超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目基本情況一、投資各方基本情況1、甲方注冊(cè)地：法國(guó)某集團(tuán)公司成立于1961年，是以經(jīng)營(yíng)大型超級(jí)市場(chǎng)為主的國(guó)際商業(yè)集團(tuán)，是目前法國(guó)第二、歐洲第六的大型跨國(guó)商業(yè)集團(tuán)，在1999年度財(cái)富雜志排名世界500強(qiáng)中列第147位。該集團(tuán)為家族控股公司，法國(guó)米里曳家族控股87%，雇員持有13%的股份。1998年的營(yíng)業(yè)總額高達(dá)231億歐元（235億美元），注冊(cè)資金為1.2億美元。某集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊(cè)證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見(jiàn)附件1－4。某集團(tuán)公司把自選、廉價(jià)和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營(yíng)特色，實(shí)現(xiàn)最高營(yíng)業(yè)率與最低價(jià)銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬(wàn)種，具有廣泛的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。某集團(tuán)公司以經(jīng)營(yíng)大型超市為主，首先在法國(guó)國(guó)內(nèi)發(fā)展壯大，并于1981年以西班牙、意大利為起點(diǎn)開(kāi)始進(jìn)行國(guó)際化發(fā)展。1996年，某集團(tuán)公司合并了法國(guó)的DOCKS公司和葡萄牙的PAODEACUCAR公司，1997年與IFIL合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。某在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經(jīng)過(guò)一系列的籌劃和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，某將亞洲發(fā)展的重點(diǎn)放在中國(guó)。1997年4月上海某超市有限公司正式成立，這是一家由法國(guó)某公司與中方合作伙伴上海市食品(集團(tuán))公司、上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)工業(yè)總公司共同組建的以經(jīng)營(yíng)大型超市為主的中外合作企業(yè)。1998年，某將其亞洲總部遷至上海。1999年7月18日，在上海開(kāi)設(shè)了其在中國(guó)第一家、世界上第209家特大型超市，從而揭開(kāi)了某集團(tuán)公司在中國(guó)發(fā)展的序幕。上海楊浦店的建筑面積為15000平方米，營(yíng)業(yè)面積8000多平方米，經(jīng)營(yíng)商品品種達(dá)2萬(wàn)多種，銷售的商品60％為食品。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為500多名。經(jīng)過(guò)39年的開(kāi)拓發(fā)展，某在世界各地的12個(gè)國(guó)家，擁有特大型超市211個(gè)，超市300多家，以及600多家便民店。某集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)詳見(jiàn)圖1－1，分支地區(qū)分布詳見(jiàn)附圖3。雇員股東協(xié)會(huì)米里曳家族股東委員會(huì)歐尚集團(tuán)超市分支超市控股公司法國(guó)ATAC超市法國(guó)便民店西班牙SABEO超市波蘭ROBERT超市其它經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目歐尚房地產(chǎn)公司銀行信息技術(shù)公司品牌產(chǎn)品中心國(guó)際采購(gòu)中心ALINEA家居超市大型超市分支法國(guó)歐尚盧森堡歐尚西班牙歐尚意大利歐尚阿根廷歐尚波蘭歐尚匈牙利歐尚泰國(guó)歐尚墨西哥歐尚美國(guó)歐尚中國(guó)歐尚（上海）圖1-1某集團(tuán)現(xiàn)有分支結(jié)構(gòu)圖《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷技術(shù)、廣泛的國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)、良好的信譽(yù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的企業(yè)，且申請(qǐng)前三年年均商品銷售額應(yīng)在20億美元以上，申請(qǐng)前一年資產(chǎn)額應(yīng)在2億美元以上。本項(xiàng)目外方合作者－某集團(tuán)1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產(chǎn)額約為130多億美元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。2、乙方蘇州工業(yè)園區(qū)某進(jìn)出口有限公司，是由國(guó)家對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部中國(guó)某進(jìn)出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（蘇州財(cái)團(tuán)）合資成立，具有獨(dú)立的法人地位。多年來(lái)某集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，已逐步發(fā)展成為國(guó)際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個(gè)，員工逾千人。已與世界上七十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、碼頭、油庫(kù)、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額達(dá)20億美元。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國(guó)、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有20多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。蘇州工業(yè)園區(qū)某進(jìn)出口有限公司是某集團(tuán)在蘇州地區(qū)唯一的公司。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊(cè)，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品、化工、機(jī)械電子、工藝、禮品和鋼材的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，與國(guó)內(nèi)外有廣泛的商務(wù)聯(lián)系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房地產(chǎn)置業(yè)公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體。近三年公司的自營(yíng)進(jìn)出口總額均在5000萬(wàn)美元以上，1999年的自營(yíng)進(jìn)出口總額為5450萬(wàn)美元，其中自營(yíng)出口3325萬(wàn)美元。公司現(xiàn)有員工270余人，平均年齡35.7歲，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員，68％的員工有大專以上學(xué)歷，有中、高級(jí)技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的37％。公司下屬企業(yè)和與他方合作項(xiàng)目情況：公司有下屬企業(yè)“中新城置業(yè)有限公司”，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、公司大樓的物業(yè)管理和中新城家具市場(chǎng)的日常管理；公司和澳大利亞廠商合資注冊(cè)了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司，主要生產(chǎn)制造澳大利亞木質(zhì)組裝式別墅和從事有關(guān)的建材經(jīng)營(yíng)、批發(fā)等。某進(jìn)出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告見(jiàn)附件5－7?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合作者應(yīng)為具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力的流通企業(yè)，申請(qǐng)前一年的資產(chǎn)額應(yīng)在5000萬(wàn)元人民幣以上。其中，中國(guó)合作者為外貿(mào)企業(yè)的，申請(qǐng)前三年年均自營(yíng)進(jìn)出口額應(yīng)在5000萬(wàn)美元以上（其中出口額不低于3000萬(wàn)美元）。本項(xiàng)目中方合作者－某進(jìn)出口有限公司1997年自營(yíng)進(jìn)出口額6140萬(wàn)美元（出口額為3200萬(wàn)美元），1998年自營(yíng)進(jìn)出口額5250萬(wàn)美元（出口額為3120萬(wàn)美元），1999年自營(yíng)進(jìn)出口額5450萬(wàn)美元（出口額為3325萬(wàn)美元），1999年資產(chǎn)額為10060萬(wàn)元人民幣（其中凈資產(chǎn)5606萬(wàn)元），符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。二、合作企業(yè)基本情況合作公司名稱：某超市有限公司英文名稱：合作公司地址：工業(yè)園區(qū)金雞湖路企業(yè)性質(zhì)：中外合作商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍：百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書(shū)報(bào)雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。商業(yè)類型：倉(cāng)儲(chǔ)式零售經(jīng)營(yíng)規(guī)模：總占地面積45800平方米，總建設(shè)面積33710平方米，其中超市營(yíng)業(yè)用房面積為8750平方米，正常年零售營(yíng)業(yè)額為40248萬(wàn)元，出口額為1000萬(wàn)美元?？偼顿Y額和注冊(cè)資本：總投資：項(xiàng)目投資總額為19500萬(wàn)元人民幣，折合2358萬(wàn)美元（本研究報(bào)告按1美元=8.27元人民幣計(jì)算）注冊(cè)資本：注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元人民幣，折合967萬(wàn)美元。其中：甲方投入相當(dāng)于5200萬(wàn)元人民幣的歐元，占注冊(cè)資本的65%，以現(xiàn)匯投入；乙方投入2800萬(wàn)元人民幣，占注冊(cè)資本的35%，用人民幣現(xiàn)金出資?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求從事零售業(yè)務(wù)的合作商業(yè)企業(yè)的注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元人民幣。本項(xiàng)目注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元人民幣，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》的要求?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求開(kāi)設(shè)3家以下分店（包括3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經(jīng)營(yíng)的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國(guó)合作者出資比例應(yīng)不低于35％。本項(xiàng)目中方合作者－某進(jìn)出口有限公司出資比例為35％，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。