重慶商務(wù)大廈建設(shè)項目可行性報告

……項目可行性報告重慶市**房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司二00九年三月月第一章項目概況況一、地理位置本項目位于渝中中區(qū)……，面臨長濱濱路，背靠儲儲奇門，左距距朝天門廣場場4公里，右距距菜園壩火車車站1.5公里，距距解放碑商圈圈1.5公里，處處于儲奇門藥藥品批發(fā)市場場中心位置。二、規(guī)劃設(shè)計1、占占地面積：本本項目紅線內(nèi)內(nèi)面積1200平方米，建建筑總占地面面積700平方米。2、規(guī)劃方案：：設(shè)計建造一一幢地下4層，地上33層的集停車車庫、商場、住住宅為一體的的綜合性大廈廈，總建筑面面積273266.6平方米。三、項目進度安安排本項目已取得國國有土地使用用證、建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建委初初步設(shè)計批復(fù)復(fù)，拆遷工作作已完成，前前期投入資金金1800萬元。本項項目擬于2006年2月完成拆遷遷安置工作，2006年3月開始進行行平基土石方方，2006年4月開始土建建施工，預(yù)計計2007年10月項目竣工工并交付使用用。項目建設(shè)基本條條件一、項目選址本項目位于渝中中區(qū)……，可三面俯俯覽長江正面面對南濱路，眺眺望南山，景景觀十分優(yōu)越越；同時項目目北靠解放西西路，接儲奇奇門藥材批發(fā)發(fā)市場，距解解放碑商業(yè)中中心1.5公里，朝朝天門廣場約約3公里，交通通便捷，大社社區(qū)配套成熟熟完善，是理理想的居家和和商業(yè)辦公首首選之地。二、市政建設(shè)配配套條件1、生生活給水可從解放西路現(xiàn)現(xiàn)有市政供水水管DN300及長江濱江江路上各引一一條DN150的給水管道道進入本工程程，形成一個個環(huán)狀管網(wǎng)，充充分的滿足本本項目日用水水量需求。2、排水系統(tǒng)生活污水采用由由重慶市建委委、環(huán)保局、公公安局推廣應(yīng)應(yīng)用的生活污污水凈化處理理裝置處理后后排入市政下下水道，污水水量為給水量量的0.855倍。3、供配電系統(tǒng)統(tǒng)本工程擬由城市市電網(wǎng)引一回回10KV電源源作為主電源源，電纜引入入。在三層設(shè)設(shè)置10KV高壓配電室室、變壓器室室及低壓配電電室，并設(shè)置置柴油發(fā)電機機房。10KV高壓配電系系統(tǒng)為單母線線放射式供電電。4、天然氣本項目設(shè)計日用用氣量為360立方米，附附近的市政天天然氣管理道道可滿足本項項目要求。第三章規(guī)劃設(shè)計計一、規(guī)劃特點1、舒舒適生活原則則住宅部分為311層，標準層層為八戶，每每戶主要用房房均為方形，方方便實用。為為適應(yīng)西南地地區(qū)的氣候特特征，有效組組織了穿堂風(fēng)風(fēng)。各戶均設(shè)設(shè)有陽臺和陽陽光窗，以爭爭取較好的日日照及采光。戶戶內(nèi)平面功能能分區(qū)明確，房房間面積適當(dāng)當(dāng)，流線清晰晰簡捷，使用用方便。2、平面布局本工程建筑布局局上考慮用地地特點，最大大限度地南北北朝向并提供供較好的景觀觀面，力求柱柱網(wǎng)規(guī)整，布布局明確，方方便使用功能能。3、形體塑造根據(jù)地域位置特特點，創(chuàng)造全全新的恬靜、高高貴的外部形形象；采用陽陽光窗設(shè)計，增增加了造型的的立體感，同同時增加了使使用空間。二、建筑設(shè)計（一）總總建筑面積平平方米：功能面積（平方米）樓層設(shè)備用房及車庫庫商場住宅合計2（二）主要機電電設(shè)備1、電源：擬在在大樓負二層層設(shè)一配變電電所，10KV電源由解放放西路引來，供供電容量為7703kw。10kv電源擔(dān)憂憂纜沿解放西西路電纜溝敷敷設(shè)至大樓前前，再理地引引入配電所。