn)步發(fā)展；；1月4日，合合肥市物價局局發(fā)布2007年房價分分析報告，同同時，在對2008年省省城樓市走向向進(jìn)行分析時時認(rèn)為：2008年，合合肥市房價將將會穩(wěn)中有升升，但房價大大幅上漲不現(xiàn)現(xiàn)實。

公司名稱

地塊編號

土地坐落

四至范圍

面積(畝)

價格(萬元/畝)

規(guī)劃用途福建金輝集團(tuán)

ZWQTC29

習(xí)友路

東：未名路南：未名路西：祁門路

北：習(xí)友路

100.33

420

住宅恒大集團(tuán)---盛譽（BVI）有限公司

ZWQTC32

緯五路

東：集賢路

南：未名路西：科學(xué)大道

北：緯五路

217.45

376

住宅

旭輝集團(tuán)

ZWQTA030

東至路

東：東至路南：未名路

西：未名路北：環(huán)湖北路

77.58

439

住宅

合肥華鼎置業(yè)有限公司

N0706

固鎮(zhèn)路

東：合肥廬陽房地產(chǎn)公司南：固鎮(zhèn)路

西：安徽方興置業(yè)有限公司北：安徽方興置業(yè)有限公司

15.21

127

住宅

皖投資有限公司

S0713

望湖中路

東：望湖公園

南：安徽民航機場建設(shè)公司西：空地

北：望湖中路

11.34

241

商業(yè)

杭州中興公司

W0708

望江西路

東：規(guī)劃肥西路南：安高城市天地西：合肥叉車廠北界

北：望江西路

217.186

402

商業(yè)/住宅2007年10月10日日政務(wù)新區(qū)土土地拍賣高價價成交土地從07年12月份以來，，合肥房地產(chǎn)產(chǎn)市場開始出出現(xiàn)調(diào)整跡象象：中高端樓樓盤的銷售速速度受到明顯顯影響。08年合肥房房地產(chǎn)市場將將經(jīng)歷調(diào)整———觀望———回暖的市場場趨勢2008年2009年2008年合合肥房地產(chǎn)市市場發(fā)展趨勢勢示意圖調(diào)整期觀望期回暖期4、5月8、9月根據(jù)目前在售售樓盤的市場場推量以及未未來土地出讓讓情況，經(jīng)開開區(qū)競爭熱點點正在由明珠珠廣場向南轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移區(qū)域市場競爭爭明珠廣場板塊塊大學(xué)城板塊工業(yè)區(qū)核心板板塊南艷湖板塊7314591112141321明珠湖畔2九溪江南3丹霞翠薇苑4一里洋房5藍(lán)色湖畔6翰林雅居7學(xué)林雅苑8翡翠花園9金典銘筑10米蘭陽光11南湖春城12濱湖時光13湖畔明珠14濱湖前城15幸福大街16海恒地塊68101516屆時市場預(yù)測測：08、09年產(chǎn)品供供應(yīng)較為充足足，且都以區(qū)區(qū)域內(nèi)青年白白領(lǐng)為目標(biāo)客客戶，同質(zhì)化化競爭激烈2007200820092010Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q5九溪江南（約2萬方）丹霞翠薇苑（約3萬方）上海城市（約2萬方）南郡明珠（約4萬方）湖畔明珠（約6萬方）南湖春城（約6萬方）金典銘筑（約3萬方）翡翠花園（約5萬方）國軒名門（約6萬方）丹霞地產(chǎn)安大地塊（約10萬方）佳境楓情苑（約10萬方）濱湖前城（約20萬方）一里洋房（約10萬方）幸福大街（約8萬方）海恒地塊（約88萬方）一里洋房———目前經(jīng)開區(qū)區(qū)項目的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，是本項項目高端客戶戶最直接的競競爭對手典型競爭項目目經(jīng)濟指標(biāo)建筑面積：30萬㎡產(chǎn)品形態(tài)：情情景洋房、寬寬景洋房、小小高層（電梯梯洋房）、高高層（空中別別墅）戶型配比：100-160㎡競爭策略不與區(qū)域內(nèi)項項目競爭，直直接劃入城南南板塊全市范圍內(nèi)強強勢推廣產(chǎn)品組合花園洋房+小高層+大高層營銷方式關(guān)鍵優(yōu)勢一里洋房戶型設(shè)計在片區(qū)內(nèi)處于領(lǐng)先水平，洋房設(shè)計產(chǎn)生大量面積贈送，對區(qū)域的高端客戶將會產(chǎn)生較大吸引力

