上海羅蒙集團(tuán)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告-地塊規(guī)劃-控制指標(biāo)-市場(chǎng)分析-落地房

上海羅蒙集團(tuán)奉化別墅項(xiàng)目投分析報(bào)告地塊規(guī)劃_控制指標(biāo)_市場(chǎng)分析_落地房、狀況66000四個(gè)向的AB公安局C天然小河D情況：A近一食品廠煙囪高立對(duì)空氣量存在一定影響。B噪音內(nèi)罕小谷鬧中取靜噪音污染C水前一天然小河總體水質(zhì)尚可。D和沒(méi)通條件處在范圍內(nèi)的政網(wǎng)及其公共通完善車行5中心。政公商業(yè)等配套SWOT(Strength)地塊氣質(zhì)較好位置極佳鬧中取靜是內(nèi)罕有的低容積率地塊三面環(huán)為狹長(zhǎng)谷地景觀環(huán)境美可利用性強(qiáng)地塊水齊備是理想的風(fēng)水寶地可開(kāi)發(fā)高檔次的物業(yè)地塊為凈地地上無(wú)建筑物可馬上進(jìn)行開(kāi)發(fā)地塊周圍沒(méi)有高層建筑物視野開(kāi)劣（Weakness）地塊東面有一未搬遷的食品廠高大的煙囪環(huán)境地塊面上有一的一的響周高檔次的業(yè)地塊的上有搬遷費(fèi)小的理機(jī)(Opportunity)的延伸使得的交通條件更加完善地上沒(méi)有品的場(chǎng)壓力較小品較強(qiáng)好的開(kāi)發(fā)將更有把握發(fā)有為的層高檔有較多的潛需求威脅(Threaten)喜度不是很強(qiáng)烈，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)直處緩慢發(fā)展階段城區(qū)內(nèi)有不少拆遷安置房及自建“落”通過(guò)二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格低，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生定影響項(xiàng)目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項(xiàng)目客戶范圍受很大限制項(xiàng)目分析總結(jié)：高檔別墅類發(fā)、總體概況市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與直是房產(chǎn)的是商品房低于市市商，外面發(fā)商很少進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，這使得房產(chǎn)市場(chǎng)落后于市。是據(jù)勢(shì)，房產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展度不斷加快，項(xiàng)指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)中而下滑商品房銷售是于目市場(chǎng)上可有對(duì)于自制，不以及不高，市場(chǎng)會(huì)不，目不。市出城市將會(huì)發(fā)展時(shí)期，這對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是個(gè)新機(jī)對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)，前景是十分看。市區(qū)溪口鎮(zhèn)是市主要房產(chǎn)發(fā)區(qū)，集中奉90商品房而市中心區(qū)域市房產(chǎn)市場(chǎng)最重要區(qū)05后，市區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)受，2005223500―4800元/區(qū)域最5300/平方米左右如位于廣平路岳路面積集中80―110平米，90―140聯(lián)排200―260其中80―120米中戶型最受追捧總體特征表:類型接受>>面積中戶型于面積戶型。元型平復(fù)挑等戶型稀五太重視質(zhì)細(xì)節(jié)更宣傳段，質(zhì)優(yōu)良、奉化別墅市場(chǎng)分析1總體概述分布旅游區(qū)溪口鎮(zhèn)如、ft區(qū)ftft型聯(lián)體區(qū)49聯(lián)體別另些類項(xiàng)分布各鄉(xiāng)鎮(zhèn)里低。