第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)

1第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃概述(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃既是對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法、措施和過程(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃是項(xiàng)目實(shí)施的指南和實(shí)施控制的依據(jù)。(1)必須按照批準(zhǔn)的項(xiàng)目總目標(biāo)和總?cè)蝿?wù)作詳細(xì)的計(jì)劃。(2)項(xiàng)目計(jì)劃必須符合環(huán)境條件、客觀規(guī)律以及項(xiàng)目各參與者(3)滿足客觀的經(jīng)濟(jì)性要求。(4)具有全面性。(5)項(xiàng)目計(jì)劃必須有一定的彈性。(6)詳略得當(dāng)。(7)項(xiàng)目計(jì)劃與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的適應(yīng)性。2(1)確立目標(biāo)。(2)確定制定計(jì)劃的指導(dǎo)思想、原則和策略。(3)分析、研究制定計(jì)劃的前提條件和環(huán)境。(4)分析項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。(5)各項(xiàng)目單元定義和范圍的界定。(6)制定詳細(xì)的實(shí)施方案。(7)總工程師計(jì)劃和資源投入限制的確定、項(xiàng)目各項(xiàng)開支數(shù)額(1)工期計(jì)劃。(2)投資計(jì)劃。投資計(jì)劃包括以下幾點(diǎn)。②項(xiàng)目的“時(shí)間—計(jì)劃成本”曲線及其成本模型。3③項(xiàng)目現(xiàn)金流量及其財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算。(3)資源計(jì)劃。②機(jī)械臺(tái)班的采購(租賃)、使用和維修等計(jì)劃。。(4)質(zhì)量計(jì)劃。如質(zhì)量(技術(shù)質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量)確保計(jì)劃和安全保障計(jì)劃等。(5)其他計(jì)劃。。(一)項(xiàng)目計(jì)劃中的協(xié)調(diào)。(1)加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃在縱向上的聯(lián)系，使項(xiàng)目不同層次的計(jì)劃能(2)加強(qiáng)項(xiàng)目計(jì)劃在橫向上的聯(lián)系，使項(xiàng)目同一層次的各參與(3)加強(qiáng)項(xiàng)目組織之間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。(4)加強(qiáng)項(xiàng)目合同之間的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。4(二)項(xiàng)目計(jì)劃編制后的工作。(1)爭(zhēng)取項(xiàng)目計(jì)劃的批準(zhǔn)。(2)爭(zhēng)取有關(guān)方面的支持。(3)計(jì)劃批準(zhǔn)后，要落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃。第二節(jié)工期計(jì)劃(1)安排并確定項(xiàng)目活動(dòng)期間的邏輯關(guān)系。(2)根據(jù)所需資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間。(3)按總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，繪制工期橫道圖和網(wǎng)(1)歷史資料法。(2)采用工期定額。5》等。(3)上層系統(tǒng)決策法。圖和表的結(jié)合。項(xiàng)目活動(dòng)34初步計(jì)劃技術(shù)計(jì)劃施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃34123412126施施工準(zhǔn)備土方工程基礎(chǔ)工程主體工程設(shè)備安裝調(diào)試裝飾工程室外工程驗(yàn)收房屋銷售施工驗(yàn)收后期××項(xiàng)目工期計(jì)劃?rùn)M道圖()編制比較容易、簡(jiǎn)單、明了、直觀、易懂。()能清楚的反應(yīng)流水工作的情況，可與勞動(dòng)力計(jì)劃、資源計(jì)()可直接應(yīng)用與小型的、簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。()適合上層管理者在進(jìn)行項(xiàng)目總工期計(jì)劃是使用。()可用于項(xiàng)目初期的工期計(jì)劃，因?yàn)轫?xiàng)目初期沒有詳細(xì)的項(xiàng)、簡(jiǎn)述網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的概念、優(yōu)點(diǎn)及適用范圍？7工期計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖()可使項(xiàng)目的有關(guān)工作形成一個(gè)整體，能全面而明確地反映()網(wǎng)絡(luò)圖通過時(shí)間參數(shù)的計(jì)算，可以反映整個(gè)項(xiàng)目的全貌，()能清楚地顯示各項(xiàng)工作的機(jī)動(dòng)時(shí)間，使人們能方便地進(jìn)行()通過對(duì)網(wǎng)絡(luò)圖的規(guī)劃和分析，可使人們從中獲取大量的有()可利用計(jì)算機(jī)對(duì)大型的復(fù)雜的項(xiàng)目進(jìn)行高效網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃和參8(一)可定量化項(xiàng)目活動(dòng)。持續(xù)時(shí)間(天)＝工作量(總投入人數(shù)×每天班次×8小時(shí)×產(chǎn)量效T=500m3[(0.375m3·人××人)×班次天天≈天(二)非定量化項(xiàng)目活動(dòng)。間。()按過去工程的經(jīng)驗(yàn)或資料分析確定。()充分地與任務(wù)承擔(dān)著協(xié)商確定。