深圳某項(xiàng)目整合推廣策略

***項(xiàng)目整合推廣策略一、項(xiàng)目概況((略)二、項(xiàng)目分析析（SWOT）（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)（Strenngth）1、交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)：沙河西路貫穿北北環(huán)大道、深深南大道、濱濱海大道三條條主交通干線線。2、景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)：地勢(shì)較高，視野野開闊。近可可俯視沙河名名商高爾夫、華華僑城、深圳圳灣，遠(yuǎn)可眺眺望深圳中心心區(qū)、香港。3、社區(qū)及周周邊配套優(yōu)勢(shì)勢(shì)：自有幼兒園、小小型超市，不不遠(yuǎn)處有大沖沖小學(xué)、南山山區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)學(xué)院，過(guò)沙河河有沙河醫(yī)院院，科技園48區(qū)有鄭文友友腫瘤醫(yī)院，還還有保齡球館館等；更是鄰近科技園園與深圳大學(xué)學(xué)，老樹咖啡啡、幸福樓、老老四川、各大大銀行、游泳泳池、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、郵局、超超市等各配套套齊全。處于深圳虛擬大大學(xué)城之中。4、社區(qū)規(guī)劃優(yōu)優(yōu)勢(shì)：低容積積率、高使用用率的多層花花園洋房為深深圳市區(qū)內(nèi)所所罕見。5、戶型設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)勢(shì)：面積適適中，一梯兩兩戶，戶戶朝朝南，戶戶有有花槽，高達(dá)達(dá)92%的使用率。6、其他優(yōu)勢(shì)勢(shì)：處于僑城西片區(qū)區(qū)，是一個(gè)較較成熟的片區(qū)區(qū)，又是近段段時(shí)間炒作較較熱的片區(qū)之之一；多層花園洋房在在市場(chǎng)上獨(dú)辟辟蹊徑，與小小高層和高層層比較，有著著低成本高價(jià)價(jià)格的價(jià)格比比優(yōu)勢(shì)。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)（Weaknness）雖然所在片區(qū)為為成熟片區(qū)，但但項(xiàng)目周邊各各項(xiàng)生活配套套離項(xiàng)目的距距離相對(duì)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)；雖然所在片區(qū)交交通方便，但但直入項(xiàng)目旁旁邊的公交車車只有一路大大巴（不帶空空調(diào)的破大巴巴）和路中巴巴；項(xiàng)目周邊為大沖沖村的農(nóng)民房房；（三）市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)（Opporrtunitty）：政府對(duì)該片區(qū)的的重視與媒體體對(duì)該片區(qū)的的炒作會(huì)給項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)一定定加分；政府對(duì)虛擬大學(xué)學(xué)城的建設(shè)及及媒體報(bào)道也也使我們打向向市場(chǎng)時(shí)有力力可借；所在大片區(qū)具有有獨(dú)特的自然然景觀和人文文優(yōu)勢(shì)，具有有超前的城市市設(shè)計(jì)和功能能定位；高新技術(shù)園區(qū)是是深圳經(jīng)濟(jì)最最活躍、最具具發(fā)展?jié)摿Φ牡牡貐^(qū)；世紀(jì)村、美廬錦錦園、新世界界豪園、招商商陽(yáng)光帶等項(xiàng)項(xiàng)目的宣傳推推廣會(huì)提高該該片區(qū)在市場(chǎng)場(chǎng)上一定的知知名度；根據(jù)對(duì)各項(xiàng)目的的調(diào)查分析，120平米的三房房及140—150平米的三房房會(huì)是明年市市場(chǎng)上的主力力戶型；（四）市場(chǎng)不利利因素(Threeaten))：從今年下半年，尤尤其是九月份份之后，深圳圳地產(chǎn)市場(chǎng)熱熱度有所降低低，并將持續(xù)續(xù)一段時(shí)間；；華僑城、萬(wàn)科、招招商、金地、長(zhǎng)長(zhǎng)城、深業(yè)等等本地大發(fā)展展商對(duì)該大片片區(qū)都表示很很有興趣；長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、合和和實(shí)業(yè)、新世世界中國(guó)、恒恒基中國(guó)、和和黃、新鴻基基、信和、置置地等香港知知名發(fā)展商也也表示了來(lái)“深圳地王”考察的意愿愿；明年，該片區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各各大項(xiàng)目紛紛紛上馬；從我們科技園周周邊的目標(biāo)客客戶來(lái)說(shuō)，南南山區(qū)，尤其其是后海、前前海一線的各各大樓盤也拉拉走了我們的的部分客源，也也是我們的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；市場(chǎng)淺析深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)淺析（一）、經(jīng)濟(jì)狀狀況淺析從各種調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)中可知，深深圳的人均消消費(fèi)數(shù)額繼續(xù)續(xù)增加，尤其其是項(xiàng)目的目目標(biāo)客戶工資資收入比去年年平均增長(zhǎng)近近4000元；深圳人的消費(fèi)構(gòu)構(gòu)成中，購(gòu)房房所占比例也也有所增加；；與購(gòu)房相關(guān)的行行業(yè)中，行業(yè)業(yè)從業(yè)人數(shù)和和行業(yè)總體工工資水平都在在上升，充分分表現(xiàn)了住宅宅市場(chǎng)的巨大大消費(fèi)能力；；（二）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況1．受股市影響響，房地產(chǎn)市市場(chǎng)也有點(diǎn)低低迷；2．深圳的經(jīng)濟(jì)濟(jì)人均收沒有有下降，也就就是說(shuō)，股市市對(duì)中檔樓市市市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影影響不大；3．老盤推出的的二期、三期期的價(jià)格都穩(wěn)穩(wěn)中有升；2001年7月月前在華僑城城及高新片區(qū)區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)銷銷售的新盤，不不論當(dāng)初銷售售進(jìn)度如何，目目前大多都銷銷售得七七八八八了；從片區(qū)銷售價(jià)格格看，華僑城城片區(qū)住宅價(jià)價(jià)格一直比較較平穩(wěn)，高新新區(qū)略有浮動(dòng)動(dòng)，但各類型型住宅價(jià)格都都在5000--5200元/平方米；（三）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)測(cè)今年下半年開始始，華僑城片片區(qū)及高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，有一連串串大項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)或即將啟動(dòng)動(dòng)，住宅市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)硝煙可可