2、應(yīng)急電源本工程應(yīng)急電源源采用自備柴柴油發(fā)電機組組，發(fā)電機容容量為200KW，應(yīng)急電源源與市電機械械閉鎖運行。3、變電所大樓共設(shè)2個變變電所，1B變電所為公公用變電所，設(shè)設(shè)于負二層，變變壓器容量為為800KVVA，供本樓住住宅用電；2B變電所為專專用變電所，也也設(shè)于負二層層，變壓器容容量為315KVVA，供本樓非非居住用電。4、通信住宅每戶考慮22門電話，公公共用房按2門/100㎡計算，另另考慮15%裕量，本樓樓共需電話740門。電話電電纜由解放西西路城市通信信管引入，電電話設(shè)備間設(shè)設(shè)在一層。數(shù)數(shù)據(jù)通訊采用用寬帶接入，其其設(shè)備間與電電話設(shè)備間共共用。5、電梯大廈設(shè)三臺高檔檔住宅專用電電梯，電梯速速度擬定為11.75m//s，載重量1000kgg，乘客人數(shù)15人，其中一一臺兼作消防防電梯。第四章投投資概算與資資金籌措一、項目總投資資概算概算組成1、土土建部分：主主體建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、外裝修和和內(nèi)裝修（裙裙樓和住宅公公共過道部分分及套內(nèi)粗裝裝修）。其中中外裝修為：：外墻面采用用高級外墻漆漆、高級外墻墻磚、外墻窗窗采用塑鋼窗窗，塔樓部分分幕墻玻璃和和面磚，裙樓樓為花崗石墻墻面。面裝修修：設(shè)備用房房及車庫為水水泥豆石地面面；公共建筑筑為高級防滑滑耐磨地磚，大大堂、入口等等部位采用花花崗石地面；；公共建筑為為高級內(nèi)墻漆漆；設(shè)備用房房、車庫及住住宅采用水泥泥砂漿抹灰，其其余均為中級級抹灰后刷白白兩遍。2、安裝部分：：給排水、消消防、衛(wèi)生設(shè)設(shè)備、配電、照照明、防雷、采采暖通風(fēng)、制制冷空調(diào)、火火災(zāi)報警、通通訊、保安監(jiān)監(jiān)控、電梯等等。3、征地、動拆拆遷、場地平平整、勘察設(shè)設(shè)計及有關(guān)稅稅費、規(guī)費。概算依據(jù)1、該工程的方方案及設(shè)計說說明；2、建筑、裝飾飾工程執(zhí)行重重慶市99年建筑、裝裝飾工程計價價定額；3、電梯、照明明、電力、消消防、電訊、防防雷、給排水水、衛(wèi)生設(shè)備備、綠化、暖通等方方面，均按現(xiàn)現(xiàn)行市場價格格進行估算；；4、稅費、規(guī)費費按有關(guān)文件件規(guī)定計算；；5、不可預(yù)見費費按建安費的的5%估算；6、建設(shè)期利息息按2年計算，月月利率按5..85‰計算。投資概算內(nèi)容：：本項目總投資萬萬元其中：土地及拆拆遷費萬元建建安費用萬元元工工程其他費用用萬元33000萬元借款利利息兩年萬元管管理費萬元銷銷售及廣告費費用萬元單位完全建設(shè)成成本：萬元÷2/㎡=元/平方米詳見附表一二、資金籌措本項目總投資萬萬元，自籌資資金萬元，擬擬向銀行貸款款萬元。本項目建設(shè)工期期18個月，前期期動拆遷6個月，工程程建設(shè)一年后后即可進行預(yù)預(yù)售，預(yù)計銷銷售期2年，我公司司貸款3000萬元，按季季付息，預(yù)計計30個月后開始始還付本金。詳見附表二市場分析及銷售售策劃重慶是我國四個個直轄市之一一，位于長江江中上游，是是西南地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟和工業(yè)重重鎮(zhèn)。早在19世紀就已成成為西南地區(qū)區(qū)的商業(yè)中心心，是西南地地區(qū)對外通商商的重要口岸岸。重慶市現(xiàn)有土地地面積8.22萬平方公里里，全市總?cè)巳丝?2599.69萬人人。其中市區(qū)區(qū)人口達420萬，市區(qū)人人口密度較為為集中。1998年重慶市積積極貫徹執(zhí)行中央擴擴大內(nèi)需、促促進經(jīng)濟增長長的重大決策策，全市經(jīng)濟濟保持平穩(wěn)增增長。