設計管理工作經驗匯報

設計管理工作經驗匯報CONCEPTDESIGN匯報提綱一、設計管理工作的的意義二、工作實施的關鍵鍵方面三、限額設計的初步步探索四、管理中部分分經驗教訓一、設計管理工作的的意義當今房地產業(yè)的競爭爭日益加劇，產產品精益求精，，力求完美提升升總體回報。隨隨著社會總體生生活水平的提高高，成熟房產公公司項目開發(fā)開開始著眼于體現(xiàn)現(xiàn)生活的高質量、高品味味、高效率。開發(fā)商只有充充分了解擬開開發(fā)項目的規(guī)規(guī)劃設計特點點，才能有效效地協(xié)調設計計師的工作、、調動各方面面積極性，進進行高效管理，使開發(fā)項目目的成果達到到預期的目的的。有效的成本控控制、精益求精的產產品設計與創(chuàng)創(chuàng)新已經成為提升升企業(yè)競爭的的核心工作。。企業(yè)的設計管理部門門從中承擔著著主要的職能能。規(guī)劃設計管理理工作涉及的的方面和細節(jié)節(jié)繁多，要求求綜合考慮技技術、經濟、、管理等各方方面因素。必必須具備優(yōu)秀秀的規(guī)劃設計計、良好的環(huán)環(huán)境景觀、適適宜的技術指指標、功能齊齊備合理的平平面布局、優(yōu)優(yōu)良的材料設設備、富有特特色的建筑外外觀、精雕細細鑿的建筑裝裝修，以及舒舒適詳和的文文化氛圍等等等，重視追求求細節(jié)設計，，創(chuàng)新理念。。用地選選擇50%規(guī)劃設設計30%銷售執(zhí)執(zhí)行20%房地產產品要要素構成設計管理的宏宏觀意識規(guī)劃設計成果果決定了70%-85%的項目成本，，是決定房地地產項目開發(fā)發(fā)成本的極其其重要因素設計管理工作作應具有全過過程成本控制制的意識設計管理工作作應具有項目目整體目標的的總體意識設計管理工作作應具備考慮慮營銷、施工、配套等開發(fā)建建設各環(huán)節(jié)綜綜合因素的綜綜合意識1、全員成本意意識（1）部門間密切切協(xié)作（2）各專業(yè)工程程師盡職盡責責2、市場與客戶戶意識（1）加強對市場場的了解，把把握房地地產市市場的發(fā)展方方向。（2）了解與分析析客戶需求，，把握產品品發(fā)展趨勢。。3、對設計公司司的管理與協(xié)協(xié)調（1）做好設計招招標（2）做好合同管管理（3）實行中期溝溝通、監(jiān)督（4）落實獎懲措措施4、管理程序與與制度（1）完善甲方設設計標準（2）堅持全程優(yōu)優(yōu)化設計（3）專家會議評評審制度（4）內部審核制制度化設計管理的宏宏觀意識設計管理工作作的根本目標標：提升產品品質質縮短開發(fā)周期期降低開發(fā)成本本提高項目銷售售收入減少項目資金金時間成本（提高資金周周轉率）提升企業(yè)品牌牌和競爭力設計管理工作作成果體現(xiàn)高效的設計管管理工作是導導致高效項目目運營的基礎礎。規(guī)劃設計造就就產品的品質質、成本和品牌名牌產品造就就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實實質上是產品品的競爭房地產開發(fā)商商規(guī)劃設計管管理工作的意意義-----------決定了項目的的品質、成本本和品牌產品要素構成成設計管理宏觀觀意識設計管理根本本目標設計管理成果果體現(xiàn)二、設計管理工作作實施的關鍵鍵方面首先應樹立管管理的宏觀意識，理解其意義，明確目的，把握關鍵，將管理工作作落實到規(guī)劃劃設計各階段段工作的重要環(huán)節(jié)中。設計管理實施施的關鍵方面面合理掌控設計計管理工作的的成本、時間間、效率全員明確項目目總體目標，，做為具體工工作綱領構建完善良好好的管理團隊隊建立并實施全全過程的技術術管理制度及及流程構建完善良好好的管理團隊隊構筑完善的規(guī)規(guī)劃設計管理理架構建立科學有效效的管控流程程培養(yǎng)良好的專專業(yè)以及綜合合素質保證管理工作作的高效準確確合理的企業(yè)營營運機制基于良好的設設計管理團隊隊，在明確的管理理目標指導下下運作，最終又可以最最大程度的達達成項目的設計工工作目標，乃至項目的總目標標。掌控設計工作成本本管理的首要工作作在于明確成本目目標成本目標制定的關關鍵環(huán)節(jié)在于重視視設計預算的編制制項目定位設計方案工程成本總目標法規(guī)、規(guī)范、規(guī)費費設計預算管控表設計管理工作合理掌控設計管理理工作的成本、時時間、效率設計管理工作成本本管理設計費用時間成本人力成本規(guī)劃、建筑、景觀觀、室內等設計內內容全過程發(fā)生的的設計、咨詢、研研究、審圖、模型型、效果圖等費用用的總和由規(guī)劃設計工作占占用的開發(fā)關鍵時時間節(jié)點耗用的項目成本設計部門管理人員員的人力資源成本本合理掌控設計管理理工作的成本、時時間、效率設計工作直接成本本應避免兩種現(xiàn)象：：為節(jié)省成本而壓低低設計費為追求效果設計費費失控設計費用本身就是是規(guī)劃設計成本的的直接構成部分；；

