重慶某經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告

前言：房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行行房地產(chǎn)投資資、開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管理、服服務(wù)的行業(yè)，是是具有基礎(chǔ)性性、先導(dǎo)性、帶帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。地地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)涉及到宏宏觀經(jīng)濟(jì)、城城市規(guī)劃、建建筑工程、市市場(chǎng)營(yíng)銷、物物業(yè)管理、金金融保險(xiǎn)、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)、心心理等各方面面的綜合知識(shí)識(shí)。***項(xiàng)目地塊塊位于沙坪壩壩區(qū)核心商圈圈，地理位置置十分優(yōu)越。在在前期對(duì)項(xiàng)目目規(guī)劃進(jìn)行了了有效的論證證，但產(chǎn)品的的功能定位卻卻仍處于研究究階段，對(duì)于于定位住宅或或者商務(wù)仍有有各自不同的的看法。如果果定位方向?yàn)闉榧冏≌a(chǎn)品品，則有價(jià)格格瓶頸，運(yùn)作作中不利于充充分發(fā)揮地塊塊的口岸優(yōu)勢(shì)勢(shì)；如果定位位方向?yàn)樯虅?wù)務(wù)產(chǎn)品，則市市場(chǎng)消化能力力是評(píng)估的重重點(diǎn)（這兩者者的具體論述述詳見市場(chǎng)分分析部分的內(nèi)內(nèi)容）。因此此，在本營(yíng)銷銷策劃報(bào)告中中，產(chǎn)品功能能定位將是首首先需要論述述及勘酌的核核心問題。根據(jù)項(xiàng)目功能定定位，報(bào)告對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了了全面、系統(tǒng)統(tǒng)的市場(chǎng)定位位，包括目標(biāo)標(biāo)客戶、形象象檔次以及價(jià)價(jià)格體系等層層面的內(nèi)容，并并就項(xiàng)目在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面面做出了一定定的調(diào)整，使使之匹配于項(xiàng)項(xiàng)目的整體定定位構(gòu)思。在本報(bào)告的最后后部分，將對(duì)對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷銷推廣做出策策略性綱要。此此環(huán)節(jié)內(nèi)容也也將隨著工作作的進(jìn)一步深深入開展，逐逐步落實(shí)到紛紛繁而具體的的推廣工作中中，并最終推推動(dòng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷步入正常常和預(yù)期的軌軌道；具體的的營(yíng)銷階段細(xì)細(xì)分及銷售執(zhí)執(zhí)行方案計(jì)劃劃在雙方對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目定位及營(yíng)營(yíng)銷策略達(dá)成成共識(shí)后另行行整理提交。凡事預(yù)則立，不不預(yù)則廢，市市場(chǎng)雖千變?nèi)f萬化，善謀者者終將勝之。通通過雙方的精精誠合作，必必將使各項(xiàng)工工作得以統(tǒng)籌籌、高效的實(shí)實(shí)施。我們有有信心并期待待著協(xié)助發(fā)展展商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)和形象的雙雙贏局面。第一部分沙沙坪壩區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)綜述述沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀況綜綜述1．區(qū)域宏觀背背景簡(jiǎn)述沙坪壩區(qū)位于嘉嘉陵江畔，地地處重慶市西西郊，全區(qū)幅幅員396平方公里，2001年年末各項(xiàng)項(xiàng)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)數(shù)據(jù)如下：總?cè)丝?7.660萬，家庭總總戶數(shù)21.27萬戶；當(dāng)年GDP總值值為9195110萬元，在主主城區(qū)中排名名渝中區(qū)和九九龍坡區(qū)之后后；人均產(chǎn)值137718元，排名渝渝中區(qū)、大渡渡口區(qū)和九龍龍坡區(qū)之后；；國內(nèi)生產(chǎn)總值指指數(shù)中的第一一、第二產(chǎn)業(yè)業(yè)均比較靠后后，而第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)指數(shù)為114.3，位列市區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)圈之首首，說明沙區(qū)區(qū)商業(yè)服務(wù)繁繁華度較高；；房屋建筑施工面面積達(dá)232.227萬平方米，竣竣工面積為97.60萬平方米，建建筑業(yè)總產(chǎn)值值1665775萬元；金融機(jī)構(gòu)存款余余額為14129934萬元，位列列渝中區(qū)和九九龍坡區(qū)之后后；城鎮(zhèn)居民人均住住宅使用面積積為19.91平方米，位位列市區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈第四位。沙坪壩是重慶的的科技文化區(qū)區(qū)，區(qū)內(nèi)有大大專院校9所，中專、中中小學(xué)300余所，學(xué)生12萬余人；全全市三分之一一的科研機(jī)構(gòu)構(gòu)集中于沙坪坪壩區(qū)，科技技工作者達(dá)5萬余人，智智力型勞動(dòng)者者占全區(qū)在業(yè)業(yè)人數(shù)1/3。另外，沙坪壩區(qū)區(qū)旅游資源豐豐富，自然景景觀和人文景景觀眾多，有有數(shù)萬畝森林林資源和極具具開發(fā)價(jià)值的的大型溶洞和和溫泉等，陪陪都時(shí)期遺址址保存完整，渣渣滓洞、白公公館遠(yuǎn)近知名名，與沙坪壩壩區(qū)濃厚的文文化氛圍相得得益彰。2．區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回回顧沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近近幾年高速的的發(fā)展，開發(fā)發(fā)規(guī)模和水平平已經(jīng)達(dá)到了了相當(dāng)高度，部部分樓盤個(gè)案案在整個(gè)重慶慶房市都有較較大的影響力力。尤其是近近兩年，沙區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)成為業(yè)內(nèi)人人士和消費(fèi)者者關(guān)注的熱點(diǎn)點(diǎn)，除有效把把握本區(qū)域的的購買客戶以以外，憑借教教育等特色資資源，吸引了了相當(dāng)?shù)耐鈪^(qū)區(qū)客戶?；仡欘櫿麄€(gè)沙坪壩壩房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，主要有以以下幾個(gè)發(fā)展展階段：第一階段、市場(chǎng)場(chǎng)啟動(dòng)階段（1999年以前）這一階段的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目主要集集中于三角碑碑周邊及小龍龍坎附近，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模普遍遍較小，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)較為落落伍，配套和和管理也比較較差，但是由由于市場(chǎng)上供供應(yīng)量少，銷銷售業(yè)績(jī)普遍遍較好。附：代表項(xiàng)目———鑫源大廈地理位置：沙坪壩沙南街443號(hào)開發(fā)商：重慶沙坪壩區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)總總公司總建面：約45000平平方米開盤時(shí)間：2000年4月月（但其推廣廣早在1999年已經(jīng)著手手進(jìn)行）樓盤定位：商住樓銷售價(jià)格：起價(jià)（建筑筑面積）：1500元/平方米均價(jià)（建筑筑面積）：1750元/平方米最高價(jià)（建筑面面積）：1850元/平方米第二階段、市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育階段（1999--2001年）在一片質(zhì)疑聲中中，芳草地在在鳳天路一枝枝獨(dú)秀，逆市市飄紅，打出出了南部新城城的大旗，獵獵獵旗風(fēng)下，短短短兩三年內(nèi)內(nèi)數(shù)十項(xiàng)目相相繼登場(chǎng)亮相相。激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)提高了行行業(yè)水平，促促使開發(fā)企業(yè)業(yè)開始注重產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和服服務(wù)，南部新新城成為了重重慶房市一片片開發(fā)熱土。在這一發(fā)育過程程中，區(qū)域房房地產(chǎn)市場(chǎng)形形成了多點(diǎn)開開花的繁榮態(tài)態(tài)勢(shì)，但與此此相對(duì)應(yīng)的是是，市場(chǎng)和開開發(fā)企業(yè)本身身都還不太成成熟，而且某某些企業(yè)對(duì)市市場(chǎng)評(píng)估過于于樂觀，導(dǎo)致致了部分項(xiàng)目目陷入被動(dòng)。附：代表項(xiàng)目———芳草地地理位置：沙坪壩鳳天路開發(fā)商：重慶武城房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司總建面：56612平方方米開盤時(shí)間：約1999年66月樓盤定位：高檔小區(qū)房銷售價(jià)格：起價(jià)（建筑筑面積）：1800元/平方米均價(jià)（建筑筑面積）：2100元/平方米最高價(jià)（建筑面面積）：2400元/平方米第三階段、市場(chǎng)場(chǎng)成熟階段（2001年至今）在相對(duì)成熟的市市場(chǎng)中，開發(fā)發(fā)企業(yè)相應(yīng)不不同的區(qū)域板板塊會(huì)逐漸形形成不同的個(gè)個(gè)性特色，需需要結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境和特定定地塊優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)細(xì)分及定位。華華宇、同創(chuàng)等等一線企業(yè)脫脫穎而出，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)無論論是在決策或或運(yùn)作水平上上，都開始走走向成熟。附：個(gè)體項(xiàng)目———華宇廣場(chǎng)地理位置：沙坪壩名人雕塑塑廣場(chǎng)開發(fā)商：重慶華宇物業(yè)（集集團(tuán)）有限公公司總建面：381507平平方米開盤時(shí)間：一期2000年年9月30日開盤，二二期2001年9月15日開盤樓盤定位：中央商務(wù)·生活活大社區(qū)銷售價(jià)格：起價(jià)（建筑筑面積）：2910元/平方米均價(jià)（建筑筑面積）：3000元/平方米最高價(jià)（建筑面面積）：4300元/平方米3．