簽訂購房合同時注意事項

簽訂購房協(xié)議時注意事項.txt28生活是一位睿智的長者，生活是一位博學的老師，它經(jīng)常春風化雨，潤物無聲地為我們指點迷津，給我們?nèi)松膯⒌?。不要吝惜自己的愛，敞開自己的胸懷，多多給予，你會發(fā)現(xiàn)，你也已經(jīng)沐浴在了愛河里。簽署購房協(xié)議須知一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。涉及《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)當在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，假如開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明。尚有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可二、簽協(xié)議時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規(guī)定入住70％以上才干開通燃氣，之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌。三、延期交房：開發(fā)商《補充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金補償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金?！边@種約定非常不合理。四、購買協(xié)議的第一條，項目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時，需要注旨在協(xié)議中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。五、公攤面積：不應(yīng)當計入的涉及倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。尚有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說社區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)當有一個明確的說明，在主協(xié)議的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數(shù)額，但是在協(xié)議的附件二，應(yīng)當有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是通過哪一個地方批準的。六、面積確認和差異的擬定。建議購房人選擇在協(xié)議里已經(jīng)規(guī)定的第二種解決方式，即擬定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)當在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照協(xié)議，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)當把時間約定的更加富余一些。在簽訂正式購房協(xié)議之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師征詢一下你的資信條件，看你是否可以得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。八、賣售人預(yù)期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)當相應(yīng)，應(yīng)當是平等的。九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款，這一方面，由于我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有也許某些方面，開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計的變更，應(yīng)當在收到有關(guān)部門批準變更10個工作日，書面告知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)當請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構(gòu)對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應(yīng)當提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，假如開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開發(fā)商承擔。十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標準協(xié)議中有五項，一方面是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達成多少才可以開通天然氣，事實上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)當跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，規(guī)定開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還涉及假如規(guī)定日期內(nèi)未達成開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的解決方式，應(yīng)當按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達成使用條件，應(yīng)當視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)當承擔逾期交房的相關(guān)責任。十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供應(yīng)產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。假如由于開發(fā)商的責任，沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個解決方式，可以退房，對于違約金，一般是協(xié)議金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，假如選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，由于辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個月進行，假如這時你由于產(chǎn)權(quán)證的因素要退房，也許會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是由于這個項目的自身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。十三、其它：比如說這個協(xié)議有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準協(xié)議應(yīng)當有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應(yīng)當有一個協(xié)議的正本，假如是申請銀行按揭的話，協(xié)議正本應(yīng)當交銀行來收押。在整個的協(xié)議最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個條款，一般情況下在協(xié)議簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽協(xié)議的時候應(yīng)當注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向；第二要標注面積，或者是面積的標尺。簽訂購房協(xié)議需要注意啥第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達，由于這里涉及到逾期交房的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確銷售面積（含分攤的公用面積）是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)規(guī)定退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補面積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有也許用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準確時間或注明如入住率不夠不能準時通氣時發(fā)展商采用的應(yīng)急辦法。第五，應(yīng)在協(xié)議中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準確時間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六，發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式協(xié)議外，為了更清楚地闡述協(xié)議內(nèi)容，往往還會讓客戶再簽署一份補充協(xié)議，重要目的在于表白由于某些特定因素導致不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時在哪些情況下的免賠責任。一般情況下，發(fā)展商簽此協(xié)議，重要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況下導致違約的規(guī)避風險的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細研讀補充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問題，但對其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細研究，一定要做一個明明白白的購房人。