2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試歷年難點(diǎn)與易錯(cuò)點(diǎn)考核試題2答案解析

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試歷年難點(diǎn)與易錯(cuò)點(diǎn)考核試題答案解析預(yù)祝考試順利！第1套一.綜合考試題庫(kù)(共25題)1.[單選題]（），又稱目標(biāo)市場(chǎng)，是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。

A.商品市場(chǎng)

B.生產(chǎn)要素市場(chǎng)

C.服務(wù)市場(chǎng)

D.潛在市場(chǎng)

正確答案:C

服務(wù)市場(chǎng)

解析：服務(wù)市場(chǎng)(也稱為目標(biāo)市場(chǎng))是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。

2.[多選題]程某購(gòu)買的住房（）。

A.是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房

B.是廉租住房

C.是中小套型的住房

D.其土地使用權(quán)最高期限不超過(guò)70年

正確答案:AC

是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房是中小套型的住房3.[判斷題]宣傳和廣告策略是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的決定因素。（）

正確答案:

解析：×

4.[單選題]任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。

A.易受限制

B.相互影響

C.獨(dú)一無(wú)二

D.不可移動(dòng)

正確答案:D

不可移動(dòng)5.[單選題]注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未按規(guī)定辦理變更注冊(cè)仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改正的，可處以（）元以下的罰款。

A.1000

B.5000

C.10000

D.30000

正確答案:B

50006.[多選題]寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注重考察租戶的（）。

A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)服務(wù)需求

E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系

正確答案:ABD

商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況面積需求大小物業(yè)服務(wù)需求7.[判斷題]某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率(correctionrate)分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率(correctionrate)為120%。（）

正確答案:

解析：√

8.[單選題]報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。

A.投資率是投資回收與投入資本(vestedcapital)的比率

B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高

C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

正確答案:D

當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率9.[多選題]下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。

A.凈現(xiàn)值

B.投資利潤(rùn)率

C.現(xiàn)金回報(bào)率

D.靜態(tài)投資回收期(simplepaybackperiod)

E.內(nèi)部收益率

正確答案:BCD

投資利潤(rùn)率現(xiàn)金回報(bào)率靜態(tài)投資回收期10.[判斷題]要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。屬于房屋建設(shè)的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金(landgrantingfee)外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額(grossinvestment)的25%以上。（）

正確答案:

解析：√

11.[單選題]土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額超過(guò)扣除金額100%、未超過(guò)200%的部分，稅率為（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

正確答案:C

50%12.[單選題]某住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本5億元，其擔(dān)保的貸款余額不得超過(guò)（）億元。

A.50

B.100

C.150

D.200

正確答案:C

15013.[判斷題]一般來(lái)說(shuō)，直接融資方式要比間接融資方式有較多的優(yōu)越性。（）

正確答案:

解析：×

14.[單選題]某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（）年。

A.37

B.40

C.43

D.50

正確答案:B

4015.[單選題]（）是指當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

A.房地產(chǎn)泡沫

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)

C.房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng)

D.房地產(chǎn)過(guò)剩

正確答案:B

房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開發(fā)16.[判斷題]開發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開發(fā)成本之比。（）

正確答案:

解析：成本利潤(rùn)率等于開發(fā)利潤(rùn)占總開發(fā)成本的比率。

17.[單選題]我國(guó)第一輪房改熱潮是（）年后掀起的。

A.1982

B.1984

C.1985

D.1986

正確答案:D

1986

解析：自1986年以后，城鎮(zhèn)住房改革取得重大突破，掀起第一輪房改熱潮。

18.[判斷題]對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。（）

正確答案:

解析：×

19.[多選題]為了解城市未來(lái)發(fā)展，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在查閱城市總規(guī)劃時(shí)應(yīng)研究的內(nèi)容有（）。

A.城市的發(fā)展布局

B.功能分區(qū)

C.禁止、限止和適宜建設(shè)的地域范圍

D.建筑形態(tài)控制指標(biāo)

E.城市性質(zhì)

正確答案:ABC

城市的發(fā)展布局功能分區(qū)禁止、限止和適宜建設(shè)的地域范圍20.[單選題]針對(duì)不同用途的收益性物業(yè)可分為（）。

A.寫字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)物業(yè)管理

B.承租人管理、租賃市場(chǎng)管理

C.工業(yè)及貨倉(cāng)物業(yè)管理、人事管理

D.商場(chǎng)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、人事管理

正確答案:A

寫字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)物業(yè)管理21.[單選題]房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率(demandgrowth)由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由（）。

