關(guān)于房屋租賃合同概念

對(duì)于房子租借合同的看法（一）看法租借合同是當(dāng)事人一方將租借物交托另一方使用，另一方為此支付租金并于使用完成后送還租借物的協(xié)議。房子租借合同是租借合同的一種，擁有租借合同的一般特點(diǎn)，應(yīng)合用《合同法》有關(guān)租借合同的一般規(guī)定。房子租借合同與一般租借合同不一樣之處，主要在于合同標(biāo)的物是屬于不動(dòng)產(chǎn)的房子，由此也帶來某些法律規(guī)則上的特別性，如房子的承租人有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，同住人享有同住權(quán)以及在承租人死亡后能夠承受合同，房子租借要向房子管理部門登記存案等。（二）法律特點(diǎn)房子租借合同主要擁有以下法律特點(diǎn)：．房子租借合同是移轉(zhuǎn)房子使用權(quán)的合同。這一點(diǎn)將其與買賣合同劃分開來。后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的。因?yàn)榉孔幼饨韬贤瑑H移轉(zhuǎn)房子的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同商定對(duì)租借房子進(jìn)履行用利潤(rùn)，而不得處罰。在承租人破產(chǎn)時(shí)，租借房子不得列人破產(chǎn)財(cái)富，出租人有取回權(quán)。．房子租借合同是諾成、雙務(wù)、有償合同。房子租借合同自雙方當(dāng)事人完成協(xié)議時(shí)建立，而不以房子的交托為合同的建立要件，故系諾成合同而非實(shí)踐合同。兩方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)益義務(wù)，為雙務(wù)合同。出租人出租房子的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲取房子使用權(quán)，故租借合同為有償合同。．房子租借合同擁有暫時(shí)性。房子租借合同讓渡的是租借房子的使用權(quán)，故租借限期不宜過長(zhǎng)，不然將與暫時(shí)讓渡房子使用權(quán)的目的不符，也簡(jiǎn)單因房子返還產(chǎn)生爭(zhēng)議。并且，租借合同屬于債權(quán)關(guān)系，與物權(quán)擁有永遠(yuǎn)性不一樣，如租借限期過長(zhǎng)，也有害于租借房子的改進(jìn)。所以，《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租借限期不得超出二十年。超出二十年的，超出部分無(wú)效。租借時(shí)期屆滿，當(dāng)事人能夠續(xù)訂租借合同，但商定的租借限期自續(xù)訂之日起不得超出二十年?！保ㄈ┡c其余合同的差別房子租借合同屬于一種比較古老的合同，特點(diǎn)比較明確，在實(shí)踐中一般不會(huì)發(fā)生歧義?？墒?，在現(xiàn)代社會(huì)，房子租借合同可表現(xiàn)為更多形式，故仍有產(chǎn)生混雜的可能。建設(shè)部《城市房子租借管理方法》第三條規(guī)定：“房子所有人將房子出租給承租人居住或供應(yīng)給別人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與別人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)恪守本辦法?！瘪R上以房子使用權(quán)出資行為也歸入了房子租借合同的范圍。有些地方立法將好多性質(zhì)不一樣的合同都認(rèn)定為房子租借合同。比如，浙江省建設(shè)廳公布的《對(duì)于＜浙江房子租借管理?xiàng)l例＞若干問題解說的通知》規(guī)定：房子租借包含以房產(chǎn)為資本進(jìn)行聯(lián)營(yíng)、人股、承包、帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租。以物抵租、以修抵租、以息抵租等均屬支付租金行為。所以，有必需劃分一下租借合同和有關(guān)合同。．房子租借合同與合建合同的差別合建合同是指由一方供應(yīng)或許多方供應(yīng)建設(shè)資本，一方供應(yīng)土地使用權(quán)，共同作為房地產(chǎn)建設(shè)主體向有關(guān)部門申報(bào)有關(guān)手續(xù)，共同建設(shè)，并依據(jù)商定切割建成的房子或許房子銷售的款項(xiàng)的合同。合建主體在房子建成時(shí)，是房子的共同所有者。而房子租借合同的主體一方是房子的所有者或許擁有受權(quán)人，另一方為承租人，其在房子租借合同奏效前對(duì)房子不享有權(quán)益。所以，合建合同的主體之間不是租借關(guān)系。實(shí)踐中，存在這樣的合作行為：一方供應(yīng)土地使用權(quán)，另一方供應(yīng)資本并承建，商定房子建成后，由供應(yīng)土地的一方獲得所有權(quán)，供應(yīng)資本并承建的一方則對(duì)部分房子享有若干年的使用權(quán)。這個(gè)合同實(shí)質(zhì)上不是合建合同，而是一個(gè)混雜合同，既有建設(shè)工程施工合同的內(nèi)容，也有租借合同的內(nèi)容。．房子租借合同與合伙、聯(lián)營(yíng)、入股的差別有人以為，為聯(lián)營(yíng)供應(yīng)場(chǎng)所，即房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將房地產(chǎn)的使用權(quán)部分或所有讓渡于聯(lián)營(yíng)組織或許其余非產(chǎn)權(quán)人使用，并從中獲取利益，這類聯(lián)營(yíng)合同實(shí)質(zhì)是一種租借合同。人股人人股時(shí)房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不過把房地產(chǎn)使用權(quán)在一準(zhǔn)時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移于別人使用，這類入股亦是一種租借關(guān)系。我們不贊成這類看法。第一，《對(duì)于＜浙江省房子租借管理?xiàng)l例＞若干問題解說的通知》規(guī)定的立法企圖為防止借聯(lián)營(yíng)之名，行躲避租借稅收之實(shí)，能夠經(jīng)過行政舉措進(jìn)行管理和制裁。至于合同的法律性質(zhì)，人民法院應(yīng)依法予以認(rèn)定。在認(rèn)定合同性質(zhì)時(shí)，不可以僅限制于合同名稱，而應(yīng)就其實(shí)質(zhì)進(jìn)行剖析。其次，聯(lián)營(yíng)合同當(dāng)事人與租借當(dāng)事人所享有的權(quán)益和擔(dān)當(dāng)?shù)牧x務(wù)不一樣。聯(lián)營(yíng)合同中，供應(yīng)房子使用權(quán)的當(dāng)事人一般共同參加經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，享有對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理經(jīng)營(yíng)權(quán)益，同時(shí)有擔(dān)當(dāng)聯(lián)營(yíng)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)。供應(yīng)房子的聯(lián)營(yíng)一方春聯(lián)營(yíng)公司的債務(wù)亦負(fù)有連帶責(zé)任，并有參加管理聯(lián)營(yíng)公司的權(quán)益，同時(shí)聯(lián)營(yíng)財(cái)富擁有相對(duì)獨(dú)立性，聯(lián)營(yíng)一方不可以任意辦理合伙的財(cái)富。我國(guó)《合伙公司法》規(guī)定，合伙財(cái)富為合伙人共同管理和使用，任何合伙人未經(jīng)其余合伙人贊成，無(wú)權(quán)為其個(gè)人目的據(jù)有、使用其出資的財(cái)富。即便是法人型聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方將其所有的房子的使用權(quán)出資，則該房子的使用權(quán)在聯(lián)營(yíng)公司存續(xù)時(shí)期為聯(lián)營(yíng)公司的財(cái)富。聯(lián)營(yíng)一方讓渡使用權(quán)不過一種出資方式，聯(lián)營(yíng)者獲取的是公司的股權(quán)。而房子租借合同的出租人不參加承租人的任何活動(dòng)，也不