調(diào)情況溪口原所謂農(nóng)民自2000/左右面積間”×10m進(jìn)深多以兩和兩半主另外會(huì)留有×8m別墅園林綠化。新建別墅當(dāng)中品質(zhì)差別很大如天星武嶺園別墅形態(tài)基本農(nóng)民房改進(jìn)容積較高也無(wú)小區(qū)配套。目前溪口最好別墅區(qū)――梅齡ft莊區(qū)內(nèi)配套也有物業(yè)管理和安保系統(tǒng)。別墅區(qū)基本以畝地造棟別墅總體品質(zhì)相對(duì)較高但是由于該別墅區(qū)可以買地自建別墅所以造成了該別墅區(qū)整體劃雜亂大大減低了該別墅區(qū)盛世桃于溪口整體較，配套。其較大了目以高檔次了他地區(qū)前買別墅目中當(dāng)是相當(dāng)成典范。目前化別墅有1、容積高（如天星武嶺園、武嶺盛世）；2、性質(zhì)不純粹；3、物業(yè)管理水平低；4、景觀及配套差。2、別墅案情況A、園項(xiàng)目置：于剡溪邊崎ft下（溪口收費(fèi)站往西 200M處）商：奉化凱利房產(chǎn)有限公司 筑設(shè)：漢沙楊物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè) 用地積：187000平方米建筑積：69241平方米 容積率：綠化率：% 戶 數(shù)：230戶雙拼和獨(dú)棟(獨(dú)棟108套、雙拼 122套)積210380㎡（中雙拼積213228㎡；獨(dú)幢面2803303802102282803307000/9000//月 推出時(shí)間2004年10月交付時(shí)間2006年8月 銷售情況100%育中心等產(chǎn)品分析：外車庫(kù)位，還有就是產(chǎn)品的其他細(xì)節(jié)上并未形成特的亮點(diǎn)所應(yīng)具備的配套工人房室內(nèi)車庫(kù)等都沒(méi)有在產(chǎn)品中體現(xiàn)?？蛻舴治觯?3%39%15%60%65%B司 墅 戶60―（每1畝左右） 價(jià)9000―12400元/平方米均 價(jià)10000元/平方米 價(jià)1500元/平方米5000/米 、網(wǎng)球場(chǎng)、魚(yú)塘、會(huì)所等交付時(shí)間2004年 銷售情況基本售完成規(guī)劃雜亂。C、天星武嶺園開(kāi)發(fā)商天星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目置奉化溪口中興路戶數(shù)聯(lián)排216戶 面積范圍158-178均2500/左右 推出時(shí)間2002年交付時(shí)間2004年4月 銷售情況100%D、武嶺盛世開(kāi)發(fā)商天星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目置溪口玉泰鹽鋪戶 數(shù)聯(lián)排38戶 面積范圍200左右銷售均4000/㎡ 銷售時(shí)間20045交付時(shí)間2005年8月 銷售情況100%E、盛世桃源開(kāi)發(fā)商：寧波拓展房產(chǎn) 項(xiàng)目位置：溪口中ft路戶 數(shù)：276戶聯(lián)排和獨(dú)棟別墅 面積圍：180－250㎡均 價(jià)：聯(lián)排3500元/㎡、獨(dú)棟4800元/交付時(shí)間：2005年底銷售情況：100%F、亭暉嘉園地理位置：西塢街道梅園街道 開(kāi)商：奉化市柏輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行銷企劃：寧波甲貴林 占地面積：40307平方米建筑面積42500平方米 容積率：開(kāi)盤日期2005年10月27日 建筑形態(tài)小高層、聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅，其中別墅76套住宅價(jià)格聯(lián)體3500元/㎡獨(dú)立6000/㎡ 面積－285平方米銷售情況：7628G、上林華庭地理位置：奉化城區(qū)金鐘路與金海路口 開(kāi)商：寧波金峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行銷企劃：寧波雙贏 建筑面1320064 49套6000/㎡ 210—260銷售情況30套3別墅消費(fèi)客戶群分析且需求大量存在主力銷售200—300之間。