A.上升到下降

B.下降到上升

C.高于合理空置率(reasonablevacancyrate)到低于合理空置率(reasonablevacancyrate)

D.低于合理空置率(reasonablevacancyrate)到高于合理空置率(reasonablevacancyrate)

正確答案:C

高于合理空置率到低于合理空置率22.[判斷題]房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者(furnisher)。（）

正確答案:

解析：×

23.[單選題]對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，正確的是（）。

A.需求價(jià)格彈性系數(shù)越小，需求量對(duì)價(jià)格的變化越敏感

B.在不同的價(jià)格水平上，供給彈性系數(shù)都一樣

C.根據(jù)需求彈性系數(shù)絕對(duì)值大小對(duì)商品進(jìn)行分類，Ed＝O時(shí)稱需求缺乏彈性

D.短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性

正確答案:D

短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性

解析：供給價(jià)格彈性系數(shù)是供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值，而不是供給量變動(dòng)絕對(duì)量與價(jià)格變動(dòng)量的比值；同一條供給曲線上不同點(diǎn)的供給價(jià)格彈性系數(shù)大小并不一定相同；Ed＝0時(shí)，表明無(wú)論價(jià)格如何變動(dòng)，供給量固定不變，此時(shí)稱供給完全無(wú)彈性，或稱供給價(jià)格彈性為零。

24.[多選題]下列工程建設(shè)定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有（）。

A.施工定額

B.預(yù)算定額

C.概算定額

D.概算指標(biāo)

E.投資估算指標(biāo)

正確答案:ABCD

施工定額預(yù)算定額概算定額概算指標(biāo)25.[判斷題]房地產(chǎn)測(cè)量不僅需要測(cè)定房地產(chǎn)位置、范圍、界限，還要測(cè)算其面積，調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量等，但不需調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)。（）

正確答案:

解析：×

第2套一.綜合考試題庫(kù)(共25題)1.[單選題]關(guān)于預(yù)算的說(shuō)法正確的是（）。

A.預(yù)算與物業(yè)實(shí)際收支相等

B.資本支出預(yù)算是最常用的預(yù)算

C.長(zhǎng)期預(yù)算的詳細(xì)與準(zhǔn)確度高于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

D.資本支出預(yù)算的目的就是要對(duì)每月應(yīng)向準(zhǔn)備基金存人多少資金做出科學(xué)合理的預(yù)計(jì)

正確答案:D

資本支出預(yù)算的目的就是要對(duì)每月應(yīng)向準(zhǔn)備基金存人多少資金做出科學(xué)合理的預(yù)計(jì)

解析：預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)物業(yè)的實(shí)際收支，很少與預(yù)算中的估計(jì)定金一致，因而A項(xiàng)錯(cuò)誤。在三種預(yù)算形式中，年度運(yùn)營(yíng)費(fèi)是最常用的預(yù)算。長(zhǎng)期預(yù)算的詳細(xì)與準(zhǔn)確度低于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算。

2.[單選題]某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益牢為16‰，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均(annualaverage)通貨膨脹率是（）。

A.3.57%

B.4.00%

C.6.56%

D.10.56%

正確答案:A

3.57%

解析：A因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為Ra=16%，實(shí)際收益率Rr=12%，又：l+Ra=(1+Rr)(1+Rd)所以

3.[單選題]以下調(diào)查中，不屬于不可控調(diào)查的是（）。

A.市場(chǎng)容量調(diào)查

B.消費(fèi)行為調(diào)查

C.市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

D.營(yíng)銷因素調(diào)查

正確答案:D

營(yíng)銷因素調(diào)查

解析：企業(yè)的營(yíng)銷手段是可控的。

4.[單選題]按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建筑用地標(biāo)準(zhǔn)》劃分，城市建設(shè)用地不包括（）。

A.倉(cāng)儲(chǔ)用地

B.特殊用地

C.水域和其他用地

D.工業(yè)用地

正確答案:C

水域和其他用地5.[判斷題]基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）

正確答案:

解析：×

6.[判斷題]假如某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(riskcoefficient)為1。（）

正確答案:

解析：√

7.[單選題]下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理

C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上

D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

正確答案:D

蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題8.[多選題]投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括（）。

A.減少或避免投資決策的失誤

B.提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益

C.提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益

D.為項(xiàng)目決策提供依據(jù)

E.為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)

正確答案:ABC

減少或避免投資決策的失誤提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益9.[判斷題]對(duì)于高架污染源來(lái)說(shuō)，離污染源越近，污染物的濃度就越高。（）

正確答案:

