城市CBD與HOPSCA比較研究

CBDPKHOPSCA■

CBD理論及特征■

CBD發(fā)展規(guī)律■

北京CBD案例研究分析■

印象HOPSCA■

HOPSCA概念及特征■

案例詳解■

國(guó)外其他典型案例■

CBD與HOPSCA終極對(duì)話目錄CBD研究PART1CBD理論及特征何為CBD？CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面積少則五六百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)平方米，是一個(gè)城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個(gè)重要標(biāo)志，其地價(jià)可謂真正是“寸土寸金”。美國(guó)紐約的曼哈頓、日本東京的銀座、我國(guó)香港的中環(huán)以及新加坡的中心區(qū)等都是世界聞名的CBD。CBD高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化力量，同時(shí)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能。CBD特定的職能要求區(qū)內(nèi)的建筑必須高密度、現(xiàn)代化。因此，CBD中匯集了眾多氣勢(shì)恢宏、錯(cuò)落有致的超高層建筑并且擁有非常便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng)，以及大量的辦公、餐飲、服務(wù)和住宿設(shè)施。一般來(lái)講，寫(xiě)字間要占到總建筑面積的50%，商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%，其他服務(wù)設(shè)施以及必要的配套設(shè)施約占10%。CBD是英文centralbusinessdistrict的縮寫(xiě)，中文譯為中央商務(wù)區(qū)。CBD起源于社會(huì)學(xué)對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)的分析。當(dāng)代城市CBD的八大特征現(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)類(lèi)三大職能設(shè)施構(gòu)成。當(dāng)代城市CBD擁有這些基本特征。1、擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；2、擁有商務(wù)空間的最高聚集度；3、具有最高的交通可達(dá)性，無(wú)一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心；4、擁有最高的地價(jià)；5、與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)度；6、具有良好的社會(huì)服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀；7、借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的控制作用；8、趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層，這一階層與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢(shì)顯著。PART2CBD發(fā)展規(guī)律CBD規(guī)律一：城市功能聚集中心階段時(shí)間主要交通通訊工具生產(chǎn)方式城市地域結(jié)構(gòu)演化階段CBD功能第一階段1920年以前電車(chē)、馬車(chē)、郵遞福特主義城市膨脹階段商業(yè)為主，混合功能第二階段1920－1970年火車(chē)、汽車(chē)、電話大規(guī)模生產(chǎn)為主市區(qū)蔓生階段專(zhuān)業(yè)功能分區(qū)、綜合功能第三階段1970年以后高速公路、信息高速公路靈活、柔性化的生產(chǎn)方式多層向心城市體系階段商務(wù)辦公功能升級(jí)，向綜合化、生態(tài)化方向發(fā)展城市CBD的發(fā)展是城市發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展共同作用的結(jié)果.現(xiàn)代CBD的功能演化CBD的三種功能聚集中心1、管理和控制職能聚集中心在CBD的功能建構(gòu)中，需要優(yōu)先考慮具備這種“管理與控制”職能的全球性、區(qū)域性商務(wù)辦公設(shè)施的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。2、金融市場(chǎng)運(yùn)作功能聚集在區(qū)域和世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，生產(chǎn)、辦公和服務(wù)顯現(xiàn)出地域分散化的趨勢(shì)。金融業(yè)運(yùn)作的全球一體化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融服務(wù)業(yè)和國(guó)內(nèi)國(guó)際的專(zhuān)業(yè)銀行，并在CBD聚集形成金融中心，與商務(wù)辦公設(shè)施一起承擔(dān)著管理與控制功能。