廈門房地產(chǎn)價格保持上漲趨勢 二手房房價20%回調(diào)

Word廈門房地產(chǎn)價格保持上漲趨勢二手房房價20%回調(diào)我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場。無論是從需求、供給還是從競爭力、利潤空間來看，出現(xiàn)類似廈門階段性“回調(diào)”應(yīng)是大概率事件。要抓住難得的調(diào)控窗口期，加快出臺和完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，進(jìn)而穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場、穩(wěn)人心。

廈門房地產(chǎn)價格保持上漲趨勢

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年7月，70個城市中房價下降的城市較當(dāng)年6月增加至64個，就連北上廣深四大一線城市也首度加入了下降的行列。而廈門的房價依然保持上漲趨勢，當(dāng)年7月份廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲7.2%，雙雙位居全國第一。彼時，廈門房價已連續(xù)26個月環(huán)比上漲，有分析稱廈門房價的堅挺度已經(jīng)超過了一線城市。

2021-2023年房地產(chǎn)管理市場行情監(jiān)測及投資可行性研究報告表明，在經(jīng)歷了短暫調(diào)整后，廈門新房價格繼續(xù)上漲。2021年8月，國家統(tǒng)計局發(fā)布的當(dāng)年7月廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲4.6%，漲幅再次高居全國第一。

2021年“9·30新政”出臺前一個月，廈門率先出臺政策，也因此成為最早進(jìn)入樓市調(diào)控的城市之一。2021年8月31日，廈門市國土資源和房產(chǎn)管理局公告自當(dāng)年9月5日起，廈門執(zhí)行住房限購政策，有效期至2021年12月31日。

而廈門目前還在沿用2021年出臺的限購政策，即擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭;無法提供購房之日前4年內(nèi)在廈門逐月連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。

此后廈門陸續(xù)出臺政策加碼調(diào)控，2021年3月25日起，廈門新購買的住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。廈門也成為全國范圍內(nèi)首個對居民購房出臺“限售”政策的城市。

二手房房價20%左右回調(diào)

自2021年年中至今，廈門二手房房價有20%左右的回調(diào)。這說明，在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，中國房價“只漲不跌”觀點是站不住腳的。筆者認(rèn)為，中央“堅決遏制房價上漲”的態(tài)度是明確、清晰的，個別地方房價不再單向上漲或出現(xiàn)下降將不只是個案。

正如房價上漲一樣，廈門房價下跌也是由多方面因素導(dǎo)致的。從表面來看，除了限購政策以外，地價下跌直接導(dǎo)致廈門房價下跌。與國家相關(guān)政策步伐一致，目前廈門出臺政策持續(xù)加大土地的供應(yīng)力度，落實“房住不炒”定位，以穩(wěn)定社會預(yù)期。這也導(dǎo)致供給超出預(yù)期，以致土地流拍?？梢?，有序加大土地供應(yīng)仍是調(diào)控房價的“撒手锏”。

市場規(guī)律告訴我們，供求決定價格。廈門房價比肩一二線城市，當(dāng)然與超額需求分不開。不過，對此要作理性分析。統(tǒng)計資料顯示，2021年廈門全體居民人均可支配收入46630元，房價高峰時達(dá)每平方米5萬元至6萬元，這也就意味著一個廈門居民一年的收入可能都買不起一平方米房子。這說明，廈門樓市的需求大多數(shù)是由外地投資者的需求構(gòu)成，價格泡沫嚴(yán)重，但當(dāng)前大多數(shù)投資者都處于觀望期，這正是廈門此輪房價大幅回調(diào)的重要原因。

無論是政策調(diào)控升級，或是市場價格到了一定高點后的正?；卣{(diào)，影響房價走勢的一個核心因素是預(yù)期收益率，而且預(yù)期收益率往往走在實際影響因素的前面，進(jìn)而造成價格波動。此次中央政治局會議釋放“堅決遏制房價上漲”信號之后，房地產(chǎn)市場冷靜了很多。筆者認(rèn)為，短期內(nèi)一些地方的房價或出現(xiàn)階段性見頂。

從政策層面看，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)政策松動。從日前召開的中央政治局會議可以看出，宏觀環(huán)境雖然寬松，但卻不是大水漫灌，對實體經(jīng)濟定向?qū)捤梢鈭D明顯，意在防止貨幣政策助推房價上漲。整個房地產(chǎn)市場的情緒都會隨著調(diào)控加緊轉(zhuǎn)向理性。

從行業(yè)發(fā)展周期看，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的下半場。無論是從需求、供給