解析：×

10.[單選題]關(guān)于任意拍賣，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。

A.以生效的法律文書為依據(jù)

B.屬于民事行為

C.必須以委托人對(duì)標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提

D.目的在于交物品換價(jià)兌現(xiàn)

正確答案:A

以生效的法律文書為依據(jù)

解析：任意拍賣屬民事行為，通常由委托人委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣，拍賣必須以委托人對(duì)標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提，以委托人與拍賣人簽訂的委托拍賣合同為依據(jù)。

11.[判斷題]可行性研究的根本目的，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。（）

正確答案:

解析：√

12.[單選題]美國(guó)某家庭于2005年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7．5%，兩年后的年利率調(diào)整為8．5%，則該家庭在第28個(gè)月的月還款額為（）美元。

A.1250

B.1398

C.1416

D.1562

正確答案:D

156213.[單選題]產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（）。

A.土地稀缺

B.城市化進(jìn)程快

C.投機(jī)需求膨脹

D.過(guò)度開發(fā)

正確答案:C

投機(jī)需求膨脹

解析：投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。

14.[單選題]下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的

D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高

正確答案:D

營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高15.[單選題]建設(shè)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或（）。

A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長(zhǎng)期抵押貸款

D.凈經(jīng)營(yíng)收入

正確答案:C

長(zhǎng)期抵押貸款16.[單選題]在共有建筑面積計(jì)算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖牵ǎ?/p>

A.用作公共休憩的架空層

B.本幢公共使用的電梯井

C.本幢的公共門廳

D.本幢的公共過(guò)道

正確答案:A

用作公共休憩的架空層17.[單選題]拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為（）之日。

A.接受估價(jià)委托

B.實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)勘察

C.開始實(shí)施拆遷

D.房屋拆遷許可證頒發(fā)

正確答案:D

房屋拆遷許可證頒發(fā)

解析：拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大，分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

18.[單選題]趙某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息(loanandinterestpayment)的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（）。

A.0．12

B.0．21

C.1．26

D.2．05

正確答案:C

1．2619.[單選題]查看估價(jià)對(duì)象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時(shí)，對(duì)室內(nèi)來(lái)源的污染物，應(yīng)重點(diǎn)查看（）。

A.墻體承重材料

B.竹質(zhì)的家具

C.裝修裝飾材料

D.家用電器

正確答案:C

裝修裝飾材料20.[單選題]房屋開發(fā)費(fèi)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物的2m以外和項(xiàng)目（）范圍內(nèi)的各種管線道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

A.黃線

B.紫線

C.藍(lán)線

D.紅線

正確答案:D

紅線21.[單選題]某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬(wàn)元。

A.67．60

B.811．24

C.1622．48

D.2433．72

正確答案:D

2433．7222.[單選題]僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售自行車的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ?/p>

A.更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命

B.更顯著的各異性

C.更強(qiáng)的適應(yīng)性

D.更專業(yè)的物業(yè)管理

正確答案:C

更強(qiáng)的適應(yīng)性

解析：適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征。又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過(guò)增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過(guò)增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來(lái)解決這一問(wèn)題。

23.[單選題]房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括（）。

A.購(gòu)買價(jià)格

B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

C.空置率

D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

正確答案:B

容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)24.[單選題]該城市2001～2002年度普通商品住宅價(jià)格的環(huán)比增長(zhǎng)速度是（）。

A.116.7%

B.16.7%

C.14.3%

D.114.3%

正確答案:B

16.7%25.[多選題]下列關(guān)于拍賣過(guò)程中承擔(dān)瑕疵責(zé)任的表述中，正確的有（）。

A.拍賣中的瑕疵責(zé)任均應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)

B.如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負(fù)任何責(zé)任

C.委托人可能需對(duì)告知與瑕疵承擔(dān)最終責(zé)任

D.承擔(dān)瑕疵責(zé)任的基本準(zhǔn)則(basicstandard)是誰(shuí)知曉，誰(shuí)負(fù)責(zé)

E.即使拍賣中確實(shí)存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負(fù)責(zé)

正確答案:CDE

委托人可能需對(duì)告知與瑕疵承擔(dān)最終責(zé)任承擔(dān)瑕疵責(zé)任的基本準(zhǔn)則是誰(shuí)知曉，誰(shuí)負(fù)責(zé)即使拍賣中確實(shí)存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負(fù)責(zé)第3套一.綜合考試題庫(kù)(共25題)1.[單選題]對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是（）。