辨認對購房人不利的協(xié)議條款一、協(xié)議約定：暫測面積與實測面積的允許誤差在5％，如誤差超過5％，按實際情況多退少補。從目前了解的情況看，購房者所得到的面積一般比協(xié)議約定的面積少，假如互不結(jié)算，吃虧的肯定是購房者，由此可見，上述條款對張先生的不利是十分明顯的。二、協(xié)議約定：購房者不按協(xié)議約定期間付款，則應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有準時交房，卻什么處罰措施也沒有。律師說法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購房者卻忽略了。現(xiàn)實中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購房者卻無可奈何的情況，就是由于在協(xié)議中沒有規(guī)定相應(yīng)的處罰措施，比如應(yīng)參照購房者不準時付款的處罰標準追究或購房者有權(quán)解除協(xié)議等。這樣，出現(xiàn)問題購房者才有計可施，有權(quán)可維護。三、協(xié)議約定：若因施工問題導致延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負違約責任。律師說法：這是強詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力，若真的因施工問題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責任，所以，這一條應(yīng)當從協(xié)議中刪去。四、協(xié)議約定：發(fā)展商交房后三個月內(nèi)負責辦理產(chǎn)權(quán)證。律師說法：這里面有兩個問題，交房以什么為標準，很多人沒故意識到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時告知購房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻規(guī)定先交一筆錢才干給鑰匙，否則不給。到頭來購房者還是住不進新房。因此，律師建議購房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。尚有一個問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時不知所措。同樣建議應(yīng)明確為：若不能準時辦理，則可約定違約金或可解除協(xié)議，規(guī)定退房。這樣，購房者的權(quán)益才干得到充足保障。五、協(xié)議附件中對房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的協(xié)議附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，不能正常使用或達不到有關(guān)標準該怎么辦。這種模糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購房者的注意。慎簽購房協(xié)議許多購房者買房時，往往不進一步了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒有明確房屋是否是合法銷售的情況下，就急忙向開發(fā)商交付定金或購房款，結(jié)果到正式談判時只能被對方牽著鼻子走，違心簽訂協(xié)議。這種不慎簽購房協(xié)議從而導致落入購房陷阱的情況往往貽害無窮。山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購房者應(yīng)注意以下問題：“五證”要嚴格審查購房者購買期房時應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，它表白所售房屋是合法項目。假如房屋已驗收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》原件。開發(fā)商同時應(yīng)出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。認購協(xié)議要慎簽購房者在簽訂正式《商品房買賣（預(yù)售）協(xié)議》前，開發(fā)商往往規(guī)定購房者簽訂《認購協(xié)議》，并交納一定數(shù)額的定金。由于認購房屋到簽訂正式的購房協(xié)議有一段時間，有些購房者也許不想購買已預(yù)訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發(fā)商達成一致，而沒有簽訂協(xié)議。這時定金能否要回就與所簽訂的《認購協(xié)議》有很大的關(guān)系。假如《認購協(xié)議》中沒有寫明未簽訂購房協(xié)議定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在《認購協(xié)議》中規(guī)定“購房者應(yīng)在簽訂認購書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購房協(xié)議，逾期購房者所交認購金（或定金、誠意金）不予退還”等此類條款。購房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了協(xié)議但因其他因素無法達成協(xié)議。協(xié)議附件不可缺目前使用的《商品房買賣協(xié)議》，除主協(xié)議要件外還涉及四個附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分攤面積構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標準、協(xié)議補充協(xié)議。協(xié)議附件是主協(xié)議組成部分，是對主協(xié)議約定不明條款做出的明確約定，是對主協(xié)議沒有約定部分的重要補充。協(xié)議附件與主協(xié)議具有同等的法律效力。購房者在洽購房屋時開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。購房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，購房者在訂立協(xié)議時可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進書面協(xié)議中。假如開發(fā)商沒有實現(xiàn)這些承諾，購房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定規(guī)定開發(fā)商承擔違約責任并補償損失。心明眼亮避開購房陷阱--謹慎簽訂協(xié)議看完房子以后，就要簽協(xié)議了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式協(xié)議之前要先簽一個認購書，然后再簽正式協(xié)議。這里面的問題就更多了。陷阱一：在認購書里沒有注明因何種因素退房以及后果購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種因素得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行協(xié)議，所以沒收定金。對策：律師建議買家最佳與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這自身是沒有法律依據(jù)的。陷阱二：協(xié)議主體認定不明購房者由于缺少法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者協(xié)議上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有也許產(chǎn)生問題。此外，也有也許該項目是A公司開發(fā)的，事實上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。對策：在簽約前您最佳查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，假如不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意協(xié)議上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責任。陷阱三：不要容易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會積極向客戶出示一份補充協(xié)議，重要目的在于表白由于某些特定因素導致不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下導致違約規(guī)避風險的一種方式。善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘掉保護自己的利益。對策：看清楚補充協(xié)議的條款，最佳的辦法是找一個律師來幫你的忙。陷阱四：“最短時間”與“最佳”協(xié)議是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“假如發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最佳的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最佳的？不知道。協(xié)議里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者主線打不贏官司。對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾貫徹在協(xié)議里。陷阱五：約定提前交納部分費用開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金規(guī)定很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由規(guī)定購房者提前交納不該交的錢。