見；僑城豪苑（祥祺祺地產(chǎn)）、深深圳灣畔花園園（中海）、世世紀(jì)村二期（沙沙河）、波托托菲諾（華僑僑城地產(chǎn)）、陽(yáng)陽(yáng)光帶海濱城城（招商）幾幾大項(xiàng)目總占占地面積100萬(wàn)平米以上上，總建面積積超過(guò)200萬(wàn)平米；如此大規(guī)模的樓樓盤上市行動(dòng)動(dòng)，必將會(huì)直直接影響整個(gè)個(gè)區(qū)域樓市，甚甚至沖擊整個(gè)個(gè)深圳樓市市市場(chǎng)格局和發(fā)發(fā)展；明后兩年深圳樓樓市主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域就在華華僑城片區(qū)及及高新片區(qū)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈也也必將帶來(lái)新新的機(jī)會(huì)；（四）、購(gòu)房熱熱點(diǎn)區(qū)域分布布福田區(qū)：首推景景田片區(qū)和中中心區(qū)；羅湖區(qū)：布心片片區(qū)；南山區(qū)：深圳灣灣一線，尤其其是華僑城片片區(qū)和高新區(qū)區(qū)；（五）主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析析項(xiàng)目主題主力戶型價(jià)格世紀(jì)村二期國(guó)際風(fēng)范，世紀(jì)紀(jì)情懷150-2000平米6700元朗景園二房、三房5100-58800元匯景豪苑二房、三房6200元僑城豪苑二房（62-778平米）、三三房（93-1008平米）4200-49920元深圳灣畔花園健康生活主題73-120平平米碧海云天繽紛假日家園一梯二至六戶后海一帶略略略四、消費(fèi)群分析析1．目標(biāo)消費(fèi)者者的鎖定深圳西部地區(qū)，多多為高新科技技、IT、院校、社社會(huì)團(tuán)體、技技術(shù)機(jī)構(gòu)的所所在地，尤其其是高新產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)一帶，更更是深圳知識(shí)識(shí)經(jīng)濟(jì)氣氛最最濃郁的地段段，其知識(shí)含含量高于經(jīng)濟(jì)濟(jì)含量，而消消費(fèi)層以自用用型買家居多多，本項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)使其在西西部既擁有了了交通的便利利，又擁有了了一份綠色的的寧?kù)o，因此此對(duì)自住型客客戶有較大的的吸引力。由由于本案建筑筑形式獨(dú)特，戶戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀秀，價(jià)位合理理，再加上工工程進(jìn)度較高高層住宅快，也也將吸引一部部分看好西部部地產(chǎn)前景的的跨區(qū)域購(gòu)房房者。***的地段以以及價(jià)位鎖定定的客戶年齡齡基本集中在在30-40歲之間。從***的客戶層面面看較為集中中整齊，他們們多是：*西部地區(qū)追追求高質(zhì)量生生活的消費(fèi)者者；*私營(yíng)企業(yè)主主及有車族；；*其他區(qū)域少少數(shù)中高收入入階層；*不排除境外外消費(fèi)者（港港人）。2．消費(fèi)群特征征：客戶多為公司的的高級(jí)主管或或高級(jí)專業(yè)技技術(shù)人員，有有精湛的技術(shù)術(shù)和專門化的的知識(shí)結(jié)構(gòu)，包包括部分外資資企業(yè)中高層層管理人員，政政府的官員，院院校老師，習(xí)習(xí)慣用理性思思維判斷事物物，不會(huì)被別別人所左右，知知道自己應(yīng)該該過(guò)怎樣的生生活。他們有有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入。對(duì)生生活質(zhì)素有較較高追求，講講究生活品味味。3．消費(fèi)群容量量：西部地區(qū)是深圳圳科教文化最最發(fā)達(dá)的地區(qū)區(qū)，基本生活活品質(zhì)較高。雖雖然近年房地地產(chǎn)開發(fā)熱潮潮中，一直有有相當(dāng)數(shù)量的的樓盤將目標(biāo)標(biāo)定位于中高高收入人群。但但不容忽視的的是，深圳西西部是深圳中中高收入新移移民最多的地地區(qū)，城市人人口的“補(bǔ)血”現(xiàn)象明顯，市市場(chǎng)資源的補(bǔ)補(bǔ)給和再生速速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于其他區(qū)域。高收入人群的市市場(chǎng)容量仍是是相當(dāng)充足的的。因此，通通過(guò)主力消費(fèi)費(fèi)群體帶動(dòng)邊邊緣消費(fèi)群體體就顯得尤為為重要。4．此類消費(fèi)者者在購(gòu)房時(shí)考考慮的因素：：*周邊環(huán)境如如何*交通條件是是否真正方便便*價(jià)格是否合合理*戶型結(jié)構(gòu)是是否合用*建筑質(zhì)量是是否優(yōu)良*配套設(shè)施是是否完善*所購(gòu)物業(yè)能能否得到人際際圈的認(rèn)可*物業(yè)的材質(zhì)質(zhì)水準(zhǔn)*物業(yè)管理水水平如何從上面的消費(fèi)對(duì)對(duì)象的鎖定范范圍來(lái)看，這這部分消費(fèi)群群的共同特征征是有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，文文化素質(zhì)較高高，因此在投投資購(gòu)房時(shí)有有自己的主張張且十分慎重重，從消費(fèi)者者購(gòu)房時(shí)考慮慮的因素去定定位我們產(chǎn)品品賣點(diǎn)的強(qiáng)弱弱比例才能夠夠使宣傳推廣廣工作更具實(shí)實(shí)效性。由于于他們本身并并不存在住房房迫切需要解解決的困難，多多為二次置業(yè)業(yè)和一次置業(yè)業(yè)一步到位者者，所以他們們選擇的余地地會(huì)比較大，下下定購(gòu)買決定定時(shí)會(huì)相對(duì)理理智和謹(jǐn)慎一一些。相對(duì)這這群消費(fèi)者，***的品質(zhì)和居居住氛圍優(yōu)勢(shì)勢(shì)是完全可以以吸引他們的的。但一定要要在整合推廣廣的過(guò)程中傳傳播到位。五、整合推廣整整體思路項(xiàng)目整合推廣的的重要原則：：不是以大概念沖沖擊市場(chǎng)（蔚蔚藍(lán)海岸，波波托菲諾）而是尋找市場(chǎng)和和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的空隙以個(gè)性性包裝和風(fēng)格格營(yíng)銷刺破市市場(chǎng)借勢(shì)造勢(shì)，以點(diǎn)點(diǎn)帶面四兩撥千金項(xiàng)目整合推廣兩兩大絕對(duì)的堅(jiān)堅(jiān)持：風(fēng)格營(yíng)銷的堅(jiān)持持情調(diào)營(yíng)造的堅(jiān)持持消費(fèi)群心理分析析：一期花園洋房的的消費(fèi)有別于于其他住宅消消費(fèi)行為。在使用價(jià)值的體體現(xiàn)上享受生生活大于安排排生活。需要用自然的空空間來(lái)緩釋繁繁華帶來(lái)的喧喧囂的人，他他們抱著對(duì)悠悠閑生活的向向往，卻不愿愿遠(yuǎn)離城市對(duì)于生活品質(zhì)的的執(zhí)著追求，并并抱有對(duì)大自自然的回歸心心理。項(xiàng)目銷售成功的的關(guān)鍵滿足消費(fèi)者內(nèi)、外外兩方面的需需求：內(nèi)：身心上的享享受輕松舒適生生活外：生活品味的的體現(xiàn)廣泛的社會(huì)會(huì)認(rèn)同因此我們需要的的風(fēng)格是，*一個(gè)個(gè)代表一種生生活形態(tài)的風(fēng)風(fēng)格；*一個(gè)個(gè)可以歷舊彌彌新的風(fēng)格；；*一個(gè)個(gè)可以增加產(chǎn)產(chǎn)品的附加值值的風(fēng)格；*一個(gè)個(gè)提升客戶的的心理價(jià)格的的風(fēng)格。