某集團專業(yè)分包化精裝修管理

**的專業(yè)分包化精裝修管理

及交樓

【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標計劃3.材料招標樣板4.精裝修招標樣板房精裝修發(fā)包原則

**的精裝修工程采用單獨精裝修總包，甲方分包材料供應(yīng)商及甲方專業(yè)分包方式招標，分別有：

1，精裝修總包單位，主要項目包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料，木作業(yè)造型，水電安裝等。2，甲方分包材料供應(yīng)商，包括有：墻地磚，涂料，開關(guān)插座，燈具，潔具，五金等，特點是只供貨。3，甲方專業(yè)分包，包括有：木門，木地板，櫥柜，淋浴屏，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等），特點是包供貨包安裝。其優(yōu)點：專業(yè)分包有利于成本的控制和各部位質(zhì)量控制，各部位及總體裝修品質(zhì)比較容易保障。

其難點：施工單位數(shù)量過多，甲方協(xié)調(diào)工作量很大，容易有施工時間工序上及成品保護上的扯皮，容易出現(xiàn)責任不明確的事項需導(dǎo)致甲方產(chǎn)生損失，增加無效成本。

【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標計劃3.材料招標樣板4.精裝修招標樣板房發(fā)包原則、材料招標樣板、精裝修招標樣板房

招標計劃

其精裝修在施工前至少兩個月就確定各施工單位及材料供應(yīng)商，以便各施工單位組織施工人員及材料生產(chǎn)。材料招標樣板

所有標準裝修材料以已對外開放的標準裝修交樓樣板房為準進行對外招標，已在樣板房標注品牌的材料選用同品牌材料，沒有標注的不限品牌，但必須同種款式同等品質(zhì)以上材料。精裝修招標樣板房

標準精裝修施工是比較簡單的基本的裝修施工，對施工的技術(shù)性要求不算高，其特點是套數(shù)多和直接面對各種各樣的小業(yè)主，對工序安排及施工質(zhì)量的感觀要求比較高，對成品的完好很在意。按已對外開放的標準裝修交樓樣板房的標準，讓每個投標單位各做一套投標樣板房，以比較直觀的對施工管理與質(zhì)量做出評價?！就两ㄒ平痪b修】

1.概述

2.檢查分類3.檢查步驟及重點

精裝修的施工是在土建完成室內(nèi)粗裝修（外墻，室內(nèi)砌筑抹灰，水電管線鋪設(shè)，鋁合金門窗，欄桿，樓梯間等）后在其基礎(chǔ)上進行的二次裝修，其特別注重土建的質(zhì)量，因為其直接影響到精裝修的質(zhì)量?！就两ㄒ平痪b修】

1.概述

2.檢查分類3.檢查步驟及重點

檢查分類

土建移交精裝修作為精裝修施工的第一部工序，需時大概兩個月，主要檢查項目大致分為三類：1，對于精裝修來說是無法遮掩的質(zhì)量問題，如：墻體的方正，墻面天花的平整度，房間地坪標高，建筑1米線誤差等等。

2，精裝修施工過程中容易破壞的土建施工成品，如：冷熱給水管的打壓試驗，地漏及排水管的排水試驗，強電線管及線的驗收等等。3，土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺地磚，陽臺外墻涂料，欄桿，鋁合金窗等?！就两ㄒ平痪b修】

1.概述

2.檢查分類

3.檢查步驟及重點

檢查步驟及重點

土建移交精裝修是精裝修施工的第一次多方會檢，其采取的步驟為：

土建完工自檢：土建單位按國家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進行自我檢查，主要檢查項目如上述三大類，檢查并整改完畢，時間要求為一個月。精裝修驗收檢查：下部工序?qū)ι喜抗ば虻睦袡z查，主要檢查內(nèi)容為第一類和第二類，這兩類檢查為責任移交類檢查，精裝修檢查出來的問題土建單位必須按時整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價加15%管理費對土建單位進行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝修自行承擔，時間要求為一個月。驗收用表、精裝修單位對土建工程質(zhì)量移交的要求見以下附件：監(jiān)理，客服，項目工程師檢查：主要檢查項目為第三類，關(guān)鍵任務(wù)為督促精裝修驗收檢查問題的整改情況，確保土建單位按時整改?！揪b修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認

其精裝修施工嚴格按照樣板先行原則，每種戶型一個樣板，時間充足安排樣板房全部項目做完，時間緊張安排分工序做，做完一項驗收后這項便開始大面積施工?！揪b修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工前準備工作裝修圖紙會審：在精裝修施工前需根據(jù)已對外開放的標準裝修交樓樣板房對精裝修施工圖紙進行對照，看做法及材料是否一致，部分如鏡柜，洗手臺等等因戶型不同，其尺寸是否需調(diào)整等，由項目部組織設(shè)計，客服，項目，監(jiān)理，施工單位等進行圖紙會審。材料明細表及裝修標準：在精裝修施工前準備全部的施工材料樣板，包括甲供材料及施工單位自行采購的材料，并列明細表，由設(shè)計，采購，客服，項目部四個部門會簽。【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作