沙區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及與與其它主城區(qū)區(qū)對(duì)比（1）20000年、2001年沙坪壩區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)與其他區(qū)域域房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)表表投資額數(shù)據(jù)（萬萬元）區(qū)域2000年2001年2002上半年年渝中區(qū)286428272182109263江北區(qū)13229318726373423渝北區(qū)13406123400994330沙坪壩區(qū)13709920473792261北碚區(qū)361624474715186九龍坡區(qū)15218624438481023大渡口區(qū)191194166426038南岸區(qū)14028720635196365巴南區(qū)378034874721923永川市304646011821739施工面積（平方方米）區(qū)域合計(jì)住宅2000200120002001渝中區(qū)49183777570416332410830026877400江北區(qū)19941811299290881114844420224011渝北區(qū)23046733410161001693805528737299沙坪壩區(qū)25816333320222221805650022959466北碚區(qū)1259438886105210257566678497九龍坡區(qū)26420044359759551746050024934533大渡口區(qū)568816557834479875485244南岸區(qū)25566877365764111744143327571366巴南區(qū)720453747984573048580529永川市85439010281455651570726626竣工面積（平方方米）區(qū)域合計(jì)住宅2000200120002001渝中區(qū)833344571462479901262265江北區(qū)392705571546317289405992渝北區(qū)653090986003544040740878沙坪壩區(qū)590102640698402099487769北碚區(qū)619775556020480393439733九龍坡區(qū)79378311172599471343773436大渡口區(qū)363853117693309966101960南岸區(qū)713436825302522422541248巴南區(qū)147270357302115894283037永川市332120505280265502347225銷售面積（平方方米）區(qū)域合計(jì)住宅2000200120002001渝中區(qū)360659400646301751287504江北區(qū)359985360321312241323935渝北區(qū)507210760725462065709994沙坪壩區(qū)396972502728324329438717北碚區(qū)352728365990301094317416九龍坡區(qū)420005771129318413639989大渡口區(qū)217512125039207867115580南岸區(qū)520148630925462507536565巴南區(qū)143058235811123395206392永川市276520349184240204276529空置房（平方米米）區(qū)域空置面積其中：空置一年年以上合計(jì)住宅合計(jì)住宅20002001200020012000200120002001渝中區(qū)11551400962977553014403036623795708169257756275947江北區(qū)3015794276562067512404211560851468699891569599渝北區(qū)3036774108522002301827191050451674966390459834沙坪壩區(qū)313018274602148021841201303361059645059017043北碚區(qū)145885206096733599142242189999231275233461九龍坡區(qū)3417194264471237101536751746332497326374269811大渡口區(qū)687896199345566490882088017899110345824南岸區(qū)3172873539071718662072941263771285616260067366巴南區(qū)132981200848352469013788638863382234725373永川市1246211514857382462333135974208032112383上述表格數(shù)據(jù)能能夠在一定程程度上反映區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的供供給狀況。數(shù)數(shù)據(jù)表明，沙沙坪壩區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的供供需較為平衡衡，空置量一一直得到比較較有效的控制制，現(xiàn)有的市市場(chǎng)運(yùn)作較為為良性。（2）區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)個(gè)案數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目個(gè)數(shù)：目前沙區(qū)在售和和規(guī)劃項(xiàng)目42個(gè)，其中單單位住宅19個(gè)，小區(qū)23個(gè)物業(yè)類別：純住宅項(xiàng)目255個(gè)，商住兩兩用項(xiàng)目17個(gè)建筑形態(tài)：多層住宅9個(gè)、小小高層10個(gè)、高層住住宅23個(gè)建筑規(guī)模：5萬平方米以下下項(xiàng)目20個(gè)，5-10萬平方米13個(gè)，10萬平方米以以上9個(gè)。4．沙坪壩區(qū)房房地產(chǎn)市場(chǎng)特特征概述沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)較為封封閉由于交通的原因因，沙坪壩區(qū)區(qū)和重慶市其其它主城區(qū)分分隔現(xiàn)象較為為突出，偏安安西北一隅；；其地域特性性反映在房地地產(chǎn)市場(chǎng)上，一一是沙坪壩區(qū)區(qū)居民的住房房消費(fèi)被外區(qū)區(qū)分流的現(xiàn)象象比較少，同同時(shí)沙坪壩區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的外向輻射射力也不強(qiáng)，二二是由于外面面聯(lián)絡(luò)的不便便，一定程度度上影響了商商務(wù)單位的業(yè)業(yè)務(wù)績(jī)效，沙沙坪壩區(qū)的寫寫字樓市場(chǎng)較較為低迷。沙坪壩區(qū)住房消消化能力較強(qiáng)強(qiáng)沙坪壩區(qū)居民中中智力型勞動(dòng)動(dòng)者占據(jù)了1/3的比例，這這部分消費(fèi)群群和公務(wù)員、行行政事業(yè)機(jī)關(guān)關(guān)職工、個(gè)體體私營(yíng)業(yè)主一一起，構(gòu)成了了沙坪壩區(qū)面面廣量大的中中收入階層，從從而成為住宅宅市場(chǎng)穩(wěn)定而而旺盛的消費(fèi)費(fèi)力。政府的支持力度度較大在政策規(guī)劃和稅稅收上，沙坪坪壩區(qū)政府都都給予了房地地產(chǎn)市場(chǎng)有力力的實(shí)質(zhì)性支支持，最明顯顯的是以政府府的南遷帶動(dòng)動(dòng)南部新城的的開發(fā)，在戶戶口遷移、子子女入學(xué)等問問題上也大開開綠燈。文化區(qū)的招牌有有較強(qiáng)吸引力力文化牌的吸引力力大致來源于于兩個(gè)層面：：一是由于文文化氛圍，一一定程度上改改善了沙坪壩壩區(qū)的居住環(huán)環(huán)境；二是對(duì)對(duì)居民子女的的教育提供了了更好的條件件。沙坪壩區(qū)的板塊塊特征比較突突出由于周邊環(huán)境不不同、居住人人群各異，沙沙坪壩區(qū)各局局部板塊的差差異也相當(dāng)突突出?？萍紙@園區(qū)位于北部部城區(qū)，工業(yè)業(yè)企業(yè)集中于于東部城區(qū)，相相應(yīng)其住宅的的價(jià)位、檔次次及產(chǎn)品特征征都有較大的的差異。二、沙坪壩區(qū)熱熱點(diǎn)區(qū)域開發(fā)發(fā)特征分析1．北部城區(qū)地域范圍處于規(guī)劃中的重重慶大學(xué)科技技園區(qū)沿線，包包括重慶一中中、南開中學(xué)學(xué)、重慶七中中、重慶大學(xué)學(xué)（含原重慶慶建筑大學(xué)）等等名校都集中中分布于該板板塊。開發(fā)背景北部城區(qū)處于重重大科技園區(qū)區(qū)沿線，區(qū)域域內(nèi)學(xué)校林立立，文化氛圍圍濃厚，消費(fèi)費(fèi)力支撐旺盛盛。北部板塊塊本來由于可可用作房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的土地地不多且發(fā)展展的重點(diǎn)是教教育和科技，故故長(zhǎng)期以來房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目并不多。但但隨著欣陽廣廣場(chǎng)、學(xué)林雅雅園的開發(fā)，尤尤其是學(xué)林雅雅園“文化牌”的一炮走紅紅，北部板塊塊引起了更多多購房者的關(guān)關(guān)注。供應(yīng)特征區(qū)域內(nèi)的戶型產(chǎn)產(chǎn)品以一室一一廳和舒適型型三室、四室室為主，分別別針對(duì)沙坪壩壩區(qū)年輕一族族、陪讀一族族、投資客戶戶和周邊居民民、高校教師師。以文化為為主題進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃及營(yíng)營(yíng)銷推廣是該該區(qū)域的明顯顯特性。價(jià)位水平區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)目前前價(jià)位水平較較高，且表現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)定，以學(xué)學(xué)林雅園、欣欣陽廣場(chǎng)為代代表的中高檔檔樓盤均價(jià)在在2500元/平方米以上上，總體均價(jià)價(jià)約為2300--2700元/平方米（建建筑面積價(jià)格格）。局限性區(qū)域內(nèi)居民密度度大，拆遷成成本高，成規(guī)規(guī)模的地塊較較少。代表項(xiàng)目——學(xué)學(xué)林雅園（E墅）地理位置：沙坪壩學(xué)府路11號(hào)開發(fā)商：重慶同創(chuàng)置業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司總建面：整個(gè)學(xué)林雅園為為2097999平方米總套數(shù)：330套樓盤定位：精裝修小戶型公公寓項(xiàng)目構(gòu)成：學(xué)林雅園小區(qū)內(nèi)內(nèi)的一棟獨(dú)立立單體樓，住住宅總高27層，分小戶戶型平層和夾夾層兩種戶型型產(chǎn)品形態(tài)付款方式：8成30年按揭揭銷售價(jià)格：起價(jià)（套內(nèi)內(nèi)面積）：3050元/平方米均價(jià)（套內(nèi)內(nèi)面積）：3400元/平方米最高價(jià)（套內(nèi)面面積）：3860元/平方米備注：夾層戶型型現(xiàn)已銷售完完畢；套內(nèi)精精裝修的價(jià)格格自稱為400元/平方米標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，如果以清清水房交房則則每平方米少少200元。部分戶型：一室一廳單衛(wèi)（平平層，3M層高）（套套內(nèi)面積）：：27.38平方米二室二廳單衛(wèi)（平平層，3M層高）（套套內(nèi)面積）：：48.01平方米一室一廳單衛(wèi)（夾夾層，4.5M層高）（套套內(nèi)面積）：：27.38平方米二室二廳單衛(wèi)（夾夾層，4.5M層高）（套套內(nèi)面積）：：48.01平方米2.東部城區(qū)地域范圍地處沙坪壩區(qū)老老工業(yè)區(qū)，包包括重棉二廠廠、紅巖汽車車彈簧廠、重重慶微電機(jī)廠廠等眾多國有有企業(yè)均集中中于此。開發(fā)背景長(zhǎng)期以來是沙坪坪壩區(qū)老工業(yè)業(yè)基地較為集集中的區(qū)塊，房房地產(chǎn)開發(fā)起起步較晚，受受購買力和整整體陳舊形象象的局限，房房?jī)r(jià)亦較低。東東部板塊最大大的優(yōu)勢(shì)是相相對(duì)與渝中區(qū)區(qū)的距離較近近，且是沙坪坪壩區(qū)唯一沿沿江的區(qū)塊。隨隨著濱江路開開發(fā)建設(shè)的推推進(jìn)，東部板板塊的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀有有望得到重大大改觀。供應(yīng)特征目前以經(jīng)濟(jì)型兩兩室、三室為為主，主要購購買力來源為為周邊居民和和沙坪壩其它它區(qū)域經(jīng)濟(jì)承承受能力有限限的供房者，各各項(xiàng)目都注重重產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用性。價(jià)位水平目前價(jià)格水平為為沙坪壩各區(qū)區(qū)域中最低的的板塊，總體體均價(jià)約為1500--1700元/平方米（建建筑面積價(jià)格格）。代表項(xiàng)目——千千竹景苑地理位置：沙坪壩上土灣開發(fā)商：重慶順鴻物業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司總建面：70000平方方米總套數(shù)：400多套樓盤定位：自然花園小區(qū)付款方式：7成20年按揭揭銷售價(jià)格：起價(jià)（建筑筑面積）：1500元/平方米均價(jià)（建筑筑面積）：1650元/平方米最高價(jià)（建筑面面積）：1900元/平方米部分戶型：二室二廳單衛(wèi)（建建筑面積）：：111.880平方米三室二廳雙衛(wèi)（建建筑面積）：：154.557平方米二室二廳單衛(wèi)（建建筑面積）：：96.93平方米3.