蚌埠綠地·花都房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)營銷策劃大全》聯(lián)系QQ：1053527879內(nèi)容提要

房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結果造成大量房屋閑置和資金積壓。本文通過對蚌埠市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東海大道北側綠地·花都房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)蚌埠市目前的房地產(chǎn)市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，論證了該項目技術、經(jīng)濟、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的可行性意見，為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目可行性研究項目整體概述

第一節(jié)企業(yè)簡介

綠地集團是中國企業(yè)500強和中國綜合性地產(chǎn)領軍企業(yè)之一，成立于1992年7月18日，在2009年中國企業(yè)500強排名中位列第169位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中位居第2，在上海地區(qū)企業(yè)集團中排名第17位。2008年業(yè)務銷售收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量三個指標均突破400億元。根據(jù)綠地集團發(fā)展規(guī)劃，2009年業(yè)務銷售收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量將突破“三個700億”，力爭2012年前后躋身世界企業(yè)500強。

2008年3月5日，“綠地”商標被國家工商總局正式認定為中國馳名商標。中國馳名商標是中國唯一在全球范圍內(nèi)得到國際法律保護的商標標志，是我國品牌商標領域的最高榮譽，“綠地”榮膺這一稱號，標志著“綠地”品牌在全國范圍內(nèi)獲得了較高的知名度和美譽度，同時也進一步鞏固了綠地集團作為中國綜合性地產(chǎn)領跑者的地位。

綠地集團創(chuàng)立17年來，始終堅持“綠地，讓生活更美好”的企業(yè)宗旨和“和諧綠地、共建共享”的發(fā)展理念，通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉發(fā)展，形成了目前“房地產(chǎn)主業(yè)突出，能源、金融等相關產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的產(chǎn)業(yè)布局。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為綠地集團的核心主導產(chǎn)業(yè)，建設項目遍及上海、南京、濟南、合肥、南昌、蘇州、無錫、常州、揚州、徐州、連云港、蕪湖、蚌埠、安慶、黃山、長沙、鄭州、新鄉(xiāng)、重慶、成都、貴陽、西安、銀川、北京、天津、呼和浩特、太原、廊坊、沈陽、長春、哈爾濱、牡丹江等全國21個省35個城市，并與上海四大企業(yè)集團共同在俄羅斯圣彼得堡投資建設波羅的海明珠項目；商業(yè)地產(chǎn)、建筑、能源、金融、汽車服務等產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)具有了較大的規(guī)模和較強的實力。通過多年的全國化經(jīng)營，“綠地”已成為具有較大影響力、知名度和美譽度的全國性著名房地產(chǎn)品牌之一。從開發(fā)規(guī)模來看，綠地集團房地產(chǎn)銷售面積、施工面積等均在行業(yè)中位居前列，已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大的品牌開發(fā)商之一。從產(chǎn)品類型來看，“綠地”是中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品類型最為豐富的綜合性品牌之一，目前已形成了住宅、辦公、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、大型綜合性現(xiàn)代服務業(yè)等豐富的產(chǎn)品種類。此外，綠地建設、綠地能源、綠地汽車等品牌也具有較大的知名度和美譽度。

從產(chǎn)品品質(zhì)來看，“綠地”已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)綜合競爭能力最強的品牌之一。在產(chǎn)品開發(fā)建設過程中，綠地集團嚴格按照一流的品牌標準復制到項目中，并和當?shù)靥厣幕嘟Y合，在全國各地的項目均成為高品質(zhì)的象征。近年來，綠地集團先后投資建設了“江蘇第一高樓”南京綠地廣場紫峰大廈、“中部五省第一高樓、鄭州綠地會展賓館”全國最大的世界級家具村”綠地吉盛偉邦國際家具村、“國際一流、亞洲領先、中國第一”的天津綠地盤龍谷世界級復合型文化城、黃浦江畔最具標志性的大型現(xiàn)代服務業(yè)綜合項目綠地盧灣濱江CBD等一大批項目，均成為所在區(qū)域最具標志性的建筑之一。

綠地集團自1992年成立以來就一直使用“綠地”品牌。經(jīng)過十幾年的不斷創(chuàng)新與積累，“綠地”品牌在內(nèi)涵、模式等方面走出了一條具有綠地特色的成功之路。在品牌內(nèi)涵上，通過注入“綠地，讓生活更美好”以及“和諧綠地、共建共享”的理念，使得“綠地”品牌較好地契合了上海的城市精神，向社會各界傳遞了“海納百川、匯聚和諧”的海派文化內(nèi)涵。此外，綠地集團還一貫積極履行社會責任，注重節(jié)能省地、保護環(huán)境，將“責任”和“綠色”注入品牌內(nèi)涵。成立17年來，綠地集團累計出資近4億元無償投資建設城市公共綠地，出資6.3億多元用于社會公益事業(yè)。綠地集團目前已啟動“綠色計劃”，全面加強節(jié)能省地、綠色建筑、住宅產(chǎn)業(yè)化等研發(fā)及推廣應用工作，計劃2008年30%項目達到65%節(jié)能標準，到2010年實現(xiàn)100%全面達標。

在品牌模式上，綠地集團成功探索出了復合品牌的發(fā)展戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)主業(yè)領域，綠地集團目前已形成了以“綠地”為總品牌的多層次、多類別、多樣化總分品牌系列，其中，包括“海珀”、“公館”、“新里”、“老街”等高中低端系列住宅品牌，“孝賢坊”、“啟航社”等老年、青年主題社區(qū)品牌，“藍?！薄ⅰ癕AX-MALL”、“饕界”等辦公商業(yè)品牌。此外，綠地集團還與洲際、萬豪、豪生、易買得等國際一流商業(yè)品牌強強聯(lián)合，共同投資開發(fā)建設了多個國內(nèi)具有較大影響力的星級酒店、大型現(xiàn)代服務業(yè)項目，有效拓展并提升了品牌的層次與水平。

上海綠地集團蚌埠置業(yè)有限公司成立于2007年10月24日，注冊資金人民幣貳億叁仟萬元，公司經(jīng)營地址位于蚌埠市東海大道與曹山路交叉口，主要經(jīng)營范圍：房產(chǎn)開發(fā)及銷售；房地產(chǎn)咨詢、中介、租賃；物業(yè)管理；建筑材料、五金、金屬材料銷售等。上海綠地集團蚌埠置業(yè)有限公司是上海綠地集團控股的上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司在安徽的子公司之一，上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司是上海綠地集團在實施參與兄弟省市的開發(fā)建設，積極拓展業(yè)務的戰(zhàn)略指導下，以“滬皖聯(lián)手、優(yōu)勢互補；發(fā)展企業(yè)、建設安徽”為宗旨，在安徽省合肥市注冊設立的一家全資區(qū)域性子公司。公司成立于2003年2月，注冊資金伍仟萬元人民幣，法定代表人：石文紅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，以房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售為主導產(chǎn)業(yè)，并經(jīng)營與房產(chǎn)開發(fā)相關的咨詢、租賃、物業(yè)管理；建材、五金、金屬材料、木材銷售等業(yè)務。2003年，公司投資17億元人民幣，在合肥市政務文化新區(qū)開發(fā)建造一座占地面積約530畝，建筑面積約70萬平方米的現(xiàn)代人文生態(tài)社區(qū)——綠地·國際花都。2005年，為響應合肥市舊城改造和城中村改造的號召，斥資7億元收購了合肥建鑫房地產(chǎn)有限公司，新增投資26億元精心打造占地390畝，建筑面積60萬平方米的新里綠地·海頓公館。2007年，公司實施了“立足合肥、面向全省”發(fā)展的指導方針，完成了合肥市場的土地再儲備，并先后進入蕪湖、蚌埠、安慶市場，以37.12億元競得占地約1400余畝的蕪湖鏡湖新城地塊，再投資約80億元，將該地塊建設為大型現(xiàn)代服務業(yè)綜合項目——綠地·鏡湖世紀城。2007年施工面積達到88.6萬平方米，銷售收入突破15億元。2007年10月公司又投資設立了蚌埠置業(yè)有限公司，并在2008年初以3億元成功競得占地約20萬平方米的蚌埠市B09地塊，同年又在安慶市注冊成立了安慶置業(yè)公司，成功競得占地928畝的安慶東部新城中心商務區(qū)“綠地·迎江世紀城”項目。多年來公司積極參與安徽省內(nèi)各地市的開發(fā)建設，2008年底，開發(fā)的綠地·國際花都項目，一至五期已竣工交付使用，目前在建項目為新里綠地·海頓公館、綠地·國際花都六期、藍海國際大廈等項目，2009年在建施工面積達180余萬平方米，銷售收入力爭突破30億元。目前已成為安徽省房地產(chǎn)行業(yè)的領頭企業(yè)，先后被授予合肥市衛(wèi)生先進單位、合肥十大房地產(chǎn)誠信企業(yè)、放心消費承諾單位，連續(xù)多年榮獲十大房地產(chǎn)知名企業(yè)榮譽稱號，所開發(fā)項目榮獲合肥市城市園林綠化“優(yōu)質(zhì)工程”獎、十大房地產(chǎn)知名樓盤等稱號。公司牢牢把握住安徽省新一輪加速發(fā)展的有利機遇，充分發(fā)揮綠地集團技術研發(fā)、品牌和資源優(yōu)勢，憑借在新城建設和現(xiàn)代服務業(yè)項目開發(fā)方面的豐富經(jīng)驗和先進理念，建設美麗安徽，深入?yún)⑴c安徽的經(jīng)濟社會發(fā)展，以“營造美好生活”為己任推動安徽各地市城市規(guī)模能級提升、現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展和百姓居住環(huán)境的改善。 第二節(jié)項目要點 1、項目名稱：綠地·花都2、項目地點：蚌埠市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)龍子湖東岸——東海大道與曹山路交叉口。3、土地性質(zhì)綜述：本項目總用地面積200000m2（折合300畝），其中本期工程用地29554.63M2（折合4、項目進展：總體規(guī)劃方案評審通過，項目已進入實質(zhì)性的實施階段，工程開工前的準備工作已經(jīng)完成。二期項目規(guī)劃指標統(tǒng)計表：指標名稱規(guī)劃要求用地面積29554.63㎡用地性質(zhì)商住用地建筑容積率2.06綠地率38％建筑間距1：1.28地上總建筑面積60855.52㎡其中：高層住宅58349.63㎡入戶大堂320㎡沿湯和路商業(yè)2185.89㎡地下車庫面積8000㎡總戶數(shù)468戶總停車位數(shù)374輛其中：地面停車位112輛地下停車位262輛第二章房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。2008年，宏觀調(diào)控進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應將日益顯現(xiàn)。房地產(chǎn)熱降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調(diào)整供給結構，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。2009年隨著國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，消費者預期逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭2009年經(jīng)濟增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，11月國房景氣指數(shù)為102.78，比10月提高0.75點，為連續(xù)第七個月增長，1-11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53%。其中，商品住宅銷售面積同比增長54.4%，辦公樓銷售面積同比增長39.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長39.1%。同期，商品房銷售額為35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額同比增長91.5%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別同比增長58.4%和60.4%。價格漲幅遠遠超過銷售面積漲幅，反映出年內(nèi)房價快速上漲的趨勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%。其中，商品住宅完成投資22369億元，同比增長15.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。據(jù)研究機構測算，9月單月同比增速創(chuàng)近5年來高峰。作為企業(yè)投資意愿增強的重要體現(xiàn)，新開工面積累計增速急速回升。前三季度全國房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月大幅縮小5.5個百分點。其中9月新開工面積1.01億平方米，環(huán)比8月增長了25%，相比去年同期更是盡增55%。在今年上半年市場回暖后，新開工面積增速開始急速回升，開發(fā)商購置土地面積增速也有回升。前三季度全國房企完成土地購置面積2.1億平方米，其中9月購置土地面積0.28億平方米，環(huán)比增加在運作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務獲得競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團化、項目開發(fā)規(guī)?；厔輰⒓訌?。在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設計方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設計合理、功能實用、環(huán)境較好、物業(yè)服務較好、交通比較方便、配套較好、房價適當、總價適當?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時，消費沖動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售周期加長，“銷控”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。由于房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2008年下半年市場異變，競爭加劇，將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強風險控制意識，既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風險控制。同時，房地產(chǎn)企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來越重視管理工作。房地產(chǎn)項目規(guī)劃、項目策劃、市場營銷等高級專業(yè)人才將走俏。市場越來越細分，精細化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細分、產(chǎn)品定位細分、目標消費群細分，以及項目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設計的獨特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。第二節(jié)蚌埠市房地產(chǎn)市場分析一、蚌埠市整體經(jīng)濟水平從2006～2008年間，蚌埠市城市經(jīng)濟在各方面發(fā)展都有良好表現(xiàn)，下面將通過幾組指標數(shù)據(jù)加以說明：城市GDP發(fā)展：分別完成359.01億元、410億元、445億元，同期增長15.3%、13%和8.5％；固定資產(chǎn)投資：分別完成投資155.71億元、185億元、210億元，同期增長24.8%、19%和13.5％；