經(jīng)營(yíng)組織方式：零售合作宗旨：引進(jìn)法國(guó)某集團(tuán)公司先進(jìn)的營(yíng)銷技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)某進(jìn)出口有限公司在貿(mào)易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)蘇州商業(yè)同國(guó)際市場(chǎng)接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個(gè)歷史文化名城、國(guó)家級(jí)旅游城市的發(fā)展需要。合作期限：30年，合作公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。出資期限：甲乙雙方在合作公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起90天內(nèi)各提交其出資總額的15%，計(jì)1200萬(wàn)元人民幣；其余在取得土地使用權(quán)證和建筑許可證后90天內(nèi)提交完畢，計(jì)6800萬(wàn)元人民幣。利潤(rùn)分配：按合作公司的合同進(jìn)行分利。財(cái)產(chǎn)處理：合作期滿，合作公司應(yīng)依照中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)進(jìn)行清算。清算后的財(cái)產(chǎn)，按合作公司的合同規(guī)定進(jìn)行分配。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制《某超市有限公司可行性研究報(bào)告》的委托合同；國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部關(guān)于《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》；國(guó)家經(jīng)貿(mào)委《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）有關(guān)問(wèn)題的通知》；國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料；項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容根據(jù)國(guó)家《關(guān)于外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》及《關(guān)于編制外商投資商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書(shū)）有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的必要性；項(xiàng)目的市場(chǎng)分析；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主要內(nèi)容；建設(shè)選址及建設(shè)條件分析；總投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)等；第二節(jié)合作項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。 表1-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)模1總占地面積m2458002總建筑面積m233710其中：超市賣場(chǎng)m28750二經(jīng)營(yíng)規(guī)模1零售萬(wàn)元40248正常經(jīng)營(yíng)年2出口萬(wàn)美元1000正常經(jīng)營(yíng)年三勞動(dòng)定員人585四項(xiàng)目總投資萬(wàn)元19500合2358萬(wàn)美元1固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元16209合1960萬(wàn)美元其中:建設(shè)投資萬(wàn)元15963合1930萬(wàn)美元建設(shè)期利息萬(wàn)元246合30萬(wàn)美元2流動(dòng)資金萬(wàn)元3291合398萬(wàn)美元續(xù)上表序號(hào)序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告五五年總成本費(fèi)用萬(wàn)元44032計(jì)算期年平均六年銷售稅金及附加萬(wàn)元1006計(jì)算期年平均七年利潤(rùn)總額萬(wàn)元877計(jì)算期年平均八主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)基準(zhǔn)6%所得稅前%7.53所得稅后%6.902全部投資回收期所得稅前年10.77含建設(shè)期所得稅后年11.09含建設(shè)期3長(zhǎng)期借款償還期年7.96含建設(shè)期第二章項(xiàng)目背景及必要性第一節(jié)項(xiàng)目背景隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。1992年7月，我國(guó)政府出臺(tái)了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個(gè)城市和5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開(kāi)放的范圍；1995年，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪）；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行）；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)1991年美國(guó)38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占7.25%），同年日本各種超市銷售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%）。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。我國(guó)超市始初于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開(kāi)放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力之一。超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場(chǎng)容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市公司。雖然經(jīng)過(guò)近年來(lái)的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績(jī)，但這些超市在經(jīng)營(yíng)理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國(guó)際接軌，同時(shí)蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來(lái)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。伴隨我國(guó)加入WTO腳步的加快，我國(guó)超市業(yè)參加世界范圍的競(jìng)爭(zhēng)已是大勢(shì)所趨。眾所周知，現(xiàn)代商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不單純是商品本身的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念、管理模式等競(jìng)爭(zhēng)的延伸已成為在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)取勝的關(guān)鍵。為了引進(jìn)國(guó)外流通領(lǐng)域先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)地區(qū)商業(yè)的大開(kāi)放、大流通、大發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)某進(jìn)出口有限公司與法國(guó)某集團(tuán)公司本著平等互利的原則，經(jīng)多次協(xié)商，決定共同創(chuàng)辦“某超市有限公司”（已于2000年2月1日簽定了合作意向書(shū)），以加速蘇州超市業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品出口，以進(jìn)一步提高江蘇省和蘇州市的對(duì)外開(kāi)放水平。第二節(jié)項(xiàng)目必要性一、有利于提高中方商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平某集團(tuán)以它超前的經(jīng)營(yíng)理念和先進(jìn)的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè)中。某大型超市的組成同時(shí)包含了多樣商品的提供、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的提供、管理模式的運(yùn)用等，某集團(tuán)不僅把自選、廉價(jià)和服務(wù)放在同一建筑物中，同時(shí)把服務(wù)與管理融為一體（某超市的組成詳見(jiàn)圖2－1）。某超市有限公司的建立，將有助于把某優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式帶到中國(guó)，從而有利于提高中方的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)觀念。某認(rèn)為，顧客（消費(fèi)者和供應(yīng)商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，某在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，他們以提供廉價(jià)商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購(gòu)物能力和生活水平。根據(jù)消費(fèi)者的期望，以競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格，把高質(zhì)量的產(chǎn)品賣給消費(fèi)者，而且在最短的時(shí)間里將市場(chǎng)上的新產(chǎn)品提供給消費(fèi)者。在商場(chǎng)布置方面，某努力尋求節(jié)省消費(fèi)者時(shí)間的方法，方便消費(fèi)者購(gòu)物，使消費(fèi)者在實(shí)用、整潔、舒適的環(huán)境下購(gòu)物（某商場(chǎng)格局圖詳見(jiàn)圖2－2）。某嚴(yán)格遵守對(duì)消費(fèi)者的承諾，如有價(jià)格、交貨期限、補(bǔ)貨的承諾，某都竭力兌現(xiàn)。尊重消費(fèi)者是某一貫的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)，每一個(gè)消費(fèi)者在某都會(huì)受到禮貌的接待。某集團(tuán)對(duì)其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽(tīng)消費(fèi)者的各種抱怨，并給消費(fèi)者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費(fèi)者處理問(wèn)題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復(fù)他的負(fù)責(zé)人。在與供應(yīng)商的關(guān)系中，某堅(jiān)持的道德準(zhǔn)則是同供應(yīng)商建立一種互利坦誠(chéng)的關(guān)系，要求其雇員正直無(wú)私，杜絕接受供應(yīng)商贈(zèng)送的禮物和好處，對(duì)供應(yīng)商，某一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽(yù)。某集團(tuán)具有以下三大特點(diǎn)：低價(jià)。某的第一個(gè)使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價(jià)銷售商品并達(dá)到經(jīng)營(yíng)面積的最高營(yíng)業(yè)額，每一家某商場(chǎng)的設(shè)計(jì)保證能使大量商品快速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù)營(yíng)業(yè)額，費(fèi)用庫(kù)存及運(yùn)轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。選擇。不僅在價(jià)格上，而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產(chǎn)品中，提供最好的選擇。在國(guó)有品牌，地區(qū)品牌以及某品牌的商品中，挑選并開(kāi)發(fā)新的商品。服務(wù)。顧客來(lái)某購(gòu)物不僅能享有合理的價(jià)格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。