南部城區(qū)地域范圍沙坪壩區(qū)政府所所在地，是未未來沙坪壩區(qū)區(qū)的政治、文文化中心，以以鳳天路為代代表的南部板板塊逐漸成為為沙坪壩區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)最最熱的板塊之之一。是目前前沙坪壩區(qū)開開發(fā)量最大最最集中的房地地產(chǎn)板塊，中中高檔物業(yè)為為各板塊最多多，且各檔次次物業(yè)的分布布相對(duì)比較均均勻。開發(fā)背景隨著沙坪壩區(qū)政政府南遷鳳天天路，本區(qū)域域知名小區(qū)紛紛紛出現(xiàn)，芳芳草地是該區(qū)區(qū)塊啟動(dòng)前期期的個(gè)案代表表，該物業(yè)帶帶動(dòng)了整個(gè)南南部板塊的啟啟動(dòng)和發(fā)展，而而天驕年華是是該區(qū)塊中高高檔物業(yè)的代代表。供應(yīng)特征本區(qū)域以三室、四四室戶型為主主，主要以小小區(qū)環(huán)境為賣賣點(diǎn)吸引購房房者。價(jià)位水平本區(qū)域樓盤價(jià)格格呈現(xiàn)緩慢、穩(wěn)穩(wěn)步上升的趨趨勢(shì)，總體均均價(jià)1800--2200元/平方米（建建筑面積價(jià)格格）。代表項(xiàng)目——天天驕年華地理位置：沙坪壩鳳天大道道開發(fā)商：重慶協(xié)信控股（集集團(tuán)）有限公公司總建面：270000余余平方米樓盤定位：都市中的依山美美宅，文化社社區(qū)付款方式：8成30年按揭揭銷售價(jià)格：起價(jià)（套內(nèi)內(nèi)面積）：2600元/平方米均價(jià)（套內(nèi)內(nèi)面積）：2850元/平方米最高價(jià)（套內(nèi)面面積）：3150元/平方米部分戶型：三室二廳二衛(wèi)（建建筑面積）（錯(cuò)錯(cuò)層）：120.331平方米四室三廳二衛(wèi)（建建筑面積）（錯(cuò)錯(cuò)層）：163.448平方米二室二廳單衛(wèi)（建建筑面積）（平平層）：90.27平方米四室三廳雙衛(wèi)（建建筑面積）（錯(cuò)錯(cuò)層）：157.889平方米三室二廳雙衛(wèi)（建建筑面積）（平平層）：126.118平方米4.西部城區(qū)由于連接成渝、渝渝長(zhǎng)高速公路路且區(qū)內(nèi)擁有有臨近鐵路的的便利（區(qū)塊塊內(nèi)有梨樹灣灣貨運(yùn)站），成成為沙坪壩區(qū)區(qū)的物流組織織中心。目前前梨樹灣工業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)已形成成以木材、鋼鋼材和機(jī)電產(chǎn)產(chǎn)品為主的集集散地。西部部板塊的房地地產(chǎn)市場(chǎng)起步步較晚，但榕榕湖國際花園園和華宇·福源山莊的的出現(xiàn)，使西西部板塊的房房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀有所改觀觀。板塊市場(chǎng)特征：：該區(qū)塊的代代表物業(yè)是華華宇·福源山莊，該該盤體量較大大，依山勢(shì)規(guī)規(guī)劃，樓盤開開發(fā)比較注重重生態(tài)保護(hù)，且且以較低價(jià)格格入市，銷售售走勢(shì)十分好好；該區(qū)塊的的另一重點(diǎn)物物業(yè)是榕湖國國際花園，其其產(chǎn)品類型目目前在沙坪壩壩區(qū)比較少（公公園洋房，類類似TOWNHHOUSE），且其位位處沙坪公園園，走勢(shì)值得得關(guān)注。目前前該區(qū)塊物業(yè)業(yè)較少，價(jià)格格帶尚未形成成。除榕湖國國際花園的小小洋房之外，普普通住宅普遍遍均價(jià)在1800元/平方米左右右。5.中部城區(qū)中部城區(qū)為本項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)域域，將在項(xiàng)目目功能定位部部分進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)論述。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目功能定位位一、項(xiàng)目功能定定位決策依據(jù)據(jù)及目標(biāo)1.項(xiàng)目功能定定位決策依據(jù)據(jù)項(xiàng)目功能定位決決策依據(jù)大致致來源于以下下幾個(gè)層面：：項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境境項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境境一定程度上上決定了地價(jià)價(jià)水平，同時(shí)時(shí)不同的區(qū)位位，面臨的消消費(fèi)力水平也也不同，因此此區(qū)位環(huán)境是是項(xiàng)目功能定定位的前提和和基礎(chǔ)。項(xiàng)目的地塊條件件項(xiàng)目在特定區(qū)位位內(nèi)的口岸條條件對(duì)項(xiàng)目的的功能定位也也有較大的影影響，如地塊塊四至、交通通組織、以及及消費(fèi)者對(duì)地地段口岸的認(rèn)認(rèn)可度等環(huán)節(jié)節(jié)。項(xiàng)目的產(chǎn)品特征征包括項(xiàng)目的戶型型，軟、硬件件配置，以及及外立面色彩彩和建筑形象象等。開發(fā)企業(yè)的具體體情況不同的物業(yè)類型型對(duì)開發(fā)企業(yè)業(yè)也有不同的的要求。同一一地塊，開發(fā)發(fā)酒店投資大大、形象好、回回報(bào)穩(wěn)定，但但資金回籠周周期較長(zhǎng)；而而開發(fā)普通公公寓則利潤(rùn)空空間有限，形形象附加值不不高，但資金金回籠速度快快等。開發(fā)企企業(yè)應(yīng)根據(jù)自自身特性選擇擇物業(yè)功能類類型。2．項(xiàng)目功能定定位的目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀狀況和貴司的的需要，我方方認(rèn)為項(xiàng)目功功能定位應(yīng)該該有三點(diǎn)原則則性目標(biāo)，其其中第一、第第二點(diǎn)是前提提基礎(chǔ)，第三三點(diǎn)是項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作的方向。有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)快速回籠資金盡可能挖掘項(xiàng)目目潛力和利潤(rùn)潤(rùn)空間二、項(xiàng)目區(qū)位環(huán)環(huán)境概述以沙南步行街為為中心，步行行距離輻射范范圍構(gòu)成了沙沙坪壩的中心心區(qū)。區(qū)域內(nèi)內(nèi)大型的噴泉泉組群、特色色鮮明的雕塑塑、眾多的景景觀小品共同同打造出令沙沙坪壩區(qū)人驕驕傲的城市形形象和舒適的的休閑廣場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)的步行街街是重慶市最最具景觀價(jià)值值和文化氣息息的商業(yè)街區(qū)區(qū)，商業(yè)相當(dāng)當(dāng)繁華，商業(yè)業(yè)環(huán)境僅次于于解放碑商圈圈，沙重百、金金誠廣場(chǎng)、明明日百貨、賽賽博數(shù)碼廣場(chǎng)場(chǎng)、新世紀(jì)·凱瑞商都、華華宇商業(yè)街、三三峽廣場(chǎng)等商商業(yè)物業(yè)林立立其間。在沙坪壩區(qū)內(nèi)，中中心區(qū)是交通通銀行、酒店店、餐飲娛樂樂、證券、學(xué)學(xué)校醫(yī)院等城城市繁華元素素最集中的區(qū)區(qū)位，因此也也是沙區(qū)商務(wù)務(wù)活動(dòng)最集中中的口岸，尤尤其以廣告、裝裝飾、文化、各各類事務(wù)所、中中介代理機(jī)構(gòu)構(gòu)等服務(wù)性企企業(yè)居多。對(duì)中心區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)來說，具備備多種可選擇擇功能方向：：住宅、商務(wù)務(wù)公寓、寫字字樓、商場(chǎng)，乃乃至酒店，具具體的功能選選擇應(yīng)根據(jù)地地塊的特定條條件和開發(fā)企企業(yè)運(yùn)作目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行決策。三、沙坪壩中心心區(qū)住宅市場(chǎng)場(chǎng)分析1.特征描述地處沙坪壩中心心地段，地價(jià)價(jià)成本高、房房?jī)r(jià)也相對(duì)略略高；地塊規(guī)模普遍較較小，難以形形成大型的環(huán)環(huán)境景觀；住宅項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣的支撐點(diǎn)點(diǎn)普遍來自于于三個(gè)層面：：地段的便利利性、功能的的復(fù)合性（宜宜住宜商）及及較高的產(chǎn)品品品質(zhì)三個(gè)層層面；地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)業(yè)績(jī)較為穩(wěn)定定，但市場(chǎng)反反響火爆的項(xiàng)項(xiàng)目較少。2.主要的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手沙坪壩房地產(chǎn)市市場(chǎng)上，有兩兩個(gè)層面的供供給對(duì)中心區(qū)區(qū)的住宅項(xiàng)目目形成了較強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)沖擊擊。一是新建的小區(qū)區(qū)住宅項(xiàng)目，憑憑借小區(qū)優(yōu)美美的環(huán)境作為為核心競(jìng)爭(zhēng)力力，這類項(xiàng)目目以南部新城城為代表，隨隨著新區(qū)配套套的逐步完善善，其競(jìng)爭(zhēng)力力還將進(jìn)一步步加強(qiáng)；二是在地段條件件上和中心區(qū)區(qū)有替代效應(yīng)應(yīng)的區(qū)位，這這一區(qū)域以北北部城區(qū)為代代表，相對(duì)中中心區(qū)距沙坪坪壩步行街并并不遠(yuǎn)，雖口口岸略次，在在地段功能上上有一定的替替代性，開發(fā)發(fā)成本相對(duì)較較低，以價(jià)格格作為對(duì)抗中中心區(qū)物業(yè)的的核心競(jìng)爭(zhēng)力力。3.小結(jié)從居家功能的層層面看，收入入較高的購房房者對(duì)小區(qū)環(huán)環(huán)境有較高的的要求，而收收入較低的購購房者對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)極為敏感，從從而沙坪壩中中心區(qū)的住宅宅項(xiàng)目普遍面面臨高不成、低低不就的尷尬尬局面，操作作存在一定的的難度。具體的說，如果果定位于普通通住宅，價(jià)位位局限性較強(qiáng)強(qiáng)，中心區(qū)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)并不不能得以真正正發(fā)揮，如果果在功能定位位上作一定的的突破，開發(fā)發(fā)成本往往較較高，且市場(chǎng)場(chǎng)是否接受也也有一定的不不確性。四、沙坪壩中心心區(qū)寫字樓市市場(chǎng)分析1.概述從相關(guān)政府部門門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)和我司市場(chǎng)場(chǎng)研究中心的的資料可以顯顯示，沙坪壩壩中心區(qū)的寫寫字樓市場(chǎng)表表現(xiàn)出以下兩兩個(gè)方面的特特點(diǎn)：租金水平不高商務(wù)樓租金在220元/平方米上下下浮動(dòng)，純寫寫字樓租金也也少有突破40元/平方米。出租率不高區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字字樓的出租情情況都不太理理想，商務(wù)物物業(yè)出租率普普遍不超過60%。附表：沙坪壩區(qū)區(qū)商務(wù)物業(yè)調(diào)調(diào)研表項(xiàng)目租金面積備注慶泰大廈36元/平方米米（含本層公公攤）35-200平平方米1、大堂為酒店店使用；2、不帶廚衛(wèi)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)寫字間。時(shí)代星空1、約20-225元/平方米2、銷售均價(jià)33000元/平方米28-60平方方米1、大堂較小，無無休憩區(qū)；2、有觸摸屏查查詢系統(tǒng)，4部電梯；3、納米集團(tuán)已已購兩層；4、10月份交交房，目前有有100約家客戶進(jìn)進(jìn)駐，其中居居家客戶占了了相當(dāng)比例。