銀行對XX公司項目貸款授信評估報告

#培訓材料之一銀行對XX公司項目貸款授信評估報告（一）借款人背景情況1、借款人情況xxxxxx有限公司（以下稱：中化格力倉儲）成立于2004年11月，公司的主營業(yè)務為xxxxx在珠海高欄港合資石化油品倉儲項目的建設與運營。公司經營范圍：建設石油化工庫區(qū)；從事石油及其制品、化工品及原料、非直接食用植物油的管道運輸、儲存、中轉、分撥、罐裝、調制加工以及廢油、下腳料的利用業(yè)務。公司注冊為中外合資企業(yè)，xxx倉儲有限公司持股45%,xxx實業(yè)公司出資持股30%,xxxx有限公司持股25%。xxx倉儲有限公司為xxxxx集團公司的全資子公司，而xx國際實業(yè)公司和xxx石油（巴哈馬）有限公司為中國xxx集團公司在石油業(yè)務領域的控股公司。xxx集團公司（45%） xx集團公司（55%）xxx倉儲有限公司（45%） xxx實業(yè)公司（30%）xxxx石油（巴哈馬）有限公司xxxx倉儲有限公司公司注冊資本17916萬元，xxx集團現(xiàn)金出資9853萬元,xx集團以估價5260萬元土地及在建工程入股并投入現(xiàn)金2803萬元。公司法人、董事長代表xxx先生，為xx國際實業(yè)公司倉儲事業(yè)部總經理，副董事長xxx先生，為xx集團屬下xxx倉儲有限公司總經理。公司正在建設的為高欄港區(qū)石化倉儲工程一期項目，庫區(qū)分為鐵爐灣及南逕灣兩塊，其中鐵爐灣計劃建成18萬立方油品倉儲區(qū)，庫區(qū)占地210683.20m2；南逕灣計劃建成8萬立方化工品倉儲區(qū)，庫區(qū)占地67740m2。目前，主體工程已建設完畢，項目已進入收尾工程及局部驗收階段，預計一期項目將于2008年11月建成投產。2、投資方情況xxx集團公司是國有重要骨干企業(yè)，是中國四家大型國有石油公司之一，前身為中國xxx進出口總公司，具有50多年從事國際石油經營的歷史，石油業(yè)務一直是xxx公司的傳統(tǒng)和支柱業(yè)務。xxx公司是中國最早進入《財富》全球500強排行榜的企業(yè)集團之一，2006年第16次入圍，名列第304位。近年來，xx公司加快實施戰(zhàn)略轉型，致力于在石油、化肥、化工三大核心領域打造集資源獲取、研發(fā)、生產、進出口貿易和終端銷售于一體，全球協(xié)同運作的較為完整的產業(yè)價值鏈，并圍繞核心業(yè)務的發(fā)展，在金融、物流和高新技術領域取得了進步，經營連續(xù)幾年實現(xiàn)了快速增長。xxx國際實業(yè)公司是中國xxx集團公司的全資子公司，1993年4月成立。公司集原油、成品油、化工品、液化氣倉儲、批發(fā)及零售業(yè)務為一體，負責石油項目開發(fā)與經營管理。公司運營的石油項目共14家：xxx石油轉運（xx）有限公司、xxxx石油轉運（xx）有限公司、xxx石油儲運有限公司、舟山xx發(fā)展公司、xx西太平洋石油化工有限公司、xxx儲罐有限公司、xxx中化長城有限公司、中化（xx）石油液化氣有限公司、xxx石油化工產品開發(fā)供應公司、xxx石油產品服務有限公司、xxx石油有限公司、xxx石油化工經營部、xxxxx石化有限公司。公司同時承擔著國家石油儲備基地XX有限公司的建設和管理工作。公司石油儲罐基地主要分布在上海、舟山、福建東山等沿海地區(qū)，現(xiàn)有原油碼頭泊位兩個（25萬噸、10萬噸）、成品油泊位兩座（3.5萬噸、1萬噸）、原油儲罐138萬立方米、成品油儲罐42萬立方米、化工品儲罐3.7萬立方米、液化氣儲罐4000立方米。公司成品油批零企業(yè)主要分布在北京、濟南、煙臺等地，擁有加油站14座。未來，XX國際實業(yè)公司將繼續(xù)立足國內項目，積極開展海外煉廠的并購工作，實現(xiàn)XXX公司石油業(yè)務的轉型，鞏固和強化XXX公司作為中國四家國家石油公司之一的地位。XXX國際石油（XX）有限公司經營XXX集團境外石油合作項目，同時該公司也是XX集團成立境內合資項目的載體。XXX是珠海市最大的國有企業(yè)，2008年3月集團總資產超過400億元，在xxxx的經濟領域中占有舉足輕重的地位，其工業(yè)總產值占全市的30％以上，稅收占全市的四分之一強，尤其是以xxx為代表的工業(yè)板塊，絕大多數(shù)都是創(chuàng)利能力強的優(yōu)質企業(yè)。XXX是在國內乃至國際都享有較高聲譽的知名品牌。XXX倉儲有限公司成立于2002年，是XX公司建設運營XXX8萬噸級公用石化碼頭的原項目公司，2004年9月，由于xxxxx貿易出現(xiàn)經營問題，xxx引進了xx集團這一戰(zhàn)略伙伴，并將該項目的55%出讓給xxx集團。（二）項目概況1、項目建設的依據（1）xx倉儲有限公司籌建的xxx高欄港石化倉儲項目在2002年已完成項目可行性研究報告并通過珠海市審查，在2004年完成工程施工圖設計。但由于各種原因，項目未完成建設。根據2004年8月29日簽署的《xxx國際實業(yè)公司與xxx倉儲有限公司合作協(xié)議》和2004年10月19日簽署的《xxx人民政府與中國xxx集團公司會談紀要》等文件精神，由xxxx集團公司下屬的xxxx倉儲有限公司與中國xxx集團公司下屬的xxx國際實業(yè)公司和xxx國際石油（巴哈馬）有限公司合資組建xxxx有限公司。將原由xxx倉儲有限公司籌建的xxxxxx倉儲項目，轉由xxxx倉儲有限公司籌建。（2）在xxx倉儲有限公司成立后，對原xxx倉儲有限公司高欄港油庫工程的用地資源、經營品種、建設投資、建設周期等方面進行了調整，并根據以上要素對項目的可行性研究進行重新調整。（3）進入21世紀以來，隨著我國國民消費水平的不斷提高，物質生活需求不斷強化。國內汽車、加工、精細化工、交通旅游等產業(yè)發(fā)展迅猛，帶動成品油和液體化工品需求旺盛。廣東省是我國經濟發(fā)展較快的省份之一，物資的需求量也在迅速增加，廣東省向來是能源、化工原料缺乏的省份，主要靠進口和從省外購入。通過對本項目經營品種的調整可充分利用xxxx港得天獨厚的港口資源及整合xxx集團、xxxx合資雙方的經營范圍和市場優(yōu)勢。