城鎮(zhèn)人均可支配收入：分別達到10175元、11440元和12250元，同期增長14.6%、12.4%和7.1％；城市社會消費品零售額：分別達到61.6億元、72.16億元、83.1億元，同期增長：18.1%、17.1%、15.2%（04－06年）；地方財政收入：分別完成11.5億元、12.83億元、16.83億元，同期增長9%、11.6%和31.2%（04－06年）；這些指標數(shù)據(jù)為本項目開發(fā)建設提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入的快速上漲，將會促進當?shù)叵M者在滿足基本生活日常消費的情況下，必然加大對住宅條件改善的需求愿望。二、城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標規(guī)劃中的京滬高速鐵路共設置：北京南、天津西、新濟南、新徐州、新蚌埠、南京南、上海虹橋等21個客運車站，“屆時，北京到上海直達只需5小時，將比目前京滬鐵路上的直達列車縮短9小時”。高鐵蚌埠站地區(qū)將建成金融、貿(mào)易、居住等綜合配套、功能齊全的現(xiàn)代化新城區(qū)。據(jù)介紹，規(guī)劃于大學園區(qū)東側的高鐵蚌埠站，將是蚌埠市面向滬、寧等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的重要窗口地帶，結合該區(qū)域的自然資源及空間特征等，蚌埠市已從總體定位、功能分區(qū)、交通組織、公共設施設置以及生態(tài)環(huán)境保護等方面，提出了蚌埠站設計意見和片區(qū)發(fā)展整體構思。同時，站房建設將充分體現(xiàn)功能性、系統(tǒng)性與經(jīng)濟性，努力實現(xiàn)真正意義上的鐵路、公路和城市交通“零換乘”，使蚌埠站成為區(qū)域性綜合交通樞紐站。高鐵蚌埠站周邊地段區(qū)域包括：北至東海大道，南至學苑路，西至財大路，東至李樓路，總面積288.1公頃。依據(jù)功能用地、土地增值規(guī)律、道路結構體系和地形變化特征，“高鐵新城”空間結構布局可概括為：“一核、兩軸、三區(qū)”。“一核”是指以高鐵站東側的公共綠地為中心，形成圈層式的核心濱水商業(yè)帶，分別布置酒店旅館、商業(yè)金融、物流貿(mào)易、行政辦公及居住等用地。其中，綠地周邊將建設大型商貿(mào)區(qū)，繁華熱鬧的商業(yè)綜合用地將呈半環(huán)狀圍合。“兩軸”分別為城市沿高鐵兩側向南延伸的縱向城市生長軸，穿越高鐵干道兩側向東延伸的橫向城市生長軸。“三區(qū)”即高鐵站兩側的綜合交通功能區(qū)、高鐵沿線及核心綠地周邊的綜合功能發(fā)展區(qū)、東海大道和學苑路之間的綠色逸居發(fā)展區(qū)。京滬高速鐵路建設將高效連接中國經(jīng)濟發(fā)展最活躍的“環(huán)渤?！焙汀伴L三角”兩大區(qū)域。高鐵蚌埠站的設立，將使蚌埠進入這兩大城市群的強輻射范圍，進一步提升蚌埠在全國經(jīng)濟格局中的作用。屆時，蚌埠既可快捷地連通北京、天津等環(huán)渤海城市，又打通了融入長三角的快速通道，為蚌埠面向滬寧、對接長三角、加速實施東向戰(zhàn)略提供了難得的發(fā)展契機與平臺?，F(xiàn)在可以想象的是，到2010年，蚌埠市東部地區(qū)將得到進一步的發(fā)展。龍子湖區(qū)將成為蚌埠市的教育重地、交通基地、旅游寶地。京滬高速鐵路將和龍子湖風景區(qū)、高教園區(qū)一起成為推動蚌埠經(jīng)濟發(fā)展的中心，蚌埠乃至皖北地區(qū)教育，交通的中心區(qū)，那時的蚌埠展現(xiàn)的將是一副壯美的圖景！蚌埠是安徽省內(nèi)城市唯一?？空?，而“綠地·花都”房地產(chǎn)開發(fā)項目距離蚌埠高鐵站僅1.5公里左右，這為本項目后市發(fā)展提供良好契機。隨著市政建設力度的加大及城市規(guī)劃戰(zhàn)略目標的逐漸實施，將吸引越來越多的外來人口落戶蚌埠，進一步為本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來契機！三、城市建設發(fā)展方向根據(jù)《蚌埠市近期建設規(guī)劃（2006－2010年）》方案的規(guī)劃情況，實施“東進、西聯(lián)、南拓、北跨、中優(yōu)”的空間發(fā)展策略，基本形成“組團分布──一主兩次、功能結構──圈層發(fā)展、山水格局──單軸雙環(huán)”的城市空間框架。城市東部結合京滬高速鐵路的開工建設和龍子湖地區(qū)綜合開發(fā)，逐步建設成為集教育、科研、物流、休閑為一體的新型城區(qū)；城市西部繼續(xù)加強供熱、供水、道路等基礎設施建設，發(fā)展成為蚌埠市工業(yè)集聚地；城市南部逐步形成物流加工配送區(qū)；城市北部重點是跨河發(fā)展，優(yōu)先做好基礎設施建設，盡快完善城市功能，逐步形成城市副中心；城市中部要優(yōu)化老城區(qū)空間布局，整治濱水地帶環(huán)境，重塑新的商業(yè)與居住、文化中心。未來發(fā)展趨勢：短期內(nèi)加速城市中部的完善，中期向“沿龍子湖以東大學城區(qū)域”方向發(fā)展邁進，遠期整治東海大道沿線并拓展城市南部！從整體市場發(fā)展趨勢來看，中、長期內(nèi)蚌埠市城南龍子湖大學城版塊是城市發(fā)展的主要區(qū)位及方向，而東海大道（城市主干道）大學城路段沿線將會依托已經(jīng)發(fā)展成熟的大學資源、高速鐵路以及龍子湖自然景觀等配套設施，成為今后蚌埠市3～5年內(nèi)城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。四、房地產(chǎn)市場情況1、近年房地產(chǎn)投資根據(jù)對蚌埠市近年來在房地產(chǎn)市場的投資情況分析，房地產(chǎn)市場供需基本持平，市場需求穩(wěn)步上升房地產(chǎn)市場日益活躍，市場交易量持續(xù)大幅度增長；供應量與需求量基本平衡，市場規(guī)模穩(wěn)步放大，市場結構繼續(xù)改善，初步形成了增量與存量的聯(lián)動，房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出健康、持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。2006年房地產(chǎn)完成投資24.65億元，增長15.8%，其中住宅完成投資15.90億元，增長18.5%。2007年房地產(chǎn)完成投資33.6億元，增長36.3%，其中住宅完成投資18.98億元，增長19.4%。2008年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資40.54億元，其中市區(qū)完成開發(fā)投資32.06億元,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資與上年同比增長20.65%。2009年1—10月份，我市完成房地產(chǎn)投資額為24.47億元，占全社會固定總資產(chǎn)近10%。整體房地產(chǎn)市場投資情況呈現(xiàn)逐年增長趨勢，說明當?shù)胤康禺a(chǎn)需求能力旺盛，同時住宅投資環(huán)比大幅提高也反映當?shù)厝藗兊南M很大程度上將以滿足居住生活為基本目的。2、供應及需求2006年蚌埠市房屋施工面積321.42萬平方米，增長17.8%；房屋竣工面積128.2萬平方米，增長10.8%，房屋銷售面積121.91萬平方米，增長10.4%。2007年蚌埠市房屋施工面積376.1萬平方米，增長17.2%；房屋竣工面積96.3萬平方米，下降24.5%，房屋銷售面積118.5萬平方米，下降2.9%，導致了供不應求的局面。2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積448.4萬平方米，竣工面積112.7萬，房屋銷售面積125.2萬，與上年同比分別增長19.2%、增長17%、增長5.83%；其中市轄區(qū)施工面積317.7萬平方米，竣工面積80.48萬平方米，商品房銷售面積81.65萬平方米，與上年同比分別增長21.9%、增長5.6%、下降6.47%。2009年1—10月份，我市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積297.2萬平方米、其中住宅施工272.3萬平方米，同比分別增長1.43%和23.8%；新開工面積103.2萬平方米、其中住宅開工面積95.06萬平方米，同比分別增長2.28%和6.15%；房屋竣工面積51.03萬平方米、其中住宅竣工面積44.84萬平方米，同比分別增長3.57%和下降0.55%。3、房價變化趨勢蚌埠市商品房銷售金額和銷售價格穩(wěn)步增長。