麗苑大酒店8500元/月月（含雙人早早餐）標(biāo)間，長(zhǎng)包房南海酒店500元/月12平方米1、裝修較差，形形象檔次較差差；2、四、五層出出租，出租率率約60%。欣陽廣場(chǎng)住宅部分租金約約20-25元/平方米，寫寫字樓售價(jià)3800元/平方米住宅部分80--160平方米，寫寫字樓從40余平方米起起1、寫字樓部分分大理石地面面，裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較高；2、有一個(gè)多功功能會(huì)所（運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑、與與住戶共用）；；3、寫字樓兩部部專用電梯。融信大廈約20元/平方方米110-1600平方米1、按普通住宅宅標(biāo)準(zhǔn)裝修；；2、無商務(wù)配套套；3、交房半年，出出租單位出租租率約60%；4、售價(jià)25000-28000元/平方米。嘉多利廣場(chǎng)（寫寫字樓）約25元/平方方米50-200平平方米，共三三層共三層純寫字樓樓，現(xiàn)已租完完2.成因分析沙坪壩區(qū)本身缺缺少獨(dú)具特色色的龍頭產(chǎn)業(yè)業(yè)商務(wù)區(qū)往往依賴賴于特色產(chǎn)業(yè)業(yè)的拉動(dòng)，如如高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)之于高新區(qū)區(qū)，金融之于于上清寺，而而這是沙坪壩壩區(qū)所不具備備的。企業(yè)數(shù)數(shù)量不多，對(duì)對(duì)商務(wù)物業(yè)需需求量有限，這這是制約沙坪坪壩區(qū)商務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目的根本瓶瓶頸。沙坪壩區(qū)位置相相對(duì)較偏重慶一些服務(wù)性性行業(yè)基本上上都以全市作作為業(yè)務(wù)輻射射目標(biāo)（如商商貿(mào)、裝飾、廣廣告、各類事事務(wù)所，各類類中介公司等等），沙坪壩壩區(qū)的地理位位置相對(duì)于全全市范圍來講講，位置較偏偏，難以滿足足其需求，而而這類行業(yè)正正是寫字樓的的主力客戶群群。寫字樓及商務(wù)公公寓產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)不高沙坪壩區(qū)的商務(wù)務(wù)公寓普遍沒沒有專屬的商商務(wù)大堂，電電梯數(shù)量不足足，無中央空空調(diào)系統(tǒng)，建建筑形象較差差，專業(yè)寫字字樓也缺乏商商務(wù)配套支撐撐，在產(chǎn)品環(huán)環(huán)節(jié)較為落伍伍，各項(xiàng)目自自身都存在一一些先天不足足。附表：沙坪壩區(qū)區(qū)商務(wù)公寓、寫寫字樓配套設(shè)設(shè)施表項(xiàng)目功能屬性配套華宇時(shí)代星空商務(wù)公寓4部電梯，大堂堂（面積僅80平方米左右右，無休息區(qū)區(qū)）；物業(yè)信信息查詢系統(tǒng)統(tǒng)，無商務(wù)中中心；會(huì)所功功能模糊，物物管形象較好好融信大廈商住樓2部電梯，無大大堂；無商務(wù)務(wù)配套，公共共部分貼普通通地磚，墻面面刷白，裝修修檔次較低慶泰大廈專業(yè)寫字樓4部電梯，帶中中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)；過道地面面大理石，墻墻面乳膠漆，裝裝修檔次較高高；無大堂，無無商務(wù)配套，過過道內(nèi)光線較較差且照明不不足欣陽廣場(chǎng)寫字樓樓專業(yè)寫字樓2部電梯，帶中中央空調(diào)；過過道地面大理理石，墻面乳乳膠漆，會(huì)所所以餐飲娛樂樂為主，商務(wù)務(wù)性不強(qiáng)，電電梯數(shù)量不足足3．沙坪壩區(qū)商商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)與其它主城城區(qū)類比分析析在商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)上，除渝中中區(qū)外，沙坪坪壩還落后于于南岸和江北北區(qū)，導(dǎo)致這這種現(xiàn)象的主主要原因是地地域因素。具體的說，一些些無力進(jìn)駐渝渝中區(qū)的中小小企業(yè)，在辦辦公場(chǎng)地選址址時(shí)往往落戶戶于南岸和江江北。因?yàn)槭资紫认鄬?duì)于沙沙坪壩而言，地地段的商務(wù)便便捷性更強(qiáng)，其其次距機(jī)場(chǎng)、車車站距離也更更近。因此我們看到在在商務(wù)樓市場(chǎng)場(chǎng)上，南岸的的科爾國際、浪浪高凱悅風(fēng)光光無限，而沙沙坪壩先于他他們啟動(dòng)的立立海大廈都是是折戟沙場(chǎng)；；當(dāng)北岸星座座還是一個(gè)坑坑的時(shí)候，一一天就銷售告告罄，而沙坪坪壩區(qū)的時(shí)代代星空都經(jīng)過過了2年漫長(zhǎng)的銷銷售，到交房房時(shí)還剩余約約20%?，F(xiàn)就重慶現(xiàn)有市市場(chǎng)上的幾個(gè)個(gè)典型商務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目做個(gè)案分分析如下：龍湖·北岸星座座地理位置：江北區(qū)建新北路路60號(hào)開發(fā)商：重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展有限公司司總建面：約40000平平方米樓盤定位：酒店式商務(wù)公寓寓付款方式：8成30年按揭揭配套設(shè)施：酒店式大堂運(yùn)動(dòng)健身中心保健調(diào)理室寬帶入戶，IDDD入戶清潔、鐘點(diǎn)工、自自助洗衣商務(wù)配套：配備商務(wù)會(huì)議中中心，多功能能廳，商務(wù)餐餐廳，茶座銷售價(jià)格：起價(jià)（建筑筑面積）：約約3000元/平方米均價(jià)（建筑筑面積）：約約3200元/平方米最高價(jià)（建筑面面積）：約3400元/平方米部分戶型：A戶型（套內(nèi)面面積）：約37平方米B戶型（套內(nèi)面面積）：約33平方米C戶型（套內(nèi)面面積）：約32平方米D戶型（套內(nèi)面面積）：約34平方米科爾國際地理位置：南岸區(qū)雙石街開發(fā)商：重慶科爾房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司總建面：36000余平平方米樓盤定位：純專業(yè)、新生代代商務(wù)平臺(tái)付款方式：7成20年按揭揭配套設(shè)施：外墻：面磚結(jié)合合鋁塑板入戶：玻璃門，木木質(zhì)門套窗戶：塑鋼窗通訊：IDD（2）路入戶，寬寬帶入戶閉路電視：CNNT入戶電梯：3部高速速電梯大堂：花崗石地地面，花崗石石配鋁塑板墻墻面，頂部吊吊頂公共過道：地面面玻化地磚，乳乳膠漆墻面，輕輕鋼龍骨石膏膏板吊頂商務(wù)配套：300平方米員員工餐廳，大大、小多功能能會(huì)議室，2400平方米景觀觀茶坊銷售價(jià)格：起價(jià)（套內(nèi)內(nèi)面積）：2750元/平方米均價(jià)（套內(nèi)內(nèi)面積）：2900元/平方米最高價(jià)（套內(nèi)面面積）：3200元/平方米部分戶型：A戶型（套內(nèi)面面積）：130.443平方米B戶型（套內(nèi)面面積）：100.553平方米C戶型（套內(nèi)面面積）：86.63平方米D戶型（套內(nèi)面面積）：43.32平方米E戶型（套內(nèi)面面積）：116.886平方米F戶型（套內(nèi)面面積）：73.54平方米時(shí)代星空地理位置：沙坪壩名人雕塑塑廣場(chǎng)開發(fā)商：重慶華宇物業(yè)（集集團(tuán)）有限公公司總建面：34000余平平方米樓盤定位：中央商務(wù)大社區(qū)區(qū)付款方式：8成30年按揭揭銷售價(jià)格：起價(jià)（建筑筑面積）：約約2750元/平方米均價(jià)（建筑筑面積）：約約3000元/平方米最高價(jià)（建筑面面積）：約3150元/平方米部分戶型：套內(nèi)面積從288.61～54.61平方米4．沙區(qū)商務(wù)物物業(yè)市場(chǎng)的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)沙區(qū)商務(wù)氛圍不不濃，商物物物業(yè)的市場(chǎng)推推廣普遍比較較疲軟，沙區(qū)區(qū)商務(wù)地產(chǎn)市市場(chǎng)是一塊不不大的蛋糕，這這是一個(gè)客觀觀的事實(shí)。但是從另一個(gè)角角度看，沙區(qū)區(qū)商務(wù)物業(yè)的的機(jī)會(huì)點(diǎn)也比比較明顯。在調(diào)研過程中我我司走訪了約約10家中小企業(yè)業(yè)業(yè)主，其行行業(yè)領(lǐng)域跨度度較大，普遍遍反映他們?cè)谠谏硡^(qū)樓市上上找不到理想想的商務(wù)樓。具具體的說就是是口岸較好，面面積在100平方米左右右，每平方月月租不超過30元或是售價(jià)價(jià)不超過3000元，略高于于住宅；有一一定形象檔次次，配置和服服務(wù)較好的商商務(wù)樓。他們們的需求在很很大程度上代代表了沙區(qū)中中小企業(yè)的物物業(yè)需求特性性。而回顧沙區(qū)的商商務(wù)樓，的確確很少有項(xiàng)目目能夠滿足他他們的需求，如如果一個(gè)項(xiàng)目目能夠在定位位上抓住這一一市場(chǎng)契機(jī)，在在沙區(qū)一塊不不大的商務(wù)市市場(chǎng)蛋糕內(nèi)獲獲得較大的市市場(chǎng)份額應(yīng)該該不難。五、沙坪壩區(qū)小小戶型市場(chǎng)專專項(xiàng)分析由于本項(xiàng)目在戶戶型功能劃分分和設(shè)計(jì)方面面均為小戶型型公寓，因此此有必要對(duì)沙沙坪壩區(qū)的小小戶型市場(chǎng)做做專項(xiàng)分析。注：本部分內(nèi)容容所指的小戶戶型特指一室室一廳或單間間配套戶型產(chǎn)產(chǎn)品。1.市場(chǎng)綜述沙坪壩區(qū)的小戶戶型普遍分布布于步行街周周邊至重慶大大學(xué)沿線，典典型樓盤如星星瀚大廈、學(xué)學(xué)林E墅、陽光驛驛站等，都取取得了不俗的的業(yè)績(jī)，這主主要得益于沙沙坪壩區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)旺盛的購買買力支持和區(qū)區(qū)域內(nèi)年輕購購買群體的置置業(yè)需求。2.客戶細(xì)分畢業(yè)后留居沙坪坪壩區(qū)的大專專院校學(xué)生沙坪壩區(qū)是文化化區(qū)，每年大大專院校畢業(yè)業(yè)學(xué)生上萬人人。對(duì)于畢業(yè)業(yè)后留渝學(xué)生生來說，沙坪坪壩是他們的的母城，出于于一種生活慣慣性，相當(dāng)部部分選擇或租租或購留居沙沙坪壩，小戶戶型是他們現(xiàn)現(xiàn)時(shí)所傾向的的主要物業(yè)類類型。沙區(qū)收入較高的的年輕一族以年輕公務(wù)員、教教師、金融機(jī)機(jī)構(gòu)職員、文文衛(wèi)單位職工工、私企白領(lǐng)領(lǐng)為代表，收收入較高，購購買一套小戶戶型作為過渡渡性居住，兼兼具投資性質(zhì)質(zhì)的置業(yè)現(xiàn)象象比較普遍。陪讀一族這是沙坪壩區(qū)小小戶型又一個(gè)個(gè)獨(dú)具特色的的消費(fèi)群，子子女在沙坪壩壩區(qū)讀書，父父母在就近租租一套小戶型型照顧其飲食食起居。這一一類型的客戶戶群不在少數(shù)數(shù)。老年客戶一些家庭結(jié)構(gòu)較較大，住房條條件較緊張的的家庭，在子子女長(zhǎng)大成人人后，往往選選擇購一套小小戶型安置父父母，解決數(shù)數(shù)代同堂帶來來的生活干擾擾。投資性客戶資本的本質(zhì)就是是流向利潤(rùn)最最高的地方，投投資性客戶分分布在全市范范圍而不僅局局限在某個(gè)區(qū)區(qū)域，在沙坪坪壩整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)處于上升空空間的時(shí)候，投投資性客戶也也成為市場(chǎng)重重要的客戶群群體。3.個(gè)案分析學(xué)林E墅（具體內(nèi)容詳見見前述第9頁之代表項(xiàng)項(xiàng)目分析）星瀚大廈地理位置：沙坪壩沙楊路44號(hào)開發(fā)商：重慶星瀚物業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司總建面：24300余平平方米樓盤定位：兼具投資價(jià)值的的小戶型公寓寓付款方式：7成20年按揭揭銷售價(jià)格：起價(jià)（建筑筑面積）：2100元/平方米均價(jià)（建筑筑面積）：2350元/平方米最高價(jià)（建筑面面積）：2600元/平方米部分戶型：一室一廳單衛(wèi)（建建筑面積）：：43.94平方米二室二廳單衛(wèi)（建建筑面積）：：92.28平方米三室二廳雙衛(wèi)（建建筑面積）：：117.556平方米備注：：一房小戶型現(xiàn)在在已經(jīng)銷售完完畢，其中有有相當(dāng)客戶為為投資型客戶戶4、沙坪壩區(qū)各各類小戶型特特征分析單體住宅單體住宅的規(guī)模模都比較小，主主要分布于沙沙坪壩區(qū)中心心周邊，產(chǎn)品品硬件質(zhì)素一一般，銷售周周期均在半年年左右，單價(jià)價(jià)在2300元/平方米（建建筑面積）左左右，每套總總價(jià)普遍略高高于10萬元，主要要以低總價(jià)為為賣點(diǎn)，市場(chǎng)場(chǎng)反映相當(dāng)好好，以陽光驛驛站、星瀚大大廈等項(xiàng)目為為典型代表。