在同一商場(chǎng)可購(gòu)買所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對(duì)技術(shù)性商品給予購(gòu)物指導(dǎo)和幫助；一次付款；輔助性服務(wù)（信用貸款，送貨上門和售后服務(wù)等）；在商業(yè)中心還設(shè)有商業(yè)長(zhǎng)廊和其它服務(wù)項(xiàng)目。某的管理模式較為先進(jìn)，某集團(tuán)特別注重經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對(duì)于經(jīng)營(yíng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。某集團(tuán)還特別注重人力資源管理，定期對(duì)員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新他們的經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)水平。此外，為增強(qiáng)集團(tuán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、商品采購(gòu)優(yōu)勢(shì)及降低采購(gòu)成本，某集團(tuán)在中國(guó)專門設(shè)立了采購(gòu)中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)某在整個(gè)上海地區(qū)、整個(gè)江蘇地區(qū)及中國(guó)其它地區(qū)的商品采購(gòu)。某集團(tuán)中國(guó)采購(gòu)中心的主要任務(wù)是：分析消費(fèi)者的需求；完成超市品種系列的構(gòu)成；與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議；監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施；超市內(nèi)的促銷活動(dòng)。從某集團(tuán)中國(guó)采購(gòu)中心的任務(wù)來(lái)看，該中心已不僅僅是負(fù)責(zé)商品的采購(gòu)，同時(shí)更重要的根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行消費(fèi)者需求分析及商品供給分析，并在此基礎(chǔ)上確定其合理的商品品種構(gòu)成及規(guī)模，從而有效地提高其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。目前，我國(guó)已有部分國(guó)內(nèi)超市開(kāi)始設(shè)立類似的機(jī)構(gòu)，本項(xiàng)目的實(shí)施與經(jīng)營(yíng)，將產(chǎn)生有效的示范效應(yīng)促使我國(guó)國(guó)內(nèi)超市進(jìn)行改革，并不斷提高我國(guó)國(guó)內(nèi)超市的市場(chǎng)適應(yīng)能力與競(jìng)爭(zhēng)力。顧客商品自選部門員工收銀部門員工其它服務(wù)部門員工奶制品成品面包洗滌菜糕點(diǎn)美容美發(fā)自助熟食清潔護(hù)理肉類小吃早餐魚(yú)類餅干冷凍食品飲料煙酒蔬果團(tuán)購(gòu)干果／南北貨生鮮大眾消商品費(fèi)品家用五金工具像制品游戲及玩具體育用品廚房與餐桌用品學(xué)習(xí)辦公用品清潔整理用品箱包珠寶非食品非技術(shù)銷售部門照相男裝音像兒童用品家具內(nèi)衣裝女裝大家電鞋類家用紡小家電織品服務(wù)臺(tái)通訊 收款臺(tái)非食品紡織品收銀部非技術(shù)數(shù)據(jù)安裝文秘經(jīng)營(yíng)帳裝飾目維修供應(yīng)商 清潔付款 人事培訓(xùn)其它綜合部財(cái)務(wù)部人力資源服務(wù)部門二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展1、蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來(lái)，蘇州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。1996、1997、1998年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見(jiàn)下表2-1。限額以上批發(fā)和零售企業(yè)（1996、1997年指大中型批零售貿(mào)易企業(yè)，1998年指年銷售在2000萬(wàn)元以上，年末從業(yè)人員在20人及以上的批發(fā)企業(yè)，年銷售在500萬(wàn)元，年末從業(yè)人員在60人及以上的零售企業(yè)）情況，詳見(jiàn)表2-2。蘇州商業(yè)發(fā)展已具有一定的規(guī)模。表2-1 近年來(lái)蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等情況一覽表年份項(xiàng)目單位1996年1997年1998年社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元266.0286.6297.9批發(fā)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)個(gè)9006896407100986從業(yè)人員人287419295890318230銷售額億元920.1936.0875.4資料來(lái)源：《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》1997－1999年表2-2 限額以上批發(fā)和零售企業(yè)有關(guān)情況一覽表單位單位199619971998數(shù)量個(gè)--408資產(chǎn)額億元247.8231.2190.4銷售額億元501.2529.2375.1資料來(lái)源：《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》1997－1999年2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)蘇州商業(yè)發(fā)展的要求從以上資料中可以看出，蘇州商業(yè)的發(fā)展已取得了一定的成績(jī)，但遠(yuǎn)不能適應(yīng)商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的需要，伴隨著蘇州今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，蘇州商業(yè)必然要向現(xiàn)代化方向發(fā)展。工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)發(fā)展對(duì)商業(yè)的要求商品生產(chǎn)的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。蘇州目前處于工業(yè)化中期，蘇州市第八次人民代表大會(huì)提出本世紀(jì)末國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到1500億元以上，人均2.5萬(wàn)元左右，比1994年的720億元增長(zhǎng)一倍多。市區(qū)2020年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比1994年有較大幅度的增長(zhǎng)。屆時(shí)蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進(jìn)一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結(jié)合，構(gòu)成現(xiàn)代化城市群。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時(shí)也相應(yīng)要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。外向型經(jīng)濟(jì)及周邊地區(qū)的發(fā)展對(duì)商業(yè)的影響隨著經(jīng)濟(jì)國(guó)際化趨勢(shì)，至2020年，蘇州市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企業(yè)在內(nèi)的國(guó)際化大貿(mào)易、大市場(chǎng)、大循環(huán)的新格局。憑借處于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶龍頸的得天獨(dú)厚地理位置，以及上海浦東新區(qū)的開(kāi)發(fā)，蘇北、蘇中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶的崛起，將推動(dòng)蘇州市經(jīng)濟(jì)形成三個(gè)中心：機(jī)械制造中心、集散中心、休閑度假中心。為此，相應(yīng)要求繁榮的現(xiàn)代化蘇州商業(yè)與之相配套。加入WTO對(duì)蘇州商業(yè)的影響伴隨著我國(guó)加入WTO目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，蘇州作為江蘇省重要的對(duì)外開(kāi)放城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國(guó)際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對(duì)蘇州市商業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念、營(yíng)銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。新的國(guó)際、國(guó)內(nèi)環(huán)境的變化將促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化發(fā)展方向。旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)蘇州商業(yè)的影響蘇州素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。全市國(guó)際旅游的接待能力增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進(jìn)一步提高。1998年全市接待境外旅游者44.02萬(wàn)人，其中在蘇過(guò)夜的29.2萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng)5.9%和6.0%，來(lái)蘇旅游者平均逗留天數(shù)2.16天。全年旅游外匯收入達(dá)到1.29億美元，比上年增長(zhǎng)22.9%；接待國(guó)內(nèi)旅游者1142萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)7.1%；全市旅游總收入91億元人民幣。目前全市旅游經(jīng)營(yíng)單位150多家，擁有接待外賓的定點(diǎn)飯店賓館89家，其中星級(jí)飯店賓館34家，游覽觀光的名園、景點(diǎn)區(qū)共60多個(gè)。蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)、陽(yáng)澄湖度假區(qū)、蘇州樂(lè)園、蘇州三小俱樂(lè)部等相繼建設(shè)并開(kāi)放。蘇州旅游業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，將要求現(xiàn)代化的蘇州商業(yè)與之相配套。市區(qū)居民的收入增長(zhǎng)對(duì)商業(yè)的影響伴隨著生產(chǎn)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，對(duì)商業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生很大的影響。蘇州市現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)為適應(yīng)今后社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要，蘇州市1995年制訂了現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。設(shè)想到2010年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)42％。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流通體系趨于完善，網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)加快，并向周邊地區(qū)延伸，連接成片，發(fā)展多種新的經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)。