3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工工藝細節(jié)

樣板施工注意細節(jié)，精裝修精在細節(jié)：為提高裝修細節(jié)做法，不斷向好的樓盤學(xué)習(xí)或借鑒，附件為香港住宅裝修細節(jié)處理（部分）：

【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)

4.樣板施工確認樣板施工確認

施工樣板經(jīng)設(shè)計管理部確認，設(shè)計變更會盡快體現(xiàn)在樣板施工中，各分部施工完畢后經(jīng)設(shè)計確認，防止在大面積施工完成后再做變動造成大的損失?！揪b修大大面積施工工】1.合理理工期及關(guān)關(guān)鍵節(jié)點2.施工工過程控制制3.施工工工藝、工工序4.成品品保護合理工期及及關(guān)鍵節(jié)點點其精裝修大大面積施工工的合理工工期一般為為3個月。。按3個月月工期要求求施工單位位排出施工工總進度計計劃并對其其進行審核核。其關(guān)鍵的節(jié)點在在于：1，木門公公司成品門門進場安裝裝時間2，櫥柜公公司柜身進進場安裝時時間3，木門上上鎖時間4，木地板板進場安裝裝時間【精裝修大大面積施工工】1.合理理工期及關(guān)關(guān)鍵節(jié)點2.施工工過程控制制3.施工工工藝、工工序4.成品品保護施工過程控控制1，每天的的監(jiān)理及項項目工程師師例行現(xiàn)場場巡查。2，在每周周二由監(jiān)理理主持召開開精裝修周周例會。會議內(nèi)容主主要包括：：A\各施工工單位提交交周報，匯匯報上周的的進度情況況、人員安安排、材料料安排等及及本周計劃劃，并提出出需監(jiān)理及及甲方協(xié)調(diào)調(diào)的問題。。B\監(jiān)理根根據(jù)現(xiàn)場實實際質(zhì)量與與進度對各各施工單位位進行點評評，對現(xiàn)場場出現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量問題及及進度滯后后現(xiàn)象進行行警告，嚴嚴重則向項項目部工程程師提出處處罰建議。。對施工單單位提出的的需協(xié)調(diào)的的問題進行行針對性解解決。對上上周現(xiàn)場施施工質(zhì)量及及安全文明明施工檢查查的本周復(fù)復(fù)查結(jié)果進進行通報并并對最差單單位向項目目部工程師師提出處罰罰建議。C\項目工工程師解決決監(jiān)理未能能協(xié)調(diào)或需需甲方確認認的事宜，，對各施工工單位強調(diào)調(diào)整體質(zhì)量量及進度，，成品保護護，安全文文明施工等等。并針對對部分分包包及總包之之間的配合進行協(xié)協(xié)調(diào)，對出出現(xiàn)嚴重質(zhì)質(zhì)量及進度度問題的單單位進行處處罰。D\會議形形成會議紀紀要。3，每周四四由監(jiān)理牽牽頭對現(xiàn)場場施工質(zhì)量量及安全文文明施工檢檢查。【精裝修大大面積施工工】1.合理理工期及關(guān)關(guān)鍵節(jié)點2.施工工過程控制制3.施工工工藝、工工序4.成品品保護施工過程控控制1，精裝修修施工工藝藝制定相應(yīng)的分項項施工工藝要求求。2，對精裝修施施工中容易出現(xiàn)現(xiàn)的質(zhì)量問題及及前期交樓問題題點進行分析3，施工工序【精裝修大面積積施工】1.合理工期期及關(guān)鍵節(jié)點2.施工過程程控制3.施工工藝藝、工序4.成品保護護成品保護精裝修施工存在在多個公司、多多種項目及工序序交叉作業(yè)，其其成品（特別是是木制品、鋁合合金）也是非常常容易受損害并并難以完全修復(fù)復(fù)，容易成為投投訴熱點，成品品保護是精裝修修施工中重要的的一部分。如電梯不銹鋼門門已劃傷。成品保護要求在在每項工作完成成之后立刻按要要求保護，原則則為誰的成品誰誰保護。其成品保護會根根據(jù)現(xiàn)場施工條條件及合同要求求盡量做到更好好?！緲I(yè)主開放日及及小業(yè)主個性化化變更】1.概述2.第一次業(yè)業(yè)主開放日3.