小區(qū)住宅內(nèi)的小小戶型單位以學(xué)林E墅為代代表，項(xiàng)目本本身位于檔次次較高的住宅宅小區(qū)內(nèi)，有有完善的小區(qū)區(qū)配套作為其其品質(zhì)支撐。在在戶型結(jié)構(gòu)上上追求一定的的創(chuàng)新，為目目標(biāo)客戶尤其其是年輕一族族營(yíng)造一種充充滿個(gè)性特色色的居住空間間。在運(yùn)作中中注重項(xiàng)目附附加值的提升升、賣場(chǎng)包裝裝和營(yíng)銷推廣廣，售價(jià)在2500元/平方米（建建筑面積）左左右。商務(wù)公寓以華宇·時(shí)代星星空為代表，地地塊本身有著著突出的口岸岸優(yōu)勢(shì)，有較較高的目標(biāo)價(jià)價(jià)位，為了避避開普通小戶戶型住宅的價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)沖擊擊而定位為商商務(wù)公寓，銷銷售均價(jià)約為為4700元/平方米（套套內(nèi)面積）。但但是其銷售速速度較為緩慢慢，說明項(xiàng)目目本身并沒有有完全得到市市場(chǎng)的認(rèn)可。經(jīng)經(jīng)過近兩年的的銷售，目前前還剩余20%左右。附表：華宇·時(shí)時(shí)代星空2000年10月-2001年6月銷售進(jìn)度度表月份2000年2001年10月11月12月1月2月3月4月5月銷售額162884993189763324235511172449551953169998995990853133146600成交套數(shù)11221613145520成交面積551.51981.00814.95604.67635.74318.67284.551044.855均價(jià)（元/平方方米）2953.5003251.5002974.0002851.9003072.5003106.5003192.9003172.500六、項(xiàng)目地塊條條件及定位方方案評(píng)價(jià)1．項(xiàng)目地塊條條件分析重慶現(xiàn)在已經(jīng)規(guī)規(guī)劃出包括沙沙坪壩在內(nèi)的的五大商業(yè)圈圈，隨著三峽峽廣場(chǎng)和華宇宇廣場(chǎng)的逐漸漸成形，沙坪坪壩區(qū)的商業(yè)業(yè)中心已經(jīng)開開始向華宇廣廣場(chǎng)方向轉(zhuǎn)移移（交通線路路也已經(jīng)有所所偏離）。但但由于本項(xiàng)目目是在老沙百百司的舊址上上建立的，雄雄踞步行街口口，是傳統(tǒng)的的商業(yè)旺地，沙沙坪壩區(qū)居民民對(duì)該地塊仍仍然有非常高高的認(rèn)可度，口口岸優(yōu)勢(shì)較為為突出。從地塊客觀位置置上講，本項(xiàng)項(xiàng)目周邊200米范圍形成成了沙坪壩區(qū)區(qū)的中心商業(yè)業(yè)圈，沙重百百、金誠廣場(chǎng)場(chǎng)、明日百貨貨、賽博數(shù)碼碼等云集此地地，大型餐廳廳、酒店、銀銀行、學(xué)校、影影院、醫(yī)院等等配套非常完完善，為項(xiàng)目目提供了較多多的功能定位位可能。項(xiàng)目周邊建筑物物不高，項(xiàng)目目的立面形象象能夠得到比比較充分的展展示。項(xiàng)目地塊面對(duì)步步行街一面的的展示面寬較較窄，進(jìn)深較較長(zhǎng)，且出口口處為人行道道，對(duì)于車輛輛出行有一定定的不便，這這是本項(xiàng)目地地塊的劣勢(shì)所所在。2．項(xiàng)目建筑規(guī)規(guī)劃方案分析析從我司市場(chǎng)研究究部的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查可知，目目前沙坪壩區(qū)區(qū)小戶型產(chǎn)品品走勢(shì)比較好好，項(xiàng)目戶型型定位為單間間帶廚衛(wèi)配套套，較為切合合現(xiàn)行市場(chǎng)對(duì)對(duì)戶型產(chǎn)品的的需求。項(xiàng)目整幢建筑規(guī)規(guī)劃均為小戶戶型，戶型形形式比較單一一，客戶的選選擇性不強(qiáng)。但但另一方面也也使得物業(yè)的的配套設(shè)施能能夠有針對(duì)性性的進(jìn)行設(shè)置置，從而形成成獨(dú)特的產(chǎn)品品特點(diǎn)和營(yíng)銷銷賣點(diǎn)。項(xiàng)目每戶均有獨(dú)獨(dú)立和足夠的的采光面設(shè)計(jì)計(jì)，采光效果果比較好。經(jīng)過設(shè)計(jì)修改以以后，塔樓有有5部電梯直達(dá)達(dá)，基本能夠夠滿足豎向交交通的需要，相相對(duì)于當(dāng)前市市場(chǎng)水平較為為超前。每戶的套內(nèi)面積積比較小，這這對(duì)于高單價(jià)價(jià)的物業(yè)來說說能夠降低其其購置總價(jià)，從從而吸引更多多的客戶，特特別是投資型型客戶的購買買。本項(xiàng)目公攤面積積較大、公攤攤率較高也是是一個(gè)劣勢(shì)，這這需要進(jìn)行一一定的設(shè)計(jì)修修正，并且在在未來的推廣廣過程中進(jìn)行行合理規(guī)避。七、項(xiàng)目功能定定位分析項(xiàng)目地處沙坪壩壩商業(yè)黃金地地段，口岸優(yōu)優(yōu)勢(shì)十分突出出，而全小戶戶型的建筑設(shè)設(shè)計(jì)形式形成成了項(xiàng)目獨(dú)特特的產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)，這些是我我們進(jìn)行功能能定位的基礎(chǔ)礎(chǔ)和前提條件件。項(xiàng)目定位的目的的在于，依托托現(xiàn)有市場(chǎng)的的供需關(guān)系，最最大程度的發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目的資資源優(yōu)勢(shì)，最最大程度的規(guī)規(guī)避推廣風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，以期獲得得最大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和社會(huì)會(huì)效益。常規(guī)的功能定位位方向主要有有商務(wù)和住宅宅兩種。哪種種更適合本項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)？？更有利于本本項(xiàng)目的推廣廣？我們做功功能定位的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)分析如如下：1．商務(wù)功能可行性分析本項(xiàng)目地處沙坪坪壩區(qū)中心區(qū)區(qū)域黃金口岸岸，地理位置置好，能夠滿滿足區(qū)域范圍圍內(nèi)各類企業(yè)業(yè)的地段要求求。項(xiàng)目周邊配套非非常成熟，有有利于商務(wù)活活動(dòng)的開展。項(xiàng)目體量較大，整整體定位于商商務(wù)能夠形成成較強(qiáng)的商務(wù)務(wù)氛圍。項(xiàng)目硬件配置比比較好，塔樓樓5部電梯，有有大堂位，過過道也較為寬寬敞。本項(xiàng)目按住宅項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)，配配套費(fèi)等各項(xiàng)項(xiàng)成本相對(duì)寫寫字樓要低，在在售價(jià)和使用用費(fèi)用上都和和住宅項(xiàng)目并并軌，對(duì)商務(wù)務(wù)客戶來說較較為實(shí)惠。項(xiàng)目車位較為充充足，對(duì)商務(wù)務(wù)客戶有比較較強(qiáng)的實(shí)用性性和吸引力。項(xiàng)目自身配套設(shè)設(shè)施、裝修檔檔次尚未確定定，而如前所所述，沙坪壩壩區(qū)商務(wù)物業(yè)業(yè)普遍在產(chǎn)品品品質(zhì)環(huán)節(jié)和和推廣形象方方面有一定的的硬傷，本項(xiàng)項(xiàng)目如果在規(guī)規(guī)劃初期即針針對(duì)商務(wù)客戶戶需求，做出出適當(dāng)?shù)纳虅?wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)配套，完完全可以超越越沙坪壩區(qū)商商務(wù)物業(yè)現(xiàn)有有的水平，而而形成較強(qiáng)的的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在在推廣中占據(jù)據(jù)較大的市場(chǎng)場(chǎng)份額。定位于商務(wù)之優(yōu)優(yōu)勢(shì)價(jià)格上升空間大大相對(duì)于居家客戶戶而言，商務(wù)務(wù)客戶對(duì)物業(yè)業(yè)的租金承受受能力要強(qiáng)得得多，這意味味著項(xiàng)目在銷銷售步入正常常軌道后，價(jià)價(jià)格上漲的空空間較大，且且在經(jīng)營(yíng)中有有較強(qiáng)的收益益能力，因此此定位于商務(wù)務(wù)有利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的的利潤(rùn)最大化化目標(biāo)。形象附加值高，有有利于開發(fā)企企業(yè)的品牌培培育一幢優(yōu)秀的商務(wù)務(wù)物業(yè)，其知知名度及社會(huì)會(huì)口碑的擴(kuò)展展，相對(duì)住宅宅物業(yè)要迅速速很多，對(duì)于于有未來發(fā)展展規(guī)劃的開發(fā)發(fā)企業(yè)而言，項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)也也是企業(yè)品牌牌樹立和積累累的重要過程程。可以一定程度上上規(guī)避項(xiàng)目的的規(guī)劃劣勢(shì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)上存存在公攤較大大的問題，相相對(duì)于居家客客戶而言，商商務(wù)客戶對(duì)于于公攤系數(shù)的的敏感度較低低。定位于商務(wù)之劣劣勢(shì)市場(chǎng)整體消化能能力偏弱如前所述，沙坪坪壩區(qū)目前的的企業(yè)較少，且且商務(wù)物業(yè)的的租金及出租租率均不高，市市場(chǎng)消化力顯顯得不太旺盛盛。但如果憑憑借獨(dú)特的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和系系統(tǒng)的銷售推推廣，可以在在有限的蛋糕糕里分到足夠夠的市場(chǎng)份額額。推廣中客戶層面面較單一本項(xiàng)目于20004年交房，建建設(shè)周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，而對(duì)于商商務(wù)客戶來說說，往往傾向向于購置現(xiàn)房房。因此在銷銷售推廣的初初期，投資型型客戶將占到到相當(dāng)?shù)谋壤?，一旦投資資戶對(duì)項(xiàng)目的的租賃前景不不看好，項(xiàng)目目營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)就就比較大。2．居家功能可行性分析沙坪壩區(qū)住宅市市場(chǎng)對(duì)小戶型型需求相當(dāng)旺旺盛，無論是是以小戶型為為主力戶型的的單體樓（如如星瀚大廈），還還是配套小戶戶型產(chǎn)品的住住宅物業(yè)（如如奧林驕子），其其小戶型單位位往往在推出出初期即告售售罄，顯示出出強(qiáng)烈的購買買需求。但需需要注意的是是，這類物業(yè)業(yè)的購置客戶戶中有相當(dāng)?shù)牡耐顿Y客戶，表表明投資型物物業(yè)在區(qū)域市市場(chǎng)旺盛的投投資能力。本項(xiàng)目口岸優(yōu)勢(shì)勢(shì)比較好，地地段條件能夠夠得到購房者者的認(rèn)可。定位于住宅之優(yōu)優(yōu)勢(shì)客戶基數(shù)大如前所述，沙坪坪壩區(qū)地產(chǎn)市市場(chǎng)小戶型需需求層面廣，客客戶基數(shù)大，市市場(chǎng)環(huán)境較為為寬松。風(fēng)險(xiǎn)小，且易于于實(shí)現(xiàn)較快的的銷售進(jìn)度由于客戶基數(shù)大大，項(xiàng)目在推推廣中調(diào)整空空間也比較。比比如可以充分分通過價(jià)格杠杠桿的運(yùn)用調(diào)調(diào)節(jié)項(xiàng)目的性性能價(jià)格比，通通過高性價(jià)比比的產(chǎn)品取得得較快的銷售售進(jìn)度。定位于住宅之劣劣勢(shì)價(jià)格瓶頸明顯沙坪壩區(qū)周邊一一些普通住宅宅項(xiàng)目雖然口口岸劣于本項(xiàng)項(xiàng)目，但是在在居家功能層層面上，和本本項(xiàng)目有一定定的可替代性性，將形成一一定的競(jìng)爭(zhēng)沖沖擊。