到2020年蘇州商業(yè)達(dá)到世界當(dāng)時(shí)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，第三產(chǎn)業(yè)比重和商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重分別達(dá)55％和45％。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商貿(mào)為龍頭的企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理。具體社會(huì)消費(fèi)零售額、網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)、營(yíng)業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標(biāo)，詳見(jiàn)表2－3。表2-3 蘇州現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展目標(biāo)有關(guān)情況一覽表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目單位201020201社會(huì)消費(fèi)品零售額億元4851258年增長(zhǎng)率％13112批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)個(gè)3320054000年增長(zhǎng)率％553千人擁有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)18.422.54商業(yè)（零售、飲服業(yè)）營(yíng)業(yè)面積個(gè)／千人280600年增長(zhǎng)率％1085批發(fā)、零售貿(mào)易從業(yè)人數(shù)人207600338000年增長(zhǎng)率％556千人擁有商業(yè)從業(yè)人員數(shù)人／千人115.3140.8資料來(lái)源：《蘇州市商業(yè)“九五”計(jì)劃和2020年長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》利用外資促進(jìn)蘇州商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展目前蘇州外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，全市一半以上的固定資產(chǎn)投資、接近三分之一的財(cái)政收入來(lái)自于外商投資企業(yè)。6000多家外資企業(yè)落戶蘇州，眾多的外商長(zhǎng)期居住蘇州，對(duì)舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切的需求，但蘇州商業(yè)利用外資無(wú)論在數(shù)量上，還是在質(zhì)量上都明顯落后于其它行業(yè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累計(jì)不足2500萬(wàn)美元。與此同時(shí)，蘇州絕大多數(shù)的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴(yán)重影響了蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。蘇州現(xiàn)代化商業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)迫切需要利用外資來(lái)彌補(bǔ)資金供需的不足。本項(xiàng)目利用某集團(tuán)的大量外資，將創(chuàng)建內(nèi)資、外資合作商業(yè)的成功典范，為蘇州商業(yè)利用外資提供有效的示范效應(yīng)，對(duì)加速蘇州商業(yè)利用外資，從而促進(jìn)蘇州商業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展具有較為明顯的意義。三、有利于擴(kuò)大商品出口1、某集團(tuán)的出口優(yōu)勢(shì)為促進(jìn)產(chǎn)品出口，某集團(tuán)專門設(shè)立了出口代表處。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國(guó)某國(guó)際采購(gòu)中心的尋貨，從中國(guó)直接采購(gòu)產(chǎn)品并銷售到11個(gè)國(guó)家的某商場(chǎng)。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商解釋某的規(guī)范和質(zhì)量要求。1995年某集團(tuán)在上海設(shè)立了第一個(gè)出口代表處，這個(gè)決定符合某集團(tuán)的發(fā)展策略，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購(gòu)點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地出口到世界各地的某大型超市中心銷售。1999年，出口代表處采購(gòu)的商品的出口達(dá)5500萬(wàn)美元（FOB），是1998年的2倍，隨著某集團(tuán)在中國(guó)的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對(duì)我國(guó)商品的出口額將持續(xù)增長(zhǎng)，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國(guó)設(shè)立更多的出口代表處。某集團(tuán)駐中國(guó)出口代表處的長(zhǎng)期目標(biāo)是：在5年內(nèi)達(dá)到3億至5億美元的出口額。近年來(lái)某集團(tuán)采購(gòu)中國(guó)產(chǎn)品的出口額及主要出口商品品種詳見(jiàn)表2－4、2－5、2－6。某集團(tuán)采購(gòu)中國(guó)產(chǎn)品出口情況表表2－4單位:萬(wàn)美元序號(hào)序號(hào)年份出口口岸1997199819992000（預(yù)計(jì)）1從上海海關(guān)出口產(chǎn)品380613.922020.327001.1產(chǎn)地上海的產(chǎn)品375573.24472.257901.2其它地區(qū)的產(chǎn)品540.681548.0519102從其它口岸出口的產(chǎn)品162.91958.835321.668803從中國(guó)出口總額542.92572.757341.99580資料來(lái)源：某集團(tuán)提供資料注：按FOB價(jià)計(jì)某集團(tuán)采購(gòu)中國(guó)產(chǎn)品的主要品種(上海產(chǎn)品)表2－5單位:萬(wàn)美元序號(hào)序號(hào)年份產(chǎn)品1997199819992000(預(yù)計(jì))1電動(dòng)工具200085010002行李包501802452503五金工具1502203004汽車配件1003304505女士服裝62.526男士皮夾克137真空吸塵器608背包135159拖鞋85.0310雨傘23.5011照明用具5.7012長(zhǎng)毛絨玩具1.86資料來(lái)源：某集團(tuán)提供資料某集團(tuán)采購(gòu)中國(guó)產(chǎn)品的主要品種(上海以外地區(qū)產(chǎn)品)(1999年)表2－6單位:萬(wàn)美元序號(hào)序號(hào)年份產(chǎn)品19991園藝產(chǎn)品1107.052箱包334.343家庭用品225.304玩具162.405燈具5.716家具85.2177嬰兒用品444.898嬰兒紡織品350.019兒童紡織品189.7010五金、汽車配件1800.0011男紡織品176.8212女紡織品181.8913鞋類533.21總計(jì)5596.53資料來(lái)源：某集團(tuán)提供資料2、某進(jìn)出口有限公司的出口優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目合作企業(yè)的乙方為某進(jìn)出口有限公司。多年來(lái)某集團(tuán)，按照貿(mào)工、貿(mào)銀、貿(mào)農(nóng)、貿(mào)技、貿(mào)商結(jié)合以及進(jìn)出口結(jié)合的原則，以進(jìn)出口貿(mào)易為主同時(shí)積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，已逐步發(fā)展成為國(guó)際化、多元化、實(shí)業(yè)化的綜合性集團(tuán)公司。目前公司已與世界上七十多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)、碼頭、油庫(kù)、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額達(dá)20億美元。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國(guó)、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有20多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。某進(jìn)出口公司近年來(lái)出口商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見(jiàn)表2－7、2－8。某進(jìn)出口有限公司出口商品一覽表表2－7單位：萬(wàn)美元序號(hào)序號(hào)年份商品目錄1997199819991紡織品4532985842服裝1564143217613輕工產(chǎn)品23218720744工藝品3343652795機(jī)電產(chǎn)品134981516禮品64152817日用雜品1522491768文體用品781491149工程機(jī)械－－4810塑料－65－11箱包及鞋帽92547712其他1087681合計(jì)321131253478資料來(lái)源：某進(jìn)出口有限公司提供資料表2-8 某進(jìn)出口有限公司近年來(lái)出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)序號(hào)序號(hào)商品目錄商品主要產(chǎn)地備注1紡織品江蘇（蘇州、江陰）、浙江潮州本省占70％2服裝蘇州、常熟、吳江、浙江溫州本省占70％3輕工產(chǎn)品蘇州、無(wú)錫、常州、浙江溫州本省占60％4工藝品江蘇（蘇州、揚(yáng)州）、浙江溫州本省占40％5機(jī)電產(chǎn)品蘇州、上海本省占50％6禮品蘇州、浙江杭州、溫州、寧波本省占40％7日用雜品蘇州、上海本省占60％8文體用品蘇州（蘇州、昆山）、浙江溫州本省占70％9工程機(jī)械江蘇（蘇州、吳江）本省占100％10塑料蘇州、吳縣本省占100％11箱包及鞋帽江蘇張家港、浙江溫州本省占60％12其他江蘇（蘇州）、浙江、上海本省占40％資料來(lái)源：某進(jìn)出口有限公司提供資料3、合作商業(yè)企業(yè)的出口計(jì)劃本項(xiàng)目合作商業(yè)企業(yè)的甲方為某集團(tuán)公司，乙方為某進(jìn)出口有限公司。某集團(tuán)公司具有世界一流的營(yíng)銷技術(shù)和十分廣泛的國(guó)際銷售網(wǎng)絡(luò)。某進(jìn)出口有限公司則在江蘇省、蘇州本地及鄰近地區(qū)有著廣泛的供貨渠道。本項(xiàng)目實(shí)施后，合作公司將充分利用某集團(tuán)公司在營(yíng)銷技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理、銷售網(wǎng)絡(luò)及在世界11個(gè)國(guó)家中的210個(gè)大賣場(chǎng)等方面的優(yōu)勢(shì)和蘇州工業(yè)園區(qū)某進(jìn)出口有限公司在進(jìn)出口貿(mào)易貨源、人才、經(jīng)驗(yàn)等方面的優(yōu)勢(shì)，在做好超市國(guó)內(nèi)外商品經(jīng)銷的同時(shí)，將組織蘇州產(chǎn)品外銷。將蘇州及江蘇省的產(chǎn)品通過(guò)某集團(tuán)在國(guó)外的配銷網(wǎng)絡(luò)銷往國(guó)外，用好兩個(gè)市場(chǎng)，用足兩種資源，以增強(qiáng)合作企業(yè)發(fā)展后勁。本項(xiàng)目成立后，將逐步組織當(dāng)?shù)氐募徔椘?、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的某大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為每年出口500萬(wàn)美元，第二年年出口750萬(wàn)美元，第三年起每年出口1000萬(wàn)美元以上。具體出口計(jì)劃詳見(jiàn)表2－9。合作商業(yè)企業(yè)計(jì)劃采購(gòu)出口產(chǎn)品的主要品種表2－9單位:萬(wàn)美元序序號(hào)年份產(chǎn)品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產(chǎn)品50751258日用雜品50751009農(nóng)產(chǎn)品25405010工藝品5075100合計(jì)5007501000資料來(lái)源：合作雙方提供資料第三章市場(chǎng)分析第一節(jié)投資市場(chǎng)分析一、蘇州整體投資環(huán)境蘇州，我國(guó)著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。