購物中心租賃方式策略詳解：固定租金、扣點(diǎn)和保底

1/10，經(jīng)營者采取何種購物中心租賃方式，對購物中心招商開業(yè)和持續(xù)經(jīng)營影響很對購物中心的整體收益和收益增長影響更大；另一方面，一個(gè)購物中心能采取什物中心所處階段等因素影響。本文比較購物中心固定租金和扣點(diǎn)分成的優(yōu)劣，分析分成的適用條件；指出物業(yè)管理費(fèi)在三種方式下的計(jì)收要點(diǎn)；討論有關(guān)購物中心式的一般策略，并著重探討在空白市場開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理購物中心的租賃方的最基本的租賃方式其實(shí)是兩種，固定租金和扣點(diǎn)分成，保底分成是兩積計(jì)收租金的方式。租金水平是指單位時(shí)間單位面積租金，一般是按每月每平方米用率以及商戶心理因素等因素，用實(shí)用面積或建筑面積計(jì)租對購物中心收入影響有很大區(qū)別。2/10租面積的測度決定了物業(yè)管理費(fèi)的面積測度。商鋪的物業(yè)管理費(fèi)通常按鋪?zhàn)赓U面積計(jì)收，即等于物業(yè)管理費(fèi)水平乘以租賃面積，物業(yè)管理費(fèi)水平指單位時(shí)間單位面積的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在決定物業(yè)管理費(fèi)水平時(shí)，一般用月作為單位時(shí)間，受固定租金選取月或日作為單位時(shí)間的影響；單位面積的測度則要與固定租金的單，商鋪實(shí)用面積很可能并不等于建筑面積乘以實(shí)用率。國內(nèi)購物中心建筑實(shí)的得鋪率其實(shí)是有差別的，后者更接近商鋪的真實(shí)實(shí)用率，關(guān)鍵在于實(shí)用往是不準(zhǔn)確的。一般來講，用實(shí)用面積計(jì)算比較方便和準(zhǔn)確，用建筑面積用建筑面積計(jì)算從行為心理學(xué)角度對購物中心經(jīng)營有利。例如實(shí)用率為直接。3/10稱扣點(diǎn)，也被稱為合作經(jīng)營或聯(lián)營方式，是指對在購物中心租用的商戶約定分成點(diǎn)數(shù)和租賃面積，然后在約定時(shí)期按銷售收入乘以分成點(diǎn)數(shù)計(jì)收是“扣點(diǎn)”這種形象說法的來源。特別要注意按扣點(diǎn)計(jì)算時(shí)雖然只與銷售收入和戶的角度，如果是采用扣點(diǎn)的方式，商戶有追求面積大的傾向，因?yàn)榇藭r(shí)租金與無直接關(guān)系，商戶主要考慮裝修、道具費(fèi)用和與面積相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)；而購物方則對每個(gè)商戶的面積有控制標(biāo)準(zhǔn)的，特別是對無法約定固定物業(yè)管理費(fèi)水平的對面積控制強(qiáng)度的重要影響因素。種租賃方式各有利弊(參見表2《購物中心租賃方式比較》)，主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)程度4/10購物中心方的租金收入直接與商戶銷售收入掛鉤，受商戶經(jīng)營狀況影響很大，但可能享受商戶經(jīng)營增長收益。其次，定租的計(jì)租方法簡單，不需要更多的技術(shù)手段，便捷；扣點(diǎn)的計(jì)算并不復(fù)雜，但與之相關(guān)的諸如商戶銷售收入控制、分成結(jié)租金遞增收益的關(guān)系，于是出現(xiàn)了保底分成的方式。保底方式是定租與扣點(diǎn)的綜合運(yùn)用，是指對在購物中心租用商鋪的商戶約定一個(gè)固定底租金，再約定一個(gè)分成租金，按月計(jì)算兩者取其高。通常保底租金與租金水平5/10得有失。