（營銷技巧）新天地銷售

本文格式為Word版，下載可任意編輯——（營銷技巧）新天地銷售綿竹新天地銷售計劃案一、工程簡介1、工程根本處境總建筑面積28311.17㎡商鋪面積29037.17㎡可銷售機動車位地下個9274㎡建筑密度≤40綠地面積4666.55㎡綠地率≥35容積率1.8-2.2總幢數6幢,其中4-5幢為連體占地20.02畝，地塊呈長方形2、工程其他處境本工程位于南京大道二段與玉妃路交匯處，毗鄰馬尾河，處于綿竹市新城區(qū)中心點位置。工程東側為綿竹市規(guī)模最大的濕地公園-月亮泉公園，西靠盛世華章商業(yè)街，西北為綿竹市仟坤集團開發(fā)的銅鑼灣大型住宅工程，東北包含了月亮灣小區(qū)，紫巖小區(qū)。周邊更輻射了南軒雅居、馬尾河沿岸大量居民小區(qū)以及綿竹中學、市政中心和各大局單位。本工程地點處于綿竹市新城區(qū)黃金地段，交通本工程緊鄰老城區(qū)，距離市中心步行時間僅為10分鐘。公交線路暢通，包括綿竹市5路、9路均可直達本工程。

治安狀況工程作為新城中心，治安狀況良好。

學、樹德中學分校、青蘇職中、貝森小學。

金融服務工程東北方有中國銀行分理處，開盤后德陽商業(yè)銀行等金融機構都將入住本工程結論本工程位置屬于綿竹市新城中心區(qū)域，兩面臨路，緊靠盛世華章商業(yè)一條街，即將成為綿竹市新城區(qū)繁華區(qū)域。目前綿竹市尚未有本工程一致的商業(yè)綜合體，加之本工程一號樓將以四星級標準興建商務酒店，為得志休閑、接待、消費供給了足夠的條件和空間。

二、市場定位商鋪1、定位分析工程定位為“新天地商業(yè)廣場”，建筑從外觀形態(tài)設計結合綿竹本市文化底蘊，表達展現代都市時尚氣息。

2、商鋪投資者目標客戶定位選擇定位在大中型客戶群，由于綿竹新城未來進展勢態(tài)良好，目前工程西面馬尾河沿岸盛世華章商業(yè)一條街經過短短兩年進展，無論產權投資者還是實體經營者，都獲得了豐厚的回報。而除開西北角銅鑼灣新開發(fā)傳統(tǒng)底層商鋪外，工程周邊與本工程類似的純商業(yè)工程絕無僅有。因此假設大中型客戶投資本工程，無論自己經營還是租賃，都將獲得較高的回報率。

2、投資分析以一層鋪面為例若選擇5成10年銀行按揭貸款，年利率單價元/㎡；

總價款元；

首付款元；

按揭貸款元；

月供款元；

租金元/㎡；

（目前該片區(qū)底商租金價）投資回報率約。

三、銷售籌劃1、價格制訂策略①低開高走；

②平穩(wěn)增長；

③掃尾期做盤；

④力爭短平快。

階段第一階段內部認購期提前預定優(yōu)待幅度概括政策一次性價格按揭價格其次階段公開銷售期一次性按揭第三階段強銷期一次性按揭第四階段持銷期一次性按揭第五階段掃尾期一次性按揭合計需根據以上銷售籌劃及策略制定資金回籠籌劃及進度，預計銷售期限為個月。

四、廣告宣傳1．報紙廣告優(yōu)點報紙媒體傳播的信息理性全面，可以傳播較繁雜的信息；

發(fā)行量大，籠罩面寬；

時間性強，信息傳遞急速；

生動性高，它可以根據廣告整體策略的要求，選擇不同的地域舉行促銷宣傳，而且版面大小可按要求選擇，可用整版、半版、1/4版或通欄版面；

享有信譽，報紙由于新聞報道的客觀性，因而記事切實、真實，受到社會的普遍相信，報紙便于受眾珍藏。缺點宣傳費用高，有效時間短；

報紙籠罩面雖大，但讀者的不確定因素使市場目標不明確。

鑒于報紙的特點，在報紙上投放廣告最好采用重拳出擊的方式。即周期性的上主流報紙廣告，且遇到重大事情可抓住機遇，推出軟文小新聞。

采用夾報的形式本金相對較低，但宣傳效果弱于報紙版面。

2．公交站臺廣告目前大多數銷售告成的樓盤工程都借助了這一廣告宣傳形式，它的廣告籠罩面大，持續(xù)周期長，能夠使客戶腦中產生深刻印象，吸引客戶上門接洽，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬工程的影響力。

