《房地產(chǎn)管理基本制度與政策》講義

登記官考核科目一：《房地產(chǎn)基本制度與政策》講義?考試內(nèi)容及對應(yīng)教材:科目一：房地產(chǎn)管理基本制度與政策《房地產(chǎn)管理基本制度與政策》1、 民法、行政法知識《房地產(chǎn)管理基本制度與政策》2、 房地產(chǎn)管理基本制度與政策（本講房地產(chǎn)檔案房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)）《房地產(chǎn)登記相關(guān)知識》3、 相關(guān)知識1房地產(chǎn)檔案房地產(chǎn)測繪基礎(chǔ)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)）《房地產(chǎn)登記相關(guān)知識》2）3）科目二：房地產(chǎn)登記實務(wù)與案例?考試時間及題型、題量、限時:'\題型/題量/辿時科目、、單項選擇題多項選擇題判斷題綜合分析題合計題量限時題量限時題量限時題量限時題量限時科目一40題60秒20題120秒20題30秒80題90分鐘科目二15題120秒20題30秒5題（25小題）600秒80題90分鐘?本講內(nèi)容及時間：教材：《房地產(chǎn)管理基本制度與政策》第三??四章第六??八章第十??十三章共9章，時間為一天。第三章房地產(chǎn)業(yè)概述 P157第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概況一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（★★★） P1571、 房地產(chǎn)業(yè)：是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)。包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、其他房地產(chǎn)活動。2、 產(chǎn)業(yè)劃分：屬于第三產(chǎn)業(yè)。3、 房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系：（1） 區(qū)別：建筑業(yè)一一物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)一一兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務(wù)和管理多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。（2） 聯(lián)系：?業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn)；?開發(fā)活動中是合作關(guān)系：房地產(chǎn)業(yè)是甲方; 建筑業(yè)是乙方房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者、發(fā)包單位; 建筑業(yè)是承包單位。［例題1］判斷房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間的聯(lián)系體現(xiàn)在，兩者均屬于第三產(chǎn)業(yè)。 （X）更正：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；而房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務(wù)和管理多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。4、 我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)：50年代一一70年代， 房地產(chǎn)市場基本消失。70年代末一一80年代初，城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展起來。二、房地產(chǎn)業(yè)的作用（★★） P157-158七個方面的作用：1、 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱2、 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展（建筑、建材、化工、輕工、電器等）3、 改善人民居住4、 改變城市面貌（舊城改造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）5、 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引外資6、 擴(kuò)大就業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理需要大量從業(yè)人員）7、 增加政府財政收入［例題2］多選房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其重要作用有（ ABDE）。A、改善人民的居住和生活 B、增加政府財政收入 C、提高國民整體素質(zhì)D帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 E 、擴(kuò)大就業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分（★） P158-159房地產(chǎn)業(yè):1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2、 房地產(chǎn)中介服務(wù)——房地產(chǎn)咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)3、 物業(yè)管理房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)4、 其他房地產(chǎn)活動（一） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：?業(yè)務(wù)內(nèi)容、流程：取得土地一一〉基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）一一〉房屋建設(shè)一一〉產(chǎn)品（土地、房地產(chǎn)開發(fā)項目）一一〉轉(zhuǎn)讓、銷售、出租。?特點：投資大、周期長、風(fēng)險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)。?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入具有不連續(xù)性。?我國房地產(chǎn)業(yè)中，開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。TOC\o"1-5"\h\z［例題3］判斷目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)中介服務(wù)占主體地位。 （x）更正：目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。（二） 房地產(chǎn)估價：?業(yè)務(wù)內(nèi)容：分析、測算、判斷房地產(chǎn)的價值并提出相關(guān)專業(yè)意見。?用途：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓 I房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補(bǔ)償、損害賠償、課稅 J提供價值參考依據(jù)。?承擔(dān)者：房地產(chǎn)估價師（專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗、職業(yè)道德） 。（三） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：?業(yè)務(wù)內(nèi)容：出售者、出租者（房地產(chǎn)市場供應(yīng)方） 〈——〉購買者、承租者（房地產(chǎn)市場需求方）上下家達(dá)成交易的橋梁，市場運行的潤滑劑。?承擔(dān)者：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員（專業(yè)知識、經(jīng)驗、信譽(yù)） 。?我國房地產(chǎn)業(yè)未來的轉(zhuǎn)變：開發(fā)經(jīng)營為主一一〉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)為主。（四） 房地產(chǎn)咨詢：?業(yè)務(wù)內(nèi)容：為當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面的顧問服務(wù)。?