自2002年以來，蚌埠商品房銷售量和銷售均價一直呈穩(wěn)步上升的趨勢，2004年是蚌埠市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的一年，全年商品房銷售17.62億元，銷售均價2,116元/平方米，同比分別上漲139.40%和24.47%；2005年蚌埠商品房銷售延續(xù)高漲態(tài)勢，全年商品房銷售25.18億元，同比增長42.91%，銷售均價2,280元/平方米；2006年商品房銷售29.14億元，銷售均價2685元/平方米，分別同比增長15.73%和5.6%，增長相對平穩(wěn)。2007年上半年，蚌埠市房屋竣工面積和商品房銷售面積分別下降46.85%和41.19%，這也導致了供不應求的局面。2007年商品房銷售額30.07億元，其中商品住宅銷售額26.89億元，與上年同比分別增長14.42%、增長24.95%。全年新建商品房交易均價為2845元/平方米，其中新建商品住宅交易均價為2733元/平方米，與上年同比分別增長17.4%和增長6.2%。2008年商品房銷售28.36億元，商品房住宅交易均價3282.55元/平米，分別同比下降5.68%、增長20.33%。2009年1—9月份，我市新建商品房批準預售面積為95.12萬平方米、其中住宅70.88萬平方米，同比分別下降3.36%和19.6%；商品房銷售面積91.07萬平方米、其中住宅銷售89.46萬平方米，同比分別增長53.5%和55.04%；商品房銷售額為32.64億元、住宅31.42億元，同比分別增長68.6%和77.9%；商品房成交均價為3560元/平方米、住宅3512元/平方米，同比分別增長6.67%和5.04%。前10個月我市新建商品房累計成交面積漲幅為53.4%，而累計銷售額漲幅卻為68.6%，可見，我市目前房價漲幅較快。價格的大幅上漲，一方面，使更多的人去關注蚌埠市房地產(chǎn)市場發(fā)展；另一方面，也說明當?shù)厥袌龅膭傂孕枨笳诎l(fā)揮。而通過實際調(diào)研總結，如何通過單套房屋總價格的控制，滿足更多的剛性需求群體，應該是后期市場發(fā)展主要方向。4、品牌開發(fā)商的進駐根據(jù)對蚌埠市現(xiàn)正在運作項目調(diào)研情況了解，目前當?shù)爻吮就恋陌不账_發(fā)股份有限公司外，也有一些品牌開發(fā)商已經(jīng)進入蚌埠市房地產(chǎn)市場。如已有的“澳門寶龍集團”、“浙江新湖集團”、“廊坊榮盛股份”、“合肥城建”等知名開發(fā)商。開發(fā)企業(yè)項目名稱總建筑面積區(qū)位現(xiàn)狀澳門寶龍集團寶龍城市廣場49萬平方米新城區(qū)正在銷售浙江新湖集團山水華庭25萬平方米高新區(qū)最后一期推出廊坊榮盛股份阿爾卡迪亞80萬平方米新城區(qū)正在銷售日本岡藤商事株社財富廣場18萬平方米新城區(qū)正在銷售安徽水利股份龍湖春天62萬平方米龍子湖正在銷售合肥城建琥珀花園9.7萬平方米新城區(qū)正在銷售蚌埠市商品房價格上漲趨勢和已進駐品牌開發(fā)商對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不斷促進與完善，顯示出市場消費和品牌開發(fā)企業(yè)對蚌埠市房地產(chǎn)市場充滿信心，蚌埠房地產(chǎn)市場未來發(fā)展?jié)摿^大，為本案項目開發(fā)提供強有力支撐。五、龍子湖大學城區(qū)域板塊1、市場現(xiàn)狀目前龍子湖大學城區(qū)域板塊內(nèi)主要以高等院校為主，以東海大道為界，以南區(qū)域均為各類院校（如：安徽財經(jīng)大學新校區(qū)、蚌埠醫(yī)學院新校區(qū)、安徽電子信息職業(yè)技術學院、蚌埠學院等）所在地，兼有一定的房地產(chǎn)開發(fā)項目及‘京滬高速鐵路’客運站（規(guī)劃）和蚌埠市汽車客運站（規(guī)劃）；以北區(qū)域為當?shù)剞r(nóng)民回遷房所在地、散落的農(nóng)民住戶及一個磚瓦廠等。實際房地產(chǎn)開發(fā)項目較少，目前除本案外只有“龍湖春天”一個項目，該項目占地782畝，容積率1.2，總建筑面積達62萬方，主要以多層（6層）、小高層（11層）、別墅（2～3層）及花園洋房（4層）等建筑形態(tài)而組成。多層項目銷售基本結束，目前在售的主要是部分小高層、別墅及花園洋房項目。根據(jù)市調(diào)印象顯示，該項目別墅項目銷售市場抗性較大。項目以小區(qū)環(huán)境綠化為主打方向，受到市場的良好反映。2、區(qū)域房價及變化趨勢參照目前龍子湖大學城除本案以外唯一的房地產(chǎn)項目“龍湖春天”，通過對該案的調(diào)研了解，目前其住宅銷售均價3600元/平方米左右，購買者以臨近的高校教師以及周邊縣域富裕人群為主。由于龍子湖大學城東南角將作為“京滬高速鐵路”沿線少有的幾個重點城市?？奎c，同時蚌埠汽車客運站也將搬遷至此，大量的人流量將使該區(qū)域后期發(fā)展?jié)摿薮?。當?shù)卣苍谕晟拼髮W城區(qū)域內(nèi)的居住建設，根據(jù)城市規(guī)劃正逐步實施中,伴隨區(qū)域房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展及龍子湖生態(tài)公園的建設并開放使用，預測該區(qū)域未來年均價格漲幅仍將保持在8%～15%左右。預測未來均價可達4500元/平米。3、區(qū)域性樓盤的供需及競爭情況目前龍子湖大學城區(qū)域內(nèi)除本案以外僅有一個房地產(chǎn)開發(fā)項目“龍湖春天”，其他均為大學園區(qū)以及小部分農(nóng)民回遷安置區(qū)和散落農(nóng)戶居住地?？偨Y：本案周邊競爭樓盤較少，僅有“龍湖春天”一個樓盤；其主要產(chǎn)品結構為別墅、花園洋房、多層住宅、小高層住宅、單身公寓、商業(yè)街等。本案周邊區(qū)域樓盤銷售均價為3600元/平方米；主要為多層住宅，主力面積在80～120平米之間；總價在35萬以內(nèi)的房源接受程度較高。目前多層、小高層住宅的接受度較高，同時小面積戶型的整體均價明顯高于大面積房型的單價100元/平米左右。區(qū)域內(nèi)競爭樓盤的外立面、戶型設計、景觀設計等普遍較差，整體缺乏新意。新城區(qū)現(xiàn)處于激烈的市場競爭中，樓盤的創(chuàng)新意識和魄力均較強（寶龍城市廣場），但其與當?shù)叵M者的結合程度較低。鑒于以上市場分析，本案應定位于中高檔樓盤，規(guī)劃設計、外立面風格、銷售現(xiàn)場布置及后期的物業(yè)管理水平都應充分體現(xiàn)出本案的中高檔定位，房型以二房、三房傳統(tǒng)暢銷戶型為主，適當引入創(chuàng)新戶型設計，面積應進行適當?shù)目刂疲?0130㎡范圍為宜。具體內(nèi)容詳見產(chǎn)品塑造。4、周邊商業(yè)市場競爭情況龍子湖周邊目前只有一處商業(yè)場所龍湖春天大學城商業(yè)街，沿成業(yè)路一側，以西班牙建筑風格建設，總建筑面積51000平方米，共15幢樓。商鋪一層層高3.5米，二、三層層高3.0米，面積40～2000平方米不等。商鋪租金水平，平均租金35元/平方·月，租金最高價達到50元/平方·月。目前整體商業(yè)街氛圍濃厚，主要是依托周邊的大學校園消費而得以繁榮。基本以沿街二至三商鋪為主，分布于成業(yè)路一側，經(jīng)營業(yè)態(tài)有：餐飲美食、服飾、日用品、網(wǎng)吧等。第三章項目概況第一節(jié)項目基本情況項目位于蚌埠市東海大道北側，正對面（南）為占地面積達1000畝的安徽財經(jīng)大學新校區(qū)，地處東海大道與曹山路交叉口東北角，東臨湯和路、西臨曹山路、南臨東海大道、北臨向湖路?？傉嫉孛娣e約300畝，規(guī)劃總建筑面積36萬平方米。本期開發(fā)建設的為2-2期項目,總占地面積44.33畝,地上總建筑面積60855.52m2，規(guī)劃總戶數(shù)468戶，綠地率3本案四面臨路，正南面的東海大道為蚌埠市主要城市道路，目前115、117、122、207路公交車穿行于項目四周，本項目交通便利。本案東側為大學城拆遷農(nóng)民安置房“農(nóng)民新村”項目，總體建筑面積達20多萬平方米，多層住宅，已基本入??；西側為國家3A級旅游景區(qū)和省級風景名勝區(qū)蚌埠市有名的龍子湖風景區(qū)。南側為擁有安徽財經(jīng)大學新校區(qū)、蚌埠醫(yī)學院新校區(qū)、安徽電子信息職業(yè)技術學院、蚌埠學院等院校的大學城區(qū)，同時周邊目前已建有配套性商業(yè)項目，為區(qū)域性消費提供場所；北側為規(guī)劃中的生態(tài)住宅區(qū)。第二節(jié)項目相關經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量規(guī)劃可用地面積平方米29554.63規(guī)劃總建筑面積平方米60855.52（其中）高層住宅平方米58349.63入戶大堂平方米320沿湯和路商業(yè)平方米2185.89規(guī)劃住宅總套數(shù)套468戶均人口人/戶3.5居住人數(shù)人1638綠地率%38%容積率2.06機動車停車位個374（其中）地面停車位個112地下車庫停車位個262第三節(jié)項目SWTO分析一、優(yōu)勢分析開發(fā)商背景優(yōu)勢