3、專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)服務(wù)職能集聚生產(chǎn)服務(wù)業(yè)是支持生產(chǎn)活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)設(shè)施，其在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高，并以其中間產(chǎn)品服務(wù)，構(gòu)成經(jīng)濟(jì)供應(yīng)能力的一部分，是CBD主導(dǎo)職能的衍生性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而以商業(yè)零售、休閑娛樂(lè)為主的生活性服務(wù)設(shè)施在CBD職能機(jī)構(gòu)中被視為配套性服務(wù)設(shè)施。在CBD發(fā)展初期和依托城市商業(yè)中心發(fā)展商務(wù)中心的過(guò)程中也占據(jù)重要地位。CBD規(guī)律二——地價(jià)與租金在城市地價(jià)的分布規(guī)律中，有一個(gè)最高地價(jià)點(diǎn)，其周?chē)貛蔀镃BD的核心，而這里同樣也是城市最高租金匯集地。由于CBD空間的希缺有限性和可達(dá)性的差異，地價(jià)呈不均勻分布狀態(tài)，競(jìng)爭(zhēng)使得只有承租能力較高的功能才能占據(jù)地租較高的地段。這種承租能力的差異使各CBD功能存在著一定的等級(jí)序列。ⅠⅡⅢⅣⅠ高檔零售；Ⅱ金融、信息咨詢；Ⅲ旅館、批發(fā)業(yè)；Ⅳ居住及其他地帶位置紐約芝加哥亞特蘭大波士頓達(dá)拉斯平均CBD9－108－96.5－7.59－106.5－7.58.03城市外圍7.5－96.5－7.54.75－6.257.5－8.55－76.85高出比例0.11－0.200.20－0.230.20－0.350.18－0.200.07－0.300.171972年美國(guó)新建高檔辦公建筑的租金比較（單位：美元/平方英尺/年）CBD的建筑容積率高于周邊，而周邊地帶的容積率隨著與中心區(qū)距離增加而迅速減少。單位樓面的價(jià)格差異在疊加容積率差別后，CBD單位土地面積的價(jià)格將數(shù)倍、數(shù)十倍高于外圍地帶，這一綜合地價(jià)表現(xiàn)在各個(gè)城市中都是非常顯著的。CBD的開(kāi)發(fā)分類(lèi)級(jí)別主要城市例舉CBD規(guī)模（建筑面積：萬(wàn)平方米）人均占有量（人/平方米）第一類(lèi)世界級(jí)紐約、東京、倫敦、巴黎等1500－2500約1.2－3.5第二類(lèi)全球區(qū)域集多倫多、悉尼、上海、北京等500約0.4－1.6第三類(lèi)國(guó)家級(jí)深圳、廣州、天津等300約0.4第四類(lèi)地區(qū)級(jí)合肥、長(zhǎng)沙、大連等150－250約0.3不同級(jí)別CBD合理規(guī)模城市級(jí)別決定了CBD規(guī)模單中心城市的CBD規(guī)模與容積率（注：?jiǎn)沃行某鞘兄溉騾^(qū)域級(jí)城市或國(guó)家區(qū)域中心城市、重要城市）單中心CBD用地面積（百萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）容積率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯頓中心1.54202.8悉尼金融區(qū)12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陸家嘴CBD1.74502.6北京建外CBD1.56004.0大連新市中心區(qū)2.24001.8深圳中心區(qū)CBD0.83003.7廣州珠江新城CBD15005.0單中心CBD開(kāi)發(fā)三大規(guī)律：A用地規(guī)模多在200萬(wàn)平方米以下；B、建筑面積在500萬(wàn)平方米以下；C、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度之容積率多在2.5左右。CBD內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)構(gòu)成類(lèi)別組成用地（％）辦公機(jī)構(gòu)銀行、保險(xiǎn)公司、專(zhuān)業(yè)服務(wù)（律師行）等、管理機(jī)構(gòu)（大公司總部、行政機(jī)構(gòu)等）40％商店零售商店、百貨店16％工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)工廠、倉(cāng)庫(kù)12％公共建筑博物館、大學(xué)、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)10％住宅22％總計(jì)100％現(xiàn)今城市中心商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和服務(wù)三類(lèi)職能設(shè)施構(gòu)成，同時(shí)也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類(lèi)和居住職能設(shè)施。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系一般為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務(wù)類(lèi)職能。如巴黎拉德方斯三大職能分別占50％，25％，25％。世界其他商務(wù)區(qū)的功能比例也大致如此。經(jīng)驗(yàn)表明：1、活力四射的CBD內(nèi)寫(xiě)字樓建設(shè)量應(yīng)約占到50％，商業(yè)設(shè)施及酒店、公寓住宅等應(yīng)各占20％，其余分配給各種必要的配套設(shè)施；2、對(duì)于城市CBD外圍而言，“居住”是城市新區(qū)活力源泉，由研究表明，一個(gè)城市新區(qū)居住規(guī)模超過(guò)40％，這個(gè)中心區(qū)才能成為富有人氣和活力的城市中心。PART3北京CBD案例分析地理位置CBD區(qū)位：北京市建國(guó)門(mén)至朝陽(yáng)門(mén)、東二環(huán)路至東三環(huán)之間