包括：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。?承擔(dān)者：房地產(chǎn)估價師（和估價機(jī)構(gòu)） 、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）。（五） 物業(yè)管理：?業(yè)務(wù)對象：已竣工驗收投入使用的各類房屋、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地。?業(yè)務(wù)內(nèi)容：維修、養(yǎng)護(hù)、管理、環(huán)境衛(wèi)生、秩序等服務(wù)。?承擔(dān)者：物業(yè)管理員——〉高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。［例題4］多選題下列關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的說法中，正確的有（ ACD）。A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。（顛B、 我國房地產(chǎn)業(yè)將由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主。倒）（顛C、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資大、周期長、風(fēng)險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)等特點。D在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要是為經(jīng)紀(jì)人提供平臺和品牌。E、房地產(chǎn)估價師（經(jīng)紀(jì)人）是房地產(chǎn)市場運行的潤滑劑。四、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（★） P159-161五個時期：（一） 1949年以前：土地和房產(chǎn)的私有制，使沿海城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生，并得以發(fā)展。（二） 1949-1955年：解放初期，整頓市場、穩(wěn)定秩序。（三） 1956-1965年：社會主義改造，確立城市房地產(chǎn)社會主義公有制的主體地位。（四） 1966-1978年：文革時期，房地產(chǎn)市場陷入混亂，住房問題嚴(yán)重。（五） 1978年以后-至今：改革開放，城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度改革，房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)。?幾個重要時間：1998年7月3日，《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》宣布：98年下半年開始，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。2003年8月12日，略。2007年8月7日,略。2010年4月17日，略。［例題5］單選題《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》中宣布，當(dāng)年下半年開始，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。國務(wù)院發(fā)布這一文件的時間為（B）。A1997年7月3日B、1998年7月3日C、1999年7月3日D、2000年7月3日第二節(jié)住房制度概述我國住房制度：城鎮(zhèn)住房制度農(nóng)村住房制度（農(nóng)民自建、自住、住房私有）房地產(chǎn)業(yè)三大制度體制改革： 1、城鎮(zhèn)住房制度改革2、 城鎮(zhèn)土地使用制度改革3、 房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革一、城鎮(zhèn)住房制度改革（★★） P161建國初期：計劃經(jīng)濟(jì)體制、住房實物分配、資源配置效率低、住房嚴(yán)重短缺。改革的三個階段：1、試點探索階段（80-91年）一一11年80年，準(zhǔn)許私人建房、買房；82年，試行公有住房補(bǔ)貼出售；88年，“提租補(bǔ)貼”試點。2、全面推進(jìn)階段（92-02年）——10年94年，《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》98年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，實行住房分配貨幣化。，改革全面推進(jìn)；加快住房建設(shè)的通知》，停止住房實物分配,3、深化改革階段（03年-至今11）――8年07年，關(guān)注低收入家庭住房困難問題，逐步完善廉租房保障體系;08年，加快保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度。二、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策（★★★） P1621、住房供應(yīng)政策：商品性住房供應(yīng)——為主體，低收入住房困難家庭一一住房保障，中等偏下收入住房困難家庭一一適當(dāng)支持。（1） 商品性住房——主要面對中等收入以上家庭，――社會化生產(chǎn)、市場化供應(yīng)。（2） 保障性住房——面向低收入住房困難家庭，——包括：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房?廉租房：財政投資、土地劃撥、稅費減免、低租金出租、套均 40平米、人均13平米、保證基本居住。?經(jīng)濟(jì)適用房：政府組織、社會投資建設(shè)、土地劃撥、稅費減免、信貸支持、保本微利原則出售、單套建面60平米、有限產(chǎn)權(quán)、滿5年可轉(zhuǎn)讓、政府優(yōu)先購回。（3） 政策性住房——面向中等偏下收入住房困難家庭。?棚改安置住房：面向棚戶區(qū)居民，低收入住房困難家庭。?限價商品住房：面向本地戶籍、中等收入家庭銷售。（限定套型結(jié)構(gòu)、限定價位、招標(biāo)確定開發(fā)單位）?公共租賃住房：面向新職工、農(nóng)民工等，政府持有、定價出租。?單位建設(shè)住房：98年以前的主要供應(yīng)方式，后逐漸減少。［例題6］單選題根據(jù)我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)以（ A）為主體。A、商品型住房B、廉租房C、經(jīng)濟(jì)適用房 D、公共租賃房［例題7］單選題經(jīng)濟(jì)適用房屬于保障性住房，其主要面向（C）家庭。A、高收入B、中等收入C、低收入住房困難D、中等偏下收入住房困難2、住房分配政策：?司、局級以下干部、企事業(yè)單位職工一一已停止實物分配，實行住房分配貨幣化?省部級領(lǐng)導(dǎo)干部一一由政府統(tǒng)一建造、成本價出售、大部分限制交易。住房分配貨幣化一一（1）工資――（2）住房公積金：職工和單位分別繳存、不低于上年度月均工資的5%，屬于職工個人，限定用途（即購買、建造、翻建、大修自住住房） （3）住房補(bǔ)貼：房價較咼地區(qū)可補(bǔ)貼。多數(shù)地區(qū)未實施。3、配套政策：（1） 財政政策：納入財政預(yù)算、減免稅收、稅率調(diào)整等。（2） 金融政策：?建設(shè)方面：商業(yè)銀行開發(fā)貸款（開發(fā)商）?消費方面：個人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款（購房個人）（3） 土地政策：?商品住房土地：“招拍掛”方式出讓。?保障性住房土地：劃撥并優(yōu)先保證。第三節(jié)房地產(chǎn)法律體系一、 房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象（★★★） P164（一） 房地產(chǎn)法的概念?調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。?廣義的房地產(chǎn)法律關(guān)系包括：產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務(wù)、管理、其它狹義的房地產(chǎn)法指：《城市房地產(chǎn)管理法》（二） 房地產(chǎn)法的調(diào)整對象1、 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系：包括2個過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系（1） 開發(fā)商獲得土地使用權(quán)；（2） 建造房屋。