2、項目建設的必要性市場需求燃料油市場影響未來燃料油消費變化的因素將主要來自“西電東送”、“西氣東輸”、廣東的液化天然氣項目、奧里乳化油項目、“煤代油”工程、海洋重質原油產量的增加等。而燃料油消費量增長主要在交通運輸方面。2005年廣東省燃料油需求1334萬噸，同比下降18%；2006年需求1619萬噸，同比增長21%；2007年需求約為2100萬噸，有比較大的增長。預計2008-2010保持穩(wěn)定增長，速度有所減慢，年均增長5%；這樣2010年需求約為2400萬噸左右，由于未來廣東能源結構變化主要發(fā)生在珠三角地區(qū)，珠三角地區(qū)燃料油需求變化是廣東燃料油需求變化的主要因素。成品油市場廣東省經濟發(fā)展較為成熟，國內生產總值基數(shù)較高?！熬盼濉逼陂g廣東省GDP增長達到9.9%，2001年—2005年為11%左右，2006年—2010年將達到8.0%左右，高于全國經濟發(fā)展速度。未來西電東輸項目的實施和LNG項目的上岸對柴油發(fā)電的影響在“十一五”期間將顯現(xiàn)，發(fā)電用柴油將大幅減少，農業(yè)的發(fā)展也基本穩(wěn)定，農業(yè)漁業(yè)對油品的需求將不會有太大的增長。未來廣東省汽車保有量的上升將是推動油品需求的主要動力。預計2010年珠三角地區(qū)成品油需求將達到1609萬噸，其中汽油575萬噸，柴油1033萬噸。xx汽柴油消費占全省的比例不會有太大的變化，預計總量也有緩慢的上升，到2010年將達到64萬噸左右，并且仍將以柴油為主。2005年和2010年廣東省成品油需求量分別為1836萬噸和2304萬噸。2005年廣石化、茂名煉化以及湛江東興煉油廠成品油產量預計為1460萬噸左右?？梢钥闯觯瑥V東省三大類成品油需求量及省內煉廠產量的差距是逐漸拉大，到2010年更為明顯。目前廣東省三大類油品資源的來源主要有三個：本省煉廠、東北地區(qū)和長江三角洲地區(qū)，可以認為今后這種資源格局仍將占主導地位?？梢娢磥韽V東省成品油市場仍有較大的市場空間，需要大量從外省市調入以滿足本地市場的需求，另外不排除大量進口成品油的可能性?；て肥袌黾妆健?010年前，珠三角地區(qū)的消費量將在50萬噸基礎上維持，其間略有波動。由于本地產量變化不大，因而對進口甲苯的需求也將維持目前的水平。甲醇。目前國內現(xiàn)有生產企業(yè)148家，總生產能力400萬噸。2003年我國產量290.97萬噸，進口140.1萬噸，表觀消費量331萬噸。雖然目前國內甲醇的生產能力從表面上看已能滿足市場需求，但由于甲醇生產成本等原因，我國甲醇進口的局面還會維持一段時間。二甲苯。有各種同分異構體，最常用的是對二甲苯（PX）,2003年，國內新增加150萬噸/年左右的PTA產能，對PX的需求量急劇上升，年表觀消費量增加了84萬噸。而2003年國內PX新增能力僅45萬噸/年，且主要為儀征化纖新建PTA裝置配套，遠遠無法滿足下游需求，因此2003年國內PX進口量首度突破百萬噸，使近五年PX進口量年均增長率達58.1%。直接原因是廈門翔鷺、珠海BP和儀征化纖新建PTA裝置的相繼投產和聚酯原料市場的全面走好，引致PTA對PX消費大幅增加，國內PX供給嚴重短缺。公司生存與發(fā)展的必然要求xxx集團、xxx集團均從事燃料油、成品油、化工產品進口貿易多年，并取得了較好的經濟效益和市場信譽。由于在珠江口沒有大型碼頭和油庫，在近幾年的經營過程中，隨著經營規(guī)模的不斷擴大，市場競爭的日趨激烈，全球經濟一體化進程的不斷加快，碼頭油庫問題不僅嚴重影響中國中化集團公司在珠三角的企業(yè)、xxx集團公司下屬公司的日常經營活動，而且已成為企業(yè)生存與發(fā)展的瓶頸。由于在珠江口沒有大型碼頭和中轉油庫，目前廣東地區(qū)重油進口不能用國際通用的主力船型從世界產油地直接進行遠洋采購，而只能用3－5萬噸級小型船舶從臨近的國家進口，僅運輸費就增加約40%。由于在珠江口沒有油品的中轉平臺，目前進口重油只能在海上（一般在三門島和二虎等錨地）通過一或二次分駁到小船（船型為500－5000噸級）才能到達珠江水系的各客戶碼頭，每噸增加中轉費用約為60－80元。在海上過駁時，由于受海上風浪的影響，常常發(fā)生過駁困難，外輪滯期，發(fā)生滯期費等糾紛。2000年曾發(fā)生一次滯期費就高達1000多萬元，損失相當嚴重。根據國家有關政策，由于海上作業(yè)存在嚴重的安全和環(huán)保隱患，今后將逐步取消海上過駁作業(yè)。所以在珠江口建立油品中轉平臺是符合國家政策的舉措，也是經濟發(fā)展的必然產物。由于國際市場油品價格變化無常，油品質量千差萬別。我們必須建立自己的油品倉儲基地來進行緩沖和調和，以增強市場運作的靈活性，調和產品質量，才能緩解市場風險，為用戶提供優(yōu)質產品，增強自身的市場競爭力。由此可見，珠江三角洲是重油市場的核心地帶，在珠江口的高欄島建設進口油品中轉平臺已事在必行、迫在眉睫。這項工程一旦建成投產可以降低運輸、中轉和儲存等各項成本，實現(xiàn)調和增殖效益，有效化解市場風險，為穩(wěn)定廣東地區(qū)的重油市場，促進珠江三角洲地區(qū)的經濟發(fā)展發(fā)揮積極的作用。該項目建設是亞洲重油中轉平臺和調和基地轉移的必然要求新加坡依靠其優(yōu)越的自身條件，目前已成為亞洲重油調和基地和中轉中心。新加坡從中東、南美、南亞、歐洲和非洲等世界主要產油國家，用大型船舶（30－40萬噸級）低價進口重油和非標柴油等煉廠劣質油品，然后調和生產180號燃料油，銷往亞洲各用油國家，取得了良好的調和和中轉效益。進入21世紀后，在世界經濟發(fā)展中，我國經濟獨樹一幟，隨著我國經濟的快速發(fā)展和WTO的加入,我國已成為亞洲重油進口大國。若該項目建成后，必將促使新加坡重油調和基地和中轉平臺逐步向我國轉移，取代新加坡一部分重油調和和中轉能力。我們有了大型和調和基地，就可以用大型船舶（30－40萬噸級）直接從中東、南美、南亞、歐洲和非洲等世界產油地進口調和原料進行重油調和，以降低采購價格，取得調和增值效益，不僅可以滿足國內市場的需求，而且還可以輻射到日本和韓國等亞洲國家。