CBD規(guī)模：北京市CBD規(guī)劃用地約4平方公里，規(guī)劃范圍東自西大望路，西至東大橋路，北起朝陽(yáng)北路，南達(dá)通惠河。現(xiàn)有建筑300萬(wàn)平方米，政府投資100億于15年內(nèi)達(dá)到1000萬(wàn)平方米，計(jì)劃2008年完成整個(gè)規(guī)劃的70%。屆時(shí)，CBD寫(xiě)字樓占50%，公寓占25%，商業(yè)、文化、服務(wù)、娛樂(lè)設(shè)施占25%，多功能性強(qiáng)化。

區(qū)域主要代表項(xiàng)目：新城國(guó)際公寓、北京財(cái)富中心、尚都國(guó)際中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、藍(lán)堡、金地國(guó)際花園、溫特萊中心、溫莎大道

已成現(xiàn)房項(xiàng)目：陽(yáng)光100、建外SOHO、世貿(mào)國(guó)際公寓、北京中國(guó)第一商城、旺座商務(wù)中心。北京CBD規(guī)劃沙盤(pán)圖定位城市功能定位建成北京市走向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。經(jīng)濟(jì)功能定位集辦公、會(huì)展、酒店、居住及文化娛樂(lè)為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)?，F(xiàn)代化超高層建筑集中，國(guó)際知名公司云集，知識(shí)、信息、資本密集，具有規(guī)模效應(yīng)與集散效應(yīng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域。金融、保險(xiǎn)、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營(yíng)運(yùn)管理中心。總體規(guī)劃商務(wù)設(shè)施文化娛樂(lè)居住用地中小學(xué)用地教育科研用地市政用地綠化用地混合使用規(guī)劃理念A(yù)、商務(wù)中心區(qū)的整體框架延續(xù)北京歷史文脈和城市肌理，形成方格狀基本路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并體現(xiàn)與舊城中心區(qū)的軸向聯(lián)系和區(qū)內(nèi)的軸向布局與發(fā)展。B、突出以商務(wù)辦公為主的功能，將主要商務(wù)辦公設(shè)施集中布置在“金十字”街兩側(cè)地段，設(shè)計(jì)形成混合功能區(qū)。重視文化功能，強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商務(wù)設(shè)施的有機(jī)融合。C、重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心區(qū)內(nèi)設(shè)置大面積公共綠地，并通過(guò)綠化帶的連接，形成完整的綠化體系。D、塑造完美的城市形象，將超高層建筑相對(duì)集中，并突出設(shè)置標(biāo)志性建筑，形成重點(diǎn)突出、錯(cuò)落有致的空間形態(tài)。E、建設(shè)現(xiàn)代化、立體化的交通體系，強(qiáng)調(diào)地鐵與公交設(shè)施的建設(shè),創(chuàng)建便捷的交通環(huán)境。F、建設(shè)完善的信息網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑統(tǒng)一開(kāi)放的公用業(yè)務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)和社區(qū)信息化建設(shè)提供便利條件和有力保障。交通規(guī)劃規(guī)劃中道路用地約為155公頃，占CBD總面積的39%。