2、 房地產(chǎn)交易關(guān)系：包括3種交易行為重產(chǎn)生的法律關(guān)系（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（權(quán)利人將房地產(chǎn)出售） ：轉(zhuǎn)讓關(guān)系（2）房地產(chǎn)租賃（權(quán)利人將房地產(chǎn)出租） ：租賃關(guān)系（3）房地產(chǎn)抵押（權(quán)利人將房地產(chǎn)抵押） ：抵押關(guān)系3、 物業(yè)管理關(guān)系：所有者（業(yè)主）委托物業(yè)管理企業(yè)提供修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等服務(wù)過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。4、 房地產(chǎn)行政管理關(guān)系：行政主管部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理、監(jiān)督、檢查過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。二、房地產(chǎn)法律體系（★★） P1651、 憲法：根本大法。法律效力最高，房地產(chǎn)立法和執(zhí)法都必須遵循憲法。2、 全國人大及常委會頒布的法律：法律效力僅次于憲法、最重要的法律規(guī)定。（1）專門法律：如《城市房地產(chǎn)管理 法》、《土地管理法》。（2）相關(guān)法律：如《民法通則》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》3、 國務(wù)院頒布的行政法規(guī)：房地產(chǎn)法律體系的重要組成部分。如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《住房公積金管理條例》、《土地管理法實施條例》4、地方性法規(guī)：地方人大及其常委會制定、本行政區(qū)域內(nèi)有效。如《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理條例》5、 政府規(guī)章：國務(wù)院部委、地方人民政府制定。主要指：住建部制定的規(guī)章。如《商品房銷售管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》6、技術(shù)規(guī)范：國家標(biāo)準(zhǔn)。如《房地產(chǎn)登記技術(shù) 規(guī)程》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等。7、高院司法解釋：指導(dǎo)性文件。如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。［例題8］單選題以下選項中，按法律效力由高到低順序排列正確的是（ D）0A、司法解釋、《物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、憲法、《城市房地產(chǎn)管理法》B、憲法、《城市房地產(chǎn)管理法》、司法解釋、《物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》C、 《民法通則》、憲法、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、D憲法、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、司法解釋三、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定（★★） P166?2000年，中央軍委頒布《中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例》 。9章55條，涵蓋軍隊房地產(chǎn)管理與保障的主要方面和基本環(huán)節(jié)。?《中國人民解放軍土地適用管理規(guī)定》《總后勤部關(guān)于發(fā)放住房部補(bǔ)貼和實行住房公積金的辦法》《軍隊經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》第四章建設(shè)用地制度與政策第一節(jié)中國現(xiàn)行土地制度概述土地公有制——始終不變一、土地所有制（★★） P168-169土地社會主義公有制——全民所有制（國有） 勞動群眾集體所有制（一）國有土地：國務(wù)院代表國家行使權(quán)力。?城市市區(qū)土地屬于國家所有。?《土地管理法實施條例》：國有土地范圍（1） 城市市區(qū)土地；（2） 農(nóng)村、市郊已沒收、征收、征購為國有的土地；（3） 國家依法征收的土地；（4） 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他；（5） 農(nóng)民集體轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原集體所有土地；（6） 集體移民、自然災(zāi)害等原因，遷移后不再使用的原集體所有土地。?取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑：（1） 行政劃撥（無償）；（2） 國家出讓（有償）；（3） 轉(zhuǎn)讓（買賣、贈與、其他）；（4） 租賃。［例題1］多選題按照國家有關(guān)規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑有（ ABCD）。A、行政劃撥 B、出讓C、轉(zhuǎn)讓D、租賃E、抵押（二）集體土地：農(nóng)民集體所有?農(nóng)民集體的范圍：3個層次（1） 村農(nóng)民集體——村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理;（2）村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體——各 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營、管理；（3） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體——鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體組織經(jīng)營、管理。?農(nóng)村和市郊的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。 （法律規(guī)定屬于國家的除外。）二、土地管理的基本制度（★） P169-171（一）土地登記制度?登記范圍：國有土地使用權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地使用權(quán)土地他項權(quán)利?登記主體：縣級以上人民政府登記造冊。?登記單元：以宗地為基本單元。?發(fā)證：（1） 國有土地——核發(fā)《國有土地使用證》（2） 農(nóng)民集體所有土地——核發(fā)《集體土地所有證》（3） 使用集體土地——核發(fā)《集體土地使用證》（4） 土地他項權(quán)利一一核發(fā)《土地他項權(quán)利證明書》△土地他項權(quán)利：土地使用權(quán)和所有權(quán)以外的權(quán)利，包括抵押權(quán)、承租權(quán)及其他。（二） 土地有償有限期使用制度?國家核準(zhǔn)劃撥的土地：無期限?國家出讓的土地：均實行有償（土地使用權(quán)出讓金）有限期（一定年限）使用。（三） 土地用途管制制度土地用途：（1）農(nóng)用地（2）建設(shè)用地（3）未利用土地土地用途管制的核心：（1）不能隨意改變農(nóng)用地用途；（2）嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。［例題2］判斷題土地用途管制是我國土地管理的基本制度，其核心是不能隨意改變建設(shè)用地用途。（x）更正：土地用途管制是我國土地管理的基本制度，其核心是不能隨意改變農(nóng)用地用途。（四）耕地保護(hù)制度?十分珍惜、合理利用土地、切實保護(hù)耕地一一是我國的基本國策。第二節(jié)集體土地征收（不考，非重點）一、土地征收的概念和前提 P168?征收和征用時國家強(qiáng)制取得公民和法人財產(chǎn)權(quán)或強(qiáng)制使用財產(chǎn)的制度。屬例外規(guī)則。?強(qiáng)制性：僅依政單方面意思表示而發(fā)生效力無須被征收、征用人同意必須服從、不得抗拒土地征收：強(qiáng)制收買，所有權(quán)改變?yōu)閲小⒉环颠€土地征用：強(qiáng)制使用，僅使用權(quán)改變，用畢當(dāng)及時返還，是臨時使用土地的行為。