客戶關(guān)系營銷、體驗展示關(guān)鍵劣勢規(guī)劃單一，鐵路影響推廣訴求30萬㎡歐洲假日小鎮(zhèn)最新動態(tài)08年上半年推售情景洋房5棟，戶型面積116—150平米約2.5萬方；08年下半年，大高層，60—100平米濱湖前城———產(chǎn)品面積區(qū)區(qū)間選擇、目目標(biāo)客戶定位位與本項目相相似，分流本本項目部分主主流客戶典型競爭項目目經(jīng)濟指標(biāo)建筑面積：40萬㎡容積率：2.3產(chǎn)品形態(tài)：多多層、小高層層、高層、soho、商商業(yè)戶型配比：90-140㎡競爭策略瞄準(zhǔn)本項目，，在借助本項項目推高區(qū)域域價格平臺的的同時，分流流本項目主流流客戶產(chǎn)品組合多層+小高層+高層+集合公寓營銷方式關(guān)鍵優(yōu)勢濱湖區(qū)、產(chǎn)品創(chuàng)新、大規(guī)模

市區(qū)大牌、網(wǎng)站營銷關(guān)鍵劣勢周邊配套稀缺，交通不便推廣訴求科技造就，人文筑家最新動態(tài)08年上半年推售9棟多層+大高層，戶型:80—140平米幸福大街———在區(qū)位上最最接近本項目目，以低價策策略分流本項項目價格敏感感者典型競爭項目目經(jīng)濟指標(biāo)建筑面積：10萬㎡容積率：2.04產(chǎn)品形態(tài)：多多層、小高層層、高層、soho、商商業(yè)戶型配比：90-120㎡競爭策略瞄準(zhǔn)本項目，，分流本項目目價格較敏感感的客戶產(chǎn)品組合多層+小高層+soho+高層營銷方式關(guān)鍵優(yōu)勢產(chǎn)品面積控制、

