房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查模板

“項(xiàng)目名稱”房地產(chǎn)融資項(xiàng)目告模板業(yè)務(wù)類型：□抵押□質(zhì)押□其他1/21關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請(qǐng)人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場(chǎng)及非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、訪談、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員：調(diào)查日期：年月日協(xié)助盡調(diào)人員：協(xié)助調(diào)查日期：年月日(一)基本要素3(二)交易結(jié)構(gòu)3(三)風(fēng)控措施3(一)申請(qǐng)人/項(xiàng)目公司3(二)控股股東/實(shí)際控制人3(三)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況32/213/21(四)項(xiàng)目公司征信情況3(一)項(xiàng)目基本情況34、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹3(二)項(xiàng)目市場(chǎng)情況3總體情況3(三)項(xiàng)目分析3(一)基本要素(二)交易結(jié)構(gòu)(三)風(fēng)控措施(一)申請(qǐng)人/項(xiàng)目公司(以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實(shí)際控制人)(法定代表人、財(cái)務(wù)總監(jiān)以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個(gè)人征信記錄)(二)控股股東/實(shí)際控制人1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對(duì)項(xiàng)目追加投入(資本公積及其他應(yīng)付款)，比照原始積累，進(jìn)行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營(yíng)情況，要進(jìn)一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對(duì)4/215/21稅收政策稅收政策公司經(jīng)營(yíng)的貢獻(xiàn)程度)。(三)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況稅稅種營(yíng)業(yè)稅土地增值稅(預(yù)繳)土地增值稅(清算)企業(yè)所得稅(預(yù)繳)企業(yè)所得稅(清算)施工合同印花稅稅種土地使用稅房產(chǎn)稅城市建設(shè)稅/費(fèi)教育和衛(wèi)生附加費(fèi)地方教育費(fèi)附加購(gòu)房合同印花稅稅率稅率詳細(xì)說明。應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)查閱借款方會(huì)計(jì)憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實(shí)各相關(guān)會(huì)計(jì)科目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財(cái)務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對(duì)應(yīng)((1)預(yù)付賬款①按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)收款單位付款金額付款時(shí)間/期間付款時(shí)間/期間6/21二期二期……(2)存貨①按照分期、分項(xiàng)目匯總列示明細(xì)分類金額付款時(shí)間/期間②按照同期、同項(xiàng)目，不同的對(duì)方單位列示明細(xì)科目收款單位付款金額付款時(shí)間/期間土地出讓金及契稅拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)二期……與本企業(yè)關(guān)系與本企業(yè)關(guān)系(是否關(guān)聯(lián)公應(yīng)收賬款合計(jì)其他應(yīng)收款報(bào)表科目款項(xiàng)性質(zhì)歸還時(shí)間金額合計(jì)合計(jì)應(yīng)付賬款合計(jì)其他應(yīng)付款合計(jì)明細(xì)表款方式款期限款金額款方(四)項(xiàng)目公司征信情況(如有負(fù)面信息，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查核實(shí)，并予以說明。)(一)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積(包括土地面積、規(guī)劃用地面積)，業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容(如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部地下車位個(gè)數(shù)，地上不用計(jì)算)抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫建筑面積建筑面積(平方米)物業(yè)類型高層住宅多層住宅所在樓層--主力戶型面積40-60主力戶型比例備注簡(jiǎn)裝毛坯總層數(shù)7/218/21mmmmmmmmmmmmmmmm花園洋房疊拼別墅獨(dú)棟別墅寫字樓商業(yè)地下車位其他用房合計(jì)4----1234-2400指標(biāo)名指標(biāo)名稱總用地面積道路及公共用地面積建設(shè)用地面積綠地率建筑密度建筑高度規(guī)劃容積率總建筑面積地上建筑面積住宅住宅樓廉租房、保障房序號(hào)123445222％％m22222項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表一期指標(biāo)二期指標(biāo)……9/21項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表5.2地下建筑面積m2個(gè)m2m2完成時(shí)間序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱一期二期……1取得《土地使用證》2設(shè)計(jì)單位確定3概念設(shè)計(jì)完成4規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批文本完成5取得《規(guī)劃用地使用許可證》6擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成7施工報(bào)建圖完成8取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》9全套施工圖完成10總包單位確定(招標(biāo))11取得《施工許可證》12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至±0.00014售樓處建成15達(dá)到預(yù)售條件16取得《預(yù)售許可證》17樣板間開發(fā)時(shí)間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成10/21完成時(shí)間完成時(shí)間序號(hào)節(jié)點(diǎn)名稱一期二期……23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成25竣工備案時(shí)間26預(yù)驗(yàn)收時(shí)間27竣工驗(yàn)收完成28交房時(shí)間項(xiàng)目實(shí)施單位規(guī)劃設(shè)計(jì)單位建筑設(shè)計(jì)單位施工總承包商監(jiān)理單位(二)項(xiàng)目市場(chǎng)情況最近一年市場(chǎng)銷售情況(1)項(xiàng)目區(qū)域交通情況(附位置圖)(2)項(xiàng)目配套設(shè)施情況(3)周邊主要土地成交情況(4)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓盤名稱樓盤名稱產(chǎn)品類型11/21位置位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價(jià)產(chǎn)品備案價(jià)格開盤時(shí)間銷售情況數(shù)據(jù)來源土地周邊成交情況(純土地情況)土地面土地面積成交/叫價(jià)時(shí)間樓面地價(jià)地面地價(jià)土地位置土地用途成交價(jià)容積率(三)項(xiàng)目分析對(duì)于我公司只介入分期開發(fā)的項(xiàng)目中的某一期項(xiàng)目的情況，還應(yīng)具體分析我司介入該期項(xiàng)目的資金運(yùn)用與來源的情況。