征收的法定條件：（1） 為公共利益的目的；（2） 必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序；（3） 必須予以公正補(bǔ)償。二征收集體土地應(yīng)遵守的原則 P169（一） 珍惜耕地、合理利用土地（二） 保證國家建設(shè)用地（三） 妥善安置被征地單位和農(nóng)民（四） 有償使用土地（五） 依法征地三、征收集體土地的政策規(guī)定（★★） P173（一） 征地的范圍?經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)、社會公共事業(yè)、固定資產(chǎn)投資計劃用地，可征收集體土地;（二） 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限?兩級審批（1） 國務(wù)院：審批權(quán)限范圍▲基本農(nóng)田▲基本農(nóng)田以外的耕地、超過35公頃▲其他土地（非耕地）超過70公頃（2） 省級人民政府：須報國務(wù)院備案▲其他用地［例題3］多選題以下土地的征收屬于國務(wù)院審批權(quán)限范圍的有（ABC）A、 基本農(nóng)田B、 面積為40公頃的耕地C、 面積為80公頃的土地D面積為20公頃的耕地E、面積為50公頃的土地（三） 申請征地不得化整為零（應(yīng)一次申請批準(zhǔn)）（四） 對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助?土地補(bǔ)償費?安置補(bǔ)助費?地上附著物和青苗補(bǔ)償費（五） 臨時用地需辦理報批手續(xù)?可能的用途：材料堆放場地、運輸通路、其他臨時設(shè)施用地；?由建設(shè)單位提出臨時用地的數(shù)量和期限申請；?建設(shè)單位同土地所有權(quán)單位簽訂臨時用地協(xié)議；?期滿，應(yīng)清理場地、支付費用。聯(lián)營企業(yè)（六） 全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦的使用的集體土地：聯(lián)營企業(yè)?需先由聯(lián)營企業(yè)提出用地申請；?批準(zhǔn)使用后，可以▲實行征收（改變權(quán)屬性質(zhì)：集體所有一一 >國有）；▲由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件（不改變權(quán)屬性質(zhì)）（七）必須進(jìn)行征地公告10日內(nèi)進(jìn)行公告。?10日內(nèi)進(jìn)行公告。?公告內(nèi)容：1、征地公告2、征地補(bǔ)償安置方案?未公告：被征地單位和個人，有權(quán)拒絕辦理手續(xù)（八） 合理使用征地補(bǔ)償費（九） 特殊征地、特殊政策1、 大中型水利、水電工程一一國務(wù)院2、 林地、園林——林業(yè)管理部門3、發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹 ——主管部門4、 烈士墓、華僑墓一一主管部門5、國防設(shè)施協(xié)商后四、征收集體土地的工作程序（★） P175（一） 申請：建設(shè)單位向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設(shè)用地。（二） 受理：主管部門受理申請、審查、報批。（三） 審批：由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政管理部門，實行內(nèi)部會審制度。（四） 征地：批準(zhǔn)后，政府組織實施。1、 發(fā)布征地公告；2、 支付土地補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費；3、 安置農(nóng)業(yè)人口；4、 征收用地單位稅費；5、 協(xié)調(diào)爭議。（五） 發(fā)用地證書：1、 有償使用：簽訂土地使用合同；2、劃撥：簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》 、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；3、 用地單位持證，辦理土地登記。（六） 批后（頒發(fā)使用權(quán)證書前）管理（七） 發(fā)使用證：項目竣工驗收后，政府頒發(fā)土地使用證。（八） 建檔五、土地征收的補(bǔ)償（★★） P1771、 土地補(bǔ)償費：耕地征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。2、 安置補(bǔ)助費：（1）需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)：征收耕地的數(shù)量 /被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量（2） 每一農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費：耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。同時，每公頃耕地安置補(bǔ)助費上限：前 3年平均年產(chǎn)值的15倍。地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和上限：前 3年平均年產(chǎn)值的30倍。（3） 地上附著物補(bǔ)償費：包括：房屋、其他建筑物（含構(gòu)筑物）、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等。全國無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。（4）青苗補(bǔ)償費：對尚不能收獲的農(nóng)作物給與補(bǔ)償。全國無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?！梢砸浦驳摹Ц兑浦操M；▲不能移植的——合理補(bǔ)償或作價收購。第三節(jié) 國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地范圍：?現(xiàn)有的國家建設(shè)用地（包括市區(qū)土地、國營農(nóng)場內(nèi)用地等） ；?征收的農(nóng)民集體用地；?農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的國有農(nóng)用地。一、建設(shè)用地審查報批程序（★） P1781、 用地預(yù)審：建設(shè)單位向土地行政主管部門提出預(yù)審申請。2、 申請用地3、上報審批：市縣人民政府土地行政主管部門，收到申請 30日內(nèi)擬定相關(guān)方案，報市縣人民政府批準(zhǔn)。4、 組織實施5、 頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》二、 臨時用地?包括兩類：1、 工程建設(shè)施工臨時用地：臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預(yù)制場、材料堆場、運輸?shù)缆贰⑷⊥翖壨劣玫氐龋?、 地質(zhì)勘察過程中的臨時用地。（一） 臨時土地報批：（★）P180?城市規(guī)劃區(qū)的臨時用地：先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。?建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘查所需臨時用地：報縣級以上人民政府 土地行政主管部門批準(zhǔn)。（二） 簽訂臨時用地合同（三） 臨時用地的使用（★） P1811、 合同約定用途不得更改2、 不得建永久性建筑物3、 結(jié)束后，臨時設(shè)施全部拆除4、 期限一般不超過2年5、確需超過2年，需經(jīng)批準(zhǔn)、雙方約定；或者， 2年后重新辦理臨時用地手續(xù)。［例題3］單選題臨時用地的使用期限一般不超過（B）年。A、1年B、2年C、3年D、4年