經(jīng)驗(yàn)表明存在如下“翹翹板現(xiàn)象”：就好象翹翹板一樣，處于平衡狀態(tài)的兩端高度一定不會同時(shí)超過非平衡時(shí)高的一方，即如果采用保底分成方式，商戶談判時(shí)，保底部分一定不會比單純的定租高，分成的部分一定不會比單純的高。換句話說，這種看起來兩全其美的方式，在商戶經(jīng)營不好時(shí)，所收取的租金比單純定租的少；在商戶經(jīng)營好時(shí)，所收取的租金一定不會比單純的扣點(diǎn)高。所決策者制定租賃政策和管理招商團(tuán)隊(duì)的要求極高。禹來反復(fù)強(qiáng)調(diào)購物中心招商執(zhí) 和扣點(diǎn)都屬于合作經(jīng)營或聯(lián)營方式，購物中心采用這種方式增加了技術(shù)與金融機(jī)構(gòu)建立結(jié)算關(guān)系和現(xiàn)金收存關(guān)系。真實(shí)。都直接增加了設(shè)備成本和人工成本。6/10所以，實(shí)行聯(lián)營方式的購物中心，應(yīng)該充分利用已經(jīng)投入成本的上述技術(shù)手段，VIP段保證了營中，無論采用哪種租賃方式都要事先約定租金增長辦法。購物商戶約定租金增長辦法時(shí)，定租一般是約定年租金水平增長率，扣點(diǎn)通常是按百分點(diǎn)的增加點(diǎn)數(shù)，所以習(xí)慣上稱為租金遞增。租金遞增幅度在國外主要參照膨脹水平和行業(yè)租金增長水平，國內(nèi)的情況則復(fù)雜的多，主要取決于購物中心與的遞增風(fēng)險(xiǎn)大?？瞻资袌鲎赓U決策成方式在國內(nèi)原本被廣泛用于拋棄了購銷模式而采用聯(lián)營方式的百貨行業(yè)，現(xiàn)也部分被購物中心采用。購物中心行業(yè)與百貨公司有兩個(gè)很大的區(qū)別：的基礎(chǔ)裝修。這兩點(diǎn)不同導(dǎo)致了購物中心在借用百貨公司扣點(diǎn)和保底分成方式時(shí)會碰戶對物業(yè)管理費(fèi)和店鋪基礎(chǔ)裝修費(fèi)用的接受程度問題。在購物中心發(fā)展不夠成熟7/10的四線城市。招商團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目工程動工不久開始招商，在制定租賃策略時(shí)，遇到制定物中心要收取物業(yè)管理費(fèi)；由于該城市的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)以及項(xiàng)目處于初建狀態(tài)，外戶采取觀望態(tài)度，處于強(qiáng)勢也意在壓低物業(yè)管理費(fèi)水平甚或不同意另行計(jì)收管理招商人員反映：商戶認(rèn)為交了租金，為什么還要交管理費(fèi)，在本地的其它商場都沒收管理費(fèi)；，在不管購物中心收什么費(fèi)，商家只管一共交多少錢。招8/10戶的經(jīng)營環(huán)境，商家所交的物業(yè)管理費(fèi)都可以通過由于經(jīng)營改善而收回來。同樣的道理，購物中心決定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)主要是物業(yè)本，在制定租賃策略時(shí)一定要讓物業(yè)管理費(fèi)覆蓋物業(yè)管理成本；即便由于商戶中心的力量對比和當(dāng)?shù)氐氖袌鲈虿荒芤徊降轿坏貓?zhí)行，也要一步到位地制定分步執(zhí)行。更重要的是，決不能將物業(yè)管理費(fèi)與租金合并計(jì)算，因?yàn)槲飿I(yè)管理于物業(yè)管理費(fèi)覆蓋物業(yè)管理成本以及物業(yè)管理與租金分開計(jì)收的AMALL賃方式策略：，制定出每一種租賃方式的適用X；愿付固定管理費(fèi)或不愿足額付固定管理費(fèi)的，要進(jìn)行專項(xiàng)評估并在合同中明確扣點(diǎn)收入中優(yōu)先補(bǔ)足固定管理費(fèi)；式策略9/10規(guī)律。熟的購物中心或在購物中心成熟地區(qū)新開購物中心，經(jīng)營者在決策租賃方式模式走即可