自改革開(kāi)放以來(lái)，蘇州成為沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放地區(qū)。蘇州位于江蘇省的東南部，東鄰上海，南接浙江，下轄常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江、吳縣6個(gè)市和滄浪、平江、金閶、郊區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)6個(gè)區(qū)。全市人口575.4萬(wàn)。近年來(lái)，蘇州利用外資突飛猛進(jìn)。1992年以來(lái)，先后有以中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的5個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立。1998年，全年新批三資企業(yè)518家，新增合同外資40.87億美元，實(shí)際利用外資28.4億美元，比上年增長(zhǎng)16.1%。到1999年底，全市合同利用外資累計(jì)達(dá)311.6億美元，實(shí)際到帳外資累計(jì)174.4億美元，在全國(guó)大、中城市中名列前茅。世界前500強(qiáng)的跨國(guó)大公司已有64家在蘇州投資，一大批外商投資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。到蘇州地區(qū)投資商業(yè)企業(yè)符合該市城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)國(guó)務(wù)院對(duì)蘇州城市總體規(guī)劃的批復(fù)，城市的發(fā)展和建設(shè)要圍繞“保護(hù)古城風(fēng)貌、開(kāi)發(fā)建設(shè)新區(qū)”。蘇州市商業(yè)“九五”計(jì)劃和二000年長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)：一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨干；三類為城市商業(yè)補(bǔ)充。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對(duì)外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，商店門類齊全，以大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號(hào)”店以及設(shè)立國(guó)際名牌跨國(guó)商業(yè)企業(yè)為主，是中外顧客主要購(gòu)物消費(fèi)的商業(yè)區(qū)。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中以中、小型商店和綜合商店為主。三類區(qū)是城市居民住宅區(qū)的消費(fèi)點(diǎn)，以小型商店，便民點(diǎn)為主。根據(jù)蘇州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立6個(gè)一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場(chǎng)13個(gè)，批發(fā)零售貿(mào)易、飲食網(wǎng)點(diǎn)10.8萬(wàn)家，從業(yè)人員32.1萬(wàn)人。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類城市商業(yè)中心，到蘇州工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)企業(yè)符合蘇州城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求。二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境蘇州工業(yè)園區(qū)是由中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府間最大的合作項(xiàng)目。按照?qǐng)@區(qū)總體規(guī)劃，70平方公里的中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)域要分三期用15-20年左右的時(shí)間吸引外資200億美元，項(xiàng)目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一個(gè)有60萬(wàn)居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂(lè)設(shè)施為一體的，經(jīng)濟(jì)興旺、人民安居樂(lè)業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個(gè)文明高度發(fā)展的新園區(qū)。自94年開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，在國(guó)家、省各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫助下，經(jīng)過(guò)中新雙方的共同努力，園區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)取得了令人矚目的成就。到1999年底，全園區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同外資66.83億美元，實(shí)際利用外資33.57億美元，批準(zhǔn)外商投資企業(yè)超過(guò)400家，名列世界500強(qiáng)的著名跨國(guó)公司已有35家在園區(qū)投資，單項(xiàng)平均投資超過(guò)3000萬(wàn)美元，其中超1億美元的項(xiàng)目有8個(gè)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》中明確指出：“原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資、中外合資的金融機(jī)構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國(guó)政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)確定的首期發(fā)展目標(biāo)，初步形成了與國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境。為適應(yīng)蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)，蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當(dāng)前的商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。決定重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)店等。使蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)銷售額在全市消費(fèi)品零售總額中有較大幅度的上升。同時(shí)，積極引進(jìn)外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現(xiàn)有內(nèi)資商業(yè)企業(yè)合資、合作，進(jìn)一步促進(jìn)全市商業(yè)的對(duì)外開(kāi)放和提高現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)、管理水平。從遠(yuǎn)期發(fā)展和當(dāng)前狀況來(lái)看，蘇州工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。第二節(jié)消費(fèi)市場(chǎng)分析一、蘇州整體消費(fèi)環(huán)境蘇州目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場(chǎng)容量超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場(chǎng)容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤(rùn)三家連鎖超市公司（主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見(jiàn)表3－1）。蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)日益增長(zhǎng)的需要。 表3-1 蘇州主要超市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)一覽表項(xiàng)目名稱單位美佳百匯華潤(rùn)分店數(shù)量個(gè)323551資產(chǎn)額萬(wàn)元-1250016000營(yíng)業(yè)面積m240761505215500配送中心面積m225001500011000銷售額1997年萬(wàn)元350013480145001998年萬(wàn)元602513127158001998年利潤(rùn)萬(wàn)元－147300資料來(lái)源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》蘇州居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間蘇州市統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，1998年蘇州市人均可以支配收入為7812元，全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額649.04億元，人均儲(chǔ)蓄額11284元。由此可見(jiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展蘇州市的人均購(gòu)買力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于蘇州下轄的六個(gè)市均為全國(guó)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進(jìn)城購(gòu)物的習(xí)慣，再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購(gòu)買力等，蘇州市的現(xiàn)實(shí)社會(huì)購(gòu)買力及購(gòu)買力潛力較大。1996、1997、1998年蘇州人口、人均收入和人均消費(fèi)支出及今后5年的預(yù)測(cè)。詳見(jiàn)表3－2：表3-2 蘇州人口、人均收入和人均消費(fèi)支出現(xiàn)狀及2004年預(yù)測(cè)表年份項(xiàng)目單位1996199719982004全市人口萬(wàn)人574.12574.99575.35－市區(qū)居民人均可支配收入元61657479781210454農(nóng)民人均收入元4574492450896810市區(qū)居民人均收入元5264595562898027資料來(lái)源：《蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃》從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。預(yù)計(jì)2010年、2020年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況詳見(jiàn)表3－3。表3-3 2010年、2020年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況表年份項(xiàng)目市區(qū)居民人人均生活費(fèi)年收入市區(qū)期末人口數(shù)市區(qū)居民生活費(fèi)年總收入（億元）金額（元）年增長(zhǎng)率（％）萬(wàn)人年增長(zhǎng)率（％）200010700151404.9149.8201033200121202.5597.920207860092402.91886.4資料來(lái)源：《蘇州市商業(yè)“九五”計(jì)劃和2020年長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃》二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境1、蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無(wú)大型超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)5年來(lái)，在首期開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑45.8萬(wàn)平方米，以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。