而在協(xié)議或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，規(guī)定購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未擬定物業(yè)管理公司及服務(wù)標準、收費情況的前提下，就規(guī)定買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者的侵害。對策——購房者應(yīng)當將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署，或此外設(shè)立條款擬定物業(yè)管理的費用標準。陷阱六：賣方解除協(xié)議在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無端逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除協(xié)議并沒收買方所有已付價款?！边@顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，假如發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收事實上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收別人的財物。對策：依據(jù)《協(xié)議法》第四十條規(guī)定，本協(xié)議條款是無效條款。當然，尚有其他一些類似的協(xié)議條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護自己的權(quán)益。陷阱七：解決結(jié)果不明確很多協(xié)議中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定假如沒有在“××日前如何如何”后該如何解決。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對策：購房者與發(fā)展商簽署的協(xié)議中要明確對開發(fā)商假如沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的解決辦法，做到越具體越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把協(xié)議寫得越細越好。不給開發(fā)商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。陷阱九：拒簽補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會積極出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。最佳將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡樸的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會所有同時開通，假如有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，并且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢？但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議同樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房協(xié)議附件“文章”多1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡樸，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處在劣勢地位。對此，購房人可以規(guī)定開發(fā)商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡也許規(guī)定開發(fā)商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是此后解決爭議的重要依據(jù)。2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該構(gòu)成面積。分攤面積的計算應(yīng)按京國土房管權(quán)字（2023）第369號文獻執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違反該分攤原則的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分攤面積部分的相應(yīng)價款，并按該價款的10％支付違約金。3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標準。應(yīng)當盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標準。4、附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商運用補充協(xié)議擅自變更主協(xié)議的條款而單方加重購房人的義務(wù)。另一方面，購房人還要充足運用該補充協(xié)議把自己關(guān)注和緊張的一些事項在補充協(xié)議中做出具體約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費標準，購〈BR〉房人應(yīng)當與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費標準和服務(wù)范圍與標準等事項做出具體約定。5、附件五是關(guān)于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采用向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，由于開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種因素，銀行沒有批準購房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這種情況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行購房協(xié)議，面臨違約風險。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“假如購房人的貸款申請未獲銀行批準，則購房人有權(quán)與出賣人協(xié)商，采用買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人。”簽補充協(xié)議抓住八大要點在簽訂購房協(xié)議時要增長補充協(xié)議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補充協(xié)議才更為有效呢？補充協(xié)議太少，不能充足保護購房者的利益，起不到補充協(xié)議的作用；但補充協(xié)議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業(yè)法律人員要想所有解釋清楚也非易事，其實際可操作性很小。其實只要抓住一些重要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護購房者利益的作用，而又使開發(fā)商可以接受，不影響交易的進行，這應(yīng)是購房者明智的選擇。從整個《商品房買賣協(xié)議》來看，開發(fā)商容易運用合法手段侵犯購房者利益的重要有八個部分，只要針對這八個部分來簽訂補充協(xié)議，就基本可以保護購房者合法權(quán)益不受侵害：第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在協(xié)議約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的因素辦不下來的解決問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。第三要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)，應(yīng)約定假如開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。第四要約定物業(yè)費、停車費等費用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標準，而購房者又無當初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。第五要約定精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發(fā)商以"進口"、"高級"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導，要具體約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，協(xié)議里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要通過業(yè)委會批準，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。第八要約定在協(xié)議和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。置業(yè)指南：協(xié)議附件陷阱逐個提協(xié)議附件本是為增長協(xié)議條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大限度地維護消費者利益。但因目前消費者的法律知識局限性，附件有時就被發(fā)展商運用作為“對付”買家的工具。同時，不少買家認為正式的協(xié)議文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得讀。事實上，根據(jù)《協(xié)議法》規(guī)定，若協(xié)議正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準。