重慶經(jīng)經(jīng)濟快速發(fā)展展，投資環(huán)境境不斷改善，已已成為一片投投資熱點地區(qū)區(qū)。目前我國國將房地產(chǎn)作作為國家經(jīng)濟濟的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，出臺了一一系列房改政政策，我國經(jīng)經(jīng)濟進入了新新一輪的增加加固定資產(chǎn)投投資期。二、渝中區(qū)房地地產(chǎn)市場狀況況分析1、渝渝中區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場概述渝中半島地處重重慶中心，輻輻射江北、南南岸、沙坪壩壩、九龍坡、高高新區(qū)等各大大主城區(qū)，交交通便捷，同同時渝中區(qū)自自身有著深厚厚的歷史積淀淀，唯其如此此，長期以來來渝中區(qū)已成成為我市的政政治、經(jīng)濟、金金融中心，特特別在解放碑碑商圈更集中中了重慶百貨貨大樓、新世世紀百貨、大大都會廣場、地地王廣場、家家樂福國際連連鎖超市、伊伊之都女人廣廣場等大型商商業(yè)機構(gòu)；在在該區(qū)域內(nèi)還還集中有大都都會商廈、地地王廣場、御御景江山、半半島國際、時時代廣場等知知名物業(yè)以及及海逸、萬豪豪、中天、渝渝都、大世界界等四星級、五五星級酒店。良良好而且完善善的大社區(qū)配配套吸引了眾眾多的投資都都，也蘊育著著較大的發(fā)展展空間和發(fā)展展?jié)摿Α?、渝中區(qū)房地地產(chǎn)市場現(xiàn)狀狀：項目名稱銷售均價（套內(nèi)內(nèi)）銷售情況備注君悅長濱680080%裝修房金禾麗都440080%東和灣540070%?？挖A舟590070%長德東京29度度434090%3、渝中區(qū)房地地產(chǎn)市場預(yù)測測：自90年代以來來，在一系列列優(yōu)惠政策的的吸引下，許許多投資開發(fā)發(fā)商紛紛在渝渝中區(qū)半島投投資開發(fā)，一一幢幢高樓大大廈如雨后春春筍拔地而起起，但偏重于發(fā)展商業(yè)設(shè)設(shè)施及高檔寫寫字間，而對對于人們?nèi)找嬉嫣岣叩母呔泳有枨髤s有所所忽視，少有有的公寓住宅宅樓盤存在著著容積率太高高，通風(fēng)、采采光、視野不不足等缺陷，隨隨著我市居民民生活水平的的不斷提高，這這一塊已形成成一個巨大的的市場空白。近兩年來，住宅宅消費中出現(xiàn)現(xiàn)了由郊區(qū)向向市區(qū)，尤其其是市中心回回流的趨勢，體體現(xiàn)了一體“家居靠近工工作地，節(jié)省省交通時間，用用更多的時間間來品味生活活”的全新生活活理念。三、***的區(qū)區(qū)位分析***位于渝中中區(qū)……路，面臨長長江，背靠儲儲奇門，緊鄰鄰藥品批發(fā)市市場，附近有有小學(xué)，重慶慶日報社、西西部藥城、新新世紀超市等等配套設(shè)施成成熟完善。10幾路公交車車和直接到解解放碑的凱旋旋門電梯，交交通極為方便便。并且均無無高層建筑遮遮擋，景觀十十分優(yōu)越，同同時充分確保保了住戶的通通風(fēng)、采光以以及私密性需需求。在廣泛的市調(diào)基基礎(chǔ)上，我們們分析判斷出出本項目的兩兩大目標客戶戶群：一、渝渝中區(qū)尤其是是藥品批發(fā)市市場的成功經(jīng)經(jīng)營者，這部部分人士經(jīng)過過多年來經(jīng)營營積累，已擁擁有足夠的消消費能力，他他們需要的是是一個相對較較近，不脫離離商務(wù)社交圈圈，交通便捷捷，可隨時顧顧及生意又足足夠舒適以放放松身心的家家居環(huán)境，本本項目的中大大戶型恰好同同時滿足上述述要求；二、渝渝中區(qū)工作的的白領(lǐng)階層，這這部分是追求求時尚、自由由的人士，他他們品味生活活、追求情調(diào)調(diào)而不愿將時時間浪費在交交通上，本項項目既依托解解放碑大社區(qū)區(qū)完善的配套套，又可攬江江借景，完全全符合他們的的理想；三、舊舊城開發(fā)的拆拆遷戶，他們們在這一帶生生活了幾十年年，不愿離開開這熟悉的環(huán)環(huán)境，通過以以舊換新方式式，擁有更好好的居住環(huán)境境。