該項目建設是國家海外重油開發(fā)計劃的必然要求我國原油資源比較匱乏，屬于缺油國家，自1993年開始就成為石油凈進口國。隨著我國經濟，特別是廣東經濟的飛速發(fā)展，對油品的需求將會日益增大。我國已加入亞10,隨著油品進口政策的不斷放寬，油品進出口貿易必將更加活躍，貿易量也會進一步擴大，沿海地區(qū)港口運輸業(yè)將成為受惠行業(yè)。在重油市場方面，由于廣東經濟的快速發(fā)展，用電量呈增長趨勢，盡管西電東輸量會逐步增加，但西電、油電和煤電會并存，加上其它行業(yè)重油耗量的增加，預計廣東地區(qū)重油總消費量將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。xxxxx化工區(qū)建設的必然需要xxxx工業(yè)區(qū)發(fā)展起步階段，是通過引入新項目，然后由他們按照自己的需要，籌措資金進行相關的碼頭建設。這樣的好處就是在港口基礎比較薄弱的情況下，通過引進項目解決了港口建設初期資金緊缺的困難，加快了港口建設的步伐。通過這種方式，xxxx很快就形成了大石化產業(yè)基地的雛形，并且已經開始產生明顯的聚集效應和輻射效應。這樣，建設戰(zhàn)略型石化儲備基地可從根本上提升xxxx石化產業(yè)的層次。3、項目建設的基本內容xxx油品庫區(qū)、xxx化工品庫區(qū)和xxxx公用碼頭三個項目所需輔助生產設施，將按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布置、分期建設、綜合使用、便于管理的原則進行規(guī)劃建設。4、項目建設的進度計劃本項目實施為23個月，分項實施計劃如下：xxx總承包招標2個月施工圖設計 3個月報批報建 1.5個月基建期 13個月（含土建施工、采購、機械施工）試車 1.5個月

項目實施計劃表：項目實施進度計劃表以可研批復之日起起算（建設期22個月）項目工作內容工期（月）開始時間結束時間環(huán)評報告邀請招標、簽訂合同1第1個月月初第1個月月底環(huán)境影響評價報告編制及通過評審2第2個月月初第4個月月底安評報告邀請招標、簽訂合同1第1個月月初第1個月月底安全預評價報告編制及通過評審2第2個月月初第3個月月底基礎設計初步設計及其投資概算編制2第1個月月初第2個月月底基礎設計及其造價估算編制3第1個月月初第3個月月底設計及其造價審查、修訂1第4個月月初第4個月月底監(jiān)理招標施工階段監(jiān)理單位招標、簽訂合同2第3個月月初第4個月月底地質勘察邀請招標、簽訂合同、詳細地質勘察報告第2個月月底地基強夯公開招標、簽訂合同2第1個月月初第2個月月底強夯試驗及施工圖設計2第3個月月初第4個月月底第一、二遍高能級強夯3第5個月月初第7個月月底一期一階段第三、四遍強夯、檢測、評價3第6個月月初第8個月月底一期二階段第三、四遍強夯、檢測、評價4第7個月月初第10個月月底后期第三、四遍強夯、檢測、評價4第8個月月初第11個月月底xxx總承包xxx總承包的公開招標、簽訂合同3第5個月月初第7個月月底詳細設計及其審查、修訂4第8個月月初第11個月月底設備材料采購10第8個月月初第18個月月底一期一階段施工安裝、機械竣工、聯(lián)動試車8第9個月月初第16個月月底一期二階段施工安裝、機械竣工、中間交接10第12個月月初第21個月月底試車項目整體聯(lián)動試車，工程具備試生產條件1第22個月月初第22個月月底5、項目的建設和生產條件建庫條件建設地區(qū)概況本倉儲工程選址于xxxxx港（即xxxx港），xx位于xxx的西南部，珠江口西岸出海口xxxxxx之間，毗鄰港澳，背靠我國富饒的珠江三角洲，海上航線至澳門23海里，至香港55海里，距大西水道國際航線約1公里，內連西江干流，

沿江上溯可直達廣西、貴州等省市，具有河海聯(lián)運的獨特優(yōu)勢，陸路到珠海市區(qū)46公里，目前通往市區(qū)的疏港公路已建成使用，港區(qū)的東面為xxxx國際機場已建成并投入使用，使xxx成為華南、西南、中南等地區(qū)進出口貿易的主要通道和貨物集散地，xxx由xxxxxx等島嶼環(huán)抱而成，水域面積88平方公里，自然水深負5-10米，可建設10萬-25萬噸級的深水泊位，xxxx防風條件好，回淤少，常年維修費用低。1994年6月，xxxx港經國務院同意為一類開放口岸。外部條件（1）供水：xxxx有流量充沛的西江水系，是珠江三角洲淡水資源最豐富的地區(qū)，目前西區(qū)已具備大型供水設施，管徑為1.6米的輸水干線已直通xxx，并已開始供水；（2）供電：xxx已具有良好的供電網路，已有10摟的高壓電網至庫區(qū)附近;（3）交通：xxx配有良好的道路交通網絡，并已通到庫區(qū)圍墻外；（4）通訊：xxxx已具備良好的通訊設施和通訊網絡；（5）輔助條件：壓縮空氣和壓縮氮氣由xxx化工品庫區(qū)提供。自然條件（1）氣象xxx市位于廣東省xxxx，地處亞熱帶屬海洋性氣候，天氣溫濕多雨。春季冷暖交替有霧多陰雨，空氣潮濕陰冷；夏秋兩季氣溫高、多大雨暴雨，時受熱帶氣旋影響；冬季多北風，氣溫稍低，空氣干燥。（2）水文潮汐。本海區(qū)潮汐性質屬不規(guī)則半日混合潮。潮汐特征值如下（以當?shù)乩碚撟畹统泵嫫鹚悖浩骄叱蔽?2.08m平均低潮位0.81m平均低潮位0.81mTOC\o"1-5"\h\z平均潮平面 1.47m平均潮差 1.26m最大潮差 3.41m（3）地震。根據歷史地震資料分析，本區(qū)未發(fā)生過大于6度的地震。1992年國家地震局劃定本區(qū)屬地震烈度為7度的地區(qū)。（4）風荷載。根據廣東省標準《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001,珠海市基本風壓取0.85kN／m2。（5）區(qū)域地質和工程地質場地為近期開山填海拋石區(qū)，土層結構及分布復雜。根據地質勘察報告顯示，場地自上而下，表層為素填土，素填土由最近開山回填的碎石、塊石及風化土組成，厚度隨著地形、地貌而變化，表現(xiàn)為由北（陸）向南（海）厚度呈遞增趨勢，其下土層可分為海、陸兩相，以陸相為主，主要為砂土層與粘土層交替出現(xiàn)，揭示較多夾層和透鏡體，局部存在軟弱土層（淤泥、淤泥質土），軟弱土層主要分布在探區(qū)北部及南部養(yǎng)殖場。