A.交通條件

B.產(chǎn)業(yè)集聚度

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.公共設(shè)施完備程度

正確答案:D

公共設(shè)施完備程度2.[多選題]房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有（）。

A.競(jìng)爭(zhēng)性

B.壟斷性(monopolistic)

C.外部性

D.均衡性

E.信息不對(duì)稱性

正確答案:BCE

壟斷性外部性信息不對(duì)稱性3.[單選題]需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)為（）人。

A.225

B.600

C.15

D.200

正確答案:A

2254.[單選題]某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房抵押(individualhousingmortgage)貸款，其月供為2850元，月利率為0．625%，則該抵押貸款的實(shí)際年利率為（）。

A.7．50%

B.7．56%

C.7．71%

D.7．76%

正確答案:D

7．76%5.[單選題]某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（）。

A.P（1+i）n

B.P（1+i*n）

C.P*n*i

D.A（1+i）n

正確答案:B

P（1+i*n）

解析：Fn=

P（1+i*n）

6.[判斷題]房屋租賃代理收費(fèi)，以半個(gè)月至一個(gè)月成交租金額為標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。（）

正確答案:

解析：√

7.[判斷題]物業(yè)管理業(yè)不屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。（）

正確答案:

解析：√

8.[判斷題]統(tǒng)計(jì)中，只能間斷計(jì)數(shù)，每個(gè)時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值的大小與時(shí)間長(zhǎng)短沒(méi)有直接關(guān)系(directlyrelated)，且各時(shí)點(diǎn)指標(biāo)值不可以直接累加的綜合指標(biāo)，屬于時(shí)期指標(biāo)。（）

正確答案:

解析：×

9.[單選題]直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。

A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

B.房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

D.估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料

正確答案:A

房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料10.[多選題]評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)主要有（）。

A.流動(dòng)比率

B.借款償還期(repaymentperiodofloan)

C.現(xiàn)金回報(bào)率(rateofreturn)

D.資產(chǎn)負(fù)債率

E.利息備付率

正確答案:ABDE

流動(dòng)比率借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率利息備付率11.[單選題]某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105．53、103．85、100．04、99．86、98．28、96．45、92．17、90．08（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（）元/㎡。

A.5110．51

B.5307．26

C.5549．95

D.5638．13

正確答案:A

5110．5112.[判斷題]根據(jù)城市用地分類(urbanplaningcontral)，社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地屬于市政公用設(shè)施用地。（）

正確答案:

解析：×

13.[多選題]下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）。

A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

C.利率風(fēng)險(xiǎn)

D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

正確答案:ABC

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)14.[單選題]城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為（）之日。

A.房屋拆遷公告發(fā)布

B.房屋拆遷許可證頒發(fā)

C.簽訂房屋拆遷協(xié)議

D.房屋拆遷實(shí)施

正確答案:B

房屋拆遷許可證頒發(fā)15.[單選題]某建設(shè)項(xiàng)目工器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)用2000萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)用(costofconstructionandinstallationw)5000萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用3000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)建設(shè)期為3年，年均價(jià)格上漲率為3%，基本預(yù)備費(fèi)率5%，則基本預(yù)備費(fèi)為（）萬(wàn)元。

A.500

B.815

C.1445

D.1473

正確答案:A

50016.[單選題]橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的（）。

A.質(zhì)量控制

B.進(jìn)度控制

C.成本控制

D.合同管理

正確答案:B

進(jìn)度控制17.[單選題]該開發(fā)項(xiàng)目資本金不得低于（）萬(wàn)元。

A.380

B.760

C.1140

D.1330

正確答案:B

76018.[單選題]政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。

A.產(chǎn)品質(zhì)量

B.產(chǎn)品性價(jià)比

C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)

D.產(chǎn)品檔次

正確答案:C

規(guī)模和結(jié)構(gòu)19.[判斷題]為簡(jiǎn)明起見(jiàn)，工程圖紙一般都用絕對(duì)標(biāo)高（）

正確答案:

解析：×

20.[判斷題]房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為投資利潤(rùn)，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用銷售收入、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。（）

正確答案:

解析：經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。

21.[單選題]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期，超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)(costofidledland)，其原因是（）。

A.發(fā)現(xiàn)地下文物

B.銀行貸款未按期到賬

C.相關(guān)建材供應(yīng)缺貨

D.更改建筑設(shè)計(jì)

正確答案:A

發(fā)現(xiàn)地下文物22.[單選題]已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率(capitalprofitmargin)為（）。