目前園區(qū)常住人口已超過(guò)18萬(wàn)，再加上附近的里河、東環(huán)、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。隨著園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個(gè)大型超市不僅可以彌補(bǔ)這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的不足，方便附近居民的購(gòu)買，也符合園區(qū)發(fā)展的需要和國(guó)務(wù)院對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)有關(guān)批復(fù)的精神。2、蘇州工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)潛力較大根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到2010年，將形成規(guī)模用地39平方公里，人口規(guī)模30萬(wàn)，環(huán)境優(yōu)美的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。根據(jù)《中國(guó)—新加坡蘇州工業(yè)園二期建設(shè)指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃》，中新合作園區(qū)最終用地為6856.5公頃，人口達(dá)60萬(wàn)人。近幾年內(nèi)將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進(jìn)入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時(shí)94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開(kāi)發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質(zhì)存在，范圍約200平方公里，根據(jù)其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃(2010年)其鎮(zhèn)域人口從96年的16.47萬(wàn)人增加到22.47萬(wàn)人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為16.10萬(wàn)人。本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結(jié)合部，周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近20萬(wàn)。隨著園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來(lái)越旺。按1998年蘇州市人均生活消費(fèi)品支出5177元計(jì)算，加上流動(dòng)人口，本區(qū)域的年消費(fèi)品銷售總額至少在15億，具有相當(dāng)可觀的潛在的市場(chǎng)購(gòu)買力，是開(kāi)辦大型超市的有利市場(chǎng)因素。三、某超市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)某超市商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)商品繁多，供應(yīng)充足。國(guó)內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯山露水，紛紛進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)，極大豐富了市場(chǎng)供應(yīng)。為確保名優(yōu)產(chǎn)品的供應(yīng)，某集團(tuán)在上海專門設(shè)立了采購(gòu)中心，負(fù)責(zé)某集團(tuán)在中國(guó)超市商品的統(tǒng)一采購(gòu)，由于某集團(tuán)市場(chǎng)采購(gòu)力較強(qiáng)，進(jìn)行商品統(tǒng)一采購(gòu)可使商品的采購(gòu)成本大大降低。同時(shí)采購(gòu)中心負(fù)有對(duì)消費(fèi)者需求商品進(jìn)行市場(chǎng)分析的職責(zé)，因此某超市的商品品種構(gòu)成符合消費(fèi)者的消費(fèi)與購(gòu)物傾向。此外，由于某集團(tuán)公司是一家跨國(guó)商業(yè)集團(tuán)，在美國(guó)、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國(guó)等國(guó)均有自己的分店和采購(gòu)中心，形成全球性超市連鎖經(jīng)銷網(wǎng)。本項(xiàng)目所需國(guó)外商品將通過(guò)某集團(tuán)公司國(guó)外配銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行采購(gòu)。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢(shì)。某超市商品銷售優(yōu)勢(shì)某超市在經(jīng)營(yíng)上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點(diǎn)，無(wú)論是零售商還是個(gè)體消費(fèi)者，均能在某超市購(gòu)得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。商品價(jià)格低廉、品質(zhì)優(yōu)良、商品繁多，成為某超市在全球廣受歡迎的關(guān)鍵因素。同時(shí)本項(xiàng)目引進(jìn)某集團(tuán)超前的服務(wù)理念和先進(jìn)的管理模式，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品銷售優(yōu)勢(shì)。從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好，再加上某超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)的管理模式，某超市具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件第一節(jié)項(xiàng)目選址蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部、江蘇省南部，東經(jīng)120037ˊ，北緯31039ˊ。東臨上海，南接浙江，西傍無(wú)錫，北依長(zhǎng)江。全市總面積8488平方公里，其中平原占55％，水面占42％，丘陵占3％。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽(yáng)澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，312、204、318國(guó)道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機(jī)場(chǎng)還有快速干道（蘇滬機(jī)場(chǎng)路）。地處長(zhǎng)江下游的張家港、太倉(cāng)港、常熟港3個(gè)國(guó)家一類口岸已初具規(guī)模。客流量的大小直接影響商業(yè)項(xiàng)目的成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目經(jīng)反復(fù)論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機(jī)場(chǎng)快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過(guò)，且在一公里外有互通出口。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內(nèi)新建的新城花園、新加花園、都市花園等住宅小區(qū)，常住人口近20萬(wàn)。該地區(qū)自來(lái)水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運(yùn)輸方便，流動(dòng)人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)群體無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開(kāi)辦大型綜合超市具有得天獨(dú)厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢(shì)，有著良好的發(fā)展前途。本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見(jiàn)附圖1。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)條件一、當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件1、蘇州地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件改革開(kāi)放以來(lái)，蘇州的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。蘇州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。1999年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1358億元，在全國(guó)地級(jí)市中名列第一。財(cái)政收入為109億元；外貿(mào)進(jìn)出口總額125.6億元，其中出口69.3億元。年接待境外旅游者44萬(wàn)人次，旅游外匯收入1.3億美元；接待國(guó)內(nèi)旅游者1142萬(wàn)人次，旅游收入91億元。全市職工人均工資9401元，農(nóng)民人均收入5089元，城市居民可支配收入為7812元。所轄六個(gè)縣級(jí)市全部進(jìn)入全國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）。蘇州在全省、全國(guó)的地位及蘇州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)情況詳見(jiàn)表4－1、4－2。表4-1 蘇州在全省及全國(guó)的地位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值居全省第一位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值居全省第一位進(jìn)出口總額居全省第一位財(cái)政收入居全省第二位蘇州在全國(guó)的地位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值居全國(guó)第七位財(cái)政收入居全國(guó)第十位資料來(lái)源：《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》1999年蘇州市1994-1998年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值情況表表4-2單位:億元年份名稱19941995199619971998五年平均增長(zhǎng)速度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價(jià)）720.90903.111002.141132.591250.0119.34%第一產(chǎn)業(yè)68.4680.3888.1888.1688.0112.68%第二產(chǎn)業(yè)442.89543.41567.96636.42701.9516.27%第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)209.55279.33346.00408.01460.0527.56%資料來(lái)源：《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》1999年近年來(lái)，蘇州市的對(duì)外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。1998年，全市對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，出口商品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強(qiáng)的勢(shì)頭。全年實(shí)現(xiàn)自營(yíng)進(jìn)出口總額96.49億美元，其中出口創(chuàng)匯52.07億美元，分別比上年增長(zhǎng)11.7%和12.1%。三資企業(yè)出口40.71億美元，占全市出口總額的71%。加工貿(mào)易出口、代理進(jìn)出口業(yè)務(wù)發(fā)展較快，貿(mào)易方式趨向多元化。