探區(qū)基巖為燕山期花崗巖，風化強烈，層頂標高5.08?-36.59m，變化大。根據勘察報告，場地整體穩(wěn)定性較好，未發(fā)現(xiàn)有近期活動斷裂的特征。選址概況庫區(qū)位于xx島東側xxx，其東北兩面靠山，南面臨海，西面隔市政道路與已建的華聯(lián)油庫相鄰，屬于海濱區(qū)。xxxx的環(huán)港道路在場地北、東、南通過，場地西側有一市政道路。庫區(qū)共分xxx庫區(qū)、xxx庫區(qū)兩塊，其中xxx庫區(qū)一期占地218730.4m2，xxx庫區(qū)一期占地67740m2。庫區(qū)內基本為山坡地，局部為吹填用地，地面標高約為6m，地質條件良好。在2003?2004年，庫區(qū)原屬的xxx倉儲有限公司對場地進行了強夯處理，大部分區(qū)域滿足施工基礎處理要求，本次只需依據調整后的總平面布置對局部區(qū)域補夯。6、項目的環(huán)境保護根據經廣東省批準的xxxx石化基地總體規(guī)劃，本項目建設場地，符合xxx市城市規(guī)劃、環(huán)境保護的要求，水陸交通運輸方便。庫區(qū)所在地XXX為石油、化工貯存的集散地，遠離民居，具有良好的建庫條件。主要污染源與污染物污染來源分析：(1)儲罐和管線破裂，造成事故性溢油。(2)儲罐和管線檢修時，儲罐和管線內殘余油及沖洗水流出地面。(3)正常操作狀態(tài)下，油罐切水時可能有少量油品排出。(4)生活污水和食堂污水、煙氣排放?？刂莆廴竞头婪洞胧?1)在污水處理站專設1座500m3化學品污水緩沖罐，將含化學品的洗罐污水等儲存后外委處理。(2)儲罐四周設有防火堤和隔堤，可以保證儲罐油品外溢時，全部油品均限制在防火堤內，不至于外溢到罐區(qū)以外。(3)儲罐和管線檢修前，通過蒸汽和空氣掃線清除儲罐和管道內的油氣，有控制排放至污水處理系統(tǒng)處理。(4)油罐切水和罐區(qū)排水均通過隔油器，分隔浮油將水排出。預計達到的效果(1)污水處理出水水質達到并執(zhí)行《水污染物排放限值》廣東省地方標準DB44/26-2001二級排放標準。（2）盡量減少庫區(qū)油氣排放，鍋爐煙氣排放滿足國家《鍋爐大氣污染物排放標準》GB13271-2001排放標準?？傊?，在環(huán)境保護方面，設計上有環(huán)保措施，生產上有嚴格的規(guī)章制度，通過進一步提高清潔生產水平，特別是加強對各儲罐操作及其工藝管線、機泵等的安全控制，從而確保本項目投產運營后的生產安全，減少事故危害污染環(huán)境。本項目需要配套的燃料油、蒸汽、壓縮空氣、固定式消防、內部交通、環(huán)保、安全以及辦公、文化娛樂等公用工程和公共設施由建設單位自行解決。需要外部配套的有：生產生活所需供水、供電、通訊、移動消防和外部交通等。本項目工程建設所需要的設備和材料以及日常生產維修所需要的備品備件等均為普通石化設備，且已國產化，貨源充足，供應及時，規(guī)格齊全。7、職業(yè)安全衛(wèi)生防護7.1火災、爆炸危險防護措施（1）庫區(qū)內總平面功能分區(qū)、建構（筑）物之間的防火間距及道路設置均滿足有關規(guī)范要求。消防道路滿足大型消防車輛轉彎及設備檢修的需要。（2）庫區(qū)內建筑物在滿足工藝生產要求的前提下，做到結構設計安全可靠，符合防火、防爆的要求。（3）罐區(qū)周圍設置防火堤，其容量和高度滿足有關規(guī)范的要求，以防化工品泄漏。（4）儲罐外表面及管線外表面采用防腐層防腐。（5）化工品裝卸采用密閉相平衡流程，儲罐設置液位超高報警裝置。（6）庫區(qū)防爆場所內的電器、儀表的選型、設計、安裝及維護均嚴格按防爆分區(qū)的要求執(zhí)行。各類生產設施按有關規(guī)范的要求采取防雷、防靜電措施。（7）設計汽車裝車系統(tǒng)采用鶴管發(fā)貨，儀表檢測控制系統(tǒng)完善。（8）庫區(qū)設消防檢測報警系統(tǒng)。7.2化工品及其揮發(fā)氣危害防護措施（1）本庫區(qū)采用的拱頂儲罐的頂部加設氮封系統(tǒng)，以減少化工品的蒸發(fā)。（2）在各泵棚、裝車臺及灌桶間設置不銹鋼洗眼器，以保證職工在不小心被化工品濺入眼睛時得到及時沖洗；并給職工配發(fā)防護服、眼罩等保護用具。（3）在化驗室等烴類氣體易聚集的場所采用防爆軸流風機通風。（4）加強工藝設備的保養(yǎng)和定期維修，減少和消除設備與化工品管線的跑、冒、滴、漏，使各種工藝設備保持良好的運行狀態(tài)，以減少揮發(fā)的烴類氣體對職工健康產生的影響。（5）設置可燃氣體報警裝置，隨時監(jiān)控散發(fā)氣體的濃度。噪聲危害防護措施設計中選用低噪聲電機，并采取必要的隔聲、消音措施，以減少噪音對職工的影響生產過程中的職業(yè)危害防護措施（1）生產過程中，操作人員嚴格按操作規(guī)程生產操作，嚴格執(zhí)行操作紀律和勞動紀律；建立健全HSE體系以及管理規(guī)章制度和安全檢查制度。（2）配備安全衛(wèi)生監(jiān)察、檢測儀器和設備，隨時進行安全檢查。（3）制定事故應急救援預案。（4）做好庫區(qū)的職業(yè)安全管理和職工安全教育教訓工作，考試合格后方可上崗。職業(yè)衛(wèi)生防護措施（1）設立專門的勞動安全衛(wèi)生機構和專、兼職安全衛(wèi)生管理人員，庫區(qū)設一名副主任負責庫區(qū)安全衛(wèi)生管理，庫區(qū)設警消崗位，設4人專職進行庫區(qū)消防和安全保衛(wèi)工作。（2）配備必要救護器械和藥品；建立健康檔案，按規(guī)定對直接接觸有毒、有害物質的員工定期體檢。（3）按國家有關規(guī)定，為現(xiàn)場作業(yè)人員配備必要的個體勞動防護用品，如空氣呼吸器、防毒口罩、去污防護用品等。（4）庫區(qū)內按設計要求設平臺、圍欄和護欄等；設置安全警示標志。8、其他情況生產班制罐區(qū)、調和、消防等采用三班制，其他輔助生產采用日班制，根據船進港情況和客戶的要求，可臨時調整生產班次。