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%

正確答案:B

43.3%

解析：650÷1500×100%=43.3%

23.[單選題]甲公司取得的貸款屬于（）。

A.自營(yíng)貸款

B.委托貸款

C.短期貸款

D.擔(dān)保貸款

正確答案:D

擔(dān)保貸款24.[判斷題]經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。耕地占用稅的適用稅額可以適當(dāng)提高。（）

正確答案:

解析：√

25.[單選題]房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性(monopolistic)的原因不包括（）。

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性

B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性

C.土地所有權(quán)的排他性

D.土地的有限性

正確答案:A

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性第4套一.綜合考試題庫(kù)(共25題)1.[單選題]房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。

A.獨(dú)立方案

B.互斥方案

C.凈現(xiàn)值法

D.等額年費(fèi)用法

正確答案:B

互斥方案2.[多選題]在地籍圖中，屬于地籍要素的有（）。

A.土地的編號(hào)

B.土地的利用類別

C.地理名稱

D.房屋、道路、水系

E.土地的面積

正確答案:ABE

土地的編號(hào)土地的利用類別土地的面積3.[判斷題]臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。（）

正確答案:

解析：臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。本題敘述的是保本點(diǎn)分析。

4.[單選題]甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完成估價(jià)業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告的前提是（）。

A.經(jīng)市（縣）人民政府批準(zhǔn)

B.經(jīng)委托人書面同意

C.經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(executivebranch)批準(zhǔn)

D.經(jīng)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府批準(zhǔn)

正確答案:B

經(jīng)委托人書面同意5.[單選題]我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在1994年組建的一個(gè)全國(guó)性的(natl)自律組織是（）。

A.中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)

B.房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)

C.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)

D.中國(guó)土地學(xué)會(huì)

正確答案:C

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)

解析：1994年8月，經(jīng)民政部注冊(cè)登記，我國(guó)組建了房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)全國(guó)性的自律組織——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。

6.[單選題]該地區(qū)平均每人占有耕地?cái)?shù)量為（）畝。

A.20

B.2

C.O.133

D.O.05

正確答案:B

27.[多選題]以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境的有（）。

A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況

B.人口數(shù)量(populationquantity)和結(jié)構(gòu)

C.居民思想觀念

D.宏觀金融政策

E.新產(chǎn)品開發(fā)能力

正確答案:BC

人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)居民思想觀念

解析：BC社會(huì)環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

8.[判斷題]個(gè)人實(shí)際繳存的住房公積金，都可以在個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額中扣除。（）

正確答案:

解析：×

9.[多選題]《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有（）。

A.抵押權(quán)人(mortgagee)可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償

B.抵押權(quán)人(mortgagee)直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權(quán)人(mortgagee)與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人(mortgagee)可以請(qǐng)求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人(mortgagee)

E.抵押權(quán)人(mortgagee)與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人(mortgagee)可以請(qǐng)求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

正確答案:ACE

抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)10.[多選題]某投資者用自有資金購(gòu)買了一商業(yè)店鋪，擬以固定租金形式出租5年，則投資者在該項(xiàng)目計(jì)劃中將面臨著（）風(fēng)險(xiǎn)。

A.收益現(xiàn)金流

B.資本價(jià)值

C.購(gòu)買力

D.政策

E.政治

正確答案:BCDE

資本價(jià)值購(gòu)買力政策政治11.[判斷題]某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬(wàn)元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率(annualpercentagerate)8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬(wàn)元，在沒(méi)有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬(wàn)元。（）

正確答案:

解析：√

12.[單選題]在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積(usablefloorarea)，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（）。

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價(jià)格單位

D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

正確答案:C

統(tǒng)一價(jià)格單位13.[判斷題]以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(opinionbook)。（）

正確答案:

解析：√

14.[單選題]某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為600萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度(loanlimit)為（）萬(wàn)元。

A.370

B.385

C.420

D.550

正確答案:B

38515.[單選題]香港新鴻基公司董事會(huì)決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%，這是基于（）的考慮結(jié)果。

A.大陸政策多變

B.占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)

C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

D.投資組合

正確答案:D

投資組合

解析：投資者是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)降低或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合。也就是說(shuō)既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。

16.[單選題]如果石油價(jià)格的持續(xù)攀升導(dǎo)致了一個(gè)國(guó)家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于（）。

A.需求拉動(dòng)型通貨膨脹

B.成本推動(dòng)型通貨膨脹

C.結(jié)構(gòu)失調(diào)型通貨膨脹

D.預(yù)期型通貨膨脹

正確答案:B

成本推動(dòng)型通貨膨脹17.[單選題]各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)(mainbasis)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是（）。

A.凈現(xiàn)值

B.凈現(xiàn)值期望值

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

正確答案