我們將風(fēng)格營(yíng)銷銷貫穿整個(gè)整整合推廣的過(guò)過(guò)程，達(dá)到最最有效的傳播播目的。我們需要的情調(diào)調(diào)是：對(duì)都市中中產(chǎn)階級(jí)有著著致命吸引力力的小資情調(diào)調(diào)。因?yàn)槔寺冀K是這些些都市菁英們們的致命傷。與現(xiàn)在附近在在推的項(xiàng)目相相比，我們地地處高新科技技產(chǎn)業(yè)園北區(qū)區(qū)大沖村內(nèi)，不不能與別人比比尊貴，我們們周邊沒有山山水資源，不不能與別人比比環(huán)境。大盤盤包圍下更無(wú)無(wú)法比規(guī)模，生生活配套也存存在不足，我我們只能與別別人拼風(fēng)格和和情調(diào)我們最具吸引力力的風(fēng)格是：：臨近高爾夫夫球場(chǎng)英式低低密度，高綠綠化，獨(dú)具情情調(diào)的情景花花園洋房。我們最具吸引力力的情調(diào)是：：悠閑、浪漫漫將浪漫做到極致致將小資進(jìn)行到底底我們的對(duì)外形象象描述的就是一種種美好的生活活形態(tài)。在我們的社區(qū)里里對(duì)于深圳的中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)來(lái)說(shuō)許多是滿足物質(zhì)質(zhì)生活的更多是滿足精神神生活的不管是是小資情調(diào)也也好，還是中中產(chǎn)萌芽也好好，六七十年年代出生的人人已遂漸成為為都市的主導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)群。所所以城市里出出現(xiàn)了情調(diào)十十足的咖啡屋屋，有了各色色的酒吧。雖雖然這些還不不很純正，但但這肯定是未未來(lái)趨勢(shì)。我們的目標(biāo)客戶戶：他們中的大多數(shù)數(shù)人可能已經(jīng)經(jīng)放棄了出國(guó)國(guó)的夢(mèng)想，但但許多資本主主義發(fā)達(dá)國(guó)家家在他們心目目中仍然是一一個(gè)個(gè)充滿自自由魅力的國(guó)國(guó)度；他們可能還固守守著傳統(tǒng)的倫倫理觀，但消消費(fèi)已趨于西西化，尤其在一些些帶有象征意意義的消費(fèi)領(lǐng)領(lǐng)域。比如住住房消費(fèi)；生活品質(zhì)對(duì)于他他們不僅是享享受，還是社社會(huì)認(rèn)同的體體現(xiàn)。他們想登上華僑僑城這艘豪華華油輪卻有不不想付頭等艙艙的票，在僑僑城西，在***，這一切將將變成可能，這這對(duì)他們來(lái)說(shuō)說(shuō)，將是極大大的誘惑。我們要販賣的，是是一種全新的的生活是一種質(zhì)感加靈靈感的生活它不僅是物質(zhì)意意義上的家園園,更是精神意意義上的家園園。生活在此間的人人，不僅追求求物質(zhì)生活的的富裕，更追追求精神生活活的富裕。而后者，恰是這這座繁華的城城市，這個(gè)紛紛擾的時(shí)代所所忽略的。每一個(gè)市場(chǎng)形象象鮮明、銷售售成功的地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，創(chuàng)造造者一開始的的主觀意志都都是非常強(qiáng)烈烈的。他們很很清楚自己要要?jiǎng)?chuàng)造一種什什么形式的建建筑，在這樣樣的建筑里適適應(yīng)的是一種種什么形式的的生活。這種種建筑與生活活就是我們希希望塑造的形形象。我們一一切的銷售策策略、包裝推推廣手法都要要服從并與之之配合。在市場(chǎng)中，我們們的形象在衰衰減后到達(dá)消消費(fèi)者的應(yīng)該該只剩下印象象了。而我們那些有限限的廣告其實(shí)實(shí)就是管理這這些印象的工工具。加深和鞏固這來(lái)來(lái)之不易的印印象是我們推推廣工作的核核心重點(diǎn)。我們塑造風(fēng)格，我我們營(yíng)造情調(diào)調(diào)有沒有這么一種種生活形態(tài)和和物業(yè)風(fēng)格，能能夠?qū)⒃S多氣氣質(zhì)相近、志志趣相投的人人吸引到一起起，形成一種種彼此認(rèn)同的的家園氛圍？？不僅是是指那里有最最適合人居住住的悠閑生活活，并且擁有有美麗的風(fēng)光光帶、原色的的陽(yáng)光、純凈凈的空氣、蔚蔚藍(lán)的天空，整整個(gè)環(huán)境極富富時(shí)代氣息和和輕松浪漫的的生活情調(diào)；；更重要的是是高科技和文文化產(chǎn)業(yè)在這這里形成一個(gè)個(gè)新經(jīng)濟(jì)帶，這這里文化精英英匯聚，是高高品味生活的的代表和體現(xiàn)現(xiàn)。社區(qū)處處處彌漫著一一種有著獨(dú)特特情調(diào)的家的的感覺！進(jìn)入入這個(gè)地方，很很容易卸下壓壓力，留下的的只有輕松。因因?yàn)槠湮恢茫A華僑城，海濱濱城，大學(xué)城城，高科產(chǎn)業(yè)業(yè)園的交匯之之地，似乎很很容易，我們們就清晰了我我們的物業(yè)屬屬性定位：為深圳的中產(chǎn)產(chǎn)菁英階層定定做的純休閑閑精品家園。我們要給他一個(gè)個(gè)名字，給他他一種個(gè)性項(xiàng)目一期建議案案名：劍橋之春劍橋：英國(guó)風(fēng)情科學(xué)、知識(shí)、智智慧大學(xué)城春天：(人間四四月天）科技的春天知識(shí)的春天新經(jīng)濟(jì)的春天四季景觀，四季季如春其他命名備選：：劍橋假日劍橋風(fēng)景****花鄉(xiāng)****琴園目標(biāo)人人群特點(diǎn)：有有知識(shí)、有品品位、有責(zé)任任感。他們是是這個(gè)社會(huì)里里典型的中產(chǎn)產(chǎn)精英階層。廣廣告如何與他他們溝通？如如何影響他們們對(duì)居住的理理想？一句話話，我們的廣廣告該和他們們談些什么？？以下這段描描述非常關(guān)鍵鍵：中產(chǎn)階階層的種種消消費(fèi)行為背后后隱藏著許多多文化層面的的因素，單純純地為滿足生生理需求或說(shuō)說(shuō)純物質(zhì)化的的消費(fèi)模式，對(duì)對(duì)精英階層并并不構(gòu)成最強(qiáng)強(qiáng)的吸引力；；若能將消費(fèi)費(fèi)與精神愉悅悅聯(lián)系在一起起，就能較容容易地打動(dòng)中中產(chǎn)精英階層層的消費(fèi)者。既然***面對(duì)對(duì)的是一群層層次較高的消消費(fèi)群，我們們的包裝和廣廣告要有以下下特征：◎具有文化品位位和審美價(jià)值值。因?yàn)樗麄儌兇蠖际苓^(guò)良良好教育，有有一定的藝術(shù)術(shù)鑒賞力；◎有自己明確的的觀點(diǎn)。因?yàn)闉樗麄兊膶I(yè)業(yè)地位，對(duì)諸諸多事物都有有自己獨(dú)到見見解；◎留有足夠的想想象空間。他他們是智慧的的一群，不需需要喋喋不休休地灌輸；◎保持閑適雅致致的格調(diào)。他他們是為了緩緩解工作壓力力和享受生活活，才聚集于于此的。實(shí)際上上，我們希望望在***廣告上的創(chuàng)創(chuàng)新嘗試在于于，不用大量量的廣告直接接描繪***產(chǎn)品本身，把把主要的廣告告訴求都花在在展現(xiàn)***一種誘人的的生活方式和和美麗的生活活意境。在項(xiàng)目目的整合推廣廣中，我們將將用整合傳播播的手段，通通過(guò)所有的傳傳播途徑，細(xì)細(xì)膩地描繪出出目標(biāo)人群心心中的家園，使使他們?cè)谫?gòu)房房時(shí)，帶親朋朋參觀時(shí)，入入住時(shí)，都能能獲得一份心心靈深處的強(qiáng)強(qiáng)烈精神愉悅悅。生活場(chǎng)景及生活活方式描繪：：◎充滿自由和夢(mèng)夢(mèng)想的硅谷，一一片遠(yuǎn)離城市市喧囂和工作作壓力的生活活樂土?！?**，離""奔騰"著的深圳硅硅谷300米，離深圳圳中心區(qū)僅十十五分鐘車程程，這里有生生活、有藝術(shù)術(shù)、有美，唯唯獨(dú)沒有壓力力?！蚬ぷ鞑皇巧罨畹娜俊Ｔ谠?