定員公司擬實行總經理負責制，設總經理1人，副總經理1人?？偠▎TXXX人。（三）投資估算與資金來源1、項目投資估算公司提供的由xxxx設計研究總院于2006年10月編制的《xxxx倉儲有限公司石化倉儲工程可行性研究報告》中有《xxx倉儲有限公司石化倉儲工程投資估算匯總表》，該表對項目的投資進行了概算，其中地基處理以及土地使用權均包含了二期工程的部分，實際建設期利息與工可反映建設期利息也有較大出入，我們對上述項目根據實際情況進行了調整。土地使用權的調整由于公司一期工程的占地面積均以確定，根據實際情況分析，估算公司一期工程的占地的土地使用權為xxx萬元。計算公式如下：210683.2平方米*80元/平方米+67740平方米*140元/平方米=xx萬元其中210683.2平方米為xxxx一期項目占地，80元/平方米為計入投資總額的xxx一期用地單價，67740平方米為xxxx一期占地面積，140元/平方米為計入投資總額的南逕灣一期用地單價。地基處理工程費用的調整土地處理費用方面，公司工可反映，鐵爐灣一、二期【強夯地基處理、檢測、監(jiān)督】項目為3487萬元，xx一、二期【地基處理工程】項目為2907萬元?？紤]到xxx一期項目用地計入無形資產時，已進行了部分地基處理，一期用地高出二期40元/平方米，現(xiàn)對一期的地基處理工程費用計算如下：xxx項目一期土地處理工程費用=2907*67740/183702=xxx萬元210683.2*(X-40)+(453521-210683.2)*X=xxx萬元fX=95xxxx項目一期土地處理工程費用=210683.2*55=xxx萬元1.3建設期利息的調整根據公司審計報告顯示，截止到2007年末，公司利息資本化金額為xxx萬元，計入2007年當期損益的財務費用為xx萬元，我們將2007年以前的資本化利息合并計入2007年，計算得出2007年度公司的利息支出=xxx萬元。根據公司貸款卡查詢結果，通過計算貸款積數(shù)，2008年上半年利息支出=12600*7.㈱*0.9/2+920200*7.83%/xx=xxx+200=xxxx萬預計2008年11月一期項目全面建成投產，公司計劃2008下半年增加貸款投放xxx萬元。2008年下半年利息支出測算=12600*7.83%*0.9/12*5+8100*7.83%/12*5+4000/2*7.83%/12*5=370+264+65=699萬元；2008年利息費用=644+699=xxx萬元；一期項目建設期利息=xxx+747=xxx萬元。項目所需流動資金為xxxx萬元。以上三項的調整均與公司管理層了解，與實際情況相符。

xxxx倉儲有限公司XX倉儲工程一期投資估算匯總表序號工程或費用名稱估算價值 （萬元人民幣）備注設備購置費安裝工程費建筑工程費其它費合計 -固定資產費用991096826734263261XXX倉儲區(qū)工程費用XXXXX1.1強夯地基處理、檢測、監(jiān)督116911691.2儲罐基礎施工3943941.3儲罐預制安裝207283830451.4工藝管線及配套設備安裝487255030371.5電氣及設備安裝3914878791.6儀表及設備安裝5133568691.7鍋爐及配套設備安裝201502521.8消防管線及配套設備安裝47658510611.9全廠給排水安裝4164161.10污水處理設備安裝101251261.11房屋建筑及構筑物土建9279271.12總圖（道路、圍墻、地坪等）107910791.13零星工程1001001.14購置固定資產1491492XX倉儲區(qū)工程費用XXX0X2.1工藝管線及設備（含儲罐制作）5955216381182.2儲罐基礎工程4594592.3電氣及設備安裝490455352.4消防及給排水131211522.5化工品污水處理系統(tǒng)185412262.6自控及儀表（含1臺汽車衡）402594612.7采暖及通風184402242.8通訊376432.9總圖（道路、圍墻、地坪等）7047042.10土建工程8308302.11地基處理工程10721072二固定資產其他費用XX2.1開辦費6486482.2堪察、可研、環(huán)評、安評、咨詢費7907902.3工程設計費118711872.4建設單位管理費8848842.5EPC總承包管理費3753752.6保險費1031032.7監(jiān)理費4084082.8臨時工程238238三無形資產費用XX1土地使用權263426342土地契稅及權屬調查186186四遞延資產費用2852851生產準備費1351352工器具及辦公家具150150五預備費216521651基本預備費21652165XXx2XXxx建設期利息x流動資金X項目總投資X根據上表計算，公司一期項目總投資為38819萬元。2、資金來源評估一期項目總投資xx萬元，公司注冊資本為XX萬元，注冊資本占總投資比例為46%,自有資金充足。公司目前在工行有項目貸款額度XX億元，已提款XX億元，公司計劃下半年提款xx萬元，此次公司向我行申請額度主要用于替換工行的貸款，公司貸款資金已落實。3、小結公司注冊資金占投資總額的比例為46%，高于國家規(guī)定的外商投資項目投資總額為xx萬美元以上的，注冊資金占投資總額的比例最低不低于3/1的政策底限。一期項目總投資xx萬元，其中自有資金、貸款資金均以落實，公司項目資金供應充足、穩(wěn)定。（四）市場分析1、行業(yè)分析公司所處行業(yè)為xx倉儲行業(yè)，主要為xxx物流提供儲存、中轉服務，收入來源于國內外油品進口商、貿易商支付的倉儲費。公司從事為石油及其化工產品的儲存和中轉運輸業(yè)務等提供服務。首期工程主要為燃料油、成品油、化學品等石化產品的中轉、儲運等業(yè)務。石油是當今世界各國經濟發(fā)展不可缺少的重要資源，我國自1993年以來成為石油凈進口國，進口石油持續(xù)快速增長，2000年進口石油8800萬噸，到2003年石油進口9112萬噸，珠江三角洲所在的廣東省是我國的能源消費大省，能源消費占全國的6.1％，能源消費的90％依靠省外和進口來滿足。