通過上述述分析可知，本本項目有廣闊闊的市場前景景。四、市場預(yù)測及及銷售回款計計劃該項目良好的地地理位置、準準確的市場定定位，公司有有實力強大的的營銷策劃隊隊伍，長濱路路為渝中區(qū)重重點發(fā)展的環(huán)環(huán)節(jié)，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯，市市場細分、準準確到位。項項目以中小戶戶型為主，結(jié)結(jié)合地區(qū)現(xiàn)狀狀，遵從謹慎慎性原則，采采取低價入市市，逐步提價價的原則，預(yù)預(yù)計住宅平均均售價為3000元/㎡；車庫銷銷售為10萬元/個；商業(yè)及及辦公用房平平均售價80000元/㎡，項目銷銷售預(yù)計為2009年8月開始，預(yù)預(yù)計當(dāng)月預(yù)售售300萬元右左左，2009年800萬元，2010年銷售完畢畢。詳見附表三第六章收益益測算及評價價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建筑面積平方米米，實際銷售售面積平方米米。車庫平方米（60個車位，每每個計15㎡）商場平方米住宅平方米銷售收入、成本本費用測算（一）銷售收入入：項目預(yù)計計時間為2009年8月1、車庫：600個車位：2、商場：萬元3、住宅：萬元銷售收入合計：：萬元（二）銷售稅金金及附加(綜合稅率5..5%)萬元×5.5%%=萬元（三）成本費用用、總投資中中已包括利息息、管理、及及銷售費，成成本總額為萬萬元。（四）利潤總額額：（五）凈凈利潤：所得稅率萬元×25%==萬元萬元（1-25%）=萬元（六）投資報酬酬（靜態(tài)測算算）萬元÷萬元=41.355%該項目銷售率達達100%時，其銷售售收入為萬元元，建設(shè)總成本萬元，稅金金及附加萬元元，利潤總額額達萬元，應(yīng)應(yīng)交所得稅萬萬元，凈利潤潤萬元。項目目有很好投資資收益，投資資報酬率達。詳見附表2第七章評估結(jié)論一、本本項目符合我我國目前宏觀觀經(jīng)濟政策，且且符合重慶市市的發(fā)展規(guī)劃劃及我市居民民的居住需求求發(fā)展趨勢。加加之項目地理理位置優(yōu)越、交交通便捷，建建成后對重慶慶舊城改造，提提高我市居住住條件、居住住環(huán)境，展現(xiàn)現(xiàn)重慶大都市市風(fēng)貌，吸引引外資等方面面，都具有重重要的意義和和促進作用。二、經(jīng)經(jīng)測算，本項項目總投資萬萬元，建設(shè)施工期18個月右左，總總建筑面積平平方米，建成成后可出售面面積平方米。按按靜態(tài)計算我我方可獲利潤潤萬元，稅后后凈利潤萬元元?？傮w來看，本項項目市場基礎(chǔ)礎(chǔ)廣闊，具有有區(qū)位優(yōu)勢，市市場風(fēng)險較小小，項目投資資報酬率達441.35%%，投資回報報可觀，結(jié)合合我方多年來來成功的項目目市場動作經(jīng)經(jīng)驗，本項目目應(yīng)具很高的的投資價值。重慶市**房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司二00九年三月建設(shè)投資情況表表附表一單位：萬元元序號項目或費用名稱稱概算價值建安費設(shè)備費其他費合計一建安工程費1建筑工程1.1基礎(chǔ)部分1.2土建及主體結(jié)構(gòu)構(gòu)2安裝工程2.1給排水2.2電氣2.3通風(fēng)2.4燃氣2.5電梯3住宅大堂及會所所裝飾4裙樓外裝5塔樓塑鋼門窗61-6層裙樓內(nèi)內(nèi)裝7室外綜合管網(wǎng)及及道路8綠化9三通一平二工程建設(shè)其它費費1綜合配套費2勘察費3設(shè)計費4規(guī)劃科研費5招投標費6標底預(yù)算編審費費7工程監(jiān)理費8人防費10白蟻防治費11水、電、氣接通通費12