第四節(jié) 集體建設(shè)用地（熱點、適當(dāng)關(guān)注）」、集體所有建設(shè)用地使用原則（★） P181（一）符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃 （是最高規(guī)劃，一切鄉(xiāng)村建設(shè)都必須服從）（二） 符合土地利用年度計劃（國家每年下達(dá)年度計劃，用以控制建設(shè)用地總量）（三） 符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃；（四） 合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)；（五） 依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和審批。二、集體所有建設(shè)用地使用情形（★★★） P181只有3種情況可以使用集體所有建設(shè)用地：1、 興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)2、 村民建住宅3、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)［例題4］多選題以下建設(shè)項目中，可以使用集體所有建設(shè)用地的有（ ACDE）。A、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè) B、建造星級酒店C 、村民建住宅D建造醫(yī)院 E、興辦學(xué)校第五節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓（重點）一、國有土地使用權(quán)出讓的概念及特征（**） P183?土地使用權(quán)出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，土地使用權(quán)出讓金即整個使用期間的地租。?特征：（1）土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級市場，由 國家壟斷。（2）取得土地使用權(quán)的單位和個人：沒有所有權(quán)，擁有占有、使用、收益、處分權(quán)，使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（3）支付全部出讓金才能取得土地使用權(quán)證書。（4） 集體土地必須經(jīng)過征收成為國有，才能出讓。（5） 出讓行為具有平等、自愿、有償、有限期的特點。二、國有土地使用權(quán)出讓政策（★★★） P183（一）國有土地使用權(quán)出讓方式（結(jié)合《物權(quán)法》）?2007年9月，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》應(yīng)當(dāng)招、拍、掛方式出讓（1） 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)招、拍、掛方式出讓（2） 同一宗地有兩個以上意向用地者?招牌掛原則：公開、公平、公正、誠信?參與資格：境內(nèi)外自然人、法人和其他組織均可申請參加。1、招標(biāo)?含義：＞邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ㄗ匀蝗?、法人參加投?biāo)＞邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ㄗ匀蝗?、法人參加投?biāo)――>根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定使用權(quán)人。?特點：有利于公平競爭?適用：需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓?程序：（略）P184-1852、 拍賣?含義：出讓人發(fā)布拍賣公告>競買人在指定時間、地點公開競價 >根據(jù)出價結(jié)果確定使用權(quán)人。?過程：主持人先叫底價一一>競買者輪番報價一一>出最高價者取得土地使用權(quán)。?特點：有利于公平競爭?適用：區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。?終止拍賣：競買人不足3人；或者競買人最高價未達(dá)底價。3、 協(xié)議?含義：政府作為出讓人與選定的受讓方磋商用地條件及價款， 達(dá)成協(xié)議，簽訂出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)。?特點：自由度大、不利于公平競爭。?適用：公共福利事業(yè)；非盈利性社會團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地；特殊用地。4、 掛牌?含義：出讓人發(fā)布掛牌公告，將宗地交易條件在土地交易場所掛牌公布，接受競買人報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)期限截止時的出價結(jié)果或現(xiàn)場競價結(jié)果，確定使用權(quán)人。?掛牌時間：不少于10個工作日。?成交情況：（1）只有一個競買人報價，且不低于底價一一 >成交；（2） 2個或以上競買人報價一一>價高成交；價同先提交者成交；（3）無應(yīng)價者或報價均低于底價一一 >不成交。［例題5］判斷題國有土地使用權(quán)出讓方式中，協(xié)議出讓方式有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。 （X）更正：拍賣出讓方式有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。（二）出讓年限《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》1、 居住用地：70年2、 工業(yè)、教（育）、科（技）、文（化）、衛(wèi)（生）、體（育）、綜合、其他用地：50年3、商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年［例題6］多選題以下國有土地使用權(quán)出讓的年限為50年的有（ADE）。A、工業(yè) B、居?。?0年）C、商業(yè)（40年）D、教育E、科技（三）土地使用權(quán)收回收回原因：1、 到期收回：未申請續(xù)期；申請未獲批準(zhǔn)?住宅建設(shè)用地：使用權(quán)期滿，自動續(xù)期。?非住宅建設(shè)用地：屆滿前一年申請續(xù)期，一般應(yīng)批準(zhǔn)。 （除社會公共利益需要確需收回）批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂合同，支付出讓金。2、 提前收回：到期前，因公共利益需要，提前收回，應(yīng)給于補(bǔ)償，退還相應(yīng)出讓金。3、 土地使用者不履行合同而收回：?未如期支付地價款；?不履行合同（未按合同約定期限和條件開發(fā)利用土地） 。4、 司法機(jī)關(guān)收回：使用者觸犯法律，沒收全部財產(chǎn)。（四）土地使用權(quán)終止1、 因土地滅失而終止?土地滅失：因自然災(zāi)害造成土地性質(zhì)或面貌徹底改變，如地震、水患、塌陷等。2、 因使用者拋棄而終止三、 出讓合同（★） P188?簽訂主體：市縣人民政府土地管理部門 <——>土地使用者?三類：（1）成片土地使用權(quán)出讓合同（2）項目用地（宗地）土地使用權(quán)出讓合同（3）劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而補(bǔ)辦的土地使用權(quán)出讓合同?合同包括3個內(nèi)容：（1） 正本、副本：（2） 附件；（3） 補(bǔ)充合同。四、國有土地使用權(quán)出讓管理（★） P189（一） 管理權(quán)限市縣政府土地管理部門 +城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門 +房產(chǎn)管理部門（二） 出讓金繳納簽合同后60天內(nèi)，支付全部出讓金。［例題7］單選題土地使用者應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后（ ）日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。A、30B、60C、90D、120（三） 出讓后的土地使用管理未按合同期限和條件開發(fā)利用土地：土地管理部門予以糾正一一 >警告――>罰款一一>收回TOC\o"1-5"\h\z五、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股（★） P190略第六節(jié) 國有土地使用權(quán)劃撥（適當(dāng)關(guān)注★★）一、劃撥的概念（★★） P191?劃撥包括2種形式：1、 使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費用（如城市存量土地、集體土地）2、 無償取得（如國有荒山、沙漠、灘涂）?一般無期限，但未得隨意轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（需經(jīng)許可） 。?需政府核準(zhǔn)、經(jīng)法定程序?國有土地中，除出讓土地外，一律按劃撥管理。