隨著經濟的快速反展，珠三角區(qū)域用油量將逐步增加，預計2010年該區(qū)域原油加工量將達到2100萬噸，原油基本為進口，約占全國原油進口的14％以上。目前原油進口唯一的運輸方式為遠洋油輪，石油化工倉儲基地是能源物流不可或缺的基礎環(huán)節(jié)，特別是在廣東地區(qū)不斷增加的前提下，該行業(yè)發(fā)展前景廣闊。2、產品分析xx倉儲有限公司一期從事為石油及其化工產品的儲存和中轉運輸業(yè)務等提供服務。根據市場預測，在原xxx集團近期經營燃料油和奧里油的基礎上xxx倉儲有限公司一期經營品種調整為燃料油、成品油、部分化工品。其中燃料油包括：180號燃料油、250號燃料油和各種非標燃料油；成品油包括：90號汽油、93號汽油、97號汽油、0號柴油、10號柴油、煤油等；化工品包括：主要有甲醇、甲苯、二甲苯、混苯等。xxxx倉儲有限公司的產品和容量表品種第一期建設方案總罐容量（104m3）推薦罐型燃料油xVN10000m3（固定頂）VN20000m3（固定頂）成品油xVN10000m3（內浮頂）VN2000m3（內浮頂）化工品xVN6000m3（內浮頂）VN3000m3（內浮頂）VN1000m3（內浮頂）合計26（五）設備技術工藝和設計分析1、生產工藝和設備分析倉儲工藝流程本項目為商業(yè)油品和化工品庫儲運工程。大型船舶運來的油品和化工品通過船上自備泵卸至各儲罐儲存，然后再裝船或裝車運至各用戶。本庫的油品和化工品儲運工藝根據品種分為三個系統(tǒng)。燃料油儲運工藝成品燃料油由油輪運至碼頭，利用船上的卸油泵通過兩根DN500管線卸入庫區(qū)內的燃料油罐中，每根管線卸油流量約1000m3/h，用流量計和檢尺計量。在岸邊設有緊急關閉閥。庫區(qū)內儲存燃料油的儲罐共有13臺。各油罐還可作為燃料油調和罐，按顧客的要求調和出不同品種的燃料油。為了使燃料油有合適的操作溫度，所有燃料油儲罐都設有蒸汽加熱盤管，并有溫度自動控制設施。同時，燃料油管道均設有蒸汽伴熱。成品油儲運工藝成品油由油輪運至碼頭，利用船上的卸油泵通過管線卸入庫區(qū)內的油罐中，用流量計和檢尺計量。在岸邊設有緊急關閉閥。庫區(qū)內儲罐共有8臺。從石化公用碼頭分配站到xx庫區(qū)的成品油管線平時采用管道滿油的方式，用庫區(qū)裝船油泵進行管道內油品的置換；同時考慮該部分管線具備清管器清管的工藝條件，平時更換客戶時清管采用“油頂油”方式，如有必要采用氮氣清管時，將油品清進固定頂吹掃罐，然后用泵抽至各目的罐。液體化工品儲運工藝液體化工產品品種繁多，要根據液體化工品的性質確定儲運工藝及設備選型。根據液體化工品的物性和儲存條件，對不同的品種采用不同的存儲措施。進庫：液體化工品由化工品專用船運至碼頭，利用船上的輸送泵直接送入碼頭上配置的三條DN200專用管道，通過管道進入相應的儲罐。出庫：液體化工品裝船設置2臺裝船泵，將液體化工品通過卸船管線送至碼頭裝船，用流量計和檢尺計量。液體化工品共設有11套裝車系統(tǒng)。儲罐在更換液體化工品品種時，為防止液體化工品交叉污染，另設吹掃罐的抽底泵1臺。2、自控技術方案自控系統(tǒng)（1）罐區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)：系統(tǒng)以雷達液位計、多點或單點溫度計、音叉液位開關為基礎，實現(xiàn)對各儲罐的溫度、液位、參數(shù)進行集中監(jiān)控、越限報警；通過對各儲罐溫度、液位參數(shù)的計算，結合實驗室手工輸入的各罐密度，自動解算出體積量及質量等參數(shù)，并能在上位監(jiān)控畫面上實時顯示各參數(shù)，從而實現(xiàn)油罐的動態(tài)管理。（2）裝車控制及油品進出庫管理系統(tǒng)：系統(tǒng)以定量裝車控制儀、裝車（船）流量計、防溢防靜電保護裝置、裝車閥門為基礎，實現(xiàn)安全可靠的定量、批量裝車（船），并完成流量、溫度（成品油）、密度（成品油）等數(shù)據采集、處理，并可向罐區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)傳遞數(shù)據。（3）安全監(jiān)控系統(tǒng)：①可燃氣體監(jiān)測：在成品油化工品罐區(qū)泵站及裝車臺等處設置可燃氣體檢測裝置，對泄漏進行報警；②火災報警聯(lián)動系統(tǒng)：在罐區(qū)設手動報警按鈕，在各建筑的消火栓處設破玻按鈕，可手動/自動啟動消防泵，在中控樓辦公樓等處設感煙探頭,可進行火災預報警；③視頻監(jiān)控系統(tǒng)：在罐區(qū)、裝車臺、門衛(wèi)等處設置攝像槍，可對各處的人流、車流及異常情況進行監(jiān)控并記錄；④門禁、巡更智能管理系統(tǒng)：在各出入口處設置門禁讀卡器，便于人員及出入車輛的管理，巡更智能管理系統(tǒng)便于庫區(qū)的保安。（4）網絡系統(tǒng)：建立一個合資金流、物流、信息流為統(tǒng)一體的企業(yè)運營和管理信息網絡系統(tǒng)。儀表選型原則（1）根據庫區(qū)的生產規(guī)模、流程特點、操作要求和自動控制水平要求，選擇技術先進、性能可靠、價格合理、售后服務和技術支持良好的自控設備和系統(tǒng)。（2）選用的儀表必須是國家或國際技術監(jiān)督部門認可、取得制造許可證的合格產品。優(yōu)先選用通過GB/T19000或ISO9000標準質量體系認證的公司或生產廠商提供的產品。國內產品不能滿足質量或功能要求的情況下，應選用國外優(yōu)質產品。（3）本項目大部分工藝介質屬易燃、易爆，危險區(qū)域所使用的儀表應滿足防爆要求，各罐區(qū)根據電氣專業(yè)的危險區(qū)域劃分確定相應的防爆等級；本工程防爆區(qū)選用隔爆型儀表，非防爆區(qū)選用防護型IP65儀表。儲罐的結構型式本工程儲存的介質有燃料油、成品油以及化工品，根據儲存介質的特性，儲罐大致分為三種結構，即自支承式固定拱頂結構，網殼結構式拱頂及內浮頂結構儲罐。輸送泵選型根據流體的粘度特點，對油品、液體化工品輸送泵選型如下：（1）燃料油：裝船泵采用雙螺桿油泵，裝車泵采用齒輪油泵；（2）成品油：采用自吸式離心油泵；（3）液體化工品：采用自吸式離心油泵。