合理的設計費費取定是保證質量量與進度的基本條條件之一。合理的設計費用有有利于設計單位選選擇的合理性；；合理的設計費用有有利于設計單位資資源配備的優(yōu)先性性和設計師積極性性的發(fā)揮；直接對具體設計人人給予的適當費用用，對積極性的發(fā)發(fā)揮會有更積極的的作用；設計階段設計費用用應基于“設計成成本預算”文件為為依據(jù)而確定的。。設計管理工作成本本管理合理掌控設計管理理工作的成本、時時間、效率合理設計費標準：根據(jù)具體的項目性性質、設計要求、、選擇設計單位的的不同設立設計費費支付標準，如國內一線品牌設計計公司--元/M2國內二線品牌設計計公司--元/M2國外一線品牌設計計公司--元/M2國外二線品牌設計計公司--元/M2萬科：北京、上海、深圳圳：55元/㎡廣州公司：50元/㎡其他地區(qū)公司：45元/㎡

分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴初結構、設備擴初+施工圖景觀方案+擴初+施工圖樣板房+室內設計其他總計深圳公司--國內單位252315武漢公司項目0.750.5939.10上海公司項目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團地產公司設設計費統(tǒng)計（元/㎡）例項目立項主體結構開工開盤銷售入住論證階段策劃定位階段設計階段工程施工階段竣工銷售階段入住階段概念規(guī)劃設計管理理設計方案設計管理擴初設計管理施工圖設計管理工程施工配合、銷售配合及入住配合成本項目成本估算成本測算及目標成成本拆分預算、標底、合同同價進度款、工程變更更、招標采購結算工程營銷設計成本管理與成成本部門的進程關關系多方案比較概念規(guī)劃草案（設計成本預算管管控表）合理掌控設計管理理工作的成本、時時間、效率成本部門制定項目目目標成本。設計管理控制目標標成本偏差率。目標成本首先須合合理，建立在長期期數(shù)據(jù)庫積累的基基礎上。設計階段成本管理理控制方式結構含鋼量偏差率率；景觀造價偏差率；；示范區(qū)成本偏差率率；材料設備選用偏差差率；設計費偏差率。。。。。合理掌控設計管理理工作的成本、時時間、效率對設計人員而言是是本質性任務。應避免兩種現(xiàn)象：：不計成本地追求設設計效果成本不合理導致品品質喪失成本控制含鋼量等土建造價價景觀造價示范區(qū)造價價設計變更簽簽證率合理的設計計費材料部品造造價設計階段成成本管理控控制方式合理掌控設設計管理工工作的成本本、時間、、效率注重制定合合理的設計計各階段工工作周期，，影響到設設計質量以以及項目成成本。論證階段設計管理階階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃方方案方案設計擴初設計實施方案設計周期225/240天概念規(guī)劃草草案設計周期環(huán)環(huán)節(jié)管理合理掌控設設計管理工工作的成本本、時間、、效率項目周期統(tǒng)統(tǒng)計表區(qū)項目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時間A開工時間B開盤時間CB－A天C－A天上海順馳藍灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234無錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍調國際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重慶奧林匹克2004.62004.82004.1060120晉中城市藝墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例管理工作的的高效準確確保證設計管理工工作的準確確性對項目目的質量以以及工程成成本有著直直接的影響響設計管理工工作的高效效率運作是是控制設計計質量的重重要保證設計管理效效率指標控控制人均設計管管理利潤效效益指標-----（元/人）人均設計管管理面積指指標-----（平方米/人）合理掌控設設計管理工工作的成本本、時間、、效率開發(fā)規(guī)模加加大，并不不意味著人人數(shù)勢必呈呈同比例的的增加，而而是應該通通過架構的的優(yōu)化和資資源整合，，提高人均均生產效率率，保證設設計部門高高效率運作作。