綠地集團是中國企業(yè)500強和中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，成立于1992年7月18日，在2009中國企業(yè)500強排名中位列第169位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中位居第2，在上海地區(qū)企業(yè)集團中排名第17位。2008年業(yè)務銷售收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量三個指標均突破400億元。根據(jù)綠地集團發(fā)展規(guī)劃，2009年業(yè)務銷售收入、資產(chǎn)規(guī)模、經(jīng)營性現(xiàn)金流量將突破“三個700億”，力爭2012年前后躋身世界企業(yè)500強。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為綠地集團的核心主導產(chǎn)業(yè)，建設項目遍及南京、合肥、南昌等全國21個省35個城市，并與上海四大企業(yè)集團共同在俄羅斯圣彼得堡投資建設波羅的海明珠項目。

2008年3月5日，“綠地”商標被國家工商總局正式認定為中國馳名商標。中國馳名商標是中國唯一在全球范圍內(nèi)得到國際法律保護的商標標志，是我國品牌商標領域的最高榮譽，“綠地”榮膺這一稱號，標志著“綠地”品牌在全國范圍內(nèi)獲得了較高的知名度和美譽度，同時也進一步鞏固了綠地集團作為中國綜合性地產(chǎn)領跑者的地位。上海綠地集團蚌埠置業(yè)有限公司是上海綠地集團控股的上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司在安徽的子公司之一，公司成立于2007年10月24日，注冊資金人民幣貳億叁仟萬元，公司經(jīng)營地址位于蚌埠市東海大道與曹山路交叉口，主要經(jīng)營范圍：房產(chǎn)開發(fā)及銷售；房地產(chǎn)咨詢、中介、租賃；物業(yè)管理；建筑材料、五金、金屬材料銷售等。自然環(huán)境優(yōu)勢項目座落于龍湖東岸，風景怡人，風光旖旎，清新亮麗，地勢開闊。龍湖湖面晶瑩透徹，波光粼粼，水天相連，是絕佳的居住理想之所。1．自然景觀（1）東方景觀。由于項目位于龍子湖東岸，大學城北側，距京滬高鐵蚌埠站僅有一站距離，避免了高鐵噪聲的影響又充分體現(xiàn)本案與時代接軌的理念。（2）西、北方景觀。煙波浩淼的龍子湖就位于本案西側，與錐子山森林公園渾然一體，是一片清新自然的原生態(tài)地塊。隨著蚌埠市政府、淮委、法院等一批行政單位喬遷至此，新的行政中心悄然崛起；蚌埠大學園區(qū)的建設更是為龍湖東岸錦上添花。龍湖大橋、橋頭公園、東海景觀大道……龍湖東岸，正在撰寫蚌埠城市發(fā)展的嶄新篇章，發(fā)展?jié)摿o可限量。一期工程建設中的龍子湖橋頭公園距本案近在咫尺，其中橋西景區(qū)已經(jīng)向社會公眾開放，項目建成后，龍子湖風景區(qū)將是蚌埠人民休閑健身的最好場所，等待綠地·花都建成后，將與龍子湖風景區(qū)渾然溶為一體，充分體現(xiàn)綠地·花都源于自然的設計理念。（3）南方景觀。文化之城——地處6500畝蚌埠大學城正北，社區(qū)內(nèi)幼兒園、小學、中學配套齊全，締造現(xiàn)代書香門第。良好的社會文化氛圍更體現(xiàn)出綠地·花都的不凡品味。2．景觀綜述從本項目周圍環(huán)臨的景觀及遠景開闊程度看，四周方向的遠景和近景相對來說是比較優(yōu)美的，也是本項目的最大優(yōu)勢和賣點。3．環(huán)境衛(wèi)生、社會治安狀況①、環(huán)境衛(wèi)生。項目經(jīng)濟轄區(qū)屬蚌埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)龍湖風景區(qū)，近年來，經(jīng)過轄區(qū)政府有關部門的有效管理與維護，住區(qū)范圍內(nèi)衛(wèi)生狀況上乘，無衛(wèi)生臟亂差之現(xiàn)象，無衛(wèi)生之死角。②、社會治安狀況。項目位于本市的東南方向，08年項目臨近村違法犯罪率為零。綠地品牌優(yōu)勢綠地集團在多年開發(fā)的基礎上，成功探索出了復合品牌的發(fā)展戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)主業(yè)領域，綠地集團目前已形成了以“綠地”為總品牌的多層次、多類別、多樣化總分品牌系列，其中，包括“海珀”、“公館”、“新里”、“老街”等高中低端系列住宅品牌，“孝賢坊”、“啟航社”等老年、青年主題社區(qū)品牌，“藍?！?、“MAX-MALL”、“饕界”等辦公商業(yè)品牌。此外，綠地集團還與洲際、萬豪、豪生、易買得等國際一流商業(yè)品牌強強聯(lián)合，共同投資開發(fā)建設了多個國內(nèi)具有較大影響力的星級酒店、大型現(xiàn)代服務業(yè)項目，有效拓展并提升了品牌的層次與水平。科教優(yōu)勢

項目處于蚌埠市大學城，區(qū)內(nèi)有安徽財經(jīng)大學、蚌埠醫(yī)學院等4所高等院校，有中央研究機構2所，有各類專業(yè)技術人員萬余人。占地近6000畝的綜合性蚌埠大學園區(qū)正在建設之中。交通優(yōu)勢