二、劃撥土地使用權(quán)的范圍（★★） P1921、 國家機(jī)關(guān)、軍事用地2、 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)3、 國家重點扶持的能源、交通、水利等4、 其他三、劃撥土地的管理（★★） P1921、 經(jīng)批準(zhǔn)允許轉(zhuǎn)讓，有2種做法：▲劃撥 >出讓，由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金；▲劃撥方式不變，但土地收益需上繳國家。2、 允許出租：租金中的土地收益應(yīng)上繳國家3、 允許抵押4、 未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)沒收其非法收入，并處罰款。5、國有企業(yè)改革中的劃撥土地。 （略）6、 凡上繳土地收益的，仍按劃撥土地管理。7、劃撥土地使用權(quán)收回。7種情況（略）。第七節(jié) 閑置土地的處理閑置土地：未按規(guī)定用途利用土地未經(jīng)批準(zhǔn)，超過期限未動工開發(fā)的建設(shè)用地一、閑置土地范圍（**） P1931、 未按規(guī)定用途開發(fā)利用土地；2、 合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)，滿一年未動工；1/3或投資額不足25%；1/3或投資額不足25%；4、 其他。［例題8］多選題以下土地情況屬于閑置土地范圍的有（ACDE）A、 未按規(guī)定用途開發(fā)利用土地B、 土地使用權(quán)出讓合同生效滿半年未動工開發(fā)建設(shè)C、 土地使用權(quán)出讓合同生效滿一年未動工開發(fā)建設(shè)D已動工，但開發(fā)面積不足應(yīng)開發(fā)面積的 1/3，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年E、已動工，但投資額不足總投資額的 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年二、處置方式（★★） P1941、 延期，但不超過1年；2、 變更土地用途；3、 安排臨時使用，具備條件后，重新批準(zhǔn)開發(fā);4、 置換其他閑置土地；5、 招標(biāo)、拍賣確定新的土地使用者；6、 政府收回土地；7、 政府和用地單位協(xié)商處理。三、 征收土地閑置費P194?城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，出讓土地閑置一年以上，收出讓金的 20%；?非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，閑置一年以上，按各省市規(guī)定征收。四、 無償收回土地P194連續(xù)閑置2年以上一一>縣級以上政府無償收回土地使用權(quán)予以公告下達(dá)《收回國有土地使用權(quán)決定書》第六章規(guī)劃和建設(shè)工程管理制度與政策第一節(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理（重點）一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念（★） P2121、 含義：城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務(wù)、促進(jìn)土地科學(xué)使用為基礎(chǔ)、促進(jìn)人居環(huán)境根本改善為目的，涵蓋城鄉(xiāng)居民點的空間布局規(guī)劃。2、 表現(xiàn)形式：圖紙、文本3、 效力：經(jīng)法定程序?qū)徟_立后，具有法規(guī)效力。4、法律：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，2007年10月28日審議通過，2008年1月1日起施行。5、 城鄉(xiāng)規(guī)劃包括：（1）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2） 城市規(guī)劃（3） 鎮(zhèn)規(guī)劃（4） 鄉(xiāng)規(guī)劃（5） 村莊規(guī)劃6、 城市規(guī)劃區(qū)：城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)，因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。二、 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（★） P212劃分：1、全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃2、 省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃3、 市域（鎮(zhèn)域）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃4、 縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃三、 城市規(guī)劃管理（★★★） P213（一）基本概念1、含義：城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采取法制的、行政的、經(jīng)濟(jì)的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制， 使城市的各項建設(shè)用地和建設(shè)工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。2、包括兩部分：（1） 城市規(guī)劃編制審批管理（2） 實施監(jiān)察管理（二）基本內(nèi)容1、城市規(guī)劃分為：（1）總體規(guī)劃：包括城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局；功能分區(qū)；用地布局；綜合交通體系；禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍;各類專項規(guī)劃。其中，強(qiáng)制性內(nèi)容包括：規(guī)劃區(qū)范圍；規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模；基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地；水源地和水系；基本農(nóng)田和綠化用地；環(huán)境保護(hù)；自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)；防災(zāi)減災(zāi)。期限：20年。［例題1］單選題城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為（B）年。A10年B、20年C、30年D、40年（2）詳細(xì)規(guī)劃：控制性詳細(xì)規(guī)劃；修建性詳細(xì)規(guī)劃。（三） 城市規(guī)劃的編制與審批（略）城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。（四） 城市規(guī)劃修改（略）（五） 城市規(guī)劃的實施P216?包括：2部分內(nèi)容1、報建審批管理（1） 對建設(shè)項目選址審批核發(fā)一一《選址意見書》?劃撥方式取得土地使用權(quán)，需申請核發(fā)選址意見書，其他建設(shè)項目不需要。（2） 對城市用地審批核發(fā)一一《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?出讓方式下，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)提出出讓地塊的相關(guān)規(guī)劃條件， 作為出讓合同的組成部分。規(guī)劃條件未納入出讓合同的，合同無效。（3） 對建設(shè)工程審批核發(fā)一一《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容：建筑管理（性質(zhì)、規(guī)模、位置、標(biāo)高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑風(fēng)格等）；道路管理；管線管理；審定設(shè)計方案；核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；放線、驗線制度；竣工驗收；竣工資料報送。（竣工后6個月內(nèi)報送）2、批后管理：對違章占地和違章建筑的查禁。