分展場、大規(guī)模有氣勢的售樓展示關(guān)鍵劣勢高壓走廊下推廣訴求海外悠閑生活街區(qū)最新動態(tài)08年多層7棟，戶型:100—120平米，體量:2萬方08年本項目目面臨的最本本質(zhì)問題就是是競爭，前有有一里洋房、、海恒社區(qū)的的堵截，后有有幸福大街和和濱湖前城的的追擊區(qū)域競爭時機機2008年上上面對競爭對對手的強勢密密集宣傳，我我們除了保持持宣傳力度外外，必須及早早啟動推盤爭爭取時間差，，同時抓緊跟跟上展示，以以確保上半年年推售時在板板塊競爭中擁擁有充分的競競爭力。1月2月3月月4月5月6月7月月8月9月10月11月12月一里洋房預(yù)計推售時間間:08年5月規(guī)模:情景洋洋房2棟戶型:116—150平平米體量:1萬方方一里洋房預(yù)計推售時間間:08年6月規(guī)模:情景洋洋房3棟＋大大高層戶型:90——150平米米體量:1.6萬方一里洋房預(yù)計推售時間間:08年10月規(guī)模:大高層層戶型:60——100平米米體量:7萬方方濱湖前程預(yù)計推售時間間:08年9月規(guī)模:9棟多多層+大高層層戶型:80——140平米米體量:8萬方方濱湖前程預(yù)計推售時間間:08年5月規(guī)模:小高層層+大高層戶型:80---110平米體量:6萬方方幸福大街預(yù)計推售時間間:08年1月規(guī)模:多層2棟戶型:85——116平米米體量:0.5萬方幸福大街預(yù)計推售時間間:08年4月規(guī)模:多層5棟戶型:100—120平平米體量:1.3萬方幸福大街預(yù)計推售時間間:08年10月規(guī)模:多層4棟戶型:85——130平米米體量:1萬方方海恒商務(wù)中心心、一里洋房房等一批具有有全市影響力力的項目吸引引越來越多的的區(qū)域外客戶戶關(guān)注，為本本項目借勢營營銷創(chuàng)造了機機會海恒國際商務(wù)務(wù)中心區(qū)整個用地由八八塊大小不同同的基地組成成，總用地面積約約280萬畝畝，總建筑規(guī)規(guī)劃面積約88萬平米，，計劃總投資資月16億元元，計劃2008年動工工，2015年基本建成成海恒青年公寓寓海恒湖領(lǐng)域海恒天門湖工工業(yè)園海恒國際村區(qū)域競爭機會會Soho+甲甲級寫字樓+精品商業(yè)+shoppingmall+五星星級酒店報告思維導(dǎo)圖圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費費用計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略未婚客戶44%，三口之之家占54%家庭結(jié)構(gòu)簡單單30歲以下客客戶占61%成交客戶分析析30歲以下客客戶占61％％，三口之家家占54％，，未婚占44％。來自區(qū)域內(nèi)的的客戶占60%在周邊企業(yè)、、學(xué)校工作的的客戶占61%區(qū)域內(nèi)客戶占占60％，周周邊企業(yè)員工工占57％，，預(yù)計未來客客戶仍區(qū)域客客戶為主當(dāng)前以自住為為主投資性置業(yè)的的比重正逐漸漸增多朋友介紹、報報紙戶外、網(wǎng)絡(luò)查詢是主主要認(rèn)知途徑徑低首付首次置業(yè)朋友介紹是最最重要的傳播播途徑，占57％，08年營銷將以以影響口碑宣宣傳活動為主主自住的客戶占占96%離單位或父母母近28%，，總價低24%產(chǎn)品原因（小小區(qū)環(huán)境，房房型）40%自住客戶占96％。生活活工作方便、、總價控制合合理是客戶吸吸引客戶購買買的主要原因因.客戶對項目的的規(guī)劃、戶型型、價格、建建筑風(fēng)格、發(fā)發(fā)展?jié)摿ζ毡楸橛休^高的認(rèn)認(rèn)同，但對項項目片區(qū)、配配套等尚有擔(dān)擔(dān)憂客戶：王勇（（美的工業(yè)園園事業(yè)部主管管）特征：單身，，月收入2500元客戶觀點：小小區(qū)位于大學(xué)學(xué)城，在我的的母校旁，所所以比較喜歡歡，另外比較較認(rèn)同小區(qū)戶戶型和和風(fēng)格格，價位能接接受。小區(qū)以以后周邊交通通好，覺得以以后有升值潛潛力。自己就就在附近上班班，上班方便便。客戶觀點客戶：魏云平平（肥光中學(xué)學(xué)教師）月收入2500元，三口口之家客戶觀點：自自己住在方興興社區(qū)回遷房房想改善居住住環(huán)境，同事事在這里買房房的比較多，，希望和素質(zhì)質(zhì)好的人住在在一起，為孩孩子提供一個個好的居住環(huán)環(huán)境。****相對政務(wù)務(wù)區(qū)來說價格格還能接受。。客戶：田民40歲，三口口之家，收入入3000以以上購買1#401，面積積132平米米（復(fù)式）客戶情況：為為電力研究所所的技術(shù)人員員，收入比較較高，購房可可享受高額公公積金，選擇擇****是是因為看中這這里未來的發(fā)發(fā)展，喜歡****的建建筑風(fēng)格和產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)客戶：周建鋒鋒（肥西二中中教師）29歲，未婚婚，月收入2000元購買18#304，面面積91.87平米客戶觀點：：喜歡****的名名字，看中中這里未來來的升值空空間，小區(qū)區(qū)規(guī)模較大大，環(huán)境好好，，交通通利好，以以后上班和和生活方便便?？蛻魵w結(jié)客戶特點特點歸結(jié)及對后續(xù)工作啟示我們的客戶是誰？首次置業(yè)1、剛性需求，對總價控制和分期付款要求嚴(yán)格2、缺乏置業(yè)經(jīng)驗，容易引導(dǎo)25-35歲之間，家庭結(jié)構(gòu)相對簡單，購買力相對較弱1、對產(chǎn)品本身要求不高，但配套要求較高；2、區(qū)域性客戶以經(jīng)開區(qū)為主，輻射范圍有限，可以開展對經(jīng)開區(qū)的深耕，以經(jīng)開區(qū)的口碑吸引外區(qū)域客戶我們的客戶有什么特征？圈層效應(yīng)明顯，2-3成客戶有關(guān)聯(lián)關(guān)系，決策能夠相互影響1、口碑傳播效益明顯；2、有效的老帶新活動將對項目營銷起到至關(guān)重要的作用。忠誠度高、參與度高1、經(jīng)常性舉辦活動是吸引客戶前來的有效手段；2、采用一定方式的鎖客手能較長時間留住客戶我們的客戶看中什么？規(guī)模、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)的人文氣質(zhì)1、貼文化標(biāo)簽?zāi)軡M足客戶精神層面的需求；2、有品味的社區(qū)文化能獲得廣泛的認(rèn)同成交客戶歸歸結(jié)一期購買97平方米以上（包括復(fù)式）客戶信息

購買面積總價年齡職業(yè)、工作單位得知信息渠道購買原因來自區(qū)域96.8434萬47jac職工住在附近和兒子住在一起經(jīng)開區(qū)153.1442萬51各體，開商店朋友介紹單價低舒城147.2443.8萬42