**這片洋溢著著浪漫情緒的的土地上，一一次次被證明明?！蛟S多時(shí)候，我我們要把時(shí)間間浪費(fèi)在美好好的事物上，這這也是***的生活態(tài)度度?！蛘J(rèn)同一個(gè)社區(qū)區(qū)，就是認(rèn)同同一種生活方方式。◎居住的感覺，是是要讓人從一一日的繁忙中中回到家里，真真正得到享受受和放松。◎一走進(jìn)****，節(jié)奏忽然然慢了下來(lái)?？湛諝庵袕浡鴥?yōu)雅的音符符、咖啡分子子和負(fù)氧離子子，讓你油然然而生放松的的感覺：有點(diǎn)點(diǎn)浪漫，有點(diǎn)點(diǎn)溫馨，有點(diǎn)點(diǎn)沉醉。◎這里，陽(yáng)光邂邂逅了藍(lán)天、鮮鮮花、青草，所所有的陽(yáng)臺(tái)、窗窗戶、地面、屋屋頂，還有撒撒滿陽(yáng)光的花花園，凡是人人能到達(dá)的地地方，都充滿滿了大自然最最本質(zhì)的色彩彩，目光所及及，讓人有一一份深深的感感動(dòng)。◎回家，一切都都不同了。這這里的人既是是生活的享受受者，又是歡歡樂的創(chuàng)造者者。◎***，一如如我們的生活活方式：白天天的深色西服服、領(lǐng)帶，并并不防礙晚上上一身休閑漫漫步在公園，在在庭院，看燈燈火點(diǎn)點(diǎn)、看看繁星滿天。◎在這座城市一一片又一片的的水泥森林中中，***是一個(gè)少見見的、充滿生生活情趣的地地方。◎如果說(shuō)****的特色，便便是它那毫不不妥協(xié)、洋溢溢著人文關(guān)懷懷的設(shè)計(jì)風(fēng)格格。◎我們這座城市市里，許多人人不缺居住的的地方，卻缺缺少一個(gè)尋覓覓中的理想住住宅?！蚪⒁粋€(gè)家家有兩種態(tài)度度：一是將自自然拒之門外外另一種是與與自然共處一一室，讓家的的空間永遠(yuǎn)保保留一份生活活的本色。◎追逐新經(jīng)濟(jì)的的時(shí)候，不要要忘了還有新新生活！徹底底放松的悠閑閑生活狀態(tài)。在***有鮮鮮花有藝術(shù)有咖咖啡有紅酒有落日有音樂有草草坪上的郵箱箱有大大門外的果樹樹有住住戶門廳里的的印象派作品品有白白色的窗臺(tái)、柵柵欄和門內(nèi)飄飄出的布丁香香味我們的生活是小布布爾喬亞式的的是自然然的是浪漫漫的是輕松松的是自由由的是健康康的是有品品位的是一種種純美浪漫的的生活狀態(tài)在這里我們的風(fēng)格不不是CBD物業(yè)充滿霸霸氣和銅臭氣氣息的商住或或投資而是寧?kù)o自然然的、充滿陽(yáng)陽(yáng)光的、空氣氣中和著青草草和水氣的都都市悠閑生活活有誰(shuí)會(huì)抗拒這這份純?nèi)恍蓍e閑的生活享受受？有誰(shuí)會(huì)對(duì)對(duì)生活之美無(wú)無(wú)動(dòng)于衷？這一幅幅美好好的"生活風(fēng)情畫"，正是我們們?cè)谶@里重新新發(fā)現(xiàn)的生活活的藝術(shù)，全全心發(fā)現(xiàn)的生生活之美。1.在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手熱衷于于羅列產(chǎn)品賣賣點(diǎn)、熱衷于于有硬件建設(shè)設(shè)中互相仿效效、銷售價(jià)格格互相殘殺的的時(shí)候，項(xiàng)目目的推廣必須須提出一個(gè)新新思路：跳出出房地產(chǎn)做房房地產(chǎn)，不只只是賣房子，同同時(shí)營(yíng)造和銷銷售一種生活活方式（Lifesstyle）。2.市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷，未必必一定要迎合合市場(chǎng)。我們們可以尋找市市場(chǎng)的空隙引引導(dǎo)市場(chǎng)，甚甚至創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)。***便是通過(guò)研研究目標(biāo)人群群的消費(fèi)形態(tài)態(tài)、消費(fèi)心理理，從中找到到引導(dǎo)市場(chǎng)的的機(jī)會(huì)。3.不管管時(shí)代如何改改變，過(guò)去的的數(shù)千年，人人性沒有變；；今后的數(shù)百百萬(wàn)年，人性性也不會(huì)改變變。把人性溝溝通的文章做做好，銷售、廣廣告、品牌就就會(huì)有持久的的生命力。我我們將會(huì)在***的項(xiàng)目推廣廣上給出一個(gè)個(gè)滿意的答案案。推廣核心理念◎◎◎深圳是個(gè)移民城城市來(lái)自不同城市的的文化背景的的人使這個(gè)城城市的文化趨趨于多樣化。不同的文化背景景使其對(duì)不同同的生活方式式有各自的認(rèn)認(rèn)同。在深圳做不同形形式風(fēng)格的住住宅運(yùn)用中西文化的的碰撞和交融融作為項(xiàng)目的的主體文脈有有得天獨(dú)厚的的優(yōu)勢(shì)。但必須是基于對(duì)對(duì)這種形式風(fēng)風(fēng)格的住宅完完全了解并作作文化附加值值的提升。核心推廣文脈：：深圳住宅市場(chǎng)是是一個(gè)住宅個(gè)個(gè)人消費(fèi)的新新興市場(chǎng)由于是經(jīng)濟(jì)特區(qū)區(qū)和臨近香港港的特殊背景景，尤其是西西部地區(qū)住宅宅消費(fèi)中的文文化元素得以以放大，并呈呈流派多樣化化。市場(chǎng)細(xì)分已成為為大趨勢(shì)個(gè)性化的樓盤風(fēng)風(fēng)格是獲得市市場(chǎng)青睞的第第一步。在深圳高價(jià)位的的樓盤的銷售售中在樓宇高質(zhì)素的的前提下發(fā)展商大都采用用了具有不同同概念的樓盤盤包裝手法，最常見的是籠統(tǒng)統(tǒng)的歐陸式，或或美式。但沒有深刻文化化背景支撐的的概念，購(gòu)買買者并不能獲獲得多大的認(rèn)認(rèn)同。我們的產(chǎn)品：低低密度情景花花園洋房的住住宅形式風(fēng)行行于歐洲本項(xiàng)目一期以此此為主要特征征，明顯區(qū)別別于目前深圳圳以高層或小小高層為主的的建筑形式。個(gè)性化因素非常常突出。產(chǎn)品創(chuàng)新非常明明顯。從社區(qū)格局上講講，項(xiàng)目摒棄棄了慣用的單單純圍合式或或兵營(yíng)式布局局。通過(guò)游廊的聯(lián)接接，社區(qū)的人人流導(dǎo)向更接接近于人性化化的特征的街街坊式鄰里架架構(gòu)。從文化背景上講講，以中西文文化兼容并蓄蓄為核心，以以英國(guó)的異域域風(fēng)情為特色色人本思想將全面面導(dǎo)入我們的的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及及小區(qū)人文氛氛圍營(yíng)造。一期推廣產(chǎn)品大大旗："情景花園洋房房住宅"以此為市場(chǎng)號(hào)召召將住宅的推廣變變成推廣一種種生活場(chǎng)景和和生活方式。以輕松的姿態(tài)對(duì)對(duì)抗目前深圳圳流于泛濫的的"賣點(diǎn)營(yíng)銷"。我們強(qiáng)調(diào)，住宅宅項(xiàng)目推廣首首先應(yīng)該是比比生活方式和和生活氛圍，其其次才是比地地段、比環(huán)境境、比戶型、比比價(jià)格。靈性與理性之美美兼容并蓄的的廣告推廣才才能深入人心心。主題文脈：****風(fēng)情高爾夫夫社區(qū)一期產(chǎn)品屬性定定位建議：低密度情情景花園洋房房區(qū)位產(chǎn)品詮釋：：僑城西硅谷谷大學(xué)城別墅感宣傳品設(shè)想樓書除了應(yīng)該擔(dān)擔(dān)負(fù)著一定的的功能介紹作作用外，根據(jù)據(jù)我們的樓盤盤特點(diǎn)和檔次次，樓書應(yīng)更更具觀賞性、可可讀性、并具具有一定的保保存價(jià)值，在在內(nèi)容安排上上除了帶出樓樓盤的基本信信息和主要賣賣點(diǎn)，我們會(huì)會(huì)適當(dāng)?shù)靥龀鍪圪u住宅的的框框來(lái)表達(dá)達(dá)文本和畫面面的內(nèi)容。樓書是目標(biāo)客戶戶介定項(xiàng)目的的重要因素之之一，樓書通通過(guò)品質(zhì)感和和檔次感在經(jīng)經(jīng)營(yíng)著樓盤的的印象。