為分析解決社會(huì)車(chē)流與CBD車(chē)流的矛盾，專(zhuān)家們根據(jù)交通需求，增加了路網(wǎng)的密度，把城市綠化與行人系統(tǒng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)娜诤希焕肅BD區(qū)域模式及整體交通規(guī)劃模型對(duì)CBD路網(wǎng)進(jìn)行了評(píng)估，建議增加南北向地鐵線路。思路1、制定相應(yīng)的交通組織方案，保證商務(wù)中心區(qū)對(duì)外交通的通暢。研究商務(wù)中心區(qū)建設(shè)與周邊地區(qū)及市區(qū)的相互影響，進(jìn)行定量分析和評(píng)價(jià)，提出交通改善方案及對(duì)策措施。2、針對(duì)北京商務(wù)中心區(qū)缺少出入通道和集散網(wǎng)絡(luò)的狀況，在路網(wǎng)規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)完善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，最大限度的尋求路網(wǎng)整體協(xié)同效益。3、強(qiáng)調(diào)空間綜合利用，使交通設(shè)施的安排盡可能與建筑物相融合，最大限度地有效分割各交通方式空間，盡可能使人流與車(chē)流、各種類(lèi)型車(chē)流在空間上分流，形成一個(gè)與人文及生態(tài)環(huán)境融合的交通環(huán)境。具體措施CBD要建內(nèi)部公交循環(huán)系統(tǒng)當(dāng)進(jìn)入CBD區(qū)域時(shí)，有兩條內(nèi)部循環(huán)公交線路可供選擇。該線路上設(shè)置公交專(zhuān)用道，同時(shí)采用大容量公交車(chē)。公共交通將在未來(lái)CBD內(nèi)達(dá)到56%的比例，這與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的CBD區(qū)域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然維持了較低的比例。CBD未來(lái)有兩條內(nèi)部循環(huán)公交線路現(xiàn)有以及未來(lái)規(guī)劃中的四條地鐵線路將承擔(dān)CBD區(qū)域公交出行量的40%，約每日36000人次。CBD地下鐵建設(shè)路線區(qū)域內(nèi)將增設(shè)四條地鐵線路七個(gè)地鐵站在區(qū)域邊緣將會(huì)設(shè)四個(gè)公交站點(diǎn)。使用公共交通工具的人在區(qū)域外的公交站點(diǎn)或者區(qū)域內(nèi)的地鐵站進(jìn)入CBD后就可以搭乘公交。黑色圓圈為公交換乘站環(huán)境景觀規(guī)劃歷史人文公園表演藝術(shù)廣場(chǎng)科技信息公園自然科學(xué)公園受現(xiàn)狀條件和土地開(kāi)發(fā)方式的制約，在CBD內(nèi)形成大面積集中的綠地的難度很大。規(guī)劃在西北，西南，東北，東南四個(gè)區(qū)各規(guī)劃一個(gè)面積2.5公頃左右的公園，形成具有不同題材的主題公園，擬規(guī)劃為歷史人文公園、表演藝術(shù)廣場(chǎng)、科技信息公園、自然科學(xué)公園四個(gè)公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個(gè)商務(wù)中心區(qū)，并與南側(cè)通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務(wù)中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)，環(huán)狀綠化系統(tǒng)將整個(gè)商務(wù)辦公區(qū)連接，且位于區(qū)域的中部，人流比較集中的位置。串起歷史人文公園和表演藝術(shù)廣場(chǎng)人文軸線科技軸線串起科技信息公園綠化系統(tǒng)的兩條軸線綠化系統(tǒng)在于主要道路相交處盡量放大成較為開(kāi)闊的開(kāi)放空間，增強(qiáng)它的識(shí)別性和導(dǎo)向性，同時(shí)為連續(xù)、緊張的街道界面提供一個(gè)喘息的空間，為CBD密集的建筑群體提供一個(gè)觀賞的距離。規(guī)劃中設(shè)置了階梯狀的親水平臺(tái)、活動(dòng)廣場(chǎng)以及四季的栽植，使它成為一條帶狀的開(kāi)放空間。沿途設(shè)置碼頭、戲水、溜冰等親水設(shè)施，使人與自然環(huán)境更加貼近。通惠河在紅線兩側(cè)附近建造商務(wù)辦公區(qū)紅線外圍依次是混合功能區(qū)，再外圍是居住區(qū)，規(guī)劃的空間形態(tài)設(shè)計(jì)就是順應(yīng)這種依次遞減的順序趨勢(shì)，形成一個(gè)中間高，向外依次遞減的整體形態(tài)。主體建筑的高度均在100米以上，高度在150--300米之間，標(biāo)志性建筑在寬敞的道路兩側(cè)沿三環(huán)路成序列展開(kāi)，產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的震撼力，使三環(huán)路成為展示CBD形象的一個(gè)窗口。建國(guó)門(mén)外大街東三環(huán)路超高度核心區(qū)延續(xù)長(zhǎng)安街的傳統(tǒng)格局，建筑較莊重、嚴(yán)整，臨街基本形成一個(gè)平直的界面，這種規(guī)整的界面和三環(huán)路活潑、跳躍的分割形成一種鮮明的對(duì)比。混合功能區(qū)和居住區(qū)基本高度控制在80米以下，建筑采用街坊式的布局，基本統(tǒng)一的高度，形成一個(gè)大背景，從而形成一個(gè)比較清晰的城市輪廓線，起到烘托商務(wù)辦公的作用。超高層建筑較為集中的區(qū)域，它的主要建筑將會(huì)成為整個(gè)CBD的地標(biāo)性建筑，建筑圍繞中心廣場(chǎng)展開(kāi)，保證各自的景觀效果，中心廣場(chǎng)可布置會(huì)展中心等大型公共設(shè)施，為今后商務(wù)中心區(qū)內(nèi)的大型公共活動(dòng)提供條件。地下空間規(guī)劃規(guī)劃方案確定的規(guī)劃框架由“一軸、一區(qū)、兩點(diǎn)（遠(yuǎn)期實(shí)現(xiàn)三點(diǎn)）、三線”組成。一軸——地下公共空間發(fā)展軸：東三環(huán)路南北向地下空間發(fā)展軸線。一區(qū)——地下空間核心開(kāi)發(fā)區(qū)域：以地鐵國(guó)貿(mào)換乘樞紐為帶動(dòng)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)東三環(huán)路兩側(cè)、長(zhǎng)安街與光華路之間的商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)與國(guó)貿(mào)一、二、三期工程下的地下空間。兩點(diǎn)——地下空間主要集散點(diǎn)：地鐵1號(hào)、10號(hào)線國(guó)貿(mào)換乘站，地鐵10號(hào)線光華路車(chē)站（遠(yuǎn)期有地鐵14號(hào)線光華路車(chē)站）。