同時(shí)在在重慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上，價(jià)價(jià)格也是一個(gè)個(gè)極其敏感的的因素，而區(qū)區(qū)域內(nèi)此類項(xiàng)項(xiàng)目的均價(jià)水水平為2300元/平方米，且且定位于住宅宅也無法利用用“平開高走”的策略大幅幅的拉升物業(yè)業(yè)價(jià)格，這與與本項(xiàng)目較高高價(jià)位的目標(biāo)標(biāo)有相當(dāng)?shù)木嗑嚯x，價(jià)格瓶瓶勁比較明顯顯。項(xiàng)目公攤較大項(xiàng)目公攤率初步步估計(jì)將達(dá)30%左右，而重重慶購房者在在購房時(shí)相當(dāng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性性和得房率，換換言之，本項(xiàng)項(xiàng)目公攤較大大的現(xiàn)實(shí)將對(duì)對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷銷推廣形成較較大的負(fù)面影影響。項(xiàng)目現(xiàn)有的戶型型設(shè)計(jì)不太適適合居住獨(dú)立的單間設(shè)計(jì)計(jì)無法有效的的對(duì)物業(yè)空間間進(jìn)行優(yōu)化調(diào)調(diào)控，從而在在一定程度上上暴露了項(xiàng)目目的劣勢(shì)，削削弱了項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)。3．小結(jié)通過上述分析我我們認(rèn)為，本本項(xiàng)目定位為為商務(wù)和居家家都有一定的的劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。簡(jiǎn)單的說說，定位為商商務(wù)，產(chǎn)品的的形象附加值值高，可能沖沖頂較高的價(jià)價(jià)位水平，但但是沙坪壩商商務(wù)物業(yè)大環(huán)環(huán)境比較疲軟軟，有一定的的推廣風(fēng)險(xiǎn)；；而定位為住住宅，價(jià)格瓶瓶勁明顯，產(chǎn)產(chǎn)品本身設(shè)計(jì)計(jì)上也存在有有一定的不足足，且較難修修正，不利于于充分挖掘項(xiàng)項(xiàng)目的地段潛潛力和達(dá)到利利潤(rùn)最大化的的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。由此我們認(rèn)為，要要達(dá)到項(xiàng)目功功能定位的三三個(gè)目的就要要求在市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)行水平上有有所突破。八、項(xiàng)目的功能能定位——國際風(fēng)情商商務(wù)酒店式公公寓1．概念詮釋本概念主要涵蓋蓋“商務(wù)”和“酒店式公寓”兩個(gè)層面的的含義。酒店店式公寓在重重慶市并不是是一個(gè)新概念念，但是在產(chǎn)產(chǎn)品硬件和配配套環(huán)節(jié)，能能夠真正做到到位的卻比較較少。我們建建議將項(xiàng)目功功能定位為酒酒店式公寓，旨旨在充分挖掘掘項(xiàng)目的地塊塊潛力，通過過適當(dāng)?shù)挠布涮?，全面面、?yōu)質(zhì)的酒酒店服務(wù)模式式，較高的物物業(yè)形象來吸吸引自用性客客戶購置，并并且由此吸引引投資性客戶戶的購置。但由于“酒店式式公寓”更多的是從從物管服務(wù)方方面的角度對(duì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行詮詮釋，缺少實(shí)實(shí)質(zhì)性的支撐撐，因此我們們?cè)诰频晔椒?wù)的基礎(chǔ)上上將物業(yè)的功功能定位方向向偏重于“商務(wù)”的概念，從從而對(duì)項(xiàng)目的的價(jià)格進(jìn)行有有力的支撐，發(fā)發(fā)揮項(xiàng)目獨(dú)特特的優(yōu)勢(shì)特征征。在偏重商務(wù)方面面，加入“國際風(fēng)情”概念，目的的在于賦予較較新穎的形象象檔次和較強(qiáng)強(qiáng)的現(xiàn)代氣息息。以“國際、時(shí)尚尚、領(lǐng)先”作為“國際風(fēng)情”的表現(xiàn)形式式，弱化純商商務(wù)辦公過于于莊重、過于于嚴(yán)肅的硬質(zhì)質(zhì)特性，以擴(kuò)擴(kuò)大目標(biāo)客戶戶的選擇層面面。2．定位說明沙坪壩區(qū)雖然企企業(yè)不多，對(duì)對(duì)商務(wù)物業(yè)的的需求有限，但但畢竟還是有有一定的消化化能力。同時(shí)時(shí)沙坪壩區(qū)商商務(wù)物業(yè)本身身的規(guī)劃、配配套和服務(wù)都都比較落伍，如如果項(xiàng)目產(chǎn)品品品質(zhì)具有一一定的超前性性，以較高的的性能價(jià)格比比，在商務(wù)功功能層面搶占占足夠的市場(chǎng)場(chǎng)份額，仍然然有相當(dāng)?shù)臋C(jī)機(jī)會(huì)。這一市場(chǎng)板塊客客戶有較強(qiáng)的的價(jià)格承受能能力，是本項(xiàng)項(xiàng)目重點(diǎn)的目目標(biāo)客戶群體體。在沙坪壩區(qū)小戶戶型產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)上，也不乏乏有相當(dāng)部分分高端購買客客戶，如沙坪坪壩區(qū)酒店的的長(zhǎng)包房住客客等。另外，年年輕購房者（包包括自用型居居住客戶和創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型商務(wù)客客戶）作為小小戶型的主力力客群，文化化層次高，對(duì)對(duì)物業(yè)的檔次次及附加值有有較高的要求求，且日常工工作或生活對(duì)對(duì)物業(yè)管理有有較強(qiáng)的依賴賴性，如果項(xiàng)項(xiàng)目能夠提供供酒店式的配配置和管理，完完全可能啟動(dòng)動(dòng)這一個(gè)新的的消費(fèi)層面。本項(xiàng)目定位于商商務(wù)公寓，但但在推廣中并并不排斥居家家客戶，同時(shí)時(shí)項(xiàng)目配置及及檔次為商務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)先先于普通住宅宅樓，同樣也也可能對(duì)居家家產(chǎn)生較強(qiáng)的的吸引力?？梢允雇茝V處于于較有利的市市場(chǎng)位置。項(xiàng)項(xiàng)目定位為酒酒店式公寓，其其上可與酒店店住客接軌，下下不脫于普通通住宅市場(chǎng)，在在營(yíng)銷推廣中中可以以酒店店式的配置和和服務(wù)作為主主賣點(diǎn)，規(guī)避避項(xiàng)目戶型格格局單一和公公攤較大的劣劣勢(shì)，同時(shí)避避免口岸較差差的普通小戶戶型產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)沖擊擊。相對(duì)于住宅而言言，商務(wù)物業(yè)業(yè)有較高的租租金收入可能能，因此對(duì)投投資戶應(yīng)具有有更強(qiáng)的吸引引力。除租金金收益能力外外，物業(yè)的保保持和增值能能力也是投資資戶相當(dāng)關(guān)注注的內(nèi)容，一一些形象較差差、配置落伍伍、管理落后后的物業(yè)，功功能折舊速度度極快，數(shù)年年時(shí)間即為市市場(chǎng)所遺棄。本本項(xiàng)目地段稀稀缺性明顯，如如果形象檔次次高，配置超超前，其保值值增值潛力必必將為投資者者所看好。附：置業(yè)核算案案例我們做一個(gè)簡(jiǎn)單單的置業(yè)核算算。以23元/平方米·月作為目前前沙坪壩區(qū)商商務(wù)物業(yè)的基基準(zhǔn)租金，本本項(xiàng)目憑借口口岸優(yōu)勢(shì)和優(yōu)優(yōu)質(zhì)的配套、服服務(wù)，租金高高于市場(chǎng)平均均水平20%應(yīng)該較為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)（商務(wù)用用戶比較注重重商務(wù)形象和和商務(wù)環(huán)境）。以以一套40平方米（建建筑面積）的的公寓單元為為例：設(shè)其均均價(jià)為2600元/平方米，總總房款為1040000元，客戶購購買前期投入入為（以七成成二十年計(jì)）：：房款+稅費(fèi)+按揭費(fèi)用+五通費(fèi)=約3.8萬，裝修款款（商務(wù)裝修修較住宅裝修修簡(jiǎn)單、便宜宜，以250元/平方米的水水平計(jì)算）：：2萬元，共計(jì)計(jì)：5.8萬元，每月月月供款約為為460元，分?jǐn)偯棵吭聞t為12元/平方米·月，相對(duì)于23元/平方米·月的市場(chǎng)出出租水平，對(duì)對(duì)于實(shí)際商務(wù)務(wù)客戶來說有有很大的吸引引力。按照高高于現(xiàn)有租金金水平20%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算，23元/平方米·月×（1+20%）=27.6元/平方米·月，每平方方米每月租金金（稅前）收收入約為：27.6--12=155.6元/平方米·月（物業(yè)管管理費(fèi)根據(jù)“誰使用誰交交納”的原則，不不計(jì)算入內(nèi)），則則其投資的年年收益為15.6××40×122=74888元，租金回回報(bào)率=68400÷1040000=7..2%。上述計(jì)算算已經(jīng)相當(dāng)保保守，平均達(dá)達(dá)到約7%的回報(bào)率應(yīng)應(yīng)該比較現(xiàn)實(shí)實(shí)，對(duì)于投資資戶來說，也也有較強(qiáng)的吸吸引力。3．小結(jié)結(jié)合前述功能定定位的三點(diǎn)目目標(biāo)，我們認(rèn)認(rèn)為商務(wù)酒店店式公寓的定定位能夠達(dá)到到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的的要求。實(shí)現(xiàn)快速的資金金回籠上述功能定位方方案將使項(xiàng)目目的產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)優(yōu)勢(shì)非常明明顯，同時(shí)定定位又不脫離離于市場(chǎng)實(shí)際際，能夠得到到各個(gè)層面客客戶的廣泛認(rèn)認(rèn)同，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速的資金金回籠打下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)由于功能定位的的分散，使項(xiàng)項(xiàng)目整體運(yùn)作作的風(fēng)險(xiǎn)大大大降低，但好好地段、小戶戶型、低總價(jià)價(jià)、優(yōu)配套和和精服務(wù)的品品質(zhì)將樹立項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)產(chǎn)品定位與形形象，在推廣廣中也有更大大的調(diào)整及控控制空間，從從而在商務(wù)功功能層面有效效的規(guī)避操作作風(fēng)險(xiǎn)，形成成相對(duì)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。盡可能挖掘項(xiàng)目目的利潤(rùn)空間間本項(xiàng)目的目標(biāo)客客戶為商務(wù)客客戶、投資客客戶和小戶型型購房者中的的高端客戶，這這三部分客戶戶都比較看重重物業(yè)的檔次次和形象，單單價(jià)不是其考考慮的重點(diǎn)，而而總價(jià)成為購購置考慮的絕絕對(duì)要素。因因此在價(jià)格抗抗性方面的承承受能力較強(qiáng)強(qiáng)，為項(xiàng)目的的價(jià)格操作營(yíng)營(yíng)造出了較大大的潛在上升升空間。第三部分項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位位一、項(xiàng)目的形象象檔次定位項(xiàng)目形象檔次定定位應(yīng)為高檔檔而深具現(xiàn)代代氣息的商務(wù)務(wù)公寓，是高高技術(shù)含量中中小企業(yè)、年年輕精英的集集中地，以此此支撐項(xiàng)目的的功能定位。具體的說，項(xiàng)目目在視覺形象象上要充分體體現(xiàn)出較純粹粹的商務(wù)形象象，以及簡(jiǎn)潔潔明快的時(shí)代代氣息，包括括項(xiàng)目的立面面設(shè)計(jì)、賣場(chǎng)場(chǎng)包裝、銷售售物料制作等等。在另一方面，項(xiàng)項(xiàng)目的配套也也要在注重商商務(wù)針對(duì)性的的同時(shí)有較高高的形象標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。