即買賣雙方在協(xié)議附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽協(xié)議附件時最佳慎之又慎。下面是協(xié)議附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑒。在正式文本中有“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后×日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付使用后×日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方批準按下列第三項解決：詳見補充協(xié)議”，但補充協(xié)議中卻沒有關(guān)于何時辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。專家評點：依據(jù)《協(xié)議法》的規(guī)定，買受人有權(quán)在協(xié)議中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時間，假如出賣人未能及時辦證的，買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。在協(xié)議附件中約定“商品房交付時，如花園等附屬項目的面積與協(xié)議記載的面積有誤差時，買受人批準接受交付時的實際面積”，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測為×平方米，該面積涉及花園圍墻地基面積。假如商品房交付時花園面積與上述面積有誤差時以交付時的面積為準，誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補”。專家評點：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這部分面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分，買受者即使支付相應(yīng)的價格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點買受者一定要注意。“如《買賣協(xié)議》記載的商品房的建筑面積（套內(nèi)面積＋分攤面積）、套內(nèi)面積、分攤面積與實測面積有差異時雙方按如下方式解決：１、建筑面積沒有差異但套內(nèi)面積與分攤面積均有差異時商品房價款不變。２、建筑面積和分攤面積均有差異但套內(nèi)面積沒有差異時商品房價款不變。３、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時按套內(nèi)面積誤差比進行調(diào)整?！睂＜以u點：以上條款既擬定了建筑面積不變價款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價款不變，并且當建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時又按套內(nèi)面積的誤差進行調(diào)整，這個約定違反了建設(shè)部２００１年６月１日頒布的《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。廣州市２００１年出臺規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而２００１年實行的《商品房預(yù)售協(xié)議》約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預(yù)售，按整套（整層）出售，如套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為每平方米（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分攤建筑面積的建筑計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價；如整幢出售，按建筑面積計算”。上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無效?！啊顿I賣協(xié)議》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項，不涉及稅費和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的解決由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)?！顿I賣協(xié)議》所稱的累計已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不涉及稅費和買受人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的解決由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。”專家評點：買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人事實上已經(jīng)支付房款，出賣人不把這部分房款計入買受人累計已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預(yù)售的慣例不符?！凹追筋I(lǐng)到‘該物業(yè)’竣工驗收證明后，應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付使用告知書，自交付使用告知書發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負責‘該物業(yè)’的結(jié)構(gòu)保修期，并對‘該物業(yè)’結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量問題負責保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方因素所導致的任何破損及以下情形，甲方不負保修責任。”專家評點：根據(jù)１９９８年９月１日開始實行的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，對住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規(guī)定。住宅保修從開發(fā)公司將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，并非從“交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)”，且物業(yè)的風險責任轉(zhuǎn)移時間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計算，而非“甲方（發(fā)展商）代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用告知書３０天后”。“為保障各業(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無條件地批準并接受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理?！睂＜以u點：根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》（從１９９８年１０月１日起施行）之規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達成５０％以上，或者已交付使用的建筑面積達成３０％以上局限性５０％，且使用已超過一年的，應(yīng)當依照本條例規(guī)定召開初次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！保ǖ谄邨l）；由業(yè)主大會批準物業(yè)管理委托協(xié)議即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第２１條規(guī)定：“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當繼續(xù)承擔物業(yè)管理費用?！薄凹追皆诩s定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約。”專家評點：人為約定了六十天的免責期限，對乙方不公平。購房協(xié)議如何簽之：買房警惕數(shù)字游戲購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進協(xié)議，一方面就要盡也許在協(xié)議第三條及該條提及的附件一和附件二對購房人所購商品房基本情況描述清楚，并盡也許運用協(xié)議第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實際交付情況不符時，應(yīng)具體承擔什么樣的賠償責任。沒有具體補償責任的約定，第三條對商品房基本情況表述的作用將會大大減少。8號樓變成4號樓假如有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視，為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時將幢(座)號、層數(shù)、門牌號避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定協(xié)議第三條時一方面要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和通過批準的設(shè)計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標注一致。假如不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準備，房地產(chǎn)商交房時幢(座)號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中的確有不少簽協(xié)議時跳過去的號交