三線——地下空間主要公共聯(lián)絡(luò)線：建國(guó)門(mén)外大街及建國(guó)路地下聯(lián)絡(luò)線，光華南路地下聯(lián)絡(luò)線，商務(wù)中心區(qū)東西街地下聯(lián)絡(luò)線。地面地下一層主要為商業(yè)設(shè)施地下二層主要為內(nèi)部管理停車(chē)及設(shè)備用房,并在通道的過(guò)街處設(shè)置少量地下二層商業(yè)，以保持地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的連續(xù)。地下三層、四層主要為停車(chē)及設(shè)備用房，以滿足商務(wù)中心區(qū)內(nèi)較高的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位指標(biāo)要求。北京CDB地下連廊布局由于國(guó)貿(mào)橋周邊商務(wù)辦公項(xiàng)目眾多，人流、車(chē)流量較大，加上地鐵1號(hào)線、10號(hào)線在國(guó)貿(mào)東南角均未設(shè)置出入口，因此，06年初，在CBD地區(qū)首先啟動(dòng)銀泰中心至航華大廈地下人行通道、中環(huán)廣場(chǎng)至銀泰中心地下人行通道的建設(shè)工作。其中，銀泰中心至航華大廈地下人行通道將東西向穿過(guò)東三環(huán)，長(zhǎng)度為610米。從銀泰中心走地下人行通道，步行幾分鐘就可到達(dá)航華大廈。中環(huán)廣場(chǎng)至銀泰中心地下人行通道長(zhǎng)度為200米.2008年前，一條長(zhǎng)達(dá)5400米、連通地鐵和公交站點(diǎn)的地下連廊將貫穿整個(gè)CBD地區(qū)。地下連廊不僅作為地下通道使用，還將建成特色商業(yè)區(qū)。核心區(qū)規(guī)劃北京CBD核心區(qū)域位于東三環(huán)、光華路、針織路和建國(guó)路區(qū)域?？偨ㄖ娣e約為60多萬(wàn)平方米，規(guī)劃保留的建筑面積約為30萬(wàn)平方米?，F(xiàn)狀居民約有800戶，居民約2300人。主要用于寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)展中心、文化娛樂(lè)等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃的商務(wù)辦公面積為141.1萬(wàn)平方米，文化娛樂(lè)設(shè)施面積為2.4萬(wàn)平方米，公共綠地面積為1.53公頃。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃CBD產(chǎn)業(yè)定位以吸引跨國(guó)公司總部和地區(qū)總部為重點(diǎn)，以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，以培育國(guó)際金融產(chǎn)業(yè)為龍頭，抓住加入世貿(mào)組織和舉辦奧運(yùn)會(huì)兩大機(jī)遇，把北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)成為北京重要的國(guó)際金融功能區(qū)和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的聚集地。重點(diǎn)發(fā)展銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、基金等金融服務(wù)業(yè)。發(fā)展和健全各類(lèi)中介服務(wù)體系。建立高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化的配套服務(wù)業(yè)，逐步形成商業(yè)、影視文化、廣告?zhèn)髅健F(xiàn)代運(yùn)輸協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)體系。商業(yè)規(guī)劃的主要內(nèi)容商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)一是“兩個(gè)標(biāo)志項(xiàng)目”，即展示商務(wù)中心區(qū)商務(wù)形象的商務(wù)中心區(qū)會(huì)展中心，展現(xiàn)商務(wù)中心區(qū)財(cái)富品位的頂級(jí)消費(fèi)中心。二是“三條商業(yè)走廊”，即Z形時(shí)尚商業(yè)景觀走廊，東三環(huán)地下商業(yè)走廊，中軸線文化商業(yè)走廊。三是“三個(gè)生活區(qū)商業(yè)組團(tuán)”，即三個(gè)主要公寓集中地帶的社區(qū)生活商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)。此外，朝陽(yáng)路南側(cè)東大橋至規(guī)劃的東大橋東側(cè)路地段交通便利，與朝外市級(jí)商業(yè)中心聯(lián)為一體，其商業(yè)具體安排應(yīng)與朝外大街整體開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌考慮。北京CBD各類(lèi)指標(biāo)比例圖HOPSCA研究PART1印象HOPSCA印象HOPSCA印象HOPSCA印象HOPSCA印象HOPSCA印象HOPSCAPART2HOPSCA概念及特征H——HotelO——OfficeC——ClubS——ShoppingmallP——ParkA——Apartment概念闡述HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等各類(lèi)功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。HOPSCA包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂(lè)、縱橫交叉的交通及停車(chē)系統(tǒng)等各種城市功能；它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果；同時(shí)HOPSCA通過(guò)街區(qū)作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。HOPSCA兩種表現(xiàn)形式城市形態(tài)的表現(xiàn)：在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档蜕虅?wù)成本形成HOPSCA經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)：隨著城市區(qū)域開(kāi)發(fā)與舊城改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價(jià)值鏈關(guān)系的、集群式的、高使用率的HOPSCA具有代表性的HOPSCA城市項(xiàng)目巴黎拉德芳斯紐約曼哈頓東京六本木上海新天地●高可達(dá)性