3、設計方案分析指導思想公司項目建設的總原則：“整合碼頭，乂乂項目統(tǒng)一一次規(guī)劃，分期建設，一期相對集中，遠期方便安全施工”。（1）總體規(guī)劃首先符合我國能源發(fā)展的總體戰(zhàn)略及能源整體規(guī)劃和布局，符合國家產業(yè)政策、投資政策，符合行業(yè)和地區(qū)規(guī)劃。（2）整個工程規(guī)模根據市場需求預測規(guī)劃近期生產需要和遠期的發(fā)展需要。（3）最大限度降低投資成本，節(jié)省占地和投資費用。（4）化工品庫的規(guī)劃從安全衛(wèi)生和環(huán)境保護的角度出發(fā)，實現(xiàn)“以人為本”的理念和原則。建設規(guī)模和經營產品規(guī)劃化工品庫的規(guī)劃取決于市場的需求、交通運輸條件和已確定的征地范圍。采取分期建設的步驟，本庫一期規(guī)模為x萬方，總庫容為xx萬方。一期經營產品主要為苯類、醇類、冰醋酸、乙二醇等精細化工品和部分大宗化工品，考慮經營策略和投資回報率因素，瀝青、酮類、酯類等化工品宜在二期建設較為合適。4、小結根據我們上面的分析，公司的設計方案是符合和適應市場的。（六）財務數(shù)據預測2008年11月，公司的一期項目將全面建成投產，我們將根據項目當前的實際情況來進行財務分析。例如，公司目前所在的XXX供電所的電價為1.004元/度等來進行財務數(shù)據預測和財務分析。1、項目計算期與生產負荷項目計算期為20年?？紤]到公司項目建設期主要集中在2007、2008年，故建設期為2年，其中2008年公司已成功實現(xiàn)了試運營，根據公司報表顯示，截至2008年6月，公司實現(xiàn)銷售收入x萬元，預計2008年全年公司實現(xiàn)銷售收入超過xx萬元，在附表分析中，我們將公司2008年的生產負荷設定為28%。項目投產期為2009年、2010年，2009年的生產負荷為80%，2010年的生產負荷為90%。項目投產第三年，即2011年達產，生產負荷為100%。2、總成本費用估算總成本費用=產品制造成本+管理費用+財務費用+銷售費用=固定成本+變動成本；經營成本=直接材料+修理費+工人工資及附加+其他管理費用+銷售費用。成本費用的估算詳見附表2-6“成本費用估算表”，其中“燃料”一項，核算的為動力消耗，主要由蒸汽、壓縮空氣、氮氣、水、電成本構成；“工人工資及附加”一項，按5萬元/人/年計算，定編人數(shù)為152人；“折舊費用”一項，固定資產原值為37277，殘值率5%，折舊年限15年，采取直線法折舊，年折舊金額=37277*0.95/15=2361萬元；“修理費”一項，投產期前5年按固定資產原值的1%計算，以后按固定資產原值的1.5%計算；“其他制造費用”一項按0.8萬元/人/年計算，定編人數(shù)為152人；“無形資產攤銷”一項，土地使用權按20年等額攤銷，每年攤銷額=2634/20=131.7萬元；“遞延資產攤銷”一項，遞延資產在投產期第一年全部攤銷；“其他管理費用”一項按按2.5萬元/人/年計算，定編人數(shù)為152人；“固定資產借款利息”一項，由每年年初固定資產借款本金*7.83%*0.9得來；“流動資金借款利息”一項，由每年的流動資金借款350萬元*7.47%*0.9得來；“銷售費用”一項，按當年銷售收入的1%計算得來。3、銷售收入與銷售稅金及附加銷售收入與銷售稅金附加主要由附表2-7：損益表測算，其中營業(yè)稅按銷售收入的5%計算，城市維護建設稅按營業(yè)稅的7%計算，教育附加按營業(yè)稅的3%計算。2008-2010年公司累計虧損，無法計提所得稅。根據國發(fā)〔2007〕39號《關于實施企業(yè)所得稅過渡優(yōu)惠政策的通知》的規(guī)定，2011年所得稅率為24%，公司為中外合資企業(yè)，享受所得稅“兩免三減半”的優(yōu)惠，2011年實際所得稅率為12%，2012年起公司按25%稅率全額交納所得稅。4、利潤總額及其分配估算利潤總額及其分配主要由附表2-7：損益表測算，利潤總額在彌補以前年度虧損以及交納所得稅后得出稅后利潤。法定公積金按稅后利潤的10%提取，法定公益金按稅后利潤的5%提取，在提取上述項目后，得出公司每年可供分配利潤。根據項目貸款約束，公司在未清償項目貸款前，不得進行股東利潤分配，故可用于還款的利潤等于可供分配利潤。（七）財務分析1、凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的計算期為20年，項目在第11年累計的現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值。以行業(yè)平均水平Ic=8%作為折算率，全投資所得稅后凈現(xiàn)值為x萬元，大于0,說明與同類項目相比，該項目在財務上具有可行性，詳見附表2-8“全部投資現(xiàn)金流量表”。2、財務內部收益率該項目全投資所得稅后財務內部收益率為8.38%，高于行業(yè)規(guī)定的目標收益率，說明與同類項目相比，該項目具有平均水平以上的盈利能力。詳見附表2-8“全部投資現(xiàn)金流量表”。3、靜態(tài)投資回收期該項目靜態(tài)投資回收期為x年（全投資所得稅后，含建設期2年），與行業(yè)的平均水平持平，說明與同類項目相比，該項目的投資回收期適中，風險適中，詳見附表2-8“全部投資現(xiàn)金流量表”。4、貸款償還期根據附表2-10“借款還本付息表”分析，該項目可在11年內還清貸款，且每年均有現(xiàn)金剩余，說明項目運行情況良好，現(xiàn)金回籠能力能夠確保按照設定的還款進度償付貸款本息，還款能力較強。5、其他財務指標投資利潤率=年利潤總額/總投資*100%=xx投資利稅率=年利稅總額/總投資*100%=x資本金凈利潤率=年稅后利潤/資本金*100%=x6、小結在根據實際情況剔除應歸屬二期的無形資產及土地夯實費用后，項目建設投資為xx萬元，項目總投資為xx萬元，經測算項目稅后財務內部收益率為8.38%,財務凈現(xiàn)值為xx萬元，項目投資回收期xx年，3項指標的表現(xiàn)略低于公司可行性研究報告數(shù)據，主要原因是貸款利率上調以及所得率優(yōu)惠政策調整，一定程度上影響了項目的盈利能力。