樓書書的內(nèi)容和設(shè)設(shè)計(jì)，應(yīng)該“以人為本”，不應(yīng)該停停留在對(duì)項(xiàng)目目各種元素冰冰冷的介紹上上，而要把它它包裝成項(xiàng)目目與客戶之間間“情感溝通的的紐帶”，使敘述的的過(guò)程進(jìn)入一一種人文的、理理性與感性交交融的“價(jià)值空間”、“情感空間”、“生活空間”。通過(guò)文字字和畫面相結(jié)結(jié)合讓讀者通通過(guò)閱讀樓書書初步感知***所倡導(dǎo)的一一種獨(dú)特人文文風(fēng)情生活以形象樹立，品品牌宣揚(yáng)為主主，保持***原有的個(gè)性性，加入對(duì)于于居住理念的的理解，并對(duì)對(duì)生活進(jìn)行詮詮釋，成為客客戶手中值得得珍藏的印刷刷品。成為開開發(fā)商項(xiàng)目的的紀(jì)念物或里里程碑式的總總結(jié)性資料。避免象其他開發(fā)發(fā)商一樣，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單枯燥地對(duì)對(duì)硬件功能訴訴求，通過(guò)充充滿創(chuàng)意的表表現(xiàn)，著力表表現(xiàn)一種生活活的舒放自由由度。用這種種生活、這種種態(tài)度、這種種價(jià)值觀與目目標(biāo)受眾交流流。***的客戶是是不需要?jiǎng)e人人誘導(dǎo)的，他他們能夠理智智地選擇自己己的物質(zhì)與精精神生活。因因此在宣傳資資料，尤其是是樓書的表現(xiàn)現(xiàn)上，應(yīng)以一一種理性的觀觀點(diǎn)來(lái)闡述項(xiàng)項(xiàng)目特色。讓讓受眾通過(guò)我我們的觀點(diǎn)來(lái)來(lái)看我們的生生活，我們的的姿態(tài)。從而而選擇***，甚至珍藏***。利益：在我們的的創(chuàng)作之前，我們一定要清楚楚我們給到消消費(fèi)者的利益益是什么？與我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手相比，我們的的差異性在哪哪里？建筑形形式的個(gè)性室室內(nèi)空間的多多樣化社區(qū)空空間的合理有有序建筑細(xì)節(jié)節(jié)的人性化和和考究社區(qū)獨(dú)獨(dú)特鮮明的人人文氣質(zhì)周邊景觀小區(qū)景景觀合理的價(jià)價(jià)格本案是個(gè)性突出出的產(chǎn)品，要要求我們的購(gòu)購(gòu)買者有相應(yīng)應(yīng)的鑒賞能力力和品味。本本案是目前深深圳市場(chǎng)上有有新意的產(chǎn)品品，要求我們們的購(gòu)買者有有追逐時(shí)尚的的特質(zhì)本案是是功能與形式式并重的產(chǎn)品品，要求我們們的購(gòu)買者有有講求生活品品質(zhì)的情趣具具備以上三點(diǎn)點(diǎn)要求的購(gòu)買買者，他們應(yīng)應(yīng)該有共同的的特征：他們們熱愛生活，甚甚至到了眷戀戀生活細(xì)節(jié)的的程度他們追追求新鮮事物物和獨(dú)特的生生活場(chǎng)景，并并愿為此付出出金錢以上特特征決定了我我們的目標(biāo)受受眾的閱讀習(xí)習(xí)慣和偏好，所所以我們的宣宣傳作品需要要：精美、具具文化內(nèi)涵、有有情調(diào)、有城市的氣息息軟文設(shè)想◎◎◎平面廣告設(shè)想◎◎◎影視設(shè)想以上三部份在后后期以專案的的形式提出。六、整合推廣策策略建議***項(xiàng)目的整整合推廣通過(guò)過(guò)“兩點(diǎn)，一線”的緊密配合合，整體時(shí)間間上按照導(dǎo)入入期、銷售期期、后續(xù)期三三個(gè)階段展開開第一點(diǎn)：媒體的的有效運(yùn)用針對(duì)不同消費(fèi)者者，逐步將不不同主題的推推進(jìn)，強(qiáng)化定定位配合促銷銷，公關(guān)傳播播發(fā)布有關(guān)信信息。第二點(diǎn)：促銷，實(shí)實(shí)效傳播的緊緊密跟進(jìn)重視SP策略的的短程激勵(lì)，利利益引誘，分分階段推出銷銷售利益點(diǎn)。一條主線：完完整的開發(fā)理理念結(jié)合社區(qū)區(qū)的主題文脈脈通過(guò)統(tǒng)一的的形象始終貫貫穿全程銷售售、售后服務(wù)務(wù)、建筑產(chǎn)品品，園林設(shè)計(jì)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)視覺覺規(guī)劃等項(xiàng)目目相關(guān)的方方方面面。（一）導(dǎo)入期期（2月下旬——3月下旬）在不同的時(shí)期，我我們整合推廣廣側(cè)重的傾述述角度也是不不同的。在導(dǎo)導(dǎo)入期，為樹樹立項(xiàng)目形象象，軟性宣傳傳上我們有這這樣的考慮：：因?yàn)橄M(fèi)者者對(duì)品牌、品品質(zhì)的看法是是影響他們選選擇的極重要要的因素，消消費(fèi)者在對(duì)品品牌的聯(lián)想中中，物業(yè)品牌牌的樹立對(duì)銷銷售的幫助不不言自明，因因此物業(yè)品質(zhì)質(zhì)的展示、物物業(yè)品牌的塑塑造成為導(dǎo)入入期重要的策策略目標(biāo)。由由于發(fā)展商自自身知名度有有一定的不足足，加深物業(yè)業(yè)品牌形象將將是我們廣告告工作的一項(xiàng)項(xiàng)重要任務(wù)。品品牌形象是向向消費(fèi)者傳達(dá)達(dá)發(fā)展商的實(shí)實(shí)力，經(jīng)營(yíng)理理念的工具，好好的品牌形象象是物業(yè)質(zhì)量量、服務(wù)承諾諾等諸多品質(zhì)質(zhì)的保障。項(xiàng)項(xiàng)目樹立良好好的品牌形象象，是發(fā)展商商務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)風(fēng)、信譽(yù)至上上、服務(wù)社會(huì)會(huì)的經(jīng)營(yíng)理念念集中體現(xiàn)。在在此，我們選選擇利用發(fā)展展商在住宅開開發(fā)領(lǐng)域的探探索出來(lái)的新新理念，設(shè)計(jì)計(jì)師的先進(jìn)理理念觀點(diǎn)結(jié)合合項(xiàng)目的特點(diǎn)點(diǎn)作為導(dǎo)入期期軟文廣告的的主要訴求點(diǎn)點(diǎn)，加深物業(yè)業(yè)的品牌認(rèn)知知度，提升發(fā)發(fā)展商的品牌牌形象，除了了在廣告策略略方面的建議議之外，我們們還從營(yíng)銷、品品牌的樹立、廣廣告的實(shí)施幾幾個(gè)方面來(lái)綜綜合考慮提出出以下建議：：重心：：項(xiàng)目形象成成型要點(diǎn)：：初步導(dǎo)入部部分形象廣告告，為公開發(fā)發(fā)售作預(yù)告投放：：報(bào)紙、雜志、1．工程進(jìn)度度⑴、部分的配套套設(shè)施如部分分園林廣場(chǎng)、綠綠化覆蓋等公公共部分優(yōu)先先完成。⑵、銷售中心、銷銷售中心前廣廣場(chǎng)的建設(shè)與與包裝已完成成，銷售中心心前廣場(chǎng)最好好有永久性的的園林植被綠綠化或水景。建議在銷售中心心前廣場(chǎng)設(shè)置置能代表社區(qū)區(qū)內(nèi)涵的建筑筑小品，如傳傳達(dá)項(xiàng)目概念念的主題雕塑塑；樣板房（主力戶戶型）的建設(shè)設(shè)與包裝已完完成，視覺系系統(tǒng)完善?？傮w沙盤，園林林沙盤，分戶戶模型配置到到位?，F(xiàn)場(chǎng)視覺規(guī)劃（VI）部分小品品，導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)。臨主要干道的圍圍墻項(xiàng)目臨深南大道道大型噴繪廣廣告牌項(xiàng)目工地工程全全面展開2．廣告配合合：⑴、任務(wù)：利用用媒體、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)形象、銷售售中心、樣板板間打開項(xiàng)目目知名度，讓讓消費(fèi)者產(chǎn)生生期盼心理，并并利用戶外廣廣告等醞釀氣氣勢(shì)。