●高密度，集約性

●功能復(fù)合性●土地使用均衡性

●空間連續(xù)性、整體統(tǒng)一性●內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性

●巨大的社會(huì)效應(yīng)●巨大的升值潛力交通網(wǎng)絡(luò)密集，便捷平面、立面、空間的連續(xù)與結(jié)合建筑風(fēng)格統(tǒng)一，環(huán)境協(xié)調(diào)建筑高度和密度高人流量高，人口密集擁有城市的多種功能，集商務(wù)、購(gòu)物休閑、娛樂(lè)為一體均衡的土地使用方式最大限度利用土地資源，避免土地過(guò)分集中于某一特定功能因HOPSCA所處的城市位置和龐大的規(guī)模，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)。內(nèi)外部交通網(wǎng)絡(luò)合理規(guī)劃與使用具有巨大的社會(huì)價(jià)值，為開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的HOPSCA，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。HOPSCA的特征HOPSCA地產(chǎn)模式的價(jià)值體現(xiàn)

1．HOPSCA將為城市帶來(lái)巨大的增值價(jià)值

現(xiàn)代城市中心區(qū)通過(guò)綜合性的開(kāi)發(fā)，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，來(lái)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。這種開(kāi)發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過(guò)程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。HOPSCA在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開(kāi)發(fā)模式。

一個(gè)成功的HOPSCA項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。無(wú)論從業(yè)態(tài)組合還是資源聚合的本質(zhì)，HOPSCA對(duì)城市的影響不能單純地看作是個(gè)地產(chǎn)模式。HOPSCA是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，她融匯城市各種資源；她也是個(gè)開(kāi)放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；她更是個(gè)核心，影響甚至能帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展。這就是HOPSCA特有的城市精神——“融匯、交流、影響”。一個(gè)“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式。

2．HOPSCA代表了一種全新的生活方式

HOPSCA六大業(yè)態(tài)集合了商務(wù)資源、辦公資源、商業(yè)資源、景觀資源、休閑資源、居住資源，各個(gè)業(yè)態(tài)既相對(duì)獨(dú)立又相互影響互補(bǔ)。HOPSCA不僅能滿足人們?cè)谏钌细鞣矫娴男枨?，而且業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)及依賴更體現(xiàn)出HOPSCA業(yè)態(tài)的科學(xué)性及聯(lián)動(dòng)性。例如：住宅與商業(yè)之間所產(chǎn)生的生活配套互動(dòng)，住宅與寫(xiě)字樓、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所之間的配套互動(dòng)等，讓人們辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑就在家門(mén)口，享受繁華、便捷的都市生活。