蚌埠市的主要交通動脈——東海大道與該項目相鄰，道路平坦寬闊，115、117、122、207路公交車穿行于項目四周，交通極為便利。隨著京滬高速鐵路車站（沿途五大站點之一）的動工建設，京滬線電氣化改造工程的開展，蚌埠市將進一步融入長三角一小時經(jīng)濟圈。該區(qū)域的交通優(yōu)勢地位將得到進一步提高。團隊優(yōu)勢綠地集團經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)驗積累，已經(jīng)和國內(nèi)外眾多的優(yōu)秀團隊結成了戰(zhàn)略合作關系，整合各方面的優(yōu)勢資源為項目服務。規(guī)劃設計——英國UA（國際）設計公司景觀設計——上海墨刻景觀設計公司建筑設計——上海現(xiàn)代建筑設計院安徽分院建筑施工——上海綠地建筑工程有限公司樓盤品質(zhì)優(yōu)勢項目的規(guī)劃設計秉承“營造美好生活”的宗旨，充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念，在戶型、立面、景觀、建筑小品等方面均體現(xiàn)人性化的設計，引入立體交通體系設計手法，充分實現(xiàn)人車分流。超前的智能化設計和入口大堂的相互配合，真正意義上實現(xiàn)科技智能化住宅。周邊配套設施1．菜市場。項目正對面即為大學城與農(nóng)民新村，規(guī)劃極為合理，菜市場距本案僅有幾百米。2．商店、超市。附近小型便利店設置合理，規(guī)模超市亦即將實施，本案商場分布于沿街，設置合理。3．學校。本項目位于大學城中，各類教育、教學設施齊全。4．醫(yī)院。小型社區(qū)診所項目附近有4家之多，大型醫(yī)院蚌埠鐵路醫(yī)院距本項目也較為便利。5．體育運動場所。本項目中學校附有體育場，在學校兼用的同時，也可供居民使用。另本案也規(guī)劃有健身設施，可供居民休閑使用。二、劣勢分析商業(yè)配套不齊本項目所處地區(qū)是規(guī)劃居住用地地區(qū)，已建成區(qū)人口密度較大，各種生活配套設施十分完善，居住在項目中的居民可衣食無憂。但本區(qū)域缺少規(guī)模大、檔次高的精品購物中心，所以在本項目二期地塊的實施中在沿東海大道及湯和路沿街設置了多棟商業(yè)鋪面，以彌補此方面的不足。教育優(yōu)勢不顯著雖然項目處于人文環(huán)境較好的大學園區(qū)，但是九年義務教育階段的教學資源較為匱乏，湖光小學、鐵路中學、龍湖中學、鐵路一中的教學質(zhì)量和水平與市區(qū)相比，均有較大差距，家長希望子女得到良好的教育需求暫時無法滿足。三、機會點分析品牌的連鎖效應綠地集團在安徽合肥開發(fā)的項目得到了蚌埠市民的極大關注，也有很多市民已經(jīng)成為綠地的業(yè)主，品牌的連鎖效應凸顯。未來的發(fā)展前景新城區(qū)中心商務區(qū)的快速發(fā)展，投資強度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進而導致住宅消費客源激增。龍湖橋頭公園已經(jīng)建成開放，龍湖西岸的整體規(guī)劃和開發(fā)，政務區(qū)的功能進一步強化，京滬高鐵站的修建，為該項目所處區(qū)域帶來良好的發(fā)展機遇。自身的商業(yè)配套功能項目規(guī)劃設計充分考慮社區(qū)居民的購物、休閑、娛樂需求，規(guī)劃有社區(qū)便民店、餐飲、賣場及綜合休閑會所，可以極大的滿足社區(qū)居民的上述各項需求。開發(fā)商的實力和理念綠地集團經(jīng)過17年的開發(fā)歷程，已經(jīng)具備了雄厚的資金實力和技術力量，超前的規(guī)劃設計理念、以人為本的設計思路，無不體現(xiàn)出集團“營造美好生活”的經(jīng)營宗旨。房地產(chǎn)市場規(guī)范管理的效應綠地集團以規(guī)范化的市場運作深得業(yè)界和業(yè)主的一致贊譽，在政府進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的宏觀背景下，綠地將會更進一步的得到市場和消費者的認可和尊重，在業(yè)界和消費者中樹立良好的公眾形象、企業(yè)形象和口碑形象。本土樓盤的品味缺失目前蚌埠市在售樓盤除1-2個外地進駐企業(yè)開發(fā)的以外，其余的均未充分體現(xiàn)現(xiàn)代人居生活的理念和追求，規(guī)劃設計、景觀塑造、環(huán)境營造、物業(yè)管理服務等大都停留在“僅僅蓋房子”階段，有檔次、有品位的中高檔樓盤市場上較為稀缺。市場的供求關系從目前的市場供求關系和來自土地市場供應情況分析，未來2-3年內(nèi)蚌埠市的房地產(chǎn)市場將仍然延續(xù)自2007年下半年出現(xiàn)的供小于求的局面，這將為以速度為優(yōu)勢的綠地集團提供良好的發(fā)展空間和拓展機遇。四、威脅分析與新城區(qū)樓盤的競爭新城區(qū)目前是蚌埠市房地產(chǎn)市場的活躍區(qū)域，據(jù)2007年底的統(tǒng)計顯示，新城區(qū)樓盤的成交量占蚌埠市總成交量的40-50%左右，而新城區(qū)的教育資源優(yōu)勢、環(huán)境資源優(yōu)勢、商業(yè)配套優(yōu)勢又在進一步吸收該區(qū)域以外的住宅消費者。本項目與新城區(qū)的樓盤相比，恰恰是上述資源極為匱乏，這將在與新城區(qū)樓盤的競爭中處于劣勢地位，必須在加強項目的核心競爭力上全方位的進行整合。五、結論綜上所述，綠地集團在2008年初利用本項目扎根蚌埠，一方面是綠地集團快速發(fā)展的結果，另一方面是蚌埠的城市發(fā)展建設需要綠地這樣的全國性品牌企業(yè)，該項目運營獲得成功是必然的，在今后的過程中應著力于以下六個方面：1、企業(yè)形象宣傳和項目推廣注重樹立“綠地”的高端形象和品牌，突出“綠地”產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量，提高“綠地”品牌的延伸服務，在社會各界和消費者心目中塑造項目的高端定位和優(yōu)質(zhì)服務；2、整合項目運作團隊，充分發(fā)揮各團隊在專業(yè)方面的優(yōu)勢，注重把控細節(jié)，項目的建設周期內(nèi)時刻灌輸“細節(jié)決定成敗，細節(jié)決定一切”的管理理念，確保產(chǎn)品品質(zhì)得到提升；3、加強運作團隊的建設，充分挖掘團隊中的個人潛力，協(xié)調(diào)好項目建設過程中遇到的困難和問題。特別要加強市場調(diào)研和市場分析判斷能力，在較短的項目運作周期內(nèi)，時刻關注瞬息變化的市場環(huán)境，以便及時調(diào)整產(chǎn)品結構、戶型控制范圍、營銷策略，以立于不敗之地；4、時刻把脈政府規(guī)劃動態(tài)，及時了解城市建設中的新動向、新舉措，為我所用，為項目服務，進一步提升項目的理念和內(nèi)涵；5、建立起廣泛而良好的銀企合作關系，拓寬項目融資渠道和途徑，為項目的建設和企業(yè)在蚌埠市場的進一步發(fā)展打下堅實的基礎；6、嚴密關注宏觀政策調(diào)控下的經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展動向和趨勢，根據(jù)研判結論制定相應的應對措施。SO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務＋價格適中O（機會）SO戰(zhàn)略：采用戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務＋價格適中O（機會）土地供應緊縮＋客源激增＋銀企雙贏ST戰(zhàn)略S（優(yōu)勢）交通＋配套＋教育＋衛(wèi)生＋建筑功能＋質(zhì)量＋物業(yè)管理＋發(fā)展商資信＋付款方式＋售后服務＋價格適中T（威脅）競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實力WO戰(zhàn)略W（劣勢）WO戰(zhàn)略W（劣勢）目前相對較偏的位置O（機會）土地供應緊縮＋客源激增＋銀企雙輸贏WT戰(zhàn)略W（劣勢）目前相對較偏的位置T（威脅）競爭激烈＋外企營銷手段＋外企資金實力OO WSWWSWO圖1綠地·花都SWOT分析O鑒于本項目內(nèi)部條件具有強大的內(nèi)部優(yōu)勢，和重大的外部機會，發(fā)展商可采取加快投資速度，擴大生產(chǎn)，提高市場占有率的SO戰(zhàn)略，即增長性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢和威脅，發(fā)展商可克服內(nèi)部劣勢，避免或降低外部威脅的沖擊。第四章項目定位及營銷策劃第一節(jié)、產(chǎn)品定位案名：綠地·花都案名釋義：第一層含義：品牌+項目形象——全國知名地產(chǎn)品牌“綠地集團”繼成功打造合肥國際花都后的又一力作；第二層含義：一種全新生活理念——融歐洲經(jīng)典建筑精粹，聚現(xiàn)代時尚建筑藝術，引領蚌埠居住理念新篇章；廣告語：品味國際生活品牌包裝調(diào)性/廣告調(diào)性：浪漫悠閑品位高雅格調(diào)形象定位：打造大型國際化人文社區(qū)，以歐洲典型國家國花為主線，演繹經(jīng)典、時尚、現(xiàn)代氣息，以一種全新全方位的生活方式，為追求高品質(zhì)生活、高檔居住環(huán)境的城市中產(chǎn)階級、白領精英創(chuàng)造息居之地。蚌埠市即將使“龍子湖風景區(qū)”建設成為一個生態(tài)型、綜合型的現(xiàn)代化新城區(qū)，包括行政辦公中心、商務文化會展中心、國家級休閑旅游基地……本項目圍繞項目核心理念：“國際生活，品位居住”，以國際化視野、人性化設計、國內(nèi)著名品質(zhì)、人文藝術濃厚為切入點，充分利用項目毗鄰龍子湖的獨特優(yōu)勢，營造一個親水、親綠、親地、親子、親合空間，真正意義體現(xiàn)“人與自然和諧共存”的居住理念，引領城市居住文化的發(fā)展?！皣H花都”正是充分迎合了政府的這一定位，建設一個跨時代的、國際化的、尊貴高檔的、符合當?shù)鼐幼∥幕褪忻裣M理念的大型地標性國際化人文社區(qū)，它的建設打破了目前蚌埠房地產(chǎn)市場一味營造所謂歐陸風格的地產(chǎn)格局，迎來一個浪漫、悠閑、品位、高雅、格調(diào)的湖居水岸生活。第二節(jié)、目標客戶群定位結合目前區(qū)域內(nèi)已形成的良好教育資源環(huán)境以及龍子湖自然景觀，考慮未來“京滬高鐵”、蚌埠市汽車客運站等的建設，將會產(chǎn)生大量的客運、旅游、就學人流，因此，本項目客戶將鎖定三種人群。第一種：青年群體；主要是針對剛走上工作崗位年輕教師或其他年輕人員，經(jīng)濟基礎比較薄弱，但對居住需求較高。第二種：中年群體；主要是針對事業(yè)發(fā)展有一定基礎，經(jīng)濟支付能力較強，追求生活質(zhì)量與提高。第三種：投資客；看中區(qū)域的未來發(fā)展及未來強大發(fā)展前景的各類人流量。三種人群綜合看中“綠地”公司品牌和“龍子湖”區(qū)域自然景觀對居住的舒適性。（1）年齡結構：主力客戶群為30～50歲之間的中年人，也有部分25～30歲的青年人客戶存在對中小戶型的需求。（2）家庭結構：以三口之家為主，也有部分單身、兩人或多人家庭。（3）職業(yè)：大學城入駐高校的教師群體；政府部門公務員；個體工商戶和私營企業(yè)主；本地或外資企業(yè)的中、高層管理人員；周邊縣區(qū)的各類人員；省內(nèi)及外地的以投資為主要目的的投資客。（4）收入：具有一定經(jīng)濟基礎，家庭現(xiàn)有積蓄較高，或家庭年收入達到3～6萬元以上。（5）主要特點：追求并提高生活品質(zhì)，同時又彰顯自己的身份與地位。