人數(shù)效能多項目制下平衡點“人均設計管管理面積””指標管理工作的的高效準確確保證合理掌控設設計管理工工作的成本本、時間、、效率人均設計管管理面積積＝∑規(guī)劃總面積xA%方案總面積xB%施工圖總面積xC%（)÷設計總人數(shù)（建議A為20％；B為50%;C為30％）管理工作的的高效準確確保證合理掌控設設計管理工工作的成本本、時間、、效率某房產集團團公司07年人均設計計管理面積積一覽深圳公司設計部規(guī)劃面積之和30萬㎡2.46萬㎡/人方案面積之和48萬㎡施工圖面積之和48萬㎡設計部人數(shù)18人北京公司設計部規(guī)劃面積之和62萬㎡1.69萬㎡/人方案面積之和33.6萬㎡施工圖面積之和15.1萬㎡設計部人數(shù)17人上海公司設計部規(guī)劃面積之和63.84萬㎡3.38萬㎡/人方案面積之和39萬㎡施工圖面積之和39萬㎡設計部人數(shù)13人例建立并實施施全過程的的技術管理理制度及流流程工作方法（（五原則））：一嚴謹二二協(xié)調三執(zhí)行四四跟進五五總結結1、建立以流流程為基礎礎的設計管管理規(guī)范化化體系例1：設計管理業(yè)業(yè)務總流程程例2：項目規(guī)劃設設計總流程程例3：設計文件檔檔案管理工工作指導設計概算是是從最基本本的單位工工程概算編編制開始逐逐級匯總而成的，分分為單位工工程概算、、單項工程程綜合概算算、建設工程總概算算三級?？偪偢潘銖捻楉椖苛㈨楅_開始到項目目竣工交付使用整個個過程的全全部建設費費用。施工圖預算算是設計階階段最后的的一道把關關口，其編編制深度細化到不僅僅是工程量量準確、材材料分析正正確，還要要在審核過程中由各各個相關單單位、部門門進行綜合合會審、優(yōu)優(yōu)選，反復調整后最最終定稿，，其中包括括專業(yè)間的的融合度審審核、各個定價材料料的品牌及及價格、擬擬專業(yè)分包包項的預算算與審核等。為以后后的各個環(huán)環(huán)節(jié)的成本本控制打下下基礎。相對于一個個十萬平方方米左右規(guī)規(guī)模的住宅宅項目而言言，合理的施工圖預預算時間一一般不要少少于兩個月月的時間。。2、制定嚴格格編制、審審核初步設設計概算以以及施工圖圖預算的流流程建立并實施施全過程的的技術管理理制度及流流程3.實行限額設設計；建立立完善的圖圖紙審核管管控制度當前設計單單位普遍存存在著設計計不精、深深度不夠的的情況。這是增加工工程造價的的不確定因因素。由于于設計頻繁繁變更，給工程造價價控制帶來來一定的難難度。必須依據(jù)開開發(fā)經驗和和投資估算算的要求，，有效地確確定設計限額（造造價、三材材消耗指標標等），并并建立獎懲懲考核激勵機制。。針對突破了了造價指標標的專業(yè)及及具體部分分，須分析析原因，用設計修改改的辦法加加以解決。?？朔活欘櫘媹D、不不顧算帳的傾向，，變“畫了了算”為““算了畫””。并利用用同類建筑筑工程的技術指指標進行科科學分析、、比較，優(yōu)優(yōu)化設計，，控制工程造價。。建立并實施施全過程的的技術管理理制度及流流程加強出圖前前的審核工工作，以求求得提高設設計質量，，將工程變更的發(fā)生生盡量控制制在施工之之前。從設設計階段所所設計的成果來看，，設計方案案的不足或或缺陷加以以克服時，，所花費的代價最小小，可取得得的效果最最好。在施施工圖出圖圖前加強審核管理工工作，可最最有效的減減少不必要要的成本浪浪費。建立審核程程序按階段分專專業(yè)制定具具體詳盡的審審核要點編制審核意意見表明確審核責責任人限期審核建立并實施施全過程的的技術管理理制度及流流程3.實行限額設設計；建立立完善的圖圖紙審核管管控制度限額設計并并不是一味味考慮節(jié)約約投資，也也決不是簡簡單地將投資砍一刀刀，而是包包含了尊重重事實，實實事求是，，精心設計和保證設設計科學性性的實際內內容。實行限額設設計-------按照批準的的設計任務務書和投資資估算，在在保證功能要求的前前提下，控控制初步設設計;-------按照批準的的初步設計計總概算，，控制施工工圖設計;-------各專業(yè)在保保證達到使使用功能的的前提下，，按分配的投資額控控制設計，，嚴格控制制設計中不不合理的設計變更，，保證工程程竣工結算算不突破總總投資額。。