HOPSCA形態(tài)文化中心商業(yè)中心藝術(shù)中心娛樂(lè)中心居住中心HOPSCA巨大的經(jīng)濟(jì)i效益以及文化影響HOPSCA通過(guò)各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互存在的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不用時(shí)段的城市多樣化生活，并能夠進(jìn)行自我更新與調(diào)整。這些都與HOPSCA形成的特點(diǎn)密切相關(guān)。PART3案例詳解日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無(wú)到有昂然挺起，不僅攫取了來(lái)自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為了許多時(shí)代尖端人士競(jìng)相在六本木留下造訪腳印的黃金區(qū)域。

東京六本木案例分析日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無(wú)到有昂然挺起，不僅攫取了來(lái)自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為了許多時(shí)代尖端人士競(jìng)相在六本木留下造訪腳印的黃金區(qū)域。經(jīng)濟(jì)形態(tài)HOPSCA城市規(guī)劃開(kāi)發(fā)理念一、使辦公的地方和居住的區(qū)域接近，縮短人們生活和工作之間往返的時(shí)間；二、城區(qū)是安心和安全的；三、塑造一個(gè)良好、美觀的環(huán)境；四、想辦法把對(duì)歷史的回憶如何保留下來(lái)。商業(yè)中心商業(yè)中心六本木新商業(yè)區(qū)（RoppongiHills）位于東京中心位置的港區(qū)六本木地區(qū)，占地面積大約為11.6公頃，由著名建筑會(huì)社森大廈公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。它以寫(xiě)字樓大廈為中心，是一個(gè)整合了辦公、住宅、飯店、商業(yè)設(shè)施、美術(shù)館、文化設(shè)施及電影院的綜合性的有機(jī)結(jié)構(gòu)；同時(shí)，它也為富有吸引力及智慧的城市生活提供了舞臺(tái)，有著巨大的集客力量。文化都心東京文化都心，讓六本木Ｈｉｌｌｓ成為東京的“文化都心”，是當(dāng)初創(chuàng)建時(shí)就確定的主題，因此在建設(shè)過(guò)程中就充分考慮安置公共藝術(shù)作品，這些作品現(xiàn)在已經(jīng)成為街道新景觀的重要元素。在整個(gè)區(qū)內(nèi)的人行道和公共場(chǎng)所中總共配有8個(gè)公共雕塑，和11個(gè)城市建筑小品（ＳｔｒｅｅｔＦｕｒｎｉｔｕｒｅ）。從正面進(jìn)入森大廈公司大廈，最醒目的是美國(guó)女藝術(shù)家路易斯?布爾喬亞（ＬｏｕｉｓｅＢｏｕｒｇｅｏｉｓ）的“Ｍａｍａｎ”是以蜘蛛為形象主題的、高度為10米的巨大雕塑作品，這件作品“是因特網(wǎng)時(shí)代城市的象征”。文化都心商業(yè)與住宅親密接觸住宅中心在東京這個(gè)大型城市，來(lái)回上下班需要兩個(gè)多小時(shí)，對(duì)于上班族來(lái)說(shuō)，時(shí)間的浪費(fèi)對(duì)于他們發(fā)揮才能是很不利的，六本木作為城市綜合體的功能實(shí)現(xiàn)了以后，首先要把上下班時(shí)間縮短，讓國(guó)內(nèi)外一些有才能的人聚集到這里，讓他的工作、生活、娛樂(lè)綜合為一體，讓他們?cè)诓叫械姆秶鷥?nèi)就可以解決這些問(wèn)題，讓他們更有時(shí)間去發(fā)揮他們的創(chuàng)造才能。HOPSCA效應(yīng)自從2003年4月開(kāi)業(yè)以來(lái)，六本木新城人氣很旺，被稱為“城中城”、“立體城”、“藝術(shù)城”，無(wú)可爭(zhēng)議地成為東京新地標(biāo)。日本建筑評(píng)論家說(shuō)，它詮釋了21世紀(jì)建筑與城市的全新關(guān)系——立體城市。

