2019年大灣區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告

圖5：深圳、廣州每萬人建成地鐵里程數(shù)在重點(diǎn)城市中處較高水平 12圖6：深圳、廣州在建地鐵里程較長，未來交通配套更趨完善 12圖7：廣州每千人醫(yī)療機(jī)構(gòu)床位數(shù)居重點(diǎn)城市前列，深圳存在短板 13海、廣州三大一線城市 13目前存在一定短板 13 圖16：深圳戶籍人口占比遠(yuǎn)低于其他重點(diǎn)城市，未來需求釋放潛力較大 15 據(jù)實(shí)時人口分布情況，深圳和廣州人口明顯聚集 16圖19：深圳住宅用地供應(yīng)極度稀缺，加大中長期供求矛盾 18年來低位 18供應(yīng)中質(zhì)量與配套相對較好的住宅占比較低 18 港及廣州港均為全球吞吐量前十港口 20 圖26：深圳多山地丘陵，僅前海和寶安片區(qū)擁有大量平坦開闊土地，且開發(fā)強(qiáng)度相對較低，靠近珠江口出?？?...21 2司近年來維持了較高的毛利率水平 23 產(chǎn)業(yè)以先進(jìn)制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主 8 其中以港、澳、廣、深四大中心城市為發(fā)展核心引擎；因地制宜推進(jìn)城市更新，改造城中村、合并小型村。離岸人深圳、廣州至汕尾、深圳至茂名、岑溪至羅定等鐵路項(xiàng)目建設(shè)，適時開展廣州經(jīng)茂名、江至海安鐵路和柳州至肇慶鐵路等區(qū)域性通道項(xiàng)目前期工作，研究廣州至清遠(yuǎn)鐵路進(jìn)以廣州、深圳為樞紐，高速公路、高速鐵路和快速鐵路等完善廣州與深圳是最早進(jìn)行對外開放的區(qū)域之一，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)活躍。廣東一直以來均是改革開放的前沿，深圳更是作為早期特區(qū)之一率先向香港學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。獨(dú)特的文化傳統(tǒng)也為兩座城市帶來了開放與進(jìn)取的城市氣質(zhì)。互聯(lián)網(wǎng)、汽車制造、電子信息、生物醫(yī)藥等是深圳與廣州的主要優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過了40年的改革發(fā)展，深圳和廣州已經(jīng)成為全國區(qū)域之一。年來維持了高基數(shù)下的快速增長。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，Wind，長江證券研究所P資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，Wind，長江證券研究所注：由于蘇州2017年人均GDP未公布，此處使用2017年GDP/年末常住人口計(jì)算亞迪、大疆創(chuàng)新、大族激光、順豐集團(tuán)等。廣州以汽車制造、生物醫(yī)藥、石化、輕工制來發(fā)展?jié)摿Τ渥恪ＹY料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，Wind，長江證券研究所互聯(lián)網(wǎng)、電子信息、新能源、高端制、金融、現(xiàn)代物流汽車制造、電子信息、金融商務(wù)、石航運(yùn)、輕工制造騰訊、華為、華大基因、比亞迪、大廣汽集團(tuán)、廣藥集團(tuán)、白云山、通用疆創(chuàng)新、大族激光、歐菲光、順豐、資料來源：長江證券研究所資料來源：廣州市人民政府網(wǎng)站，長江證券研究所廣州推動非戶籍人口在城市落戶，重點(diǎn)群體落戶限制適當(dāng)放寬放開。2018年1月，廣州市政府正式發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市推動非戶籍人口在城市落戶實(shí)施方案的通知》，進(jìn)一步拓寬落戶通道，適當(dāng)放寬放開重點(diǎn)群體落戶限制，同時提出完善配套政策。其中，廣州提出建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納非戶籍人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制，實(shí)行差別化進(jìn)城落戶人口城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。廣州市各轄區(qū)也制定了相應(yīng)的人才落戶獎勵機(jī)制。落戶門檻適當(dāng)放開背景下，作為一線城市的廣州對于人才的吸制本科人員可直接作為人才引進(jìn)，落戶門檻繼續(xù)降低。同時，深圳市對于新引進(jìn)人才給2018年空氣質(zhì)量排城市2018年空氣質(zhì)量排城市名1名23456789資料來源：生態(tài)環(huán)境部，長江證券研究所；注：廣州雖未進(jìn)入前20，但全年空氣質(zhì)量環(huán)比仍有改善斷圳與廣州市政交通體系將更加發(fā)達(dá)。