購(gòu)買客戶主要為以下幾類：客源來(lái)源以本地及寧波為主——來(lái)源區(qū)域70%—80%；私營(yíng)業(yè)主購(gòu)買能力較強(qiáng)消費(fèi)觀念前衛(wèi)——職業(yè)特征50—60%；公務(wù)員10—15%；購(gòu)買客群齡呈分客群為主——齡30—4050%；40—5030%；50—6010%。4別墅市場(chǎng)前景別墅別墅地區(qū)因及市地供應(yīng)來(lái)別墅地供應(yīng)較別墅主要合式區(qū)別墅院落而隨著紫汀園別墅市場(chǎng)進(jìn)入了別墅別墅時(shí)代。來(lái)溪口等風(fēng)區(qū)市地等將進(jìn)一步深化別墅別墅。需求將不斷釋市場(chǎng)空間得以深入挖掘來(lái)別墅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模真正別墅生活尚未得以現(xiàn)與此同時(shí)濟(jì)快速濟(jì)增長(zhǎng)迅猛藏富民對(duì)端物業(yè)需求大國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明在購(gòu)房需求約有 2%購(gòu)房者會(huì)考慮選擇別墅類物業(yè)。以此估算別墅市場(chǎng)空間依然較大，同時(shí)近年來(lái)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，別墅供應(yīng)偏少，而隨著別墅居住理念的深入挖掘，必將使消費(fèi)需求將得以釋放。別墅產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)類型：城市型別墅將更多的采用排屋的設(shè)計(jì)，并且由于容積率的限制，將風(fēng)格：由于區(qū)域別墅市場(chǎng)上標(biāo)桿式的別墅社區(qū)尚沒(méi)有，所以在別墅風(fēng)格上大眾還沒(méi)有一個(gè)明確的概念，但從發(fā)展區(qū)域來(lái)看，風(fēng)格將越來(lái)越多，接受度較高的是現(xiàn)風(fēng)格風(fēng)格風(fēng)格以風(fēng)：在別墅立別墅風(fēng)格在上的現(xiàn)，但一會(huì)偏明的出的現(xiàn)風(fēng)格的立，一的，等。市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品一加上一閣的空間，的城市型別墅還是會(huì)一設(shè)計(jì)，而遠(yuǎn)郊別墅在這會(huì)發(fā)展以產(chǎn)品的產(chǎn)品式。型：排別墅型將在以上，型積在 200—300平左右，上配有 3—5個(gè)臥室3個(gè)洗手間一個(gè)客廳加一個(gè)人的起居室。別墅的型要求能做滿足住的正常的起居工作生活要求，還要現(xiàn)一的社交功能。所以在有上列的需求空間，一還會(huì)在型公共規(guī)劃增加若干個(gè)社交活動(dòng)空間，內(nèi)庭院棋牌室視聽(tīng)室等。并且在型設(shè)計(jì)，將加入較多的灰色空間的概念，既不增加積，又給客一的實(shí)惠。下室半下室慢慢淡出市場(chǎng)，雖半下室具通好光佳優(yōu)勢(shì)。但出于一些建筑規(guī)劃經(jīng)濟(jì)利益硬性規(guī)要求，全下室成日下室通過(guò)下沉庭院解決光問(wèn)題，并且通過(guò)不同的設(shè)計(jì)手段，地下室的高將有望加高。車位當(dāng)別墅要求設(shè)置一個(gè)車庫(kù)，但隨著私家車增加，別墅業(yè)主1+120—80左右不等。致簡(jiǎn)單裝修別主裝修單。供保持前等。研總結(jié)：根據(jù)奉房地區(qū)域析、研奉房地不斷地走成熟相當(dāng)此時(shí)介入進(jìn)行房目較理想不成熟缺少質(zhì)項(xiàng)目可升競(jìng)爭(zhēng)壓力小效量存此土地條件較好開(kāi)項(xiàng)目理想。、項(xiàng)目投資析一、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)1、區(qū)地段行格目前平（目項(xiàng)目故選取奉范樓盤參考）：樓盤名稱 區(qū)林華西塢亭暉嘉溪口紫汀溪口梅齡ft莊銷售均價(jià) 聯(lián)排6000元