1)總投資測(cè)算項(xiàng)目名稱開發(fā)成本土地費(fèi)用投資額已投入(萬未投入(萬借款期按總建筑面積單價(jià)(元)按可售面積單價(jià)(元)政府行政事業(yè)性前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)(分住宅、商業(yè)、其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)管理費(fèi)用(列明：取費(fèi)依財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用(列明：取費(fèi)依其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目總投資2)總投資資金來源構(gòu)成序號(hào)1234金額(萬元)12/2113/21合合計(jì)資金流入序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)占總投資比例總投資1(注冊(cè)資本及資本公積)2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3)已投入資金來源及合理性分析建工程進(jìn)行逐棟測(cè)算，加計(jì)后與最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表中的資產(chǎn)科目進(jìn)行比對(duì)，確認(rèn)已投入資金的真實(shí)性。須附上每棟建筑的照片。)?獲取拆遷、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；?獲取開發(fā)商制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)卣吆褪袌?chǎng)水平進(jìn)行對(duì)比，分析?需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的4)融資額度的合理性分析?此處列明在項(xiàng)目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項(xiàng)用資明?在建筑安裝工程費(fèi)方面，須按照合理的單方土建成本(即不含安裝的建安成本)和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進(jìn)度(若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例)來進(jìn)行資金需求合理性匡算，將計(jì)算過程測(cè)算前提條件：(各項(xiàng)費(fèi)用假設(shè)占比)，見(附表一)。1)銷售方案2)銷售預(yù)測(cè)(附表二)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計(jì)單價(jià)總金額收入占比住宅樓車庫(kù)/地下車位科目科目成本利潤(rùn)表金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)14/212.銷售成本3.期間費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)土地增值稅營(yíng)業(yè)稅及附加5.銷售利潤(rùn)6.營(yíng)業(yè)外收入6.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)合計(jì)7.企業(yè)所得稅8.營(yíng)業(yè)凈利潤(rùn)銷售凈利率投資利潤(rùn)率項(xiàng)目總投資項(xiàng)目資金峰值項(xiàng)目稅前利潤(rùn)銷售凈利潤(rùn)率股本投資獲利倍數(shù)成本利潤(rùn)表項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目總收入股本投資項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)總投資凈利潤(rùn)率(1)當(dāng)銷售利潤(rùn)為零時(shí)的銷售單價(jià)(假定銷售比例不變)；(2)當(dāng)銷售利潤(rùn)為零時(shí)的銷售比例(假設(shè)銷售單價(jià)不變)15/2116/21優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)機(jī)會(huì)(O)威脅(T)(1)正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價(jià)借款期內(nèi)銷售周期去化率累計(jì)凈現(xiàn)金流(2)壓力測(cè)試下的現(xiàn)金流響17/21序號(hào)一12345二12三12345四1234567五123456六12子項(xiàng)名稱土地費(fèi)用地價(jià)款及市政配套費(fèi)合作款項(xiàng)紅線外市政設(shè)施費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)市政配套設(shè)施的其他支出政府行政事業(yè)性收費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)增容費(fèi)前期工程準(zhǔn)備費(fèi)勘測(cè)丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)可研費(fèi)三通一平費(fèi)其中：臨時(shí)道路臨時(shí)用電臨時(shí)用水場(chǎng)地平整臨時(shí)設(shè)施費(fèi)其他支出主體建筑(裝修)工程費(fèi)地基與基礎(chǔ)工程地下結(jié)構(gòu)及粗裝修地上結(jié)構(gòu)及粗裝修室外精裝修室內(nèi)精裝修其他主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備消防系統(tǒng)弱電(智能化)系統(tǒng)地下室停車場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)其他設(shè)備社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)費(fèi)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)測(cè)算金額(萬元)------2012Q4------2013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q33室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)室外高低壓電力系統(tǒng)4費(fèi)5室外消防系統(tǒng)費(fèi)室外通訊、有線電視6系統(tǒng)費(fèi)七園林環(huán)境工程費(fèi)-1環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)2綠化建設(shè)費(fèi)3建筑小品4道路及廣場(chǎng)建造費(fèi)5大門圍墻建造費(fèi)6室外照明7樓體泛光8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作9室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費(fèi)-1物業(yè)服務(wù)用房2業(yè)主會(huì)所3幼兒園4學(xué)校5兒童游樂設(shè)施6環(huán)衛(wèi)設(shè)施7運(yùn)動(dòng)設(shè)施8超市(配套商業(yè)設(shè)施)9其他支出九開發(fā)間接費(fèi)-1工程管理費(fèi)十其他建設(shè)工程支出-1工程監(jiān)理2工程造價(jià)顧問咨詢3物業(yè)服務(wù)啟動(dòng)費(fèi)4資本化利息5其他支出成本合計(jì)------201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3后18/21銷銷售面積銷售比例銷售均價(jià)(元)銷售收入(萬元)銷售面積銷售比例銷售均價(jià)(元)銷售收入(萬元)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)(元)銷售收入(萬元)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價(jià)(元)銷售收入(萬元)住宅注注解：對(duì)投資項(xiàng)目未來銷售預(yù)測(cè)的方法。。2.參考周邊類似樓盤的銷售進(jìn)度和價(jià)格3.結(jié)合當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4.結(jié)合本項(xiàng)目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實(shí)力，以當(dāng)?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場(chǎng)以往年度其他可比項(xiàng)目的整體銷售收入作為本項(xiàng)目未來銷售預(yù)測(cè)的參考。201220132014序號(hào)科目4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q