(三)不確定性項(xiàng)目活動(dòng)。方面有些項(xiàng)目活動(dòng)的工作量、工作性質(zhì)及及其他影響因素是不確定9()德爾菲專家評(píng)議法。。()系，()開始—開始關(guān)系，及關(guān)系。()結(jié)束—結(jié)束關(guān)系，及關(guān)系。()開始—結(jié)束關(guān)系，及關(guān)系。間受緊前活動(dòng)開始時(shí)間的制約，這種邏輯關(guān)系在實(shí)際工程中用的較第三節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本計(jì)劃(1)確定項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)。(2)對(duì)總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行逐層分解。(3)成本估算。(4)成本計(jì)劃的估算。答：通常一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本計(jì)劃包括如下幾方面的內(nèi)(1)確定各個(gè)成本對(duì)象的計(jì)劃成本值。(2)繪制成本—時(shí)間表曲線。(3)繪制累計(jì)成本—時(shí)間表和曲線。(4)確定含有工程款收支計(jì)劃，現(xiàn)金流量和融資計(jì)劃等相關(guān)成()表格形式。()曲線形式。()圖形式。如各成本要素份額的圓(柱)形圖等。。(1)項(xiàng)目范圍的確定性、技術(shù)設(shè)計(jì)的深度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)程(2)項(xiàng)目環(huán)境的信息量和信息的準(zhǔn)確度，特別是市場(chǎng)因素。(3)實(shí)施方案的形式及其確定性，如工期方案、組織方案和技(4)掌握的同類項(xiàng)目的資料的詳細(xì)和精確程度及其對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目(5)成本計(jì)劃人員的素質(zhì)及其參與項(xiàng)目計(jì)劃的程度等。(6)業(yè)主對(duì)成本計(jì)劃的期望與關(guān)心程度。(7)項(xiàng)目的進(jìn)度。允許存在±(5%~10%)的誤差。。(4)按項(xiàng)目分項(xiàng)工程劃分的成本計(jì)劃體系。(5)按項(xiàng)目參加者(成本責(zé)任人)劃分低成本計(jì)劃體系。(6)其他的分解形式，如按項(xiàng)目階段分為可行性研究、設(shè)計(jì)和。(一)前期策劃階段的估算。(1)單位指標(biāo)估算法。(2)按照國(guó)家或部門頒布的概算指標(biāo)估算。(3)專家咨詢法。(二)設(shè)計(jì)階段的概預(yù)算。(1)定額法。(2)詢價(jià)法。(3)類似項(xiàng)目法。(4)合同價(jià)法。(三)實(shí)施階段成本計(jì)劃的方法。(1)落實(shí)以完成或以支付成本計(jì)劃，并計(jì)算項(xiàng)目實(shí)際完成的進(jìn)(2)修正原成本計(jì)劃。(3)安排剩余成本計(jì)劃。(4)計(jì)算實(shí)際成本和結(jié)算價(jià)格。外國(guó)政府各種形式的信貸、發(fā)行股票與債券及各種形式的合作開發(fā)第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目資源計(jì)劃(1)勞動(dòng)力。(2)構(gòu)成項(xiàng)目建筑實(shí)體的原材料和設(shè)備。(3)周轉(zhuǎn)材料。(4)項(xiàng)目施工所需的施工設(shè)備、臨時(shí)實(shí)施和必須的后勤供應(yīng)。(5)土地。(2)設(shè)計(jì)和計(jì)劃過程與資源計(jì)劃具有相關(guān)性。(3)資源供應(yīng)受外界影響很大。(4)資源的限制。(5)資源計(jì)劃常常要再多項(xiàng)目間進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡。(1)確定項(xiàng)目所需資源的種類、用量和質(zhì)量。(2)資源供應(yīng)情況調(diào)查與詢價(jià)。(3)確定資源使用的約束條件。(4)制定資源使用計(jì)劃。(5)制定資源的供應(yīng)方案。(6)制定項(xiàng)目的后勤保障體系。(1)確定各活動(dòng)勞動(dòng)效率。(2)確保個(gè)活動(dòng)勞動(dòng)投入量。(3)確保整個(gè)項(xiàng)目勞動(dòng)力投入曲線。(4)現(xiàn)場(chǎng)其他人員的使用計(jì)劃，包括為勞動(dòng)力服務(wù)的人員、工(二)材料的需求與供應(yīng)計(jì)劃。(1)材料需求量的確定。(2)材料需求時(shí)間的確定。(三)設(shè)備的需求與供應(yīng)計(jì)劃。(1)許多設(shè)備通常是成套供應(yīng)，不僅質(zhì)量要求高，而且要確保(2)設(shè)備供應(yīng)有時(shí)要介入設(shè)備的運(yùn)行過程，對(duì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)行控(3)設(shè)備供應(yīng)不僅包括設(shè)備系統(tǒng)，而且包括一定的零配件和輔(四)土地資源計(jì)劃。(1)土地資源的可持續(xù)利用計(jì)劃。(2)土地資源的獲取計(jì)劃。(3)土地資源的使用計(jì)劃。(1)直接購買。(2)合同采購。(3)招標(biāo)采購。(1)對(duì)一個(gè)確定的工期計(jì)劃，最方便、影響最小的方法是在時(shí)(2)經(jīng)過非關(guān)鍵線路活動(dòng)的移動(dòng)未能達(dá)到目標(biāo)，或需要更高的持續(xù)時(shí)間(必須在時(shí)差范圍內(nèi))。(3)如果非關(guān)鍵活動(dòng)的調(diào)整仍不能滿足要求，則可在結(jié)合項(xiàng)目(企業(yè))整體計(jì)劃的同時(shí)，采用如下措施。)修改項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系，重新安排施工順序，將資源)改變方案，采取高勞動(dòng)的資源投入。第四章房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃概述5、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃過程中應(yīng)注意的問