獨(dú)立6000聯(lián)排3500

獨(dú)立 9000元雙拼 7000元

獨(dú)立 10000元/m2按照樓盤綜合品質(zhì)評(píng)估取地塊周邊樓盤平均價(jià)格水平為：7000元/m2（周邊同質(zhì)樓盤價(jià)格水平是項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的重要參考依據(jù)）2、質(zhì)優(yōu)品牌樓盤的附加值調(diào)整系數(shù)別墅項(xiàng)目的價(jià)格不僅由地段決定，項(xiàng)目環(huán)境、樓盤綜合素質(zhì)、品牌包裝等因素對(duì)價(jià)格也有重大影響。如果項(xiàng)目產(chǎn)品在實(shí)際建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷包裝等方面的操作過(guò)程中達(dá)到或超過(guò)所設(shè)定的目標(biāo)，項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格可在客觀價(jià)格的基礎(chǔ)上添 20%左右。3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素調(diào)整系數(shù)考慮奉化當(dāng)前別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，項(xiàng)目預(yù)期大，因據(jù)市場(chǎng)設(shè)定為的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)。4、項(xiàng)目別墅產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)測(cè)別墅均價(jià)=市場(chǎng)價(jià)×質(zhì)優(yōu)品牌樓盤附加值調(diào)整系數(shù)×市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)=7000××=10080（元/）5、項(xiàng)目地塊議項(xiàng)目地塊獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)別墅等型的產(chǎn)品，據(jù)產(chǎn)品的不同，合奉化市場(chǎng)的價(jià)格，在基礎(chǔ)上綜合產(chǎn)品、、域市場(chǎng)產(chǎn)品飽和度等因素，由項(xiàng)目整銷售均價(jià) 10000元/（以下的投資算將以價(jià)格為基準(zhǔn)）得出各自產(chǎn)品的價(jià)格。項(xiàng)初步建為：獨(dú)立別墅 12000—15000元/㎡雙拼別墅 8000—10000元/㎡聯(lián)別墅 7000—8000元/㎡、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算10000/33%58%。盈虧衡點(diǎn)70%達(dá)70%時(shí)即可盈。體看與都是比較高。、地價(jià)變動(dòng)的敏感性分析變動(dòng)影響敏感性分析樓面盈虧衡點(diǎn)（）（）（）（）（%）（%）（%）— — —根據(jù)以上測(cè)算，項(xiàng)目土地格為地10004%；當(dāng)?shù)剡_(dá)到億元時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本處于盈虧臨界點(diǎn)。、項(xiàng)目投資析結(jié)論通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目自身狀況、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及投資回報(bào)的測(cè)算、分析，總體看來(lái)，項(xiàng)目地塊狀況良好、得天獨(dú)厚的ft景優(yōu)勢(shì)明顯，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域別墅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿O大，當(dāng)前銷售壓力小。因此，項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)是具有較大可行性的，項(xiàng)目投資優(yōu)勢(shì)明顯，可投資性強(qiáng)。02-05 .二零零玖年二月十八日“短、平、快”的操作模式利用地毯式排摸建立區(qū)域新客源數(shù)據(jù)庫(kù)利用特價(jià)房源重啟場(chǎng)來(lái)人“等客來(lái)”為“走調(diào)動(dòng)售樓人員積極外拓展客戶以售樓人員為核心有效組織管理臨時(shí)促人員對(duì)新內(nèi)目標(biāo)客源域進(jìn)“努提升售樓處客量短時(shí)間內(nèi)打破目前僵局。外內(nèi)案應(yīng)域內(nèi)型商家中積極瑞道。點(diǎn)】方案確定修方案確定促人員組織管理域內(nèi)型商家動(dòng)域內(nèi)中聯(lián)動(dòng)老客戶聯(lián)誼挖掘新客戶新內(nèi)溝

人進(jìn)客戶管理對(duì)已

內(nèi)進(jìn)理新體驗(yàn)奠定了人員等

以域內(nèi)人員名

基礎(chǔ)國(guó)際化生活社等式錄（商家人員等）內(nèi)標(biāo)到超（

外對(duì)來(lái)客戶進(jìn)