-------投資分解和和工程量控控制是實行行限額設計計的有效途徑和主要要方法。3.實行限額設設計；建立立完善的圖圖紙審核管管控制度建立并實施施全過程的的技術管理理制度及流流程設計變更原因1.設計類：A.超成本目標標B.設計優(yōu)化C.設計錯誤D.設計缺漏E.補充設計F.二次設計G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類類:A.施工錯誤B.施工困難C.施工進度要要求3.營銷類：A.客戶需求B.競爭需求4.其它4.制定嚴格的的設計變更更、修改、、簽證管理理流程建立并實施施全過程的的技術管理理制度及流流程設計變更簽簽證率由設計原因因導致的簽簽證總金額額工程合同金金額對施工圖階階段設計成成果質量的的控制---減少由圖紙紙和材料的的失誤和和不完善而而帶來的額額外費用的的發(fā)生。設計變更簽簽證率控制制很多項目由由設計失誤誤所帶來設設計變更占占總建造成成本的3-10％，其中重復性性錯誤占相相當比例。。為降低設計計變更簽證證率，建議議采取的策策略如下：：1）建立施工工圖階段的的長期合作作伙伙伴；；2）給予合理理的設計周周期；3）甲方完善善標準化構構造設計；；三、限額設計工工作的初步步探索限額設計的的概念：限額設計是是將上一設設計階段審審定的投資資總指標和和工程總量量指標，預預先合理地地分解到本本階段各專專業(yè)設計、、各單位工工程和分部部分項工程程，根據(jù)各各單位工程程和分部分分項工程的的投資細分分指標，進進行限額設設計。限額設計的的目標管理理:可行性研究究階段編制制的投資估估算，經批批準是初步步設計的投投資最高限限額；初步步設計階段段編制的設設計概算，，經批準是是施工圖設設計的投資資最高限額額；施工圖圖設計則按按照概算投投資細分指指標進行限限額設計，，形成施工工圖預算。。估算、概概算、預算算等不同階階段的投資資指標有前前后制約、、相互補充充之作用。。只有防檢檢與監(jiān)控、、預先措施施與事后綜綜合平衡相相結合，才才能不會突突破投資目目標值，這這就是限額設計的的目標管理理。只要這個個目標管理理到位，限限額設計工工作就會成成功，項目目的投資目目標值就能能實現(xiàn)。限額設計的流流程管理：投資分解和工程量控制是實行限額設設計的有效途途徑和主要方方法。首先將上階段設計審定的投投資額和工程程量分解到各個專業(yè)（（單位工程）），審核其合合理性；然后后再分解到各單位工程程及其分部工工程，審核其其合理性。通通過層層限額額，實現(xiàn)對投投資限額的控控制與管理。。限額設計的技技術關鍵是要要控制好設計計標準和規(guī)模模，確定好限限額指標。在在設計之前，，對限額進行行分解分析是是切不可缺少少的一步。限額設計的管管控體系：投資指標分解解和工程量細細分是限額設設計的主要方方式和關鍵工工作。為了保證限額額設計工作的的順利進行并并取得成效，，應建立限額額設計的縱向和橫向控制制體系。限額設計注意意點:1.為了體現(xiàn)限額額設計控制投投資的主動性性，在設計前前就要求合理理的分配各工工程項目、各各單位工程及及分布工程的的投資，以控控制設計。2.如果在設計完完成后發(fā)現(xiàn)概概預算超了再再進行設計變變更以滿足限限額設計要求求，則會使投投資控制處于于被動地位，，也會降低設設計的合理性性。因此必須建立工程程投資的計算算機動態(tài)管理理系統(tǒng)。將工程進展、、投資情況輸輸入計算機，，掌握投資額額與目標值對對比情況，以以便采取相應應的措施，將將投資控制在在目標值以內內。3.限額設計工作作的實現(xiàn)需要要設計單位的的密切配合與與實施落實。。四、設計管理理過程中的部部分經驗教訓訓規(guī)劃設計工作作組織項目取得土地地項目設計啟動動施工圖設計施工圖施工配合專家建筑設計戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設計單體施工圖設計配合設計推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽規(guī)劃設計規(guī)劃方案修建性詳規(guī)配合配合設計計劃管理是時時間成本的保保障1專家概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計初步設計施工圖