［例題2］多選題以劃撥方式取得城市國有土地使用權(quán)的工程建設(shè)項目，需向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)的證書有（BCD）0A、 《施工許可證》（政府建設(shè)行政主管部門）B、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D《選址意見書》E、《工程質(zhì)量保修書》（六）臨時性建設(shè)規(guī)劃管理（略）（七）城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查（略）四、城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理（★★） P221（一） 四線的劃定1、 紫線劃定：歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護(hù)范圍界限。2、綠線劃定：城市各類綠地范圍的控制線。（確定綠化用地面積，分層次合理布局公共綠地,確定防護(hù)綠地、大型公共綠地等。）3、 藍(lán)線劃定：江、河、湖、庫、渠、濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界限。4、 黃線劃定：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界限。城市基礎(chǔ)設(shè)施包括：（1） 公共交通設(shè)施；（2） 供水設(shè)施；（3） 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施；（4） 供燃?xì)庠O(shè)施；（5） 供熱設(shè)施；（6） 消防設(shè)施；（7） 通信設(shè)施。［例題3］單選題用來劃定城市基礎(chǔ)設(shè)施用地控制界限的是（D）oA、紫線 B、綠線C、藍(lán)線D、黃線（二） 四線的管理（略）（三） 四線的監(jiān)督（略）

第二節(jié)勘查設(shè)計管理（了解（★））?建設(shè)工程勘察：根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評價建設(shè)場地的地質(zhì)地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件。?建設(shè)工程設(shè)計：根據(jù)建設(shè)工程的要求，對建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證、編制建設(shè)工程設(shè)計文件。一、 勘察設(shè)計單位：實行資質(zhì)管理。工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)；專業(yè)資質(zhì)；勞務(wù)資質(zhì)。二、 發(fā)包與承包三、 監(jiān)督管理四、 注冊建筑師：從事房屋建筑設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。（一級注冊建筑師、二級注冊建筑師）執(zhí)業(yè)范圍：（1）建筑設(shè)計（2）技術(shù)咨詢（3）建筑物調(diào)查與鑒定（4）對本人主持設(shè)計的項目進(jìn)行施工指導(dǎo)和監(jiān)督五、注冊結(jié)構(gòu)工程師：從事房屋結(jié)構(gòu)、橋梁結(jié)構(gòu)及塔架結(jié)構(gòu)等工程設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)的專業(yè)技術(shù)人員。（一級注冊結(jié)構(gòu)工程師、二級注冊結(jié)構(gòu)工程師）第三節(jié) 建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理（了解（★））、建設(shè)工程招投標(biāo)管理 P228?招標(biāo)：公開招標(biāo)?招標(biāo)：公開招標(biāo)招標(biāo)公告，邀請不特定法人或其他組織投標(biāo);邀請招標(biāo)投標(biāo)邀請書，邀請?zhí)囟ǚㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。（至少發(fā)出3份邀請。）［例題4］判斷題招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)，邀請招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。（X）更正：公開招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ?或其他組織投標(biāo)。工程進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制、工程投資控制;合同管理、信息管理；二、建設(shè)監(jiān)理管理制度P231?監(jiān)理的基本方法：控制。工程進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制、工程投資控制;合同管理、信息管理；基本工作：“三控”“兩管”“一協(xié)調(diào)”一一全面的組織協(xié)調(diào)。第四節(jié) 建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理、項目報建制度（★） P235二、 施工許可制度（★★★） P235（一） 建筑施工許可管理的原則1、 建設(shè)單位開工前，應(yīng)向縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取《施工許可證》2、可不申請辦理施工許可的建筑工程： （1）工程投資額30萬元以下，或（2）建筑面積300平米以下3、 不再領(lǐng)取施工許可證：已批準(zhǔn)開工報告的建筑工程。4、 未取得施工許可證，不得開工。［例題5］多選題以下建筑施工工程中，可不申請辦理施工許可的有（ ABE）。A、投資額為25萬元的工程 B 、建筑面積為200平米的工程C、投資額為35萬元的工程 D 、建筑面積為350平米的工程D已批準(zhǔn)開工報告的建筑工程（二） 申領(lǐng)施工許可證的條件1、 用地批準(zhǔn)；2、 若工程在城市規(guī)劃區(qū)，應(yīng)已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、施工場地已具備施工條件（三通一平等） ；4、 已確定施工企業(yè)；5、 施工圖紙及技術(shù)資料；6、 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；7、 已委托監(jiān)理；8、建設(shè)資金已經(jīng)落實；（建設(shè)工期不足一年的，到位資金不少于合同價的 50%；建設(shè)工期超過一年的，到位資金不少于合同價的 30%o）9、 其他。（三） 建筑施工許可證的管理（略）?應(yīng)在領(lǐng)取施工許可證起3個月內(nèi)開工。申請延期最多2次，每次不超過3個月。三、質(zhì)量管理（★★） P237（一） 質(zhì)量管理的原則1、 管理主體：縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門；2、 堅持：先勘察、后設(shè)計、再施工；3、 主管部門不得超越權(quán)限審批，或擅自簡化基本建設(shè)程序；4、 鼓勵先進(jìn)科學(xué)技術(shù)和管理辦法，提高質(zhì)量。（二） 建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)（略）（三） 施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)（略）（四）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度（略）四、建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法（★★） P240?建設(shè)工程質(zhì)量保修：是指對房屋建筑工程竣工驗收后，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。（一） 工程質(zhì)量保修期限建設(shè)單位和施工單位應(yīng)在工程質(zhì)量保修書中約定：保修范圍、保修期限、保修責(zé)任。最低保修期限為：1、 地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)一一設(shè)計合理使用年限；2、屋面防水、衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏—— 5年；3、 供熱、供冷系統(tǒng)一一2個采暖期、供冷期；4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程一一 2年。［例題6］單選題以下工程質(zhì)量保修期限不是2年的是（C）。