朋友介紹小區(qū)環(huán)境、性價比包河工業(yè)園區(qū)93.8136.5萬28海爾職工朋友介紹工作方便肥西149.8144萬40電力公司研究院職工朋友介紹離單位近廬陽區(qū)132.4737.8萬40電力公司研究院職工朋友介紹離單位近廬陽區(qū)132.4737.4萬24美菱工業(yè)園住方興社區(qū)工作方便經(jīng)開區(qū)96.8432.2萬40在上海工作朋友介紹喜歡多層家在肥西96.8432.1萬45合力叉車職工朋友介紹工作方便蜀山區(qū)96.8433.87萬32建筑公司工人朋友介紹多層、小區(qū)環(huán)境包河區(qū)96.8433.68萬25江淮汽車廠工人朋友介紹工作方便經(jīng)開區(qū)153.4637.4萬32在上海做生意朋友介紹開好后期潛力廬陽區(qū)124.1236.89萬45教師朋友介紹離單位近經(jīng)開區(qū)138.9140.3萬26公務(wù)員朋友介紹離單位近經(jīng)開區(qū)96.8432.7萬50公務(wù)員報廣喜歡多層、離單位近肥西96.8433.56萬45佳通輪胎職工朋友介紹工作方便經(jīng)開區(qū)124.8837.45萬24教師報廣喜歡大面積復(fù)式政務(wù)區(qū)147.9943.1萬30建筑公司個體老板住附近路過親戚在附近住經(jīng)開區(qū)成交大戶型型客戶分析析企業(yè)中、基基層管理層層，公務(wù)員員、肥西居居民將是本本項目大戶戶型產(chǎn)品的的主力客戶戶人群細(xì)分置業(yè)偏好區(qū)域支付能力和支付意愿核心驅(qū)動力關(guān)注度項目契合度投資客政務(wù)區(qū)、濱湖片區(qū)收入很高，強支付能力，支付意愿比較高地段的身份標(biāo)識、品質(zhì)感、品位很低★泛公務(wù)員階層中高層泛公務(wù)員政務(wù)區(qū)明珠廣場區(qū)收入較高，較高支付能力。容易為高品質(zhì)事物打動，注重品位。地段（方便）價值、品位、品質(zhì)很低★年輕泛公務(wù)員明珠廣場區(qū)支付能力較弱，追求高品質(zhì)、但總價約束較強品質(zhì)、價格低★★經(jīng)開區(qū)企業(yè)中高層管理人員中大型民企中高層管理人員政務(wù)區(qū)明珠廣場區(qū)支付能力較高、區(qū)域認(rèn)同度較高，看好區(qū)域發(fā)展前景品質(zhì)感、品位出眾、舒適度一般★★★小型民企管理層明珠廣場區(qū)經(jīng)開區(qū)有一定支付能力，區(qū)域認(rèn)同度高，價格相對敏感品質(zhì)、價格高★★★★明珠廣場周邊居民明珠廣場區(qū)經(jīng)開區(qū)有一定支付能力，部分支付能力很強，整體對價格比較敏感，注重性價比質(zhì)量保證、性價比高很高★★★★肥西客戶明珠廣場區(qū)經(jīng)開區(qū)支付能力一般，總價約束強地段（居市區(qū)近）、總價低很高★★★★主力目標(biāo)重點目標(biāo)客戶定位———

本項項目未來居居住需求主主體1）大中型型民企中高高層管理人人員（一期企業(yè)業(yè)員工占57％，二二期客戶將將著重于企企業(yè)管理層層）2）肥西改改善居住客客戶核心客戶重要客戶偶得客戶經(jīng)開區(qū)未來來的居住需需求主體：：1）外地打打工的經(jīng)開開區(qū)本地居居民2）市區(qū)外外溢客戶核心驅(qū)動力力：未來成成熟的交通通和配套；；大型純粹粹居住區(qū)；；高品質(zhì)生生活格調(diào)；；1）泛公務(wù)務(wù)員（一期期占3％））2）政務(wù)區(qū)區(qū)外溢客戶戶重要客戶：：偶得型客戶戶：報告思維導(dǎo)導(dǎo)圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與與費用計劃劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略Q1：在激激烈競爭的的區(qū)域市場場中，如何何能做到脫脫穎而出，，超越同質(zhì)質(zhì)化競爭？？——形象定位的的問題Q2：如何何能在以最最節(jié)省的成成本和最快快捷的方式式在短期內(nèi)內(nèi)累積大量量目標(biāo)客戶戶？