二、目標(biāo)客戶定定位自用型商務(wù)客戶戶根據(jù)沙坪壩區(qū)的的實(shí)際情況，本本項(xiàng)目之商務(wù)務(wù)客戶主要是是服務(wù)性和科科技性行業(yè)，如IT、廣告、裝飾、設(shè)計(jì)、各類事務(wù)所、中介代理機(jī)構(gòu)等。這類客戶的特點(diǎn)點(diǎn)是業(yè)務(wù)運(yùn)作作中腦力成份份高，附加值值高，對(duì)商務(wù)務(wù)物業(yè)的形象象檔次較為看看重。相對(duì)于這類客戶戶而方，專業(yè)業(yè)寫字樓單價(jià)價(jià)較高，且物物業(yè)中小面積積單位往往格格局不合理，或或是位于一些些邊角地帶，通通風(fēng)采光差。此此外，專業(yè)寫寫字樓功能的的單一和壓抑抑感也是他們們所拒絕的，而而普通住宅項(xiàng)項(xiàng)目檔次低，難難以滿足其形形象需求。本項(xiàng)目面積大小小自由組合，采采光充足，配配套局部領(lǐng)先先于沙坪壩區(qū)區(qū)目前專業(yè)寫寫字樓，且對(duì)對(duì)中小型企業(yè)業(yè)有更強(qiáng)的針針對(duì)性，有高高標(biāo)準(zhǔn)酒店式式服務(wù)體系，有有卓越的智能能化系統(tǒng)，有有濃烈的人文文氣息，這些些都是對(duì)商務(wù)務(wù)客戶尤其是是新生代企業(yè)業(yè)極具吸引力力的產(chǎn)品要素素。收入較高的年輕輕時(shí)尚一族主要包括高校年年輕教師、科科研機(jī)構(gòu)青年年高技能人員員、私企高級(jí)級(jí)白領(lǐng)、文化化、設(shè)計(jì)行業(yè)業(yè)自由職業(yè)者者、青年醫(yī)生生、律師、評(píng)評(píng)估師、會(huì)計(jì)計(jì)師、記者等等為代表的高高收年輕一族族。這類客戶的特點(diǎn)點(diǎn)是收入高，消消費(fèi)觀念超前前，注重生活活質(zhì)量，在消消費(fèi)中對(duì)價(jià)格格敏感度不高高，熱愛各種種品質(zhì)產(chǎn)品。對(duì)這類客戶而言言，他們希望望物業(yè)有較高高的形象檔次次，并且有完完善的配套和和服務(wù)來滿足足其緊張和高高強(qiáng)度的現(xiàn)代代生活需要。本項(xiàng)目的小戶型型設(shè)計(jì)能夠滿滿足其使用功功能的需要，另另外還有項(xiàng)目目的口岸優(yōu)勢(shì)勢(shì)，高標(biāo)準(zhǔn)軟軟、硬件配置置，物管營(yíng)造造的強(qiáng)烈文化化氛圍，全酒酒店式服務(wù)內(nèi)內(nèi)容等因素，都都會(huì)起到共同同的促銷作用用。酒店的長(zhǎng)住客戶戶對(duì)于酒店的長(zhǎng)住住客戶而言，本本項(xiàng)目的吸引引力及價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)很直觀，品品質(zhì)接近于酒酒店，費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于酒店店。在單價(jià)、公公攤方面的抗抗性比以上兩兩個(gè)客戶層面面都更低。投資型客戶投資型客戶的特特點(diǎn)是：非常常注重物業(yè)的的保值和增值值，注重投資資收益，注重重物業(yè)總價(jià)的的控制而對(duì)單單價(jià)模糊。本本項(xiàng)目戶型小小，投資總價(jià)價(jià)低；物業(yè)地地段優(yōu)勢(shì)使其其保值和增值值的需要得到到滿足；較高高的形象和較較好的品質(zhì)能能夠充分保證證物業(yè)的出租租價(jià)格和出租租率，從而保保證其投資收收益回報(bào)。三、項(xiàng)目的價(jià)格格定位評(píng)估項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)預(yù)期為2500元/平方米（建建筑面積價(jià)格格），現(xiàn)運(yùn)用用市場(chǎng)比較法法，就此預(yù)期期做初步評(píng)估估。采用市場(chǎng)場(chǎng)比較法對(duì)本本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)價(jià)格定位，在在參數(shù)的選取取中遵循謹(jǐn)慎慎原則。根據(jù)據(jù)商務(wù)客戶對(duì)對(duì)物業(yè)各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的關(guān)注度度和區(qū)域內(nèi)幾幾個(gè)典型商務(wù)務(wù)項(xiàng)目的情況況，選取了以以下7個(gè)比較指標(biāo)標(biāo)，并分別對(duì)對(duì)其設(shè)定相應(yīng)應(yīng)分值進(jìn)行分分析如下：指標(biāo)設(shè)定分值時(shí)代星空融信大廈欣陽大廈本項(xiàng)目地理位置2018171315硬件配套及裝修修標(biāo)準(zhǔn)2014101814專屬商務(wù)配套及及物管服務(wù)15108149戶型結(jié)構(gòu)15138129開發(fā)企業(yè)知名度度109555項(xiàng)目附加值106666周邊交通等配套套109667合計(jì)10079607465售價(jià)3000元/平方米2600元/平方米3800元/平方米本項(xiàng)目商務(wù)單元元與時(shí)代星空空對(duì)比，定價(jià)價(jià)應(yīng)為（套內(nèi)內(nèi)面積價(jià)格）：3000×65/79=2582元/平方米。本項(xiàng)目商務(wù)單元元與融信對(duì)比比，定價(jià)應(yīng)為為（建筑面積積價(jià)格）：2600××65/600=29477元/平方米。本項(xiàng)目商務(wù)單元元與欣陽廣場(chǎng)場(chǎng)寫字樓對(duì)比比，定價(jià)應(yīng)為為：3800××65/744=34922元/平方米。加權(quán)求和考慮到時(shí)代星空空與本項(xiàng)目在在產(chǎn)品形態(tài)上上有最強(qiáng)的可可比性，在定定價(jià)加權(quán)中，對(duì)對(duì)時(shí)代星空設(shè)設(shè)定50%的權(quán)重，融融信與欣陽分分別設(shè)定25%的權(quán)重，則則項(xiàng)目與市場(chǎng)場(chǎng)同類項(xiàng)目比比較，合理均均價(jià)為：2582×500%+29447×25%%+34922×25%==2901元/平方米計(jì)算結(jié)果修正2901元/平平方米的結(jié)果果是依據(jù)區(qū)域域市場(chǎng)現(xiàn)有在在售項(xiàng)目的情情況計(jì)算得到到的，但由于于上述項(xiàng)目大大多考慮了資資本的時(shí)間因因素，而采用用預(yù)期收益法法進(jìn)行定價(jià)（在在營(yíng)銷方面的的表現(xiàn)就是價(jià)價(jià)格相對(duì)虛高高，銷售速度度過慢），與與本項(xiàng)目較快快的銷售進(jìn)度度要求不盡相相同?，F(xiàn)就滅滅減市場(chǎng)價(jià)格格虛高和達(dá)到到快速營(yíng)銷回回籠資金的目目的，以0.90--0.95的修正系數(shù)數(shù)區(qū)間（此區(qū)區(qū)間通常是一一次性付款方方式的折扣）進(jìn)進(jìn)行價(jià)格試算算，2901××0.90＜實(shí)際價(jià)格格＜2901××0.95，實(shí)際價(jià)格格為2611--2756區(qū)間，與2500元/平方米的價(jià)價(jià)格預(yù)期比較較偏高，這表表明項(xiàng)目現(xiàn)有有的均價(jià)在區(qū)區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)有一定的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，且通通過良好的銷銷售運(yùn)作，有有適當(dāng)?shù)奶醿r(jià)價(jià)空間。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品建議議一、項(xiàng)目建筑及及配套規(guī)劃要要點(diǎn)項(xiàng)目定位為商務(wù)務(wù)公寓，如何何在合理的成成本范圍內(nèi)，將將建筑風(fēng)格、功功能設(shè)施配套套，以及服務(wù)務(wù)做出特色，使使之既有較強(qiáng)強(qiáng)的實(shí)用性，又又有較高的形形象附加值，是是在產(chǎn)品規(guī)劃劃中應(yīng)當(dāng)權(quán)衡衡的重點(diǎn)。在建筑及裝修風(fēng)風(fēng)格上，應(yīng)力力求達(dá)到簡(jiǎn)約約、明麗、大大氣的效果，和和現(xiàn)代商務(wù)的的形象相匹配配，在裝修風(fēng)風(fēng)格上可以借借鑒一些比較較成熟而特色色鮮明的異域域風(fēng)格，在包包裝和宣傳上上也有較大的的延展空間。在設(shè)施選擇上，應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)商務(wù)針針對(duì)性和功能能復(fù)合性，盡盡可能在保證證商務(wù)配套功功能的前提下下，減小占用用面積。服務(wù)是項(xiàng)目附加加值的一個(gè)重重要提升點(diǎn)，因因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要高，形象象要好，且在在營(yíng)銷中要整整體貫穿，全全面體現(xiàn)。具體的產(chǎn)品建議議如后。二、建筑1．對(duì)建筑外立立面作一定的的細(xì)部調(diào)整項(xiàng)目本身已經(jīng)具具備較強(qiáng)的公公建形象，為為了進(jìn)一步提提升項(xiàng)目的視視覺檔次，建建議對(duì)項(xiàng)目外外立面作以下下幾個(gè)方面的的整改。外墻采用深色面面磚搭配鋁塑塑板貼面，以以表現(xiàn)物業(yè)的的商業(yè)氣質(zhì)；；空調(diào)位統(tǒng)一作內(nèi)內(nèi)嵌式預(yù)留，并并以百葉遮攔攔，避免空調(diào)調(diào)機(jī)身對(duì)立面面產(chǎn)生不良影影響；屋頂進(jìn)行一定形形式的建筑造造型，以增強(qiáng)強(qiáng)物業(yè)的標(biāo)識(shí)識(shí)性；立面窗戶采用塑塑鋼窗配白色色玻璃，以增增強(qiáng)采光的性性能；具體的方案由設(shè)設(shè)計(jì)單位出具具2．通過細(xì)部調(diào)調(diào)整降低公攤攤塔樓標(biāo)準(zhǔn)層公共共通道臨工行行方向可以劃劃分到相應(yīng)的的物業(yè)戶內(nèi)；；公共通道的寬度度改為1.6米，沿內(nèi)墻墻臨過道外墻墻線退50CM左右開門，使使各住戶單元元有較強(qiáng)的層層次感，避免免標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)住住戶單元過多多而導(dǎo)致視覺覺干擾；3．每層增設(shè)一一個(gè)弧形公共共空間在4-6軸線之之間挑出一個(gè)個(gè)半徑約1.5米的半圓形形公共休閑空空間，采用半半落地玻璃封封閉，以此增增加公共休閑閑空間，可放放置坐椅、小小品及盆栽植植物，或?yàn)橐灰粋€(gè)極富情趣趣的觀景及休休閑空間?；⌒慰臻g建議分分層交錯(cuò)設(shè)施施，如9層可設(shè)在1/5-6軸線之間；10層即可設(shè)在4-1/4軸線之間。4、公共衛(wèi)生間間標(biāo)準(zhǔn)層H戶型旁旁有兩塊空間間，面積共計(jì)計(jì)近30平方米，建建議做兩個(gè)公公共衛(wèi)生間，以以便純商務(wù)客客戶可以取消消室內(nèi)衛(wèi)生間間，增加室內(nèi)內(nèi)空間的純粹粹性和使用面面積。衛(wèi)生間配置品牌牌潔具，采用用較高裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，匹配項(xiàng)項(xiàng)目的商務(wù)功功能和酒店形形象。三、項(xiàng)目硬件1．大堂大堂位置建議于于項(xiàng)目西北側(cè)側(cè)臨工行方向向，即原規(guī)劃劃住宅大堂位位置。大堂范圍建議為為朝工行方向向4-6軸線，朝步步行街方向B-D軸線，凈使使用面積約95平方米。由于修改后的大大堂面積較原原有方案小，因因此建議減少少入口梯步，將將大堂實(shí)用面面積擴(kuò)大。大堂的凈高（裝裝修吊頂后）應(yīng)應(yīng)不低于6米，保證空空間的通透感感。大堂裝修風(fēng)格應(yīng)應(yīng)注重商務(wù)的的莊重嚴(yán)謹(jǐn)而而又不失雅致致的風(fēng)格，簡(jiǎn)簡(jiǎn)約明麗、氣氣派大方，可可以放一些高高大的人造植植物模型，做做一個(gè)室內(nèi)噴噴泉，動(dòng)靜相相宜，且形象象檔次較高。2．商務(wù)會(huì)所項(xiàng)目以中小企業(yè)業(yè)為主要客戶戶層面，這部部分企業(yè)無法法租賃和購買買較大面積的的寫字樓，從從而造成辦公公區(qū)域內(nèi)商務(wù)務(wù)功能不完整整，對(duì)配套的的依賴性較強(qiáng)強(qiáng)，因此建議議配置公共的的商務(wù)會(huì)所。