A、供熱系統(tǒng) B、電氣系統(tǒng) C 、屋面防水 D 、裝修工程（二） 工程質(zhì)量保修責(zé)任（略）五、建設(shè)工程的竣工驗收管理制度（★★） P241（一） 監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)：各級政府建設(shè)行政主管部門建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收合格之日起 15天內(nèi)，向縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門備案。（二） 竣工驗收的條件（略）（三） 竣工驗收備案（略）六、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理（★） P242建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)（三級）：施工總承包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包。七、注冊建造師（★）P243：擔(dān)任施工單位項目負(fù)責(zé)人及從事相關(guān)活動的專業(yè)技術(shù)人員。（一級注冊建造師、二級注冊建造師）第七章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理（★了解）一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、特征及其分類1、 概念：具有法人資格、以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。2、 特征：高投入、高風(fēng)險、回報周期長、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大。二、 設(shè)立條件1、 有法人登記名稱和組織機(jī)構(gòu)；2、 有固定辦公用房；3、 注冊資本100萬元以上：4、 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員、2名以上持有資格證書的專職會計人員；5、 其他。［例題1］單選題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件中有關(guān)注冊資本的要求是（D）以上。A、500萬元B、300萬元C、200萬元D、100萬元三、 設(shè)立程序（略）四、資質(zhì)等級:一、二、三、四一一四個資質(zhì)等級 。五、 資質(zhì)管理（一） 管理機(jī)構(gòu)（二） 資質(zhì)登記實行分級審批1、 一級資質(zhì)一一省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；2、二級及以下資質(zhì)省、自治區(qū)、直轄市自行制定審批辦法。（三） 資質(zhì)年檢年檢結(jié)果不良一一>降級或注銷資質(zhì)證書。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（★了解）一、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則 P2461、 符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃;2、 堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 P246

（一）取得方式：1、 一般應(yīng)以出讓方式取得;（一）取得方式：1、 一般應(yīng)以出讓方式取得;2、 部分可采用劃撥方式：（2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地；（3） 重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;（4） 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地。（二）建設(shè)條件書面意見的內(nèi)容（參見第六章第一節(jié)三、（五）P216（2）對城市用地審批核發(fā)一一《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?出讓方式下，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)提出出讓地塊的相關(guān)規(guī)劃條件， 作為出讓合同的組成部分。）土地使用權(quán)出讓或劃撥前，城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出相關(guān)事項的書面意見，作為出讓或劃撥的依據(jù)之一（或出讓合同的組成部分） 。三、資本金制度一一投資的項目必須首先落實資本金才能進(jìn)行建設(shè)。 P247（一） 項目資本金的概念：總投資中由投資者認(rèn)購的出資額， 是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的利息和債務(wù)，投資者可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得抽出。（二） 出資方式：1、 貨幣;2、 實物；3、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)； （比例不得超過資本金總額的20%）4、 土地使用權(quán)。［例題2］多選題房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金制度規(guī)定投資者的出資方式可以多樣，具體包括（ABCDE）。A、貨幣B、機(jī)器C、原材料 D、非專利技術(shù)E、土地使用權(quán)（三） 資本金1、資本金不得低于項目總投資的 20%。2、 04年宏觀調(diào)控，提高到35%。3、09年5月25日調(diào)整：保障房和普通商品住房項目，最低資本金比例為 20%；其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低資本金比例為 30%。四、 逾期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的處理原則 P247參見：第四章第七節(jié)閑置土地的處理P1931、出讓合同約定的動工開發(fā)期限 1年未動工的一一>征收土地出讓金20%以下的土地閑置費；2、 滿2年未動工的一一>可無償收回土地使用權(quán)。五、開發(fā)項目實行質(zhì)量責(zé)任制度 P248（一）開發(fā)企業(yè)應(yīng)對項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任1、 開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目承擔(dān)首要責(zé)任。2、 勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位依據(jù)規(guī)定或合同，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（因為開發(fā)商是組織者，其他單位都是其選擇的，出現(xiàn)問題也理應(yīng)由開發(fā)商與責(zé)任單位協(xié)調(diào)解決。）［例題3］判斷題我國對開發(fā)項目實行質(zhì)量責(zé)任制度，即開發(fā)企業(yè)同勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位對項目承擔(dān)同等質(zhì)量責(zé)任。（X）更正：開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目承擔(dān)首要責(zé)任；勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位依據(jù)規(guī)定或合同，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（二）質(zhì)量不合格項目的處理P249交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格一一 >向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗——>確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格——>有權(quán)退房——>開發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。1、商品房交付使用后（即產(chǎn)權(quán)證不一定辦理完備），甚至在合理的使用年限內(nèi)，只要屬于主體結(jié)構(gòu)問