⑵、工作重點(diǎn)：：銷售人員得得到位宣傳物料的齊備備導(dǎo)示系統(tǒng)的完善善現(xiàn)場(chǎng)氣氛的的營(yíng)造新聞炒作，刊刊登引導(dǎo)性報(bào)報(bào)紙文稿專家，記者者論戰(zhàn)推波助助瀾3．促銷，關(guān)關(guān)系傳播⑴、段促銷范例例：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)限時(shí)額外優(yōu)優(yōu)惠折扣⑵、發(fā)布會(huì)，發(fā)發(fā)布重要訊息息4．完成的形形象：任務(wù)：A形象：：深圳菁英階階層純休閑精精品家園。BB服務(wù)：井然然有序，無(wú)微微不至，清晰晰明了CC個(gè)性：獨(dú)特特概念、獨(dú)特特社區(qū)、獨(dú)特特形象、獨(dú)特特人文（二）銷售期期（3月下旬——5月下旬）重心：：項(xiàng)目品牌形形象的提高和和加深要點(diǎn)：：1、吸引市場(chǎng)場(chǎng)的注意力2、強(qiáng)調(diào)調(diào)物業(yè)的品牌牌3、傳達(dá)達(dá)樓盤銷售信信息投放：報(bào)紙，雜雜志，電視，（互互聯(lián)網(wǎng)）銷售期的具體策策略需根據(jù)導(dǎo)導(dǎo)入期的實(shí)際際執(zhí)行狀況而而定。但可按按以下思路進(jìn)進(jìn)行策略調(diào)整整。促銷期：制造焦焦點(diǎn)在銷售期，內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)業(yè)已結(jié)結(jié)束。進(jìn)入了了公開發(fā)售階階段，銷售上上有大量的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作要做做，故而需要要在廣告攻勢(shì)勢(shì)上要及時(shí)跟跟進(jìn)。但因?yàn)闉榍捌诘母拍钅铌U述已有了了一定的基礎(chǔ)礎(chǔ)，在這一階階段，由于項(xiàng)項(xiàng)目工程進(jìn)度度的原因缺乏乏足夠有份量量的具體實(shí)景景支持，對(duì)地地段、交通、環(huán)環(huán)境、規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)等樓盤的的主要賣點(diǎn)可可作分別訴求求，突出我們們的主要賣點(diǎn)點(diǎn)。1．促銷期（3月下旬——4月下旬）重心：：借助個(gè)性化化表現(xiàn)，傳達(dá)達(dá)賣點(diǎn)要點(diǎn)：：1、推出一定定的優(yōu)惠計(jì)劃劃。2、結(jié)合價(jià)格格手段的運(yùn)用用，充分造勢(shì)勢(shì)任務(wù)：：公開發(fā)售，以以獨(dú)特的廣告告方式，吸引引大量消費(fèi)者者注意，并加加強(qiáng)樓盤的質(zhì)質(zhì)素訴求，以以攻勢(shì)廣告，塑塑造獨(dú)特的物物業(yè)品牌形象象，促成銷售售高潮及高成成交率。工作要點(diǎn)：刊刊登公開報(bào)紙紙廣告，雜志志廣告，影視視廣告,舉辦SP與PR活動(dòng),現(xiàn)場(chǎng)炒作,發(fā)布新聞稿稿,大量發(fā)放宣宣傳品2．強(qiáng)銷期：：（4月下旬——5月下旬）經(jīng)過(guò)導(dǎo)入期、促促銷期的市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目趨向向認(rèn)同，銷售售也漸入佳境境。進(jìn)入強(qiáng)銷銷期后，廣告告的銷售目的的性更為突出出。關(guān)于本階階段的廣告表表現(xiàn)，我們認(rèn)認(rèn)為可配合銷銷售深入挖掘掘一些成本不不高，卻有極極具吸引力的的促銷方法，在在主賣點(diǎn)廣告告的基礎(chǔ)上加加一點(diǎn)創(chuàng)意即即可。并可選選擇一些成本本較低的雜志志廣告（如深深圳風(fēng)采、民民航雜志、三三聯(lián)生活周刊刊等）做品牌牌形象廣告。重心：：通過(guò)的演繹繹，配合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售，完成成本年度主要要銷售任務(wù)。要點(diǎn)：：配合項(xiàng)目的的工程進(jìn)度，理理性訴求，以以小見大，傳傳達(dá)賣點(diǎn)。任務(wù)：：提高進(jìn)線率率、上門率和和銷售率工作要點(diǎn)：持續(xù)續(xù)刊登報(bào)紙廣廣告，影視廣廣告、雜志廣廣告大量發(fā)放放宣傳品調(diào)整樓盤盤走勢(shì)及銷售售情況并調(diào)整整廣告訴求主主題建議促銷策略：：與汽車、家家私家電、裝裝修等經(jīng)營(yíng)機(jī)機(jī)構(gòu)聯(lián)合促銷銷加強(qiáng)SP與與PR活動(dòng)攻勢(shì)（三）后續(xù)續(xù)期：達(dá)成首期銷售目目標(biāo)后對(duì)尾盤盤的促銷及后后期工作的延延續(xù)。重心：：對(duì)物業(yè)品牌牌形象進(jìn)行鞏鞏固，提升發(fā)發(fā)展商品牌。要點(diǎn)：：1、有計(jì)劃地地控制廣告投投放頻次2、運(yùn)用用實(shí)質(zhì)性促銷銷手段完成尾尾盤銷售投放：：報(bào)紙其他媒介配配合：戶外廣告1．任務(wù)：塑造成功形形象，補(bǔ)救銷銷售死角2．工作要點(diǎn)點(diǎn)：調(diào)整銷售策策略脫銷尾盤盤以業(yè)主主座談、聯(lián)誼誼、訪談等方方式發(fā)布信息息，增加客戶戶認(rèn)同感發(fā)布新新聞稿七、銷售建議1．展銷會(huì)：：（1）參展目目的與定位：：前期為主要宣傳傳樓盤形象，塑塑造物業(yè)品牌牌，同時(shí)兼顧顧樓盤銷售;（2）時(shí)間因因素：深圳的房展會(huì)有有逐年增多的的趨勢(shì)，市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買力猶如如蓄水池，水水被放掉后，需需要重新蓄水水，展銷會(huì)上上的物業(yè)銷售售也是一樣，盡盡量不要連續(xù)續(xù)參加間隔時(shí)時(shí)間不長(zhǎng)的展展銷會(huì)。（3）區(qū)域因因素：由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)距距繁華市中心心相對(duì)較遠(yuǎn)，盡盡量多利用外外設(shè)展點(diǎn)銷售售，構(gòu)建信息息網(wǎng)和銷售網(wǎng)網(wǎng)，為消費(fèi)者者提供就近便便捷而價(jià)格、信信息、質(zhì)量完完全統(tǒng)一的服服務(wù)。2．咨詢銷銷售人員的培培訓(xùn)：咨詢、銷銷售人員是與與消費(fèi)者接觸觸、溝通的一一線主力。因因此他們的服服務(wù)心態(tài)、知知識(shí)素養(yǎng)、信信息掌握量，語(yǔ)語(yǔ)言交流水平平，對(duì)消費(fèi)者者及時(shí)了解掌掌握，物業(yè)情情況，對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)買決決策都有著重重要影響，建建議：統(tǒng)一形形象，統(tǒng)一服服務(wù)，統(tǒng)一訴訴求。注重對(duì)咨詢、銷銷售人員長(zhǎng)期期，針對(duì)性的的業(yè)務(wù)服務(wù)能能力的培訓(xùn)。3．建立資料料庫(kù)：資料庫(kù)的內(nèi)容至至少包括三個(gè)個(gè)方面：人口口統(tǒng)計(jì)資料即即消費(fèi)者的姓姓名、性別、年年齡、教育程程度、職業(yè)、收收入、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)、住址、聯(lián)聯(lián)系通信方法法等；心理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料即消消費(fèi)者的購(gòu)買買心態(tài)、購(gòu)買買要求、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買的情感感反應(yīng)以及其其他性格和心心理特征等；；消費(fèi)者的過(guò)過(guò)往購(gòu)買記錄錄。