第三節(jié)價格定位與價格策略（一）價格定位影響房地產(chǎn)價格的因素有成本因素、競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素、發(fā)展商的目標、法律政策因素?？紤]到成本因素、競爭因素、產(chǎn)品差異因素、購房者心理因素，以及本項目的中高檔樓盤定位，樓價區(qū)間應定位于4069～4450元/M2之間。（二）價格策略1．總體價格策略。高價策略?；陧椖烤哂袆e的樓盤所沒有的明顯優(yōu)點、產(chǎn)品綜合性能佳、性價比高、發(fā)展商品牌信譽好、美譽度高等原因，項目的總體價格策略定為高價策略，可在上述已測價的基礎上上調(diào)5％，價格確定在4280元/㎡左右，為迎合消費者的心理，定價為4300元/㎡或4500元/㎡。2．銷售過程中的價格策略。低開高走價格策略，尾盤價格適時考慮適當降低。低開高走價格策略是隨著施工建筑物的形成和不斷接近竣工，根據(jù)銷售進展情況，每到一個調(diào)價時點，按照預先確定的幅度調(diào)高一次售價的策略。價格先低，給消費者以實惠，開盤初容易聚集人氣；先低后高實現(xiàn)了前期購樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑；尾盤價格適時降低，全部脫手。整個銷售過程中走出價格“低—高—低”的路線。在每個調(diào)價時點上，要掌握好調(diào)價幅度和調(diào)價頻率，調(diào)價幅度要小，每次漲幅在2％～3％之間；調(diào)價頻率要適度，本項目在銷售過程中擬調(diào)價3～5次。3．住宅差別價格策略住宅差別分為不同的樓棟，不同的朝向，不同的樓層。根據(jù)本項目的特點，差別定價策略應用為：（1）B區(qū)樓價格＋2％，C區(qū)樓價格＋2.5％（2）每棟樓東戶＋1％，西戶＋0.5％。4．折扣價格策略為刺激客戶購買欲望，滿足其消費心理，促使成交，項目銷售過程中，須有價格折扣策略。本項目在執(zhí)行上述1、2策略的基礎上，一次性付款優(yōu)惠2％，按揭付款優(yōu)惠1％。具體的住宅差別價格策略的應用待發(fā)展商銷售價格確定以后制表列出。第四節(jié)賣點策劃及賣點儲備1．各種生活配套設施完善齊全，交通十分便捷，令您生活更自如。本項目周邊地區(qū)現(xiàn)有和規(guī)劃都是居住區(qū)、大學園區(qū)、龍子湖風景區(qū)，各種生活配套設應有盡有，十分便捷的交通網(wǎng)絡和風景怡人的美麗風光使你出行居家更加方便舒適。2．靈活多樣的付款方式，令您置業(yè)更輕松。本項目的付款方式有一次性付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，擇優(yōu)選擇。3．大學園區(qū)，住進本項目，您的孩子一只腳已踏進了高校殿堂?，F(xiàn)在的工薪白領階層特別注重孩子的教育投入，有時“地段”、“價格”、“戶型”等因素與“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我們不應忽略這一點，抓住項目中緊臨大學城這一有利因素，瞅準“父母心”。4．優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務，令您無后顧之憂。優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務是項目立足于日益激烈競爭房地產(chǎn)市場的必要條件，可以解決業(yè)主的后顧之憂，一心一意的工作、經(jīng)營。本項目由發(fā)展商旗下的安徽省綠安物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理服務，它是上海綠地集團下屬的一家經(jīng)驗豐富的專業(yè)物管公司，為業(yè)務提供“英式管家”式的物業(yè)服務，能使業(yè)主更安心、放心。5．物業(yè)升值潛力巨大。根據(jù)蚌埠市房地產(chǎn)市場與本項目鄰近地段的市場價格走勢以及即將建成的高鐵站對周邊地區(qū)的經(jīng)濟拉動效應來看，本物業(yè)升值潛力巨大。策劃好的賣點，并不是一次性的全部廣而告之，而是視市場狀況、銷售進度陸續(xù)推出，賣點要儲備一部分以留需要時急用，以后要隨時進一步地挖掘賣點。第五節(jié)銷售計劃根據(jù)近、長期公司發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品特性和當?shù)刭徺I力度來全面衡量，制定適合的銷售政策。項目的銷售周期盡量控制在三年以內(nèi)，營銷策略注重綠地品牌的營造和樹立，在消費者心目中樹立良好的口碑形象和傳播效應，使綠地的產(chǎn)品品質(zhì)成為當?shù)亻_發(fā)企業(yè)和消費者購買的標桿性產(chǎn)品。第一階段：形象導入期。2010年1～2月份進行形象導入和聚集人氣。重點實施以新聞專題報道等軟廣告為主題的形象宣傳，圍墻廣告、橫幅、售樓處指示牌跟進。第二階段：開盤預熱期。2010年3～4月份的60天左右時間，力爭10%銷售量。重點推出報紙廣告、手機短信，制造完成宣傳單張。第三階段：強銷期。2010年5月～2011年12月份前后。全方位進行立體廣告轟炸，公開宣傳等全面鋪開，目標爭取達到70％的銷售量。第四階段：持續(xù)銷售及尾盤消化期。2012年1月份以后，完成后續(xù)20%及尾盤10％左右的消化收尾工作。第五章項目規(guī)劃與建筑設計

第一節(jié)項目總體規(guī)劃

“綠地·花都”依托于政府對該地塊的整體規(guī)劃，整合開發(fā)、規(guī)劃、景觀、建筑、物業(yè)等各方強勢資源，尊重蚌埠市民的傳統(tǒng)文化底蘊和審美觀，建筑立面采用新古典主義的建筑風格，搭配端莊、凝重的色彩和線條，與周邊現(xiàn)代式的建筑及即將形成的濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍形成鮮明對比，突出一種穩(wěn)重、厚實的感覺，打造本項目的高檔形象與層次。住宅布局——“展示性、識別性、均好性和認同感”在建筑規(guī)劃上，其蘊涵尊貴優(yōu)雅的自然生活為主題，分分合合的建筑布局使得內(nèi)外空間得以互相滲透，根據(jù)陽光與地理位置的設計原則，采用了南低北高的布局，在實現(xiàn)每戶擁有良好景觀與采光的同時，體現(xiàn)了“詩意水岸，康居人家”的設計想法。小高層住宅，讓業(yè)主們最大限度感受到園林美妙景色，上下間皆可體驗愜意風光，盡情領略開闊景觀，可以登高望遠，開窗見景。將住宅的舒適性、城市景觀的優(yōu)勢發(fā)揮到極致，增添幾分生活情趣和品位，高層部分則更有“君臨天下”的華貴氣度。在地塊東、南、北側布置了商業(yè)，滿足居民的基本生活需求。整個道路骨架呈發(fā)散形展開，形成簡潔、連貫、通暢、分級有序、功能明確的道路組織和人車分行系統(tǒng)；為了保證居民出行的方便與消防要求，地塊于南、北側各設置了1處出入口，南側為主入口；采取地面停車、地下停車與住宅底層車庫相結合的方式，解決機動車與非機動車的停放問題；同時，沿著水系形成主要步行系統(tǒng)。以龍子湖天然水體為源頭，以中心島為景觀核心，以水系為景觀軸線，形成縱橫交錯的濱水景觀通廊與綠化景觀通廊；同時強調(diào)各組團內(nèi)部景觀中心，形成各組團不同的景觀特色；引入自然元素，將水、草地、樹等自然要素引入鄰里單位。給人享受自然的樂趣；鋪地以磚為主在其中種植小草，利用行人自然踏出的小路徑修整做為小徑，使其有充分的可達性；將各級綠地結合成為統(tǒng)一整體，為居住者提供良好的戶外休閑與交往環(huán)境，并創(chuàng)造生動活潑的戶外休閑空間；沿河道兩側形成居民休閑娛樂的主要場所。第二節(jié)建筑設計