——推廣渠道問問題Q3：如何何在大批量量的推售中中，協(xié)調(diào)不不同產(chǎn)品的的推售節(jié)奏奏與價格關(guān)關(guān)系，實現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)全面面熱銷?！N售節(jié)奏問問題本報告要解解決的核心心問題核心問題界界定報告思維導(dǎo)導(dǎo)圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與與費用計劃劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略案例選取原原則:區(qū)域?qū)傩?產(chǎn)業(yè)以以工業(yè)為主主,項目目位于新開開發(fā)區(qū)項項目屬性性:中等等規(guī)模項目目，二期戶型面面積明顯增增大營銷作用:項目一一期以區(qū)域域客戶為主主,屬于市市場跟隨者者.二二期通過營營銷手段,影響力擴擴大,并并實現(xiàn)高價價高速達(dá)達(dá)成效果果：一期非區(qū)域域老大，二二期逐步形形成區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者地位位案例借鑒1（非合肥肥）項目概況住宅總建筑筑面積：141733.8平平方米總建筑覆蓋蓋率：15.1%住宅區(qū)容積積率：1.8住宅區(qū)綠化化率：41.5%總戶數(shù)：1102戶戶綠地面積：：14941平方米米住宅區(qū)停車車位：794個商業(yè)街建筑筑面積：14873.5平方方米項目描述：：新開發(fā)區(qū)區(qū)版塊中大大規(guī)模高品品質(zhì)產(chǎn)品二期形象重重新塑造,直接占占領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者地位高品質(zhì)產(chǎn)品品金山上層精精英高尚生活方方式一個匯聚金金山上層精精英的至尊尊國度象征著無尚尚榮耀與夢夢想的精神神圖騰超越奢華，，引領(lǐng)金山山人居的現(xiàn)現(xiàn)代生活方方式新城核心··1號尊邸邸主推廣告語語：多數(shù)人人的夢想少少數(shù)人人的王朝八大承諾：：首次在金金山業(yè)界提提出八大承承諾，以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制定者者姿態(tài)確定定領(lǐng)導(dǎo)地位位案例：龍澤澤園開發(fā)建建設(shè)八項誠誠信承諾：：綱領(lǐng)一：確確保工程質(zhì)質(zhì)量綱領(lǐng)二：面面積短缺，，缺一賠二二綱領(lǐng)三：落落訂后一周周內(nèi)，無理理由退房綱領(lǐng)四：購購房各項費費用嚴(yán)格按按照國家規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)執(zhí)行綱領(lǐng)五：房房屋所有權(quán)權(quán)保證綱領(lǐng)六：零零費用入伙伙綱領(lǐng)七：嚴(yán)嚴(yán)格按照國國家規(guī)定組組織、協(xié)助助成立業(yè)主主委員會綱領(lǐng)八：超超長房屋保保修期一期二期銷銷售策略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，隨著著項目價值值體系的建建立和區(qū)域域認(rèn)知，項項目從一期期的追隨者者轉(zhuǎn)換為領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者一期建立啟動區(qū)區(qū)項目價值值體系，逐逐步樹立市市場信心。。追隨者—搭便車，借勢勢—以小博大，殺殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造造者品質(zhì)展示不夠、、無景觀、無樣樣板房展示。沒有品牌基礎(chǔ)客戶基礎(chǔ)薄弱，，無約束力。目標(biāo)要求開盤取取得熱銷局面。?？蛻魧椖績r格格心理預(yù)期較低低。品質(zhì)展示較好、、景觀、樣板房房展示到位客戶基礎(chǔ)逐漸雄雄厚，區(qū)域價值值逐漸被認(rèn)知客戶對項目價格格有較高心理預(yù)預(yù)期二期領(lǐng)導(dǎo)者案例借鑒啟示：：（區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者者品牌）1、形象重塑，，建立領(lǐng)導(dǎo)者形形象

