房地產(chǎn)市場資金面和政策面偏負 預計短期樓市成交量下行

Word房地產(chǎn)市場資金面和政策面偏負預計短期樓市成交量下行據(jù)行業(yè)調(diào)研了解：有業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)大量城市或?qū)⒏M收緊調(diào)控，四季度樓市將大幅度降溫

僅僅在兩天時間里，武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州以及南京就緊隨北上廣深之后，相繼頒發(fā)升級版的樓市調(diào)控政策。

截至11月27日，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，已有14個城市推出樓市新政，內(nèi)容涉及限購政策出現(xiàn)實質(zhì)性加碼，限貸政策收緊，二套房首付比例出現(xiàn)不同程度的提升等。

值得一提的是，從11月全國樓市的成交量表現(xiàn)來看，市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從11月1日至11月26日，54個城市總成交量為22萬套，同比下降10.7%。

對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭向記者表示，在短期內(nèi)，上述調(diào)控政策的加碼，將給市場帶來明顯沖擊。

14城集中加緊調(diào)控

事實上，北京一向是地方調(diào)控的風向標，尤其是“京七條”的頒布，被認為傳遞出新一輪樓市調(diào)控的信號。不過，臨近年末之時，二線城市的調(diào)控新規(guī)卻開始集中發(fā)布，甚至在5天之內(nèi)就有超過7個城市“連珠炮”似的出臺從緊的調(diào)控政策，內(nèi)容涉及提高二套房首付，抬高非戶籍購房門檻以及增加土地供應等。

而在本次調(diào)控潮中，10個城市表態(tài)將會擴大土地供應規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應規(guī)模將會在2021年保持穩(wěn)定或者有所擴大。

不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，從已經(jīng)公布的調(diào)控細則來看，緊隨北上廣深之后的二線城市在新的調(diào)控政策上并無太多新意。限購和限貸手段的升級幾乎都在預料之中，當然也有新的約束出臺。其中，南昌對年輕人購房做出限制，禁止未成年人購買住房。其它手段諸如約談開發(fā)商、限制高端住宅入市、提高首付款比例等等，不過是為了完成年內(nèi)調(diào)控任務以及進一步增加購房成本的手段而已，很難對市場產(chǎn)生正面效果。

對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心徐楓也向記者表示，預計樓市政策調(diào)控方向?qū)⒎謨刹阶?，一方面在現(xiàn)有的基礎上，繼續(xù)提高房地產(chǎn)的交易成本;另一方面則通過增加持有成本，從而進一步壓縮房地產(chǎn)的利潤空間，在投資的兩頭打壓，把投資需求積壓出一部分遠離住宅市場。

綜合看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在導致房地產(chǎn)市場形成“雙軌制”的格局，加大了保障房推進力度;而在市場化的住宅供給方面，競爭將更加激烈，行業(yè)集中度將進一步加強。

對此，張旭認為，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，目前收緊調(diào)控政策的城市新建商品住宅價格同比都超過了10%。不排除房價上漲過快的其他二線重點城市如福州，太原，杭州等城市還會出現(xiàn)進一步的政策收緊。

更為值得注意的是，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則分析認為：在一線城市發(fā)布相對有力度的調(diào)控升級政策后，二線城市已經(jīng)全面接棒，有超過10個二線城市出臺地方細則，預計后續(xù)還可能將有超過15個二線城市出臺新政策，全國合計有望超過30個城市出臺調(diào)控細則。

樓市現(xiàn)降溫跡象

實際上，自2021年年底開始，北京新建商品住宅價格小步上漲，并在今年4月以后開始能量爆發(fā)，直至“金九銀十”攀升至一個小高峰。

此外，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月，廣州、北京、廈門、深圳、烏魯木齊、上海、鄭州以及長沙8個城市新建商品住宅價格較之三年前、也即“國十條”出臺之時大幅上揚，漲幅超過20%。

然而，在二線城市加緊調(diào)控之后，據(jù)東興證券研報顯示，2021年11月18日-11月24日，一、二線城市住宅成交量同比下降。其中，一線城市成交89.11萬平方米，降幅為35.89%;二線城市成交249.40萬平方米，同比下降22.11%

而從30個大中城市成交面積來看，已經(jīng)出現(xiàn)同比下降。從11月18日到11月24日單周數(shù)據(jù)來看，30個大中城市成交面積為448.58萬平方米，同比下降9.85%，其中一線城市同比下降10.73%，二線城市同比下降23.92%。

而中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，截至11月26日，11月全國主要的54城市合計新建住宅簽約套數(shù)為22萬套，環(huán)比10月同期下調(diào)了0.3%，同比則下滑了10.7%。其中下調(diào)最多的是二線城市，同比下調(diào)幅度達到了20%，一線城市下調(diào)幅度也達到了18.6%。

對此，有分析人士認