一、建筑造型設計建筑提倡時代感與藝術性的有機結合。融地域文化與時代進步為一體。1.注重住宅盡端戶型的處理：房屋的側面是它的觀景面，盡端戶型的山墻上不應是沉悶的一面實墻，而是開放，通透的觀景面。2.注重陽臺處理：陽臺是室內(nèi)外空間的交觸點，也是觀景的好視點。所以戶型設計中保證每戶均有向南大陽臺，端頭戶型有側向大陽臺。北側入戶花園的運用提升了戶型的檔次，改善了入戶的流線。3.注重窗的變化：窗是使房間空間生動活躍的重要元素。在本次設計中，大量使用了各種不同形式的窗，低窗臺，落地窗，轉(zhuǎn)角窗等，使觀景的視線更加開闊。并結合建筑立面，在合適位置設置空調(diào)機位，外設穿孔鋁板遮擋，以減輕空調(diào)機對建筑立面的負面影響。4.傳統(tǒng)住宅入口簡單，直接由門到樓梯口，在本小區(qū)設計中，我們?yōu)槊恳粏卧O計了一座的獨立門廳，將室外綠意延伸入戶，并以簡潔現(xiàn)代的裝修營造出住戶放松回家的感覺，并結合對講系統(tǒng)及信報間，沙發(fā)椅等增加住宅親和力與鄰里間的認同感，同時增加了安全性與領域感。5.住宅錯落有致，立面處理簡潔明快，從整體入手，細膩刻畫。注重空間造型手法的變化，追求空間，光影，色彩，質(zhì)感的對比組合。突出個性，強調(diào)識別性和歸屬感。同時也將各種建筑元素巧妙的融入整個建筑風格之中。色彩的大膽運用和體形的凹凸變化及高低錯落，形成了豐富的輪廓線和建筑景觀。6、住宅區(qū)域樓數(shù)量多，體量較大。為避免壓抑呆板的效果，空間開合有致，立面曲線圓潤，表達充分的人情味。二、戶型平面布置住宅總體配比根據(jù)本案容積率（2.06）的要求，結合該地塊成本及區(qū)域市場對不同類型住宅的接受度，本案建筑業(yè)態(tài)為小高層及高層住宅。目前蚌埠住房消費市場對小高層、高層住宅已普遍接受，隨著小高層住宅在當?shù)氐闹饾u興起，已慢慢被當?shù)厮邮?，根?jù)這一市場情況，綜合目前區(qū)域內(nèi)其他項目的開發(fā)情況，考慮本項目各組團開發(fā)成熟度、住宅整體規(guī)劃及項目市場售價的發(fā)展趨勢，一期應以多層、聯(lián)排別墅為主，小高層為輔，使小高層住宅在前期有個緩沖和預熱過程，在獲得市場認可后，二期項目開始逐步提高小高層、高層的推案比例。好的景觀是小區(qū)設計中寶貴的資源，同時也是發(fā)展商今后的一個重要“賣點”。因此，不僅僅是小區(qū)總平面布局必須充分考慮景觀問題，好的單體平面設計也必須處處留意與景觀的關系。本小區(qū)的戶型設計不僅保證每戶均有良好的南向日照，而且盡量使更多的房間，陽臺朝向綠地，做到戶戶有景，引景入室。1.“四明”設計：每戶均保證明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳的四明格局2.每戶均保證兩到三間居住空間朝南，每戶均保證兩間居住空間朝向主要景觀。盡量保證所有的起居空間都位于南向。房型設計都以客廳，餐廳獨立分區(qū)為原則，餐廳直接對外采光，強調(diào)南北通風，提高住宅的適用性。3.合理組織套內(nèi)空間，動靜分區(qū)，潔污分區(qū)，精心設計公共空間和私人空間，就餐空間與居寢空間的關系，在控制單套面積的同時，滿足各使用空間的建筑面積要求。4.臥室設置低窗臺大玻璃凸窗，內(nèi)加防護欄桿，通過凸窗轉(zhuǎn)角玻璃的設置，以及起居室至陽臺門為落地玻璃門，保證了更加良好的日照采光及優(yōu)美的景觀視野，并與室外的綠意相連，提高了生活品位。5.所有房間保證足夠的窗地比。分戶墻空氣計權隔聲量設計值不小于40dB,套內(nèi)分室墻空氣聲計權隔聲量設計值不小于30dB四、廚衛(wèi)設計1.廚房設計符合整體模數(shù)化的要求,以滿足不同類型廚房的整體裝修要求,包括成套定型設備,一整套排油煙系統(tǒng)和標準定型接口,采用新型管材,作暗藏式管道，設計集中管井。采用防滲漏措施,各種接口和配件標準定型化廚房裝修，每戶廚房面積均滿足規(guī)范要求。2.衛(wèi)生間的設計滿足洗浴,洗衣,便溺,梳洗四個主要功能,在部分衛(wèi)生間布置中考慮干濕分區(qū),所有衛(wèi)生間均自然通風.單衛(wèi)生間每套不小于4㎡,雙衛(wèi)生間中有一間面積不小于4㎡。

第三節(jié)、配套設施設計還應充分考慮到住宅區(qū)內(nèi)各類配套設施的場地安排，盡量避免配電房、配電站、煤氣調(diào)壓站、垃圾中轉(zhuǎn)站的露天設置，堅決摒棄這類煞風景的不協(xié)調(diào)布局和設置，可采用堆坡、半埋、植被封閉、景觀小品遮掩方式進行巧妙的處理，力求達到視線不及的程度。在地下車庫的建設過程中，應著力避免現(xiàn)在通行的設計、施工方案。因為現(xiàn)已建成小區(qū)的地下車庫屬封閉式，通風條件很差，長期導致地下車庫空氣潮濕、墻體滲水霉變。在本項目中，建議地下車庫頂部預留通風采光井口，井口上覆玻璃頂蓋，自行車庫預留通風采光窗，融入到景觀綠化中，不僅可以增加一定的景致性，還可從根本上改善地下車庫的環(huán)境。為使社區(qū)入住居民享受到較好的購物、休閑、娛樂和教育的服務，應配套建設幼兒園、休閑會所、商業(yè)街等服務設施。