2、建建立標(biāo)準(zhǔn)，塑造造領(lǐng)導(dǎo)者品牌3、實景演演繹，穩(wěn)固領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者地位案例選取原則:區(qū)域?qū)傩?城郊郊結(jié)合部，經(jīng)開開區(qū)內(nèi)

項目目屬性:中大大規(guī)模項目，二期戶型面積明明顯增大營銷作用:項項目一期以區(qū)域域客戶為主,二期適度改變客客戶結(jié)構(gòu)達(dá)成效果：實現(xiàn)高價高速，，形成區(qū)域影響響力樓盤案例借鑒2（合合肥本地）一里洋房產(chǎn)品面面豐富，客戶群群體較寬，資源源基本集中在洋洋房區(qū)，目前洋洋房為區(qū)域稀缺缺產(chǎn)品．寬景洋房情景洋房Mini公寓電梯洋房占地面積：244畝建筑面積：約30萬方（含地下）），其中：商業(yè)：約1.3萬方幼兒園：約3000平方米建筑密度：26.4%綠地率：36.1%戶數(shù)：2300戶

停車位位：1564推售節(jié)奏銷售時間體量產(chǎn)品面積區(qū)間價格一期2006年約10萬方花園洋房、多層（mini公館）、商業(yè)街50-150起價2550，均價2850二期2007年約8萬方花園洋房、多層、部分小高層60—150平均價3500三期2008年約8萬方多層洋房、高層推售次序：展示先行，率先先在開發(fā)區(qū)展示示風(fēng)情商業(yè)街、、樣板段、樣板板房和看樓通道道，此舉極大地地克服本項目客客戶區(qū)域心理距距離、產(chǎn)權(quán)證問問題（肥西產(chǎn)權(quán)權(quán)）、污染問題題（臨近鐵路））;以優(yōu)質(zhì)稀缺的純純洋房產(chǎn)品迅速速切入市場，一一舉建立市場影影響力;操盤思路與節(jié)奏１月２月３月４月５月６月７月８月９月１０月工程進(jìn)度商業(yè)風(fēng)情街開放放3月24樣板房房開放營銷安排體驗活動月樣板房開放活動動7月29日開始始認(rèn)籌推廣配合市區(qū)戶外周邊對旗主流報紙網(wǎng)絡(luò)短信市區(qū)戶外周邊對旗主流報紙網(wǎng)絡(luò)市區(qū)廣告牌主流報紙網(wǎng)絡(luò)一里洋房二期營營銷總控圖１１月中心湖面工程基基本完工市區(qū)戶外周邊對旗主流報紙網(wǎng)絡(luò)時尚/pc雜志短信主流報紙網(wǎng)絡(luò)9月22日二期期開盤11月18日新新品加推開始大規(guī)模市區(qū)推廣，以實景和和稀缺產(chǎn)品為賣賣點，加上完善善中的商業(yè)配套套，吸引部分市市區(qū)公務(wù)員等客客戶，逐步改變變客戶結(jié)構(gòu)；主要推廣思路：：概念營造產(chǎn)品升級＋實景景樣板房推廣實景展示推廣營銷活動07年8月11日第一屆業(yè)主主見面會暨一里里洋房網(wǎng)絡(luò)論壇壇業(yè)主代表溝通通交流會（合肥肥首個準(zhǔn)業(yè)主與與開發(fā)商在項目目進(jìn)程中，業(yè)主主直接介入到工工程管理、質(zhì)量量管理、小區(qū)規(guī)規(guī)劃配套等方面面的座談會）營銷借鑒：營銷活動：前期期以產(chǎn)品為中心心，后期以客戶為中中心；一里洋房二期緊緊緊利用展示先先行原則，步步步節(jié)點配合工程程展開，加大市區(qū)推廣力力度,逐漸形成成區(qū)域第一地位位．展示先行，率先先在開發(fā)區(qū)展示示風(fēng)情商業(yè)街、、樣板段、樣板板房和看樓通道道，此舉極大地地克服本項目客客戶區(qū)域心理距距離、產(chǎn)權(quán)證問問題（肥西產(chǎn)權(quán)權(quán)）、污染問題題（臨近鐵路））；與客戶進(jìn)行高體體驗營銷對話，，重視營銷手法，，注重營銷活動動品質(zhì)，遠(yuǎn)離區(qū)區(qū)域競爭對手；；工程展示節(jié)點配配合營銷節(jié)點，，牢牢把握住消消費者的眼球，，步步提升價格格，贏得市場信信息和口碑；加大市區(qū)推廣,逐步改變客戶結(jié)結(jié)構(gòu),提升客戶檔次；進(jìn)一步加大推廣廣合作單位，強強化專業(yè)機構(gòu)聯(lián)聯(lián)盟，贏得客戶戶信心；案例成功歸結(jié)一里洋房銷售價價格保持穩(wěn)步增增長起價2450均價28002006年12月17日上調(diào)400均價32002007年3月月2007年9月月22日起價3300均價3500最高價38002007年11月18日預(yù)計4700?2008寬景洋房寬景洋房情景洋房+Mini公寓小高層（電梯洋洋房）情景洋房+電梯梯洋房起價3500均價3800最高價4100一里洋房二期案例借鑒啟示：：（高價高速））1、緊湊實景展示示，突破區(qū)域價格格高端

2、擴擴大推廣半徑，逐逐步改變客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)