3．工地圍墻宣傳畫主要以樓盤工地圍墻墻面作為廣告畫面載體，不僅美化工地周邊環(huán)境而且也能吸引路人的留神。建議美觀朋城工程工地圍墻廣告宣傳設計布圍，應突出美觀朋城的整體VI特點，加強LOGO、色調、文案的視覺沖擊。

4.條幅廣告懸掛在樓盤腳手架或現房建筑物墻壁上的橫幅或直幅，且幅面較大，此類條幅面積可達100平方米以上，以電腦噴繪為主。更加是靠南京大道和馬尾河外墻的條幅表示宣傳，能夠領會表示給路過的客戶同時也輻射到對面盛世華章的居民。

5．樓書設計樓書又稱售樓書或房地產樣本。它指多頁裝訂的整體反映樓盤處境的廣告畫冊。從目前房地產公司銷售宣傳樓書來看，不管從紙張的選用、內容的詳實都具有較高規(guī)格，同時好的樓書也能使客戶對產品有更客觀的熟悉了解，也能做到多個客戶傳閱的效果，使資料的的使用壽命更長。

五、銷售策略1．傳統(tǒng)銷售模式即坐銷的形式，通過廣告的宣傳吸引客戶電話來訪、上門來訪，銷售員通過講解介紹促使下單。銷售員應專心對待每一位來現場的客戶，為其介紹工程的根本信息處境，并突出工程賣點，對工程同類產品舉行舉例比較；

針對投資的客戶應引導其投資分析，為客戶分析投資前景、本區(qū)域的進展規(guī)劃、產品的優(yōu)勢、回報率，消釋客戶異議，建立信任關系最終成交。

2．直銷模式印制DM單，通過二種形式發(fā)送第一，對篩選目標客戶如茶樓、寫字樓、洗車場、會所等，以直投或郵寄的形式發(fā)送宣傳資料。銷售員對有把握的目標客戶還理應舉行上門訪問舉行深入溝通。其次，銷售員可自行領取資料定點發(fā)送宣傳資料，如在以工程為中心半徑1000M的周遍輻射區(qū)域，在這一區(qū)域人口密集的位置舉行資料發(fā)送3．銷售關系打定及建立①銷售面積確定②按揭銀行洽談③選定廣告公司實施計劃思路，表現樓盤賣點④選定禮儀公司合作地盤包裝、宣傳⑤選定裝飾公司售樓處及⑥選定宣傳媒體⑦預售許可證4．工程包裝工作①工程VI設計傳承經典建筑設計打造一代德商②地盤外墻④地盤看板售樓資料打定①售樓書②買賣合同③價格表④銷售流程及買房須知⑤買房認購書⑥投資置業(yè)指南⑦物業(yè)管理5．銷售物料打定①樓盤模型②全景噴繪圖③展板④售樓辦公用品⑤售樓處保安選聘代表日后物管形象6．計劃操作及人員培訓講座培訓（售樓學識及方法）話術培訓（工程學識問答）操作培訓（模擬交易）上崗考慮（口試及筆試）7．公開銷售①開盤典禮表示物業(yè)形象，吸引客戶，入市②報紙廣告介紹物業(yè)賣點，制造轟動效應③售樓處管理操縱現場氣氛，處理緊急事情④工作總結及調整確保銷售符合市場實際a工程強銷①報紙廣舉報布物業(yè)實時信息，藝術推介工程②媒體評論見解推介本工程③客戶酒會舉行客戶酒會，樹立口碑④媒體炒作為促銷活動推波助瀾⑤銀行現場按揭