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年加工貿(mào)易進(jìn)出口總值比上年增長(zhǎng)7.7%，占全市對(duì)外貿(mào)易出口總值的64.8%，技術(shù)含量高、附加值大的機(jī)電產(chǎn)品出口產(chǎn)品比重已占加工貿(mào)易出口總值的48%，成為全市出口的第一大類產(chǎn)品。在全市出口骨干企業(yè)中，外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導(dǎo)地位，出口超千萬(wàn)美元的企業(yè)有102家，其中外商投資企業(yè)74家。江蘇國(guó)泰國(guó)際集團(tuán)公司出口3.36億美元、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超1億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤(rùn)機(jī)電有限公司等自營(yíng)生產(chǎn)企業(yè)出口超過(guò)3000萬(wàn)美元。近年來(lái)，蘇州市交通運(yùn)輸業(yè)有了較大的發(fā)展。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網(wǎng)絡(luò)。1998年，全市交通基礎(chǔ)設(shè)施向高等級(jí)、立體化、開(kāi)放式方向發(fā)展，全年完成投資額達(dá)17.3億元。蘇嘉杭高速公路開(kāi)工建設(shè)；市區(qū)官瀆里過(guò)境改造工程、204國(guó)道部分改造工程、太倉(cāng)滬黃公路等重點(diǎn)工程快速有序進(jìn)行。目前，全市實(shí)有公路1815公里，其中國(guó)道306公里，省道256公里，二級(jí)以上公路883.7公里，占全市總里程的49%，位居全省第一。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達(dá)到二級(jí)以上，公路密度每百平方公里21.5公里。全市內(nèi)河航道通航里程2898.7公里，其中通機(jī)動(dòng)船里程2249.6公里。年末全市擁有機(jī)動(dòng)車51.32萬(wàn)輛，完成客運(yùn)周轉(zhuǎn)量66.02億人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量38.6億噸公里，分別比去年增長(zhǎng)13.5%和下降14.1%。鐵路旅客發(fā)送量792.3萬(wàn)人次，貨物發(fā)送量157.9萬(wàn)噸，貨物到達(dá)量608.8萬(wàn)噸。內(nèi)河港口吞吐量4787萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)40.7%。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的努力，蘇州市城鎮(zhèn)建設(shè)和管理又上新臺(tái)階。全市城鎮(zhèn)建設(shè)積極推進(jìn)，實(shí)施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設(shè)改造項(xiàng)目。市區(qū)實(shí)事工程基本完成，北環(huán)路貫通，齊門大橋建成通車，建成區(qū)綠化覆蓋面積2152公頃，綠化覆蓋率提高到27.2％，人均公共綠地提高到4.74平方米。城市管理水平進(jìn)一步提高，太湖流域水污染防治取得階段性成果，近400家單位限期實(shí)現(xiàn)了達(dá)標(biāo)排放。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進(jìn)，飲用水水源水質(zhì)進(jìn)一步改善。繼張家港市之后，昆山市超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告也進(jìn)入全國(guó)環(huán)境保護(hù)模范城市行列，17個(gè)鎮(zhèn)成為省級(jí)新型示范小城鎮(zhèn)。蘇州地區(qū)擁有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2、蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約200平方公里（不含水面），其中中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約74平方公里（包括7.2平方公里金雞湖在內(nèi)），規(guī)劃人口60萬(wàn)人。該工業(yè)園區(qū)是一個(gè)組合工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、住宅、學(xué)校和娛樂(lè)設(shè)施的綜合性區(qū)域。蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府合作的項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)了中外經(jīng)濟(jì)技術(shù)互利合作的新形式。1994年2月11日，國(guó)務(wù)院下達(dá)《關(guān)于開(kāi)發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》。2月26日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國(guó)政府在北京簽署了合作開(kāi)發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動(dòng)。94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。蘇州工業(yè)園區(qū)是迄今為止國(guó)內(nèi)最大的中外合作土地成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前九通一平工程全部完成，自來(lái)水、污水處理、供氣、供熱、供電等工程已經(jīng)竣工，可保證15平方公里以上范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要。近年來(lái)，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到1999年6月，已批準(zhǔn)進(jìn)入中新合作開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有158家，其中工業(yè)企業(yè)有132家，累計(jì)已開(kāi)工的工業(yè)企業(yè)有104家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有80家。全園區(qū)實(shí)現(xiàn)合同外資63.1億美元，實(shí)際利用外資29.8億美元。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。名列世界500強(qiáng)的國(guó)際跨國(guó)公司有34家進(jìn)入園區(qū)投資發(fā)展。近年來(lái)，蘇州工業(yè)園區(qū)社會(huì)事業(yè)有了較大的發(fā)展。目前已建成各類住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑36萬(wàn)平方米，新建綠地面積54萬(wàn)平方米。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。園區(qū)的科技、文體、教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)都在迅速發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件蘇州地區(qū)享有“人間天堂”的美譽(yù)，除有天時(shí)、地利、黃金水道等優(yōu)勢(shì)外，自然資源雄厚，物產(chǎn)豐富，是真正的“魚(yú)米之鄉(xiāng)”。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無(wú)霜期長(zhǎng)，四季分明；年平均氣溫為16℃，無(wú)霜期230天左右，日照2000小時(shí)以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的65％左右。1、水文大運(yùn)河從1919年至1971年43年的平均水位（黃海高程，下同）為0.95米，歷史最高水位為2.56米（1954年7月28日），歷史最低水位0.08米（1934年8月27日）。大運(yùn)河的平均流量約為6.3立方米/秒。吳淞江旱季流量約為10立方米/秒，雨季增大至20立方米/秒。平均水位1.02米，百年一遇洪水位2.626米。地下水位：根據(jù)歷年來(lái)鉆孔測(cè)得，地下水位平均值為1.79～1.19米，但受到季節(jié)運(yùn)河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于0.01～1.00之間，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細(xì)砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在20℃左右，深層承壓水一般有三層，Ⅰ層在－0.80m左右處，厚5～6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m左右，為理想的開(kāi)采層，厚6～20m；Ⅲ層在－130m左右處，厚2～6m。地下水一般無(wú)侵蝕作用，但在有侵蝕性化合物生產(chǎn)用水的工廠、礦區(qū)及其周圍，地下水需要進(jìn)行分析、確定其侵蝕性。溫度年平均溫度：15.8℃月平均最高溫度：34.5℃（1971年7月）月平均最低溫度：－1.5℃（1978年1月）歷史最高溫度：38.6℃(1953年8月26日、1954年8月12日)歷史最低溫度：－9.8℃（1958年1月16日）風(fēng)況年平均風(fēng)速：3.5m/s年最大平均風(fēng)速：4.7m/s年最小平均風(fēng)速：2.0m/s最大風(fēng)速：17.0m/s常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)(夏季居多)，其次為西北風(fēng)(冬季)。降水量平均年降雨量1076.2mm最大年降雨量1544.7mm最多年降水日數(shù)149日最小年降雨量604mm最大日降水量343.3mm最大月降水量484.4mm最小月降水量5、濕度0.2mm年平均相對(duì)濕度80.8%年平均最大相對(duì)濕度85%年平均最小相對(duì)濕度78%最小絕對(duì)濕度12%年平均絕對(duì)濕度16.4毫巴最大絕對(duì)濕度43.5毫巴最小絕對(duì)濕度1.5毫巴6、蒸發(fā)量年平均蒸發(fā)量1255.8mm年最大平均蒸發(fā)量1648.5mm年最小平均蒸發(fā)量852mm月最大蒸發(fā)量262.2mm月最小蒸發(fā)量14.6mm7、氣壓年平均氣壓1016.2mm年平均最高氣壓1016.7mm年平均最低氣壓1015.6mm最高氣壓1039.4mm最低氣壓990.7mm日照年平均日照小時(shí)1983.1小時(shí)年平均最多日照小時(shí)2353.5小時(shí)年平均最少日照小時(shí)1176.0小時(shí)地震蘇州地震基本烈度按Ⅵ度考慮。本項(xiàng)目所在地自然條件較好。超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)銷方式第一節(jié)經(jīng)營(yíng)規(guī)模本項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營(yíng)、樹(shù)立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。一、零售營(yíng)業(yè)面積超市營(yíng)業(yè)區(qū)8750m2。經(jīng)營(yíng)品種超市入選商品20000余種，經(jīng)營(yíng)品種分類詳見(jiàn)表5－1。 表5-1 經(jīng)營(yíng)品種序號(hào)序號(hào)分類序號(hào)分類一生鮮商品四非食品非技術(shù)（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕點(diǎn)3像制品4自助熟食4游戲及玩具5肉類5體育用品6魚(yú)類6廚房與餐桌用品7冷凍食品7學(xué)習(xí)辦公用品8蔬果8清潔整理用品9干果／南北貨9箱包珠寶二非食品非技術(shù)（1）五大眾消費(fèi)品1照相1成品2音像2洗滌菜33家具3美容美發(fā)4大家電4清潔護(hù)理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干三紡織品7飲料煙酒1男裝8團(tuán)購(gòu)品2兒童用品3內(nèi)衣裝4女裝5鞋類6家用紡織品消費(fèi)對(duì)象中、低、高收入群體服務(wù)區(qū)域以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎(chǔ)，擴(kuò)展至全市范圍及周邊地區(qū)。