3、制造多多頻次，高規(guī)格的的客戶參與體驗活活

動，實現(xiàn)現(xiàn)高價下的高速銷銷售報告思維導(dǎo)圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費用計計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機機會抓住交通改善機會會，擴大推廣渠道道抓住工業(yè)密集地的的條件，定向推廣廣強化產(chǎn)品和定位的的優(yōu)勢打造音樂社區(qū)標(biāo)竿竿形象；利用機會，克服劣劣勢打造區(qū)域標(biāo)識，充充實物業(yè)內(nèi)涵，提提升區(qū)域形象產(chǎn)品差異化，迎合合未來藍(lán)領(lǐng)的主流流市場減少劣勢，避免威威脅控制產(chǎn)品面積以控控制總價，形成競競爭優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威威脅通過定位形成核心心競爭力通過發(fā)展模式差異異規(guī)避其競爭優(yōu)勢S臨近工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)大規(guī)模純居住社區(qū)區(qū)有中心景觀規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢綠化和配套上有優(yōu)優(yōu)勢機會O處于快速發(fā)展期的的大城市未來城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化聚集地；金寨路開通，交通通便利08年供需比例失衡，，需求大于供應(yīng)威脅T市場產(chǎn)品同質(zhì)化，未來面臨大量競競爭劣勢W附近村居住人口雜雜亂展示條件不足現(xiàn)行配套有限SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢，搶占先先機SW營銷戰(zhàn)略1、與市場領(lǐng)導(dǎo)者者競爭——高形象，強展示，，體驗營銷占位經(jīng)開區(qū)市場領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，立足展示示為本2、借勢，建立低成本渠道體體系——線上推廣與線下多多渠道密集滲透表面上是打區(qū)域外外客戶，實際以線線下活動經(jīng)營區(qū)域域內(nèi)客戶及肥西客客戶，系列參與式式體驗營銷活動3、控制銷售節(jié)奏奏，以多層產(chǎn)品挑挑戰(zhàn)高價，以小高高層產(chǎn)品迅速回現(xiàn)現(xiàn)——提前蓄客，截流客客戶報告思維導(dǎo)圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費用計計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略提前蓄客，截流客客戶161917131415202423222145768推售節(jié)奏推售時機推售時間房源構(gòu)成一次推售以優(yōu)質(zhì)房源搶年度市場先發(fā),奠定全年熱銷基調(diào)蓄客階段:2月下-4月上（蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌500組/升級350組）4-8號樓，19號樓，約230套開盤階段:4月下旬續(xù)銷階段:4月中-6月初二次推售依托售樓處,樣板區(qū),樣板房展示呈現(xiàn)提升價值蓄客階段:6月初-8月中（蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌600組/升級400組）13-15號多層，16-17小高層，約230套開盤階段:8月下旬續(xù)銷階段:6月下-8月下三次推售推出大高層產(chǎn)品試探市場蓄客階段:9月初-11月中（蓄客目標(biāo)：認(rèn)籌700組/升級400組）23-24號多層，20-22小高層，約260套開盤階段:11月下旬續(xù)銷階段:11月下-2009年1月【價格及房號推售售】第1批房號第2批房號約優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品快速入市市基于競爭者入市價價格調(diào)整價格標(biāo)桿產(chǎn)品入市帶動動其他產(chǎn)品08年4月下08年10月中08年12月中第3批房號中檔產(chǎn)品加推平價價沖量多層實現(xiàn)均價4300元/㎡小高層實現(xiàn)均價3800元/㎡08年采取小步快快跑的方式依托展展示的逐步呈現(xiàn)推推高價格平臺價格策略2月3月4月5月6月7月8月9月10月5.1前會所前景景觀展示，風(fēng)情街街對外開放5月1日前交付中中心景觀展示區(qū)及及風(fēng)情街工程進(jìn)度配合11月12月4.20前首批房房源銷售許可證8.20前二批房房源銷售許可證11.20前三批批房源銷售許可證8.1復(fù)式樣板房房對外開放報告思維導(dǎo)圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費用計計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略“喜歡****的名名字，看中這里未未來的升值空間，，小區(qū)規(guī)模較大，，環(huán)境好！”“希望和素質(zhì)好的的人住在一起，為為孩子提供一個好好的居住環(huán)境”“喜歡****的的建筑風(fēng)格和產(chǎn)品品品質(zhì)”“主要看中樓盤品質(zhì)質(zhì)和規(guī)劃，交通比比較方便。”“主要看中戶型和和樓盤品質(zhì)，交通通比較方便，愛好好音樂。”“認(rèn)同小區(qū)戶型和和和風(fēng)格，價位能能接受”客戶置業(yè)偏好07年的客戶接待待過程反映出客戶戶向往一種異域情情調(diào)的生活，看重重建筑風(fēng)格和樓盤盤品質(zhì)，認(rèn)同音樂樂社區(qū)的定位。