資料來源：各地地鐵公司官網(wǎng)，維基百科，Wind，長江證券研究所18年7月資料來源：各地地鐵公司官網(wǎng)，維基百科，Wind，長江證券研究所18年7月為資料來源：國家衛(wèi)計(jì)委，Wind，長江證券研究所資料來源：艾力彼醫(yī)院管理研究中心,長江證券研究所；注：數(shù)據(jù)截至2017年強(qiáng)圳目前學(xué)深圳研究生院、香港中文大學(xué)(深圳)等知名院校入駐，未來也將會有更多高校在深資料來源：中國教育在線，長江證券研究所面，年齡結(jié)構(gòu)影響中長期市場需求。深圳65歲以上和3.24%。常住人口快速增長的背后是落戶條件相對寬松帶來的戶籍人口增速持續(xù)提升。如前所述，深圳與廣州落戶門檻較北京與上海兩大一線城市更低。深圳2017年起更是大幅降低入戶條件，35歲以下的全日制大專人員、45歲以下的全日制本科人員可資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局，Wind，長江證券研究所資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局，Wind,長江證券研究所資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局，Wind，長江證券研究所資料來源：廣東省統(tǒng)計(jì)局，Wind，長江證券研究所圳輕人口眾多，人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，各地統(tǒng)計(jì)局W，ind，長江證券研究所資料來源：深圳市統(tǒng)計(jì)局，廣州市統(tǒng)計(jì)局，Wind，長江證券研究所注：圖14中重慶、上海、北京、廣州為2015年數(shù)據(jù)；南京鄭州為2014年數(shù)據(jù)；深圳與全國為2016年數(shù)據(jù)資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，各地統(tǒng)計(jì)局，Wind，長江證券研究所資料來源：百度地圖，長江證券研究所資料來源：百度地圖，長江證券研究所統(tǒng)計(jì)的常住人口規(guī)模。另一方面，由于深圳市落戶條件為一線城市中最低(35歲以下的全日制大專人員、45歲以下的全日制本科人員可直接作為人才引進(jìn)，并對本科及以上學(xué)才落戶給予不同程度的補(bǔ)貼)，在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展重現(xiàn)了快速上升。通常來說，20-35歲的青年人群為房地產(chǎn)市場剛需主力，35-50歲的中常住居民2.0、每套住宅計(jì)容建筑面積為90資料來源：深圳國土局，Wind，長江證券研究所資料來源：克而瑞，長江證券研究所除增量供應(yīng)緊缺外，深圳市住房存量供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾同樣突出。根據(jù)深圳住建局披露的位及個人自建住房，4721萬平方米，約55萬套；原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房住房占比僅約37.41%(按套數(shù)占比約20.97%)，大量存量住房質(zhì)量低、環(huán)境差，且存資料來源：深圳市規(guī)土委，長江證券研究所；注：上圖中比例為按套間數(shù)計(jì)算，數(shù)據(jù)來源于2013年住房調(diào)查深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的要下仍然保持著強(qiáng)大的人口吸引力。根據(jù)百度地圖發(fā)布的大數(shù)據(jù)報告《2018第四季度&5萬ind資料來源：廣州國土局，Wind，長江證券研究所發(fā)珠江口為我國重要出?？冢磥韺⒊蔀榇鬄硡^(qū)交通圈核心區(qū)域。海運(yùn)成本較低且單次運(yùn)輸體量較大，是國際物流中最主要的運(yùn)輸方式，也是我國進(jìn)出口貿(mào)易的主要方式。出?？趯τ诘貐^(qū)乃至國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。珠江口是我國最為重要的出?？谥?。大灣區(qū)資料來源：中國港口協(xié)會，長江證券研究所資料來源：搜狐網(wǎng)，長江證券研究所資料來源：百度地圖，長江證券研究所；注：圖中深綠色區(qū)域?yàn)樯降睾颓鹆曛鸩较蛲鈬h(yuǎn)城區(qū)發(fā)展。廣州北部的花都、增城以及從化山地、丘陵較多，而南部的番產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件更為優(yōu)越。目前，廣州南部片區(qū)開發(fā)強(qiáng)度相對較低，未來或?qū)⒊蔀閺V州未資料來源：百度地圖，長江證券研究所；注：圖中深綠色區(qū)域?yàn)樯降睾颓鹆旯臼钦猩叹制煜鲁鞘芯C合開發(fā)運(yùn)營板塊的旗艦企業(yè)，在深圳區(qū)域擁有高價值土地稟板建資料來源：Wind，長江證券研究所土地面積(萬平)大部分已建成，陸續(xù)需舊改8資料來源：Wind,公司公告,長江證券研究所；注：上表數(shù)據(jù)截至2017年末一并納約497萬平(不含配建的總部與產(chǎn)業(yè)用房)，其中包含辦公(含研發(fā)辦公)、商業(yè)(含商務(wù)公寓)、居住、旅館業(yè)(酒店)及文化娛樂