投資利潤率為5.48%，投資利稅率為6.44%，2項指標略高于公司可行性研究報告數(shù)據，主要原因是公司原核算的項目總投資包含了部分二期項目的無形資產及土地處理費用，剔除歸屬二期的資產及費用，公司一期項目的盈利水平適中，現(xiàn)金流的回籠能力能夠保證在11年以內歸還借款本息。項目經濟評價指標匯總表序號項目名稱單位計算結果備注1財務內部收益率%x所得稅后2財務凈現(xiàn)值（Ic=8%）萬元所得稅后3靜態(tài)投資回收期年全投資所得稅后，含建設期2年4投資利潤率%所得稅前，以20年平均利潤計算5投資利稅率%x利潤總額加銷售稅金及附加之和6資本金凈利潤率%x7總投資萬元xx7.1建設投資萬元x7.2其中建設期貸款利息萬元x7.3流動資金萬元（八）不確定性分析1、盈虧平衡點分析盈虧平衡點=固定成本/（銷售收入-可變成本-銷售稅金及附加）=xx=63%,即實際生產經營量達到設計能力的63%，則該項目可保本。2、敏感性分析敏感性分析詳見附表2-9。按投資方案進行敏感性分析，銷售收入、建設投資、經營成本是影響項目經濟效益的不確定因素，需要對銷售收入、建設投資、經營成本進行敏感性分析，即分析當銷售收入、建設投資、經營成本降低或者上升5%和10%時，其整個效益的變化情況。敏感性分析表序號項目變化率內部收益率凈現(xiàn)值投資回收期

（%）（%）（萬元）（年）基本情況08.3894010.331銷售收入增加59.5639799.661010.7070179.102銷售收入減少-57.13-209711.13-105.81-513612.133建設投資增加57.69-79210.78107.06-252411.234建設投資減少-59.1226739.89-109.9244069.445經營成本增加58.024110.54107.65-85810.776經營成本減少-58.73184010.13-109.0827399.93敏感性分析圖11.00%10.00%7.00%6.00%—銷售收入例.用手11.00%10.00%7.00%6.00%—銷售收入例.用手建設投資皿心小X經營成本3、小結從盈虧平衡點分析的結果標明，本項目的盈虧平衡點較低，項目的抗風險能力較強。從敏感性分析表中和敏感性分析圖可以看出，該項目的盈利水平對銷售收入最為敏感，其次是建設投資成本，敏感度最低的是經營成本的變動。如果銷售收入降低超過5%、建設投資增加5%，經營成本增加10%、財務內部收益率均小于基準值8％，這說明，該項目在銷售收入、建設投資方面適應市場變化的能力一般，在經營成本方面具有一定的抵御市場風險的能力。（九）擔保情況分析1、擔保方式目前項目實際進展為收尾工程以及局部驗收階段，由于未進入綜合驗收環(huán)節(jié)，項目資產暫時無法設定整體抵押。公司承諾，在我行貸款發(fā)放用于替換工行貸款的過渡期內，公司將項目用地抵押給我行，待項目通過綜合驗收后，在將項目資產整體抵押給我行。2、擔保能力的分析公司項目用地共XX大塊，分別為南逕灣項目用地以及xx項目用地。XX項目用地總面積為183702平方米，公司于2006年初以xx元/平米的價格向xxx工業(yè)區(qū)購入，支付地價款合計約xx萬元。該地塊權屬清晰，當前狀況下可辦理抵押登記手續(xù)。2008年6月20日，經xxx房地產評估咨詢有限公司評估，評估單價為436元/平方米，總價為8009萬元，扣除應補交地價款1102萬元，可抵押價值為6907萬元。當前，xx項目用地總面積為653805.70平方米，根據公司與xx工業(yè)區(qū)的協(xié)議，其中的約20萬平米應退回xx，作為公司購入xx項目用地的對等條件，xx工業(yè)區(qū)已于2007年將20萬平方米土地的退款xx萬元退回公司帳戶，目前土地分割退回的手續(xù)正在辦理過程中。xx項目用地為公司股東單位xx倉儲公司于2003年2月以10元/平方米價格購入，價格十分優(yōu)惠，主要是因為和通倉儲公司為xxx集團下屬企業(yè)，屬于xx政府重點支持的市屬國有企業(yè)。2004年8月29日，xx國際實業(yè)公司與xxx倉儲有限公司簽署合作協(xié)議，乂乂項目用地以3458萬元的價值列入新公司的注冊資本。參考南xx土地的評估價格，乂乂項目用地的市場價格約為XX萬元(以45萬平方米計算)，扣除優(yōu)惠地價后價格為XX萬元(補交地價款為XX元/平方米)。除土地的價值外，截至到本報告日公司已在土地上投入的現(xiàn)金約XX億元，并在2008年下半年繼續(xù)投入現(xiàn)金約XX萬元，合計現(xiàn)金投入預計為XX億元(項目注冊資本中的現(xiàn)金xx萬元+項目貸款xx萬元)?？紤]到土地資產的合理漲價因素，公司項目資產全部建成后，合計價值約為xx億元。以公司項目整體資產為xx億元貸款提供抵押擔保，初步測算抵押率約為51%。3、擔保意愿的分析公司以書面承諾，在項目通過綜合驗收后提供整個項目的資產作為我行貸款的抵押物，在過渡期內，公司提供項目用地作為抵押物。4、小結考慮到我行貸款主要用途為替換工行項目貸款，操作步驟為：(1)在我行額度獲批后，公司將先行提供xx萬平方米用地抵押，我行發(fā)放貸款，公司用于替換工行現(xiàn)有貸款余額，并準備公司下一步繼續(xù)向我行提用貸款；(2)公司辦妥xx項目用地分割退回手續(xù)后，將屬于公司名下的約45萬平方米用地抵押給我行；(3)公司項目通過綜合驗收后，公司將項目整體資產抵押給我行。以上(1)、(2)點為過渡期內操作辦法，考慮到過渡期時間較短，辦理土地抵押具有較強的可操作性。公司股東實力雄厚，項目建成以后有較強的現(xiàn)金回籠能力，項目資產價值充足，為XX億元貸款額度提供擔保，授信風險相對可控。xxxxx行貸款余額表 截至:2008-7-08 單位：萬元序號金額放款日備注11000以抵押方式發(fā)放220070611先以信用方式發(fā)放320070713以抵押方式發(fā)放450020070921先行以信用方式發(fā)放5100020071008以抵押方式發(fā)放620071121先以信用方式