當(dāng)掌握了了以上詳實(shí)的的消費(fèi)者資料料后，才能夠夠從容地貫徹徹以"消費(fèi)者為中中心"的經(jīng)營(yíng)理念念。此工作可可配合銷售部部的工作計(jì)劃劃來(lái)完成。對(duì)對(duì)于發(fā)展商開開發(fā)的一個(gè)重重大項(xiàng)目，建建立客戶檔案案與資料庫(kù)尤尤為重要。4．充分利用用資料庫(kù)：可以按人性化理理念為消費(fèi)者者度身定做，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)出充充分滿足消費(fèi)費(fèi)者需求的小小區(qū)空間布局局，景觀環(huán)境境、建筑風(fēng)格格、室內(nèi)居住住生活空間?？梢杂弥编]（DDM）信函、賀賀卡方式與消消費(fèi)者進(jìn)行個(gè)個(gè)人交流，讓讓消費(fèi)者倍感感驚喜；可以以將精美的售售樓書準(zhǔn)確地地徑直投寄給給目標(biāo)消費(fèi)者者而不必被動(dòng)動(dòng)地坐等他們們前來(lái)索要；；在大眾傳媒媒發(fā)布的廣告告中也可以更更簡(jiǎn)煉，直接接而直抵消貫貫者的心理深深處，從而使使溝通具有高高效力。可以選擇最恰當(dāng)當(dāng)?shù)臅r(shí)間、地地點(diǎn)以最合適適的方式，為為消費(fèi)者提供供咨詢，看樓樓購(gòu)買等方面面的建議和服服務(wù)，為消費(fèi)費(fèi)者帶來(lái)確切切的方便，提提高成交率?？梢源_定出既能能給企業(yè)以合合理利潤(rùn)又能能為消費(fèi)者欣欣然接受甚至至倍感物超所所值的價(jià)格，加加速資金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，樹立良好好企業(yè)形象。5．其他現(xiàn)場(chǎng)主題活動(dòng)建建議：***風(fēng)情攝影展展***主題業(yè)余余高爾夫邀請(qǐng)請(qǐng)賽***風(fēng)情服裝裝概念秀（展展會(huì)）***風(fēng)情老爺爺車展示秀（開開盤、展會(huì)）八、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建建議主體環(huán)境風(fēng)格建建議英國(guó)風(fēng)情和接近近TOWNHHOUSE的居住形態(tài)態(tài)是我們產(chǎn)品品絕大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，內(nèi)環(huán)境的的處理是整個(gè)個(gè)規(guī)劃的核心心。建議極具具特色的園林林設(shè)計(jì)并加入入一定的水景景。引入足量量的花卉。會(huì)會(huì)所和主要生生活配套要有有一定的浪漫漫元素、異國(guó)國(guó)情調(diào)和藝術(shù)術(shù)特色。形象的體現(xiàn)一定定是通過(guò)若干干細(xì)節(jié)完成，在在賣場(chǎng)氣氛的的營(yíng)造中，要要處處洋溢浪浪漫的異域風(fēng)風(fēng)情。包括裝裝修、飾品、背背景音樂、樣樣板間的風(fēng)格格、植栽的品品種等等?？偪傊覀兿ＯＭㄟ^(guò)售賣賣中的細(xì)節(jié)來(lái)來(lái)預(yù)示將來(lái)的的社區(qū)生活。一樓和頂樓的處處理多層均價(jià)的提高高，"天地"是關(guān)鍵?，F(xiàn)現(xiàn)在許多項(xiàng)目目通過(guò)底樓贈(zèng)贈(zèng)送花園的形形式拉高了底底樓單價(jià)，但但頂樓的單價(jià)價(jià)還是問(wèn)題。我我們的建議是是可以考慮頂頂樓采用坡屋屋頂?shù)男问剑醇赐柑鞂?。消消費(fèi)者是愿意意為一種生活活情調(diào)付出他他們認(rèn)為值得得的金錢的。社區(qū)內(nèi)標(biāo)志性建建筑：燈塔賦予燈塔人文內(nèi)內(nèi)涵：我們堅(jiān)持都市人人需要這座愿愿望之塔、精精神之塔和風(fēng)風(fēng)景之塔。燈塔是淺色調(diào)的的，有美麗的的彩色玻璃和和指向天空的的尖頂。塔前有雕像、方方廣場(chǎng)和鴿子子。有許愿樹樹，有許愿池池，燈塔內(nèi)有有休閑長(zhǎng)椅和和素潔的頂穹穹。其實(shí)，我們希望望建的不是一一座真正意義義上的燈塔，我我們要的是文文化的符號(hào)，是是心靈的城堡堡。我們理解都市人人的生活壓力力和疲累。社社區(qū)在浪漫和和溫情之外應(yīng)應(yīng)該有讓人心心靈安靜放松松的地方。燈燈塔可以成為為社區(qū)的文化化符號(hào)，燈塔塔外的方廣場(chǎng)場(chǎng)應(yīng)該是社區(qū)區(qū)集會(huì)的地方方，是人們交交流的場(chǎng)所。燈塔無(wú)論日出、日日落或夜晚，它它都是浪漫的的象征。從商業(yè)角度講，在在深南大道一一側(cè)高高矗立立的燈塔本身身就是最佳的的項(xiàng)目廣告。營(yíng)銷中心造型大膽，風(fēng)格格獨(dú)特，有強(qiáng)強(qiáng)烈的英國(guó)異異域風(fēng)情。可分為銷售、展展示區(qū)和休閑閑觀景區(qū)，可可設(shè)園林音樂樂咖啡茶座、生生活畫廊整體設(shè)計(jì)要有主主題概念特色色，陽(yáng)光、高高爾夫、園林林、***風(fēng)情等特色色元素的運(yùn)用用背景音樂、書籍籍、咖啡、繪繪畫、雕塑將是我們的的形象載體***園林建議議：一、園林命名名要有品位、有有意境，充滿滿美感，并有有一定的***風(fēng)情氣息，最最好不要用“春花”、“秋實(shí)”之類過(guò)于中中式的名稱，因因?yàn)樗鼈兣c樓樓盤的定位不不相符合。二、園林里建建議多采用錦錦磚、木、石石，并多用玻玻璃以增加通通透感。三、增加參與性性園林景觀，融融入生活氣息息，作一些人人景互動(dòng)的設(shè)設(shè)計(jì)。四、局部小區(qū)園園林景觀提前前完成，配合合銷售增加消消費(fèi)者的購(gòu)買買動(dòng)力。五、由于本項(xiàng)目目一期首層送送花園，可在在物業(yè)管理這這部分增加“顧問(wèn)式園丁”服務(wù)。六、主題園林林里建議增設(shè)設(shè)觀賞和實(shí)用用并重的設(shè)施施：A***主題雕雕塑B玫瑰花房C兒童直排輪天天地D陽(yáng)光水舞廣場(chǎng)場(chǎng)E光影漫步道F特色兒童樹屋屋G旱地噴泉***建筑、園園林效果圖的的建議如下：：一、建筑效果果圖1、必須有的的效果圖為：：（1）項(xiàng)目整體體鳥瞰圖（具具體包括水彩彩渲染圖一張張、不同角度度的鳥瞰圖兩兩張）（2）項(xiàng)目正面面主入口效果果圖（3）社區(qū)公共共空間結(jié)合建建筑外立面效效果圖（4）局部建筑筑外立面效果果圖（5）單元出入入口效果圖2、可選擇的的效果圖為:(1)圍合式式空間局部效效果圖(2)開敞式式空間局部效效果圖(3)梯間公公共空間局部部效果圖(4)連廊、通通道局部效果果圖二、園林效果果圖（或手繪繪圖）1、園林俯視視圖、整體平平面規(guī)劃圖2、社區(qū)中心心主體園林效效果圖3、水景效果果圖4、各組團(tuán)主主題園林選一一個(gè)作效果圖圖5、連廊、通通道環(huán)藝效果果圖三、效果圖注注意的問(wèn)題1、體量問(wèn)題題：整體感覺覺密度太大，使使人壓抑，除除配色問(wèn)要注注意外，應(yīng)巧巧妙地放大比比例，特別是是要放大建筑筑主體的間距距，綠地、玻玻璃窗的面積積也應(yīng)放大。2、細(xì)節(jié)問(wèn)題題：用在銷售售中心的沙盤盤要求每一細(xì)細(xì)節(jié)都做精致致，不僅要有有很好的質(zhì)感感，而且要具具強(qiáng)烈的感染染力，在此基基礎(chǔ)上，還要要增加一些花花樣，例如加加進(jìn)水流、植植入園林小品品、用燈光作作渲染，使人人感覺豐富而而不呆板。