打人群應(yīng)臨其家型）進(jìn)以動(dòng)人對(duì)“1“地毯式”對(duì)區(qū)域內(nèi)工作人員進(jìn)定點(diǎn)，強(qiáng)制傳達(dá)樓盤信息。5調(diào)研，布點(diǎn)主要。根據(jù)ABA2-3B1-2調(diào)整。通常一周兩天，安排在周二周四比較適宜。要點(diǎn)該面對(duì)人群流動(dòng)性較強(qiáng)，派發(fā)時(shí)需強(qiáng)調(diào)“售樓處有小對(duì)性標(biāo)。2公共設(shè)施蹲點(diǎn)利用公交電信銀設(shè)施進(jìn)“蹲點(diǎn)式”派報(bào)，小禮品，進(jìn)。對(duì)區(qū)內(nèi)廠區(qū)內(nèi)主要銀電信公交點(diǎn)進(jìn)調(diào)研，安排人員定點(diǎn)蹲派報(bào)。天下班針對(duì)天派報(bào)進(jìn)，同根據(jù)人流情況區(qū)分AB人員安排兩人為一小，A2人，B1人。通常一周天周一周周五。要點(diǎn)該面對(duì)人群流動(dòng)性較，有時(shí)間下對(duì)作樓盤3、傳達(dá)室?jiàn)A報(bào)策略每日?qǐng)?bào)紙夾報(bào)。售樓處分組對(duì)廠區(qū)標(biāo)地整合為一張整廠區(qū)分布圖。按區(qū)域包干至組由組長(zhǎng)領(lǐng)上門公關(guān)。如聯(lián)絡(luò)功則每周一次夾報(bào)。以?shī)A報(bào)為最終目重是傳達(dá)室工作人員良好關(guān)系為日長(zhǎng)期活動(dòng)提供便利。4、 班車派報(bào)策略目對(duì)企業(yè)班車派報(bào)以組為對(duì)區(qū)企業(yè)班車、班車人整。。每周一次派報(bào)。班車路線主?？勘闳者x擇市區(qū)重停靠派報(bào)。5黃頁(yè)、新區(qū)企業(yè)直銷策略目對(duì)區(qū)企業(yè)一對(duì)一?！袃r(jià)值的電話拜訪——進(jìn)行電話回訪，記錄客戶相關(guān)信息，以備以后回訪使用甄別客戶——對(duì)有意向的客戶，判斷其投資、自用和租賃的意向DMDM郵寄，并積極保持聯(lián)系回訪——進(jìn)行電話回訪邀約——對(duì)有意向的客戶進(jìn)行邀約，邀請(qǐng)其親至售樓部現(xiàn)場(chǎng)電腦記錄——每天將當(dāng)天信息輸入電腦，作為個(gè)人工作績(jī)效的憑證之一活動(dòng)等，因?yàn)槟吧鷾贤ǖ某晒β瘦^低，每日例會(huì)鼓勵(lì)與總結(jié)電話說(shuō)辭尤為重要。此外，由電話銷以錄入信息為要的，要客戶一次溝通生意向。6聯(lián)動(dòng)的：與客戶資，聯(lián)SP客戶資與作的活動(dòng)，要客戶的積極與，資由，造成擾民。7下鄉(xiāng)的：拓外客源明確拓展。確定核心區(qū)域接洽活動(dòng)舉辦地負(fù)責(zé)人。每六日巡回演出為樓盤造勢(shì)。要點(diǎn)：演出團(tuán)體內(nèi)容要求熱鬧簡(jiǎn)易搭臺(tái)布展可重復(fù)使用。造勢(shì)現(xiàn)密集派報(bào)?？捶堪嘬囎鴿M拉往售樓現(xiàn)。8、老式小區(qū)密集派報(bào)策略目的：深挖區(qū)域內(nèi)換房族與青年成族區(qū)域內(nèi)老式小區(qū)、、、人口、造年等。公人確每、每。小區(qū)內(nèi)合、公告報(bào)等小區(qū)樓盤形象耳熟能詳。要點(diǎn)：除硬性宣傳派報(bào)外可與小區(qū)居委會(huì)聯(lián)系結(jié)合便民活動(dòng)義診乘機(jī)發(fā)放項(xiàng)目資料巧妙樓盤宣傳?！救?、銷售人員共計(jì)20人，分成四個(gè)小組。一組留守售樓處，其余三組場(chǎng)外直銷。每周輪換。場(chǎng)外人員在各自劃定區(qū)域內(nèi)與促銷人員派報(bào)與登記客戶資料。場(chǎng)內(nèi)人員一半接待，一半電話銷售，視案場(chǎng)來(lái)人情況進(jìn)行調(diào)整。另設(shè)行政人員一名，主要負(fù)責(zé)客戶資料錄入，以及銷售人員業(yè)績(jī)考核。場(chǎng)外每組人員指標(biāo)：每日現(xiàn)場(chǎng) 3組有效來(lái)人，或者 10組有效資料錄入。場(chǎng)內(nèi)每組人員指標(biāo)：每日現(xiàn)場(chǎng) 50組電話銷售，以及 5組有效資料錄入。2、促銷人員20-50人，每名銷售人員帶 2名促銷人員形成團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)納入個(gè)人考核指標(biāo)。促銷人員采取底薪+提成制，與末位淘汰制。底薪分每日 30元、50元、70元三種，現(xiàn)場(chǎng)每組來(lái)人提成 10元。每?jī)芍軜I(yè)績(jī)排名前三位者晉級(jí)，排名后三位降級(jí)，每?jī)芍芘琶詈笠幻枰蕴蕴?。每人均有編?hào)，派發(fā)資料上印有相應(yīng)編號(hào)，售樓處內(nèi)行政人員根據(jù)編號(hào)統(tǒng)計(jì)業(yè)績(jī)。【相關(guān)道具】派發(fā)：日?qǐng)?bào)小，取統(tǒng)派發(fā)資料，以、，，以“入形最降低人們對(duì)于派發(fā)的反感。小禮（低檔、中檔、高檔）2-3：如馬克杯、抽拉紙巾等。主要于售樓現(xiàn)場(chǎng)，或者客戶填寫(xiě)資料后的伴手禮?？纱罅颗砂l(fā)。10-20傳達(dá)室人員、班車司機(jī)等。該禮品發(fā)放針對(duì)性較強(qiáng)。200-300元禮品：如名牌打火機(jī)等，主要用于企業(yè)高層拜訪，如工會(huì)主席、行政負(fù)責(zé)人等。該禮品須由案場(chǎng)經(jīng)理以上人員贈(zèng)送。20092一、營(yíng)銷重點(diǎn)：

銷售人員與促銷人員組織調(diào)整完善，完成培訓(xùn)售樓處內(nèi)部完成整改派發(fā)品《瑞城資訊》設(shè)計(jì)文