房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)筆記

.專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)筆記專業(yè)知識(shí)1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(又稱不動(dòng)產(chǎn))。單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體a、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移，房屋也不可動(dòng))；b、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同)；c、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價(jià)格貴、土地永久的)；d、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值)；4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱(占有、使用、收益、處分等權(quán)利)。a、功能用途：居住用房(小區(qū)、高品住宅)、工業(yè)用房(廠房、倉(cāng)庫(kù))、商業(yè)用房(門面、商場(chǎng))、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學(xué)校等單位用房及城市)；c、所有權(quán)歸屬：公房(直管公房和自管公房等)和私房；6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利)。c、土地使用權(quán)的有償劃拔轉(zhuǎn)讓；b、房屋建設(shè)維修管理；d、房屋所有權(quán)的買賣租賃；..b出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得)、拍賣(價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得)；a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體(亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng))；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者(新建商品房的買賣市場(chǎng))；(二手房)；地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一覽表：市場(chǎng)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)等市場(chǎng)等客體權(quán)方式協(xié)議企業(yè)、業(yè)主為。出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或個(gè)人。...用者，雙方約定土地使1)土地使用權(quán)出讓年限：2)土地使用年限到期后如何處理：c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以..有資筑材料、質(zhì)量)20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會(huì)保23、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)(一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾)。24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣(能擔(dān)保債權(quán)人的作用)不能返還。人的作用，能返還。登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。..TOWRHOUSE(聯(lián)體別墅、單排別墅)。SHOPPINGMALL購(gòu)物、娛樂、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)(也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài))。33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主(或使用人)的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。4、物業(yè)管理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合。35、業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具。單位的付款方式。39、分期付款：購(gòu)房者簽約后，將購(gòu)房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)(針對(duì)期房)，交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)門面：五成十年或六年十年)。稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金(門面不行)。繳存比，在購(gòu)買、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不足愿以新購(gòu)或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款。.44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格(一般指戶型、朝向、格局不好的樓房?jī)r(jià)格，各層的差價(jià)幾十~幾百元)。經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。是針對(duì)房地產(chǎn)定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系(樓層、朝向不同價(jià)格也不同)。和除以各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià))。E管理費(fèi)；買賣中，一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格)?？?..間、電梯機(jī)房、水箱間等；二)套單元與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積。墻體面積+陽臺(tái)建筑面積系數(shù)不區(qū)改造時(shí)不宜低于25%(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。綠化覆蓋率＞綠化率(綠化所占面積)＞綠地率15、得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積(銷售面積)之比墻體面積+陽臺(tái)建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng))。1平方公里=100萬平方米(km2)1公頃=1萬平方米(hm2)層三、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識(shí)：2、土地開發(fā)：將生地(不具備使用條件的土地)開發(fā)成可供使用的土地。6、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設(shè)施。下水...2)首期購(gòu)房款(不低于30%，二次購(gòu)房者首付不低于40%)購(gòu)房人已付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件；3)購(gòu)房者或配偶單位的工資收入證6)個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)；公司)；2)抵押費(fèi)，貸款額3‰(交房地產(chǎn)局)；3)律師見證費(fèi)，貸款額1.8‰(交律師事務(wù)所)；5)印花稅，每份合同10元(交房地產(chǎn)局)；6)按揭資料費(fèi)，每份合同40元(交銀行)；..1)職工購(gòu)買、建造、翻修、大修自住住房；2)職工離、退休時(shí)；3)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；4)戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。超出你住房公積帳戶儲(chǔ)存余額的5倍；3)貸款額不能超出總房款的70%；1)土地出讓金已繳清，取得國(guó)有土地使用證；2)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3)投入工程總建設(shè)資金達(dá)到20%以上(不含土地出讓金)；4)施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；五、附加內(nèi)容(房地產(chǎn)營(yíng)銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí))：2、有正確的價(jià)值觀：價(jià)值觀信念期望態(tài)度行動(dòng)目標(biāo)3、行動(dòng)過程：執(zhí)行核心價(jià)值中程目標(biāo)短期目標(biāo)每日工作計(jì)劃4、忌語：大概不能肯定的語言--致謝聲---送客聲語---煩躁聲---否定語---斗氣語配套游泳池、車庫(kù)等不算面積)；..一個(gè)重要方式。RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積IRS=(C*RE)/RF指數(shù)、房地產(chǎn)政策、法律法規(guī))；套設(shè)5)影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)、定位(業(yè)態(tài)定位)、消費(fèi)面積消費(fèi)群體多，價(jià)格高)、樓層、鋪型(柱、開間、阻擋)、配套設(shè)施。2)當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；他了解；給他；..3)如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給1)了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤；2)了解消費(fèi)需求；3)了解消費(fèi)行情；4)為策劃、銷售提供依據(jù)a)產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位(做什么，業(yè)態(tài)定位)、鋪型、配置(電梯、空調(diào)、水電表)、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)時(shí)間；b配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；c)價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格(臨街與內(nèi)街價(jià)格)；2)行銷目的：A、將產(chǎn)品信息傳遞給客戶(有清晰、直接)；B、拓展信息的傳C--接觸---來源..3)行銷方式：發(fā)傳單、上門拜訪、攔截客戶，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地方(投資客、經(jīng)營(yíng)戶)、組織意向客戶召開懇談會(huì)議；5)尋找目標(biāo)客戶的方式：湖南省黃頁(yè)，尋找生產(chǎn)廠商、代理商、場(chǎng)部、科研單7)信心問題：核心問題，市場(chǎng)能否作活，作大；小高層的使用率小于多層：60-70%高層的使用率小于小高層：80%0%證，可以轉(zhuǎn)讓，在國(guó)家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租)。..3)經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來測(cè)標(biāo)，價(jià)格阻力位針對(duì)顧客來說，內(nèi)容包括：均價(jià)、起價(jià)(作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對(duì)于大型樓盤、而小規(guī)盤不宜采用低開高走)、最高價(jià)(最好的樓層肯定是最高價(jià))、垂直價(jià)格(一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質(zhì)量越差)、價(jià)格的可塑性(有品牌價(jià)值的空間)、目標(biāo)價(jià)格(自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格)。1)土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)(了解地質(zhì)結(jié)構(gòu))；2)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(統(tǒng)稱土地成本)；3)建安成本(土建成本)；4)管理成本(包括營(yíng)銷預(yù)算成本)；1)施工方的資質(zhì)；研小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；..住宅類型一類二類三類低層/50%