六本木新興商業(yè)區(qū)不僅可以滿足衣食住行的需要，還將成為一個(gè)集工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等功能于一體的‘精英城’，六本木新商業(yè)區(qū)正是城市中心的一塊綠洲，是一個(gè)可以使人們徜徉于文化、藝術(shù)、音樂(lè)和電影的樂(lè)土，工作和生活在這里是一種文化享受。這種城市文化方案如今已經(jīng)成為森公司的品牌形象。通過(guò)超前的規(guī)劃理念、成功的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，使六本木新興商業(yè)區(qū)能成為城市改造的模式，并以此為契機(jī)改變城市面貌。

城市文化上海太平橋改造項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在成功開(kāi)發(fā)上海新天地后，帶動(dòng)周邊土地的升值。新天地物業(yè)通過(guò)成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)，自身價(jià)值也有所提升，開(kāi)發(fā)商更通過(guò)此項(xiàng)目巨大的社會(huì)效應(yīng)，產(chǎn)生良好的口碑和巨大品牌效應(yīng)，創(chuàng)造開(kāi)發(fā)商“拿好地”的新模式。

新天地太平橋改造項(xiàng)目座落在上海市中心的盧灣區(qū)，繁華的淮海路商業(yè)街的南側(cè)，東面到西藏路，南面至合肥路，西面至馬當(dāng)路，北面是淮海路背后的興安路再到崇德路。1996年，香港瑞安集團(tuán)受盧灣區(qū)政府委托，邀請(qǐng)了國(guó)際著名的美國(guó)SOM公司對(duì)整個(gè)地區(qū)做了規(guī)劃，規(guī)劃占地52公頃，總建筑面積約130萬(wàn)平方米，目標(biāo)是將這一片舊城區(qū)改造成一個(gè)標(biāo)志性的現(xiàn)代化綜合園區(qū)，以配合上海發(fā)展成為國(guó)際大都市的需求。按照規(guī)劃，一個(gè)人工湖綠地成為本區(qū)的中心，西面為已建成的上海新天地，東面將改造成一個(gè)綜合性的購(gòu)物娛樂(lè)商業(yè)中心，南面將興建配套完善的翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，北面規(guī)劃為企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)。區(qū)域規(guī)劃娛樂(lè)中心新天地景區(qū)上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景區(qū)，占地3萬(wàn)平方米，它以東西文化融合、歷史與現(xiàn)代對(duì)話為基調(diào)，以上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門(mén)建設(shè)舊區(qū)為基礎(chǔ)，配合充滿現(xiàn)代感的新建筑群，改造成具有國(guó)際水平的集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂(lè)為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街。企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬(wàn)平方米，將興建多幢甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達(dá)7萬(wàn)8千平方米，包括兩座辦公大樓，預(yù)設(shè)2003年第四季度落成。企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，發(fā)展成為跨國(guó)公司總部所在地。屆時(shí)，獨(dú)具品味的辦公樓將于新天地的石庫(kù)門(mén)建筑交相輝映，完美協(xié)調(diào)，為國(guó)際都會(huì)增加一座優(yōu)雅尊貴的經(jīng)典建筑。商業(yè)辦公太平橋人工湖綠地人工湖綠地占地4.4萬(wàn)平方米，水面面積為1.2萬(wàn)平方米，綠地下面的地下停車(chē)場(chǎng)可提供200多個(gè)車(chē)位。這是由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團(tuán)3方共同投資的，目前由瑞安集團(tuán)負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。整個(gè)項(xiàng)目耗資近10億人民幣，從2001年1月開(kāi)工建設(shè)，2001年6月竣工，建設(shè)期間只用了6個(gè)月，如今，太平橋人工湖綠地已成為市中心一個(gè)獨(dú)具特色的景觀空間。生態(tài)景觀翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)

翠湖天地位于人工湖南側(cè)，是整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬(wàn)平方米。翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)座擁著海派風(fēng)情的上海新天地和寧?kù)o雅致的太平橋綠地，將為現(xiàn)代精英提供一處理想的家園。居住中心瑞安集團(tuán)總部大樓（尚未建成）按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，還將在東部地區(qū)興建一幢白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，這將是瑞安集團(tuán)未來(lái)的總部，白玉蘭是上海市花，這個(gè)建筑將成為太平橋項(xiàng)目的象征。行政中心為什么有人說(shuō)新天地是HOPSCA？有些人說(shuō)，新天地只是一個(gè)MALL？新天地的本意確實(shí)是想打造成一個(gè)聚集娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、飲食為一體的時(shí)尚中