環(huán)境藝術設計一、設計理念——源于自然1、美源于自然，去自然中呼吸會令我們心曠神怡，身心愉悅，人類美學的產(chǎn)生就是祖先對自然的一種崇拜與模仿，但在鋼筋混凝土的今天還是要回歸到自然的本真，這才能使我們歡愉的找到自我。2、生命源于自然，最終的歸宿也是回到自然，這生命包括萬物其中也包括人類，自然給了我們一切物質(zhì)條件和無盡的精神感受，人與自然的關系是一份永久的依存與默契；人不可能拋棄自然也不可能占有自然，人類的一切思維都源于自然，美亦源于自然。3、時尚源于自然，現(xiàn)代都市生活中視覺設計風格追隨的是時尚，時代在進步，人類思維也在不斷的變化，人認識自身和世界的結果也在不斷的深入，我們在不停的思考、探詢，找尋符合時代的美學規(guī)律，這個過程將會讓我們從真正意義上創(chuàng)造出符合人性化的設計，去仔細聆聽自己內(nèi)心的呼喚，使我們的生活和思維更加的符合自然、回歸自然。二、設計構思整體空間：體現(xiàn)“山林、水城、園居”——山中有林、林中有城、城中有水、水中有島、島中有園整體景觀：體現(xiàn)“水、島、橋、綠、岸”——水繞島，島傍水，水望橋，橋吻水，水生綠，綠養(yǎng)水建筑環(huán)境：體現(xiàn)“居山水綠”——臨水而居、遠可觀水、近可及水、溪中戲水感官印象：體現(xiàn)“自然、文化、高貴”——享受自然的恩賜、享受文化的內(nèi)涵、享受生活的品質(zhì)三、規(guī)劃方案整體結構——“一心、一軸、五島”一心：是指小區(qū)的中心島，主次水系的匯集點，也是龍頭，又是小區(qū)的主要景觀節(jié)點，其結構功能為游憩觀賞、休閑活動、游艇碼頭等。一軸：一是貫穿小區(qū)，寓意為“紫金之水天上來”的景觀主軸，也是小區(qū)的主要水系，使住戶與美麗的天水相聯(lián)想，將現(xiàn)代大景觀與傳統(tǒng)的小橋流水相結合，在園林景觀設計上充分考慮人文關懷，使建筑與景觀、自然的形與人工景點的有機交融。結合綠化、小品設計的縱向軸線，構成了整個小區(qū)的共享空間，可充分享受水之樂，增強居住的舒適感、回歸自然的感覺。還照顧到傳統(tǒng)觀念，選擇島水環(huán)繞，生機盎然、凝神聚氣的“風水寶地”。人們都說有水灣的地方更聚財，我們則把中心主河流地多設了彎彎處，面朝秀美的水灣，使小區(qū)的風景裝扮得更加生動而富有涵義。五島：是指不同風格、不同特色的五個組團，古時，州和洲本系一字，即今天的島字?！墩f文解字》對此的解釋是：“州，水中可居者”。景觀規(guī)劃設計各組團均引入水系營造湖景概念，中央水景為集中水景區(qū)域，行車道沿整個地塊外圍環(huán)“島”行使，各組團利用引入的水系自然分隔，采用橋梁的下穿設計手法進行連接貫通，與各種綠色景觀、綠色小品、高低起伏的住宅層次感相結合，體現(xiàn)出一種純生態(tài)的、水景怡人的綠色家園，為現(xiàn)代人提供回歸自然的途徑。四、環(huán)境景觀主題本項目的景觀主題營造要切合項目自身形象定位——“國際生活，品位居住”的主題，而完成這一主題的靈魂元素就是景觀規(guī)劃。景觀規(guī)劃著力與各期的建筑風格相吻合，引入各國建筑經(jīng)典景觀，打造符合小區(qū)特色和蚌埠市人文精神的建筑小品，總體有代表小區(qū)特色及震憾力的建筑雕塑，分別有具有濃厚歐陸風情的建筑小品。為滿足人類擇水而居的生活理念，小區(qū)應充分做足水文章，可在項目內(nèi)部“隨心所欲”的構建中心水系、組團水系、宅前水系，配以大量綠地、草坪、樹木、花草，輔以各種文化娛樂和健身設施，營造一個親水、親綠、親地、親子、親合空間，真正意義體現(xiàn)“人與自然和諧共存”的居住理念。第五節(jié)交通系統(tǒng)本項目主入口分設于湯和路和東海大道，以便于形成車輛的環(huán)島行駛。東海大道設一步行入口，僅限行人通過。地塊東南角（東海大道與湯和路交叉口）系城市建筑的主要立面，宜在此處設立一標志性景觀（如大型城市雕塑），作為景觀長軸規(guī)劃的起始點，由此呈45°角向西北方向放射性延伸，與中央水景融會貫通，以曲折幽靜的景觀小品和涼亭為主要特色。湯和路主入口至中央水景段設置音樂燈光噴泉長廊，以流動水系為主要特色，水中分段配置音樂燈光噴泉，造型應結合營造的場景不同而變異。順水系兩邊鋪設鵝卵石棧道和濱江棧道，輔以各類植被、花卉，加之水中暢游的觀賞魚，給人們一種悠然自得、賞心悅目的大自然情懷。為提高整體規(guī)劃的高品位，建議在道路的設計上采用下沉式設計，即類似城市道路建設中的下穿設計理念，形成立體交叉的通行網(wǎng)絡。同時亦可提高小區(qū)的景觀觀賞性。第六節(jié)智能化系統(tǒng)配置由于主要目標客戶經(jīng)濟收入及檔次均較高，本案智能化設施應領先于蚌埠市場，要求達到《國家居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與技術導則》所規(guī)定的標準，并要有局部特色與亮點。安全防范子系統(tǒng)：(1)住宅報警裝置（聯(lián)網(wǎng)）住戶室內(nèi)安裝家庭緊急求助報警裝置；戶門安裝防盜報警裝置，依據(jù)實際需要陽臺外窗安裝防范報警裝置，主臥設防盜報警按鈕；住宅1F、2F設窗磁、紅外線幕墻，所有的入戶門均設門磁、聯(lián)網(wǎng)；住戶室內(nèi)安裝燃氣泄露自動報警裝置。居住小區(qū)物業(yè)管理中心(2)訪客對講裝置（聯(lián)網(wǎng)）訪客對講裝置可采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講裝置，居住小區(qū)主要出入口安裝訪客對講裝置。(3)周界防越報警裝置（聯(lián)網(wǎng)）居住小區(qū)物業(yè)管理中心采用電子地圖指示報警區(qū)域，并配置聲、光提示。小區(qū)周界采用閉路電視實時監(jiān)控，或居住小區(qū)周界防越報警裝置與閉路電視監(jiān)視裝置聯(lián)動。留有對外報警接口。所有的圍墻設紅外對射裝置，商鋪的屋面設紅外對射裝置、聯(lián)網(wǎng)。(4)閉路電視監(jiān)控（聯(lián)網(wǎng)）根據(jù)小區(qū)實際情況在居住小區(qū)單元門主入口、地下停車場出入口、地下停車場直接入戶口、小區(qū)大門、自行車庫出入口、其他主要通道口、電梯轎廂設監(jiān)控、聯(lián)網(wǎng)、24小時硬盤錄象。(5)電子巡更裝置（聯(lián)網(wǎng)）居住小區(qū)內(nèi)安裝電子巡更系統(tǒng)，保安巡更人員按設定路線進行值班巡查并予以記錄。巡更站點與居住小區(qū)物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)，計算機可實時讀取巡更所登錄的信息，從而實現(xiàn)對保安巡更人員的有效監(jiān)督管理。管理與監(jiān)控子系統(tǒng)車輛出入與停車管理裝置（聯(lián)網(wǎng)）地下室車庫設停車場管理系統(tǒng)。居住小區(qū)內(nèi)車輛出入口通過IC卡或其它形式進行管理或計費，實現(xiàn)車輛出入及存放時間記錄、查詢、區(qū)內(nèi)車輛存放管理等。停車出入口車輛管理裝置與居住小區(qū)物業(yè)管理中心計算機聯(lián)網(wǎng)使用。緊急廣播與背景音樂在居住小區(qū)單元一樓大堂、電梯轎廂及小區(qū)環(huán)境內(nèi)安裝有線廣播裝置，平時可播放背景音樂，在特定分區(qū)可播業(yè)務廣播、消防廣播、會議廣播或通知等。發(fā)生緊急事件時可作為緊急廣播強制切入使用。公告牌小區(qū)主入口、次入口、物業(yè)管理處設電子公告牌。設備監(jiān)控裝置在居住小區(qū)物業(yè)管理中心或分控制中心內(nèi)應具備下列功能：變配電設備狀態(tài)顯示、故障警報；電梯運行狀態(tài)顯示、查詢、故障警報；場景的設定及照明的調(diào)整；對園林綠化澆灌實行控制；對所有監(jiān)控設備的等待運行維護進行集中管理；信息網(wǎng)絡子系統(tǒng)：本子系統(tǒng)是由居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等所組成，采用多網(wǎng)融合技術。居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)、控制網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和電話網(wǎng)等各自成系統(tǒng)，采用多種布線方式，但要求科學合理、經(jīng)濟適用。居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)的網(wǎng)絡類型可采用以下所列類型之一或其組合：FTTX（X可為B、F，即光纖到樓棟、光纖到樓層），HFC（光纖同軸網(wǎng)）和XDSL（X可為A、V等，即高速數(shù)字用戶環(huán)路）或其它類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡。居住小區(qū)寬帶接入網(wǎng)應提供安全的網(wǎng)絡保障。每戶不少于兩對電話線、兩個電視插座和一個高速數(shù)據(jù)接口。接入中國電信，客廳、臥室、書房設終端接口。在臥室、書房、廳設網(wǎng)絡終端接口，社區(qū)俱樂部、會所及入戶大堂等公用區(qū)域可考慮設置無線上網(wǎng)。數(shù)字電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，客廳、臥室、書房設終端接口。社區(qū)俱樂部實現(xiàn)有線上網(wǎng)，網(wǎng)速不低于2M。第七節(jié)物業(yè)管理服務由于本項目計劃從開發(fā)商、建筑設計、景觀設計均為一流品牌公司，因此物業(yè)管理也需要與之相匹配，聘請上海綠地集團下屬子公司綠安物管專業(yè)公司進行管理。物業(yè)服務引入“英式管家”服務理念，讓業(yè)主充分享受到星級酒店般的超值服務。同時業(yè)主在蚌埠市以及周邊縣城區(qū)域?qū)儆诟邫n中青年人群，因此所提供的物業(yè)管理除一般小區(qū)服務外，還應包括部分定制服務，服務內(nèi)容包括：保安、維修、監(jiān)控24小時服務；物業(yè)設備運營及日常保養(yǎng)；24小時便利購物（包括音像出租）；家政服務，醫(yī)療急救中心網(wǎng)絡系統(tǒng)。

第六章財務評價第一節(jié)項目投資估算

一、投資估算依據(jù)及內(nèi)容投資估算主要依據(jù)國家有關工程概預算規(guī)定、市場詢價及同類工程參考價?？偼顿Y成本主要包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、小區(qū)配套建設費等工程投資，財務、銷售、管理費，營業(yè)稅金及附加等經(jīng)營成本和不可預見費用等投資估算如下各表：二、總投資估算本項目總投資估算為人民幣22368.85萬元，詳見以下各表：表一：報建規(guī)費收取標準情況單位：元/㎡序號規(guī)費名稱收取標準及計算方法1散裝水泥專項基金1.5元/M22白蟻預防費2元/M23城市基礎設施配套費等住宅50元/M2商業(yè)75元/M24工程質(zhì)量監(jiān)督費4.38元/M25防雷圖審測費+地震2元/M26房產(chǎn)測繪（分戶及登記）4.26元/M27招投標費1．2元/M28規(guī)劃技術服務費0．7元/M29人防易地建設費住宅30元/M2商業(yè)75元/M210監(jiān)理費（綜合放線等）10元/M2合計106.04表二前期費用估算表計量單位：萬元序號成本費用名稱單價建筑面積總額備注1土地及拆遷成本757.62元/㎡60855.52㎡4610.522供水供電配套費5.20元/㎡60855.52㎡31.653道路工程配套費18.60元/㎡60855.52㎡113.194勘探設計費等87.38元/㎡60855.52㎡531.765工程報建規(guī)費106.04元/㎡60855.52㎡645.31依表一合計974.84元/㎡5932.43表三工程建設費用估算表計量單位：萬元序號成本費用名稱單價建筑面積總額備注1建筑安裝工程費1679.68元/㎡60855.52㎡10221.782基礎設施工程費238.70元/㎡60855.52㎡1452.62合計1918.38元/㎡11674.40表四開發(fā)間接費估算表計量單位：萬元序號成本費用名稱單價建筑面積總額備注1開發(fā)管理費20.23元/㎡60855.52㎡123.122開發(fā)期間稅費26.22元/㎡60855.52㎡159.563不可預見費39.30元/㎡60855.52㎡239.15合計85.75元/㎡521.83表五銷售總收入估算表計量單位：萬元序號收入類別平均單價面積總額備注1住宅4380.00元/㎡58349.63㎡25557.14依第三節(jié)2營業(yè)房7500.00元/㎡2505.89㎡1879.42合計60855.52㎡27436.56表六銷售費用、經(jīng)營稅金估算表計量單位：萬元序號成本費用名稱單價基數(shù)總額備注1銷售推廣費總收入×1.5％27436.56411.55依據(jù)表五2營業(yè)稅及附加總收入×5.66％27436.561552.92依據(jù)表五3隨征土地增值稅（住宅）總收入×1％25557.14255.57依據(jù)表五4隨征土地增值稅（商店）總收入×2％1879.4237.58依據(jù)表五合計2257.62表七財務費用估算表計量單位：萬元序號成本費用名稱單價基數(shù)金額備注1財務費用貸款額×1.35%×1210000.001620.00未考慮手續(xù)費項目擬貸款1億元，三年期，年基準利率5.40％，季利率1.35%，在貸款期內(nèi)按季付息，貸款到期后一次性歸還本金。表八項目投資估算表項