第二次業(yè)業(yè)主開放日概述為了加強與準業(yè)業(yè)主之間的溝通通和感情培養(yǎng)，，建立良好客戶戶關(guān)系，提升服服務(wù)附加值和客客戶滿意度。**由客戶關(guān)系系中心主導(dǎo)，項項目部、設(shè)計部部和物業(yè)服務(wù)中中心配合，舉行行名稱定為“家家之初體驗--業(yè)主家園開放放日”的活動。。活動分‘第一一次’和‘第二二次‘兩大階段段?！緲I(yè)主開放日及及小業(yè)主個性化化變更】1.概述2.第一次業(yè)業(yè)主開放日3.第二次業(yè)業(yè)主開放日第一次業(yè)主開放放日開放日時間：裝修完成30%左右（即濕濕作業(yè)基本完工工）這個階段很多業(yè)業(yè)主都對自己的的房子沒有具體體的視覺感官印印象，對于房子子的大部分信息息可能都來源于于銷售承諾，對對于能到自己的的房子看，業(yè)主主主要關(guān)心的多多數(shù)在于房子的的位置，房子的的硬件條件（面面積，花園，朝朝向，造型等））是否符合銷售售承諾。個性化變更接受受第一次業(yè)主開放放日為集中接受受業(yè)主個性化變變更的申請。每每一期的業(yè)主所所需要的個性化化變更在第一次次業(yè)主開放日接接受申請，之前前不接受個性化化變更申請，其其申請范圍及收收費按相關(guān)規(guī)定定，由客服收取取統(tǒng)一交給財務(wù)務(wù)，項目部負責責按已簽協(xié)議發(fā)發(fā)指令單給施工工單位進行現(xiàn)場場變更，以簽證證的形式結(jié)帳。。此流程的優(yōu)點點在于通過項目目部對變更質(zhì)量量進行監(jiān)督管理理，避免施工單單位與小業(yè)主直直接對接引起的的投訴隱患。。（因該工作存在諸諸多的困難，現(xiàn)現(xiàn)已較淡化處理理）第二次業(yè)主開放放日【業(yè)主開放日及及小業(yè)主個性化化變更】1.概述2.第一次業(yè)業(yè)主開放日3.第二次業(yè)業(yè)主開放日開放日時間：裝修已基本完完成（木地板沒沒有鋪設(shè)）這個階段的業(yè)主主會著重看自己己房子的裝修質(zhì)質(zhì)量問題，及裝裝修標準，還有有之前所提的問問題的整改情況況和個性化變更更的完成情況。。可以有效引導(dǎo)導(dǎo)業(yè)主對房屋質(zhì)質(zhì)量進行驗收，，提前暴露并解解決問題，降低低正式收樓時的的投訴點。開放日問題整改改跟進對于業(yè)主在開放放日提出的問題題，先區(qū)分是否否質(zhì)量問題，要要求對質(zhì)量問題題整改完成率為為100%，由由項目部督促施施工單位完成，，對非質(zhì)量問題題的回復(fù)率為100%，由客客服負責完成。?！灸M驗收與整整改】1.概述2.模擬驗收收集中檢查3.督促整改改及銷項概述模擬驗收時間：：在精裝修大面基基本完工后其模擬驗收背景景：精裝修完工后接接著是大量的收收尾工作，這段段時間普遍會存存在施工單位不不予重視，人手手大量撤走等現(xiàn)現(xiàn)象。其模擬驗收的意義：：裝修完工后存在在問題的檢查發(fā)發(fā)現(xiàn)是模擬驗收收的關(guān)鍵，單獨獨依靠施工單位位的自檢很難達達到理想的效果果，組織一對一一專業(yè)的分項驗驗房小組，全面面檢查暴露每套套房間存在的各各種問題，以督督促各施工單位位加大收尾整改改的力度與深度度?！灸M驗收與整整改】1.概述2.模擬驗收收集中檢查3.督促整改改及銷項模擬驗收集中檢檢查模擬驗收集中檢檢查以專業(yè)為分分工依據(jù)，每人人負責一個項目目，其優(yōu)點在于于檢查比較專業(yè)業(yè)及到位，避免免漏項，以下為為**四季花城城一期及二期模模擬驗收的具體體分項及驗收標標準。對于模擬驗收人人員（一般組織織物業(yè)技術(shù)員））需進行現(xiàn)場培培訓(xùn)，讓其對各各自負責的項目目的驗收標準有有準確的認識，，并對其余項目目的驗收標準有有足夠的了解。。其模擬驗收的時時間標準為每人人每項在每套房房半小時左右。?！灸M驗收與整整改】1.概述2.模擬驗收收集中檢查3.督促整改改及銷項督促整改及銷項項模擬驗收集中檢檢查在每天檢查查完后其由專人人及時將所檢查查的問題表復(fù)印印給相應(yīng)的施工工單位，由施工工單位安排工人人整改，并根據(jù)據(jù)問題點的多少少判斷施工單位位安排整改的人人手是否合理，，若發(fā)現(xiàn)不夠人人手則及時要求求其增加人手。。