經(jīng)營(yíng)規(guī)模項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年達(dá)到零售額40248萬(wàn)元，其中，進(jìn)口產(chǎn)品所占比例為5%。進(jìn)口商品目錄詳見(jiàn)表5－2?！锻馍掏顿Y商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》要求合作商業(yè)企業(yè)年度商品進(jìn)口總額不得超過(guò)本企業(yè)當(dāng)年商品銷售額的30％。本項(xiàng)目進(jìn)口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。表5-2 進(jìn)口商品目錄表序號(hào)備注序號(hào)備注1鞋類2鐘表類3化妝品4護(hù)發(fā)用品55護(hù)膚用品6香水7體育用品8游戲及玩具9大家電10小家電11學(xué)習(xí)辦公用品12箱包珠寶13照相14酒類15其它二、出口1、經(jīng)營(yíng)品種與出口規(guī)模本項(xiàng)目成立后，將逐步組織蘇州及江蘇省的紡織品、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的某大賣場(chǎng)銷售，起步階段擬定為年出口500萬(wàn)美元，第二年為年出口750萬(wàn)美元，第三年起年出口在1000萬(wàn)美元以上。出口商品品種及規(guī)模詳見(jiàn)表5－3。出口商品品種及規(guī)模一覽表表5－3單位:萬(wàn)美元序序號(hào)年份產(chǎn)品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產(chǎn)品507512588日用雜品50751009農(nóng)產(chǎn)品25405010工藝品5075100合計(jì)50075010002、銷售渠道及銷售區(qū)域利用某集團(tuán)龐大的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，組織蘇州及江蘇省的產(chǎn)品出口至相應(yīng)國(guó)家和地區(qū)。第二節(jié)貨源采購(gòu)及配送超市貨源采購(gòu)與配送某集團(tuán)在中國(guó)專門設(shè)立了采購(gòu)中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負(fù)責(zé)某在整個(gè)江蘇地區(qū)及中國(guó)其它地區(qū)的商品采購(gòu)及配送。某集團(tuán)中國(guó)采購(gòu)中心的主要任務(wù)是：分析消費(fèi)者的需求；完成超市品種系列的構(gòu)成；與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議；監(jiān)督商業(yè)合同的實(shí)施；超市內(nèi)的促銷活動(dòng)。某集團(tuán)采購(gòu)中心負(fù)責(zé)超市貨源采購(gòu)。為促進(jìn)商品的統(tǒng)一配送，某集團(tuán)在上海專門設(shè)立了配送中心。配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過(guò)程，下設(shè)多個(gè)倉(cāng)庫(kù)、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。其中，加工車間主要是對(duì)部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。本項(xiàng)目為某集團(tuán)的蘇州店，具有獨(dú)立的法人地位，除利用某集團(tuán)在上海的主配送中心外，在蘇州另設(shè)一配送中心，以方便商品的及時(shí)配送。本項(xiàng)目所需商品全部由供應(yīng)商供貨上門，不需考慮室外運(yùn)輸方案。出口商品貨源及采購(gòu)某集團(tuán)在中國(guó)專門設(shè)立了出口代表處。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國(guó)某國(guó)際采購(gòu)中心的尋貨，從中國(guó)直接采購(gòu)產(chǎn)品并銷售到11個(gè)國(guó)家的某商場(chǎng)。出口代表處的任務(wù)是：尋找生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的廠家，要求廠家生產(chǎn)產(chǎn)品；協(xié)商出口產(chǎn)品的條件；給供應(yīng)商下定單；產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控；向供應(yīng)商明釋某的規(guī)范和質(zhì)量要求。1995年某集團(tuán)在上海設(shè)立了第一個(gè)出口代表處，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購(gòu)點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地直接出口到世界各地的某大型超市中心銷售。隨著某集團(tuán)在中國(guó)的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對(duì)我國(guó)商品的出口額將持續(xù)增長(zhǎng)，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國(guó)設(shè)立更多的出口代表處。本項(xiàng)目出口產(chǎn)品的貨源組織與采購(gòu)由某集團(tuán)出口代表處負(fù)責(zé)。第六章技術(shù)設(shè)備一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)合作公司將采用計(jì)算機(jī)管理。計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)由公司總部的電腦系統(tǒng)、超市系統(tǒng)、遠(yuǎn)程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成?？偛康挠?jì)算機(jī)配置合作公司主要采用組主機(jī)系統(tǒng)或PC局域網(wǎng)系統(tǒng)。這一電腦系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理、采購(gòu)管理、庫(kù)存管理、配貨管理、運(yùn)輸管理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計(jì)信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，以適應(yīng)連鎖超市統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一價(jià)格、統(tǒng)一調(diào)度和規(guī)模經(jīng)營(yíng)之需要。由于某集團(tuán)公司已在上海成立了合作經(jīng)營(yíng)的超市公司，完成了總公司和采購(gòu)中心的電腦配置。某超市有限公司成立后，將與上?？偣具B網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。超市的計(jì)算機(jī)配置合作公司通過(guò)服務(wù)器IBMAS400，PC+DOS機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺(tái)POS機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺(tái)服務(wù)器中，后臺(tái)服務(wù)器能及時(shí)跟蹤超市銷售的最新動(dòng)態(tài)。配送中心計(jì)算機(jī)配置配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過(guò)程，下設(shè)多個(gè)倉(cāng)庫(kù)、加工車間和運(yùn)輸車隊(duì)。其中，加工車間主要是對(duì)部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。上海的主配送中心已完成了電腦配置，本項(xiàng)目建立的蘇州分配送中心將與上?？偣韭?lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成本。蘇州配送分中心主要配置采購(gòu)管理系統(tǒng)、庫(kù)存管理系統(tǒng)、配送管理系統(tǒng)、報(bào)表管理系統(tǒng)、運(yùn)輸管理系統(tǒng)、POS電子訂貨系統(tǒng)、遠(yuǎn)程通訊系統(tǒng)等。二、其它設(shè)備考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，其它主要采購(gòu)設(shè)備還包括：中央冷暖空調(diào)、監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)設(shè)備等。項(xiàng)目主要設(shè)備采購(gòu)清單詳見(jiàn)表6－1。表6-1 主要設(shè)備采購(gòu)清單單位數(shù)量

2323電梯部2進(jìn)口(德國(guó)、日本或美國(guó))24貨梯部2國(guó)產(chǎn)超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告超市有限公司超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第七章項(xiàng)目建設(shè)方案第一節(jié)總平面布置一、總平面設(shè)計(jì)原則全面規(guī)劃，利于實(shí)施；功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便；與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，道路保持順暢、便捷；滿足項(xiàng)目在朝向、光線、安全、防護(hù)、通訊、照明等方面的要求；符合并充分利用自然條件，包括地形、地質(zhì)、水文、氣象和天然資源（如綠地等），并盡可能增加綠地面積；考慮項(xiàng)目所地地段的總體景觀，場(chǎng)地布置與建設(shè)能夠美化城市；便于利用城市已有的上下水、煤氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施；符合城市規(guī)劃、交通、消防、綠化園林、環(huán)保、衛(wèi)生等方面有關(guān)規(guī)定的規(guī)范要求。二、總平面布局項(xiàng)目選址位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機(jī)場(chǎng)快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過(guò)，且在一公里外有互通出口。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村。項(xiàng)目基址總占地面積約45800平方米，為園區(qū)內(nèi)已成片開(kāi)發(fā)的地塊，已經(jīng)辦妥建設(shè)用地手續(xù)，待項(xiàng)目啟動(dòng)后即可正式使用。本項(xiàng)目的建設(shè)主體為一座三層的超市，同時(shí)建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。本項(xiàng)目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè)27米寬的大型多功能廣場(chǎng)，提供人流集散與休閑的開(kāi)闊空間，既滿足了超市的功能需求，又形成了較大的氣勢(shì)和商業(yè)氣氛。同時(shí)為方便顧客停車需要，本項(xiàng)目在多功能廣場(chǎng)旁邊設(shè)置一座室外自行車停車場(chǎng)。社會(huì)機(jī)動(dòng)車輛主入口位于基地的西角，基地緊臨金湖路，社會(huì)車輛進(jìn)入基地后，可以經(jīng)超市北角的二車道路將車開(kāi)至室內(nèi)停車場(chǎng)，再乘電梯或自動(dòng)扶梯下到超市，出租車主入口位于基地西側(cè)，出租車進(jìn)入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊(duì)接客。停車場(chǎng)的車輛由建筑西南角道路離場(chǎng)。貨車入口位于基地東南角，車輛沿道至卸貨區(qū)，再由紫滕街路離場(chǎng)。本項(xiàng)目交通流線較為順暢。本項(xiàng)目總建筑面積為33710m2，水、電、煤氣、通訊、停車、綠化等配套設(shè)施與超市建筑物同步設(shè)計(jì)施工建設(shè)。建筑主體層數(shù)為三層，容積率為74％，綠化率為30％。主要技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表7-1。表7-1 主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1占地面積m2458002建筑面積m233710容積率％743建筑占地m216350占地率%364多功能廣場(chǎng)m254005室外自行車停車場(chǎng)m220001650個(gè)停車位6道路m212007綠化面積m213740