07年客戶置業(yè)向向往語錄音樂:在硬件設(shè)施上全力力打造音樂社區(qū)的的標(biāo)準(zhǔn)，為營銷提提供足夠賣點：社區(qū)內(nèi)全天候播放放歐洲經(jīng)典背景音音樂設(shè)有奧地利偉大音音樂家雕塑文化藝藝術(shù)廣場規(guī)規(guī)劃劃的音樂時空走廊廊，各組團(tuán)均以歐歐洲著名景區(qū)命名名生活:以健康，閑適的歐歐式藍(lán)調(diào)風(fēng)情生活活創(chuàng)造項目高品味味的價值希茜花園維也納花園圣彼得花園福舍爾花園霍夫堡花園典范:制定標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)節(jié)展展現(xiàn)，建立領(lǐng)導(dǎo)者者姿態(tài)2008年推廣主主題與市場定位音樂生活典典范合肥首席音樂人文文社區(qū)2007年推廣主主題：音樂小鎮(zhèn)價值重建報告思維導(dǎo)圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費用計計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略維持會員置業(yè)門檻檻，優(yōu)化現(xiàn)有VIP認(rèn)籌升級算價價三級儲客篩客方方式認(rèn)籌價格區(qū)間下限引導(dǎo)導(dǎo)按序解籌把握誠意度，提高高解籌率購買客戶未購買誠意客戶簽約告知：優(yōu)惠可保留留到下次開盤使用用非誠意客戶退認(rèn)籌金愿意參加的誠意客客戶不愿意參加的客戶戶升級/算價/排號號算價意向引導(dǎo)價格表確定避免誠意老客戶長長期買不到房為外地客戶購買成成交提供便利避免一家兩戶等特特殊需求無法滿足足搖號解籌或儲客篩客行動圖儲客模式會員置業(yè)門檻根據(jù)07年儲客效效率，完成08年年銷售任務(wù)需儲客客4500組，平均13組新客戶/天天長安會圍繞全年三三次推售節(jié)點發(fā)布布,作為與會員溝溝通的基本道具會刊平臺主題重點內(nèi)容春季號(1月)“創(chuàng)刊號已發(fā)夏季號(5月)“音樂社區(qū)、卡拉楊音樂節(jié)生活氛圍樣板區(qū)建設(shè)產(chǎn)品介紹秋季號(8月)奧運專題社區(qū)活動冬季號(11月)擁抱****入伙介紹等長安會會刊：以季為單位，每季季一期，如遇特殊殊節(jié)點可增發(fā)；會刊發(fā)布配合銷售售，以項目信息、、企業(yè)文化、新推推售房源信息為主主；與首批房源推售同同期啟動已購房客客戶老帶新計劃，，持續(xù)促進(jìn)后續(xù)房房源成交業(yè)主老帶新計劃活動主題：老帶新新優(yōu)惠活動活動啟動時間：08年3月1日起客戶身份確認(rèn)：一一期業(yè)主關(guān)鍵動作：參加活活動的老客戶，需需與新客戶一同到到展示中心，新客客戶填寫入會申請請書，老客戶填寫寫推薦確認(rèn)表活動方法：老客戶戶推薦新客戶成交交后，經(jīng)身份確認(rèn)認(rèn)后，享受相應(yīng)優(yōu)優(yōu)惠通過口頭傳播方式式發(fā)布由老客戶推推薦可獲優(yōu)惠權(quán)，，避免利益關(guān)系過過直接客戶優(yōu)惠老客戶(業(yè)主)享受減免一年物業(yè)費優(yōu)惠新客戶同等享受減免一年物業(yè)費的房價優(yōu)惠豐富多彩的線下活活動是拓寬和鞏固固客戶渠道的有效效手段經(jīng)開區(qū)歌手大賽文化論壇電影節(jié)業(yè)主答謝會繽紛夏日冷飲節(jié)活動策略舉行****歌手手大賽目的：1，積累大大量人氣，為五月月大量推售做好準(zhǔn)準(zhǔn)備。2，希望形形成片區(qū)轟動效應(yīng)應(yīng)。有利于項目及及公司知名度打造造經(jīng)過前期活動可以以看出,經(jīng)開區(qū)居居民業(yè)余活動較為為平乏,故對活動動的參與熱情比較較高舉辦經(jīng)開區(qū)青年歌歌手大賽，使****音樂生活知知名度進(jìn)一步提升升文化論壇目的：1，提升形形象，為8月大量量推售做好準(zhǔn)備。。與時事政治、文化化生活相關(guān)的話題題，舉辦客戶喜聞聞樂見的文化論壇壇，提升項目整體體氣質(zhì)。營銷總攻略（全方位展示＋歌手手大賽+樣板房＋＋商業(yè)街展示+文文化論壇+多頻次次客戶參與活動+）時間推廣活動工程展示4-819開盤青年歌手大賽迎奧運文化論壇樣板房開放入口景觀展示2月3月4月5月6月7月8月月9月10月11月月12月13-15，16-17開盤大二期2幢高層開盤一期外立面展示推售安排圍檔制作完成商業(yè)街竣工展示夏日業(yè)主回饋活動動電影節(jié)一期交房形象導(dǎo)入概念宣傳形象深化形象擴散形象鞏固形象策略強銷期整體形象拔高期蓄蓄客期二次強銷期持銷期持銷期產(chǎn)品賞鑒會業(yè)主答謝會售樓處內(nèi)部軟裝完完成報告思維導(dǎo)圖目標(biāo)解析項目分析市場分析營銷戰(zhàn)略營銷節(jié)奏與費用計計劃案例借鑒策略體系客戶分析目標(biāo)下的問題形象與推廣策略儲客與活動策略營銷展示策略推售與價格策略123456789101112與一里洋房的差距距項目品質(zhì)感強，但但是軟裝不夠，給給人以大而空曠的的感覺，銷售環(huán)境境冷清，后期將加加強銷售氛圍的營營造細(xì)節(jié)展示123456789101112外部形象提升項目入口景觀全面面推出從紫云路至售樓處處采用導(dǎo)旗全面包包裝沿合安路進(jìn)行高圍圍檔包裝，增強項項目昭示性與高端端樓盤氣勢沿紫云路進(jìn)行設(shè)立立導(dǎo)示系統(tǒng)，方便便客戶上門目前項目昭示性有有所欠缺，后期將將著力打造外部形形象，將本項目品品質(zhì)充分體現(xiàn)出來來123456789101112本項目售樓處品質(zhì)質(zhì)感強，但細(xì)節(jié)裝裝飾不夠，整體環(huán)環(huán)境略顯單調(diào)生硬硬售樓處細(xì)節(jié)裝修與與高檔樓盤的差距距內(nèi)部形象提升，細(xì)細(xì)節(jié)展示123456789101112內(nèi)部細(xì)節(jié)展示售樓處采用高檔水水牌展示項目信息息門口擦鞋機擺放凸凸現(xiàn)項目人性化服服務(wù)的一面桌子上擺放糖果碟碟或花藝等酒吧的吧臺需要充充分利用，至少應(yīng)應(yīng)該擺放相應(yīng)的吧吧臺用品