模擬驗收收問題（（包括業(yè)業(yè)主開放放日問題題）督促促整改及及消項時時，技術(shù)術(shù)員分工工原則與與集中驗驗收期間間不同，，是按棟棟號分工工，有利利于比較較集中的的督促施施工單位位整改，，這樣復(fù)復(fù)查及消消項的效效率也比比較高，，并對技技術(shù)員的的全面培培養(yǎng)有利利，以爭爭取日后后集中檢檢查也可可以每人人按棟號號分?！疽平晃镂飿I(yè)、開開荒清潔潔】1.移移交物業(yè)業(yè)2.開開荒清潔潔移交物業(yè)業(yè)完成模擬擬驗收整整改后，，下一部部工作便便是移交交物業(yè)公公司。由由物業(yè)公公司安排排驗收并并安排全全面的開開荒清潔潔。物業(yè)公司司驗收主主要在于于每套房房是否達達到交樓樓標準，，物品的的齊全，，水電等等功能的的驗收，，分電氣氣，給排排水，精精裝修三三個專業(yè)業(yè)項目進進行驗收收移交。。【移交物物業(yè)、開開荒清潔潔】1.移移交物業(yè)業(yè)2.開開荒清潔潔物業(yè)開荒荒清潔清潔開荒荒是房子子交給業(yè)業(yè)主前的的最后步步驟，由由物業(yè)公公司請專專業(yè)清潔潔公司完完成，由由于房子子都是易易破壞的的成品，，且留給給開荒清清潔的時時間一般般只有10天左左右，因因此對開開荒清潔潔公司的的要求很很高，特特別在成成品保護護上。這這時需要要并特別別強調(diào)物物業(yè)公司司對清潔潔公司的的選定及及督導(dǎo)工工作務(wù)必必做到位位?！窘粯乔扒袄龝俊?.模模擬驗收收整改會會2.交交樓整動動員改會會3.交交付工作作例會4.返返修工人人動員會會模擬驗收收整改會會其由項目部組織的的技術(shù)員，監(jiān)理及及施工單位參加的的交樓前模擬驗收收整改會，每兩天天一次。內(nèi)容為：：1，下發(fā)模擬驗收收檢查的問題清單單。2，通報模擬驗收收整改情況及普遍遍存在的問題通病病。3，以正式整改單單形式下發(fā)復(fù)檢問問題單并要求限時時整改完成，否則則按規(guī)定罰款。4，根據(jù)問題的多多少與整改難度對對施工單位進行施施加壓力，提出人人手和加班等要求求。5，施工單位答復(fù)復(fù)其整改項目的完完成率及之后的安安排，并提交整改改方案。附件為裝裝修公司提交的整整改方案：【交樓前例會】1.模擬驗收整整改會2.交樓整動員員改會3.交樓工作例例會4.返修工人動動員會交樓整改動員會其交樓整改會由項項目部組織施工單單位主要負責人參參加。根據(jù)現(xiàn)場整整改情況不定時召召開，物業(yè)也分派派人員參加?！窘粯乔袄龝?.模擬驗收整整改會2.交樓整動員員改會3.交樓工作例例會4.返修工人動動員會交樓工作例會由地產(chǎn)客服牽頭組組織的項目部，設(shè)設(shè)計，物業(yè)參加的的交樓工作例會，，每周一次。先進進行現(xiàn)場巡查，然然后集中開會?！窘粯乔袄龝?.模擬驗收整整改會2.交樓整動員員改會3.交付工作例例會4.返修工人動動員會返修工人動員會由地產(chǎn)返修辦組織織的項目部、施工工單位、物業(yè)參加加的返修人員安排排會，交樓前兩天天開?！炯薪粯恰?.概述2.集中交樓即即時整改集中交樓**的集中交樓活活動由地產(chǎn)客戶關(guān)關(guān)系中心主導(dǎo)并具具體組織實施，公公司相關(guān)部門配合合，包括：項目部部、項目事務(wù)部、、營銷組、設(shè)計部部、工程部、物業(yè)業(yè)公司和服務(wù)中心心。以下附件某次次交樓方案：【集中交付】1.概述2.集中交樓即即時整改集中交樓即時整改改集中交樓是精裝修修質(zhì)量接受業(yè)主最最正式檢驗的時候候，直接影響到地地產(chǎn)是否按合同要要求將合格的產(chǎn)品品交給業(yè)主，交樓樓時的戶平均問題題點數(shù)是精裝修質(zhì)質(zhì)量的最直接體現(xiàn)現(xiàn)。為減少投訴點點及減輕返修辦在在業(yè)主收樓之后的的返修壓力，**在集中交樓期間間業(yè)主在交樓驗樓樓的同時采用了及及時返修的方式，，其出發(fā)點如下：：1