裙樓頂層面積約約1800平方米，商商業(yè)價(jià)值相對(duì)對(duì)較低，建議議將其臨一中中部分劃出600平方米左右右規(guī)劃為項(xiàng)目目會(huì)所。會(huì)所所分為動(dòng)區(qū)和和靜區(qū)，動(dòng)區(qū)區(qū)以健身和娛娛樂為主；靜靜區(qū)以會(huì)議、洽洽談等商務(wù)功功能為主。其其具體功能設(shè)設(shè)置如下：多媒體會(huì)議室面積約需1000平方米，兼兼做會(huì)議室，供供客戶租用，同同時(shí)物管可以以定期舉行各各類講座式活活動(dòng)，充分彰彰顯新生代商商務(wù)文化。多功能娛樂室以多功能吧（網(wǎng)網(wǎng)吧、水吧、書書吧等復(fù)合）為為主體，提供供各類茶水飲飲料、時(shí)尚書書刊、棋牌，設(shè)6-8組座位；通過高大的綠色植物點(diǎn)綴分隔，形成較強(qiáng)的層次感，達(dá)到較好的間隔效果，供客戶休閑放松。健身房可以沿墻劃一塊塊狹長(zhǎng)空間，用用玻璃間隔而而成；沙弧球臺(tái)、桌上上足球臺(tái)等等等注：具體的功能能設(shè)施及平面面布局由裝飾飾公司提供方方案。四、項(xiàng)目強(qiáng)弱電電及智能化系系統(tǒng)1．強(qiáng)電系統(tǒng)室內(nèi)電源進(jìn)戶。公共照明集合于樓宇自動(dòng)動(dòng)化控制系統(tǒng)統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)公共共照明集中管管理，且采用用較高的照度度標(biāo)準(zhǔn)。2．弱電及智能能化系統(tǒng)通訊及信息商務(wù)單元每戶預(yù)預(yù)留兩個(gè)IDD電話接口；；大樓整體構(gòu)建綜綜合布線系統(tǒng)統(tǒng)，并接入寬寬帶網(wǎng)絡(luò)，以以實(shí)現(xiàn)外部信信息的高速連連接。閉路電視系統(tǒng)每戶預(yù)留閉路接接口。安防一體化系統(tǒng)統(tǒng)電梯及公寓門口口、各樓層電電梯廳設(shè)保安安監(jiān)控?cái)z像機(jī)機(jī)；各地下車車庫門加裝門門禁控制系統(tǒng)統(tǒng)；推行“一卡通”作為項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)通行卡、出出入停車卡、借借用卡等。消防報(bào)警系統(tǒng)：：在敏感區(qū)域設(shè)煙煙感報(bào)警探測(cè)測(cè)器。廣播系統(tǒng)吸頂或壁掛設(shè)置置，可用作背背景音樂和緊緊急廣播通知知。給排系統(tǒng)采用變頻水泵，確確保水壓穩(wěn)定定，給排水管管材料采用較較高的材料標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。三表遠(yuǎn)傳計(jì)量水、電、氣采用用專門控制管管理系統(tǒng)進(jìn)行行集中管理，統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)，并并及時(shí)提醒用用戶繳費(fèi)。注：除衛(wèi)生間外外，所有的水水氣管道均集集中設(shè)置于陽陽臺(tái)內(nèi)側(cè)，僅僅預(yù)留接口，由由客戶自行選選擇搭接的方方式。五、公共部分裝裝修標(biāo)準(zhǔn)1．大堂和首尾尾電梯間大堂采用對(duì)開地地彈玻璃門地面采用大理石石和花崗石拼拼花墻面做約1.22米石材或?qū)崒?shí)木墻裙，剩剩余部分刷涂涂料天花作造型吊頂頂處理2．過道地面鋪防滑地磚磚高級(jí)磁磚做墻面面踢腳線，刷刷乳膠漆，配配各種風(fēng)情裝裝飾畫天花：石膏板吊吊頂照明：吸頂燈或或壁燈，燈具具應(yīng)注重造型型，如可考慮慮用金屬燈具具增強(qiáng)現(xiàn)代感感3．樓梯間：普通水泥踏步墻面刷白扶手用水管焊接接六、室內(nèi)裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1．入戶門各戶送實(shí)木門，尺尺寸建議為1.0×22.2米2．窗高級(jí)塑鋼窗3．內(nèi)墻房?jī)?nèi)墻用水泥砂砂漿找平，刮刮膩?zhàn)訌N衛(wèi)內(nèi)墻用水泥泥砂漿找平4．地面：房地面水泥砂漿漿找平廚衛(wèi)水泥砂漿找找平，拉毛5．廚、衛(wèi)預(yù)留電源插座、冷冷熱水喉及去去水管道安裝裝到位6．煤氣：（住住宅單元）管道煤氣安裝入入戶、遠(yuǎn)程抄抄表7．空調(diào)預(yù)留空調(diào)機(jī)位及及冷凝水管8．電源：每戶預(yù)留電源接接口七、電梯電梯承載能力是是衡量商務(wù)樓樓品質(zhì)的重要要參數(shù)之一。載載客量建議為為15人，速度在2米/秒左右，區(qū)區(qū)別于普通住住宅標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目定位于商商務(wù)公寓，入入住后人數(shù)必必將較多，豎豎向交通流量量大。建議臨臨步行街塔樓樓保留三部電電梯，臨一中中塔樓保留兩兩部，在降低低成本及公攤攤的情況下，保保證電梯的承承載能力。八、項(xiàng)目軟件配配套1．商務(wù)服務(wù)中中心設(shè)于底層，面積積10平方米左右右即可提供傳真、打印印、復(fù)印，代代收代發(fā)郵件件，代訂代購購代發(fā)報(bào)刊雜雜志、車船票票，信息查房房等服務(wù)，為為客戶去除商商務(wù)繁瑣2．區(qū)域網(wǎng)本項(xiàng)目客戶年輕輕化趨勢(shì)比較較明顯，在工工作和生活中中熱衷于關(guān)注注新事物，且且渴望交流和和溝通。設(shè)置置小區(qū)局域網(wǎng)網(wǎng)，進(jìn)行綜合合布線設(shè)置，其其根本目的是是為其提供一一個(gè)了解新聞聞、周邊事物物的窗口，以以及一個(gè)自由由交流的虛擬擬空間。計(jì)劃劃分為三個(gè)板板塊；新聞?lì)愵?、生活信息息類及業(yè)主BBS。新聞?lì)惷恐苁占瘯r(shí)事、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、體育、娛娛樂新聞及相相關(guān)熱點(diǎn)，在在局域網(wǎng)上公公布。生活信息類包括天氣預(yù)報(bào)、影影訊書訊、打打折信息、社社區(qū)新聞、社社區(qū)二手市場(chǎng)場(chǎng)等等。業(yè)主BBS住戶自由交流，且且定期設(shè)置一一些熱點(diǎn)問題題供住戶參與與。九、物管服務(wù)1．服務(wù)內(nèi)容常規(guī)服務(wù)保安、保潔、公公共環(huán)境維護(hù)護(hù)、公共設(shè)施施服務(wù)、代收收水電氣費(fèi)等等。專屬商務(wù)服務(wù)打印、復(fù)印、傳傳真，代收代代發(fā)郵件，代代訂、代購車車船機(jī)票，代代訂、代發(fā)、代代購報(bào)刊雜志志、信息查詢?cè)?、代訂鮮花花、賀卡、代代辦各種宴會(huì)會(huì)、國際國內(nèi)內(nèi)長(zhǎng)途等等。物業(yè)信息中心提供物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租租賃信息。注：具體的服務(wù)務(wù)內(nèi)容細(xì)則由由物管公司制制定。2．物管單位建議聘請(qǐng)有知名名品牌且具有有豐富酒店管管理經(jīng)驗(yàn)的物物管公司進(jìn)行行物業(yè)管理，利利用其良好的的人員形象，高高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)務(wù)質(zhì)量以及完完善的服務(wù)管管理能力為項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主提供供一種全酒店店標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)務(wù)質(zhì)量。第五部分項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣廣一、項(xiàng)目命名項(xiàng)目命名的原則則主要應(yīng)該體體現(xiàn)項(xiàng)目的國國際化、時(shí)尚尚化概念和風(fēng)風(fēng)格，可以從從以下方向去去考慮，但最最終的名稱需需要與包括廣廣告公司等相相關(guān)專業(yè)單位位溝通后確定定。1、以商業(yè)理念念作為項(xiàng)目名名稱[紐思達(dá)]國際際商務(wù)大廈備注：[紐思達(dá)達(dá)]為英文Newstartt“新起點(diǎn)”的中文音譯譯。[風(fēng)尚國際]商商務(wù)大廈[深藍(lán)印象]商商務(wù)大廈[新城·國際]]商務(wù)大廈2、以發(fā)展商的的名稱作為項(xiàng)項(xiàng)目命名前綴綴[林建·國際]]商務(wù)大廈[美林·國際]]商務(wù)大廈采用發(fā)展商名稱稱作為項(xiàng)目名名稱的前綴，能能夠在推廣物物業(yè)的同時(shí)樹樹立發(fā)展商的的品牌形象，整整合資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)。二、營(yíng)銷推廣主主題——“國際風(fēng)情情商務(wù)酒店式式公寓”“酒店”意味著著項(xiàng)目有較高高標(biāo)準(zhǔn)的配套套和服務(wù)?！吧虅?wù)”直觀的的點(diǎn)出項(xiàng)目的的功能屬性，便便于客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)知?！熬频辍焙汀吧躺虅?wù)”兩者有較強(qiáng)強(qiáng)的共性：都都比較時(shí)尚，都都比較有檔次次感。所以在在項(xiàng)目營(yíng)銷主主題中，我們們建議用“國際風(fēng)情”這一特色元元素來迎合這這種這種檔次次感和時(shí)代氣氣息的需要。用“國際風(fēng)情”作為項(xiàng)目特特色關(guān)鍵詞，其其直觀支撐點(diǎn)點(diǎn)來自于項(xiàng)目目的大堂及公公共部分簡(jiǎn)潔潔明快、有一一定的異域特特色的裝修特特征，其更深深層次的含義義是項(xiàng)目的形形象服務(wù)及商商務(wù)氛圍領(lǐng)先先于時(shí)代，主主題文案“國際”、“風(fēng)情”等也有相當(dāng)當(dāng)強(qiáng)的時(shí)代氣氣息。在項(xiàng)目的營(yíng)銷推推廣過程中，在在賣場(chǎng)包裝的的各個(gè)環(huán)節(jié)要要充分運(yùn)用一一些具有現(xiàn)代代商務(wù)氣息的的風(fēng)格元素，比比如一些金屬屬裝修構(gòu)件、硬硬質(zhì)水景，使使客戶在賣場(chǎng)場(chǎng)即感覺項(xiàng)目目和市場(chǎng)上千千樓一面的商商務(wù)項(xiàng)目有明明顯的風(fēng)格特特色差異。另外，項(xiàng)目的功功能定位是商商務(wù)酒店式公公寓，營(yíng)銷形形象應(yīng)該莊重重而具有檔次次感，和項(xiàng)目目的現(xiàn)場(chǎng)包裝裝包裝共同作作用，支撐項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)銷主主題。三、項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣原則性要要點(diǎn)1．概述：在早期的重慶房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上，照搬照套套營(yíng)銷概念的的現(xiàn)象比較普普遍，這種現(xiàn)現(xiàn)象是市場(chǎng)發(fā)發(fā)育初期開發(fā)發(fā)企業(yè)一種急急功近利意識(shí)識(shí)的表現(xiàn)。以重慶房?jī)r(jià)水平平約束下的成成本條件，很很難在產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃和包裝推推廣中將某種種概念真正詮詮釋到位，因因此鋪天蓋地地的概念往往往是一句空洞洞的宣傳口號(hào)號(hào)，隨著買方方市場(chǎng)的不斷斷成熟，概念念營(yíng)銷逐漸陷陷入一種聲勢(shì)勢(shì)虛高的尷尬尬局面。因此在本項(xiàng)目的的營(yíng)銷推廣中中，要注重避避免營(yíng)銷走虛虛，在營(yíng)銷操操作中應(yīng)以良良好的形象展展示作基礎(chǔ)，同同時(shí)對(duì)項(xiàng)目本本身進(jìn)行適度度的包裝渲染染，用軟硬結(jié)結(jié)合的推廣手手法，有節(jié)奏奏的進(jìn)行營(yíng)銷銷深入；一方方面可以降低低營(yíng)銷成本的的投入，另一一方面也可以以規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2．營(yíng)銷推廣原原則性要點(diǎn)用實(shí)景展示品質(zhì)質(zhì)最好的營(yíng)銷說詞詞是實(shí)景展示示。尤其是本項(xiàng)目定定位于商務(wù)公公寓，其推