九、項(xiàng)目包裝裝建議項(xiàng)目包裝形象元元素：***六寶：咖啡啡音樂書畫雕塑鮮花現(xiàn)場(chǎng)包裝建議室外導(dǎo)視系統(tǒng)可可采用明顯***風(fēng)情的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格，從LOGO的造型，變變化、色彩中中延展開，除除主體建筑的的色調(diào)以外，一一定要有獨(dú)特特的視覺元素素作點(diǎn)綴，形形成強(qiáng)烈的視視覺沖擊。銷售中心包裝建建議◎◎◎銷售人員著裝建建議：女：特特殊款式的旗旗袍，或局部部運(yùn)用旗袍的的特征元素男：古典式西西服配領(lǐng)結(jié)分展場(chǎng)（房展會(huì)會(huì)）包裝建議議：（根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)情況和展展位情況提出出建議）十、媒介策略1．媒介選擇（一）、行銷銷環(huán)境分析：：深圳商品房市場(chǎng)場(chǎng)已逐步走向向成熟的買方方市場(chǎng)，消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買趨向向理性，房地地產(chǎn)行銷環(huán)境境經(jīng)歷了喊價(jià)價(jià)、客觀定價(jià)價(jià)到多種營(yíng)銷銷手段的整合合運(yùn)用，擺在在發(fā)展商面前前的是大量樓樓盤積壓與明明星樓盤閃亮亮業(yè)績(jī)并存的的現(xiàn)實(shí)，仔細(xì)細(xì)調(diào)查認(rèn)真分分析后不難發(fā)發(fā)現(xiàn)，樓盤銷銷售情況除和和本身質(zhì)素、銷銷售隊(duì)伍的選選擇、優(yōu)秀的的廣告策劃密密切相關(guān)外，科科學(xué)的媒介組組合及媒體運(yùn)運(yùn)用不容忽視視。（二）、消費(fèi)費(fèi)者分析：目標(biāo)客客戶群的共同同特征是文化化水平較高，投資謹(jǐn)慎、反反復(fù)對(duì)比，應(yīng)應(yīng)為其提供多多方面的比較較依據(jù)，在媒媒體接觸上，大大眾媒體（報(bào)報(bào)紙、電視、雜雜志）對(duì)其都都有一定的影影響，大型戶戶外廣告牌、車車體、站臺(tái)和和其它直效媒媒體也可以直直接抵達(dá)這部部分消費(fèi)者。結(jié)論：花錢投放廣告與與銷售業(yè)績(jī)上上升并沒有絕絕對(duì)的直接因因果關(guān)系，同同樣的錢如何何花才能最大大限度地發(fā)揮揮其效力是我我們的首要出出發(fā)點(diǎn)。媒體炒作，咨訊訊爆炸，導(dǎo)致致房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)也出現(xiàn)同質(zhì)質(zhì)化、跟風(fēng)的的現(xiàn)象，大量量的廣告訊息息使消費(fèi)者頭頭暈?zāi)垦?，如如何在有限的的預(yù)算下，使使項(xiàng)目的信息息有效的被目目標(biāo)對(duì)象所接接受，不被其其他地產(chǎn)廣告告的洪流所淹淹沒，是媒介介合理運(yùn)用的的宗旨。針對(duì)本樓盤的目目標(biāo)消費(fèi)者情情況，媒體投投放要從多方方面出擊，尋尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的投放空隙隙，切中消費(fèi)費(fèi)者的利益點(diǎn)點(diǎn)。充分體現(xiàn)現(xiàn)***的人居理念念和產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)。（三）、媒介介投放組合策策略導(dǎo)入期：利利用用戶外廣廣告牌吸引行行人注意力，用用功能性樓書書、折頁(yè)等直直效媒體消費(fèi)費(fèi)者一個(gè)直觀觀的感受，一一至二期報(bào)紙紙軟性文章、形形象廣告配合合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行滲透，初初步樹立樓盤盤形象及在公公眾心目中的的重要地位。促銷期：軟、硬硬廣告結(jié)合，以以報(bào)紙形象廣廣告為主，大大量軟性文章章配合，吸引引理性消費(fèi)者者，還可利用用電視、房展展會(huì)擴(kuò)大知名名度，同時(shí)電電視可針對(duì)具具體情況做一一些關(guān)于***的專題報(bào)道道或?qū)ｎ}討論論，烘托一種種氛圍，同時(shí)時(shí)加強(qiáng)直效媒媒體（樓書、置置業(yè)雜志、單單頁(yè)）的直觀觀宣傳作用。強(qiáng)銷期：爭(zhēng)取取在二個(gè)月內(nèi)內(nèi)達(dá)到強(qiáng)銷期期，再次運(yùn)用用大眾媒體（報(bào)報(bào)紙）提升形形象，大型戶戶外噴繪廣告告、車體、影影視、雜志、網(wǎng)網(wǎng)站鏈接全方方位密切配合合宣傳推廣，同同時(shí)強(qiáng)調(diào)服務(wù)務(wù)，增加在市市區(qū)繁華點(diǎn)接接送客戶的看看樓專車數(shù)量量，還可以在在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候候（節(jié)假日）組組織"現(xiàn)場(chǎng)秀"等活動(dòng)，制制造更多的興興奮點(diǎn)和利益益點(diǎn)，吸引消消費(fèi)者前來(lái)咨咨詢、看盤，此此時(shí)的廣告投投放以硬性廣廣告為主針對(duì)對(duì)主要賣點(diǎn)做做純銷售式廣廣告，和銷售售有力配合，促促成更高的成成交額，減輕輕收尾工作的的壓力，同時(shí)時(shí)發(fā)揮軟性文文章的理性訴訴求的作用配配合銷售。后續(xù)期：利用用報(bào)紙做一些些深度報(bào)道，以以維持消費(fèi)者者的記憶度，提提供一些已入入住業(yè)主對(duì)此此樓盤感受等等內(nèi)容的廣告告形式，增強(qiáng)強(qiáng)買家和潛在在消費(fèi)者的信信心。（四）、媒介介選擇的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（1）選擇深圳圳地區(qū)對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的消消費(fèi)者最有影影響力的媒介介，如《深圳圳特區(qū)報(bào)》、《深深圳商報(bào)》，每每周都有房地地產(chǎn)廣告?？∷①|(zhì)量精精良薈集眾多多樓盤廣告，是是人們購(gòu)房心心看的媒體之之一；（2）選擇深圳圳地區(qū)消費(fèi)者者接觸最多的的媒介，如《南南方都市報(bào)》是是深圳市最愛愛歡迎的媒體體之一，每周周亦有一期房房地產(chǎn)?？癁闉橘?gòu)樓者關(guān)；；（3）選擇可以以直接支達(dá)目目標(biāo)消費(fèi)者的的媒介載體，如DM直郵等；（4）選擇千人人成本較低的的媒介，以節(jié)節(jié)省宣傳推廣廣費(fèi)用。廣告告牌、車體、站站臺(tái)等戶外廣廣告；（五）、媒介介目標(biāo)*選擇適當(dāng)媒媒體，為創(chuàng)意意提供最佳的的演出舞臺(tái)與與發(fā)揮空間，使使廣告對(duì)消費(fèi)費(fèi)者產(chǎn)生最佳佳說(shuō)服效果。*通過(guò)科學(xué)的的媒介投放組組合策略，制制造聲勢(shì)，在在保證足夠的的有效到達(dá)率率，避免不必必要浪費(fèi)的前提下，吸吸引消費(fèi)者前前來(lái)咨詢，感感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍圍，產(chǎn)生購(gòu)買買欲望。*樹立起發(fā)展展商及樓盤形形象，增強(qiáng)消消費(fèi)者的信心心，發(fā)揮口碑碑宣傳的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，提高項(xiàng)目目的知名度和美譽(yù)度。通通過(guò)廣告宣傳傳，